武汉市某住宅地产项目可行性报告

目录HYPERLINK\l"_Toc39386630"组员分工及评价错误！未定义书签。HYPERLINK\l"_Toc39386631"第一部分：项目兴建理由与目标2HYPERLINK\l"_Toc39386632"第二部分：市场预测3HYPERLINK\l"_Toc39386633"第三部分：场址方案10HYPERLINK\l"_Toc39386634"第四部分：投资规模开发方案13HYPERLINK\l"_Toc39386635"第五部分：产品开发方案15HYPERLINK\l"_Toc39386636"第六部分：营销方案19HYPERLINK\l"_Toc39386637"第七部分：工程方案22HYPERLINK\l"_Toc39386638"第八部分：环境影响评价23HYPERLINK\l"_Toc39386639"第九部分：管理方案25HYPERLINK\l"_Toc39386640"第十部分：项目实施进度27HYPERLINK\l"_Toc39386641"第十一部分：投资估算28HYPERLINK\l"_Toc39386642"第十二部分：筹资方案29HYPERLINK\l"_Toc39386643"第十三部分：财务评价31HYPERLINK\l"_Toc39386644"第十四部分：社会评价32HYPERLINK\l"_Toc39386645"第十五部分：风险分析36HYPERLINK\l"_Toc39386646"第十六部分：总论与建议40第一部分：项目兴建理由与目标一、项目提出的背景东湖高新技术开发区是首批国家高新技术产业开发区之一，是华中人才、技术、高新技术产业的源头，享有“华中硅谷”的美誉。目前开发区产值上亿元的企业已达35家，并已形成通信、电子信息、生物技术三大支柱产业和机电一体化、新材料、激光三大优势产业基础。关东科技工业园是东湖开发区招商引资，发展高新技术产业的主要生产基地。工业园的规划是武汉市规划院于一九九一年制定的，用地性质以高科技产业为主，一期403亩已经建成。二期600亩于一九九三年开始征地、拆迁工作，累计投入资金5000余万元，安排了长飞扩建项目、邮科院扩建项目和金龙城项目等。近一年来，东湖开发区管委会认真总结了十年创业的经验和新区建设中存在的问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向21世纪的集产、学、研、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适的武汉科技新城的奋斗目标。市委、市政府已批准了东湖开发区跨世纪发展的总体规划，工业园“东扩南进”的封闭管理已经启动。为了保证开发区新的总体规划的实施，经与市规划局认真研究，***房地产开发有限公司决定在华中科技大学校区之间1000亩的土地上进行开发项目，本次的开发项目将进行详细的可行性研究报告。二、项目开发商***项目的开发商***房地产开发有限公司（已上市），总部在武汉，分公司遍布北京、上海、广州、深圳、南京等地，公司资产总计50亿元。本公司以先后在各大城市推出多个花园小区，已收到良好的经济效益和社会效益，公司品牌战略崭露头角，另外公司信誉优良，银行、企业关系融洽亲密，这次项目由总公司以法人资格进行融资。公司经营范围包括：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化。其经营宗旨是“品牌经营、优质服务，诚信互利，客户至上”。公司目前已开发关西小区、工业园综合服务区等项目，在项目的开发实施中，以融合自然风光为先导、创造人文环境为手段，实现了以人为本的经营理念，逐步形成了“规划设计超前、建筑施工精心、质量成本并重、物业管理力求尽善尽美”的经营风格。三、项目设计单位承担自然好景项目建筑设计及施工图设计的武汉城市建筑设计院，是具有国家甲级设计资质的大型综合设计研究院，在国内建筑界享有盛名。四、项目的策划商深圳国际企业服务公司，是全国唯一从事地产“全程策划及推广”的大型专业策划公司，原属于著名的“***集团”，在北京、上海、天津、西安、成都等地设有分公司，策划业务遍及全国，业绩斐然。第二部分：市场预测一、市场概况1.武汉总体经济状况根据武汉市统计局最新统计资料显示，2002年武汉国民经济持续快速增长，社会生产力水平进一步提高。国民经济稳定增长，产业结构继续调整。初步统计，全年国内生产总值1493.09亿元，按可比价格计算，比上年增长11.8%。其中第一产业增加值89.53亿元，增长3.8%；第二产业增加值660.49亿元，增长12.2%；第三产业增加值743.07亿元，增长12.5%。人均国内生产总值19611元，按可比价格计算比上年增长10.7%。一、二、三产业增加值占国内生产总值中的构成比例由上年的6.3：44.1：49.6变化为6.0：44.2：49.8。财政收入快速增长。全年完成财政收入196.54亿元，比上年同口径增长15.5%，其中地方财政收入85.83亿元，增长27%。市场物价低位平稳运行。