物业验房师培训教材

XX物业品质部（编）物业验房师培训教材一、名词、术语解释物业竣工验收物业承接查验房屋本体自用部位及设施房屋本体共用部位公共场所(地)、公用设施公用设备二、承接查验法律依据:（一）关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知（建质[2009]291号）（二）关于印发《物业承接查验办法》的通知（建房[2010]165号）（三）建设工程质量法规、政策、标准和规范。（四）物业规划设计方案；（五）物业买卖合同；（六）临时管理规约；（七）前期物业服务合同；（八）建设单位移交的图纸资料；三、承接查验条件（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、质监等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、电子安防监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；（七）法律、法规规定的其他条件。四、承接查验组织设计1、编制承接查验计划，与开发商沟通2、进行验收前的准备工作3、对物业进行承接查验4、承接查验的方法5、复验五、承接查验的准备工作1、物业公司人员准备2、成立查验小组3、学习、培训4、购置、准备工具5、准备验收规范、标准及施工图6、准备验收表格、接管凭证7、参与安装调试8、参与内部竣工验收9、参与政府竣工验收六、房屋本体自用部位及设施的查验对房屋本体自用部位及设施的查验主要是查验小业主（用户）户内的土建（含装修）、电气、给排水、燃气、入户钥匙（含户内钥匙）等。包括：

1、土建查验

2、电气

3、给排水

4、燃气：

5、记录的填写及缺陷的整改1、土建查验查验标准：建筑安装工程质量检验评定标准检验要点：观察梁、板、墙体是否有裂缝；抹灰层、地面垫层是否有超标空鼓；门是否开闭自如、锁、猫眼、拉手等五金是否齐全，钥匙是否匹配，钥匙有无缺少；窗、铝合金推拉门是否开闭自如、五金是否齐全、玻璃是否完好；卫生间防水、坡度是否正常等。填写相关表格七、房屋本体自用部位及设施的查验2、电气查验标准：建筑安装工程质量检验评定标准检验要点：清点电气装置是否齐全；检查开关箱安装是否规范，有无回路标签，试验小断路器分合及漏电保护器；检查电能表是否正常；开关电灯；试验对讲图像、声音是否清晰正常。填写相关表格七、房屋本体自用部位及设施的查验3、给排水查验标准：建筑安装工程质量检验评定标准检验要点：开闭水龙头检查给水是否正常，暗埋给水管道是否有渗漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，观察是否有堵塞现象。填写相关表格七、房屋本体自用部位及设施的查验4、燃气：验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准检验要点：气表是否安装规范；管口是否用堵头封堵，管有无暗敷设现象。填写相关表格七、房屋本体自用部位及设施的查验5、记录的填写及缺陷的整改以上填写的记录均一式三份，分别留存于开发商、施工单位、物业公司。物业公司将其中的两联（开发商联、施工单位联）交开发商，由开发商组织人员进行缺陷整改。物业公司对自己留存的一联进行整理、汇总后，以书面的形式将缺陷清单发给开发商，并对缺陷消项情况进行跟踪。七、房屋本体自用部位及设施的查验分项工程检验要点备注屋

