第1章房地产概论

第1章房地产概述环境工程与土木工程学院刘文芳联系电话地产类规划教材房地产类规划教材本章学习要点：

了解房地产的相关定义及实物、权益、区位的概念；熟悉土地和建筑物的内涵；了解房地产业的细分行业；了解房地产的价格构成及房地产市场的相关概念。

本课设计：

一、房地产相关概念和分类

二、房地产市场介绍

三、房地产行业概述

四、本章小结

房地产概述一、房地产相关概念和分类1.房地产及其相关概念和含义(RealEstate)1）房地产是房产和地产的统称，是房屋与土地在经济方面的商品体现。2）房地产是在一定所有制关系下，作为财产的房屋及其所占土地的总称。3）房地产是指土地和土地以上的永久性建筑物，以及由其所衍生的权利。总结：房地产是指土地和定着于土地之上的建筑物、构筑物、附属设施，还包括与上述物质相关的权益及其由此所衍生的权利。

广义的房地产还包括水、矿藏森林等在内的自然资源。房地产：商品、财产、权利。构筑物一般指人们不直接在内进行生产和生活活动的场所。如水塔、烟囱、栈桥、堤坝、蓄水池等。

建筑物通称建筑。一般指供人们进行生产、生活或其他活动的房屋或场所。例如，工业建筑、民用建筑、农业建筑和园林建筑等。

不动产(immovableProperty)1）广义的不动产不仅包括房地产，也常常包括不能移动或移动后会损失经济价值的财产。一般是指土地及其定着物，这个定着物包括定着于土地之上的自然物体(如树木、矿产)和定着于土地之上的人造物体(如建筑物、构筑物、道路、桥梁等)。2）狭义的不动产就是指房地产。不动产自然物体：树木、矿产人造物体：建筑物、构筑物、道路、桥梁等房屋物业（Estate&Property）已建成并经竣工验收投入使用的各类具有使用功能的建筑物及其配套设施、附属设备设施以及相关的场地。区别：房地产是指形成于生产、流通、消费的整个过程中的房地产产品，是土地及其定着于土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物在自然形态和经济形态下的总称；而“物业”则是指进入消费领域的房地产产品，从房地产全寿命管理的角度而言是进入“售后服务”的房地产。2、房地产的构成房地产是一个由房屋(房产)和土地(地产)所组成的综合物，房屋与土地反映着房地产在物质方面的属性和形态，而房产与地产又是房地产在经济方面以商品形式的体现。

(1)物质形态构成

土地(建筑地块)、房屋(建筑物)、房屋附属设备

(2)经济形态构成房地产产权及其权属关系

3、房地产属性特征（1）位置不可移动性（2）产品的独一无二性(异质性)（3）外部性（4）保值增值性（5）效用的多样性（6）价值高且变现难（7）寿命周期长(耐久性)（8）有限性与稀缺性4、房地产的类型分类依据类型

按物质形态划分土地、在建工程、建成后的物业按土地用途划分森林、农田、住宅、商业房地产、工业房地产、开发基地

按经营方式划分用于出售的房地产、用于出租的房地产按是否产生收益划分

收益性物业、非收益性物业按开发程度划分生地、毛地、熟地

或已开发土地、未开发土地、未来待开发土地三、房地产市场1、房地产市场的特点房地产市场的供给和需求的高度层次性和差别性幻灯片19房地产市场交易对象和交易方式的多样性房地产市场消费和投资的双重特性

房地产市场供给和需求的不平衡性房地产市场与股票市场的重要区别房地产开发是地方经济和城市发展规划的一个有机部分房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。

中国房地产的发展历程

3、房地产市场体系交易系统支持系统

供应系统建筑系统需求系统房地产评估

媒介系统房地产产权法律

信息咨询约束系统调控系统

城市规划各级政府环境保护银行税务财税政策工商行政管理法律法规

4、房地产价格

4、房地产价格房地产价格是为房地产所支付的、所要求的或所承诺的货币数量。房地产价格的形成基于3个条件：有用性、稀缺性、有效需求。

（1）房地产价格的特征

房地产价格受区位的影响很大房地产价格实质是房地产权益的价格房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金房地产价格是在长期考虑下形成的房地产价格的影响因素：(1)房地产的自身因素(2)环境因素(3)人口因素(4)经济因素(5)社会因素(6)行政因素(7)心理因素(8)国际因素。房地产价格的高低，是由众多影响房地产价格的因素相互作用的结果，或者说，是这些因素交互影响汇聚而成的。而且，影响房地产价格的因素极其复杂、难以把握。

5、房地产价格的种类：（1）土地价格、建筑物价格和房地价格（2）基准地价、标定地价和房屋重置价格（3）总价格、单位价格和楼面地价（4）成交价格、市场价格、理论价格（5）市场调节价、政府指导价和政府定价（6）买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值、课税价值和征用价值（7）拍卖价格、招标价格和协议价格（8）现房价格和期房价格（9）起价、标价、成交价和均价（10）保留价、起拍价、应价和成交价（11）补地价6、房屋租金及其种类

房屋租金是承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有权人的经济补偿。房屋租金根据其确定的依据不同可以分为不同的租金形式：市场租金、商品租金、成本租金和福利租金。