全年居民消费价格总水平比上年下降1.4%。除烟酒上涨2.7%、居住上涨1.3%外，食品下降1.0%、衣着下降0.5%、家庭设备下降5.7%、医疗保健和个人用品价格下降9.0%、交通和通讯下降0.1%、娱乐教育文化价格下降1.4%。工业品出厂价格下降3.7%。原材料、燃料、动力购进价格下降1.6%。劳动就业工作有新进展。年末全市从业人员407.3万人，比上年末增加1.2万人，增长0.3%。全年下岗失业职工实现再就业7.1万人，年末城镇登记失业率4.98%。各项改革稳步推进。国有企业改革加速，向各区下放了226户市属国有企业；国有资产营运机构整合力度加大，一批国有控股公司重组壮大；大力推进行政审批制度改革，精简了一批市级审批项目；改善经济发展软环境，整顿规范市场经济秩序不断深化；农村税费改革取得初步成效，全市农民人平负担比上年减少31.29元，下降31.6%。2.武汉市房地产市场概况建筑业增长较快。全市共有建筑企业532家，完成建筑业增加值126.5亿元，比上年增长13.8%。建筑企业全员劳动生产率9万元/人，比上年增长6.4%；建筑企业施工项目12505个，竣工项目7703个；施工面积3020.65万平方米，竣工面积1403.74万平方米；施工工程优良品率95.8%。房地产市场产销两旺。2002年房地产开发投资完成132.5亿元，增长14.9%。其中住宅投资98.82亿元，增长14.8%。房地产开发竣工面积633.17万平方米，增长3.1%，其中住宅竣工面积522.73万平方米，增长4.6%；全年销售商品房450.27万平方米，增长10.1%，其中销售给个人393.01万平方米，增长4.6%。实现商品房销售额86.81亿元，增长17.1%。3.武汉商品住宅价格走势来自武汉市城市开发办的消息表明，住宅建设仍是武汉房地产开发主体，商品房销售继续保持良好势头。去年前三季度，市民花在购房上的钱已达38.8亿元，比上一年同期增长近三分之一。据初步统计，今年以来，武汉市房地产开发住宅施工面积达886.2万平方米，住宅新开工面积320.4万平方米，比去年同期增长11.5%，分别占全市房屋施工面积和新开工面积的75%和92%。据介绍，武汉市房地产开发经营呈现出产销两旺局面，而销售增长更快，住宅价格也略有上升。前三季度，武汉市房地产开发累计完成投资63.6亿元，比上一年同期增长12.1%。全市共销售现货（含租赁）商品房192.4万平方米，其中住宅现货销售153万平方米，占79.5%，同比增长32.3%，销售额达28.8亿元。此外，预售期房到位资金10亿元，增长30.6%。全市住宅平均价格为1673元／平方米，比去年同期增长4%。从全市房地产形势报告会上获悉，2002年全市住宅均价上涨105元／平米，青山区涨幅高达575.75元／平米，为全市各城区之首。去年底，我市住宅均价为2206.88元，全年上涨５%。在七城区和东西湖区中，７个区房价呈上涨趋势。青山区由于出现不少中高档楼盘，抬高了整个区域的房价。东西湖区涨幅也高达410多元／平方米，主要是金银湖地区吸引了城区的不少购买力。硚口区由于中低价楼盘唱主角，价格反而下降了８６元／平方米。江汉区住宅均价高达２６１８．０５元／平方米，成为我市房价最高的区域，主要是西北湖周边中高档楼盘俏销所致。大会预测，今年我市中高档楼盘将继续增多，房价将保持上涨趋势，但不会出现大幅上涨。二、武汉市住宅供需总量分析武汉住宅需求趋势2003年房地产市场产品结构调整步伐会明显加快。由于受趋利因素的影响，投资中高档商品房回报率高，从1998年底开始连续4年出现的第二轮房地产热以来，大部分投资者和开发商把产品定位放在发展高档写字楼、大面积高档住宅、高级公寓和宾馆饭店上，而针对广大工薪阶层且市场需求巨大的中小户型开发量少，产品结构矛盾和市场供需矛盾突出，当前中国房地产结构失衡而导致的空置率上升是主要矛盾，而空置的商品住宅又主要是单价高的中高档住宅。因此，要降低空置率，调整新增商品房的结构是关键。2003年房地产开发商会注意主动调整商品房的产品结构和价格结构，降低中高档住宅的开发，增加针对中低收入阶层房屋供应比例，房地产供求关系调整趋向合理。随着人们对工作环境和生活质量的要求越来越高，“以人为本”的设计及建设理念被越来越广泛地体现到房地产产品当中，各种新型建筑材料和高新技术也将得到越来越广泛的应用。“新科技、新人居、新环境”成为房地产产品发展的主题。因此，在2003年及未来时间，包括楼宇自控系统、安防自动化系统、信息网络系统、物业管理系统、智能家居控制系统、综合布线系统等在内的“智能化楼盘”、“智能化小区”将成为市场追逐的新宠，开发商将应市场和消费者的需求推广应用新型建材和高新技术。武汉市借景造势成热点，越来越多的开发商将生态、环保、亲水概念引入项目并取得了不错的成绩。江城武汉以它得天独厚的地理位置和气候环境为景观住宅的产生提供了地利条件。“依山傍水”、“择水而居”便成了房地产业新一轮的销售热点。