第二章 物业管理的招投标

第二章

物业管理的招投标第一节物业管理招标一、物业管理招标的概念和主体（一）物业管理的招标，是指物业招标人在选聘物业服务企业时，通过制订符合其管理服务要求和条件的招标文件向社会或特定的物业服务企业公开，由响应招标的多家物业服务企业参与竞争，经依法评审，从中确定中标企业并与之签订物业服务合同的一种物业服务产品预购的交易行为。（二）物业管理招标的主体物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会（单一业主）、物业产权人（政府机关或物业产权部门）。二、物业管理招标的类型1.根据物业的不同类型，可以将物业管理招标分为居住物业招标和非居住物业招标两大类。2.根据服务内容和招标人的不同要求，可以将物业管理投标分为整体物业服务项目的招标、单项服务项目的招标。3.根据物业管理招标主体的不同，可以将物业管理招标分为物业建设单位、业主大会、物业产权人组织的招标。4.全权管理项目招标、顾问项目招标三、物业管理的招标方式1.公开招标公开招标是指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的不特定的物业服务企业参加投标的招标方式。公开招标的主要特点是招标人以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。2.邀请招标邀请招标，也称作有限竞争性招标或选择性招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的物业服务企业参加竞投的一种招标方式。邀请招标的主要特点是招标人不使用公开的公告方式，投标人的数量有限。四、物业管理招标的特点由于物业管理服务的特殊性，物业管理招标与其它类型的招标相比具有自身的特点：超前性长期性阶段性五、物业管理招标的策划与实施（一）物业管理招标的原则公平、公正、公开（二）物业管理招标的条件1.主体条件招标人必须具有的法律法规资格；招标人为业主委员会的，须经业主大会授权2.项目条件国家提倡建设单位通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。按照《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，住宅及同一物业管理区域内和非住宅的建设单位，应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人不少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。因此，必须通过招标投标方式选聘物业管理企业的项目，仅为新开发的住宅及同一物业管理区域内的非住宅；新开发的非住宅项目，以及业主入住后由业主大会选聘物业管理企业的情况下，既可采取招标投标方式，也可采取其他方式。一般物业管理招标的具体范围：A、民用机场、火车站、地铁、汽车站、航运码头、大型广场、公园、市政街道（公路）、公厕、停车场、公共交通运输工具等公共场所。B、居民住宅楼、住宅小区、别墅、宿舍等居住场所C、写字楼、宾馆（旅馆）、饭店、疗养院、商住楼、百货商场（商店）、大型超市、农贸（商贸）市场等商业场所；D、体育场（馆）、浴场、影剧院、娱乐中心等公共运动娱乐场所；E、工厂、农场、物流、保安、保洁、维修、供热供暖、给水排水等生产服务场所；F、普通单位办公楼、学校、医院、图书馆、托儿所、幼儿园、养老院、康复中心、SOS村、殡仪馆等社会公益事业和社会福利场所。 涉及国家安全、军事机密、外交司法等国家机要部门的办公大楼物业、军事管理区的物业，不宜公开招标。（三）物业管理招标的程序1.成立招标机构2.编制招标文件和标的招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。（1）招标公告或邀请书；（2）投资企业资格审查表；（3）投标须知；（4）招标章程；（5）招标项目说明书；（6）合同项目主要条款；（7）技术规范；（8）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。3.发布招标公告或投标邀请书招标人采取公开招标方式的，应通过公开每体发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布招标公告。招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含以上招标公告载明的事项。4.审查与确认投标单位资格资格审查是招标人的一项权利，一是有权要求投标人提供与其资质能力相关的资料和情况，二是有权对投标人是否具有相应资质能力进行评审。资格评审资格预审资格后审物业企业申请被批准参加投标经招投标办事机构审查合格按时送到招标单位填写资格预审表5.发售招标文件招标文件的发放应当按照招标公告或投标邀请函确定的时间、地点向投标方提供。