第六章 收益性房地产贷款

房地产金融

（第3版）谢经容殷红王玉玫编著房地产金融（第3版）21世纪房地产系列教材第六章收益性房地产贷款房地产金融（第3版）21世纪房地产系列教材收益性房地产（也称为营业性或商业房地产）是典型的投资项目，即通过房地产的经营来获取收益的经营活动。收益性房地产融资如果是以银行信贷为方向就变成了贷款融资，即收益性房地产贷款，本章就对其展开全面介绍。重点是贷款各方的决策程序、相互关系、营业收益的具体计算、项目收益性的评价指标、标准和风险分析。第一节收益性房地产投资及放款决策过程第二节放款人对贷款的评价第三节借款人评价及决策房地产金融（第3版）21世纪房地产系列教材第一节

收益性房地产投资及放款决策

一、收益性房地产的投资二、盈利可能性三、风险及个人作用四、决策过程五、房地产收益状况（一年、多年收入清单）六、估价（房地产估价模型）一、收益性房地产的投资1.投资主体：股东和放款人。

收益性房地产投资经营主体可以是单一股东，也可以是组合性主体——多个股东为了共同的投资利益组成实质性经营实体，其利益分配当然也与股本结构相一致。但是，通常情况下，股东为了使自己的资金发挥最大效益，必然寻求融资，这样经营性房地产投资活动又多了一个参与者——资金的借出者（一般是商业银行）。2.投资过程⑴机会的发现投资机会的发现机制比较复杂，有的是为了进行经营活动而购买房地产，有的是为了获取购销差价而购买房地产，有的是为了收取租金而购买房地产，有的是发现某项房地产的价格实在太低而决定购买，有的是比较了自己开发建设与在市场购买的差异和风险之后决定购买……而有了初步意向后，到市场搜寻是发现机会的基本途径，掌握了某项房地产的基本信息后产生的投资知觉是机会发现的总结，此时投资就可能正式进入初步决策阶段。2.投资过程⑵初步预测（投资收益）决策面对的始终是未来的环境状况，未来的可能风险与投资收益，因此必须进行初步预测，包括投资成本、经营成本、经营收益、各种影响因素及其变化等（大体上匡算）。⑶简单的风险分析决策的起步也必须进行必要的风险分析，特别是通过贷款融资进行的投资，因为财务杠杆是双刃剑，既能提升收益水平，也放大了风险系数。基本又简单的风险分析是决策的起点之一。2.投资过程⑷粗略的投资分析：粗略的投资分析是指财务杠杆的选取，或者扩大而言就是资产组合状况的决策，是独资经营还是合资经营，是负债经营还是全资经营，合资的主体多少及其股本结构如何，股东权益与债务比例结构如何等等。3.预测

预测就是利用掌握的信息条件对未来收益及其市场变化作出正确的判断。由于房地产市场是不完全市场，供需受地方因素影响大，而市场信息通常又是不对称信息，使得准确的预测十分困难，特别是市场供需的时间错位所产生的供应滞后现象非常普遍，市场的周期变化规律也不容易把握，这样往往就造成正确预测更加困难，甚至成了“可遇而不可求”的“运气”了。个人素质、经验和信息的完备性是决定预测正确与否的重要条件。4.可行性分析任何投资决策最核心的内容就是可行性分析。可行性就是指投资是可行的，即其收益足以满足投资者设定的基本条件和要求，而风险也在投资者认同的可控制的范围内。这样，投资有收益、风险可控制、借贷能清偿。可行性分析的基础是预测，主要内容包括：未来市场变化未来收入和支出状况区位和建筑物是否适合需要政府对该区域的规划要求及其改变的可能与难易程度。二、盈利可能性一项投资能否成功唯一的标准就是盈利的多少，而影响盈利水平的因素非常复杂多变，主要有购买价格、未来现金流、融资条件、税赋等。当房地产的购买价格已定（这是投资决策的起点），现金流、融资条件、税赋就成为盈利与否和盈利多少的决定因素。1.现金流量经营性房地产投资的所谓盈利就是房地产租金收入与各种费用的差。一般它只占房地产各种毛收入的很小比重，任何毛收入的增加及其带来的营业费用的微小下降都对盈利贡献很多。任何形式的资产具有相同的经济效益，因此，理论上有：房地产的租金=相应的金融资产的利息收益未增加之前房地产价格=2000/10%=20000（元）收益增加之后房地产价格=20000/10%=200000（元）可见，随着房地产租金提升10倍，房地产的价格也可以同步提升10倍，这就是所谓的“净收入乘数”。2.融资状况融资状况是经营性房地产投资决策的重要考量因素，甚至是主要的考量因素。⑴融资条件：利率水平、期限长短、担保形式。⑵财务结构：杠杆因子的大小，对房地产投资收益既有放大效应，同样对房地产的风险也有放大效应，如何平衡二者，是决策者必须十分清醒应对的。3.税负税负：即税收结构和水平如何，在很大程度上也影响着经营性房地产的未来收益和现金流，也是决策者不能忽视的重要因素。三、风险及个人作用1.

