桂林房地产项目市场调查报告-

桂林XX房地产项目市场调查报告2010-5-9目录前言一、桂林市经济环境分析桂林市城市概述桂林市CDP发展状况及产业结构情况桂林市城市经济环境分析1、房地产政策环境2、房地产经济环境

3、房地产市场环境现状及趋势4、国家调控政策区域结构调查与城市发展规划调查桂林市规划项目区域概况项目区域发展规划宏观调查结论桂林市商业潜力分析桂林市商业经营模式分析桂林市商业结构业态分析桂林市未来商业趋势分析桂林市房地产相关投资指标分析桂林市房地产相关投资指标分析桂林市地产市场现状分析1、住宅市场的供需状况调查A、年开发量B、年销售量C、年空置率

2、住宅市场的地域分布

3、住宅市场的建筑风格

4、住宅市场的目标客户群

5、住宅市场的户型特点

6、住宅市场的配套特证

7、住宅市场的销售策略

8、住宅市场的竞争态势

9、住宅市场的发展趋势

10、知名项目的综合分析桂林市居民现有住房面积调查未来五年内市区居民对住房的需求情况分析购房属性2010年上半年桂林市房地产市场分析商业地产状况分析桂林市消费环境研究项目地条件研究项目概况项目交通状况分析项目地域自然条件与社会条件分析项目SWOT分析楼盘分析1、共性分析2、差异性分析3、户型分析4、总价分析5、购房心理分析目标客户分析1、目标客户分类2、目标消费者消费能力分析3、目标消费生活特性分析项目定位项目定位思路项目定位依据商业地产业态与项目可行性分析项目定位商业营销商业物业营销中的问题营销方向建议总论与建议前言为了深入了解桂林及临桂房地产的现状及未来发展趋势，本公司于2010年4月15日至4月27派出了由策划部经理邓琳为领队，成员包括有市场调研专家、经济师、建筑师、营销策划及销售专业人员组成的9人调查组，对桂林市以及临桂县的地理经济环境、房地产开发状况做了详细的调查研究。

本次调研的目的是为临桂新区3月15日竞拍的5块土地进行全面、客观、准确的市场资料收集、统计和市场状况概括，力求使这些素材具有典型性和代表性，以期找到市场的真实走向，为香叶公司作出科学、合理的决策提供理论根据。

本案主要采用问卷调查，走访，实地考察、购买收集相关资料以及邀约各行业人士、购房者深度访谈的方式开展工作。一、桂林市经济环境分析（一）桂林市城市概述桂林是世界著名的风景旅游城市和历史文化名城，地处南岭山系西南部，广西壮族自治区东北部，行政区划5个城区和12个县，行政区域总面积27809平方公里。其中市区面积565平方公里。总人口510.28万人，其中市区人口70万人。人口自然增长率为0.44%，人口密度为每平方公里173人。临桂县位于广西东北部、桂林市西郊，距桂林市中心8公里。建县始于汉代元鼎六年（公元前111年），距今已两千余年。总面积2202平方公里，县辖5乡6镇，其中有宛田、黄沙两个瑶族乡，全县总人口48万人，少数民族3.98万人。县城驻地临桂镇，亦是桂林市西城经济开发区，是全县政治、经济、文化活动中心，学校、医院、体育、供电、供水、电讯等服务设施俱全。临桂陆空交通优势十分突出，境内桂林两江国际机场、湘桂铁路、桂海高速公路、机场专用公路、广州至成都321国道、桂林至浮石20171省道等交汇于县城，形成东通广东，北上湖南，西达四川，南至北海、湛江的交通网络。全县由广西主电网供电，建有20000KVA变电站两座，生产生活用水充足，除黄沙、渡头两乡驻地分别通乡镇四级公路、国防公路外，其余乡镇驻地都通柏油路，全县已实现村村通程控电话，社会配套设施齐全。临桂历史悠久，人杰地灵。从公元前111年置始安县起，建县至今已有2100多年历史。三国道清末，始安（临桂）县城一直是郡、州、路、府治所在，先有临桂后有桂林，故有“桂郡首邑”之称。临桂历代俊杰层出不穷，古有“一县八进士，三科两状元”的美誉。从唐代至清末，广西9个状元中有5个是临桂人。明清两代，广西711人中进士，临桂占242人，居广西各县之首。清代乾隆年间的太子太傅程宏谋、“三元及第”者陈继昌、民国代总统李宗仁和“小诸葛”白崇禧、中国人民解放军副总参谋长李天佑等在当时具有加大影响，奥运冠军唐灵生、李婷以及肖明祥、肖建刚等体坛名将更是蜚声海外。临桂素有“状元之乡、将军之乡、冠军之乡”的美誉。（二）桂林市CDP发展状况及产业结构情况2009年全年生产总值在2008年突破800亿元的基础上，再上新台阶，突破了900亿元，达940.55亿元，按可比计算同比增长14.0%。全市人均GDP（按户籍人口计算）18443元，按可比价格计算增长13.2%。三次产业协调发展，结构进一步优化。在地区生产总值中，第一产业增加值171.51亿元，增长6.0%；第二产业增加值399.45亿元，增长17.7%；第三产业增加值312.06亿元，增长11.0%。一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为9.4%、59.7%和30.9%，分别拉动经济增长1.2,7.7，和4.0个百分点。其中，工业硅经济增长的贡献率为55.5%，比去年提升3.1个百分点，拉动经济增长7.2个百分点。一、二、三产业的比例由上年的21.2:42.6:36.2调整为19.4:45.2:35.4，在保持“二、三、一”产业的基础上，第一产业的比重持续提升，对经济发展的推动作用进一步增强。非公有制经济继续发展壮大。初步核算，2008年非公有制经济创增加值455.64亿元，增长14.7%，高于全市生产总值增幅1.8个百分点。非公有制经济占全市GDP的比重由上年的51.0%提高到51.6%，对全市经济增长的贡献率为62.7%，拉动GDP增长8.1个百分点。（三）桂林市城市经济环境分析1、房地产政策环境《桂林市城市总体规划（２００１至２０１０年）》得到国务院批复，明确了桂林城市总体规划中关于城市发展规模、方向以及生态环境、文化遗产保护等问题，确定桂林的城市建设将主要向西发展。这意味着未来１０年内，桂林西城区以及临桂县城将成为桂林城市建设和发展的热土。这一规划使得桂林现在还有在将来的几年内将发展重心放在西南部。但桂林房地产刚起步，桂林的经济正在振兴中，所以在桂林城区的其他地方都会有所发展。广西区内正在构筑“南宁-来宾-柳州-桂林”经济带，临桂县正好是处在这经济带上，并且是西部开发的方向和重心，而且拥有优越的区域位置，使得临桂县的房地产快速发展，成为桂林房地产发展的重要组成部分。2009年5月，桂林市委书记刘君与部分房地产企业负责人恳谈会上强调，桂林房地产业做大做强具有独特的优势和契机。一是作为国际知名的旅游城市,桂林的名城优势明显,而且随着桂林旅游的转型升级,旅游对地产的推动作用将日益凸显。二是随着我市“保护漓江,发展临桂,再造一个新桂林”战略的实施,临桂新区建设和老城疏解提升都将给房地产发展带来新的空间和机遇。三是桂林正在加快推进全面建设小康社会步伐,工业化、城镇化水平的不断提高将给房地产业带来巨大的市场需求。“桂林山水甲天下，桂林的楼盘也要做到甲天下”。2、房地产经济环境（1）国民经济概况2009年全年，桂林市全社会固定资产投资659亿元，同比增长了35.6％。其中，城镇固定资产投资545亿元，房地产开发完成投资92亿元，比上年同期上涨10.5％，占城镇固定资产投资比例的16.9％。桂林市生产总值(GDP)940.55亿元,按可比价格计算比上年增长14.0%。其中,第一产业增加值177.34亿元,增长5.3%；第二产业增加值412.00亿元,增长17.5%；第三产业增加值351.21亿元,增长14.1%。第一、二、三产业增加值占地区生产总值的比重分别为18.9%、43.8%和37.3%。按户籍人口计算,全市人均生产总值18443元,增长13.2%。（2）商贸运输市区居民消费价格总指数比上年下降0.8个百分点，商品零售价格总指数比上年下降0.4个百分点。年末全市城镇新增就业7.23万人，比上年增加1.03万人；年末城镇登记失业率4.02%，比上年末提升0.04个百分点。全年城镇单位从业人员劳动报酬84.40亿元，比上年增长11.8%；在岗职工年平均工资27698元，比上年增加2857元，增长11.5%。（3）财政收入全年财政收入97.64亿元，比上年增长14.1%，其中一般预算收入55.15亿元,增长22.1%,上划中央收入32.44亿元,增长2.8%；各项税收收入77.46亿元,增长12.4%；一般预算支出140.99亿元,增长21.1%。12月末，金融机构人民币各项贷款余额39.97万亿元，同比增长31.74%，增幅比上年末高13.01个百分点，比上月末低2.05个百分点。全年人民币各项贷款增加9.59万亿元，同比多增4.69万亿元。从分部门情况看，居民户贷款增加2.46万亿元，其中，短期贷款增加7570亿元，中长期贷款增加1.70万亿元；非金融性公司及其他部门贷款增加7.14万亿元，其中，短期贷款增加1.38万亿元，中长期贷款增加5.00万亿元，票据融资增加4563亿元。当月人民币各项贷款增加3798亿元。12月末金融机构外汇贷款余额为3799亿美元，同比增长55.96%。全年外汇各项贷款增加1362亿美元，同比多增1105亿美元。其中，12月份外汇各项贷款增加37亿美元。本外币并表后，12月末金融机构本外币各项贷款余额为42.56万亿元，同比增长32.99%。全年本外币各项贷款增加10.52万亿元，同比多增5.54万亿元。当月新增本外币各项贷款4054亿元。2009年一至四季度企业景气指数分别为96.06、108.73、124.02、125.56,企业家信心指数分别为95.90、101.61、119.79、115.8。（4）旅游2009年桂林旅游接待让人感到惊喜。据最新统计，去年全市共接待游客1860.08万人次，同比增长14.33%；实现旅游收入126.92亿元人民币，同比增长26.59%。在所接待游客总量中，国内游客达1731.05万人次，同比增长15.26%；海外游客129.03万人次，同比增长3.21%。在所实现旅游收入中，国内旅游收入为98.08亿元，同比增长32.92%；海外旅游收入28.84亿元，同比增长8.88%。桂林借助中国—东盟博览会在广西举办的优势，加大了对东盟客源市场的开拓，东盟国家游客量异军突起，上半年同比增长就超过40%，增幅居全国之首。同时，注重培育穆斯林市场，发展印度、俄罗斯市场，终使使海外旅游顽强收红。受国家经济刺激政策影响，去年全国国内旅游仍较为红火。桂林旅游对此早有准备，在年初海外旅游一片低迷时就做好了“国际损失国内补”的对策，市领导带头在广东、湖南、上海、北京等国内主要旅游客源城市开展形式多样的旅游推介活动。同时，还精心策划了桂林国际山水文化旅游节、恭城桃花节、兴安“桂林米粉节”、资源河灯歌节等节庆活动，吸引了众多游人，使国内旅游在去年接待1470多万人次的高平台上仍呈现出两位数的高增长率。在旅游接待和旅游收入大幅增长的同时，接到的游客服务质量投诉为155起，同比下降16.2%，游客满意率全年保持在97%以上。（5）企业竞争力2009年,临桂县全年实现生产总值83.75亿元,组织财政收入8.04亿元,分别比2008年同期增长23.8%和51.70%,并获得了2009年度全区经济发展十佳县(市、区)。为表彰先进,激励和调动企业与企业经营者的积极性,鼓励和引导更多企业做大做强,培植和壮大财源,推动县域经济发展。县委、县政府对娃哈哈食品有限公司等10家纳税超600万元的企业予以了表彰。授予娃哈哈食品有限公司、福达汽车部件有限公司和三金生物药业有限公司等3家上缴税收超2400万元的企业“2009年度企业纳税大户特等奖”荣誉称号。（6）招商引资全市新签引进市外境内项目537个,总投资327.84亿元,增长25.2%。实施市外境内项目961个,实际到位资金280.94亿元。新批外商投资企业20家,实际利用外资2.02亿美元,位居全区第二。

