第七章土地权属

第七章土地产权制度一、产权制度概论产权是生产关系在法律上的表现形式

产权是一个古老的概念，马克思早于西方经济学者一百多年就创立了科学的产权思想，但他对产权理论的论述并不多，其产权思想主要包含在与资本主义社会所有制分析相关的所有权思想中马克思认为财产权是生产关系在法律上的表现，所有制是经济范畴，是生产资料归谁所有的经济制度，是生产关系的核心；所有权是法律范畴，是所有制的法律形式，是财产归谁所有的法律制度，是产权关系的核心一、产权制度概论一般认为产权的概念源于西方经济学。一批制度经济学家，尤其是科斯（RonaldH.Coase）的产权理论提出之后，逐渐引起人们对产权问题的关注，特别是到1970年代之后，这种关注越来越普遍，对产权的定义越来越多样化科斯本人并没有对产权作出明晰的定义，西方经济学家们对产权的概念作出了种种界定，主要有三方面的含义：1）产权是一种排他性权利，属于上层建筑的范畴2）产权是规定人们相互行为关系的一种规则，它强调了相关人的权利、义务与责任3）产权是一组权利，并处于一种结构状态。经济学上的产权强调其不仅包括物权和债权，也包括一般法律中关于财产与责任的约束方面的内容一、产权制度概论科斯定理的产权概念是英美法背景下的产权。英美法中的产权标的可以是有形物，也可以是某项权利。科斯所讨论的产权界定，已不仅仅是不同主体对有形财产的排他性归属问题，还包括侵权损害责任由何方承担的问题。从法学和经济学的研究对象、研究方法和研究目的看，经济学是从经济制度与资源配置效率或收入分配关系角度研究和划分产权的，主要目的是揭示或描述客观经济关系．一般情况下，不做详细划分，有时也不具有操作性，只是为了说明理论观点。而法律对产权的划分，是为了界定、保护或调整产权，直接涉及到当事人的权利，因而往往需要很强的操作性，所以划分得很详细综观产权的各种阐释，从法学思考角度认为，产权就是对财产的权利，是人们围绕或通过财产形成的权利关系。产权规范体系物权是财产权的静态规则。它作为种概念，下面又分为自物权（所有权）和他物权两个属概念。自物权（所有权）是一切财产权的基础和核心，是最充分最完全的物权。自物权是一种对世权，其权利是所有者独享的，所有者以外的世人都不得侵犯其权利他物权是在他人所有物上设定的权利，作为种概念，下面又分为用益物权和担保物权两个属概念。用益物权是为使用和收益的目的，而在他人所有物上设定的权利。担保物权是为保证债权的行使，而在他人所有物上设定的权利

我国产权规范体系2.2我国地权制度历史变迁2.2.2现代地权制度的建立农村土地集体所有制的建立土地改革完成以后，农民成了小块土地的所有者和耕种者土地改革后的农村经济面临双重困境：一是来自农村内部的两极分化，二是来自农村外部的社会主义工业化对农业的挑战1951年9月9日中央通过“关于农业生产互助合作决议（草案）”，决定开展劳动互助运动。1953年，新一轮的农村土地制度变迁启动，分三步第一步，建立农业生产互助组。即在土地与其他生产资料私有和农民家庭分散经营的基础上实行劳动互助第二步，建立初级农业生产合作社。初级的农业生产合作社，又称土地合作社。其特点是在土地和其他生产资料私有的前提下，实行土地入股、集中劳动、统一经营。按劳力和土地分配第三步，建立高级的农业生产合作社。即在土地等生产资料集体所有的基础上，实行统一经营、集中劳动和统一按劳分配

1956年6月30日全国人民代表大会通过《高级农业生产合作社示范章程》，规定入社农民私有的土地，连同土地上附属的塘、井等水利设施，无代价地转归农业生产合作社集体所有，建立起了“三级所有、队为基础”的传统的土地集体所有制2.2我国地权制度历史变迁2.2.2现代地权制度的建立农村家庭联产承包责任制的建立