风险投资风险一般可以分为两种：

⑴某一（房地产）投资的风险，即资产的减值，也称为非系统性风险；

⑵整个投资组合的风险，即整个投资组合的所有资产的减值，也称系统性风险。

对于房地产来说，造成非系统性风险的主要因素有：租金和收入波动太大、建筑物和邻居衰落现场营业环境恶化、工资及其费用上升、竞争更加激烈、利率和税收向上调升三、风险及个人作用2.个人因素

决策者的个人因素对决策的影响非常重要，其中包括理性因素，如知识水平、经营管理水平、对社会的洞察力和判断力、对信息的处理能力等；也包括了非理性因素，如投资偏好、区域偏好、情感因素、风险偏好等。四、决策过程从融资的角度来看，经营性房地产投资的决策包含了两大主体的决策过程，即股东（融资主体）的决策和贷款人（商业银行、资金的融出方）的决策。决策基本过程如图6—1。这里先讨论决策的前3个环节，以及放款人与借款人的相互关系。收益性房地产投资决策过程图

收入和支出

融资形式和股权结构现金建筑物和土地

收入预测清单营业

终结净营业收入净售价税前收入税后收入税后剩余借款人决策放款人决策融资1.融资结构融资结构是经营性房地产投资项目决策的中心之一，它不仅影响了投资主体（股东）的收益与风险，也是放款人的资金安全性、效益性、流动性的重要条件。融资结构就是在房地产资产中股东权益与贷款（债权）比例之间的关系。因为V=M+E，投资成功的一项重要技巧就是设立合适的融资结构，使房地产的价值对股东和放款人的总和大于其自身价值。2.收入清单收入清单是经营性房地产投资决策的重要财务计划，在决策评价中极其重要，是项目预测的主要成果，是可行性分析的依据。收入

=净营业收入+融资终结税后收入

=收入–

偿还债务－税赋3.借款人和放款人评价

借款人与放款人对项目的评价各自独立进行，但有一个共同的目标——希望融资成功、收益稳定、风险能够控制。在具体的评估过程中，借款人的评价在先，放款人的评价在后，二者通常又相互合作，互通信息，并分别对对方进行必要的资信调查和评价，以保证自己的利益不被恶意侵害。4.借款人与放款人之间的关系与任何融资一样，收益性房地产融资也是借贷双方合作共赢的过程，互信、互助是重要的合作基础。但收益性房地产项目又有其独特性：贷款期限长短不定、贷款数额可大可小、贷款条件灵活多样、组合性投资所涉及的利益方关系复杂。这样，就要求借贷双方必须更加需要沟通，需要进行更灵活的谈判，需要互相作出必要的让步，才能达到共同的目标——赢利！五、房地产收益状况——收入清单编制收益状况既是投资主体决策的主要依据，也是放款决策的重要指标，是借贷双方都十分重视的参与合作的前提。1.预测财务清单（一年收入清单、多年收入清单）2.预测抵押终结收益⑴一年收入清单①净营业收入NOI净营业收入就是营业收入减去营业成本后的净值，它是项目赢利水平的基础，放款人对其尤其重视，因为它是判断债务偿还能力的标准之一。②税前收入BTCF税前收入就是缴纳所得税之前的收入数额，其计算公式是：

