房产税现状与发展趋势

我国房产税现状及趋势分析

一、近几年房地产调控回顾06年九部门制定《关于调整住房供应结构

稳定住房价格的意见》（国六条）：

(一)切实调整住房供应结构；自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用；

2007年房价高企国家税务局出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，但由于美国的次贷危机------不了了之。2008年楼市遇冷、政府救市2008年全球金融危机迸发，中国楼市一片萧条。期间，国务院颁布《促进房地产市场健康发展措施》（“国三条”）：

自2008年10月27日起，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

2010初：1.营业税征免时限2年变5年2.拿地首付不低于50%3.二套房贷首付不得低于40%2010.4.15-国务院新十条一、实行更为严格的差别化住房信贷政策。二、增加住房有效供给。三、加快保障性安居工程建设。四、加强市场监管。

9月29日调控一、禁止异地购房二、首套房贷一刀切比例30%三、暂停发放第三套房贷四、部分城市限购房套数五、囤地捂盘房企：停发股票债券不给贷款六、推进房产税改革试点各地调控细则纷纷出台

南京和深圳最严厉，看存量不看增量

南京：限制购买第三套住房。新建商品住房上市必须明码标价、“一套一标”；申领预售许可证必须申报价格，申报价格3个月内不得调高，3个月后需要调高的必须重新申报。

深圳：本地人可购买两套，外地人只能购买一套

上海、杭州、广州看增量，不看存量上海：本地人和外地人只能购买一套杭州：本地人和外地人只能购买一套广州：本地人可购买两套，外地人只能购买一套调控轨迹

出政策-房价稳定-房价反弹-再出政策-再度稳定-再度反弹-出台第三轮政策……

2009年12月调控-2010年4月-2010年9月……

最近首套购房取消7折优惠。政策从打击投机性购房等------提高了所有购房者的准入门槛，所谓差别化的利率政策事实上已经沦为全面的打击。对于普通购房者而言，随着新的政策的出台，其购房的门槛和成本越来越高。2011年-2012年我国商品房销售面积及销售额

新国五条-2013.2.16

新国五条细则-2013.3.1能否抑制上涨的房价与预期二、高房价的成因

需求增加我国GDP的增长与房地产(住宅)增长的关系示意图0500100015002000250030003500400019971998199920002001200220032004200520062007050000100000150000200000250000300000我国住宅平均价格(元/平方)我国国内生产总值(亿元)居民收入的持续增长城市化1.城市化发展水平滞后已成为严重制约经济发展、国家竞争力快速提高的“瓶颈”。2.城市化率低，2010年城市化率46.6%。3.每年有约2100万人口进入城市。

表12000年—2020年人口城市化进程预测指标2000年2010年2020年城市化水平/%36.146.658.0中国总人口/亿人12.6614.0014.90城市人口规模/亿人4.566.528.64表2城市化进程中新居民产生的住宅需求时间平均每年新市居民/万人人均住房建筑面积/m2新增城市居民产生的住房需求/亿m2/年2000—2010年1960254.902010—2020年2120306.36

注：2011年，全国房地产住宅竣工面积7.8亿平方米。以上分析可以看出，城市化进程中新居民产生的住宅需求是巨大的。炒房族大量出现-非真实性需求

住房已经脱离了居住的基本功能，逐渐演变化为投资品。目前楼市炒楼之风猖獗，房价的飙升使开发商获得巨额财富，也使那些收入高、买房早、买得多的群体财富增长加速，而其他一些群体则被挤出住房市场，高房价直接造成普通群众买房难。贫富差距拉大！

供给不足土地供应不足

房屋是建立在土地之上的。我国房屋的产权也是房屋的所有权和土地的使用权结构。在房地产供给市场一端是土地，一端是建立在其上的房屋。土地是政府严格管控的，房屋却是自由市场可以自由买卖。如果土地供应不足，势必造成处于自由市场的房屋被视为稀缺之物加以抢购。土地供不应求直接导致房屋供不应求。

2003年“5.12”大限导致供地严重不足，进而导致2006.2007年住宅供不应求，价格大涨。

2008年房市大萧条，没人拿地。导致2009下半年和2010年房价高企。

2010年怎么样？2010年全国住房建设用地拟供应量达到18.5万公顷。上半年，全国103个城市累计供应住宅用地2.03亿平方米，仅完成了全年计划的11%......