“丽岛花园”、“名都花园”、“南湖山庄”都以6000亩的南湖为背景；“玉龙岛花园”、“澳门山庄”、“汤逊湖度假村”围绕着汤逊湖而生；“蓝湾俊园”更是以百年钟楼为依托，驻足江滩，借长江为景，还有一些楼盘引入江南园林景观，开凿人工湖，创造出一种颇具灵韵的隽秀之美。预计今年在这种模式的引导下，借景造势将继续流行。武汉住宅投资和供应量预测住宅投资将继续保持相对理性地稳定增长。据统计数据显示，2002年1－11月全国房地产完成投资6000多亿元，比上一年度增长29.8%，预计全年平均增长幅度将达到30%，明显高于同期全国固定资产投资增长率，这种态势还将会在2003年持续下去。另外，根据“十五”规划，到2005年，我国城市人均住宅建筑面积要达到22平方米，户均达到70平方米，目前距离这一目标还有一定差距，住宅需求旺盛，住宅建设仍然是2003年投资的重点和热点。同时，随着我国房地产业的快速增长，房地产开发的回报比较高，吸引了资本市场的参与，有越来越多的上市公司加入到了房地产开发的大军中或开始涉足房地产业，上市公司投资房地产业务在未来几年会越来越明显，这也会对2003年房地产投资增长产生重要的积极影响。不过，随着市场的快速发展，房地产业也出现了一些影响投资增长的风险问题，主要表现在一些商品房销售难度增加，供需矛盾凸现，空置房面积迅速扩大（目前全国实际空置房面积超过1.25亿平方米），商品房的销售增长率和销售价格增长率都低于投资开发增长率，部分地区市场过热，银行调高了贷款风险系数，这样，开发商对市场的投资会变得更加谨慎和理性起来，会逐渐调整自己的投资。因此，2003年房地产投资在前几年大幅增长的基础上会有所回落，估计全年平均增长率应当保持在25%左右的合理水平。就武汉市而言，今年房地产开发投资将稳步增长。2002年上半年全市房地产开发累计完成投资53．88亿元，同比增长10.08%；其中，商品住宅投资43.48亿元，同比增长10.15%。今年房地产开发依然保持较大规模。截止2002年6月底，全市房地产开发施工面积达1283.47万平方米，同比增长1.04%，其中住宅97538万平方米，增长1.79%。新开工面积达356.57万平方米，同比增长5.87%。全市房地产开发竣工面积212.90万平方米，其中住宅174.58万平方米，分别增长11.27%和11.44%。3、产品结构调整步伐加快，新型建材和高科技广泛应用2003年房地产市场产品结构调整步伐会明显加快。由于受趋利因素的影响，投资中高档商品房回报率高，从1998年底开始连续4年出现的第二轮房地产热以来，大部分投资者和开发商把产品定位放在发展高档写字楼、大面积高档住宅、高级公寓和宾馆饭店上，而针对广大工薪阶层且市场需求巨大的中小户型开发量少，产品结构矛盾和市场供需矛盾突出，当前中国房地产结构失衡而导致的空置率上升是主要矛盾，而空置的商品住宅又主要是单价高的中高档住宅。因此，要降低空置率，调整新增商品房的结构是关键。2003年房地产开发商会注意主动调整商品房的产品结构和价格结构，降低中高档住宅的开发，增加针对中低收入阶层房屋供应比例，房地产供求关系调整趋向合理。随着人们对工作环境和生活质量的要求越来越高，“以人为本”的设计及建设理念被越来越广泛地体现到房地产产品当中，各种新型建筑材料和高新技术也将得到越来越广泛的应用。“新科技、新人居、新环境”成为房地产产品发展的主题。因此，在2003年及未来时间，包括楼宇自控系统、安防自动化系统、信息网络系统、物业管理系统、智能家居控制系统、综合布线系统等在内的“智能化楼盘”、“智能化小区”将成为市场追逐的新宠，开发商将应市场和消费者的需求推广应用新型建材和高新技术。武汉市借景造势成热点，越来越多的开发商将生态、环保、亲水概念引入项目并取得了不错的成绩。江城武汉以它得天独厚的地理位置和气候环境为景观住宅的产生提供了地利条件。“依山傍水”、“择水而居”便成了房地产业新一轮的销售热点。“丽岛花园”、“名都花园”、“南湖山庄”都以6000亩的南湖为背景；“玉龙岛花园”、“澳门山庄”、“汤逊湖度假村”围绕着汤逊湖而生；“蓝湾俊园”更是以百年钟楼为依托，驻足江滩，借长江为景，还有一些楼盘引入江南园林景观，开凿人工湖，创造出一种颇具灵韵的隽秀之美。预计今年在这种模式的引导下，借景造势将继续流行。三、竞争分析武汉市房地产住宅市场竞争特点（1）市场整体活跃，楼盘销售顺畅

本季度是武汉市房地产市场最为活跃的一个季度，各区域销售价格和销售量都大幅度提高，如汉阳的奥林花园刚刚开盘一个月的时间，一期的400余套已销售逾70%。碧水晴天一期推出的292套住房，两个季度不到销售了70%，而其出售的42间商铺也被一抢而空。武昌南湖附近的华锦花园本季度也取得近10000平方米的销售量；中北路上天源城住宅小区也是近万平方米的销售量。在价格上，各区域的销售价格均上涨约100元/平方米。

（2）名家操盘实力大增

