农村商业银行建设项目可行性研究报告

第第10页共24页农村商业银行建设工程可行性争论报告可行性争论报告一、工程概况(-)工程地点：工程规模：12LOFT190LOFT1036643000010000LOFT3066430000737工程开发土地状况本工程位于市火车站西南方向，基地西临汕可路，东邻站前横三路，北接站之地，在城市空间上起着重要的地标意义；本工程距市城区政府CBD片区约5公1工程周边目前除了碧桂园尚无其他开发工程，是火车站片区至市区的起承转张区，交通条件优越。用地，西侧规划有商业和文化设施及住宅。随着市城市建设的快速扩展，特别是深汕合作区的成立，在统筹合作区产业游艇会所暨文化创意产业园工程。争论工作依据汕特别合作区(以下简称合作区)。深圳、两市党政取席会议审议通过了《关于优化深汕特别合作区体制机制进一步加快合作区建设进展的假设干意见》设进展；广东省政府常务会议审议通过了《深汕特别合作区进展总体规划(20-2030)》。市委市人民政府关于加强环境保护建设生态市的打算；国家有关部委和市政的统计资料及市场行情资料;工程开发意向本工程地块来为通过竞标方式取得的商业用地，土地使用权人为市农村商业50款。工程开发建设俯视效果图〔二〕工程建设的必要性经济保持中高速增长、迈向中高端水平208107.0,9.9;人均生673.615.4;社会消费品零售总额535亿元，年均增长10.8;一般公共预算收入30.78亿元，一般公共206.6522327122619.29.6;744.2814.8;三次产业构造为15.5:44.9:39.6;实体经济加快进展，20年培育“四上”企业115家，规模以上工业增加值年均增长16.1;高技术制造业增加值占规模以上21.2,RD17.4,工业技改投资年均增长26.628.19.2;10工程。向西融珠翻开局面、产业共建取得成效深入实施向西融珠战略，全面参与深莞惠+河“3+2”经济圈建设，乐观探究69.5，20、204.19中获省批准2万亩，供地1.5万亩。深汕特别合作区上升为省级进展战略，红草产业园被认定为省级高技术开发区，海丰、陆丰、陆河3个产业园纳入省级产业园,“1+4+1”产业园区格局根本形成。创招商机制，共引进工程395个，其中投产109个，在建161TFT5扩容提质加快推动、城镇建设成效显著55.08o金町湾滨海旅游度假区保利一、二期工程进展顺当，中心商务区站前广场建成运枢纽中心等成功落户。推动交通根底设施建设，累计投入资金138.8亿元，是前五年的2.2倍。改建大路1528公里，全市行政村100实现大路硬底化。厦深铁迁难题马上全线贯穿，大道综合改造及两侧环境整治接近竣工，完成工业大道东7，珠东快速前期工作加快推动，完成海丰县红城大道、二环路，陆丰市东海大5000600089.2o20610县生态科技城、大湖镇和陆河县水唇镇列入省型城镇化“2511”试点。4、全面对口帮扶力度持续加大、深汕合作进一步深化。市累计投入帮扶资金56.4亿元。与共建“1+4”产业园区，帮扶引进产业工程289作，实施帮扶工程4300多个，被帮扶村人均收入和集体收入分别增3135、全力推动中心城区扩容提质，提高城市综合承载力。以科学规划引领城市进展。立足大珠三角经济区全局，明确功能定位，对接修编城市总体规划，推动与珠三角城市规划共绘,加快“多规合一”，确保“一张掌握性详规编制，抓好“可塘-赤坑-潭西”中心点、红海湾国际旅游休闲度假基地、品清湖区域空间进展和各中心县城等规划编制工作。统筹推动扩容提质。加快市城区土地收储，完成征地1.6万亩。东片以中心空间。推动品清湖蓝色海湾整治和秀丽海湾建设，全面改善品清湖水质和沿岸环境。推动老城区城市更。综上所述，本工程有利于调整产业构造、改善城市生态环境，符合市环境保护是很有必要的。符合市城市规划的要求市进展和城市功能的提升将起到极大的推动作用，其周边规划掌握如下:2.该工程的建设符合2.该工程的建设符合市相关的政策要求18,416m2,整个地势较为平坦。本工程位于城市规划区的中心商务区，工程定位符合城市总体规划和将来进展需要。本工程用地拆迁补偿问题能够妥当解决赔偿。4、 建设资金本工程建设资金由市农村商业银行出资一局部，且农村商业银行会购置一半有力的保障。工程的建设是可行的。序号1无2〔包括立项、设计、招标等〕6354105425625三、工程投资环境和市场争论201-7553615.3,增速比369814.5,1.166.8O全国房地产开发投资增速1-7312013.4,增速比1-61188110.2,0.2122795.9,0.66856064.8,增速比1-6月份回落0.2个百分点。