房地产市场报告 -2022年报-2022年大连房地产市场年度报告

2022年大连房地产简述[中原集团大连公司][DaLian.1.2023]没有一个冬天不可被逾越，负重、奋进前行2022年大连房地产“不温不火”，全年在多次疫情的笼罩下，略显无力，加之多家房企的暴雷，使许房企融资保交楼，但三年的疫情使得部分客户资金散尽，后续无确定性收入保障，所以全年成交降幅高达45%，为近五年最低；好消息是，三年的疫情终画上句号，但2o23年依然困难重重，面临经济及购房信心的恢复，故预计2o23年将走出“先抑后扬”的态势，土地市场将一改2o22年的颓势，为市龙虎排行榜龙虎排行榜CONTENTS土地市公寓市场城市发展商品住宅市场别墅市场3015，下调首套个人住房公积金贷款利率5年以下(含5年)和为2.6%和3.1%加强商品房预售方案管理售价格实行，下调首套个人住房公积金贷款利率5年以下(含5年)和为2.6%和3.1%加强商品房预售方案管理售价格实行备案制度10月1日限购，东港房全域解除限购调整个人住房公积金贷款额度市内5区双人最高0万元，其他步入22年后大连加大政策放宽力度，从人才信贷支持、限购放松、下调公积金及商业贷款利率，全方位给予市场支持，多维度放松调控，刺激市场回暖。放开落户条件类人才落户无年龄放开落户条件类人才落户无年龄年龄限制等5年龄限制等5月21日实施实施持账个人住房公积金贷款支人才发展政策的通知金最高基础上提个人住房公积金贷款支人才发展政策的通知金最高基础上提款申请时住房公积金户存储余额的15倍”限制7月11日9月30日不超过10月1日5月20日7月115月20日7月11日阶阶段性调整差别化住房信贷政策的通知建商品住宅销售环比、同比均连续下降的城市性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限(10.19商业贷款利率首套房贷款利率低至3.95%)购，能够有效的促进高新园区及东港商务区的新房去化；口的购房条件，促进更多的外地人口涌入目的是为了增加流动性，从而吸引满足高精尖人才，落户大连，共5、限售政策对家庭具有特殊情况的，给予解除限售(考疫情对当前经济的影响，收入大幅缩减，人性化的给予特殊情况限售放松)；高校的额度根据相关要求上调；利率实现三连降。稳格控制均价涨签价格不得高于备 (数据来源：大连市住房和城乡建设局)6限购政策调整放松，剔除高新园区及中山区(东港)坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，支持刚性和改善性住房需求，限购调控政策放松。此次政策最重要的是为了提升楼市信心，给予市场注入“强心剂”。调控政策变化前后对比2018年3月22日2022年5月20日区、沙河口区及高新园区中山区(不含东港商务区)、西岗限购区域剔除东港商务区和高新园区，非限制区域住房套数不计入总套数本市户籍限购2套，非本市户籍限购1套本市户籍限购2套(总建筑面积小于144平方米的，可在限制区域再购买1套商品住房)，非本市户籍限购2套本市户籍两套总建面低于144平，可在限售区域再购买一套区、沙河口区、高新园区限购取消二手房限购增我市高层次人才、城市发展紧缺人才，可按家庭需求在限制区域内购买住房，不受房屋套数限制。因家庭成员患病、就学等急需资金支付医疗费、学费等特殊情况的，可解除对其限售住房的限制。高层人才购房不限购、家庭成员患病、就学等需要资金，解除限售政策市户籍取消，2年内在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税或社会保险证明取消对非本市户籍无需提供12个月以上社保或个税 (数据来源：大连市人民政府)7人才落户条件人才落户条件5月21日，市政府印发了《关于全面放开落户条件的通知》，对我市户籍政策进行了全面调整。新政落地后，将有利于我市人口发展，进一步适应我市经济社会发展需求,实现有意愿落户的人员都有一条畅通的通道。各类人才落户无年龄限制。业人员落户条件：调整前，在我市就业创业人员需市投资创业的人员均可落户。靠落户条件：调整前，投靠落户有落户我市年限、年龄户。8 (数据来源：大连市住房公积金管理中心)8公积金贷款额度公积金贷款额度大连市住房公积金管理中心发布《关于调整个人住房公积金最高贷款额度的通知》,大连市内5区双人最高可贷款80万元，其他区域双人67万元。政策背景达到合理的区间，满足动态调整的条件。