内地上市房企囤地排名前十名

1.保利地产储备土地面积为3369万平方米。

2.万科地产：3268万平方米。3.苏宁环球：1577万平方米。其他为首开股份、中天城投、CELESTIALASIA、金地集团、荣盛发展、新湖中宝、招商地产。捂地惜盘

“香港上市房企囤地排名”前10名恒大、碧桂园、绿城中国、雅居乐、中国海外、合生创展、长和系、新世界中国、富力地产、龙湖地产。其中恒大以7238万平方米的土地储备成第一。碧桂园为4285万平方米位列第二。绿地集团高达近4000万平方米。2000年－2009年10年的时间内，全国房地产企业一共购置占地面积近33亿平方米土地，而在这10年内全国房地产完成土地开发面积仅有近21亿平方米，雪藏了近12亿平方米。

2009年，全国房地产完成土地开发面积为2.3亿平方米，这意味着仅仅这10年来储存的土地就够全国房企开发五六年之用。

以目前业内通常的容积率为3的住宅开发指标来计算，这些土地能提供36亿平方米面积的住宅，以人均30平方米的居住空间计算，这十年闲置的土地面积足够1.2亿人居住，以户均100平方米计算，这些土地可以盖3600万间。

货币与信贷政策刺激流动性过剩1.实体经济不景气，流动性资金转向楼市、股市2.宽松的货币政策，导致国字号企业大量的“授信”找不到出口。3.救中国经济不经意救活了房地产（这一年是房地产史上效益最好的一年）4.跑“部”向“钱”

1）4万亿经济刺激政策

2）9.6万亿信贷投放超发货币截止今年9月末，广义货币余额已经达到了69.64万亿元，按照国家统计局发布的前三季度GDP达26.866万亿元计算，超发货币将近42.774万亿元。

物价飞涨是央行货币超发的结果，多余的钱在市场中乱窜，多年累计起来的过量货币已经给中国经济实体带来了巨大的通胀风险。房地产税制结构不合理

1．税费种类繁多，税、费、租混杂现象严重。2、重开发和交易环节，轻“持有”环节。房地产开发环节税费租最重，交易环节税收较重，而“持有”环节几近为零。目前我国房地产税制政策是不卖不税、不租不税，一旦租售则数税并课。

三、房产税能控制高房价吗？

（一）物业税定义物业税又称财产税或房地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。在楼市炒作之风盛行的今天，物业税，离我们还有多远？

2009年大约70%左右的买家是投资型购房。

恶性循环形成了：有钱人拥有更多的房子，房价的大幅攀升使资产再度大幅增值，有钱者变得更有钱；普通阶层或者购不起房，或者是只是拥有一套自住房的“房奴”。贫富差距由此越拉越大。而沦为投资品市场的楼市，泡沫也将越吹越大。为什么有钱人不断买房并宁愿这些房子空置着？一方面是基于房价将不断攀升和通货膨胀的预期。另一方面，现实中房产在购入之后，持有成本为零，升值了可尽享暴利。（二）我国房地产税目前状况我国房地产业涉及的税种共计12个。直接以房地产为课税对象的税种有6个：土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税、契税。

与房地产紧密相关的税种有6个：营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税及教育费附加。

将房地产税按环节可划分为四大类：与房地产开发有关的税收、与房地产交易有关的税收、与房地产保有有关的税收、与房地产所得有关的税收。一、与房地产开发有关的税种

(一)耕地占用税

(二)印花税

(三)营业税

(四)城市维护建设税

(五)教育费附加二、与房地产保有有关的税种

(一)房产税(二）城市房地产税：纳税人是在我国境内拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业和外籍个人以及华侨、港澳台同胞