20世纪70年代末，我国农村土地产权制度发生了巨大变化，在农村实行了土地家庭联产承包制，广大农民的生产积极性被重新唤起，农业生产效率大大提高这时期的农村地权内容由原来的高度集中的土地所有权分化出了集体土地所有权、土地使用权、土地经营权等各种权利这种地权制度的内容安排由于适应了当时我国农业产业特征，并有利于小农家庭经济体制传统优势的发挥，其经济效益是极其显著的2.2我国地权制度历史变迁2.2.2现代地权制度的建立城市土地基本国有化时期新中国成立之后，相继没收了国民党政府、官僚资本家、大地主和战争罪犯等的地产，将其转为国有，奠定了社会主义城市土地国有化的基础从1953～1966年，通过对农业、手工业、资本主义工商业的三大改造和对出租私有房屋的社会主义改造，逐步使城市土地实现基本国有化“三大改造”和“私房改造”不仅使我国城市国有土地从数量上转化为绝对优势，而且使人们的社会观念发生了历史性的转变。土地国家所有权迅速上升为主要权种，这是一个具有重大意义却又没有任何明确界定的权利2.2我国地权制度历史变迁2.2.2现代地权制度的建立城市土地国有化完成时期在文化大革命期间，各地相继实现了城市土地的国有，直到1982年12月4日，才在全国人大五届五次会议通过的《宪法》修正案中将其固定下来从1966年文化大革命开始到1982年《宪法》第10条正式宣布的“城市的土地属于国家所有”，城市土地国有化经历了实施完成和法律固定两个阶段由于受“一大二公”思想的支配，城市土地的经济行为几乎消失殆尽。此时的地权内容中只剩下土地所有权和使用权，而且权能边界变得十分模糊。少量的地役权在民法中以相邻关系受到规范。土地经济属性、土地问题的严重性被掩盖，社会经济的发展受到了严重制约2.2我国地权制度历史变迁2.2.2现代地权制度的建立城市土地制度改革期

1982年以来，是我国城市土地管理体制和使用制度的重要改革期。地产市场行为公开化、合法化。土地的经济价值被重新认识土地使用者也迫切需要更多的权利以促进土地的流动，从而获得相关的经济效益1988年七届人大在通过的《宪法》修正案中确定了“土地使用权可以依法转让”的制度，城市土地制度的改革基本目标是在维护社会主义公有制和“两权”分离的条件下，实行依法转让的制度1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》明确提出了土地使用权可以“出让、转让、出租、抵押”。土地的完整经济属性首次以法律形式表现出来，法律上作了土地有偿使用的规定2.3我国现代地权制度2.3.1土地所有权我国现行的土地产权体系包括土地所有权、使用权和土地他物权土地所有权包括国家所有和集体所有两种情况；土地使用权也分为国有土地使用权和集体土地使用权；土地他物权分为用益物权和担保物权土地所有权土地所有权是指土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益、处分的具有支配性和绝对性的权利。土地所有权人必须在法律允许的范围内行使其权利，不得任意处置土地和侵犯他人的合法权利。这种限制具体体现在土地所有权人在行使土地所有权时所承担的责任土地所有权包括对土地的占有、使用、收益、处分权四项权能，它们构成土地所有权的内容。土地所有权是一定历史阶段的土地所有制形式在法律上的体现。