目前，武汉市中、高档楼盘诉诸于市场的卖点，基本上集中在尊贵性、环境、功能及服务特色方面，讲究名家规划与设计、名家建筑与安装、名家管理与服务、名人居住与生活。例如，位于汉口金融一条街西北湖畔的“世纪华庭”，便是以尊贵气息走向市场直言，使得只有189套豪宅的“世纪华庭”在推出不到半年的时间里就售出了137套。武汉市另一个同样属于成功人士居住的高档楼盘——“丽岛花园”，则是在借助优势的临湖地理位置优势之外，仍然十分注重小区内部的环境建设，这在武汉市的楼盘环境设计中可以说是占据着首屈一指的地位。同样，武汉市还有着像“虹景花园”这样原滋原味的高档欧式住宅，有着以名家设计、精雕细凿、品牌经营的“金色港湾”，以及像“蓝湾俊园”这样聘请了著名的物业管理公司来提升品牌魅力的楼盘。

（3）小高层、高层住宅将呈现规模进入市场的趋势

2002年7月1日武汉市土地供应方式的改革，土地价格的逐步攀升，在房地产开发中充分利用土地资源，降低土地成本，已成为开发商的共识。在这种市场背景下，武汉市小高层、高层项目的开发比例呈现增大的趋势，其所占市场规模也会得到明显的提高。据调查：2002年武汉市小高层、高层住宅的开发栋数达150余栋，总建筑面积将达到200万平方米以上，与上年相比，其增幅为30%左右。随着小高层、高层住宅的逐步增多，消费者的居住观念也会随之发生悄然的变化，并在心理上会逐渐接受高层住宅。

（4）消费者的购房行为渐趋理性

随着房改政策的深入实施和城市建设不断深化，各种借、贷款手续相应简化，良好的物业管理使住房消费需求不断扩大，然而房地产是一个个性化十分突出的产品，消费频次又很低，也许有的人一生只有一次购房行为，因此越来越多的人开始慎重看待购房行为，据调查：购房影响因素中地理位置40%，价格为36.85%，环境为22.96%，交通为6.47%，其他因素的被选率为0.93%，这些因素包括：户型、物业管理、开发商的实力等。（5）品牌化竞争将走向深入从2000年左右开始，国内有一些开发商开始追求建设富有个性化的产品，受到了不同层次消费者的欢迎。随后两年，以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露端倪，并出现了一批像***这样营造品牌比较成功的企业，受到市场的追捧。2003年，房地产业将秉承品牌化发展趋势，个性化、品牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中制胜的重要策略。随着市场供求关系的变化和成熟度的提高，包括价格、质量、服务在内的品牌竞争逐渐显露，品牌化产品占有并瓜分市场成为趋向，一个有影响的品牌可以征服消费者，取得越来越大的市场份额，形成垄断性优势。估计未来几年房地产市场将走向重面积、重价格、重户型、重环境发展、重服务的全方位竞争，一些品牌化程度高、有实力的开发商将独占鳌头，瓜分国内主要的房地产市场。武汉市洪山区房地产市场竞争分析...本季度洪山区住宅价格指数为1488.67点，比上季度上涨了36.92点；住宅平均价格为2325.85元/平方米，比上季度上涨了57.68元/平方米，涨幅为2.54%。

洪山区指数2001第四季度度1145.392002第一季度度1273.522002第二季度度1327.122002第三季度度1451.752002第四季度度1488.67本季度武珞路沿线楼盘销售均价在3000元/平方米左右，且销售情况良好：书香门第售罄，均价在3200元/平方米左右的兆富国际大厦取得了3000平方米以上的销量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是该区域楼盘有充足的消费群体——高校教职工和成长中的新小企业、个人投资者，如书香门第住宅主要针对的是高校教师和博士、研究生等。从市场现状看，武珞路沿线地处城市中心，土地成本比较高，因此开发的项目多为高层的商务写字楼或商住楼。

楚雄大道沿线聚集了名都花园、尚文创业城、华城新都、当代光谷智慧城等多个住宅项目，除了名都花园价格达到2900元/平方米以外，其他楼盘均价在1940元/平方米上下浮动，该区域高校众多，有较好的自然环境与人文环境，购房者多以高校教职工为主。华城新都本季度销售量在1万平方米以上；当代光谷智慧城本季度销量也保持在5000平方米左右。总体而言，楚雄大道沿线楼盘体本季度价格都有所提高。

楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园、新开盘的明泽·半岛尊邸和南湖山庄。丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐降低，取得了较好的销售业绩，本季度新开盘的明泽·半岛尊邸取得了开门红，销量在4000平方米左右。该区域楼盘呈现别墅化、大户型化发展的趋势。

