小区物业管理制度

小区物业管理制度小区物业管理制度1

财务管理由公司财务部指导,在客户服务中心设专人负责收费和会计工作。按国家规定执行《施工、房地产开发企业财务制度》设立帐目。客户服务中心于每年年初对当年的财务收支状况作预算,预算内容包括:

收入:

1、物业管理费按当年管理合同商定及相应空房率作出预算

2、停车费依场地实际状况,按物价局审批的标准收费

支出:

1、人员工资按相应管理规模配备人员预算工资总额

2、人员相关福利费用按国家规定三金标准计提,工作人员工作制服、劳保费用核算

3、日常工程维保费用按公共机电、设施、设备日常维保以及维护、更换工程易耗品费用核算

4、保洁费用按日常保洁消耗品、定期消杀费用、日常垃圾清运、化粪池清运费

5、保安费用对讲机、巡更机以及日常工作消耗费用

6、绿化费用按盆摆、绿地养护费用核算

7、办公费用办公用品、通讯费用、交通费用等

8、固定资产折旧对投入管理的固定资产按平均年限法计提折旧

9、税费以预算收入按**市相关规定计提

10、保险费用为物业共享部位、公共设施设备、管理公众责任投保费用

●决算:

次年一月份对上年度实际管理收支状况计算,并与预算作总结对比,作出决算,同时再提出新的一年的财务预算。

3.11.2物业管理费、代收、代缴费用收取方式与方法

物业管理费可按业主的意愿实行每半年或三个月一期收费,代收代缴的水、电费用按自来水公司、供电局同期抄表收费时间收取。每期收费一周前,由财务人员填写缴费通知单告知每户业主本期应缴管理费、水费、电费、公摊水电费明细。为便利业主缴费,客户服务中心实行周一至周六有专人负责收费(可电话预约上门收费),以及征得业户同意后还可为业户办理托付银行代扣费用等多种收费方法。

3.11.3专项资金管理及使用

专项资金管理及使用:我司将严格根据建设部、财政部联合下发的《住宅共享部位共享设施设备修理基金管理方法》的相关规定加以执行。该规定中修理基金的使用,执行《物业管理企业财务管理规定》(财政部基字[]7号)的规定,专项用于住宅共享部位、共享设施设备保修期满后的大修、更新、改造。此项资金在物业管理的最初几年因房屋、设备在保修期内,故较少使用。在此后的管理年度,我司每年会结合房屋年度修理方案作出预算,报开发商或业委会认可使用。如有突发的较大修理事项,我司将在一周内向开发商或业委会提交修理方案,报批后组织实施。

3.11.4针对**市场能源费单独收取现状的说明

收缴方法及收费依据,依据《福建省物业管理服务收费管理规定》的通知的其次条规定:

a、公共水电费是小区、楼宇的消防和对讲系统、公共场所照明、清洗和绿化、电梯、空调、水泵等机电设备运行所发生的`电费和其它公共用电、用水的费用开支。

b、多层、小高层商住楼、别墅的综合管理服务费中不含公共水电费,物业管理单位应每月向全部业主(住户)公布上月使用公共水电的度数、单价和总额及分摊方法。公共水电费可由物业管理单位会同业主委员会确定详细分摊方法,未成立业主委员会的公共水电费分摊方法应按以下规定进行:

对公共场所照明、消防和对讲系统、卫生保洁和绿化等用水、用电费用,按户合理分摊。

电梯电费由物业产权人,按房屋的楼层分段按户合理分摊。

水泵用电按用水量为系数合理分摊。

变压器损耗按业主用电量为系数合理分摊。

物业管理单位在物业管理过程中发生的水电供应、机电、消防设备、公共供排水系统以及其它公共设施的日常修理保养费用在公共修理金中开支;大额修理更新费用按国家有关规定执行。

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一、保安管理

1)做好小区的治安管理，维护良好的治安秩序。

2)对各规章制度与岗位职责进行学习，特殊是新入职队员的培训。连续做好小区内安全保卫工作，确保小区的正常秩序，给业主供应一个安全、舒适、幽雅的居住环境。确保小区六年无任何刑事案件发生。

3)加强部门内部力气的梯队建设，努力培育骨干力气。

4)做好小区的消防安全工作，力求做到全年无任何消防安全事故。

5)加大军事训练力度，在20xx年度中使部门员工的整体军事素养得到质的提高。

6)以绩效考核指标为标准，实行目标管理责任制，明确保安部各级工作职责，责任到人，通过检查、考核，真正做到奖勤罚懒，提高员工的工作热忱，促进工作有效完成。

二、工程维护保养管理

1)对整个小区的电气、给排水、消防、对讲监控及公共设施等设备设施的。运行管理、修理与保养，确保小区的各项设备设施正常工作

2、加强对装修户进行监督管理。

3、向业主供应有偿服务。

三、环境卫生的管理

1)环境卫生方面，我们依据小区实际状况，主要针对河道的清洁加强对树叶、青苔打捞。确保河水清亮透亮     。

2)要求保洁部制定严格的工作方案，结合保洁工作程序与考核方法，对清洁工作进行监督检查。连续对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理，并加强小区卫生检查工作，确保小区的卫生清洁美观。

3)要求保洁部根据开发商的要求进行。

四、客服管理

1)连续加强客户服务水平与服务质量，业主满足率达到95%左右。

2)进一步提高物业收费水平，确保收费率达到96%左右。

3)亲密协作各部门工作，准时、妥当处理业主纠纷与看法、建议。

4)完善客服制度与流程，部门基本实现制度化管理。

5)加强部门培训工作，确保客服员业务水平有显著提高。

依据公司培训方针，制定客服管理培训工作方案，提高服务意识、业务水平。有针对性的`开展员工素养教育，促进员工爱岗敬业。更多精彩加物业社区微信。对员工从服务意识、礼节礼仪礼貌、业务学问、应对力量、沟通力量、自律性等方面反复加强培训，并在实际工作中检查落实，提高管理服务水平与服务质量，提高员工队伍的综合素养。