(三)城镇土地使用税

三、与房地产交易有关的税种

(一)土地增值税

(二)契税四、与房地产所得有关的税种

(一)企业所得税

(二)个人所得税

房地产税房产税土地税土地使用税土地增值税耕地占用税房产税契税印花税所得税营业税城建税教育费附加按所属关系分类城市房产税

中国的房产税开征，是一个新的概念。取向要明确？设计要合理？

2003年10月14日，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”（三）首先弄清楚为什么征收房产税？（假设法）1、完善房地产税收体系要完善税收体制，就要在征收房产税的同时，大幅度的取消其他的税费。2、规范房地产市场，提高房地产使用效率对小户型不征收，只针对大户型。3、抑制炒房，打击房地产投机应该对那些拥有两套或三套以上住宅的，还有别墅等豪宅征收。4、缩小贫富差距针对大户型或拥有两套或三套以上住宅的，还有别墅等豪宅的征税。5、增加税收，建立公共财政体系对所有房地产统一征收。

各国房产税状况香港：15%，只对出租房地产征收。交易收印花税新加坡：自住4%，其他10%。台湾：144平方米以上的房源，每年收取的税费约为房屋总价的０.８％～１.５％。韩国：2007年起，韩国的财产税和综合土地税达房产总值的３０％。第二套房产出售，各项税率加起来为房产总值的５０％，而第三套房产为６０％。日本：基本税率是1.4%，最高限制税率是2.1%。美国：1%

-3%。香港为例今年以来中小型住宅价格升幅高达21%，大型住宅价格上升11%。调控措施：其一，所有非香港永久居民、所有香港和外地注册的公司购买香港住宅时，除缴付一般印花税，还需要缴付15%的“买家印花税”。其二，增加额外印花税的税率：若买家在半年内转售，税率提高至20%，半年至一年为15%，一年至三年为10%。而且将此政的实行期限由两年延至三年。一个内地人在香港购买一套1000万的住宅，半年内卖出时，共计须缴390万的印花税（约40万的一般印花税、150万的买家印花税、200万的额外印花税）。回顾过去两年，二地皆从2010年实行房地产调控，但内地效果明显好于香港。内地房价经历了去年10月至今5月的持续下跌，而香港楼市基本上维持上涨态势。从内部原因看，内地以限购为代表的行政性政策，比香港的“印花税”的作用机制更直接，见效也更快些。

提高房地产使用效率，遏止各类投机行为，如韩国、法国等国；

增加政府税收来源，改善公共福利，如美国、加大拿等国；

兼而有之，如日本、香港等国家（地区）；

目前我国试点的两个城市房产税对比（四）关于征收房产税★拥护者认为,开征房产税会使房产持有成本增加,抑制投机性购买行为,从而降低房价。

★反对人士认为,征收房产税不仅无益于降低房价,甚至有可能使“房奴”升级为“税奴”。

支持谁？赞成者的看法

1.城市房屋空置率已大大高于10%的国际警戒线,抑制购房投机。2.改善住房结构1）对购房人会产生一定的抑制作用。2）对开发商也会产生一定的传导影响。3.减少空置率，增加资源配置效率。在客观上促使住宅空置面积的减少，让社会财富流动起来。

反对者意见开征房产税以后房价马上就会下来了,这完全是理想,甚至是空想。在市场经济条件下,所有增加的税负最终都将转嫁到消费者身上。现行市场格局下,房地产的各项税费均由购房者承担,开征物业税会增加房地产投资和保有成本,使房价“水涨船高”。开征房产税的目的是什么？1、完善房地产税收体系2、规范房地产市场，提高房地产使用效率3、抑制炒房，打击房地产投机4、缩小贫富差距增加税收，建立公共财政体系不是房产税的目的。房产税是否会加重民众的财税负担？征税对象：非自住或大户型、豪宅征收。采用递增税率。1.以一套为自住，其他为商业性房地产。

2.自住120平方米以下（含）免税，超120平方米征税，一套税率大城市为1%，中小城市为0.8%。

3.二套税率大城市为1.5%，中小城市为1.0%。

4.三套税率大城市为2.0%，中小城市为1.5%。

……开征房产税的基本议案:

将现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税以及相关收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。