土地所有权的主体：我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。土地属于国家和农民集体所有，因此国家和农民集体为土地所有权的主体土地所有权的客体：土地所有权的客体即为归国家或特定农民集体所有的土地。从土地利用所及空间范围来看，土地所有权对土地的支配性不仅局限于地表的土地，还及于地表以上和以下的一定空间，因而土地所有权人还享有地表以上以及地表以下的空间所有权。空间所有权包含于土地所有权的范围内，由土地所有权人享有。土地所有权人可以依法对其所有土地上下一定空间范围进行排他性的占有、使用、收益、处分。土地的其他权利主体不能成为空间所有权的主体，但土地所有权人可以将一定范围的空间使用权以一定期限让与土地使用权人和空间使用权人2.3我国现代地权制度2.3.1土地所有权土地所有权的内容土地所有权的内容是指其所有权法律关系中权利主体所享有的权利和义务。就权利而言，具体体现为土地所有人在法律规定的范围内，对其所有土地享有的占有、使用、收益和处分的权能占有，通常由所有人行使，但也可以根据所有人的意志和利益分离出去，由非所有人享有。所有人占有是不动产所有权的一个权能，即占有权的体现。非所有人占有是指非所有人对他人所有的土地的占有，分为合法占有与非法占有。凡是根据法律的规定或所有人的意愿而占有的，是合法占有，能够形成为独立的占有权，并能对抗第三人2.3我国现代地权制度2.3.1土地所有权使用，所有权主体按照土地的性能和用途进行事实上的利用和运用。所有人可以在法律规定的范围内，依自己的意志使用土地。与此同时，土地所有人可以在法律规定的范围内，根据自己的意志和利益，将使用权分离出去，由非所有人享有收益，所有权主体在土地上获取经济利益的权利。收益权是基于行使土地所有权而取得的经济收益的权利，是所有权在经济上的实现。土地所有权人可以将占有权和使用权让与他人而保留一定的收益权。土地的使用者也可以享有部分收益处分，所有权主体在法律允许的范围内对土地的处理权利。即依照所有人的意志和法律的规定，对土地进行处置的权利。处分权是所有权人的最基本的权利，是所有权的核心。处分权一般是由所有权人行使的，也可以委托由非所有人行使2.3我国现代地权制度2.3.1土地所有权国家土地所有权国家土地所有权的代表国家土地所有权由国务院代表国家行使。国务院可以通过制定行政法规或者发布行政命令授权地方人民政府或其职能部门行使国家土地所有权。被授权的县级以上地方人民政府及其职能部门以本机关的名义行使国家土地所有权时，须依法经有审批权的人民政府审批国有土地使用权的出让、租赁、划拨经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门作为国有土地所有者代表实施；国家直接以国有土地使用权对企业进行投资的，由国务院或者地方人民政府土地管理部门委托的国有企业或者政府机构代表国家土地所有者行使投资者权益2.3我国现代地权制度2.3.1土地所有权国家土地所有权的获得与灭失1）国有土地所有权的取得继承：新中国成立后，旧中国的国有土地就当然地成为新中国的国有土地没收：我国以没收的方式取得国家土地所有权包括两种情况：一是建国之初，1949年9月，新中国颁布《中国人民政治协商会议共同纲领》，其中规定“没收官僚资本归人民的国家所有”；1951年2月，中央人民政府政务院发布《关于没收战犯、汉奸、官僚资本家及反革命分子财产的指示》，规定对战犯、汉奸、官僚资本家和反革命分子的财产予以没收。二是根据《土地管理法》的规定，集体经济组织违法使用其所有的土地的，国家依法予以没收2.3我国现代地权制度2.3.1土地所有权土地改革：①《土改法》第15条的规定：分配土地时，县以上人民政府得根据当地土地情况，酌量划出一部分土地收归国有，作为一县或数县范围内的农事试验场或国营示范农场之用。根据这一规定，国家从地主土地分配时分到一部分土地②某些农村用地，《土改法》规定只能由国家所有，而不纳入土地分配，该法第18条规定：大森林、大水利工程、大荒地、大荒山、大盐田及湖、沼河、港等，均为国家所有；第19条规定：使用机器耕种或有其他进步设备的农田、苗圃、农事试验场及有技术的大竹园。大果园、大茶山、大桐山、大桑田、大牧场如土地所有权原属于地主者，可经省以上政府批准没收③地主所有或公共团体所有的沙田、湖田，均收归国家所有，不纳入土地分配2.3我国现代地权制度2.3.1土地所有权依《宪法》直接取得：主要是依据我国1982年的宪法修正案，将城市中解放初保留下来的私有土地（作为私有房屋的基地）规定为国家所有。这种规定，既不是没收，也不是征收，而是在国家严格城市规划并禁止土地所有权转移、从而私人土地所有权已失去其存在基础的情况下，国家依法取得其所有权。但是，对城市区域内劳动群众集体经济组织所有的土地，则依法应予以保留其所有权征收：国家为了公共利益和公共建设的需要，将集体所有的土地征收为国家所有。国家对集体土地进行征收必须坚持两项原则：首先，必须是国家建设确有需要，不能随意滥征土地；其次，必须给予合理补偿2.3我国现代地权制度2.3.1土地所有权2）国有土地所有权的灭失①所有权主体的灭失；②所有权客体的灭失；③所有权的转让；④所有权的抛弃；⑤所有权因强制手段被灭失。对国家土地所有权来说，首先，土地是不可能被灭失的，因而不存在所有权客体灭失的情况；其次，国家是至高无上的，其土地所有权也不可能被强制剥夺；再次，根据我国宪法和法律的规定，国家土地所有权不能被处分，因而土地所有权也不能因转让和抛弃而灭失。我国的国家土地所有权灭失的唯一原因是社会制度的变迁