其中，住宅施工面积470142万平方米，增长9294413.71.26410213.145904米，增长21.3,增速提高1.3个百分点。其中，住宅竣工面积33782万平方米，增长20.3。111677.8，降1-64.838487.1,增速回落3.1市投资宏观背景市经济进展状况8107.09.9;人均生产总673.615.4;社会消费品零售总额535亿元，年均增长10.8;一般公共预算收入30.78亿元，一般公共预算206.652232712261元，年均增长9.2和9.6;金融机构本外币存款余额744.28亿元，年均增长14.8;三次产业构造为15.5:44.9:39.6;实体经济加快进展，20年培育“四上”企业115家，规模以上工业增加值年均增长16.1;高技术制造业增加值占规模以上21.2,RD17.4,工业技改投资年均增长26.628.19.2;10工程。小结：各项经济指标显示年内经济仍处良好运行状态；社会消费品零售总额的高速公等大件消费品的需求。市场现状综述全年完成固定资产投资652.45亿元，比上年增长11.5o分投资主体看，国有122.1226.2；462.3526.6；港澳台、外商经济投资42.18亿元，下降0.8。分三次产业看，第一产业投资23.69亿元，37.8203.4340.8；423.724.2。全年房地产开发投资56.77亿元，比上年增长117.5。其中，住宅45.49亿161.5o194.73102.9；实现销售额93.87105.0。重点工程建设进展顺当。全年列入省重点工程25个，完成投资142.8亿元，105.1105201.81424的前景是乐观的。价格分析前几年是楼市调控的高压期，一系列打压政策的密集出台，特别是有史上最出台后，与去年同期相比，房价仍旧相当高。依据市房地产信息网的监测，20上半年市住宅的成交均价大致呈先有逐步上升之势。客户群体分析居家型置业者社区，大型社区里的二房、三房是他们青睐的物业类型。过渡型置业者这一类客户群大多购置小户型工程，他们大多比较年轻，期望能筹足首期款住，但当条件成熟、有了充裕的经济时，可能变卖该房，或用于出租。投资客近两年，房价的飞速增长，吸引了不少逐利的投资客的关注。他们一般都是目的多数是为了转手卖出赚取差额利润。此类置业者大多钟情于豪宅和小户型项的是为了猎取稳定的租金回报。市房地产市场进展趋势的根本推断重要指标雄踞全省第一：一是商品房销售面积高达194.7万平方米，同比增长100,排名全省第一；93.9104.9，增幅排名全省第一；三是完成房地产开发投资56.8亿元，同比增长117.5,增速全省排名第一，96.8本工程周边盘及在售、在建楼盘简况楼盘名称：碧桂园时代城工程位置：市城区高铁站南侧工程概况：占地面积84000平方米，建筑面积2200平方米，容积率2.62,绿42.6,1458〔124〕、四居〔42〕、五居〔263〕。势，将引进智能家居理念，打造极具时代气息的智能人居时尚之城。116-271m2“七重立体园林”，纯南向洋房，私家电梯厅、全飘窗、双阳台设计。/nf物业费：2.2/平方米?月四、工程分析交通条件本工程位于本工程位于市火车站西南方向，基地西临汕可路，东邻站前横二CBD区约5公里，距厦深铁路火车仅约1公里，地理位置优越，作用繁华，交通便捷。周边配套基地西南面对东涌镇政府和东涌中学，大局部根底设施政府正在加大投资力度。地形、地势工程地块面积为18416平方米，呈规章的四边外形，东西长约155米，南北118地块现状地块使用权50政府保障水电气供给，保障程度较高。规划限制条件城市规划对该宗地无其他特别规定，对本工程没有特别限制条件。优势区位优势本工程的区位优势、交通便利优势明显，后续政府投资的配套设施到位后，是商业、办公、居住、休闲集聚的“高地”，地块紧邻深汕高铁，地处环清湖大道，交通便利，紧邻深汕合作区，离直线距离约110公里，旁临湿地生态公园，真可谓依山傍水之山水楼盘，四周绿化率高、环境美丽。产品规划：以办公、LOFT公寓为主的高层形式，融合了办公、住宅、商业为一体的综合公空间和冏业气氛。劣势挑战。时机由于土地资越来越少，同时依托政府区域定位作为后盾，配套设施建设逐步机遇越来越多，同时周边没有同类型的工程，给本工程带来了较大的时机。威逼来始终大幅度上涨，政府还将可能会出台更多的政策抑制房价的上涨。〔三〕工程评价综合考虑上述分析 现在启动的优势大于劣势，时机多于威逼，本工程在20年初进入销售应有较好的市场时机。(-)工程定位工程市场定位影响售价的因素：略、国家宏观经济政策的变化等都是影响售价的因素。工程的品质定位：住、商业为一体的综合性工程，来满足宽阔置业者的需求。客户群体定位：周边白领本区域格外生疏，有猛烈置业愿望，但区域抱负选择少，需求：小三房，二房。