税前收入=净营业收入-债务-贮备金

=净营业收入-（利息+年还本额）-贮备金1.预测财务清单1.预测财务清单③应税收入应税收入是指根据《所得税法》企业应缴纳所得税的收入，属于法定标准下的会计数据，其数额为：

应税收入=净营业收入-折旧-利息

=税前收入+当年还本额+贮备金-折旧折旧是资产在使用期限年逐年摊销额，一般有平均法、递减法等不同的会计方法进行处理，在财务标准中属于成本，因此在应税额应予剔除；还款额是总资产中负债与股东权益的转换，与企业的净利润无关，不能在应税收入中剔除；贮备金是企业保证未来某些不可预见的突发事件的应急准备，它不是经营成本，当然也应该属于应税收入之内的项目，不能剔除。1.预测财务清单④纳税额：纳税额就是应缴纳的所得税额：

纳税额=应税收入×税率⑤税后收入ATCF税前收入减去纳税额就是税后收入：税后收入=税前收入-（应税收入×税率）当应税收入是负值时，房地产经营者因为所得为负，不需缴纳所得税，形成“税隐蔽”。⑵多年收入清单表6-2是简化的多年收入分析清单。多年收入分析的中心目标是准确地预测未来收益和营业费用，为了使预测更加客观，多年预测清单一般要求有中介机构参与，特别是一些敏感数据更应该由中介评估服务机构来测算。⑵多年收入清单①收入收入等于出租毛收入和非出租毛收入的总和，应视市场发展情况和租户的实际进行必要的稳健性预测，对各年的空置率定出适当的控制水平。②营业费用营业费用范围广泛，应该以详尽为基本准则，适当进行保守估测，并尽可能地在经营中加以也控制。⑵多年收入清单③税前收入影响税前收入的因素很多，但最主要的还是毛收入、经营费用、财务费用（贷款利息）、管理费用等，提高毛收入、降低各项费用是增加税前收入的主要途径，而其中财务费用在经营中取决于剩余本金的多少和利率水平的高低。毛收入=出租毛收入+非出租收入有效毛收入=毛收入-空房租金净营业收入=有效毛收入-营业费用税前收入=净营业收入-利息-还本-储备金⑵多年收入清单④税后收入税后收入是应税收入在纳税后的剩余部分，房地产特别容易形成所谓的“税隐蔽”，在实践中应对税法进行详细的钻研，尽可能减低纳税额，从而提高税后收入水平，获得更好的投资回报。应税收入=净营业收入-利息-折旧税前收入+还本+储备金-折旧=应税收入税前收入=应税收入+折旧-还本-储备金税后收入=税前收入-（应税收入×税率）2.预测抵押终结收益

经营性房地产投资除了在持有房地产阶段能够产生收益外，在投资终结时对房地产进行处置还可能产生更加可观的收益，因为房地产一般会与市场房价一致而形成升值。这样，即使在持有房地产时收益不够理想，也可以通过终了时获得超过房屋买入价销售收入而得到足够的补偿，使本项投资回报率符合原来的计划要求。⑴终结清单一项经营性房地产投资在经营终结时进行清算，所产生的各种收益用终结清单来表示，它包括：净售价、交易费用、税后销售收入等内容。①净售价：净售价是房地产销售价格减去剩余价值（即折旧残值）和各项销售费用后的收益。②交易税费：交易税费是房地产交易中必须缴纳的各种有关税项和收费。③税前税后售价：税前售价是指房地产交易产生的收益在未缴纳所得税前的总额；税后售价就是房地产交易产生的最终收益，即缴纳所得税后的全部收益。⑵假设条件

上述终结清单是建立在现有市场资料分析基础上进行的测算，而售价是建立在当年预测收入和上年资本化率的基础之上的。六、估价以资本化率估算房地产售价仅仅是一种估价方法，在现实的市场估价中还有多种不同的有效方法。1.估价的基本模式