2.3我国现代地权制度2.3.1土地所有权国家土地所有权的客体城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区中，国家已经没收、征收、征购为国有的土地属于国家所有除依集体所有权证或者享有集体所有权的事实被依法确认的外，林地、草地、荒地、滩涂及其他土地属于国家所有。原属农民集体所有，但后来事实上转归国有单位、城市集体所有制单位或其他非农民经济组织的土地，按照有关法律确权后，确定为国家所有城市建成区内或城市建成区边缘，存在农民集体经济组织，但该组织农民集体所拥有的土地全部变为建设用地的，国家可以依法将农村集体经济组织全部成员转为城镇居民，原土地转变为国有土地国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地，国家应当依法将国有土地与原集体土地进行置换，迁移的农村集体经济组织农民集体对置换后的土地享有集体土地所有权2.3我国现代地权制度2.3.1土地所有权集体土地所有权集体土地所有权的主体及代表农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会作为所有者代表经营、管理在一个村范围内存在两个以上农村集体经济组织，且农民集体所有的土地已经分别属于该两个以上组织的农民集体所有，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组作为所有者代表经营、管理。在一个村范围内不存在两个以上农村集体经济组织的，经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意，可以设立以村民小组为单位的集体经济组织，将村农民集体所有的土地划分确定为各该集体经济组织或者相应的村民小组所有，由各该集体经济组织或村民小组作为所有者经营、管理；村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表不同意，该土地仍归本村农民集体所有农民集体所有的土地，已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织或者乡（镇）人民政府作为所有者代表经营、管理2.3我国现代地权制度2.3.1土地所有权集体土地所有权的客体