策出台目的科学良性运营的前提下，最大程度满足缴存人的住房公积政策解读个人住房公积金贷款最高额度动态调整机制，当资金运用率小于90%且大于等于85%时，调整住房公积金最高贷款额度为市本级(即中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新园区)单人45万元，双人80万元；其他区域9 (数据来源：中国人民银行)96-8月商品住宅销售价格连续下降的城市，可阶段性放宽贷款利率6-8月商品住宅销售价格连续下降的城市，可阶段性放宽贷款利率人民银行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，在坚持“房住不炒”的前提下，稳定居民住房消费预期，传递稳定信心、稳定市场的信号，促进房地产市场平稳健康发展。政策内容：政策内容：-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率”原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指政策解读：市场走弱的情况下，调整首套房贷利率下限具有重要性和紧迫“房住不炒”的前提下，稳定居民住房消费预期，传递稳定信 (央行自2015年8月以来，首次下调首套公积金贷款利率央行自2015年8月以来，首次下调首套公积金贷款利率2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%、3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，此次为央行自2015年8月份以来，首次下调首套个人住房公积金贷款利政策内容：政策内容：金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下(含5年)低于3.025%和3.575%。政策解读：套住房贷款利率下限，有利于提振房地产市场行情，助力楼市进一下调主要针对的是刚需购房需求，有助于进一步不变。 (数据来源：中国人民银行)11.25.253.95.10.10连商业贷款利率创历史新低.25.253.95.10.10连商业贷款利率创历史新低9月30日出台新政，阶段性定向降息是本月首套商业贷款利率回调的主要因素，本次商业贷款利率创历史新低。政政策解读：1、央行、银保监会9月30日印发的《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》指出，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。2、即首套贷款利率为LPR-30BP。此次LPR调整后，首套房贷款利率低至3.95%，创历史新低。大连市贷款利率表首套利率(%)二套利率(%)6.506.106.106.10.50.90.90.90.90.95.95.95.95.95.85.85.95.95.95.95.95.85.85.85.95.85.85.45地产融地产融平稳有序企一视同仁4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资金融十六条：地产托底政策力度加大，企业短期资金得到缓解央行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼金融服务”以及积极配合做好受困房地产企业风险处置。配合做好受困房地产企险处置配合做好受困房地产企险处置式；金融消费者合法益本付息；人征信权益；保”金融服务供“保交阶段性调整分金融管理政策六、加大住房租赁金融支持力度度管理政策过渡14、阶段性优化房地化融资渠道。结与预判结与预判【2022年总结】2022年楼市多项政策利好提振市场信心。大连520政策剔除高新园区及中山区(东港)限购，公积金贷款额度提高，贷款利率创历史新低；“金融16条”加大融资支持【2023年预测】2023年政策调控持续宽松化2023年坚持“住房不炒”基调不变，调控政策无论是购房门槛还是房贷利率，已大底状态，再下调的空间越来越小。或将调整“认房又认贷”等相关政策。02“”“”地铁5号线贯穿核心区东部南北，是可以换乘所有地铁线路的“黄金路线”，缩小城市空间距离感；地铁4号线的建设能够形成核心区北部东西向的客运通道，对支持大连市产业布局提供支撑；地铁13号线通车后将是带动沿线经济腾飞的“黄金廊带”。