对收益性房地产估价最常用最基本的模式是贴现模式：

V=I/RV—预测售价

I—预测净收入

R—资本化率六、估价如果收益是分期实现的V0为房地产现值，In为第n年的净收益r为基准贴现率（若房地产价值等于买入价则r为内部收益率）

如果每年收益相同，贴现率不变:2.其他方法⑴静态收入模型当净营业收入、税前收入、税后收入都假定为不变的固定值时，房地产的估价模式就是静态收入模式。⑵动态收入模型当上述三者发生变化时，则需要进行动态分析，具体的动态因素的选取可以是其中任何一项。第二节放款人对贷款的评价银行为了自己的利益，为了保证贷款的效益性、安全性和流动性，必须进行必要的审查、评价工作，才能将一定数量的款项贷给借款人即收益性房地产的投资主体（经营者）。放款人的评价内容虽然广泛，但重点还是保证款项的效益性、安全性和流动性。放款人的工作是从对借款人的申请书进行审查开始的。接着就是对涉及的房地产本身进行一定的评估，以判断收益性和风险的大小。最后就根据上述工作，决定贷款条件和标准。第二节放款人对贷款的评价一、申请文件内容二、房地产评估(重点）三、放款标准(重点）一、申请文件内容1.申请文件清单(P116)⑴贷款申请书（非标准格式）⑵房地产或建设项目基本情况（区位等）⑶房地产资产状况（应较详细）⑷市场分析⑸借款人基本情况⑹预测的财务清单和可行性分析报告⑺评估书（由中介机构完成）⑻房地产项目未来前景综述⑼抵押物的产权证明或担保人的承诺等2.申请书的主要内容

申请书的基本要求是:内容丰富、表述简洁、重点突出、信息充分，既强烈地表达了借款人的借款愿望，又给放款人充分的信息以作为决策依据，最终目的就是合作成功—达成融资。一般而言，放款人的审查重点内容有如下几个方面：⑴贷款及其安全性贷款申请书一般从借款人和贷款基本情况开始叙述。包括借款人名称、法人代表等基本情况，贷款数量、期限、利息要求、还贷计划，融资结构、法规和限制，项目涉及的房地产基本情况（越详细越有利于放款人进行评价）等。对贷款的安全性应高度重视，给予详细的分析和说明，包括贷价比、单位面积的贷款额、贷款回收期、保本点（即盈亏平衡点）和敏感度分析等。⑵区位、不动产和市场行情在递交贷款申请书时必须同时提交对相关项目的说明，特别是涉及的房地产所在区位、资产状况、未来市场行情变化等，用以评价房地产价值的稳定性。对房地产的描述主要包括设计、成本、潜在或期望收入等基本状况，特别应详细描述房地产的总面积、单元数及各单元的基本情况、租金等，这些情况越详细越有利于放款人进行客观评价，从而有利于贷款决策。市场预测主要是应该给出参考对象，即类似地段的房地产收益变化、类似的房地产数量和需求发展、竞争状况和租金及其变化等。⑶借款申请人情况

放款人对于自己的资金始终要求安全性、效益性和流动性的高度统一，对借款人的情况必然是尽可能地进行全面了解、分析，包括申请人的基本情况、经营经验、合作各方的经济实力和合作方式等，还需要了解保证条件特别是担保人的情况。⑷预测的财务清单和估价

财务清单是对收益性房地产经营活动是否可行的具体财务数据的综合，对放款人非常重要，在审查贷款申请时预测财务清单将是重点分析内容，因此借款人必须如实提供相关材料，包括完整的财务清单、可行性分析报告、市场评估报告等，最好是由中介机构来进行相关预测分析，以便使结论更加客观、可靠，使融资双方信息更加透明，合作的共赢机会更大。⑸结论从借款人的角度来说就是申请内容：希望借多少款项、期限长短等。从放款人的角度来说就是：贷款是否可行、贷款的效益性、安全性和流动性如何，合作方的诚信条件是否符合必要的规范要求等。二、房地产评估房地产评估就是对其价格的评估，它是批准贷款的依据之一，评估价格是贷款额度高低的重要依据。房地产的价格评估方法：在贷款实务中通常采用的是收入还原法，有时辅以市场比较法。1.收入还原法的基本内容与步骤⑴假设条件收入还原法的基本假设是：资产价值等于所有未来收入的现值。即将所有未来的收益转换为当前收益，并把它确认为房地产的价值。⑵基本步骤①选择收益种类②估算收益的未来值③资本化率或贴现率的选取④将期望收入转换为现值2.直接收入还原法直接收入还原法就是将净营业收入直接转化为资产价值（价格），即：