五、完善管理处日常管理

开展便民工作，提高业主满足度，以制度规范日常工作，完善小区治安、交通、绿化、公共设施设备的维保，让业主满足，更多精彩加物业社区微信。大力开展家政清洁服务、花园养护、水电气修理等有偿服务，在给业主供应优质服务的同时也增加管理处的多种经营创收。

六、依据公司年度方案，创建文明与谐小区。

依据公司年度管理工作方案，20xx年的工作重点还是连续抓好物业安全管理，强化服务意识，规范服务标准，严格根据国家、市级各部门制定的各项法律、法规以及公司制定的各项规范性制度严格执行，逐项整改完善。依据《绩效考核制度》中日常工作考核标准组织各部门员工培训学习，明确岗位工作要求。拟定业主车辆按规定停放到位可行性方案。协作开发商各项销售活动的开展，组织相关部门做好预备工作。

20xx年物管处将以务实的物业服务工作态度，保质保量完成各项工作任务及考核指标，全心全意为业主服务，在服务质量提升中创出佳绩。

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1、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策。

2、带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。

3、留意经济效益，细心理财，开源节流，满意业主需求。

4、抓好精神文明建设，维护业主合法权益，树立良好的企业形象。

5、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。

6、制订年度工作方案，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。

7、重视人才，合理使用干部，根据德、勤、能、绩定期进行考核。

8、调动各方乐观因素，共同管好物业。定期向总公司汇报工作及经营收支状况，以各种方式听取业主和使用人的.建议、看法和要求，并准时答复，仔细解决。

9、关怀员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。

10常常与上级公司和政府相关部门沟通，理顺关系，制造良好的外部环境。

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为贯彻落实《物业管理条例》规范物业管理活动，保持物业管理在企业和业主、使用人的合法权益，制造一个清爽、干净、文明有序的生产和生活环境，特制定本方法。

一、物业管理企业

1、本方法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的托付，依据物业管理托付合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人供应综合性的有偿服务。

2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。

3、物业管理企业接受托付应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。

4、物业管理企业应设立固定的服务场所，专线电话，专职工作人员24小时值班，确保准时为业主服务。

5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统肯定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。

6、日常维护与紧急大事处理。

（1）物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和修理，确保设备运行正常，居住安全。

（2）对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发大事准时处理，确保业主和使用人财产不受损失。

（3）对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。

7、小区绿化。小区绿化要与四周建筑风格浑然一体，既要留意依据不同的功效进行相宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要实行多种形式，向广阔业主或使用人特殊是儿童进行宣扬教育，使人人都来关怀爱惜绿化，并制定相应的绿化管理规定。

8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。

9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取协作，做好小区治安管理工作。

10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣扬力度，增加消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。

11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置存放，由物业管理企业统一管理。

二、业主、房屋使用人

1、业主、使用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同，并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。

2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或使用人应乐观协作物业管理部门和环境卫生管理部门，按规定主动交纳各种费用。

3、业主，使用人不应高空抛物、擅自转变房屋、外立面、内部平面布局，随便拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施，不准随便占用公共用地乱堆杂物；不准损坏花草树木、小品、健身器材；不准在楼道内乱写乱画；不准私自存放易燃、易爆、有放射性的'物品，排放有毒、有害物质；制造阻碍他人正常休息的噪音等。

4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人交纳费用；也可以向法院提起诉讼。

5、业主、使用人和物业管理企业违反物业服务合同商定，任何一方当事人有权解除合同，并可要求另一方担当违约责任。

6、当事人因房屋使用、修理、管理等发生纠纷的，可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。住宅小区物业管理工作涉及千家万户，做好这项工作可以为政府和广阔居民排忧解难，化解日常生活中的冲突确保人民群众安居乐业，保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。

三、本方法施行监督机关为×市××区建设环保行政执法局物业管理办公室。

四、本方法自公布之日起施行。

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加强档案资料管理，有助于保存住宅小区(大厦)的历史资料，维护管理的连续性和规范化，便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系。

(一)管理内容：

1、工程档案：从接管开头的全部工程技术、修理、改造资料、各种竣工图及各类设施设备资料等;

2、业主档案：全部业主购、租房合同(复印件)，业主基本状况登记表、装修申请表等;

3、财务档案：逐年形成的财务收支报表、物业修理基金使用报表等;

4、文件档案：有关物业管理法规政策、公司文件等;

5、管理资料：绿化资料、日常巡查(清洁、修理、保安)记录、值班记录，车辆管理记录、监控记录、荣誉资料等。

(二)管理措施：

1、制定档案制度，并严格执行;

2、专人管理(由负责内勤的.管理员担当)，专室专柜，编目造册，存放有序并且敬重业主隐私，保守隐秘;

3、科学管理，确保档案资料完整、齐全，确保档案完好率达100%;