主动融入北部湾、湘桂、桂台等多区域合作,积极参加第六届中国—东盟博览会、第五届泛珠三角区域合作经贸洽谈会、第五届桂台经贸交流会、第十二届中国(重庆)投资洽谈暨全球采购会。精心组织与日本熊本市结为友好城市30周年纪念活动,大力推进与国内外城市交流合作。实现了桂林与台湾双向直航。组织招商队伍赴港澳台、京沪浙闽粤等发达地区开展产业招商、专题招商、以商招商活动,成功引进美国沃尔玛百货有限公司、中国有色金属总公司、中国电力投资集团公司等国际国内知名企业和中央大企业。国有企业改革和重组取得新成绩,引入市外到位资金4.30亿元。3、房地产市场环境现状及趋势2010年是临桂新区建设年。随着《政府工作报告》把临桂新区建设明确定位为城市建设的主战场，临桂新区面临新的快速发展机遇，其未来价值空间被各行业广泛看好，而土地价值的提升空间也在本轮新区建设中得到体现。（1）现状2009年，桂林市商品房市场实现量价齐升。其中，仅市区商品住房成交116.17万平方米，其销售10919套房，成交金额达44亿元，商品住房市场成交总体呈现季度性攀升态势。与之相对应的是，市区商品住房成交均价也由一季度的3556元／平米，上升到全年销售均价3808元／平米，桂林房价稳步上涨。2009年最后一个月，全市商品住房上市面积与成交面积分别为15.14万平方米和22万平方米，均达到全年以来最高值。开发商加大推盘力度一方面是为年末回笼资金，另一方面则是对宏观政策和后市预判的考虑。原本楼市的传统淡季以“旺销”收尾，购房者纷纷出手，赶在政策优惠截止前入市，以此降低交易费用，从而也拉动了楼市成交年底的集中放量。2009年投资增长基本符合市场预期，实现稳中有升，很大程度上受益于房地产市场持续回暖，预计2010年房地产企业将继续加大投资力度。房地产开发投资同比上涨，预示着房地产业发展将持续高涨。（2）桂林房地产业做大做强具有独特的优势和契机。一是作为国际知名的旅游城市，桂林的名城优势明显，而且随着桂林旅游的转型升级，旅游对地产的推动作用将日益凸显。二是随着桂林市“保护漓江，发展临桂，再造一个新桂林”战略的实施，临桂新区建设和老城疏解提升都将给房地产发展带来新的空间和机遇。三是桂林正在加快推进全面建设小康社会步伐，工业化、城镇化水平的不断提高将给房地产业带来巨大的市场需求。桂林的房地产业必须在做好角色定位、产品定位和分工定位上做文章。房地产可以细分为许多类型，如解困房、廉租房、经济适用房、商品房等。但是作为房地产企业，要做的是商品房，而作为公共服务范畴的解困房、廉租房、经济适用房等应该是政府的事情。桂林房地产的消费群体定位应该是高端消费群体，产品质量定位必须是高品质产品。就是要依托桂林得天独厚的山水自然环境、宜人的气候条件、深厚的历史文化底蕴以及日益凸显的交通区位优势，放眼全国，走房地产外销的路子。要高品位、高标准、高质量做好楼盘的规划设计和建设。要做出甲天下的楼盘，与甲天下的桂林山水相匹配，以吸引世人的目光。4、国家调控政策2010年以来国家加大了房地产调控政策，具体政策部分节选：坚决抑制不合理住房需求(1)实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。(2)发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。增加住房有效供给(3)增加居住用地有效供应。国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。(4)调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应等。区域结构调查与城市发展规划调查（一）桂林市规划“保护漓江，发展临桂，再造一个新桂林”以及承接产业转移是桂林规划的总战略，坚持规划先行，突出抓好基础设施建设和园区建设，促进了承接产业转移的顺利进行；突出抓好为民办实事项目建设与新农村建设，促进了社会和谐发展；突出抓好“城乡清洁工程”，促进了城市形象的改观。在城乡规划建设方面，国家建设部已经批准桂林市第三轮总规修编，《桂林市城市总体规划》修编已经启动。目前有关部门正加大规划的力度，发挥其引导、调控的作用。通过加强桂林城乡规划建设工作，达到帮助桂林形成新的发展格局的目的。以前的老格局是各城区、各县多是沿江建设，沿江发展，形成了瘦长的带状格局。我们要在规划和建设中，体现聚焦西部、开发西部、发展西部的重点。通过向西发展，使原有格局发生变化，使工业的发展尽量跳出漓江水系。通过优化中部，使老城区的城市品位得以更大提升，以促进桂林旅游业更好更快的发展。通过做好城乡的规划建设，我们要让桂林变得更加美丽，让它成为广西的窗口，成为中国的窗口。每建一座楼，都要是一处新景点；每修好一条路，都应是一条风景带。以后的桂林就要努力达到这样的水平。目前《桂林漓江风景名胜区总体规划》已经进入报批及文本的最后整理阶段。为了加快桂林西部的建设与发展，在自治区建设厅的大力支持下，桂林在极短的时间内，完成了西部开发5条路的规划设计方案的征集与评审，《桂林新城空间发展战略规划》已经完成并在完善之中。桂林西部三县三区概念规划正在做进一步的深化。雁山、临桂新区基础设施布局规划的修编也在进行中。据了解，桂林市老城区实施综合整治的各专项规划也正在完善。其中，以“两江四湖”二期工程为主要内容的小江小河综合整治规划特别令人关注。以“优化中部”为目标的城市风貌规划设计已经展开，庭院绿化和街道小品、园林景观设计的前期工作正在强力推进。（二）项目区域概况临桂区位于“山水甲天下”的桂林西郊，县城为桂林市西城工业开发区，距桂林市区6公里。建县始于汉代元鼎六年（公元111年），距今已两千余年，从三国到清末，临桂县城都是郡、州、路、府治所在，有“桂都首邑”之称。为历代当政者所重视。今县城临桂镇，位于县境中部偏东，东距桂林市中心10公里，1975年迁治于此，成为全县政治、经济、文化中心。临桂是一块风水宝地，历史上人才辈出。广西历史上第一位状元赵观文就出自临桂，自唐代以来，临桂共出了5名状元，2名榜眼，291名进士，被誉为“状元之乡”。清代名臣陈宏谋官至太子太傅、东阁大学士（宰相），其玄孙陈继昌三元及第，陈氏一门“五代”连科。近代出了国民政府代总统李宗仁，号称“小诸葛”的国民党高级将领白崇禧等桂系首脑人物和原中国人民解放军战功显赫官至副总参谋长李天佑上将。在1996年7月的亚特兰大奥运会上，临桂体育健将唐灵生、肖建刚分别获得奥运会59公斤级和64公斤级举重金牌、铜牌。全县人口45万人（农业人口39.5万人，非农业人口5.5万人），其中少数民族3.1万人。辖八乡六镇，165个村（居）委会。全县总面积2202平方公里，其中陆地面积2171.83平方公里（耕地面积35441公顷，水田28494公顷、旱地6947公顷），水域面积30.17平方公里，森林面积111.46万亩。2009年，全县生产总值70.10亿元，三大产业结构比例为29：43：28。财政收入8.04亿元，城镇居民人均可支配收入达154778元，农民人均纯收入5075元。进入全国最具投资潜力中小城市百强行列，排第74位，在第六届全国县域经济基本竞争力评价中，名列中国西部百强县（市）第83位临桂地理位置优越，交通十分便利，供电、供水、通讯等基础设施齐全。距县城15公里的桂林两江国际机场是我国西南最大的国际航空港，两江国际机场专用道路、桂柳高速公路、321国道、322国道、20217省道、湘桂铁路等陆上交通动脉交汇县城。全县由广西主电网供电，现有2700千伏安变电站两座；生产生活用水大有保障，有33个大、中、小型水库和桂林市自来水公司供水，现正在兴建日供水7万吨的西城水厂。排污管网纵横畅通；开通了国内、国际长途直拨电话以及移动电话、小灵通、乡村程控电话，开办了传真、数据传输、特快邮递等，社会配套设施完备，还依托桂林市海关、商检使出口方便，航空、铁路、公路等运输发达，银行、保险、宾馆、饭店和商业中心及文娱、体育、医疗卫生、文化教育等齐全发达。（三）项目区域发展规划A、总体规划“保护漓江，发展临桂，再造一个新桂林”的桂林城市发展战略。临桂新区规划已明确的临桂新城，将建成为桂林市的政治、经济、社会文化、商务中心,和工业、物流、商贸基地用地总规模约54.13平方公里（含现状建成...市区东部东二环路与绕城高速公路之间，与市区相连，距市中心3公里。已完成项目建议书及项目可行性研究报告，桂林市发改委已登记备案。占地150亩，适合专业市场、高档写字楼盘和房产开发。B、功能区分布临桂新区中心区的各个功能将合理布局在各个片区，新区行政、商业、商贸和文化生活几大核心功能，原则上应分散布局在各片区，以形成相对均衡的组团式发展模式。另一个方面适当将相近功能合建，缩短城市建设周期，在短期内形成具有强大集聚力的发展集合，从而更快带动新区的发展。综合考虑各方面因素，最终规划将行政中心单独布局，作为新区发展核心之一，同时将商业、商贸和文化娱乐功能合建，形成新区发展的另一个核心。两个主要核心与分布，和居住区中的服务中心将共同构成新区，均衡稳定的发展结构，新区组合——行政中心。行政中心相对其他功能区是最为重要的核心区，它的带动作用是最大的。规划运用特尔斐综合评价法筛选出行政中心选址的关键性因素，作为不同地区选址的评价因子，并最终确定行政中心选址与异区，最大限度的保护新区山水特色，并为行政中心营造的良好风水格局及视觉形象。新区复核世纪大道连接临桂县老城中心区，新城中心区的重要干道也是未来新城中心区连接两江机场的重要道路，规划将通过世纪大道，构建强有力的发展集合。与新区主核心形成，一主一副两个核心，共同带动新城建设，一主一副两核心，与县城老城市中心将共同构筑起稳定的三角核心关系。C、2010年细部工作2010临桂新区将新建项目65项,续建项目13项,总投资256亿元，年度完成投资31.8亿元。新建和续建项目包括城市基础设施建设项目、社会公益性项目、原住居民拆迁安置项目、商贸项目、房地产开发项目和办公业务用房项目等6大类。在项目类别上，将侧重推进城市基础设施建设项目、原住居民拆迁安置项目和社会公益性项目建设；在空间上，将侧重推进创业大厦周边、文化设施周边和拆迁安置项目周边项目建设。临桂新区建设是对各级各部门的重大考验。新区建设是一个系统工程,必须以超常规的思路、超常规的办法、超常规的流程,才能破解新区建设一道道难题；桂林市政府要求个有关部门和负责人要明确任务，强化措施，抓住重点，突破难点，全力推进临桂新区建设。要抓住创业大厦、文化产业园区、基础设施等一批优质资源和公益性项目这个重点,强力推进新区项目建设；要突破征地拆迁安置这个难点和“瓶颈”，按照建设项目用地和新区总体规划的用地要求，已获批土地指标的要尽快完成征地拆迁安置工作，确保“项目装进去,土地征上来”；没有拿到用地指标的要尽快争取指标，确保规划的用地需求。建设中的凤凰西路、环西路、公园北路、平桂西路和经一路，总长12公里，总投资7.2亿元。其中,凤凰西路主干路北起凤凰北路，南至万平路，次干道北起单桂路，南到凤凰北路，总长3.8公里，红线宽50米，估算投资2.6亿元；环西路北起景一路，南至万平路，道路长3.1公里，红线宽50米，估算投资2亿元；公园北路主干路西起凤凰西路，东至西城大道，次干路西起西环路，东至凤凰西路，总长1.9公里，估算投资1.3亿元；平桂西路北起世纪大道，南至万平路，道路长2.2公里，估算投资1亿元；经一路北起山水大道,，南至万平路，道路长0.8公里，估算投资0.3亿元。宏观调查结论1、桂林经济社会快速发展，第三产业和旅游业增长迅速，这将为桂林的房地产业发展提供良好的经济和社会支撑！2、桂林房地产起步比沿海地区晚，发展劲头大。桂林属于内陆城市，改革开放时间较迟，资金少，投资项目少，使得桂林的房地产起步较晚。但现在桂林正是经济强劲时期，必然带动房地产的迅速发展。3、桂林是个国际旅游城市，也是个历史文化名城，为了保护旅游资源和文化遗产，所以对于城市的建设非常谨慎，从而也抑制了桂林的城市化发展，特别对房地产的影响很大。但近几年来，桂林进行了久城改造工程，大大改变加进了城市化的历程，在将来相当长的一段时间内，对桂林房地产的发展都起到很大的推作用4、房地产业关联度高，带动力强，已成为桂林国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求，是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。

