物业经营管理第四章1、2、3(中)节-12-17

物业经营管理收益性物业价值评估考试信息题型题量分值得分规则单选题60小题60分只能选择1个最佳选项多选题20小题40分有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项；错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分。合计80小题100分一、物业经营管理概述二、房地产投资及其区位选择三、房地产投资分析技术四、收益性物业价值评估五、房地产市场与市场分析六、租赁管理七、成本管理八、合同与风险管理九、财务管理与绩效评价十、写字楼物业经营管理十一、零售商业物业经营管理十二、物业经营管理的未来发展物业经营管理目录

第四章收益性物业价值评估第一节收益性物业的概念第二节收益性物业价格的概念和特征第三节收益性物业价值和价格的种类第四节影响收益性物业价格的因素第五节收益性物业估价的基本方法

掌握：物业价格的构成，投资价值、市场价值、成交价格、市场价格的联系与区别、市场法、成本法和收益法的用途、适用对象和操作步骤熟悉：收益性物业价格及其特征，收益性物业价格和价值的种类，收益法估价的基本公式及其应用了解：影响收益性物业价格的因素，市场法和成本法的应用目录

知识点20122011单选多选单选多选收益性物业价值评估收益性物业的概念2223收益性物业价格的概念和特征收益性物业价值和价格的种类影响因素收益性物业的估价方法1112目录

知识点20122011单选多选单选多选收益性物业价值评估收益性物业的概念2223收益性物业价格的概念和特征收益性物业价值和价格的种类影响因素收益性物业的估价方法1112

第一节收益性物业的概念

物业经营管理——又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

1、物业按照是否产生收益来划分，分为收益性物业和非收益性物业。收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业。收益性物业——

写字楼零售商业物业出租型别墅或公寓工业物业酒店休闲娱乐设施等

判断依据：对于具体一个物业来说，它是属于收益性物业还是属于非收益性物业，不是看它目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的物业在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。

2、收益性物业价值的高低主要取决于3个因素：①未来净收益的大小（能赚多少？）②获得净收益期限的长短（能赚多久？）③获得净收益的可靠性（靠不靠谱？）有租约限制的物业或者附带有租约的物业、已出租的物业。“租赁物在租赁期间发生的所有权变动，不影响租赁合同的效力”。

2011年真题（多选）下列物业类型中，属于收益性物业的是（）。A、空置公寓B、公益图书馆C、停车场D、影剧院E、政府办公楼

2011年真题（多选）下列物业类型中，属于收益性物业的是（ACD）。A、空置公寓B、公益图书馆C、停车场D、影剧院E、政府办公楼

练习题以下有关收益性物业的说法，正确的是（）A.影响收益性物业的因素，最终都表现在未来能够带来的收益这一最核心、最直接的因素上B.只要现在没有产生收益，就不是收益性物业C.有租约限制的物业，估价时不需要考虑租约的影响D.目前自用的物业，就一定不是收益性物业

练习题以下有关收益性物业的说法，正确的是（A）A.影响收益性物业的因素，最终都表现在未来能够带来的收益这一最核心、最直接的因素上B.只要现在没有产生收益，就不是收益性物业C.有租约限制的物业，估价时不需要考虑租约的影响D.目前自用的物业，就一定不是收益性物业

第二节收益性物业价格的概念和特征一、物业价格

物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价=货币额、商品或其他有价物。物业价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付

想一想

二、物业价格的形成条件有用性稀缺性有效需求

（一）、有用性1、定义：有用性是指物品能够满足人们的某种需要，即有使用价值。

（二）、稀缺性定义：是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。稀缺性对价格的作用是很大的，俗话说"物以稀为贵"。（空气、水）

（三）、有效需求定义：有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要。

对于商品的需求具备两个条件？

（三）、有效需求定义：有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要。个人对于商品的需求需要具备两个条件：（1）个人具有购买意愿；（2）个人具有支付能力。适用条件：有（1）有（2）---个人需求有（1）无（2）---个人需要