4、逐步实现智能化管理，计时牢靠的把握相关信息，提高管理水平。

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物业小区保安警用器械管理规程

一、目的与适用范围

本规程规定了保安警用器械管理的职责和方法,保证器械功能完好、正常使用。

适用于保安警用全部器械。

二、职责

1、当班保安员负责正确使用、妥当保管器械。

2、保安大队负责保安器械的选购、发放、送检。

3、管理处负责本小区保安器械的`管理。

三、工作规程

1、对讲机管理

(1)对讲机是保安员执行任务的工具,属于公司的公共财产,每个员工都有责任和义务保证对讲机的正常使用。

(2)对讲机只供员工值勤时使用,严禁用作其他用途,特别情

况须由管理处领导同意方可。

(3)对讲机由值班人员使用,严禁转借他人,严禁个人携带外出,如确有需要,须报主管领导批准。

(4)对讲机严格按规定频率正确使用,严禁员工私自乱拆、乱拧或乱调其他频率,否则按违纪处理,若损坏照价赔偿。

(5)员工在交接班时应做好对讲机交接验收工作,以免消失问题时相互推卸责任。发觉问题应做好记录并准时上报主管领导加以处理。

(6)对讲机充电器由相应的班长领用,妥当保管、正确使用。

2、警棍的管理

(1)警棍是保安人员执行公务时的专用工具和武器。

(2)所配警棍只供当班保安员执勤时携带和在紧急状况下使

用,非值班、执勤人员严禁佩带和使用。

(3)严禁将警棍供应他人,无特别状况或未经管理处主任批准,严禁带出。

(4)严禁用警棍嘻戏打闹,严禁将警棍交与他人玩耍。

(5)执勤保安必需将警棍随身携带,不得随便搁放或托他人代为保管。

(6)使用人员要爱惜使用,如有丢失或非因公损坏要予以赔偿,当分不清详细责任人时,由该岗位人员共同赔偿。

(7)交接班时,交接班人员要进行器械和其他物品交接验收工作,确保其处于完好状态。

四、文件和记录

1、保安一日工作状况记录

2、领用物资记录

编制审核

批准生效日期

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为了保证公司会所的管理质量和服务水准,指导员工的行为规范,特制订本制度。

第一章宗旨

第一条“会所”顾名思义即为“聚会的场所”,它是以康乐为主要内容,它是为顾客(社区居民)供应运动、健身、保健、休闲、消遣、聚会的社会场所。

小区会所的经营宗旨在于使业主享受到亲和力和亲切感,让业主有做仆人的感觉,胜利会所应当是业主私家客厅的延长。

其次条社区会所经营的目的在于丰富小区住户的日常文化,体育生活,加强住户之间的沟通和联系,体现小区布满生气,蓬勃向上的生活气息,成为业主们消遣休闲、沟通的中心,成为他们业余生活不行缺少的一部分。

xx下属各小区会所都是其小区业主之私家会所,旨在为全体业主供应一个健身、消遣、休闲和沟通的高尚场所,为小区酿造一种健康文明、乐观向上的文化氛围。

其次章会员消费

第三条小区会所实行以会员制为主的管理模式,会所内全部设施只供应给本小区之业主、住户及嘉宾消遣。

第四条凡小区会所的业主/住户,可凭业主卡自动入会,成为会所的会员,优待享用会所内各类消遣设施(正常价格的六折优待)。

第五条经业主或相关人员推举之嘉宾,可享受正常价格的八折优待,也可按规定缴纳相应的入会费,而后享受会员的待遇(正常价格的六折优待)。

第六条前来会所消费消遣的会员,请向总台出示住户卡(本小区住户)或贵宾会员卡,以验明身份,并把住户卡或贵宾卡暂留总台,等消费完毕回总台结完帐时,再交还本人。(若已办理了其他消费卡如月卡、次卡等,则可凭消费卡消费。)

第七条会员在会所消遣消费时,应遵守本会所之各消遣点之管理制度,接受会所管理人员的指导。

第八条到本会所消费的会员,年龄不小于十二周岁,不大于六十五周岁,超越这个年龄段的须在适龄的家属伴随下,方可消遣消费。

第九条会员前来会所消费,应穿着得体,男的不得赤膊,女的不得穿过于暴露的衣服。

第十条会员在消费期间请勿:吸烟、大声喧嚷、打闹、追赶、随地吐痰,以免影响他人健身消遣。

第十一条会员在会所消遣,应爱惜会所内的设施,一旦损坏公共财物,须按规定价格赔偿。

第三章人员素养与员工培训

第十二条会所管理人员的素养要求:

1、较高的政治思想素养

会所管理人员必需正直、诚恳,具有完善而高尚的人格;坚持原则,勤奋、敬业、爱岗,具有良好的职业道德;严于律己,勇于担当责任;对工作布满信念。

2、有肯定的领导才能

能有效利用和掌握会所人、财、物等资源,充分调动员工的乐观性与制造力,营造良好的集体氛围,为顾客制造最佳最优质的服务,为会所制造良好的经济效益。

3、有肯定的专业文化学问和专业技能

会所服务,涉及到文化、心理、运动、审美等方面,只有具备肯定程度的文化修养,才能从会所的内外装修、装饰、设施到全体服务人员身上反映出服务意识,营造出抱负的会所氛围,给客人供应视觉、听觉上的良好享受。同时,会所管理人员在于顾客交往中彬彬有礼、谈吐高雅、思维灵敏,以自己广博的见识来吸引,为顾客供应优质服务。

作为会所管理人员应了解会所各项目的活动规章、要求、原理,并在运行中保持良好运转。

4、具有经营意识

会所管理人员应有经济头脑,具有较强的应变力量,有较强的公关意识,建立良好的客际关系,知法懂法。

第十三条会所服务人员的素养要求:

1、敬业勤奋,精力充足热忱周到为客人供应服务

2、会所工作时间长,工作较为枯燥乏味,因此会所服务人员应有良好的.服务意识、健康的身体和充足的精力。

2、热忱周到为客人供应服务会所服务人员应具备开朗的性格(性非常向),喜爱自己的工作,提高对专业的爱好。

3、有肯定的专业文化学问和专业技能肯定的专业文化学问,有利于精确     的理解和快速把握各种设施、设备的运行原理、使用、维护、保养学问及各项目的活动规章,也有利于与顾客的沟通。

4、有肯定的应变力量。

在意外状况消失时准时实行措施掌握局;擅长用各种形式解决问题。

第十四条员工培训包括职业道德培训和专业技能培训。

1、职业道德培训包括:员工的职业荣誉感、职业态度、敬业精神、道德规范、团结协作精神、行为规范。

2、专业技能培训包括:专业学问、技术、服务技能等。

第四章工作纪律

第十五条考勤:正常上班时间为14:00~22:00,周末和节假日为10:00~23:00。不准迟到早退或擅离岗位,若有特别状况确需请假,须提前向负责人提出申请,经同意并支配人员顶岗后方可离开。

第十六条值班:若遇到特别状况需早晨提前上班(顾客预定打网球),或晚上拖后延时,部长应准时支配人员值班(以轮番方式支配)。

第十七条保洁:员工上班后的首要工作为清洁卫生(时间30分钟),服务员在营业时间应确保本清洁责任区内的地面台面、玻璃门窗、设施设备等无尘光滑、摆放整齐,空气清爽。在一天的营业时间里准时整理、准时清洁。