5、桂林市对发展房地产业十分重视，市政府在2009年的《政府工作报告》中提出了要“积极发展房地产业。贯彻中央、自治区促进房地产业健康发展的系列政策措施，坚持政策扶持、规范市场、有序供应土地等多措并举，调整和优化住房供应结构，鼓励普通商品房住房消费，抓好廉租房建设，增加保障性住房供给，发展二手房市场和住房租赁市场。利用我市优势，适度开发高中端商品住房。鼓励房地产开发向临桂新区、县城和重点镇延伸”的工作要求。6、临桂新区作为桂林近期建设的重点城区，它的发展不仅是对桂林老城区人口产业的疏解，更是带动整个桂林市城市发展更进一步的加速剂。因此其房地产开发潜力巨大市场前景十分广阔！7、国家最新房地产调控政策可能对临桂房地产造成不预估的影响；具体政策节选如：贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。桂林市商业潜力分析（一）桂林市商业经营模式分析商业地产形态中的商业区街（步行街）模式。社区型或者都会型商业区街和商业步行街是当前都市商业地产中比较突出的一个代表形态。近年来，步行商业街正在成为中国城市新的投资热点和城市名片。桂林不但是世界旅游城市，也是一座具有2000多年历史的文化城市，随着行政合并和广西城市的改建，大力发展以旅游为主导的产业，也极大地拉动商业的发展和繁荣。1、商业现状A、写字楼：桂林的写字楼价格格大都在67700－7200元/㎡间，集中在在象山区。写写字楼的价钱钱相当于市中中心住宅的售售价，空置率率在46％左右，反反映桂林当地地商业活动欠欠缺活跃度。B、商场商铺比较：：项目地址月租(元/㎡)售价(元/㎡)出租率%南方大厦解放西路2号1332775030文化大厦解放东路137号号110－1331900043大世界秀峰区桂林十字街街90－1332035060康美大厦秀峰区中山中路333号38－1481330064八桂大厦秀峰区中心广场正正对面133－1522775090c、步行街商铺比较：：项目地址月租(元/㎡)售价(元/㎡)出租率%小香港中山中路中心广场场地下层150－2602850090正阳步行街正阳路360－7204810095流行港苗圃路28号20000天下桂林机场高速路和榕山山路交界处36－544860起362、管理费用管理费用方面，收收费标准一般般为12元/㎡---48元/㎡,跨度比较大大。客户特征征：商铺的投投资者一般都都是财力雄厚厚的公务员、个个体老板、当当地居民等。商商业投资者中中，私营企业业主和个体经经营者占了70%的比例，此此类人士一般般入行较早，对对市场趋势把把握较好，投投资决策也相相对比较果断断；公务员等等有稳定收入入，具有一定定的投资能力力，占到了被被调查人数的的20%，商业投资资者中桂林本本地居民约占占80%，外地居民民则占了20%，这其中又又以桂林周边边的市县居民民为主。