坐落在洪山区的“中国光谷”所在区域本季度又推出了学府佳园三期，平均价格在2000元/平方米左右。汤逊湖版块在本季度销售平稳，东林外庐二期项目均价为1600元/平方米，仍保持着较好的销售势头；银河湾均价为1700元/平方米，销量达到1.4万平方米左右；均价在2300元/平方米的玉龙岛花园别墅本季也销售了4000多平方米；水蓝郡经过6月底的暂停销售后于8月重新登场，呈良好态势。目标区域（本项目划定的范围）内竞争分析3公里半径周边主要楼盘状况及居民构成如下：楼盘名称规模居民构成销售均价：元/平平米迪雅花园4.8万平米尚未入伙，不详2040关东康居园4万平米高校教师及附近老老居民1080紫松花园7万平米邮科院职工，有实实力集团购买买1650当代花园3万平米附近居民及高校老老师1600尖东智能花园2万平米尚未入伙，不详四、市场定位1、项目优势和价格定位和周边其他竞争楼盘相比，本项目有起自身特有的优势：品牌、规模、中国光谷、交通、绿化、与高教为邻。这六大优势集中了当今武汉成功开发楼盘的精髓。经过对项目周边有竞争可能的楼盘分析，同等档次楼盘的价格在2100～2400元/平方米。集贤园建成后可以凭借上述六大优势在价格定位上略高与区域平均水平。本报告本着谨慎的态度拟订项目销售定价2000元/平方米左右。目标时常定位目标区域通过前述分析，因武汉市及洪山区住宅发展特点，区域内的置业需求量较为旺盛。因此，区域市场是我们的主导争取的方向。其次，洪山区有浓厚的人文背景，结合科技开发区（东湖高新开发区、中国光谷），马鞍山森林公园，在全市及区人心目中有一定的亲和力和吸引力。因此，区域内及武汉市客户共同构成了本项目的目标区域。（2）目标客户房地产发展到今天，由地段、环境、价格和产品品质所共同构筑的各层次分布格局已渐为明朗，在洪山区本区域是以中高档住宅所构成的集中居住区域。因此，本项目所锁定的目标客户层同样要适应这一特征。通过对本区域市场的综合调研，我们了解到目前住宅主要销售对象情况如下：单价为2000元/平方米左右住宅主要销售对象单位：%类型大学教师企业中层以上科技园工作人员外商武汉富商自由职业者其他比率38132045128根据上述分析，项目销售目标客户群定位于如下：a.外企、高新技术企业、高级知识分子、信息产业界白领人士；b.政府及企事业单位中层以上管理干部；c.外地来汉经商者；d.其他(3)购买力分析根据设计方案，项目户均面积140平方米左右，每套住宅销售均价约28万元。一般情况下购房者首付30%房款，约8、4万元左右，余款向银行按揭分20年偿还，按照商业贷款利率每月公积金贷款，则每月还款额还将有所下降。五、销售根据市场分析，经过对地块周边相类似的商品住宅的市场调研，相似物业价格为2000～3000元/平方米之间。本项目拟定住宅销售均价为2400元/平方米。根据规定，房地产项目在完成总投资的25%以后就可以预售。据此要求，本项目在开工第3个季度开始预售，销售共用5个季度完成，其中前两个季度各售20%，以后4个季度各售15%。参考与本项目性质相仿的“学府佳园”项目，其第一期开盘后1年销售率达90%以上，第二期开盘后1个季度销售率35%，本项目的销售进度计划相对保守和稳妥一些。提出认为购买期房就是购买承诺的理念，结构封顶后可让购房者对房型及环境有一个感性认识，以免日后后悔。同时，策划公司和发展商明确提出"承诺提前兑现--品牌与信心的保证"的宣传口号，对种种承诺来一个提前兑现：部分绿化提前完成；楼宇底层内，外墙和大堂的高档装潢已经做好；在大楼竣工前，完成底层一个层面的各项服务设施：老年活动中心、儿童游戏室、图书阅览室、健身房等，这有别于通常等业主入住后才能配套承诺的举措，独辟蹊径，将会受到购房者的广泛称赞。

此外，策划公司和开发商共同做了大量调查研究，分析类似楼盘的优劣，在便民利民，满足有效需求上下功夫，制定出开盘发售起价为2000元/m2的价格策略，这将对购房者有极大的吸引力。同时，也使楼盘有足够的上扬空间，鼓励人们投资房产消费。同时，公司通过市场调查，细分市场等将基本消费对象定为产业成功人士，周边高校教师，武汉富商，驻汉外资企业经理等，从而确定了营销策划的总体思路，在大手笔、商品质量上做文章，以精品意识、优质服务为指南，密切关注把握整个营销全过程。同时，有计划、有步骤、有重点的安排广告媒体宣传，从而期望引起了强烈的热点效应。第三部分：场址方案一、场址方案比选选址图我们小组通过以下4个方案的比选,对各个方案进行工程条件和经济性条件的比较,终选择了其中的一个最可行的方案。下面我们对各个方案的位置及具体情况进行分析。位置1：即我们最终所选位置,位于华工东门与城建交界处,面积大约为200亩,南邻光谷与虹景花园,北靠喻家山与喻家湖,东西两侧均为华中科技大学。位置2：位于华工东门右侧的一块空地,面积较小,地理位置基本上与位置1相对。位置3：民院南湖右侧一块空地,面积约200亩,背对雄楚大道,往西走即为南湖花园小区。位置4:华工南大门对面向南500米左右,现有大量的老式住宅,面积较小,与光谷为邻。下面我们对上述几个位置进行系统的分析：位置1的优点在于:交通便利,有湖有山,可谓依山傍水,人文环境当然不用说,现代的小区居民都需要安静与舒适,我们所选场址恰好远离闹市区,占地面积也较大,与光谷虹景花园等毗邻,另外正在建设的体育馆落成之后也将是为人们提供健身的理想场所,另外由于地块远离市区,前期投资比其他位置特别是南湖将有所降低,所以在销售方面估计形势较为乐观。缺点在于离市区较远,进入市区需花少许时间,如有大型设备出入,运输费也是一笔不小的开支,另外在此地块周围无大型的超市,客户只有到鲁巷超市购物,距离较远,行动也不太方便,另外此地块地质较松软,地基问题需注意防范。