第十八条到岗:清洁完毕,各岗位服务员必需在本服务岗位做好各方面的预备,精神饱满、训练有素地等待营业的开头。

第十九条在岗:在规定上班的时间内,各岗服务员必需坚守岗位,为顾客供应周到服务。不得擅自离岗或串岗,除有特别状况,在部长的旨意下,可到别的岗位协作服务。

其次十条职责:各岗位员工对本岗位器材和设备的完好率负责在服务中准时发觉器材的损坏并当面对顾客指出,向会所负责人报告,便于索赔。若服务员不能准时发觉器材或设备的人为损坏或遗失,则视为严峻失责,损坏或遗失的器材须由此岗位服务员按原器材成本价加倍赔偿。

其次十一条会所员工须严格遵守《会所员工行为规范》。

其次十二条会所员工须严格遵守:

1、严格执行上下班时间和操作规程,不得私自提前或拖后打扫卫生;工作时间外不得在会所滞留(值班员工除外)。

2、除保洁时间外,各岗位员工必需保证各消遣点全天候干净卫生。

3、不得在开单后就置顾客于不顾,必需确保顾客在消遣的全过程中得到完善的服务。

4、不得擅自离开工作岗位,若有特别状况不得不临时离岗,需提前跟主管请示,得到应许后,方可走开。

5、上班时间不得任凭接打私人电话,即便有意外状况,通话时间也以三分钟为限。

6、会所员工及亲朋好友不得在会所免费消费。在特别状况下,有顾客邀请教导切磋时,不得越岗进行陪客,不得影响其他项目的服务。

7、上班时间不得聚众谈天,不得接待亲朋好友。

8、严格执行主管的支配,接受主管的指正批判,不得当面与主管争吵或强词狡辩。

9、不得在员工中搬弄是非、搞帮派。

10、严格要求公司各项规章制度,按规定程序作业。

第五章服务流程

其次十三条迎客:由负责人在总台门口站立迎客,道欢迎词:“欢迎光临!”,身体微鞠躬,面含微笑,并把客人引到前台。

其次十四条开票:前台小姐站立迎客,道欢迎词:“欢迎光临!”、“您想消费哪一项消遣项目”而后询问顾客是否会员(凭住户卡或住户附卡),采纳那种消费方式(一次消费、次卡消费、月卡消费等),若一次消费,则开一式三联的票,把顾客联交付顾客,若以卡消费,则查看核对卡的期限(次卡在背面盖上小章),按规定办理(留下卡在总台,等顾客消费完毕再归还顾客),后由部长把顾客引到消费地点。

其次十五条消费:各消费点的服务员站立门口迎客,致辞:“欢迎光临”,后接过总台开出的消费单(顾客联),把顾客引消费点,对器材的使用方法作简短的解说,依据顾客的详细需求再作对应服务。

其次十六条验单:顾客每次消费完毕离开前,各消费点服务员应对器材进行验收,若有损坏,按会所管理规定赐予赔偿。

其次十七条结帐:晚十点半,负责人查看各消费点顾客状况,确认无顾客后,由各点服务员与总台结帐,并在日收入帐上签字,再由负责任核实,在一天收入总帐上签字认可。

第六章设施、设备管理

其次十八条会所设施、设备的配置应和会所规模、档次、进展商的实力、业主的构成等相适应.

其次十九条会所应保证其设备完好率达到100%。

第三十条会所工作人员必需熟识各种设备的性能、特点、使用方法、使用要求,制定科学的操作规程、修理保养方案与制度,提高设备的使用效率,保证设备、设施正常运行和日常使用安全,延长使用寿命,降低经营成本。

第七章安全管理

第三十一条会所应每周定期对设施设备、用具用品进行消毒。

第三十二条在配置设备时应考虑安全性能和爱护设计,并必需配备有关质检部门的产品合格证书。

第三十三条设置设施设备时要留意电器线路敷设的规范、安全,同时必需留意安全接地。

第三十四条要了解、检查设备动作时简单发生碰撞或造成使用者损害的部位有无安全装置,如跑步机的紧急制动连线,攀岩机下的软垫等。人体接触部位构件要避开粗糙或有楞角。安全扶手、重力支架等部件要安全稳固。

第三十五条对任何带有危急可能的康乐项目,必需有明显、完好的安全说明牌,告知客人其危急及安全留意事项,并配有专业人员在现场进行安全检查,仔细检查客人是否进行安全的活动,监督和制止客人带有危急性的康乐活动方式。

第三十六条会所的消防管理工作,要贯彻“预防为主,防消结合”的方针。消防工作的组织管理必需从负责人到服务人员,形成一个全员管理的局面。贯彻落实国家有关部门“公共消遣消防安全管理规定”,切实把消防安全工作落实到实处、提高消防意识,加强安全管理,每半年对电器线路进行定期的安全检查。

第三十七条每天营业结束后,会所工作人员应对工作场所进行全面的检查,留意烟头等安全隐患,按规定切断电源。

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1、人员组织

专职安全护卫人员,身体健康,责任心强,工作仔细负责,体态良好,有吃苦奉献精神和甘当保姆的意识;

接受过安全护卫或相关训练,训练有素,把握基本安全护卫技能,并定期进行安全防范学习,增加安全防范力量;

熟识小区环境,熟识物业管理及有关法律法规,能恰当的处理和应对小区护卫工作;思想品质好,作风正派,喜爱安全护卫工作,无不良记录;

安全护卫人员配备对讲装置和其他必备的安全护卫工具;

当班时佩戴统一标志和执勤工号,穿戴统一制服,工具佩戴规范,仪容仪表规范整齐;

上岗时精神振作,举止应文明,姿势良好,大方、得体,精神振作,姿势良好,抬头挺胸,留意检查和保持仪表;在执勤时不吸烟、吃零食,不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋,不弯腰驼背,前倾后靠;

讲一般话,可以进行简洁英语会话;