资产价格=期望净营业收入/资本化率

=I/R净营业收入I和资本化率R两个主要参数的估计？⑴收入估算：一般仅估算一年的净营业收入⑵资本化率的求算从资产的特点而言，不同的资产的资本化率应该是不同的，为了简化计算，在比较粗略评估中是将其统一为一个，即总的资本化率，而不再区分土地资本化率、房屋资本化率、房地产资本化率等。具体的估算方法有3个——

市场比较法毛收入乘数法投资权重法①市场比较法市场比较法，是通过系统的市场比较而得到资本化率，通常又称市场抽提法。（表6-8）这里应注意三点：比较时不考虑房地产的增值和贬值；不考虑经营者个性差异；简单考虑房地产的特点及其收入差异。实际上是静态市场比较。②毛收入乘数法（GIM）毛收入乘数法也很简单，首先将房地产价格与毛收入的比值定义为毛收入乘数GIM

，然后以参照比较的房地产为实际数据计算各参照房地产的毛收入乘数，再进行必要的综合调整而得到目标房地产的毛收入乘数。毛收入与毛收入乘数的积就是房地产的评估价格：③投资权重法投资权重法，这种方法首先将资产区分为不同部分，不同部分的资产对应不同的收入，不同的收入采用不同的贴现率进行贴现。这种方法应用最多的就是贷款-自有资金法：即将房地产购买价值分为贷款资本金和自有资本金。资本化率的计算公式为：

R=K×L/V+（1-L/V）×ROE

R为资本化率，K为贷款常数，L/V为贷价比，ROE为自有资金收益率。抵押贷款常数：一般采用年抵押贷款常数，它是每年的偿还额(还本付息额)与抵押贷款金额(抵押贷款本金)的比率，即还贷常数。⑶应注意的几个问题资本化率对房地产的估价起着关键作用，它的小小波动会引起估价的巨大差异。教材P120例。选取适当的资本化率对估价的合理性就显得特别重要。为了减少失误，我们在实践中应该注意如下几点——⑶应注意的几个问题①资料收集误差

目标房地产评估所需的准确的市场资料十分难得，而可以参照的资产一般也不多，每个项目都有其独特个性，因此，估价时一定要对各种因素差别进行必要的调整，而调整受个人因素影响很大，必须尽可能地避免个人看法上的差异造成失误，就需要采取多样化操作，即多人分别评估后再综合。⑶应注意的几个问题

②房地产折旧

随着时间的推移，任何资产都会有一定程度的减值，创造收入的能力也会逐渐下降，因此房地产就需要一定的折旧。为了保证初始投资时的资产价值，每年都应从收入中抽提一部分来弥补建筑物损失，这个过程可以称为资本重建。资本化率是投资收益的总和，投资收益实际上就是投资者自有资金的收益，从资本形态来看，收益当然也就是资本重建。保证一定的重建率就可以使初始投资价值不变。③收益及售价的变化

收益或销售价格也会随着市场物价水平发生相应的变化，在房地产评估时也必须对此有足够的认识，作出适当的合理调整。④收入的多种形式房地产的收入有多种表现形式，对应就有多种资本化率，从而就有不同的价格评估结果。在评估时对此也要有所认识和准备。⑶应注意的几个问题3.收益资本化法在应用直接还原法产生一定误差时，人们常常就改用收益资本化法来估价。它是将多年收益（包括终结收入）现金流按照一定的贴现率来计算其贴现值：