地铁5号地铁5号线工程示意图地铁1号线三期(姚家-新机场)预计2023年上半年地铁13号线二期(大连北站-九里)预计2023年上半年地铁4号线地铁4号线工程示意图预计2026年年底完工全长27.62公里设车站20座地铁1号线地铁1号线三期工程示意图半年开工全长13.2公15--最大城市快速路建成--最大城市快速路建成渤海大道是目前大连市建成通车规模最大、标准最高、里程最长的城市快速路。路线全长47.4公里，起点位于普湾滨海路，向南经普兰店湾、三十里堡、七顶山、大魏家、金渤海岸、规划新机场，终点止于甘井子后盐，工程总投资约67亿元。032022年大连商住土地市场供应565.79万㎡，成交面积435.52万㎡，摘牌率达76.98%；成交楼面价3132元/㎡；金普新区集中挂地，多以商业/办公用地，楼面价同比下降37%，年度成交金额下滑40.46%。600500400300200058885442458.21568.19570.13477.64565.79525.04457.255247501131509.44207.23435.52322018-2022年大连市土地市场供销价示意图58885442458.21568.19570.13477.64565.79525.04457.255247501131509.44207.23435.5232挂牌量(万㎡)摘牌量(万㎡)楼面价(元/㎡)2018年2019年2020年2021年2022年6000500040003000200010000额本年度供应本年度供应量565.79万㎡本年度成交本年度成交量435.52万㎡本年度楼面本年度楼面价3132元/㎡ (数据来源：城，主城价格标地稳固城，主城价格标地稳固主城区土地供销量下滑明显，楼面价格梯队分明，个别核心优质地块需要多轮竞拍才可获得，全年房企拿地热情冷淡，主城区多宗土地中止挂牌。周边区域成为供应及成交的主战场，且地块都以底价成交，多为城投托底摘地。000000000楼面价(元/㎡)挂牌量(万㎡)摘牌量(万㎡)14166400.984253257221.460.009.2501.632.20005.2988.7017.250.9025.35420.597.710.000.000.00148262022年大连各区域土地供销价示意图楼面价(元/㎡)挂牌量(万㎡)摘牌量(万㎡)14166400.984253257221.460.009.2501.632.20005.2988.7017.250.9025.35420.597.710.000.000.001482688138中心高新东部甘西甘北开发区金州旅顺1500010000500002018-2022年大连各区域土地成交量占比年度东部中心甘西甘北高新开发区金州旅顺2018年0%9%%44%9%0%23%2019年0%4%0%%2020年%4%36%%21%9%2021年0%23%32%2022年%0%0%0.5%92%0.5%0%开发区2022年土开发区2022年土地摘牌量最高，挂牌95宗地，其中住宅用地14宗 (2022以底价成交；金普新区集中摘挂地楼面价(元/㎡)挂牌量(万㎡)高新稀缺小体量地块展露锋芒；金普新区土地集中入市20000351.1514762150006335100004311207114.14.123月32788月2930500018217月22022以底价成交；金普新区集中摘挂地楼面价(元/㎡)挂牌量(万㎡)高新稀缺小体量地块展露锋芒；金普新区土地集中入市20000351.1514762150006335100004311207114.14.123月32788月2930500018217月200518.9515.0111月044.69005.071.211.210.579.887.564月6.0329.546月2.8712.8110月02022年1月015853335.778798企全年拿地热情冷淡，土地底价成交成常态全年头部房企拿地热情冷淡，仅华润、中海分别以35%和24%摘得高新小体量优质地块，而远洋拿地区域逐步外溢，临近年末岁尾，保利以底价摘得中山区核心地块。