交接班制度完善,并有工作及交接班记录。

2、门卫

参照《门卫制度》执行。

各出入口24小时有值班看管,主出入口至少有2人驻守,其余出入口至少有一人值守;根据托付合同要求进行进出车辆管理、访客登记,谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内,大件物品搬出实行登记,实施交通指挥交通疏导等工作。

3、巡逻

参照《小区保安人员巡逻检查制度》执行。

白天巡逻次数不少于6次,夜间巡逻次数不少于8次,重点部位、重点时间以及特别状况加强巡逻;每组巡逻人员不少于2人,并排或列队巡逻,规范整齐;准时发觉和处理担心全隐患;接受业主(使用人)投诉和求助;回答用户的询问;在遇到突发大事时,准时报告警方与管理服务中心,必要时实行正值防卫,防止事态扩大,帮助爱护现场和证据;安全巡逻有记录有检查。

4、紧急事故反应

参照《突发大事处理制度》执行。

制定紧急事故处理预案,至少包括:火灾、爆炸、地震、炸弹恐吓、安全疏散以及电梯应急等;

有紧急大事抢救组织,并始终处于紧急事故反应状态;

书面描述紧急事故抢救组织职责,并让每位成员了解,周期性地进行反应训练;

高层住宅按消防要求组织进行疏散演习;

对紧急事故做出快速、正确的反应;尽可能削减破坏和损失程度;

根据业主或业主委员会的.托付组织恢复生活秩序,如:关心恢复电力供应、抢救财产等。

5、其他防范措施

设有业主(使用人)求助与报警电话,24小时有人值守;

接到报警信号,确认后管理服务中心应马上派人赶往现场查看,予以恰当的紧急处理;

涉及人身安全处,设有明显标志并有防护措施;

帮助有关部门维持小区正常生活秩序,防止担心全大事发生;

对小区内外围边界、角落、车库、道路的照明设施加强维护,保持必要的照明;

建立空置房屋、设备室、垃圾房、杂物房巡查、钥匙管理及登记备案制度。

建立访客登记、车辆登记、值勤与巡逻记录等资料。

6、标准与要求

总体管理服务标准:达到《上海市住宅区物业管理服务标准》五级标准。

应急及突发大事接报后马上赶到现场处理。

保安员岗前、岗中培训率达到98%。

对保安服务的满足率达到92%以上。

小区物业管理制度9

为保持洁净干净，使住(用)户享有优雅舒适的`生活环境，结合管辖区实际状况，特制订本制度。

（一）清扫保洁队员应喜爱本职工作，培育良好的职业道德和敬业精神，不怕苦、不怕脏、不怕累，用辛勤汗水赢得社会的敬重和承认。

（二）严格执行清扫保洁工作程序，按时完成各项任务，并按规定质量标准检查验收。

（1）每天清扫行车道路两次，上下午各一次。

（2）每天早上清扫绿化带、公共场所、人行道等各一次。

（3）每天清运垃圾一次。电梯间、楼梯每周擦抹两遍。

（4）每隔三天清洗垃圾桶及其周边一次。

（5）每十天用药物喷杀蚊、蝇、虫一次，主要在垃圾桶、明沟、绿化槽、排水、排污井等处。

（6）每季度疏通沙井一次。

小区物业管理制度10

一、物业接管验收管理制度

1、验收前的预备工作

本验收管理制度是指由xx网络能源有限公司新厂房项目招标组向深圳市xx物业管理有限公司进行的物业验收和移交工作。

xx物业组织项目专业人员组成验收小组参与验收工作。

验收小组依据供应的图纸，根据项目设计要点、竣工图、设施清单、全部设施设备出厂合格证书、设备调试运行记录、试验报告等进行验收。

2、验收的实施

验收小组在验收过程中，可先按专业分工及标准、方案、设备清单进行单项验收，然后再进行综合验收；实物的验收，主要应核查设备和主要部件的规格、型号、制造厂，并清点数量、安装位置等。

3、验收后的处理工作

验收小组专业人员依据分工写出单项的验收报告，验收小组负责人依据验收报告，写出物业的综合性验收评定看法书，呈交项目招标组。对存在问题的设备、设施写出书面报告，上报项目招标组。管理处负责人代表物业管理接收单位同物业的交接单位进行正式移交，并办理有关手续。验收小组要会同项目招标组签字生效，将全部、档案资料移交给管理处存档。

4、验收后不合格的处理工作

对在验收发觉存在问题的设施、设备，管理处制订整改落实措施，并报项目招标组和xx物业审核。

5、设备验收

验收的条件是设计图纸与设备的规格型号、数量符合；主要设备、设施安装位置与安装质量符合；设备或系统的技术性能应与设计要求符合，检查结果记录在《验收交接记录表》中。对移交的竣工图，在《验收交接记录》中记录。对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果也记录在《验收交接记录表》中。