土地改革时分给农民并颁发了土地的所有证，现在仍由村或乡农民集体经济组织或其成员使用的根据1962年《农村人民公社工作条例修正草案》，已确定为集体所有的耕地、自留地、自留山、宅基地、山林、水面和草原等不具有上述情形，但农民集体连续使用其它农民集体所有的土地已满20年的，或者虽然未连续使用满20年但经县级以上人民政府根据具体情况确认其所有权的农村集体经济组织设立的企业或其他组织及成员持有集体建设用地使用权证的土地所有权有争议，不能依法证明争议土地属于农民集体所有的一般属于国家所有2.3我国现代地权制度2.3.1土地所有权集体土地所有权的获得与灭失1）集体土地所有权的取得新中国的农村土地制度发展的历史证明，集体土地所有权是在农民私人土地所有权的基础上形成的。随着土地改革运动的基本完成，农村土地除依法属于国家所有的以外，均属农民私人所有经过初期农业合作社（1953年开始）、高级农业合作社（1956年开始）和人民公社（1958年开始），农村的土地私有制迅速转变为集体所有制。直到1962年《人民公社六十条》才使三级所有，队为基础的土地权属关系确定下来1979年以后的农村经济体制改革，给我国农村的土地所有权制度带来了重大的变化，由原来的集体所有、集体共同使用的体制转变为集体所有、农户承包经营的体制2.3我国现代地权制度2.3.1土地所有权2）集体土地所有权的灭失国有化：国有化使国家取得了土地所有权，相应地使一些农民集体丧失了一部分土地所有权征收：国家为了公共目的需要征收集体所有的土地，使集体丧失了该土地的所有权调整：在农村土地集体化后，特别是1958年公社化后，政府曾经对各农民集体之间的土地所有权进行调整，被调出土地的集体便丧失了一部分土地的所有权合并：一是吸收合并，即一个农民集体接受另一个农民集体的加入；二是新设合并，即两个农民集体合并为一个新的农民集体分立：一种是原农民集体存在，其中一部分农民带一部分土地重新组成一个农民集体；另一种是原农民集体分立为两个新的农民集体，其本身归于灭失2.3我国现代地权制度2.3.1土地所有权建筑物的所有形态有：单独所有、共同所有、区分所有。单独所有是一个人拥有一栋建筑物的所有权；共同所有为数人共同拥有一栋建筑物的所有权；区分所有则是将一栋建筑物分割为不同部分而为众多的住户所有。将一栋建筑物区分为数个部分，分割方法有纵向分割、横向分割（分层所有）和纵横分割（分套所有），在现代社会，尤以纵横分割的问题较多，见图。2.3我国现代地权制度2.3.1土地所有权2.3我国现代地权制度2.3.1土地所有权国有土地使用权1）国有土地使用权的主体境内外法人、非法人组织和自然人可依法取得国有土地使用权。他们当然都可成为国有土地使用权的主体2）国有土地使用权的取得国有土地使用者可以通过出让（含以出让金出资或入股）、租赁和划拨等方式取得国有建设用地、农用地或未利用地的土地使用权；外商投资企业场地使用权和城市私房用地使用权，可以按照法律、行政法规规定的特殊方式取得；土地使用者也可以依法通过承包经营方式取得国有农用土地（含可开发为农用的未利用土地）的使用权3）国有土地使用权的内容与限制国有土地使用权人对国有土地享有占有权和使用权，并依取得方式不同享有不同的收益权和处分权。国有土地使用权人不得擅自改变土地用途。国有土地使用权人行使权利不得违反法律、行政法规规定的其他义务和权利设定时约定的义务2.3我国现代地权制度2.3.2土地使有权出让国有土地使用权1）出让国有土地使用权的主体境内外法人、非法人组织和自然人可以依法取得出让国有土地使用权外商投资开发经营成片土地，应依法设立中外合资经营企业、中外合作经营企业、外商独资企业2）出让国有土地使用权的取得出让国有土地使用权的取得方式主要有：拍卖、招标、协议、挂牌。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标、挂牌方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取协议方式。其他用地，地方性法规规定应当采取拍卖、招标、挂牌方式的，依其规定。采取协议方式出让土地使用权的，出让金不得低于按国家规定所确定的最低价划拨土地使用权人可以通过签订土地出让合同和交纳出让金，对其已有的划拨土地取得出让土地使用权2.3我国现代地权制度2.3.2土地使有权3）出让国有土地使用权的内容与限制出让土地使用权人在出让使用期限内依法对土地享有占有权、使用权、收益权和部分处分权。分期付款取得出让土地使用权的，在领取临时土地使用权证期间，土地使用者对土地不享有部分处分权土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意，并经土地管理部门和城市规划部门批准，重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理变更登记手续土地使用者应当按照土地使用权出让合同约定的期限开发土地。超过合同约定的期限满1年未开发土地的，国有土地所有者代表有权征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。超过合同约定的期限满2年未开发土地的，可以无偿收回土地使用权。因不可抗力、政府行为或者动工开发必要的前期工作而造成动工开发延迟的，不在此限。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，出让土地使用权不得转让、租赁、抵押和用于其他投资2.3我国现代地权制度2.3.2土地使有权4）出让国有土地使用权的终止土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需继续使用土地的，可以申请续期。土地使用者申请续期的，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，国有土地所有者代表与土地使用者应当重新签订国有土地使用权出让合同，土地使用者依照规定支付新的土地使用权出让金。土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的，出让土地使用权由国家无偿收回国家对土地使用者依法取得的出让土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不得收回。但是，国家根据社会公共利益的需要，提前收回出让土地使用权的，国家应根据原出让土地使用权人使用土地的实际年限，给与相应的补偿使用权人违反关于禁止土地闲置或者擅自改变土地用途规定，国家可以以法律程序强制和无偿收回出让土地使用权。土地使用权出让合同约定因土地使用者其他过错将导致国家提前收回出让土地使用权的，依其规定。因不可抗力造成土地状况发生重大变故，导致出让土地使用权人无法按既有用途利用土地的，国家可以收回出让土地使用权并退还剩余使用年限的出让金2.3我国现代地权制度2.3.2土地使有权划拨国有土地使用权划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得的或者缴纳补偿、安置等费用后取得的没有使用期限限制的国有土地使用权1）划拨国有土地使用权的主体①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他符合条件的用地经国家征收而用地者闲置的原农民集体所有的土地，由国家依法收回后应当无偿划拨给原农村集体经济组织农民集体使用，农民集体成为划拨土地使用权主体之一2.3我国现代地权制度2.3.2土地使有权2）划拨国有土地使用权的取得除上面规定的土地使用者可以依法取得划拨土地使用权外，用地者申请取得划拨土地使用权需征收集体土地或占用其他用地者正在使用的国有土地的，申请用地者应向集体土地所有者或原国有土地使用者支付土地补偿安置费或拆迁安置费；申请用地者取得划拨土地使用权的土地为国有荒山、荒地的，经依法批准后，可以无偿取得3）划拨国有土地使用权的内容与限制划拨土地使用权人对划拨土地享有占有权、使用权和部分收益权。划拨土地使用权人占有、使用划拨土地所获收益归其享有，依法经批准处分土地所获得收益按有关规定上缴国家后，余额归其享有。划拨土地使用权人对其投资建造的地上建筑物、其他附着物享有所有权4）划拨国有土地使用权的终止①因公共利益需要使用土地的；②为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；③因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；④公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。依前款第①项、第②项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予补偿2.3我国现代地权制度2.3.2土地使有权租赁国有土地使用权租赁土地使用权是土地使用者以按期向国有土地所有者代表支付租金为代价而原始取得的一定期限的国有土地使用权1）租赁国有土地使用权的主体下列用地的土地使用者可以依法取得租赁土地使用权：①新增经营性用地；②存量经营性划拨用地；③依法取得场地使用权的外商投资企业用地；④短期用地；⑤法律、法规规定的其他用地2）租赁国有土地使用权的取得租赁土地使用权由国有土地所有者代表与土地使用者通过协商方式设定，也可以采用招标、拍卖的方式设定。租赁双方应签订租赁合同，并约定租期、租金及其调整、租赁关系终止等内容。租赁期限不得超过国务院规定的土地使用权出让的最高年限。租金由土地使用者按年向国家支付，但国有土地租赁合同另有约定的除外2.3我国现代地权制度2.3.2土地使有权3）租赁国有土地使用权的内容与限制租赁土地使用权人在租赁期内依法对承租的土地享有占有权、使用权和收益权。租赁土地使用权人对其投资建造的地上建筑物、其他附着物享有所有权租赁土地使用权人在租赁期内，需要改变租赁合同约定的用途，应当向国有土地所有者代表和城市规划管理部门提出申请，经批准的，承租人应当与国有土地所有者代表重新签订租赁合同或签订补充合同，并相应调整租金租赁土地使用权人将其土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权作价出资的，应经国有土地所有者代表同意。向企业法人投资或者成立新的企业法人的，由企业法人继续履行原国有土地租赁合同；向合伙企业投资的，由合伙企业继续履行原国有土地租赁合同；作其他投资的，租赁土地使用权人需继续履行原有土地租赁合同2.3我国现代地权制度2.3.2土地使有权4）租赁国有土地使用权的终止租期届满，土地使用者可以申请续租，但申请续租的期限与前一阶段的租期相加不得超过国家规定的国有土地使用权出让的最高年限。经审批批准予续租的，国有土地所有者代表与土地使用者应当重新签订国有土地租赁合同。租赁期满，土地使用者未申请续租的，或者申请续租未获批准的，租赁关系终止，国家无偿收回租赁土地使用权，其地上建筑物、其他附着物的所有权由国家无偿取得除公共利益需要收回租赁土地使用权外，承租人的续租申请应当予以批准。经审批准予续租的，承租人应当与国有土地所有者代表续订租赁合同，并办理变更登记手续。国有土地所有者代表因公共利益的需要提前终止租赁关系的，租赁土地使用权及地上建筑物、其他附着物参照出让土地使用权的相关规定处置。因不可抗力造成土地状况发生重大变故，导致国有土地租赁合同不能履行，国家可以无偿收回租赁土地使用权2.3我国现代地权制度2.3.2土地使有权