面保证项防水层无渗漏，通过观察，必要时进行测试

广告牌、沿口等固定牢固

屋面金属物体均做可靠防雷接地

基本项无非法占用、改建及搭建

女儿墙完整无污染

隔热层完好，面层砖无破损

屋面管网及避雷带无损坏或锈蚀

天面无积水、杂物

排水沟、排水口完好畅通

八、房屋本体共有部位及设备的查验1、屋面分项工程检验要点备注楼层及通道保证项防火门完好开闭灵活

消火栓内物品齐全，按钮等功能正常

消防通道通畅

灭火器的数量、位置、压力正确

应急照明、疏散指示灯正常

基本项楼层号、房号、疏散标志标识、导向标示清楚

公共部分无加建、改建

天棚完好

墙面无碰坏、无污迹、无脱落

地面完好无破损，梯踏步无缺棱、掉角

公共照明完好

消火栓外封条、门锁完好

2、楼层及通道八、房屋本体共有部位及设备的查验分项工程检验要点备注地下室基本项地面、墙面及顶棚无渗漏

顶棚、墙面无损坏及污迹

照明系统完好

水泵房周围整洁无污染隐患

管线表面整洁、无锈迹、有明显标志

主要入口处有平面示意图，导向标识清楚

车场地面划线清晰，无大面积起砂现象

八、房屋本体共有部位及设备的查验3、地下室分项工程检验要点备注外墙面保证项墙面完好，无污迹

门窗及玻璃完好

外墙面转无空鼓

外墙、窗口无渗漏

空调安装位置统一，冷凝水集中排放，支架无锈蚀

招牌类、霓虹灯安装合理美观，无安全隐患或破损

八、房屋本体共有部位及设备的查验4、外墙面分项工程检验要点供配电系统保证项安全防护装置完善，无安全隐患、无虫害、鼠害油式变压器安装地点是否符合规范要求，工作接地是否良好，温度、噪声是否正常干式变压器通风、工作接地是否良好，温度、噪声是否正常双回路电源切换，电气、机械互锁正确无故障停电记录基本项设备接地牢固电缆沟内干燥、无积水、无杂物操作工具齐全，有绝缘胶垫、绝缘鞋、手套、验电笔等各种控制柜、电源柜功能正常，无异味，无异常噪音各种仪表指示正确断路器电流值整定正确母线、端子无过热、松动现象电气井接地规范，电缆敷设规范开关功能标识、电缆出入标识正确设备、机房清洁，油漆完好应急灯正常，机房温度正常八、房屋本体共有部位及设备的查验5、供配电系统分项工程检验要点给排水系统保证项水泵电机温度正常各区域水压正常按规定对供水设施设备进行清洗、消毒，水质符合卫生要求潜水泵工作正常，排水通畅基本项压力表工作正常水泵运行正常，阀门开关灵活，泵体和阀件无滴水现象水泵运行无异常噪音，润滑良好水池水位有标尺，显示正确，进水浮球阀工作正常设备、机房清洁，油漆完好应急灯正常，机房温度正常蓄水池出入口封闭良好并上锁，通气孔有不锈钢纱网封隔污水池池盖完好，排水沟通畅排水系统畅通，抽查6~8个井化粪池进、排水正常，封口严密，无太大异味雨水井、污水池、下水道内无大量沉积物八、房屋本体共有部位及设备的查验6、给排水系统分项工程检验要点备注消防系统保证项自动喷淋系统放水试验喷淋泵启动，水压正常