72-3标杆房企2021年挂牌出让土地11.629.556.034.7600000000000品牌开发商招拍挂拿地宗数统计年度万科龙湖中海保利大华招商华润金地远洋万达恒大碧桂园总计2018年4010013101002019年1133113211022020年1223001510222021年110341902102022年0011001020005年成交额%4003002000市场月度供销价示意图摘牌量(万㎡)224.482月92月9月 (控绝对大金(2022)-10号开发区大学城(一方)价率：：23394元/㎡大金(2022)-44-46号小窑湾(德泰)楼面价：3376-3806元/㎡大金(2022)-8-9号小窑湾(光伸)楼面价：2852、4150元/㎡大城(2021)控绝对大金(2022)-10号开发区大学城(一方)价率：：23394元/㎡大金(2022)-44-46号小窑湾(德泰)楼面价：3376-3806元/㎡大金(2022)-8-9号小窑湾(光伸)楼面价：2852、4150元/㎡大城(2021)-3号甘井子区东纬路(恒一)价：15061元/㎡泰大城(2022)-16号中山区热电地块(保利)润大高(2022)-1号高新园区科海街(华润)楼面价：18024元/㎡35.39%金湾中铁铁龙保利伸恒一大高(2022)-6号高新园区广贤路(中海)：17066元/㎡溢价率：24%区国企托底上半年主城区优质小体量地块由品牌房企高溢价摘得；下半年金普新区集中供地，国企进场托底；年末岁尾中山区两宗住宅用地被品牌开发商底价摘得。大金(2022)-158/161/162号金石滩(德泰)楼面价：3008-3087元/㎡0%大保(2022)-6号开发区大窑湾(华润)大保(2022)-6号开发区大窑湾(华润)溢价率：0%大大金(2022)-11号开发区大窑湾(金湾)可售楼面价：可售楼面价：14946元/㎡溢价率：0%大城(2022)-15号中山区热电地块(中铁铁龙)楼面价：14851元/㎡5888524730%25%21%8%5011313211%3%2018年2019年2020年月26日隔三年再次拿地，首入甘区以底价摘得大城 (2022)-3号地，可售楼面15061元/㎡) 5888524730%25%21%8%5011313211%3%2018年2019年2020年月26日隔三年再次拿地，首入甘区以底价摘得大城 (2022)-3号地，可售楼面15061元/㎡) 定在8月17日摘牌的三宗土地大城(2022)-在9月28日摘牌的一宗土地大甘(2022)-1号中止挂牌交易。定在12月28日摘牌的一宗土地大甘(2022)-1号中止挂牌交易。 受政策调控+远郊区域大量供地影响，土地整体溢价率保持低位；近五年摘地楼面价则逐年走低，预计2023年土拍市场将有回暖；而土拍规则应继续优化，给予房企便利，增加拿地信心。6000500040003000200010000大连商住土地楼面价与溢价率示意图楼面价(元/㎡)溢价率544544225%20%5%0%%0%2021年2021年2022年溢价率华润以溢价率35.39%摘得大高(2022)-1号地，可售中海以溢价率24%摘得大高(2022)-6号地，可售楼定在9月7日摘牌的一宗东地大城(2022)-7号止挂牌交易。定在11月摘牌的六宗甘井城(2022)-8-13中止挂牌交易。保利以底价摘得大城(2022)6号地，可售楼面价14946中铁铁龙以底价摘得得大城(2022)-15号地，可 (数据来源：国有土地使用权交易中心)22【2022年总结】企业进场托底【2023年预测】所回暖04血能力”下降，市场低迷，成交量价大幅下滑717.00623.79579.11345.59554.06169.9315484165001600015500150001450014000135001300012500717.00623.79579.11345.59554.06169.93154841650016000155001500014500140001350013000125001200015915535.12同比：45%610.02597.75512.48成交金额(亿元)成交均价(元/㎡)639.34新增供应严重不足，市场低迷，客户踌躇，供应、成交双创新低2022年大连市商品住宅市场可谓是全年低迷，政策春风的连续吹舞，并未能一改颓势，全年供应量仅为169.93万平，环比下滑67%；成交量亦创近5年新低，仅为345.59万平，环比下降45%；成交均价为15484元/平，环比下降3%。80060040020001500100050002018-2022年大连商品住宅供销示意图供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)供应面积(万㎡)2018年2019年2018年2019年2020年2021年2022年15141514814732 135401056.28784.11992.76968.472018年2019年2020年2021年2022年本年度供应本年度供应量169.93万㎡本年度成交本年度成交量345.59万㎡15484元/㎡ (数据来源：政府备案数据)25开发区为成交主力区域，但同比下滑明显开发区为成交主力区域，但同比下滑明显2022年甘井子区及开发区成交合计占比超5成，为成交主力区域；各区域成交均有不同程度的大幅下滑，以甘井子、金州区为首首100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%环比下滑51%；中山区及开发区亦同比下滑38%。