二、公共设施维护管理制度

1、管理处负责厂区内公用设施、设备的日常管理、检查维护，确保设施、设备处于良好运行状态。

2、公用设施、设备标识系统规范完整、精确     无误。

3、厂区内疏散指示器、安全出口不得损坏。

4、厂区内的设备、设施损坏，须准时修理和更换。

5、市政公用设施、设备如发生损坏，马上通知市属有关部门修理或更换。

6、任何部位和个人不得损坏或挪用公用设施、设备。

三、临时用电、用水管理规定

1、临时用电方案申请

1）施工前，由施工单位或依据施工项目和用电量大小，向管理处递交临时用电方案申请表。

2）临时用电方案申请表中，应列明所使用电动设备的名称、功率和数量。

3）管理处派技术人员对其机械电气设备进行检查核实。

4）申请人或单位必需供应操作人员的上岗证复印件，每人一证。操作人员无证的，管理处一律不予批准申请。

2、临时用电管理规定

1）凡施工所使用的电动设备、工具及电线等器材，必需符合国家有关产品质量规定和安全要求。

2）在管理处技术人员指定的地点接线，并安装漏电爱护开关、用电计量表、施工配电盘（箱）。

3）电动工具、临时照明线路应使用合格插头、插座。

3、临时用电施工限制

1）不影响厂区内机电设备的正常运作。

2）不超出供电负荷量允许范围。

3）噪音很大的电动工具，严格按规定时间进行操作，不影响业主的正常作息和生活。

4、禁止以下行为：

1）乱拉乱接电线。

2）超出设计负荷的临时用电，未经申请用电方案的用电。

3）直接将电线插入插座的用电行为。

5、管理处管理权限

1）有权劝阻或制止违章操作。

2）有权对业主单位进行巡察检查。

3）有权对所使用的电动设备工具随时进行检查。

4）对不听劝阻的违章施工行为，可停止供电，以防止事故发生。

6、临时用水管理

1）施工前，施工单位或业主单位依据施工项目和用水量，向管理处预先申请临时用水。

2）使用人需安装水表，并接入管理处指定的用水接口。

3）禁止任何乱接水的行为，不听劝阻管理处可实行停水措施。

四、投诉处理和分析制度

1、凡业主对管理处管理、服务方面的投诉，不论实行何种方式（如信函、电话或面谈），均需进行接待、记录，同时应做好相应记录。

2、管理处接到投诉后，在预约时间内向业主答复实行何种补救处理措施，答复时间最长不超过一天。

3、管理处根据业主投诉的内容，支配相应人员解决问题，并将结果反馈给客户服务中心。

4、对重大问题的投诉，相应人员不能处理的或需统一协调的问题，直接报管理处主任。由管理处主任作出处理打算。

5、客户服务中心应通过电话或采纳其它形式跟踪投诉处理结果，未解决的，责成有关部门/管理处快速处理。

6、对业主的投诉，应即时作出分析总结，对反复消失的问题，应组织有关部门进行深化探讨并找出解决方法，防止重复发生类似问题。

五、看法调查和回访制度

1、公司品质管理部每半年进行一次业办法见调查。业办法见调查应列明业主对以下方面的满足程度：

1）安全管理

2）绿化管理

3）清洁服务

4）四害消杀服务

5）投诉或看法处理

6）停车场管理

7）设备设施管理

8）电梯管理

9）修理服务

10）服务态度

2、品质管理部对回收的看法表进行统计分析，并将结果按调查表的回收份数、总的满足率以及分项满足率、业主对物业管理的看法、建议（共性、共性的看法）等书面交给管理处。

3、对存在的问题，管理处主任提出整改看法，责成有关人员限期解决。

4、对业主的误会，应进行必要的急躁解释。

5、业办法见调查结果及整改方案应向业主公布，接受监督。

6、相关职能部门应定期对业主进行回访。

7、回访时，虚心听取看法，恳切接受批判，接受合理化建议，做好回访记录。

8、回访中，对业主单位的询问、看法，不能当即答复的，应告知预约时间答复。

9、业办法见评价统计计算方法

1）统计计算应依据已发放和回收的调查表进行。

2）统计计算符号

n-发放的调查表总数

h-回收的调查表总数

x-调查表的调查项目数

y-每份调查表评价满足的项数

o-评价满足的项目总数

a-回收率：%；

k-满足率：%；

3）统计计算公式

a=h÷n×100%

o=σy=y1+y2+y3+……+yn

k=o÷x×n×100%

六、修理管理制度

1、管理处接到的业主修理的诉求后，必需在5分钟内支配相关修理技术人员到现场实施修理。

2、修理工到现场后，要做到：

1）自觉维护管理处及业主的权益，不做损害管理处名誉的事情。

2）不要不懂装懂，遇到疑难问题要照实、具体地向工程技术人员汇报并恳求支援解决。

3、修理工进入现场修理时，应主动征求业办法见，尽量恢复修理前的。原貌原样，如有改动，应征)(求业主的同意后方可进行。

4、修理工进入现场修理时，应进行认真检测，推断动身生故障的缘由。严禁盲目安装或乱拆乱装，造成不必要的返工。

5、修理工进行修理时，要把有影响的物品遮盖、包扎好（用塑料布、废报纸等）。尽量使噪音降到最低限度，严禁在室内高声喧哗、称赞取闹。

6、修理工作完成后，修理工应准时清扫工作场地：小的工作垃圾装入塑料袋内，大的工作垃圾（如泥沙、砖头、纸箱等）要搬到四周的垃圾桶边。用洁净的抹布擦拭弄脏的各部位（如桌椅、墙壁、地面等）。恢复各物品的原貌（位置）。

7、全部工作完成后，修理工要试验修理后的效果给业主看，试验次数不少于3次，同时要给业主讲解应留意的事项，假如业主有不满足的地方（合理的要求），则应准时进行整改直至业主满足为止。

8、确认一切正常后，修理工应礼貌地请业主在《修理单》上签名确认。修理工离开业主单位现场时，应礼貌地感谢业主支持、协作与谅解。

9、修理工回到管理处准时做好修理记录。

10、在修理完成后，由管理员不定期进行抽查回访。

七、垃圾收集与处理管理制度

1、垃圾的分类处理

1）工程垃圾：瓦砾、碎砖、灰渣等坚硬的工程垃圾应用斗车或其它装运工具运输到指定地点倒放，禁止倒在垃圾中转站内。路面灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运输途中应加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染。