练习题（多选）物业价格的形成条件包括（）A.市场供给B.市场需求C.有用性D.稀缺性E.有效需求

练习题（多选）物业价格的形成条件包括（CDE）A.市场供给B.市场需求C.有用性D.稀缺性E.有效需求

三、物业价格的特征1、物业价格与一般物业价格的相同之处①都是价格，用货币来表示；②都有波动，受供求因素的影响；③都是按质论价：优质高价，劣质低价。

2、物业价格的特征（一）物业价格受区位的影响很大。由于物业的不可移动性，所以其价格和区位有密切关系。最常见、最简单的是用距离衡量区位的好坏，现在越来越重视的是交通时间距离而不是直线距离。

练习题衡量房地产区位质量优劣的最常见、最简单的指标是（）。A.地理位置B.价格水平C.距离

D.周边环境

练习题衡量房地产区位质量优劣的最常见、最简单的指标是（C）。A.地理位置B.价格水平C.距离

D.周边环境

（二）物业价格实质上是物业权益的价格。物业具有不可移动性，在交易当中，可以转移的是不是其实物，而是其所有权、使用权和其他权益。实物状况相同，权益状况千差万别，物业价格是物业权益的价格。

（三）物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。物业存在买卖和租赁两种交易方式，存在两个市场。交换代价的价格（价格）：本身的一个经济学上的源泉价格。一般物品，家具、服装主要是买卖价格。使用代价的租金（租金）：使用一定时间的价格，经济学上的服务价格。关系如同本金和利息

以买房为例，一是考察其外部功能、环境、管理。短时间不易了解。二是物业与周围物业形成一定区域，而这个区域的社会经济地位在经常变化，考虑过去如何使用，将来会有什么样的发展。四、物业价格形成的时间较长

五、物业价格容易受到交易者的个别因素的影响物业不能搬到一起进行比较，具有独一无二性，只有实地考察，容易受到个别因素（偏好、讨价还价能力、情感冲动）

2012年真题关于物业价格特征，说法正确的是（）。A、物业价格受区位影响较小B、物业价格实质上是物业的权益价格C、物业价格不容易受到交易者的个别因素的影响D、物业价格形成的时间较短

2012年真题关于物业价格特征，说法正确的是（B）。A、物业价格受区位影响较小B、物业价格实质上是物业的权益价格C、物业价格不容易受到交易者的个别因素的影响D、物业价格形成的时间较短

2011年真题关于物业价格特征，说法不正确的是（）。A、物业价格受区位影响大B、物业价格实质上是物业的权益价格C、物业价格容易受到交易者的个别因素的影响D、物业价格形成的时间较短

2011年真题关于物业价格特征，说法不正确的是（D）。A、物业价格受区位影响大B、物业价格实质上是物业的权益价格C、物业价格容易受到交易者的个别因素的影响D、物业价格形成的时间较短

第三节收益性物业价值和价格的种类1、使用价值和交换价值2、投资价值和市场价值3、成交价格、市场价格和理论价格4、总价格和单位价格5、实际价格和名义价格6、现房价格和期房价格7、起价、标价、成交价和均价8、评估价、保留价、起拍价、应价、成交价9、买卖价格、租赁价格10、市场调查价、政府指导价、政府定价11、原始价值、账面价值、市场价值

一、使用价值和交换价值

1、

使用价值：商品的使用价值是指该种商品能满足人们某种需要的效用；

2、交换价值：是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币、商品或其他有价物。

使用价值是交换价值的前提，没有使用价值就无法交换没有交换价值不一定没有使用价值。作为商品的物业，既有使用价值也有交换价值。二者关系

练习题有关交换价值和使用价值的说法不正确的是（）。A、没有交换价值一定没有使用价值B、使用价值是交换价值的前提C、没有使用价值肯定没有交换价值D、作为商品的物业，既有使用价值，也有交换价值

练习题有关交换价值和使用价值的说法不正确的是（A）。A、没有交换价值一定没有使用价值B、使用价值是交换价值的前提C、没有使用价值肯定没有交换价值D、作为商品的物业，既有使用价值，也有交换价值