2018-2022年各区域成交占比情况5%1%5%1%12%220%1313%335%115%4%1%4%1%12%227%115%226%115%2%2%2%2%11%332%110%229%115%2%2%2%2%11%226%7%7%3737%1515%8%2%8%2%13%222%99%330%116%2018年2019年2020年2021年2022年中山区西岗区沙河口区甘井子区高新园区开发区金州区沙沙河口区供应量：0万平金州区供应量：36.01万平成交量：44.08万平平供应量：0.31万平成交量：3.68万平均价：23054元/平供应量：37.68万平成交量：75.93万平平园区供应量：27.71万平成交量：31.78万平均价：20403元/平供应量:20.50万平区供应量：47.72万平域中山区西岗区沙河口区甘井子区高新园区开发区金州区成交量占比%8%30%9%22%成交量同比-38%-66%0%-51%-3%-39%-51%价格同比-3%6%% (数据来源：政府备案数据)26 (数据来源：政府备案数据)27低迷，新增及成交量不足，导致存量面积下滑，去化周期上涨截止2022年底大连商品住宅存量845.10万平，为近五年新低；成交量的严重不足，导致去化周期攀升至29个月；区域方面，甘井子区及开发区流速较快，金州区因部分“僵尸盘”导致去化周期较长。160014001200100080060040020002018-2022年大连商品住宅存量及去化情况存量面积(万㎡)去化周期(月) 1388.22 1333.54 185.82020.76845.1029222424312018年2019年2020年2021年2022年5050金州区库存量：209.03万平区库存量：8.80万平园区库存量：72.73万平沙河口区库存量：46.42万平2022年2021年2022年2021年2020年2019年2018年刚需、刚改类产品仍为主力，小面积公寓产品异军突起目前商品住宅市场以80-120平两室、小三室产品为成交主力，60㎡以下户型爆发式增长；总价段方面，成交主要集中在130万以下，70万以下低总价产品增幅较大。2018-2022年大连商品住宅成交面积段比例66%3%3%1%5%5%2%2%2%2%6%3%2%3%4%7%3%2%1%3%7%4%2%2%4%5%2%5%2%6%2%9%14%13%20%20%10%10%6%6%21%20%13%10%10%15%15%15%18%18%11%11%4%8%9%9%9%8%8%8%7%7%7%5%5%5%5%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2018-2022年大连商品住宅成交总价段比例60㎡以下60-70㎡70-80㎡80-90㎡90-100㎡100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-140㎡140-160㎡160-180㎡180-200㎡200-240㎡50万以下6%6%4%5%3%2%2%5%8%6%4%3%7%8%6%5%4%5%7%5%6%2%6%7%4%4%3%6%9%3%5%4%8%5%7%8%6%6%7%5%15%14%15%13%6%6%6%5%10%11%11%10%13%11%12%12%12%11%9%9%9%9%9%8%8%6%7%7%7%6%7%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%50-70万70-90万90-110万110-130130-15130-150万150-170万 (数据来源：政府备案数据)282022年上升排名最快由第九上升至第三2022年大连各板块商品住宅成交TOP10成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)TOP4TOP8TOP6TOP7TOP2TOP2022年上升排名最快由第九上升至第三2022年大连各板块商品住宅成交TOP10成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)TOP4TOP8TOP6TOP7TOP2TOP1港TOP9TOP540030000250001899620000150001000028.9023.88500011.9601506947.5922.9817.1218.1714.2012.849.61187031613514276139711068610560TOP10连续多年蝉联板块第一 (数据来源：政府备案数据)东港板块成交领跑全市，金州北部板块杀入前三前十板块成交量占比超六成，市场占有率合计61%，其中东港、体育新城、小窑湾稳居前四位，金州北部板块杀入前三，牢牢TOPTOP3北部2254671245124550区域东港小窑湾金州北部体育新城南部滨海科技创新城大连湾金石滩高新中心旅顺南路合计市场占有率17%6%%8%%%4%3%6%3%61%成交额同比-38%-47%-14%-58%-58%-48%-65%-48%14%22%-44%成交量占比14%8%7%7%%%4%4%3%3%60%成交量同比-32%-45%-12%-58%-59%-47%-65%-52%3%47%-43% (数据来源：政府备案数据)3019.5919.17续放大19.5919.17续放大牌房企2022年大连商品住宅TOP10成交金额占有率为25%，同比2021年上涨1%；排名第一成交额达19.59亿元，虽同比2021年下降明显，但进入前十排行仍需成交10亿元。排名1123456789万达体育新城融创海逸长洲金地城大华锦绣华城华润置地瑞府保利时代中海公园上城小窑湾万达广场招商臻园龙湖尘林间2022年大连商品住宅备案排名(亿元)115.3314.7414.6510.6610.459.839.579.45所属板块体育新城南部滨海科技创新城软件园高新中心科技创新城体育新城小窑湾东港促进路市场份额项目均价单位：元/㎡41781109.27120100806040109.2712010080604020061.081383442.5928.1112.93512039921391298246一二手房同时低迷(二手优于一手)，成交量大幅缩水2022年大连市内四区(不含高新园区)存量房成交面积为241万㎡，同比下降5%；一手房2022年认购195万㎡，同比下降19%。降幅力度强于二手房；甘井子区成交依旧领先，占比高达45.34%。02022年大连市内五区存量房成交示意图套数(套)面积(万㎡) 7936甘井子区沙河口区西岗区中山区高新园区近三年市内四区(不含高新区)商品住宅及存量房认购比对示意图8006004002000近三年市内四区(不含高新区)60040020003812532411951952021年2020年2021年2020年市内四区住宅(万㎡)(不含高新园区)市内四区存量房(万㎡)(不含高新园区)2021年至今大连市内二手房成交示意图中山区(万㎡)3030西岗区(万㎡)2329沙河口区(万㎡)01098438969248甘井子区(万㎡)2.002.044.374.3422.6824.2122.2215.159.118.145.749.419.075.749.988.8710.1811.5411.8910.046.277.4810.048.18 (数据来源：大连市政府备案数据)31【2022年总结】量价齐跌情的摧残下，开发商拿地热情冷淡，多次出现流拍现象，客户购房预期【2023年预测】2023年将在艰难的恢复下，逐渐走暖，市场必将走出颓势2023年的政策环境仍将宽松化，经济、客户购房信心的双重持续恢复下，市场将会05年8月供应量年8月供应量52.4424.11052.4424.110寒冬中，公寓市场努力维稳，量价齐降在疫情之下，楼市摇摇欲坠，救市政策一出再出，依旧难挡低迷的态势，在地产寒冬中艰难前行，公寓降价出货博眼球，努力招揽客户，来保持去化的平稳，终究难逃量价齐降的命运，2022年成交金额约105亿，环比下降21%。