（二）桂林市商业业结构业态分分析1、桂林经过了几年打打基础的工作作，城市品牌牌更响，发展展空间更大，经经济、社会的的环境更稳定定、更安全，机机关的服务效效率和效能更更高，更重要要的是桂林有有了正确发展思思路。但产品营销是是桂林的短腿腿。事实上，生生产和营销是是连在一起的的。廉价不一一定畅销，价价廉物美的产产品不一定能能走得出去，产产品一定要适适销对路。在在桂林即便是是很发达的旅旅游业，商业业气氛算是很很浓了，但是是每年上千万万游客的进出出，旅游在GDP中比重不大大，证明商品品带动力不强强。旅游产品品的工业化和和适售对路的的问题值得重重视。当前桂林主要商业业业态是针对旅旅游城市定位位展开的具有有当地特色的的精包装糕点点食品，如桂桂花糕，绿豆豆糕，桂林三三宝（豆腐乳乳、三花酒、辣辣酱）的经营营店和各种当当地特色餐饮饮店。2、人们选择铺位时时的考虑因素素：商场（铺铺）所在的地地段是客户购购买时最为看看重的因素，尤尤其是自营者者对地段的选选择更为慎重重。调查结果果表明，超过过半数以上的的商铺业主表表示选择现在在所经营的商商铺是由于该该商场（铺）优优越的地理位位置；有不少少商业投资者者还认为，市市政规划、交交通状况、治治安状况、噪噪音污染等周周边环境因素素也是其投资资时要考虑的的重要因素；；此外，商场场（铺）自身身的各项软、硬硬件配套措施施，如发展商商的实力、商商场（铺）的的内部购物环环境、铺位分分割、柜台摆摆放以及商场场（铺）的物物业管理等，都都是投资时需需要考虑的因因素。从桂林林商业的现状状分析，整体体上相对于国国内先进城市市仍处于较低低的水平，其其商业格局与与其国际知名名的城市品牌牌极不相称。

3、目前桂林的的开发商普遍遍以卖完商铺铺为最终目标标，缺乏延续续性的服务，招招商工作并没没有落实到实实处。普遍商商业模式落后后，大都属于于个体商家的的经营模式，缺缺乏协调和统统一运作。整整个市场上较较为例外的是是“微笑堂”，其作为中中日合作企业业，采用了统统一管理，实实销提成较为为先进的模式式。缺乏主力力商家的支持持，缺乏特有有的经营内容容，同质化竞竞争严重。没没有注重整体体形象，没有有把项目作为为一个整体加加以包装和推推广。由此可见，桂桂林商业目前前处于诸侯割割据的局面，制制约着其规模模化发展；只只有注入先进进的管理模式式，有主力店店建立大市场场、大商业的的操作，再带带动其他的商商业形态，桂桂林的商业才才能有长足的的发展。

（三）桂林市未来来商业趋势分分析进入21世纪，桂林把规划划和建设步行行商业街作为城市建设设和形象提升升的重要内容容。全国的发发展形势也大大致相同，据据中国步行商商业街工作委委员会不完全全统计，截止止到现在，全全国县级以上上城市商业街街存量已超过过3000条，步行商商业街存量已已超过200条。以每条条街平均6000米长度计，全全国城市商业业街长度累计计已超过18800公里。以每条条街平均建筑筑规模5万平米计，全全国城市商业业街总规模累累计已超过1.5亿平米。一一些城市的新新建商业街长长度正在从11公里、2公里延长到3公里，不断刷刷新创造新记记录。更多的的城市规划在在未来的5-10年内，打造10条甚至更多多的商业街。可可以预计，在在未来的2-3年内，全国国商业街的数数量将超过5000条。

步行行商业街在桂桂林有着广阔阔的发展前景景，这是由中中国的特殊国国情和桂林的的现状所决定定的。一是由由于中国特别别是桂林轿车车发展较晚，人人们更喜欢就就近到商业集集中且行走安安全的步行商商业街购物；；二是桂林人天生爱爱热闹，每逢逢节假日城里里人爱逛街，乡乡下人爱赶集集，位于市区区繁华地带，集集购物、休闲闲、娱乐、餐餐饮、观光于于一体的步行行商业街必然然成为本地居居民和外地游游客的最佳选选择；三是因为步行行商业街不仅仅是承载人们们购物的场所所，也是城市市的“名片”和“客厅”，是城市改改造中的点睛睛之笔，是提提高城市竞争争力的重要体体现，在某种种程度上也反反映着商业发发展的繁荣程程度，进而体体现着一个城城市的整体形形象。

好好的区街商业业模式或说是是步行商业街街能够恰如其其分的利用城城市运营和发发展规划，将将之前的一些些商业地产形形态整合在一一个特定的具具有历史商业业传统或新兴兴城市运营规规划的大平台台之上，可以以是购物中心心和各种零售售业态和卖场场等的大整合合，成功的区区街商业，与与其说是商业业地产发展，倒倒不如说是城城市运营发展展来得更贴切切。