位置2由于地理位置与位置1较近,基本上优点差不多,只是由于它的面积较小,前期的投资当然也较小,建成后在利润方面也是一个不小的问题。而缺点就在于由于面积较小,加之住宅也不能太高,对于追求那种舒适与宽松的感觉的现代人,这里或多或少给人一种较压抑的感觉.在经济性条件方面,这里的地块还需研究征地拆迁移民方案,对征地拆迁移民进行安置,另外还需付补偿费以及拆迁安置的工作量和所需的投资,这些都是不小的早期投资,费用问题是我们再选这块地皮之前所需做的工作重点。位置3的优点在于离市区较近,交通极为便利,地块也被高校包围,人文教育环境也较浓厚,医疗设施方面由于它与中南医院,陆军总医院较近,使客户能充分的享受到生活福利,与之较近的洪山体育馆也为爱好体育健身的客户提供难得的好去处。缺点在于由于地块背对着雄楚大道,外地车辆颇多,噪声污染可能比较严重,而此块地皮早已被开发商买下,在土地购置费方面也是要考虑的一个重点问题.另外此处为现热抄的地段,属于黄金地段,投资较多可能导致房价较大,销售形势也是需关注的另外一个重要问题。位置4的优点在于交通便利,南面为珞瑜路,与建成的光谷科技交易中心为邻,客户与这些高知分子为邻也是一个不小的优势,加之与鲁巷购物广场和中百仓储只有几步之遥使得人们出行购物相当的方便,医疗设施与位置1位置2较为一致,人文教育环境也是十分的浓厚。缺点在于投资成本较高,导致销售中的房价较高,另外还需研究征地拆迁移民安置方案,包括移民数量,安置途径,补偿标准,移民的迁入地情况,以及拆迁安置工作量和所需的投资,这些都是不小的前期投资,另外此块地皮地势较周围低,需大量的场地平整费,加之周围为光谷和华工的产业科技大厦,高楼林立,对居民的采光日照问题也是必须考虑的重要可行性问题之一。下面我们对这些方案的场址方案的投资费用比较和场址方案运营方案比较列表场址方案建设投资费用比较表单位:万元序号比较内容建设设投资方案1方案2方案3方案4一土地购置费4000608555037131.1二场地平整费80.451.9678.112.35三基础工程费143214581397.21473.6四场外运输投资31.71五场外公用工程投资资21.320.719.9820.77六环境保护投资1.93七临时建筑设施费用用8.7合计5546.17628.167012.528640.16综上，我们综合考虑土地区位、土地价格、周边环境、地址条件、与转让方（校方）进行土地融资和合作开发等等，我们选择位置1，这就是我们的最优选择。二、已选场址分析论证关于我们这个项目的场址选择,应该根据场址一带人们的生活质量、生活水平、已有建筑面积的大小以及地势地理状况、周围环境这些因素来进行考虑。对于我们最终的场址选择,我们具体来说做了以下分析：要求是东至城建,西至体院,南至民院,北至地大,由于鲁巷周围空地较少,少数空着的地皮已被购买,而且地皮面积较小，购置成本高。我们小组便把范围缩小至鲁巷以东,通过小组的讨论以及我们搜集资料进行方案论证,把场址选择在华中科技大学东校区和虹景花园的一片空地。1、选址位置：上面已说,在这个地方来搞房地产开发舒适性住房,应该是比较符合这里的区位地理概况,加之旁边有光谷和虹景花园,开发舒适性住房的定位应该是蛮不错的!2、地面积：这块空地大约有1000多亩,地面上没有任何要拆迁的房屋。我们决定对此开发项目进行先期建设200亩,因为该规模满足融资能力，另一方面我们要对于先期项目的销售情况利润等方面进行研究,使得我们的可能的下几期的建设有没有必要进行再进行论证。3、地形地貌地质气象条件武昌属于整个武汉地势较高的位置,这块空地背面为喻家山,地势较高,而形状基本上为标准的梯形,武汉市属北亚热带季风性（湿润）气候，常年雨量充沛，热量丰富、雨热同季、旱涝更替、冬冷夏热、四季分明。以夏季最长约130多天；春秋二季各约60天。1997年，武汉市总的气候特点是温高热丰、雨少偏旱，光欠灾轻。全年平均气温为17.6度，较常年偏高1.30度，创1949年以来气象记录最高值。年极端最低气温仅-3.9度，极端最高气温为36度。全年降水总量947毫米，较常年偏少2成；全年无霜期270天，比常年多31天；4月28日进入夏季，较常年提早20天；9月13日出现了秋季"寒露风"，较常年提前13天；全年日照时数为1907小时，较常年约少6%。综合以上因素,该地皮来做房地产项目完全可行,满足我们的建设规模:1000多亩以及其他的建设条件。（1）地震情况：近几年发生5级左右地震的可能性很大。湖北横跨华北断块和华南断块两大构造单元，地质构造,断裂活动和新构造运动比较复杂,具有发生6级以上地震的条件。湖北地震大都震源浅、烈度高，加之许多地方沉积层厚，地基条件差，地面破坏比较严重。许多地方ML2．5级地震有感，3—4级地震就另外可造成损坏.我们小组选择此位置充分考虑了地震这个因素。（2）地质水文地质条件：所选空地有一部分为空洼地带,但无严重不良地段,不属于滑坡区和泥石流区.4、交通运输条件：我们所选位置处于光谷之中,南面为珞瑜路,交通便利,铁路站武昌火车站和汽车站宏基和傅家坡均方便到达,武昌火车站承载能力相当大,对于超高超重以及超大的设备均能满足。