02018-2022年大连公寓供销价示意图供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)77.7686.6766.2361.0172.34104.4836.9979.4777.7686.6766.2361.0172.34104.4836.9979.472018年2019年2020年2021年2022年2018-2022年大连公寓成交金额及均价情况1133.57105.3460.79成交均价(元/㎡)成交金额(亿元)113.70138.7717167160881643616011171772018年2019年2020年2021年2022年年供应量24.11万㎡年年成交量61.01万㎡77%年年成交均价16088元/㎡ (数据来源：政府备案数据)34018.781.351.280.150.110.001.030.004.200.003.873.65金州区2021成交量：2.83万㎡2022成交量：0.15万㎡2021成交量：51.52万㎡2022成交量：41.50万㎡2021成交量：5.10万㎡2022成交量：3.65万㎡2021成交量：2.09万㎡2022成交量：1.28万㎡2021成交量：018.781.351.280.150.110.001.030.004.200.003.873.65金州区2021成交量：2.83万㎡2022成交量：0.15万㎡2021成交量：51.52万㎡2022成交量：41.50万㎡2021成交量：5.10万㎡2022成交量：3.65万㎡2021成交量：2.09万㎡2022成交量：1.28万㎡2021成交量：4.47万㎡2022成交量：3.87万㎡甘井子区2021成交量：7.10万㎡2022成交量：9.22万㎡2021成交量：8.52万㎡2022成交量：1.35万㎡成交及供应中山区独占鳌头，占据绝对主导地位，其次是甘井子区，从区域数来看，有且仅有甘井子有所突破，成交环比大幅上涨，其他区域走势均下降，以低价拉拢客户的内卷趋势下，公寓价格难有突破。2022年大连各区域公寓供销价示意图供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)441.509.229.220.0016.731.857.187.471.410.13中山区西岗区沙河口区甘井子区高新园区16.731.857.187.471.410.132022年大连各区域公寓成交金额及均价情况成交金额(亿元)成交均价(元/㎡)17535 145211700413144144738743 17535 145211700413144144738743 70.57104810486 中山区西岗区沙河口区甘井子区高新园区开发区金州区250002000015000100000 (85276.74 275.6440262.40265.4649302.364057拉长，库存仍居高位85276.74 275.6440262.40265.4649302.364057拉长，库存仍居高位公寓去化周期处于近五年相对低位，存量较平稳但分化严重，其中最热门的中山区存量占整体公寓市场近五成，去化周期约60个月，而沙河口、金州、开发区等去化压力更大。02018-2022年大连公寓存量及去化情况存量面积(万㎡)去化周期(月)存量面积(万㎡)2018年2019年2020年2021年2022年00州区存量：2.34万㎡中山区存量：2.51万㎡存量：30.86万㎡区存量：46.99万㎡ (数据来源：政府备案数据)36 (数据来源：政2018-2022年大连公寓成交面积段比例36%17%11%4%6%%2%6%2%2%%2%1%31%15%6%4%8%6%4%8%%4%%2%30%19%9%2018-2022年大连公寓成交面积段比例36%17%11%4%6%%2%6%2%2%%2%1%31%15%6%4%8%6%4%8%%4%%2%30%19%9%%6%2%%4%2%1%2%4%41%16%10%4%7%4%2%4%2%2%4%2%38%16%11%4%6%4%%1%4%4%0%1为绝对主力，成交占比扩大各项救市政策对公寓市场效果甚微，下半年多数项目走以价搏量的路线，吸引大批客户争相抢购，使得小户型公寓去化表现突出，反观类住宅产品走势则较为低迷，且客户对期房产品持观望态度。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%50㎡以下50-60㎡60-70㎡70-80㎡80-90㎡90-100㎡100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-140㎡140-160㎡160-180㎡180-200㎡200-240㎡240㎡以上2018-2022年大连公寓成交总价段比例21%20%13%7%9%%2%%6%7%16%15%14%9%6%6%4%8%6%9%21%15%13%%%4%9%6%9%19%17%19%13%6%6%%%%4%4%18%19%14%11%7%2%4%6%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%50万以下50万-70万70万-90万90万-110万110万-130万130万-150万150万-170万170万-190万190万-210万210万-250万250万-300万300万以上 (年公寓产品备案排名(亿元)9.057.144.524.094.073.803.456.312.79年公寓产品备案排名(亿元)9.057.144.524.094.073.803.456.312.792.66东港热销项目引领市场，中山是大连公寓主要热点区域本年度排名中，前十市场占有率共计45.5%，中山项目占据7位，均在东港板块，其他依次在高新、沙河口和甘井子区。排名112345678920222022中中海海港城碧碧桂园云璟中心大连绿地中心大连绿地中心绿绿城桂语朝阳星天悦星天悦大华锦绣华城大华锦绣华城星星海长岛保保利天禧远远洋钻石湾时代海中心碧碧桂园望海中心所属板块东港港港港港园星海港石湾东港市场份额4.3%项目均价单位：元/㎡预判预判【2022年总结】【2023年预测】破，小户型与类住宅产品平分秋色变化对公寓影响较小，价格战将常态化；同时区域分化愈加显著，以热门的06别墅市场：新增量锐减，价格保持稳定 (数据来源：政府备案数据)48.2250.5031.1526.7032.3627.2124.5019.90别墅供应锐减，需求依然旺盛48.2250.5031.1526.7032.3627.2124.5019.90别墅供应锐减，需求依然旺盛2022年大连别墅供应量呈现断崖式下降，导致成交量同比下降14%，但从历年供销比来看，别墅作为终极置业产品以及疫情促使人们对低密产品需求关注，需求更加旺盛，价格及成交金额整体保持稳定。604000近5年大连别墅供销价示意图供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)供应面积(万㎡)339.1088.942099620694成交金额(亿元)成交均价(元/㎡)16132177952018年2019年2020年2099620694成交金额(亿元)成交均价(元/㎡)1613217795近5年大连别墅成交金额及均价情况81.4656.2964.4681.4656.2964.4669.5869.58161541615477.892018年2019年2020年2021年2022年2500020000150001000050000本年度供应量本年度供应量8.94万㎡本年度成交本年度成交量26.74万㎡本本年度成交均价20996元/㎡区成交量：7.62万平区区成交量：7.62万平区成交量：8.09万平 河口区核心区高端别墅稀缺，远郊别墅为供应主力大连别墅产品日渐稀缺，尤其核心区别墅近乎绝版，一些主城区别墅受购房者青睐。随着大连主城区可开发土地日益减少，以及容积率提升，城市别墅供不应求，远郊成为别墅产品主要供应区域。州区供应量：4.09万平成交量：8.11万平 (数据来源：政府备案数据)43州州存量：36.58万平存量：0.72万平月万平—月区存量：0.83万平2022年大连别墅库存降至68.91万平方米，环比下降21%，创历史新低，去化周期为27个月，别墅供不应求局面日益明显，尤其是资源占有型的特色城市别墅一房难求。8004000近5年大连别墅存量及去化情况存量面积(万㎡)存量面积(万㎡)13.779.300.886.718.91去化周期(月)292827243499862018年2019年2020年2021年2022年5050 (数据来源：政府备案数据)44在禁墅令限制下，独栋双拼等传统别墅逐步退出市场，但购房者别墅梦需求未消失，因此叠拼从原有的小众类产品，已成为如今市场当打产品；而且后疫情时代，100-140平的经济型别墅更受购房者青睐，尺度放大但总价天花板仍未打破。近5年大连别墅成交产品类型比例62%31%262%31%38%52%438%52%4%5%41%9%41%9%3%47%47%39%8%47%39%8%6%38%11%338%11%3%48%0%20%40%60%80%0%叠拼联排(含合院)双拼独栋2022年2021年2020年2019年2018年%3%近5年大连别墅成交面积段比%3%8%18%31%15%18%17%20%6%28%14%6%13%10%8%12%35%13%6%6%8%12%12%15%34%18%7%4%5%5%12%13%20%16%8% 5%9%17%100-120