未来来桂林以步行商商业街为主要要表现形式的的商业区街模模式将会与国国际接轨，从从传统的综合合型自发形成成的区街商业业，转型并升升级换代成为为以主题特色色为核心吸引引力的具有鲜鲜明地域或区区域文化个性性的区街商业业组合，世界界上较为经典典的区街商业业非常多，我我们认为邻近的的日本秋叶原原和韩国明洞洞都是值得学学习借鉴的，当当然，区街商商业模式更多多需要依赖政政府层面的主主导和配合，并并不是简单的的自发形成或或者投资者策策划开发可以以实现的，尤尤其是在中国国这样的政治治体制之下。

目前，桂林已经有许多房地产投资者和开发商已经瞄准区街商业模式的更新换代和升级转型，与政府合作，利用城市运营规划改造之机大肆掠取城市土地资源，借道政府旧城改造而重新整合城市核心商业地产元素，焕发创新型商业地产投资开发运营模型，实现商业增值和高投资回报，当然，他们成功的前提是具有充分的资金和政府关系资源以及成熟的开发运营团队等等。

桂林市房地产相关关投资指标分分析（一）桂林市房地地产相关投资资指标分析1、桂林房地产投资资情况2009年桂林市市全社会固定定资产投资6659亿元，与与2008年全全社会固定资资产投资4885.96亿亿元相比，同同比增长了335.6%。其中，城镇固定资资产投资5445亿元，房房地产开发完完成投资922亿元，比上上年同期上涨涨10.5%%，占城镇固固定资产投资资比例的166.9%，是是其重要组成成部分。房地地产投资的增增速加快，无无疑推动了桂桂林市固定资资产投资的快快速增长。2、销售面积平稳增增加、商品房房销售总额略略有上升2009年，桂林林商品房销售售建筑2733.82万平平方米，比22008年增增长3%，09年刚性需需求爆发，下下半年全市成成交量持续上上行；其中住住宅销售面积积263.441万平方米米，比08年上涨4.55%；现房住住宅销售面积积56.966万平方米，比比08年下降17..7%；期房房住宅销售面面积216..86万平方方米，比088年上涨10..2%；2009年，桂林林商品房销售售总额81..61亿元，同同比去年增长长9.8%，略略有上升。其其中住宅销售售额75.445亿元，同同比去年下降降13.5%%；现房销售售额为15..48亿元，累累计同比增长长0.6%，其其中现房住宅宅销售额为113.19亿亿元，累计同同比下降4..2%；期房房销售额666.13亿元元，累计同比比增长12..2%，其中中期房住宅销销售额62..26亿元，累累计同比增长长18.2%%；其中，桂桂林市区商品品房成交面积积124.996万平方米米，总成交112076套套，销售金额额达50亿元；仅仅市区住宅类类物业成交1116.177万平方米，成成交109119套房，成成交金额达444亿元，市市区商品房市市场成交总体体呈现季度性性攀升态势。3、进入2010年年，桂林楼市市保持了2009年下半年的的热销态势，不不仅销量稳步步增长，销售售均价也突破破4000元大关，创创造历史新高高。市房产管管理局最新数数据显示，1—2月，桂林市市区商品住房房成交2172套，与去年年同比增长近近六成，成交交均价4080元／平米，其其中仅2月份成交均均价达到了4400元／平米。与与2009年全年市区区均价3808元／平米相相比，2010桂林楼市可可谓强势开局局。今年1-2月份桂林市市区商品房成成交情况：前两月商品房与去去年同期比较较：对此，业内人士分分析，2月成交均价价达到4400元／平米，与与春节期间返返乡置业客群群的特殊置业业需求有关。这这一客群往往往置业要求更更高，更中意意于购买地段段好、环境好好的中高端房房源．而市场场也依据“返乡置业”这一客群的的置业特点，按按需供货，从从而导致2月成交均价价走高。进入入三四月，随随着更多类型型房源入市，房房价将走稳。（二）桂林市地产产市场现状分分析1、住宅市场的供需状状况调查A、年开发量2009年1-66月，全市商商品房上市面面积38.28万平方米（批批准预售面积积37.38万平方米，现现售备案面积积0.9万平方米），同同比下降10.18％。其中，商商品住房上市市面积33.11万平方米，同同比下降9.83％；商业营营业用房上市市面积5.17万平方米，同同比下降3％。截至6月底，全市商品房房空置面积33.25万平方米，同同比增长42.8%。其中，空空置1-3年面积23.14万平方米，同同比增长59.5%，空置3年以上面积3.73万平方米，同同比增长22.7%。商品房累累计可售面积积为133.661万平方米，同同比增长4.86％。其中商商品住房累计计可售面积96.08万平方米，同同比增长0.26％。B、年销售量2009年1-66月，全市商商品房成交面面积48.12万平方米，同同比增长9.54%。其中，商商品住房成交交面积45.45万平方米，同同比增长15.211%；办公楼成成交面积0.23万平方米，商商业营业用房房成交面积2.44万平方米。平平均成交价格格，商品房为为3941元/平方米，同同比上涨1.82%；商品住房房为3670元/平方米，同同比上涨4.67%，环比上涨2.52%；办公楼为4276元/平方米，同同比上涨30.033%；商业营业业用房为9127元/平方米，同同比上涨18.555%。(a)桂林09年下半年销售情况况分析1-5月，全市商商品房成交面面积34.66万平方米，而而到了12月成交面积积一下跃升至至116.117，增长了235%，特别是11、12月，销售面面积较之前分分别增长了13.61万平方米和13.21平方米。造造成桂林市商商品房市场销销售面积下半半年快速增长长的原因主要要有以下三点点：其一，市市场有效需求求增加是直接接影响销售增增长的主因，这这其中包括了了上年被制约约的购房刚性性需求和改善善型需求，随随着09年政策的明明确而逐月释释放，特别是是年末7折房贷优惠惠会否取消的的传闻让购房房者争搭房贷贷优惠政策“末班车”；其二，下下半年多个品品牌开发商推推出新品，如如耀和荣裕、广广汇湖光山色色、彰泰第六六园等，同时时各开发商也也加快了推盘盘节奏，从而而直接的促进进了销售业绩绩的增长；其其三，桂林地地产外销局面面开始打开，特特别是拥有山山水景观优势势、具备桂林林特质的中高高端楼盘，往往往成为外地地购房者的置置业首选。外外销比例较大大。从销售区域看看，老城区楼楼盘还是比较较受青睐，秀秀峰区、七星星区、象山区区的房企与楼楼盘基本上占占据了桂林房房地产销售额额的大半壁江江山。而临桂桂新区与八里里街的楼盘也也开始有独当当一面的气势势，首屈一指指的自然是初初涉房产的玉玉柴集团，在在桂林的首个个楼盘销售业业绩即跻身10强。09年桂林市商品房价价格走势图(b)桂林09年下半年销售价格格分析09年下半年各区域商商品房销售场场面热闹非凡凡，购房者云云集而至，桂桂林市商品房房销售价格也也出现了水涨涨船高的局面面。09年12月，全市商商品房成交均均价为每平方方米3808元，比5月的3579元增长了6%。今年下半半年桂林市商商品房成交价价格涨幅变化化较大，主要要的影响因素素有：其一，09年下半年桂桂林房地产市市场“供小于求”是造成价格格涨幅大的决决定性因素。08年至09年上半年桂桂林房地产试试产低迷，而而到了09年6月，负增长长开始转为正正增长，同时时随着刚需释释放，房地产产市场重归火火爆，大量存存量商品住房房被市场消化化。所以我市市09年商品住房房上市面积为为103.5万平方米，而而成交面积则则达到了116.117万平方米，出出现了“供小于求”的局面；其其二，土地市市场由低迷转转向活跃，房房企拿地意愿愿强烈，带动动土地价格快快速回升。作作为房产成本本的重要组成成部分，高地地价给房价带带来一定幅度度的支撑和心心理示范作用用。加上通货货膨胀的预期期，部分购房房者入市购房房以规避风险险、市场供应应量不足等因因素均拉高了了房价。(c)年空置率截至2009年66月底，全市市商品房空置置面积33.25万平方米，同同比增长42.8%。其中，空空置1-3年面积23.14万平方米，同同比增长59.5%，空置3年以上面积3.73万平方米，同同比增长22.7%。商品房累累计可售面积积为133.661万平方米，同同比增长4.86％。其中商商品住房累计计可售面积96.08万平方米，同同比增长0.26％。2、住宅市场的地域域分布（1）桂林市区（2）临桂整个县域区区域（3）与临桂相连的县县（4）与桂林相连的湖湖南各县镇3、住宅市场的建筑风风格(1)楼盘规模。楼盘规规模不大，占占地面积多数数在1万㎡到10万㎡之间，仅仅安厦世纪城城的规模较大大（占地3668000mm2），但是是非纯粹洋房房小区。