集体土地使用权1）集体土地使用权的主体农村集体经济组织及其成员，农村集体经济组织投资设立的企业，乡（镇）、村公益性组织及法律、行政法规规定的其他单位和个人，可以依法取得集体土地使用权2）集体土地使用权的分类和取得集体土地按用途划分为农用地和建设用地，那么集体土地使用权分为农地使用权和建设用地使用权。农地使用权一般通过承包经营的方式取得。通过这种方式取得的集体土地使用权，我们也称为土地承包经营权集体土地中的建设用地主要包括乡镇企业用地，乡村公益事业用地和宅基地。建设用地使用权依照法律规定的审批程序取得2.3我国现代地权制度2.3.2土地使有权3）集体土地使用权的内容与限制集体土地使用权人对集体土地享有占有权、使用权。依土地用途的不同和权利取得方式的不同，享有不同的收益权处分权。集体土地使用权的取得及行使，不得违反法律、行政法规规定的义务，或者权利设定时约定的义务4）集体土地使用权的终止终止情形：第一，国家征收集体土地；第二，集体经济组织因乡（镇）村公共设施和公益事业建设的用地需要，或者因用地人不按照批准的用途使用土地，或者因用地人撤销、迁移等而停止使用土地，收回土地使用权。依照上述第一项的规定终止集体土地使用权的，集体经济组织应以其获得的补偿费，按照法律、行政法规的规定，对原集体土地使用权人支付补偿，或者以其他方式对原集体土地使用权人进行补偿性安置2.3我国现代地权制度2.3.2土地使有权2.3我国现代地权制度2.3.2土地使有权2.3我国现代地权制度2.3.2土地使有权2.3我国现代地权制度2.3.2土地使有权2.3我国现代地权制度2.3.2土地使有权