房屋租金是房屋价值的一种表现，是分期、分批出售房屋使用权的价格形式。房屋租金的构成一般应包括：折旧费、维修费、管理费、投资利息、税金、保险费、利润、地租8项内容。同时，形成市场交易价格的租金还要考虑具体房屋建筑的所在朝向、层次、供求关系等。

房屋租金的种类

福利租金也称为标准租金，是地方政府根据房屋所在地区的社会经济发展水平，尤其是中低收入家庭的收入水平和支付能力而制定的租金水平，一般以上述租金构成的前3项为测算的基础，即折旧费、维修费和管理费。成本租金是考虑了房屋简单再生产状况的租赁价格水平，主要由上述租金构成的前5项组成，即折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金。商品租金是在充分考虑房屋建筑物寿命年限、地段价格水平、商品交换收益的房屋建筑的出租价格，它是在由成本租金加上保险费、地租和利润等8项因素构成。市场租金是在商品租金的基础上，根据供求关系而形成的。目前，我国未售公有住房的租金标准是由人民政府根据当地社会经济发展的需要和职工的承受能力等因素确定的，仍具有较浓的福利色彩。其他经营性的房屋和私有房屋的租金标准则由租赁双方协商议定。五、房地产行业概述房地产行业的界定：我国的产业分类，根据1985年《国家统计局关于建立第三产业统计的报告》中产业分类方法。把第三产业内部又划为流通部门和服务部门两大部分和4个层次。其中服务部门的第二层次为生产和生活服务部门即金融业、保险业、地质普查业、房地产业和公用事业等。房地产业与建筑业是分离的，建筑业属于生产与加工工业类的第二产业，房地产业属于流通与服务业类的第三产业。房地产行业特点：（1）资金积累的初始性（2）经济效益的可靠性（3）房地产业的兴衰是经济发展状况的指示器（4）房地产投资大、建设周期长（5）房地产业经营活动的政策性、计划性强。房地产行业的运行机制：房地产业的运行机制与其他行业的经济活动一样由生产—流通(分配、交换)一消费3个环节组成。房地产行业的组织机构：房地产业是由从事房地产开发、经营、管理和服务的企业群体所组成的，这个企业群体包括土地使用权出让管理与经营部门、房地产开发企业、房地产经营企业、物业管理企业、房屋装饰与维修企业、房地产中介服务企业等。房地产行业的管理：是房地产管理的重要组成部分，是指管理者对整个房地产业及其全部经济活动进行的计划、组织、指挥、控制、协调的活动。房地产行业管理通过政府房地产行政主管机构和房地产行业协会来共同协调贯彻执行国家制定的房地产发展战略、计划、方针，以及政策、制度、法律规范，并通过经常性协商，协调地方经济与房地产行业的发展，加强并改善国家对房地产部门的宏观控制，加强房地产行业内部企业以及各从业机构之间的横向联系，促进房地产行业自身的协调发展。补充知识：在我国，房地产行政管理实行的“双轨制”，即各级房地产行业管理机构代表国家对房地产行业行使行业管理(属于国家授权单位)，运用行政的、经济的、法律的手段对房地产行业进行宏观的调控。房地产行业协会是房地产行业的企事业单位自愿组成的社会经济团体，它作为房地产行政管理机关的助手和参谋，协助进行房地产行业管理，具有一定的行业管理职能。房地产行业的地位：(1)房地产业是国民经济的基本承载体(2)房地产业在国民经济中先导性产业的地位与作用(3)房地产业对建筑业的带动作用(4)房地产业对建材、冶金、化工、机械等产业的带动作用(5)房地产业对金融业的推动作用(6)房地产业在国民经济中其他方面的作用。案例阅读猪通过勤劳致富有50元钱存在老鼠开的钱庄里。猪打算拿这50元钱建一个小窝，大概要花20元买地，花30元搭窝。王八是搞工程的，他想在猪身上挣更多的钱，于是找来当投资顾问的狐狸想办法。狐狸说：这好办。于是找来管地盘的狼，和开钱庄的老鼠一起来商议······结果王八从老鼠那里借来200元，用100元的高价买了狼的地（土地当然由狼说了算！狼同时答应土地不会卖给猪，也不允许猪来买土地自己盖猪窝！！！），花了30元把猪窝盖好，给了狐狸50元咨询服务费。猪没有地又买不着地来建一个小窝，只好求王八把窝卖给它，王八要价500元，老猪说只有50元买不起！这时狐狸说服猪去向老鼠借钱，老鼠答应借500给猪，前提是要他连本带利还600元，可以分10年还清，并且产权证拿来抵押。结果成交。猪到最后花了600元买来了猪窝，比他原来的计划高了11倍，猪努力了十年去挣钱还贷。在这场交易里面，狼，老鼠，狐狸还有王八都挣了钱。以后他们就如法炮制！为了住上一个小窝，更多的猪都去贷款买房子了······这时候，当商人的驴看到有机可乘，到老鼠那里贷了好多好多的款，把王八盖的房子都买下来，然后以更高的价格卖给了猪。猪的还贷期就越来越长，吃的越来越差，小猪崽子也不敢生了。由于猪的数目越来越少，狼觉得这样下去自己没有猪肉吃了，非饿死不可，于是开始调控，不让老鼠再借钱了。但是王八太贪心，没有停止盖房，并把自己挣的钱和贷的钱全投入生产了。驴手上的猪窝囤积的很多，卖不动了被套