消火栓系统中有水、总阀打开、系统处在自动状态

消火栓箱按钮、消防中心均能启动消防泵

水泵结合器未被圈占、堵塞

探头报警率不小于95%，报警位置与控制器显示位置相同

警铃工作正常

防排烟、正压送风系统与报警系统联动正常

消防中心可启动风机，风机风量正常

气体自动灭火装置气压正常，处于自动状态，消防中心有放气反馈信号

消防广播正常

备用电源切换正常

7、消防系统八、房屋本体共有部位及设备的查验分项工程检验要点备注基本项消防中心、机房清洁温度正常

设备清洁，油漆完好

电控箱、电瓶等工作电压正常

风阀、防火卷帘完好，状态正确（抽取10个点）

风机运行噪声、震动正常，润滑到位

消防对讲通话清晰

消火栓、喷淋头无漏水现象

烟感、温感、警铃、扬声器固定牢固

管理机软件有备份，系统误报率低

出口指示灯荧光显示板正常

出口指示灯指示发光管正常

灭火器压力在正常范围

防火卷帘门就地手动正常

防火卷帘门与探测器联动正常

防火卷帘门在消防中心手动正常

7、消防系统八、房屋本体共有部位及设备的查验分项工程检验要点备注基本项监视器图像清晰

摄像机布点合理，云台控制灵活，无监视死角

控制矩阵、图像分割器工作正常

设备接地良好，抗干扰强

录像工作正常，录像效果清晰

八、房屋本体共有部位及设备的查验8、闭路监视系统分项工程检验要点备注防范系统基本项周边防范系统报警正确，误报率低

红外对射布点合理，无监视死角

树木对对射影响小

设备接地良好，抗干扰强

与摄像头联动正常

八、房屋本体共有部位及设备的查验9、周边防范系统分项工程检验要点备注综合布线基本项设备接地良好，抗干扰强

交换机、HUB、服务器工作正常，安装规范

布线规范

INTERNET接入（带宽、传输率）正常

终端数据接口（RJ45）正常

八、房屋本体共有部位及设备的查验

10、局域网、综合布线分项工程检验要点备注背景音乐设备基本项声压符合设计、音质较好

矩阵控制器工作正常

功放工作正常

音箱安装牢固、防雨

线路敷设规范

八、房屋本体共有部位及设备的查验11、背景音乐系统分项工程检验要点备注电梯保证项电梯准运证、年审合格证、限速器调试合格证

无故障停机、困人现象

报警装置工作正常

轿厢应急灯正常

应急时可迫降至首层

消防电梯消防操作功能正常

八、房屋本体共有部位及设备的查验12、电梯分项工程检验要点检验要点基

本

项操纵箱各种开关功能正常控制柜在电梯运行时应无较大的噪音厢内楼层指示信号齐全、清晰，监控装置运作正常各功能开关正常，油杯有油厢内与消防中心和机房的对讲正常轿顶绳头组合完整、无锈蚀，有防锈漆安全触板或光电感应正确、照明有效各层门付门锁齐全，安装正确，无锈蚀轿门与轿壁应无碰撞，无摩擦各层门门头脚盖板滑块齐全轿厢内无杂乱广告层门与门框无摩擦，无碰撞机房门应安全、可靠，应有“机房重地闲人免进”标识导轨支架无松动，压板牢固机房墙壁完整，无孔洞井道壁与轿厢地坎间的水平距离不得超标机房应有通风及防雨设施，平层标志齐全层站指示信号按钮清晰、齐全有照明、电插座、灭火器、对讲等底坑照明、急停开关有效有电梯松闸扳手和盘车手轮，井道照明灯完好补偿链、缓冲器安全、可靠曳引机应完好，保洁、滴油应符合国家标准大小轨道有接油装置八、房屋本体共有部位及设备的查验12、电梯分项工程检验要点备注公用设施保证项室外排水通畅，井盖完好、无缺损

游乐设施设备完整、无安全隐患，有安全警示和指引标识

平面图、路标、提示标识等各种标志齐全

基本项辖区道路完好无损

通透式围栏完好、无锈迹

路灯完好

停车场地、垃圾中转站、工具房等公共场所（地）完好

建筑小品、雕塑等完好无损

九、公用设施设备、公共场（所）的查验1、公用设施分项工程检验要点备注园林绿化基本项绿地、植物数量品种符合设计

土质符合植物生长，厚度正确

绿化内无砖块等建筑垃圾

无死苗、无虫害

九、公用设施设备、公共场（所）的查验2、园林绿化

九、公用设施设备、公共场（所）的查验3、钥匙交接（1）检查钥匙是否匹配，是否齐全（2）拿到钥匙时先分清钥匙的用途；（3）数清每种钥匙的数量，并进行确认；（4）将每把钥匙均试一遍，看是否有配错的现象；（5）按钥匙的用途进行分类、编号、保管十、工程资料的接管1、产权资料2、市政主管部门验收合格资料：3、工程技术资料十一、业主（用户）入伙时的承接查验业主（用户）入伙接收物业时，物业公司工作人员陪同并协助业主对房屋设施进行全面细致的质量检查，对发现的缺陷进行登记。此过程仅限于新楼宇入伙。业主（用户）入伙时对房屋的承接查验主要针对以下方面进行：

1、检查钥匙是否匹配，是否齐全

2、检查房间设施是否齐全；

3、检查房间工程质量（包括装修质量及安装质量）

4、核对入伙当天的水、电、气表读数；

5、填写记录将入伙时拿到钥匙的数量、验收中发现的问题、入伙当天水、电、气表的读数填写相关记录。十二、缺陷整改与保修一、对缺陷整改1、一般缺陷的返修2、房屋结构的加固补强