V为现值，CF为各期收入现金流，i为贴现率是最重要的计算参数，一般以市场大多数同类房地产的内部收益率为参照，n为经营期限。⑴预测现金流贴现法计算实例年份净营业收入售价现值系数现值114699380.87721289469216354090.76951258394318140340.6751224421419073740.59211129319520057980.51941041749578709130.51944088152总现值10031454⑵贴现率的计算贴现率作为最重要的技术参数，在评估时意义非常突出，不同的选取就会产生不同的评估结果，必须十分重视才能作到客观、合理。一般地有如下一些办法：①以投资者认同的期望值为标准②以国债等无风险投资为参照③以市场平均水平为参照④以贷款利率为标准三、放款标准放款标准是金融机构的内部控制标准，是评价某个项目是否可行的指标，主要有如下各项（参见表6—10的清单）申请人历史

单位面积最高贷款区位及建筑物

可能的空房损失市场状况

营业费用比重最高贷价比

估价结果准确性最低保本点

盈利潜力可接受的贷款期限1.借款人和房地产主要评价借款人的基本条件是否符合标准、特别是其经营历史是否达标；抵押物是否可接受；市场是否健康；2.最高放款额⑴贷价比

贷价比是贷款额与房地产评估价格的比值，受法规严格规范，但各银行内部还有更重要的控制标准，它是影响财务杠杆的重要指标。70%-80%。⑵债务偿还率

债务偿还率是目标房地产项目的净营业收入与债务的比值，是决定贷款最高额度的重要指标，也是贷款风险的重要表征。一般放款人都把1.25定为放贷的最低债务偿还率。具体计算有如下要求：

最高年还贷额=净营业收入/最低债务偿还率

最高贷款额=最高年还款额/抵押贷款系数2.最高放款额⑶保本点：84%“保本”是负债经营的最起码要求。保本点就营业费用与债务之和与可能的毛收入的比值，即：

保本点=（营业费用+债务）/可能的毛收入实践中经常将其转换为其他业务控制指标，如资产的出租率（即100%-空置率）等。2.最高放款额⑷单位面积贷款额单位面积贷款额一般应控制在建筑成本的80%左右，实际上它与贷价比的关系非常密切，贷价比越高、单位面积的售价越高，则单位面积的贷款额就越高。3.其他指标的合理性⑴空房率和收租损失

空房率和收租损失一般要求控制在5%以内。⑵营业费用比率

营业费用比率=营业费用/（毛租金+其他收入）（毛租金+其他收入）=毛收入它是收益性房地产经营的重要经济指标，应该尽可能控制在较低的水平之下，但如果太低银行又会怀疑借款人是否故意隐瞒成本，因此应保持合理水平，最好是与市场的平均水平看齐。3.其他指标的合理性⑶放款人经济预测

放款人的经济预测是其对未来市场发展的基本把握，不同时期、不同的评估者和不同的项目的具体标准会有重大差别，借款人应该对放款人无偿提供相关信息，以提高放款人对未来经济发展的良好预期而得到更好的贷款条件。第三节借款人评价和决策一、决策过程及主要决策因素二、收益衡量指标三、风险评价四、最后决策

一、决策过程及主要决策因素

借款人评价主要是衡量投资的收益与风险是否符合决策标准，与其它投资形式比较是否具有突出优势等等。具体过程如图6—2。影响投资决策的因素很多，但其中最主要的是收益性指标和风险性指标。第三节借款人评价和决策借款人投资决策评价过程根据投资意向确定收益和风险标准选择融资结构及贷款-自有资金比例预测营业和终结现金流计算收益率及盈利可能性衡量风险贷款评价结果、购买、谈判和拒绝二、收益衡量指标收益性指标是房地产投资最基本的分析指标，盈利是投资核心目的，如何衡量收益的大小，是投资决策首先有解决的问题。传统方法：不考虑资金的时间价值的方法，所以属于静态方法。现金流贴现法：考虑资金的时间价值的方法，所以属于动态方法。1.传统方法