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。6.召开标前会议7.接受投标文件投标人应按照招标文件规定的时间和地点接受投标文件。投标人在送达投标文件时，招标人应检验玩具是否密封或送达时间是否符合要求，符合者发给回执，否则招标人有权拒绝或作为废标处理。投标书递交后，在投标截止时间期限前，投标人可以通过正式函件的形式调整报价及作补充说明。8.成立评标委员会评标委员会由招标人的代表与物业管理专家组成，专家从房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家库中采取随机抽取的方式确定。评标委员会的人数一般为5人以上的单数，其中招标代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员数的2/3。评标委员会的成员的名单在开标前严格保密。与投标人有利害关系的人员不得作为评标委员会的成员。9.开标、评标和中标（1）开标开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。（2）评标评标应当在严格保密的情况下进行评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中涵义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。（3）中标及签订合同招标人应当在投标有效截止时限30日前确定中标人。招标人应当自确定中标人之日起15内，向物业项目所在地的现级以上人民政府房地产行政主管部门备案。招标人和中标人应当自中标通知书发出起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；（四）物业管理招标的时间规定（1）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；（2）预售商品房应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；（3）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90天内完成。第二节物业管理投标一、物业管理投标的条件和程序（一）物业服务企业参与投标的条件1.法律法规规定的要求2.招标方规定的要求在物业管理招标中，招标方在招标条件中除要求投标人具备相应的物业管理企业资质，一般还会要求投标方具有管理与投标物业类似项目的经验与业绩，并对投标人在资金、管理和技术实力，投标人的商业信誉，派驻项目的负责人、管理团队的条件，物业管理服务内容和服务标准，投标书的制作、技术规范和合同条款等方面作出明确具体的要求。投标组织人员的要求1.经营管理人员；2.专业技术人员；3.商务财会人员（二）物业管理投标程序1.获取招标信息根据招标方式的特点，投标人获取招标信息一般来自两个渠道：一是从公共媒介上采集公开招标信息，二是来自招标方的邀请。2.进行可行性分析，决定是否竞标（1）招标物业的基本情况分析（2）招标项目的定位分析（3）对业主物业管理服务的需求调查（4）物业开发商背景分析（5）物业招标背景分析（6）竞争对手分析（7）本企业投标条件分析（8）风险分析其中，物业管理投标的主要风险来自以下几个方面：1）来自于招标人和招标物业的风险2）来自于投标人自身失误的风险3）来自竞争对手的风险4）通货膨胀的风险3.登记并取得招标文件物业管理企业在确定参加投标后，按招标公告和投标邀请书指定的地点和方式登记并取得招标文件。4.编制投标文件投标文件又称标书，一般由投标函、投标报价表、资格证明文件、物业管理方案、招标文件要求提供的其他材料等几部分组成。常见的做法是将投标文件根据性质分为商务文件和技术文件两大类。5.封送投标文件全部投标文件编制好以后，投标人应按招标文件要求进行封装，并按时送达招标单位。6.参加开标、现场答辩和评标投标人在接到开标通知后，应在规定的时间到达开标地点参加会议和现场答辩，并接受评标委员会的审核。7.签约并执行合同投标人在收到中标通知书后，应在规定的时间内及时与招标人签订物业管理服务合同。同时，投标人还要同招标单位协商解决进驻物业区域、实施前期物业管理的有关的问题。8.资料整理与归档投标结束后，要对投标活动进行分析总结，结算投标有关费用，对招标投标资料进行整理、归档。二、物业管理投标书的编写（一）物业管理投标书的编写要求1.响应性；2.合法性；3.客观合理；5.凸显自身优势；6.顺应发展商或业主委员会的意见（二）物业管理投标书的组成物业管理投标书，及投标人须知中规定投标者必须提交的全部文件，主要有：1.投标函2.投标报价3.物业管理方案4.招标文件要求提供的其他材料。（三）物业管理方案的主要内容1.招标物业服务项目管理的整体设想和构思（1）进行性能分析和项目定位（2）物业管理服务的重点和难点（3）确定物业管理服务的主要措施2.拟采取的管理方式和运作程序（1）组织构架（2）运作程序（3）管理机制3.人员