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报告点：势提高到2022年的30%。刚需购房群体(30岁以下购房群体)成交占比由2020年37%下行到2022年的34%。北京、天津、厦门改善性需求明显高于刚需，这三个城市改善群体交易倍以上。我们观察以房换房的消费群体(以卖掉二手房买入二手房的消费群体为样本)发现，同比例高达59%，青羊-100万来斌教授团队与贝壳研究院联合课题组2看房也因此成为近年来的新趋势，一线城市二手房线上客户来源占比已超50%。疫情以来，购房客群还有哪些新的表现？改善性客群表现如何？本文试图通过对消费者购房行为的深群体通常是刚需客户，其成交占比由2020年的37%下行到2019年34%。2020-2022年重点50城改善群体交易量下降20%，刚需群体交易量下降31%。这其中有人斌教授团队与贝壳研究院联合课题组38%6%201201来源：贝壳研究院同区域的差异化表现35%34%0101 (一)高能级城市改善性需求更高需求和刚需的不同表现。总量的相对优势成就了其更为活跃的住房交易。根据七普数据，北京35-45岁城镇人口是房门槛显著正相关。的刚需群体大概率无法一步到位买到心仪的住房(如地段、面积等方面)，等到刚需群体有一二线城市强烈。与之相对，成都、合肥和西安的刚需较改善性需求更为活跃。2022年其刚需群体购房斌教授团队与贝壳研究院联合课题组4小，市场韧性可见一斑。 (二)北京：朝阳区备受换房客群青睐择朝阳区。相较于东西城高比例的老破小(20年以上楼龄占比超70%)和顺义、房山并不便2%8%7%4%4%3%来源：贝壳研究院 (一)换房区域：同区换房仍是主流我们观察以房换房的消费群体(下文均以卖掉二手房买入二手房的消费群体为样本)发息判断是否外地。斌教授团队与贝壳研究院联合课题组5%来源：贝壳研究院也均超40%。武汉的情昌区同区换房比例均超50%。有更多选择，备受换房客群青睐。26%24%2%0%来源：贝壳研究院斌教授团队与贝壳研究院联合课题组6 (二)换房产品：二线城市120平米大户型受青睐 (三)换房类型：新房与二手房的联动与替代效应的“带开发商集中促销阶段二手房交易量明显下行得到印证。斌教授团队与贝壳研究院联合课题组7过户”模式，缩短换房

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