5、水电等供应条件：所选地水电都很方便,水资源相当丰富,电的供应也及时.完全可以满足我们项目完工后居民的要求与供给。6、环境保护条件：我们所选的位置完全符合国家环境保护法规,项目的开发不会对环境产生影响。7、法律支持条件：武汉市对于房地产开发是完全支持的,根据武汉市人民政府关于建设经济实用住房的通知第一条:建设经济实用住房的目的在于通过“土地划拨、降低成本，控制价格、定向销售”的方式，向城镇中低收入职工和公务人员提供住房，按照住房商品化和社会化的要求，组织住房的生产、交换、分配、消费，切实促进住房投资体制、分配体制和管理体制的转换，逐步建立城市住房保障制度，我们的这个项目符合上述条件。8、生活设施依托条件：所选场址位于关山区,人口特别是城镇人口占多数,周围的设施也是一一具备的,学校有关山中学等知名学校,医院较近的为关山总医院,较远的就有陆军总医院,中南医院等等,还有中南地区最大的体育馆洪山体育馆,业余文化也相当的丰富.完全满足我们要进行的项目。9、施工条件:用水用电都较方便,水电供应都能满足工程施工的要求。第四部分：投资规模开发方案一、概述随着中国经济的持续快速增长，人民收入也逐步提高，同时商品房的概念深入人心，银行提供住房按揭贷款，中国人民银行多次调低利率等等。这些措施刺激着人民购买住房的积极性，加上人民日益增长的对美好生活的追求，现在拥有一套性能、价格比极高的舒适性住房就成为了大多数人孜孜奋斗的人生目标。为此，我公司决定近期对住宅进行该项目的投资。厂址位处华中光谷的腹地，在人文环境十分优越的华中科技大学两校区之间（虹景花园的东侧），毗邻前不久项目开发极佳的学府佳园。借助这些有利的条件，我们所选的厂址应该称得上是“黄金地段”，是众多开发商眼中的一块“大蛋糕”。我们的问题是如何才能做好这个蛋糕，如何才使它在业主和社会的品尝时更加美味可口。二、厂址概况首先，厂址已经选定。我们所选的厂址位于华中科技大学校区公路的南边，华中科大东校区和虹景花园之间的地块上，该处和鼓风机厂对路而望，该地块是以前喻家湖的一部分，后来水面减退，便形成了这块最大高差约有3米的空旷地段。经现场勘察探明，厂址近似成矩形，只是在东南角有一小块居民区。考虑到该居民区几乎全是多层住宅，所占地面积较小，人口密度大，如果将他们迁居，各种费用如迁居人口安家费、补偿费等是一笔不小的费用，而所征迁得到土地面积又小，故本项目不对他们进行土地上房屋征迁。三、建筑规模的确定我们选择的厂址所在的整个地块宽约500米，长约1300多米，总面积约1050亩土地。针对地块的条件我们提出了几种开发地块规模方案：方案1：我们所选的方案如前所述（厂址方案）是很良好的，区位优势明显，预期开发效益很乐观，像这样好的厂址已经不多，为了充分把握这次机会，提升本公司经营理念和业绩，实施品牌战略，将其全部1050亩的地块一次性开发。方案2：将其1050亩地块分4期开发，第一期开发200亩，第二期开发250亩，第三期开发亩300亩，第四期开发300亩。方案3：以本房地产公司的开发习惯和开发经验为依据，并从开发效益和周期角度来评判，我们选择开发200亩地块。如果先期开发的200亩土地开发的经济效益和社会效益良好，并且预期的市场需求旺盛、融资能力较强，我们可再进行剩余地块的开发。分析：本项目厂址面积约1050亩，若以每亩土地取得价为20万元计算，取得土地成本约有2亿元。现我公司资产雄厚，公司注册资本50亿元，现有另外项目的土地250亩，计价为6000万，自有资金3000万，以公司另一项目250亩土地作抵押和项目融资向银行贷款9000万，总共1.2亿元，这样算来，这么大的厂址面积，以我们公司目前的规模和融资能力，尚不能一次性开发。因此我们排斥了方案1。如果本项目部决定该厂址处开发全部的1050亩，我们只能分期开发，如同方案四。从方案四我们可以看出，该方案的每一期开发周期约为两年，总共开发完四期需10多年时间，开发的“战线”过长，各种不确定的因素太多，因此我们又排斥了方案四。由此我们选择了方案三，先开发200亩，如果先期开发的200亩土地开发的经济效益和社会效益良好，并且预期的市场需求旺盛、融资能力较强，我们可再进行剩余地块的开发。下面论证已选择的方案三的地块规模：1、从合理的经济规模角度看。在一定技术经济条件下，项目投入产出比要处于较优状态，资源和资金要得到充分利用，并要获得较短的投资回收期和较优的经济效益。先期开发土地200亩是一种较理想的一次性开发面积，规模效益较好，并且项目实施完成时间约为2年，投资回收期较短。2、市场容量对项目规模的影响。本次项目***住宅小区主要居住对象为在东湖高新科技工业园区工作的白领阶层，周边高校院所的知识分子，入驻华中硅谷的高科技从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭，项目主要以舒适型的住宅为主，因此，市场容量很大，开发前景我们认为很乐观。3、环境容量对项目规模的影响。目前厂址所在地块虽然大部分需要填土方，但地块很开阔，便于开发。