(2)楼盘形式。桂林早期开开发的楼盘多多以多层为主主，现在市面面上销售的普普通型产品小小高层带电梯梯的份额已经经相当大（约约30%），相当数数量楼盘既有有多层又有小小高层。楼盘盘多以小区型型形式出现，只只有在市区存存在单体楼楼楼盘。

(3)建筑、户型型。多层住宅多多数为一梯两两户，甚至有有一梯一户的的，电梯普通通多数为一梯梯四户。套内内空间设计较较为丰富有平平层、错层、复复式等。层高高较低,有相当数量量的层高为22.8米的楼盘。户户型：整体市市场上单间、1房2厅、2房2厅、3房2厅、4房2厅、复式等等供应品种齐齐全，消费者者有多种选择择。

(4)面积。中心市区盘盘的面积较小小，有相当数数量以小面积积产品为主打打产品的楼盘盘（金马大厦厦、先锋天地地）。面积分分布一房约30－50㎡，二房约70－90㎡，三房100－120㎡，四房约140－160㎡；市区边边缘和郊区楼楼盘房型面积积较大，没有有单房套型，其其他相同套型型的户型面积积对比市区盘盘的户型约大大15％左右。地区一房（㎡）二房（㎡）三房（㎡）四房（㎡）市中心30-5070-90100-120140-160市郊/80-103115-140150-180住宅市场的目标客客户群第一个层面官官方说法2009年1-66月官方数据，全全市共销售商商品住房4184套，本市购购买者总成交交套数为3715套，占88.799%；外地购买买者总成交套套数469套，占11.211%。其中，外外省外地购买买者占7.72%，境外购买买者占0.18%。为了了解解当地潜在消消费者对消费费的需求与取取向，本公司司有针对性地地与有代表性性的各类型消消费者进行了了访谈，内容容包括生活习习惯对房屋的的要求以及与与购房相关的的其他需求，以以谋求找到与与消费者需求求的共同切入入点，并依此此确定适合当当地实际情况况的操作策略略。在访谈对对象中包括：：民航职员———普通职员员与中层以上上干部各1户；政府公务员员——已购买别别墅者、已享享受福利分房房待遇者、未未享受福利分分房待遇者各各1户；经商人士———已购买别墅墅者、未购买买别墅者各11户；高收入行业业（电信、移移动、电力、银银行）中层以以上干部———未购房者、已已购房但计划划二次购房者者各2户。通过对访谈记录的的分析我们归归纳桂林购房房者具备如下下特征：注重重中国传统的的风水观念。在桂林房地产网站的论坛中甚至还有专门的风水论坛。购买行为容易在朋友亲戚同事之间相互影响，喜欢随大流跟风。投资意识较强。一方面是桂林楼市这几年升幅明显，早期投资者收益有较佳，榜样效应所带动；另一方面桂林是著名旅游城市，许多人有第二收入渠道，桂林人有投资第三产业创收的历史传统。对国民经济大事比较关心。对宏观经济方面的问题有一定认识，在城市规划和发展趋势等方面亦有较深了解。无论属一次置业或二次置业，心态都比较谨慎，属于比较理性的消费人群。具体表现为买房前基本都要比较多个楼盘才下购买的决心。比较注重楼盘的品牌及发展商的知名度。影响购买行为的因数中，产品、物管、增值是关键原因。较为认可的的发展商是安厦和彰泰。多数人对小区规划有好的向往，对现市场上现有楼盘的比较整齐划一的、兵营式的规划布局较反感，认为比较单调。对产品方面有如下下要求：洋房房类——对住宅产产品的户型实实用性方面有有一定要求，讲讲求私密性和和布局合理。同同时对已购买买的户型都有有不同程度的的不满。别墅墅类——追求个性性与私密性。独独立别墅一般般比较认可22层半的产品品。认为两层层比较好看。桂桂林市有个反反潮季节，一一楼会较潮。而而夏天时和广广东一样最上上面一层就很很热。认为三三层别墅不雅雅观，比较喜喜欢两层半。对对花园反而没没有太突出的的要求或想法法。从年龄段段来看，不同同的年龄要求求有差异:

25～35年龄段比比较喜欢个性性化及差异化化。喜欢错层层、跃式等室室内空间层次次变化丰富的的户型结构。35以上年龄段比较注重实用性。对平层的户型结构更为认同。整体来说，对面积积并不作过分分的追求，洋洋房一般接受受2房75～90平方米，三三房100～120平方米米的户型；别别墅一般接受受200～350平方米米的房形。在在市郊居住的的消费者对面面积的需求稍稍大。对住宅的装修投入入程度一般，基基本上装修价价格与房价之之比不超过11/2。对住宅产品的消费费观念仍停留留在初级阶段段，但更高层层次的消费需需求正在孕育育、萌芽之中中。具体表现现在：基本上上对好产品有有需求，对现现有的楼盘产产品亦不够满满意，但对要要求什么样的的住宅产品，自自身没有太多多比较明确、具具体的概念，消消费者还需要要引导。对临桂板块的规划划前景、居住住环境都比较较认可，心理理上的距离感感不是太远。在影响购买的主要要因素中，按按重要性排列列为——价格、地地段、环境、户户型等。一般般比较接受的的洋房的市区区最高价格为为3000元/㎡，郊区最最高价格15500元/㎡。别墅方方面的价格则则相对没有太太明确的概念念。对物业管理费，一一般最高可以以承受价格为为每月1元/㎡左右。广告方面，消费者者主要从报纸纸和电视以及及户外广告牌牌接触到的房房地产广告，认认为上了报纸纸、电视的楼楼盘都比较有有实力；在桂桂林房地产界界，彰泰房产产的系列产品品广告给消费费者的印象比比较深刻；而而流行港的广广告较吸引人人（但同时认认为流行港的的实际情况和和广告宣传上上的资料不符符合）。800%的人对桂桂林地区的房房地产广告是是信赖的，110%的人完完全不信赖，另另10%的人几几乎很少看广广告（路过楼楼盘才会去看看）。从以上访谈中可以以看到，宏观观和规划方面面的利好对消消费者的购买买行为将产生生直接正面的的影响，在房房产的营销中中，对消费者者的引导显得得格外重要，通通过买家的口口碑传播亦会会产生良好的的效果。对产产品的各类指指标以上意见见有很好的参参考作用。从以上访谈中可以以看到，宏观观和规划方面面的利好对消消费者的购买买行为将产生生直接正面的的影响，在房房产的营销中中，对消费者者的引导显得得格外重要，通通过买家的口口碑传播亦会会产生良好的的效果。对产产品的各类指指标以上意见见有很好的参参考作用。第二个层面我我们调查的情情况（1）桂林市区到临桂桂购房居住或或投资者占到到临桂总购房房者的9%（2）临桂城区及各乡乡镇公务及经经商人士占临临桂总购房者者的16%（3）周边各县占临桂桂总购房者的的6%（4）外省购房者占临临桂总购房者者的69%5、住宅市场的户型型特点多层住宅多数为一一梯两户，甚甚至有一梯一一户的，电梯梯普通多数为为一梯四户。套套内空间设计计较为丰富有有平层、错层层、复式等。层层高较低,有相当数量量的层高为22.8米的楼盘。