2）生活垃圾：清洁工清洁时的少量垃圾可倒入四周的垃圾桶内，量大的垃圾应直接运输到小区内的垃圾中转站内。清洁工应在规定时间内收集垃圾桶内的垃圾并转运至垃圾中转站。

2、垃圾中转站的垃圾应日产日清，如垃圾较多影响垃圾存放时，可增加清运次数。

3、清洁人员应负责垃圾中转站四周的'卫生。保证垃圾中转站里的垃圾存放齐整，地面无散落的垃圾。

1）负责每天一次冲冼垃圾中转站地面。

2）每天应对垃圾中转站进行一次消杀工作。

4、垃圾中转站的卫生标准：

1）地面无散落垃圾，无污水，污渍；

2）墙面无粘附物，无明显污迹；

3）垃圾做到日产日清；

4）全部垃圾集中堆放在堆放点，做到合理、卫生、四周无散积垃圾；

5）可作废品回收的垃圾应另行堆放；

6）垃圾站应保持清洁无异味，每天应定时喷洒药水，防止发生虫害；

7）按要求做好垃圾袋装化。

5、垃圾车撒落在小区内的垃圾由垃圾清运人员负责扫净。

6、综合管理员应按相关标准检查清洁工的工作状况，并记录。

八、卫生消杀管理制度

1、综合管理员应依据季节的变化制定出卫生消杀工作的管理。

2、消杀工作方案应包括以下内容；

1）消杀对象；

2）消杀区域；

3）消杀方式药物方案；

4）消杀费用预算。

3、消杀区域包括：楼梯口、梯间及四周公共部分、平台、沙井、化粪池、垃圾箱、垃圾中转站等室外公共区域。

4、消杀方式以喷药消杀为主，灭鼠方法主要实行投放拌有鼠药的饵料。

5、投放鼠药必需在保证安全的前提下进行，必要时挂上明显的标识。

6、消杀作业完毕，应将器具、药具统一清冼保管。

7、消杀工作标准

1）检查仓库或厂区生产车间，目视无明显蚊虫在飞。

2）检查和楼层及转角垃圾桶摆放处，目视无苍蝇滋生地。

3）检查楼内和污水井、无害虫消失。

4）抽检楼道、绿化地、排污渠无明显鼠迹，用布粉法检查老鼠密度，不超过1%，鼠洞每2万平方米不超过1个。

8、消杀工作的管理与检查

1）消杀工作前，综合管理员必需详尽地告知作业人员应留意的安全事项。

2）综合管理员每周检查一次消杀工作的进行状况并将工作状况记录于工作记录中。

3）综合管理员现场跟踪检查，确保操作正确。

九、受伤/急症等紧急救援措施

1、若有发生受伤或急症等人员，旁人应依据缘由紧急实行相应措施或打电话给管理处救援。

2、管理处人员应使伤者或急症者处于暖和及合适的环境中，并细心呵护。

3、管理处在救援伤者时，同时拨打120寻求救济，说明详细方位。

4、管理处应派护管员到厂区门口等待医务人员的到来。

十、火警应急措施

1、发生火警，切勿急燥，保持镇静。通知监控中心或拨打火警电话119。

2、紧急关闭电源、管理处人员应紧急疏散厂区内的人员。

3、击破安装在楼道里的报警按钮。

4、遇到浓烟，应用浸湿的毛巾等物捂住面部及身体。

5、用灭火设备扑灭火源，但切勿把自己置身于危急中。

6、快速脱离火灾现场，请牢记不要搭乘电梯。

十一、停水/停电的应急措施

1、当接到相关部门停水/停电通知时，应以书面形式提前通知业主，做好相应的预备。并在大堂入口处显着位置贴温馨提示等通知。

2、当遇到突然停水时，管理处应打电话给政府相关部门询问，同时并以电话/广播等方式快速通知业主，后再以书面形式补办。

3、当遇到突然停电时，应起用另一回路电源，若无双回路，发电机30秒之内自动启动，保证厂区的弱电系统正常运行。

4、突然停电时，被困在电梯有人员应通知管理处专人进行解困。解困后，将电梯降至首层。

5、突然停电时，应以电话/广播等形式通知业主，然后再以书面形式通知业主。

6、突然停电时，应急时派专人检查厂房内的全部设备。

小区物业管理制度11

1.目的:

加强小区停车场的管理，保障私人车位使用权不受侵害，保障停车有序和安全。

2.适用范围:

适用本小区车辆管理。

3.引用文件:

质量手册

4.职责:

保安服务部按《车辆通行、停放收费方法》为小区住户供应车辆停放车位服务，并做好登记和宣扬工作。

保安服务部的车管员、保安员负责日常的车辆停放秩序、车辆安全管理。

保安服务部主任负责对车管员、保安员工作监督与检查。

5.工作程序:

对使用小区各种车证车辆管理:

保安服务部每年依据住户租用车证期限，到期发放《车位续租通知单》，通知住户到经营管理部办理续租、换证、收费手续。

住户续租车位、更换停车证要填写《机动车位登记表》并请住户将车证放在明显处。

对持有小区车证的车辆进入小区时，由保安门岗确认其合法性后，打手势放行。

每日20时至次日6时前，持小区车证的.车辆进出小区时，须在《机动车进小区登记表》、《机动车出小区登记表》中进行登记。

每日6时至20时前持小区车证的车辆进出小区时无须登记。

无证车辆管理:

此类车辆是指各大公司办理公务，探亲访友者所乘车辆。

无证车辆进入小区时，保安人员问清去向，所办何事，填写在《机动车进小区登记表》、《机动车出小区登记表》和《会客证》，并告知司机不能占用私人车位，假如占用，必需在17:00前离开，以免影响个人使用。

此类车辆未经保安保安服务部同意一律不得在小区过夜。

搬家、拉物车辆管理:

住户搬家需到经营管理部填写《出小货物登记单》，将大件物品填写在物品名细项目内，经门岗验证无误后方可放行。

住户托付他人帮助搬家、搬物时，需在《出小区货物登记单》受托人项目中填写姓名及证件号码。

住户拉物出小区时，由门岗确认合法性(指的确时住户本人)由门岗填写《出小区货物登记单》由住户签字，即可放行。

除以上程序外，小区内车辆管理执行《车辆管理规定》。

停车场的标识:

地面停车位的标识:地面停车场由交通管理局划制的长5m，宽的车位线，喷制车位号。

地下车库的标识:在入口处挂有限高的标志牌，车位线和车位号同地面停车场相同。

在工作过程中，使用《物业管理服务规范用语》。

6.支持性文件与质量记录:

《车辆管理规定》

《地下车库车辆管理规定》

《机动车车位登记表》

《机动车出小区登记表》

《机动车进小区登记表》

《地下车库车辆登记表》

《出小区货物登记单》

《会客证》

小区物业管理制度12

为规范小区修理基金的收取、使用及管理工作，依据有关规定，结合小区物业管理实际状况，特制定本制度。

（一）基金用途

小区修理基金仅限于支付小区开业前管理筹备费用及日后小区设施设备大型修理、保养及更换的费用。

（二）基金收取

小区交付使用时，每一位业主都必需缴纳相当于其名下单元一个月管理金额的小区修理基金，该基金不行退还，但可以在业权发生变更时，转至新业主名下。

（三）收入管理

1、每一户业主按小区入伙时规定的时间缴纳。

2、本基金由公司收取，也可以由进展商代收后统一划入公司账户。

3、公司设立特地账户进行单独核算和反映。

4、在会计核算账务系统进行总账掌握，并在电脑'客户管理系统'中进行记录，同时应设置备查簿，登记各业主修理基金的'缴纳状况。

（四）支出管理

一般状况下，公司不能动用修理基金。需动用修理基金，必需取得原业主托付书及新业主产权证明资料，然后办理基金明细账户的变更处理。

（五）结存管理

1、公司应依据小区运作状况，对本基金进行管理，尽可能让其保值及增值。

2、公司应准时向业主反映其增减变动状况，在财务报告中予以说明。

3、其结余状况应每半年向业主公布一次，接受业主监督。

小区物业管理制度13

一、保安方面

1、本周重点是三期车位理顺，目标为：小区内无车辆乱停放、业主车辆都固定车位并按序停放。门岗负责禁放无地下库车位的车辆入院内，车管岗负责门前车位与停车秩序的管理，负责预定了固定车位的业主车辆车位不被占用，并保证门前车辆有序停放。

2、大厦内、浦发银行门前与店内、商业店铺、好百年、15号南办公楼道每日2次巡逻、其中1次进店提示，增加业主对商业保安服务的感受。

3、门岗岗亭整理、杂物清除、摆放灭火器。

4、加强对三期住改商人员损坏门禁的监管，实行肯定责任制度，使用人防和技防手段确保。

5、如遇雪天依据需要应急加入扫雪。

二、保洁方面

1、重点加强楼道卫生，组织清理楼道和消防箱里的杂物。

2、着装、工号、防滑牌摆放等要求规范。

3、周三进行一次保洁整体大检查，进行评比考核、奖优罚劣。

4、大厦本周重点加强门口的杂物清理、电梯间的保洁质量、走廊的保洁质量。

5、整理地下车库的杂物，防范火灾事故。

6、支配雪天保洁的工作，确保雪天不影响业主出行。

三、工程方面

1、落实三期门禁故障排查，做好记录，协作南京泛尼士公司修理，做好验收和技术学习。

2、落实分区设施巡查和检修，重点对楼道灯、草坪灯、道路灯和水电设施进行修理。

3、大厦加强对水电的'掌握，防止未办手续装修及违章装修，做好天台门和地下室门的锁闭。

4、重点设备间完成责任人并挂牌。

四、客服方面

1、本周重点协作做好三期车管，每天跟进保安对车辆的状况进行客户沟通，续收车位费和落实车位固定，做好客户解释工作，防范纠纷。

2、进行业主户内可视对讲故障状况的调查，并做好业主登记和验收签字工作。

3、分片区管理责任落实，加强对片区卫生监督、客户关系维护和费用催收工作。

4、大厦完成对破坏消防设施装修户的承诺书签字收集，加强出入证管理，对材料出门实行向业主通报制度。

五、其他方面

1、完成劳动协议签订工作。

2、完成电子巡更安装调试。

3、落实重要商户的电价和物业费的协商。

4、与华龙公司沟通大厦的配套设施问题。

小区物业管理制度14

总则

第一条为规范小区机动车的停放与行驶，维护小区环境，保障小区内各方的合法权益，依据国务院、和等法律法规，结合本小区实际状况，特制定本方法。

其次条本方法由金桥湾清水苑小区(以下简称:小区)业主大会争论通过，托付小区物业公司组织实施。

物业公司对车辆的管理是履行，小区内全部车辆使用人应接受物业公司车辆管理人员(以下简称:车管员)的行驶管理与停放引导。

第三条小区车位实行有偿使用，车辆使用人在小区泊车应交纳停车费。小区车辆管理制度。停车费收入归小区全体业主共有。物业公司应有专人进行停车费管理，公开账目，并定期结算与公示收支状况。依据修理基金管理的有关规定，停车费收入在扣除车辆管理成本和业主大会授权使用的费用后的结余部分纳入小区修理基金账户，每年一次分摊到业主账户。欠缴或侵占停车费是损害全体业主利益的行为。

第四条将小区业主共有的'停车位供车辆使用人停车的行为关系，不含有对车辆保管的义务与责任。供应良好的停车条件，营造有序的活动场所是小区各方共同努力的目标。

车辆进出管理

第五条小区安装停车场管理系统(以下简称:系统)实行车辆智能化管理。小区车辆管理制度。全部车辆进出小区必需持清水苑小区车辆ic卡(以下简称:ic卡)刷卡通行。车辆在通过大门道闸时必需一车一杆逐一进出，不得跟随前车冲卡。

第六条ic卡分为月卡、充值卡和临时卡三种。实行一车一卡制。ic卡不得转让或一卡多车。车卡不全都的车辆不准进出小区。

第七条月卡仅限小区居民及小区内单位工作人员持有，申办车位登记手续时领取，在有效期内使用。

第八条实行来访车辆登记制度。来访车辆应登记后领取临时卡，刷卡进入。驶离时在小区出口处验卡后交卡付费。小区居民和单位也可以选择使用充值卡，以免每次现金缴费验卡和进入登记的麻烦。固定车位车主不得使用充值卡。来访车辆当天再次进出小区凭缴费收据免缴费。

第九条前来小区执行公务的警车等车辆后出入小区可免缴费。

第十条领取月卡和充值卡需缴押金20元，无卡或ic卡遗失、超期和损坏的车辆无法进出小区，应准时办理相关手续。ic卡遗失、损坏应支付损失费30元