最简单的盈利可行性分析就是一个时期的收入分析，特别是收入与成本的比较，通常成为主要的分析指标。包括：⑴毛租金乘数⑵资产收益率⑶自有资金收益率（税前和税后）⑴毛租金乘数和收益率假设有个投资项目，房地产的买入价是15154000元，自有资金是3230800元（等于首付3030800元与贮备金200000元之和）。各年收入预测如下：收益1990年1991年1992年1993年1994年终结收入五年总和五年平均毛租金净营业收入税前收入税后收入241514701391392511163530530526091814483483271119075775362818200667556119438787159651306488322179202426131766436405收入预测（单位千元）盈利指标的计算结果指标公式1990年1991年1992年1993年1994年终结期五年平均毛收入乘数GIM资产收益率ROR税前自有资金收益率税后自有资金收益率GIM=售价/毛租金ROR=NOI/售价BTCF/EATCF/E6.279.70%4.30%4.30%6.0410.78%9.44%9.44%5.8111.97%14.95%14.95%5.5912.58%17.86%16.59%5.3813.24%20.89%17.36%128.27%243.62%184.63%5.811.65%13.49%12.53%⑵回收期回收期是由以下公式得到的：年收益×收益年限=初始投资收益年限即回收期，因此：回收期=初始投资/年收益回收期的计算与收益指标的选取关系非常密切，如上例，对应不同的收益概念，就有不同的回收期。按税前平均收益计，回收期为：3230800/435800=7.41按税后平均收益计，则为：3230800/404800=7.981.传统方法传统方法小结

以上方法简单方便，易于理解，应用非常广泛。缺点主要是没有充分考虑资金的时间价值，没有反映收益和成本等的动态性变化及其影响，是比较粗略的计算，与现代社会越来越注重精确、真实的动态现金流的要求不符合，因此而逐步被现金流动态方法所取代。2.现金流贴现法现金流贴现法包括如下具体的计算：⑴净现值

⑵现值盈利指数（现值指数）⑶

内部收益率⑷净现值和收益率的比较⑸内部收益率的调整⑴净现金值

净现值是指各期收益与投资贴现到初始期时的值。净现值=收益现值—

投资现值关键是选取怎么样的贴现率。在房地产投资中有个最低必要收益率，可以作为计算参数，也可以选取贷款利率作为计算参数，应该具体问题具体案例具体分析。净现值计算案例（贴现率为16%，单位元）年度投资税后收益贴现因子投资净现值收益净现值012345终结售价净现值投资收益净现值193848072369981054313919030466148328653624856153959651331.00000.86210.74320.64070.55230.47640.47641938480623900602396316477611991122641330962129616526735628400004059546894770⑵现值盈利指数现值盈利指数，即所有收益的贴现值与所有投资的贴现值的比：盈利指数=收益现值/投资现值上例的数据为4059546/3164776=1.28比较不同项目的盈利指数就可以得出项目盈利能力的高低。净现值率，投资项目净现值与投资的贴现值的比：净现值率=净现值/投资现值净现值率+1=盈利指数⑶内部收益率其计算公式为：求一个贴现率使得投资现值＝收益现值或净现值=0上例则为1938480+723699/（1+IRR）+810543/（1+IRR）2=139190/（1+IRR）+304661/（1+IRR）2+483286/（1+IRR）3+536284/（1+IRR）4

+561539/（1+IRR）5+5965133/（1+IRR）5可以求得IRR=22.09%，显然比给定标准16%为高，说明投资是可行的。应注意的几点

内部收益率并不是决策的唯一指标，利用其进行决策时，必须注意以下几点：含有不同风险的内部收益率不能比较；投资规模和收益数额大的项目决策时优先；在回收期不同的情况下，回收期更重要；项目投资与其它项目的系统性风险应能进行有效的规避；⑷现值和收益率的比较

根据现值和收益率的比较进行的决策，在多数情况下是一致的，但有时二者可能也会产生一定的差异，此时就必须进行必要的比较，从而区分为更优的决策来。

净现值与内部收益率的比较（P161）年度（收益或投资）项目A现值（贴现率为10%）项目B现值（贴现率为10%）01234净现值内部收益率1000000200004000012500019.07%1000000165293005385377319581000004000040000400004000021.86%1000003636433058300532732126795净现值：项目A＞项目B

内部收益率：项目A＜项目B⑸内部收益率的调整一项投资在经营期内，各年的实际内部收益率是变化不定的动态因素，但在决策计算时却设定为不变的固定值，显然是一对矛盾。有人就提出动态分析方法，即按照各年的实际情况来设定内部收益率，再进行计算和比较。首先设定一个再投资回报率（收益率），然后再计算