户型：整体体市场上单间间、1房2厅、2房2厅、3房2厅、4房2厅、复式等等供应品种齐齐全，消费者者有多种选择择。三房两厅两卫为主主力户型，畅畅销户型，面面积110～150㎡，多为大大三房；户型结构较为丰富富，两房两厅厅到四房两厅厅，面积范围围80～180㎡，一房一一厅和单身公公寓在某城尚尚未出现；户型设计有凸窗、露露台设计，入入户花园、赠赠送面积等设设计新元素出出现；户型结构中的户型型，面积均为为大面积户型型，同等户型型的小面积产产品也有出现现；6、住宅市场的配套套特证市场上已开始出现现项目自身发发展教育配套套的营销做法法。如七彩·小康城就建建有幼儿园，桂桂林中学和小小学，吸引大大批想购买低低价住宅，又又希望儿女成成才的客户，大大大提高了项项目的文化氛氛围，增加了了项目的吸引引力。以下是几个典型楼楼盘的配套情情况：联达-山与城配套有休闲闲会所，体育育馆，游泳池池，幼儿园，商商业街，文化化广场。园林林规划以西班班牙园林风格格为主。小区区以多层为主主、少量小高高层，多组团团，绿化率高高。推出的户户型主要是以以实用型两房房、紧凑型三三房为主，对对很多刚性需需求的购房者者来说比较看看好。彰泰城以瓦窑路为为核心周边建建有桂林国际际旅游商品批批发中心、德德天广场、红红太阳家居城城等。项目周周边内有邮电电局、银行、超超市、税务局局、菜市场等等再北面还有有南溪山公园园、南溪山医医院。小区内内部配套：超超市、社区商商业街、室外外游泳池、体体育会所、社社区物业服务务中心,社区医疗诊诊所、儿童乐乐园、幼儿园园等一应俱全全，让生活更更周到便利。长岛16区的周边，临桂中中学，首都师师大附中在项项目附近，四四面黄龙山、神神山、同月山山、金鸡山环环抱项目。奥林匹克花园小区区内部配套：：双语幼儿园园、会所、网网球场、篮球球场、游泳池池等运动会所所，建有运动动城以及运动动环带，奥林林匹克小学。碧园－印象桂林设设有游泳池、网网球场、篮球球场、时尚会会所(内含健身房房、棋牌室、阅阅览室、咖啡啡厅目前小区区的百米商业业街，已配有有有超市、净净菜馆等，可可以满足业主主的基本生活活需求。综合分析:可以看看到楼盘项目目在老城区等等周边设施较较为完善的地地段，会比较较有优势。而而新区或者在在非中心地段段的项目则倾倾向于自建配配套设施，并并以此为卖点点向业主推广广。7、住宅市场的销售售策略（1）桂林市场概况：桂桂林房地产发发展至今已有有十余年光景景，但其房地地产的发展较较缓慢，滞后后于发达地区区，近几年才才有比较快的的增长，目前前桂林市有大大约180家房地地产公司。市市区的商品房房价格按套内内面积算,在3000元/平米至8000元/平米之间，跨跨度比较大;;目前住宅楼楼盘规模普遍遍偏小，产品品同质化情况况严重，小区区环境差，楼楼盘配套设施施严重不足，缺缺乏真正意义义上的精品。市市场上产品形形态、户型比比较多样，以以多层，小高高层为主（高高层项目较少少，这主要是是受制于桂林林市政府的限限高政策）；；从一房到八八房，平面，跃跃式，复式、独独立别墅、联联排别墅兼而而有之。城市市居住环境的的优化和交通通条件的改善善，使外地来来桂林置业和和各片区间购购房者的流动动成为一种趋趋势；桂林房地产产市场仍然面面临相当大的的压力，同质质产品比地段段、比设计的的舒适合理、比比装修的精美美、比营销的的策略、比服服务的优质，桂桂林地产走向向成熟、规范范将成为必然然。同时，务务实、理性、服服务将引领市市场潮流，从从另一个侧面面也是对项目目本身竞争力力的考虑，尽尽量做到精益益求精。售后后服务、物业业管理也是今今年开发商调调整和转变的的一大特征。桂林市目前的总体体营销方式：：桂林市目前前的营销方式式以坐销为主主导，并未见见行销方式的的出现。由于于市场的供求求不平衡，各各发展商都实实行务实营销销是必然的。对对此，很多房房地产开发商商在酝酿促销销方案的时候候，没有研究究出奇制胜方方法,销售点现场场亦较为粗糙糙,平实是桂林林地产开发商商们在销售时时具有的一个个共同特征。（2）整体营销策略：11）差异性策略略桂林市场需求的旺旺盛，使开发发商思想松懈懈，忽略了对对产品的研究究与创新。由由于经济的发发展，居民收收入的大幅提提高，改善居居住环境愿望望迫切，对房房屋产品的需需求强劲，特特别是桂林市市区，相对于于需求而言，有有效供应不足足。大好的市市场环境，开开发商自然乐乐得让“市场引导产产品”，而对需要要花费大量时时间、精力与与财力去进行行的产品创新新，可想而知知就缺少了热热情，更重要要的是，产品品创新还存在在着一定的市市场风险。追追求产品与大大环境的差异异，这主要是是针对中等阶阶层，标榜项项目的品质，档档次和身份地地位等无形因因素；这点，桂桂林的部分发发展商已有意意识的运用。2）投资概念策略桂林是一个旅游开开放城市。中中国加入世贸贸后，将给桂桂林带来的发发展潜力无可可估量。因此此越来越多的的房地产开发发商对桂林这这块房产宝地地倍加关注。可可以断言：桂桂林房地产将将在最近几年年里为广大开开发商和业主主带来新的发发展空间。通通过塑造整个个项目有别于于其他项目的的特色——投资价值值，搞特色经经营，向顾客客灌输投资理理念，分析产产品的增值性性，具体表现现是：小户型型（都市丽景景-都市心语）loft公寓（飞扬扬国际）3）品牌策略桂林市当前前产品与产品品之间日趋同同质化、市场场竞争进入白白热阶段，品品牌化是最好好的突围之道道。目前桂林大大规模的城区区改造已趋向向平缓，拉动动效益将会在在3-5年内之之内逐渐消失失，预计市场场将会进入到到良性循环，优优胜劣汰是不不可避免的。桂桂林的一些发发展商已有这这方面的意识识。如七彩系系列（七彩花花园，七彩小小康城，七彩彩海伦堡，七七彩欧洲小镇镇），安厦系系列（翡翠山山庄，麒麟湾湾，世纪城）已已在产品中注注入品牌的意意念。品牌是是一种文化，但但就品牌的本本质上而言，桂桂林市场还处处于品牌价值值的确立这个个初步的阶段段，他们虽然然获得了桂林林消费者的口口碑，但还没没有确立市场场领跑者的地地位。4）政策策略桂林政府政政策规定外地地人在桂林每每购买25平方米的的商品房就奖奖励一个人入入户指标，这这是大多数桂桂林市区的发发展商常用的的策略，这可可以增加客源源的广度，便便于销售。《国国务院关于桂桂林市城市总总体规划的批批复》：“城市建设主主要是向西发发展，适度发发展东部组团团，控制向北北发展。”这对于临桂桂及城区附近近的房地产商商是一大利好好：模糊城区区之间的概念念，强调日后后的规划前景景，描绘美好好人生，也是是他们与城区区竞争的有力力武器。销售资料：当地所所有的楼盘的的资料都只有有项目的小区区布局、建筑筑外型、色彩彩、内部结构构之类的资料料，而缺乏销销售价格，入入住费用等于于日后息息相相关的资料，双双方的信息交交流极度不对对称。现代媒媒介的组合传传统媒介：报报纸，广告，电电视网络媒介介：随着信息息时代的到来来和电子商务务的发展，桂桂林房地产市市场营销出现现渠道创新，其其一便是利用用interrnet网络络资源，进行行网络营销。现现在不少开发发商都在互联联网上注册了了自己的网站站，为企业和和产品进行宣宣传和推广。通通过互联网双双向式交流，可可以打破地域域限制，进行行远程信息传传播，面广量量大，为潜在在购房者提供供了诸多方便便。九里香堤堤、彰泰.利好时代、恒恒祥花园、流流行港都已设设立自己的网网站。PR（公关）活动动当地的发展展商一般在国国庆的桂林住住交会上，五五一长假才进进行展示活动动。例如麒麟麟湾举办的汽汽车展，红酒酒派对国际人人居摄影大赛赛、时装SHHOW、网球球赛；甲天下下举办的儿童童现场绘画等等等。这也是是展示发展商商实力，提高高知名度的捷捷径。异地的销售部的设设立对于桂林林这个国际化化的旅游城市市，为外人所所津津乐道的的，在外设立立销售部、办办事处是一件件事半功倍的的事。九里香香堤在阳朔、南南宁设有销售售部，为扩宽宽客源建立了了很好的渠道道。促销措施：1）低低开高走，制制造升值空间间一般采用一一次性九五折折，按揭九八八折；由于桂桂林可以在图图纸阶段就可可以销售楼盘盘，政府管理理比较宽松，发发展商也乐于于低价入市，回回笼资金。22）名校联姻姻，打教育牌牌对于提高社社区吸引力的的作用同样是是巨大的这对对于吸引客户户，分流市中中心的潜在客客户十分有效效。七彩花园园已经有意识识的配备小学学、中学，免免除客户子女女的后顾之忧忧。3）展销期给给购买者额外外优惠1—3个点的额外外优惠有些甚甚至更多，或或是送礼金、装装修等等，如如七彩.小康城小户户型送装修；；这些措施在在客观上起到到了一定的促促销效果，使使置业变得超超值化。4）对外地客客户实行大折折扣鼓励外地地客户购买；；在展销期外外一样给予外外地客户展销销期的优惠，一一般是1－2个点。营销销策略的效果果分析：由于于桂林市的大大规模城市建建设始于19999年，城城市的大拆迁迁带动了房地地产的大发展展；目前桂林林市的房地产产产销两旺。基基本上在图纸纸阶段已可以以销售六七成成。桂林市的的消费者虽然然不喜欢这类类的营销手法法，但由于市市场需求大，也也只有被动的的接受。例如如北区的翔龙龙花园，目前前是平地一块块，三通一平平还没做完，没没有预售证，售售楼部简陋，售售楼人员对项项目的资料不不熟悉，说辞辞直白；起价价住宅9000元/㎡左右，商商铺28000元/㎡,低价促销，现现已销售五成成。九里香堤堤采用异地销销售部策略，现现一期的600多套别墅全全为外地人所所购买。利好好时代和枫丹丹丽苑利用投投资概念，也也为桂林的消消费者所受用用。归纳、分析区域市场：桂林的的房地产对周周边省份具备备一定辐射力力，桂林当地地销售外地客客户的购买总总量就占总体体市场的200%左右，而而且作为别墅墅类型的项目目，本地是消消化不完的。桂桂林的别墅成成本只相当于于一些经济发发达城市的公公寓，因此很很容易吸引外外地客户，而而且这一类的的客户对桂林林的认可程度度比较高，这这是一个市场场的切入点。本本地的两个成成功的别墅项项目已经意识识到这一点：：麒麟湾的口口号“国际化人居居别墅”，设计理念念为“国际人居住住宅模式”；九里香堤堤—“世界级品品质休闲别墅墅区”，他们都已已确立了市场场定位，扩展展了市场，也也取得了成功功的业绩。麒麒麟湾，一二二三期共三百百套别墅，现现只剩下155套左右；且且客户来源面面广，有香港港、马来西亚亚、台湾、南南宁、阳朔、上上海、北京等等地，桂林客客户与外地客客户的比例是是8：2。九里香堤堤一期64栋别墅，桂桂林客户与外外地客户的比比例是3：7。桂林房地产广告媒媒体调查桂林房地产广告媒媒体概况别墅类名称主题广告语媒体选择麒麟湾国际化人居别墅报纸、电视九里香堤世界级品质休闲别别墅报纸、电视、户外外漓江华府离城市和自然最近近的地方报纸安厦翡翠山庄城市生态别墅区报纸、户外江岸美庐真山真水真别墅报纸、售点金山龙谷生态别墅墅区中产人士特区报纸龙聚山庄-广西桂桂林中国民居居大型别墅区区与中国居民同歌与与桂林山水共共舞报纸、户外生活类名称主题广告语媒体选择桂林奥林匹克花园园科学运动，健康生生活报纸、户外、电视视桂林·长岛16区置业择山而居，给生活活一种新高度度报纸、电视山水·凤凰城星座两山一湖，生态形形低密度大城城报纸、电视国际新城醉中心，醉生活报纸广源·国际社区家住桂林醉美的地地方报纸、电视飞扬国际现代化智智能建筑群落落高层人生时尚生生活报纸碧园·印象桂林生活流向碧园报纸、电视碧园香樟林以人为本、和谐创创新、亲人景景观、高尚精精品报纸洋房类名称主题广告语媒体选择彰泰.利好时代地球村，桂林站报纸、电视先锋天地也许是2003年年最具创造力力的房子报纸、户外米兰.春天青年DNA，新青青年自由领地地报纸、户外恒祥花园城市精英社区，生生活动力基地地报纸、户外罗马花园住罗马花园，品高高尚人生报纸长城花园