土地他物权土地他物权是指土地所有权或土地使用权以外的其他土地权利。土地他物权的实质是对其所有权人和使用权人行使所有权和使用权的一种限制

《民法通则》第83条规定：不动产相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失他物权分为用益物权和担保物权。用益物权是指以物的使用收益为标的的他物权，主要包括地上权、地役权、典权、经营权和用益权等形态；担保物权是指以确保债务清偿为目的而于债务人的特定物或权利上设定的定限物权，主要包括抵押权、质权、留置权等形态2.3我国现代地权制度2.3.3土地他物权土地他物权是在他人土地上享有的权利。也就是说，土地他物权的客体是他人土地所有权、使用权的客体。在这种情况下，土地他物权不仅有对抗一般人的效力，即能够排斥其他任何人的不法干涉和妨碍，而且有特别对抗土地所有权人、使用权人的效力，即能够对后者的某些权利行使加以必要的限制。土地他物权的主体是土地所有权人、使用权人以外与其存在着某种法律关系的民事主体。这些关系可以是法律、行政法规设定的，也可以是法律行为或者其他合法行为设定的。建立这些法律关系的共同目的，就是维护他物权人对该土地享有的某种合法利益土地他物权不受一物一权主义的限制。在同一土地上，只能有一个所有权，并且这个所有权只能派生一个土地使用权，但是这并不妨碍在同一土地上设立多种甚至同种多个的他物权土地他物权是长期存续的权利，因而通常有登记的必要2.3我国现代地权制度2.3.3土地他物权

用益物权1）地役权

地役权是为自己土地的便利而利用他人土地的权利地役权是使用他人土地的权利。以有两块土地为必要：其一为享有地役权的土地，称为需役地；其二为供使用的土地，称为供役地地役权是为自己土地的便利而使用他人土地的权利。设立地役权，目的在于需役地的便利。在地役权关系中，“供役地”即为需役地提供便利的土地，而“需役地”则是享受供役地所提供便利的土地，如果供役地不能为需役地提供便利，或其所提供的便利不是由需役地所享，则不能产生地役权地役权具有从属性和不可分性。地役权虽然是一种独立的物权，但它仍与需役地的所有权或使用权共命运，此即其从属性。地役权的不可分性，是指地役权不得被分割为两个以上的权利，也不得使其一部分灭失2.3我国现代地权制度2.3.3土地他物权2）地上权地上权是指以在他人土地上设置或保有建筑物、其他工作物为目的而使用其土地的权利。通观各国立法例，地上权具有以下特征：①地上权是以他人土地为标的物的他物权，亦即存在于他人土地上的权利。这里的土地，不仅指地面，也包括土地上空及地表下层②地上权是以保有建筑物、工作物为目的的他物权③地上权以交付租金为代价，但不以此为必要，此点与土地租赁权不同④由于建筑物、工作物的长期存在，地上权也具有长久存续性，但对于地上权是否因工作物的灭失而灭失，各国立法主张不一。德国、瑞士立法强调工作物的有无，主张地上权随工作物的灭失而灭失；日本民法则以使用土地作为地上权的主旨，因而规定地上权不因工作物的灭失而灭失⑤地上权具有可继承性和可转让性，这一点也与一般土地租赁不同2.3我国现代地权制度2.3.3土地他物权

担保物权抵押是债务人或者第三人以担保债务清偿为目的，不转移占有而就自己财产为债权人设定担保物权债务人不履行债务时，债权人行使抵押权，对担保财产享有变价处分权和就变价所得优先受偿的权利在我国，土地抵押权是土地使用权人在法律许可的范围内不移转土地占有而将土地使用权作为债权担保，在债务人不履行债务时，债权人有权对土地使用权及其地上建筑物、其他附着物依法进行处分，并以处分所得的价款优先受偿的土地他物权2.3我国现代地权制度2.3.3土地他物权土地抵押权作为抵押权的一种，具备抵押权的共同属性，适用抵押权制度的共同规则①土地抵押不是实物抵押而是权利抵押。在我国，土地所有权不具有流转性，地产市场流转的只是土地使用权。因此，土地抵押权的标的是土地使用权而不是土地本身；土地抵押权的成立和存续依赖于土地使用权的法律存在而不是土地的自然存在②抵押权客体的限制性。首先，土地所有权不得抵押；其次，土地使用权可以抵押，但必须是法律允许转让的土地使用权。因为，抵押权实现的结果必然是土地使用权的转移，而我国法律对一部分土地使用权的转让有禁止性或者限制性的规定，如果这部分土地使用权，允许抵押，实际上就等于突破了这些规定。例如，划拨国有土地使用权不具有可流转性，因而不允许抵押。乡镇企业用地使用权不能脱离厂房等建筑物单独转让，因而也不能单独用于抵押2.3我国现代地权制度2.3.3土地他物权③抵押人必须是享有土地使用权的债务人或第三人。在土地使用权与所有权相分离而独立设定的情况下，所有权人不得在该土地上另行设定抵押权。例如，对于己经发包的土地，集体经济组织不具有以抵押人身份为他人提供土地使用权抵押的资格④土地使用权抵押不影响土地上其他权利人的权利。土地使用权抵押的效力，仅及于抵押人享有的物上权利，不涉及第三人在该土地上享有的物权，如工作物所有权、种植物所有权、房屋或土地租赁权以及各种土地他物权2.3我国现代地权制度2.3.3土地他物权