商贩三房，二房。本地块原住居民及四周居民求：大三房、二房。投资客阅历，对该片区有猛烈认同感，需求：小二房、三房。〔二〕规划条件4建筑密度：＜35绿地率：＞35工程技术经济指标工程〕备注1841673664其中办公30000公寓3366410000435〔三〕价格定位在竞争剧烈、简单变化的市场环境中如何制定消费者可承受的，而对开发商销售；定价过低，利润薄弱或无利可“图”,因此如何在开发商和消费者之间找到的事情。定位动身点：制造价值最大化，博弈多赢局面。住宅价格定位：楼盘名称：碧桂园时代城工程位置：市城区高铁站南侧工程概况：占地面积84000平方米，建筑面积2200平方米，容积率2.62,绿42.6,1458〔124〕、四居〔42〕、五居〔263〕。势，将引进智能家居理念，打造极具时代气息的智能人居时尚之城。116-271m2“七重立体园林”，纯南向洋房，私家电梯厅、全飘窗、双阳台设计。/nf物业费：2.2/平方米?月宅销售价在6500-8500元/米之之间。依据房地产市场状况及进展趋势，并考虑到本工程的实际状况，从保守角度考虑，修正系数取1.08,则修正后的L0FT公寓均7000/8000/平方米。商铺价格定位：10000/平方米。六、经济分析(-)工程开发建设进度安排206期工作；2072010，202工程、园林环境等室外配套工程，并竣工验收。工程建设进度表序号1无263根底5410546共计工程总投资估算依据近期市建设工程价格信息、工程造价定额资料及工程具体状况，并参照我公司已开发工程的本钱资料，经分析 总投资额为人民币33724.47万元。工程总体投资测算表184161036640400117104.9630000737科目/M2〕面积〔万M2〕总额〔万元〕填表说明3625.00二、开发前期预备费1339.74725.65673.820.00367.482929.5818879.363420.911762.9333724.47总投资测算表中单价为按工程建筑面积分摊计算的单价，表中均为人民币。假设本工程容积率为4,则计容积率建筑面积为103664平方米，在计算工程总投资时按此面积〔见附表〕，具体状况分析说明如下：土地费用本工程的地价款总额为3625万元。工程建设其他费前期工程费主要包括前期勘察、规划、设计、可行性争论、及“三通一平”1940建安工程费建安工程费是建筑房屋所发生的建筑工程费用、设备选购费用和安装工程费22300治理费用治理费用主要指房地产开发企业的治理部门为组织和治理房地产工程的开发经营活动而发生的各项费用，如治理人员工资、职工福利费、劳动保险费、办公2930不行预见费主要考虑通货膨胀导致工程建设本钱和资金本钱的上升，以及设计变更对建1763资金筹措本工程开发建设总投资为33725万元。工程建设资金筹措方式为开发商自有13725200各类物业销售收入估算〔附表〕工程销售收入测算售面积0400117104.9630000737科目/M2〕面积〔M2〕〕填表说明180003240002商业100001.515000370002.86642064.84其他59064.80工程销售回款打算在假设本工程能够实现以下条件的前提下：〔1〕 〔2〕合市场的营销策略。

有成功的营销筹划；〔3〕实行符结合前面的市场分析 同意供给楼宇按揭效劳的前提下，估量本工程可实现100的销售，初步推测的工程销售打算及销售收入见附表：资金来与运用分析本工程的总投资估量为33725万元。工程建设资金筹措方式为开发商自有资200从工程计算期内不同时期的资金来与运用及期末资金盈余分析 可有资金和银行借款同时到位的状况下，资金比较充分，完全可用于支付建设资金，不会消灭资金缺口，可保障工程开发按打算顺当进展。销售利润2023590652953万元，获得税前利润总额25340万元，缴纳所得税13937万元，税后利润8850财务与敏感性分析赢利力量分析财务净现值〔FNPV〕财务净现值是按投资者最低可承受的收益率或设定的基准收益率将工程计算0务净现值=17972〔万元〕投资回收期20年即可收回全部投资。由附表可知本工程全部投资动态回收期=2.14〔年〕投资利润率=14.31工程不确定性分析工程盈亏平衡分析工程盈亏平衡点〔临界点〕，是指工程销售收入等于销售销售税费与总投资本钱之和。在这个平衡点上，投资没有产生盈利。盈亏平衡分析 销售收入和销售总量两方面进展。盈亏平衡点售价：该工程总投资为33725万元〔含借款利息〕。盈亏平衡点的计算依据为：销售收入=总投资+销售税费。销售税费中营业税为销售收入的5；城市维护建设税为销售收入的0.05,印花税为销售收入的0.05,依据市的有关规定，土地增殖税按销1故：盈亏平衡点时的销售收入=总