3、对不具备使用功能问题的处理4、业主在验收中提出问题的解决办法十二、缺陷整改与保修二、保修及维修1、新建房屋在保修期内2、保修期满后3、其他情况十三精装房的验收一、需要准备的验收工具1、房验小锤：用来检查墙面、地面、窗台空鼓。2、稍大一点的水桶：用来检查地漏、排水管是否通畅。3、卷尺：用来检查房屋净高等。4、验电插头：用来检查插座有无脱线、不通。5、有显示日期功能的相机（带闪光灯）用于房屋有问题时留影取证。验房标准——室内门1）门框正、侧面垂直度（室内门）、门扇与地面留缝宽度、框的对角线符合标准；2）门扇开启灵活，不碰擦，无自开、自关、回弹现象；表面平整、光洁、色泽一致，无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺、断角；3）门锁、拉手、插销、小五金、猫眼、门吸安装齐全，无遗漏，位置准确，门框扇整体洁净无污染；4）框与墙体缝隙填嵌，密封条应粘结牢固，表面应圆弧光滑、边缘整齐、顺直无裂纹硅胶槽流向正确宽深6-8mm。验房标准——涂饰面1）实测（墙面垂直平整度、阴阳角方正、顶棚水平极差）符合标准；2）墙面无裂缝、爆灰；涂料均匀、平整光滑，不允许有漏刷、脱皮、流坠、皱皮、斑纹，无刷纹、露底、色差，接痕、污染；3）空调管出墙洞卡套、电气开关插座面板与墙面交接应吻合、严密，墙体与门套交接处无开裂；裂缝经修补后应保持与原涂料色泽一致，无明显修补痕迹。空调插座与空调洞的相对位置不得矛盾。验房标准——厨卫间墙地砖及顶棚1）墙面砖表面检查：墙面瓷砖表面平整、洁净、色泽一致，无空鼓、裂痕和缺损；实测（表面垂直平整度、阴阳角方正、接缝高低差）符合标准；2）地面砖表面检查：地面地砖表面平整、洁净、色泽一致，无空鼓、裂痕和缺损，坡度准确，不倒泛水，无积水，无渗漏。实测（表面平整度、、接缝高低差）符合标准；3）顶棚吊顶表面检查：顶棚吊顶安装牢固、表面平整，无污染、折裂、缺棱、掉角、锤伤，色泽一致，压条平直、宽窄一致；粘贴固定的罩面板不应有脱层，搁置的罩面板无漏、透、翘角；灯具与饰面板的交接应吻合、严密。验房标准——铝合金（塑钢）门窗1）门窗安装牢固，安装位置符合设计要求；门窗开启灵活，无倒翘，阻滞及反弹现象，五金配件齐全，位置正确；门窗框、扇、玻璃表面外观洁净；门窗滑槽内无垃圾，排水孔通畅；硅胶槽顺直，槽口方向、宽度、深度符合设计要求，硅胶施放均匀，边缘整齐，圆弧光滑。双层玻璃夹层内无灰尘和水气，双玻隔条横平竖直，不翘曲；门窗五金配件符合“封样”标准。表面应平整，无碰伤、划伤、擦伤、凹凸不平。2）型材拼缝宽度（铝合金门窗）、型材拼缝高低差（铝合金－塑钢门窗）、铝合金门或窗框正面垂直度（铝合金－塑钢门窗）、门窗框固定（铝合金－塑钢窗）、边框收口与塞缝（铝合金－塑钢窗）符合标准。验房标准——木地板、踢脚线1）表面平整度、地板接缝宽度、地板接缝高低差、地板水平度极差、踢脚线与面层间缝宽符合标准；2）表面洁净，无沾污，无刨痕、刨茬、磨痕、划痕和毛刺；铺设牢固，不松动，行走无明显响声；缝隙均匀，无明显色差、划痕、碰伤；3）踢脚线水平方向应平直，表面光滑，接缝严密，线条顺直，楞角方正，不露钉帽，无刨痕、毛刺、锤痕等缺陷。安装位置正确，棱角整齐，接缝严密，与墙面贴紧，固定牢固。验房标准——玄关柜、厨卫柜、衣柜1）柜门应安装牢固、横平竖直，门缝宽度≤1.5mm/m，垂直度≤2.0mm/m，对角线长度≤2.0mm/m；2）橱、柜表面检查：表面光滑，棱角整齐，无毛刺和锤印贴面材料应平整牢固，不得脱胶，边角处不起翘。有花纹面层板应挑选倒顺花纹，做到花纹一致。表面洁净，配件齐全，安装牢固，柜门无翘曲、变形，抽屉和柜门开关灵活、回位正确、下口与底边下口位置平行。小五金（品牌、规格达到“封样”标准）安装齐全、牢固、位置正确，表面无锈蚀，花斑、污染。验房标准——卫浴设备(含拖把池、水龙头及小五金配件）1）卫浴设备(含拖把池、水龙头及小五金配件）：五金配件齐全，卫生洁具外表应洁净无损坏；洁具给水连接管不得有凹凸弯扁等缺陷；固定牢固。卫生洁具与进水管排污口连接必须严密，不得有渗漏；立盆或台盆的安装，盆面水平，冷、热水接头装接部位，应位于面盆下端，冷、热水龙头有明显的识别标志。浴缸排水必须采用硬管连接，或与落水口直接对口相接。盆面沿墙三周边用硅胶密封。坐便器坑距合理。冲淋房门开关灵活，龙头开关灵活，无滴漏。墙面安装玻璃或镜子应保证其安全性，边角处不得有尖口和毛刺，表面无划痕、霉斑点、污染。2）卫生洁具水封高度符合设计和规范要求。验房标准——电器、燃气具、空调1）电器、燃气具：产品保护良好，无划伤碰损、污染锈蚀、配件缺损等现象。产品品种、规格、色泽等符合设计、采购合同要求，产品内在、外观质量必须符合现行国家标准。2）热水器的安装，冷、热水、电、煤气线贯通，启动后动作一致。热水流量应满足设计下限值。热水器必须三证齐全，进水口前安装拷克，用以控制冷、热水、煤气。冷、热水位置正确，一般左热右冷。实际进水应与龙头标识一致。3）燃气灶具、脱排油烟机、消毒柜、空调必须按照产品的安装说明书安装、调试。器具设备的品牌、等级、型号、规格、功能与厂方提供的指标标准一致。调试合格。4）中央空调、新风设备：检查调试合格，面板安装准确洁净周边收口干净。验房标准——给排水、燃气管道、配电箱、开关插座等电气及电器、安防系统1）给排水：阀门的位置准确，开关严密、灵活；水表安装位置正确、平整；给水系统试压检验无渗漏；洁具排水口留位准确；排水管检查口位置正确，清扫