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桂林商业业航母流行创造财富报纸、户外复合类名称主题广告语媒体选择安厦.世纪城第一期安厦千万间，尽在在漓江边报纸、电视安厦.世纪城第二期演绎新的山水传奇奇报纸、电视隐龙居都市渡假，健康生生活报纸阳光左岸把握发展脉动，掌掌控城市未来来报纸2、桂林房地产广告告概况分析目前桂林各楼盘广广告，是以报报纸为主要宣宣传媒体，报报纸类尤以《桂桂林晚报》为为主打刊物，电视、户外外、网络等媒媒体为辅助传传播途径；杂志、广播播电台、DMM这种媒体还还没有普遍运运用。由此可可见，桂林总总体楼盘广告告有以下特点点：多样性。如如麒麟湾、九九里香堤、彰彰泰利好时代代等将各种媒媒体结合在一一起运用。注注重户外看板板的运用。如如七彩小康城城、先锋天地地等在桂林主主要街道处设设立的大型看看板。普遍运运用主题宣传传语。如龙聚聚山庄的民居居系列。桂林房地产广告的的五个缺陷：：①广告投放力力度不强，无无延续性。②②宣传风格不不统一，杂乱乱无序。③广告无创意意，设计制作作水平较低。④没有强烈的品牌意识。⑤销售道具准备不充分。8、住宅市场的竞争态态势2009年年初乃至至上半年的市市场，受2008年下半年金金融危机的影影响。楼市供供应都很谨慎慎，置业者购购买力也弱，购购房意愿不强强。在这种情情况下，开发发企业在制定定一年的开发发计划时，都都比较保守。但但出乎所有人人意料，2009年下半年，楼楼市出现了销销售的高峰期期，产品存量量被大量消化化。数据显示示，2009年桂林市房房地产投资比比2008年增长了10.8%，销售总量量却比2008年增长了57.7%，可见2009年销售的很很多产品都是是2008年积压下来来的，这些存存货在2009年消化一空空。而由于2009年年初制定定的开发计划划相对谨慎，新新增开发量较较少，就导致致了今年年初初，可售房源源量偏少。而而相对供应量量而言，市场场的需求却比比较旺盛，这这就一定程度度上出现了所所谓的“房荒”。由于诸多不确定因因素，开年制制定计划时往往往比较谨慎慎和保守，开开发企业几乎乎不约而同地地“押宝”下半年。“年初到现在在这个时间段段，从传统意意义上而言，并并不是销售的的旺季，这段段时期，开发发企业更多的的是在调整供供应节奏，积积极筹备新货货供应。”然而，下半半年过于集中中的推货计划划，让“撞车”几乎在所难难免。“下半年产品品集中入市，楼楼市竞争加剧剧。对于区域域产品同质化化严重的楼盘盘，销售压力力可能会比较较大。但是这只是普遍情情况，在临桂桂这个区域目目前有20几个楼盘在在售，由于市市场承受力有有限，新上市市的楼盘多尔尔集中。尽管管各家开发商商极尽所能“内促外引”，可销售压压力依然较大大。9、住宅市场的发展趋趋势（1）“保护漓江，发展临临桂，再造一一个新桂林”战略，强力力推进临桂新新区住宅建设设的步伐将提提速（2）房地产业的粗放型型发展模式逐逐渐被集约型型发展的创新新模式所替代代，走规模发发展之路，住住在将渐渐精精品化（3）住宅规划设计将更更合理