二、投资价值和市场价值

1.投资价值：

某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者（如某个具体的购买者）基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。（主观的、个人因素）

2.市场价值：

该物业的市场价值，是指该物业对于一个典型的投资者（市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人的观点）的价值。（客观的、非个人）

3、投资价值和市场价值的区别和联系（1）在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。同一物业有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在：①开发成本或经营费用方面的优势不同②纳税状况不同和对未来的信心不同，等等。（2）评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提。折现率：市场价值---社会一般报酬率/投资价值---最低期望收益率净收益：评估投资要扣除所得税/市场投资通常不扣除投资行为形成的条件：投资价值＞市场价格

2011年真题关于特定物业在某一时点市场价值和投资价值的说法，正确的是（）。A、市场价值是唯一的，投资价值是不唯一的B、市场价值是唯一的，投资价值也是唯一的C、市场价值不是唯一的，投资价值是唯一的D、市场价值是不唯一的，投资价值也是不唯一的

2011年真题关于特定物业在某一时点市场价值和投资价值的说法，正确的是（A）。A、市场价值是唯一的，投资价值是不唯一的B、市场价值是唯一的，投资价值也是唯一的C、市场价值不是唯一的，投资价值是唯一的D、市场价值是不唯一的，投资价值也是不唯一的三、成交价格、市场价格、理论价格（一）成交价格定义：成交价格简称成交价，是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易－买者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物。成交价格是一个已经完成的事实。影响因素：交易者的财力、动机、市场了解程度、急迫程度、讨价还价能力、交易双方的关系、卖者的销售策略。

1、卖价是站在卖者的角度，指卖者出售物业时所愿意接受的价格。（价越高越好）2、买价是站在买者的角度，指买者购买物业时所愿意支付的价格。（价越低越好）3、卖价和买价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。在实际生活中，只有买者所愿意支付的最高价格高于或等于卖者愿意接受的价格时，交易才可能成功，并由最低卖价和最高买价构成了成交价格的区间。形成机制

4、买方市场和卖方市场卖方市场：供不应求、相对短缺、卖方掌握着主动权的市场。买方市场：供大于求、相对过剩、买方掌握着主动权的市场。当处于卖方市场的时候，成交价会偏向最高买价；当处于买家市场的时候，成交价会偏向最低卖价。

练习题在买方市场下，成交价格会（).A、偏向最低卖价B、偏向最低买价C、偏向最高卖价D、偏向最高买价

练习题在买方市场下，成交价格会（A）A、偏向最低卖价B、偏向最低买价C、偏向最高卖价D、偏向最高买价

5、成交价的种类正常成交价和非正常成交价：①公开市场、信息畅通、平等自愿、诚实无欺、无利害关系下形成的正常成交价。②垄断、不了解行情、强迫交易下形成的是非正常交易交易方式非为：①招标成交价：采取招标方式交易物业的成交价格②拍卖成交价：拍卖方式③挂牌成交价：挂牌成交方式④协议成交价：采取协议方式

（二）市场价格定义：是指某种物业在市场上的一般、平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。（三）理论价格

理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。

理论价格和市场价格的关系价格与供给：一是，价格是由供给和需求决定的二是，供给量与需求量又受到价格的影响市场价格是短期均衡价格；理论价格是长期均衡价格。在正常市场条件或正常经济发展下，市场价格一般与理论价格相吻合。不会偏离太远，

四、总价格和单位价格（一）总价格：简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的物业整体的价格。

（二）单位价格

单位土地面积的土地价格，物业的单位价格一般可以反映物业价格水平的高低。建筑物的单位除了面积，还有体积或者车位。认清单位价格，必须认清价格单位。价格单位由货币和面积两方面构成。1.货币：包括币种和货币单位。2.面积：包括面积内涵和面积单位。（如：多少钱/平米）

五、实际价格和名义价格（一）实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。（二）名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。

实例一套建筑面积100㎡、单价3000元/㎡，总价30万元的住房，在实际交易中的付款方式有以下几种可能：1、要求在成交日期时一次付清。不存