土地确权的基本原则（1）城市土地属国家所有的原则（2）国家土地所有权性质不可变更的原则（3）尊重历史面对现实处理土地权属问题的原则2.4土地权属确定与争议调处2.4.1土地权属确定

土地权属确定的方法（1）国有土地和集体土地的确定1）如何判断土地曾经被确定为集体所有2）如何考察曾经被确定为集体所有的土地，其后的所有权性质有没有发生变化（2）集体所有土地的权属确定（3）国有土地使用权的确定（4）集体土地使用权的确定2.4土地权属确定与争议调处2.4.1土地权属确定

全民、城市集体单位和集体华侨农场使用的原农民集体土地（含合作化之前的个人土地），迄今没有退给农民集体的，属于国家所有。

1962年《人民公社六十条》全民、城市集体单位使用的原农民集体所有的土地，有下列情形之一，属于国家所有：（1）签订过土地转移等有关协议的；（2）经县级以上人民政府批准使用的；（3）进行过一定补偿或安置劳动力的；（4）接受农民集体馈赠的；（5）购买原集体所有的建筑物的；（6）农民集体单位转为全民或者城市集体所有制单位的。1982年《国家建设征用土地条例》全民、城市集体单位违反规定使用的农民集体土地，依照有关规定进行了清查处理后仍由全民、城市集体单位使用的，确定为国家所有。1987年《土地管理法》1987年《土地管理法》施行后违法占用的农民集体土地，必须依法处理后，再确定土地所有权。

几种情况处理（1）国家建设对农民集体全部进行移民安置并调剂土地后，迁移农民集体原有土地转为国家所有。（2）因国家建设征收土地，农民集体建制被撤销或其人口全部转为非农业人口，其未经征收的土地归国家所有。（3）全民所有制单位和城镇集体所有制单位兼并农民集体企业的，办理有关手续后，被兼并的原农民集体企业使用的集体所有土地转为国家所有。

2.4土地权属确定与争议调处2.4.1土地权属确定土地权属争议处理的原则1）先占原则与时效取得原则先占：就是以据为己有为意图获取或者占有不属于任何人所有的物（无主物）。这种事实上的占据被法律承认为合法占有，由于物是无主的，因而不会侵害任何人先占有3个成立要件：第一，标的物为无主物；第二，先占者对标的物有事实上的占有；第三，先占者有将无主物归其所有的意思。时效取得：以所有的意思，公开、和平、继续地占有他人之物达到法律规定的时间，从而取得物的所有权或其他财产权时效取得的法律特征为：第一，占有人必须以自己所有的意思进行占有；第二，占有人的占有必须是公开的；第三，占有人必须持续不断地占有他人之物2.4土地权属确定与争议调处2.4.2土地权属争议调处2）现有利益保护的原则3）从实际出发尊重历史的原则4）诉讼解决以行政处理为前置的原则政府出面处理在土地权属纠纷解决中占有很重要的地位。土地确权是一项政策性和技术性较强的工作，政府土地行政主管部门基于对本行政区的土地状况比较了解，对发生的争议，能面对现实，以法律、法规和土地管理规章为依据，及时、公正地解决土地权属纠纷。因此，土地权属争议的解决，应先采用行政处理的方式，若当事人对行政处理不服，可以向人民法院起诉。一般情况下，当事人直接向人民法院提起诉讼的，人民法院不予受理2.4土地权属确定与争议调处2.4.2土地权属争议调处

土地权属争议的调处（1）土地权属争议的管辖1）县级土地行政主管部门受理的土地权属争议案件个人之间、个人与单位之间、单位与单位之间发生的土地权属争议案件；跨乡级行政区域的土地权属争议案件；同级人民政府和上级人民政府土地管理部门交办的土地权属争议案件。上面规定的个人之间、个人与单位之间发生的土地权属争议案件，也可以由乡级人民政府受理和处理。但需要重新确认所有权和使用权的，应由县级以上人民政府确认。2.4土地权属确定与争议调处2.4.2土地权属争议调处2）设区的市、自治州土地行政主管部门受理的争议案件跨县级行政区域土地权属争议案件；同级人民政府、上级人民政府土地管理部门交办或者有关部门转送的土地权属争议案件3）省、自治区、直辖市土地行政主管部门调查处理的争议案件跨设区的市、自治州行政区域的土地权属争议案件；争议一方为中央国家机关直属单位，且涉及土地面积较大的土地权属争议案件