周围环境较为幽静，后有喻家山、喻家湖以及国家森林公园，周围高校校园将其环绕，环境容量大，因此论证了项目规模可行性。4、资金、原材料以及主要外部协作条件等对项目规模的满足程度。从资金方面看，以公司另一项目250亩土地作抵押和项目融资向银行贷款9000万，以校方提供的暂借的400亩土地作抵押向银行贷款8000万，取得校方提供的无偿转让200亩项目开发地块，加上自有资金3000万，总计可获开发资金2亿元，还有当投资额达总投资额的25%以上时即可以进行住宅预售，这样又可筹集一大笔资金，至少7500万元，就可满足项目开发的2.75亿。从原材料及主要外部协作条件，如政府主管部门、施工单位等来看，开发200多亩土地的住宅是可以满足的。再考虑容积率对建筑规模的影响，容积率过低，尽管建成的项目小区环境优越舒适，绿化率较高；但是单位楼面地价过高，导致了单位建筑面积造价过高和建筑规模的不经济，另外城市土地具有稀缺性，容积率过低也是一种变相的土地浪费现象。容积率过高，一方面建成小区的居住环境条件差，社会对小区的评价很差并引起购买者减少，另一方面容积率过高也会导致工程造价过高，经济效益减少。所以我们选择合适的容积率就显得比较重要，就理想的容积率而言一般为1.3~1.4。因此我们的建设规模为：开发地块200亩，容积率选择为1.3~1.4。四．开发设想我们进行本次项目目开发，由于于从资金和经经济效益来看看，只能先期期开发200亩土地，开开发完先期以以后再根据实实际情况再开开发剩余地块块；当然一期期开发完以后后就应对本开开发的信息进进行反馈，如如该期开发项项目的经济效效益反馈、产产品质量设计计反馈、顾客客满意度反馈馈、市场销售售反馈等等，这这些反馈都应应反映在剩余余地块开发的的方案中进行行完善和补充充，即使由于于某种原因我我们不再开发发剩余地块，我我们也可将这这些反馈编入入公司的管理理信息系统，以以备以后参考考或完善。如果开发完2000亩土地后，我我们要继续开开发剩余地块块，我们应考考虑到开发完完一期后利润润和效益的获获得，故下期期项目可进行行规模递增开开发。当然如如遇到突发事事件和未预测测事件，上一一期工程完工工后，也可以以取消下期项项目的进行。现以本次项目为例例，简述投资资开发的步骤骤：1、进行先期工程项项目的200亩地块的勘勘测和确定，进进行土地报批批和土地转让让手续等。2、对项目制定各种种详细方案，反反复论证。3、就已制定的产品品方案委托规规划设计单位位对该地块进进行小区规划划和住宅设计计。4、进行融资等筹资资活动，进行行产品和小区区的广告宣传传。5、报批报建并进行行招投标，寻寻找最佳的施施工承包单位位，并委托良良好信誉的监监理公司作为为工程质量、进进度、安全的的监理方。6、组织开工，并按按合同工期的的进行及时付付款给建造方方。7、投资大于25%%时，即可进进行期房预售售，及时筹集集大量资金用用于后期建造造。8、竣工验收后进行行现房销售，并并及时还回贷贷款等。9、产权登记及交付付使用后的各各种信息反馈馈。10、进行下一期工程程项目的工程程准备阶段。第五部分：产品开开发方案一、概述小区结合武汉的实实际情况，以以满足广大武武汉市民的需需要为出发点点，结合当前前的社会经济济情况，开发发项目以经济济实用房为主主，高档次别别墅为辅。小小区占地面积积200亩，其中建建筑面积18.26万平方米，住住宅建筑面积积17.116万平方米，公公用建筑面积积1.1万平方米，容积积率：1.35建筑密度：23.4%、绿化率：40.0%，入住1172户，小区人人口约4120人。小区结合周边的环环境，创造良良好的文化氛氛围，以6层建筑为主主，为广大居居住者营造一一个干净、整整洁、方便，有有树、有花、有有草，车、人人各行其道，访访客停车方便便的环境。小区配套设施包括括：中心广场场、综合会所所、商场、银银行、健身房房、台球室、慢慢跑小径……二、规划目标及设设计构思1、坚持以以“人“为中心，为为人服务的人人文主义思想想，创造出居居住条件好，各各类设施全的的小区。2、功能布布局合理3、便捷高高效的现代交交通组织与自自然的滨水生生态保护相结结合；4、文化内内涵丰富，古古典人文和现现代高科技相相结合，满足足新世纪网络络与只能生活活的理念。5、简洁、清新的现现代建筑风格格、稳重大气气的墨蓝色中中式坡屋顶，同同中国传统的的边、线装饰饰建筑符号完完美结合，引引领现代建筑筑潮流，使其其从周边众多多同质楼盘脱脱颖而出，彰彰显主人雅致致的文化品位位和尊贵身份份。6、住宅户型方正实实用、动静干干湿分区合理理、高度私密密的空间内涵涵、户户看得得见风景的房房间、超低窗窗台、主卧270度转角玻璃璃窗、大幅采采光借景的客客厅，充分展展现了现代的的气质与完美美的建筑艺术术，营造出回回归家园的感感觉。三、总体布局首先富有时代气息息和文化氛围围是我们的出出发点，从宏宏观上使小区区各功能块科科学合理布局局，主干道简简捷但不呆板板，流畅地串串起东、南、西西、北四块大大小不等的地地块。然后介绍各个分分块的功能，考考虑良好的景景观……其次，公建的设置置强调区域性性与标志性，充充分发挥不同同地段的各自自优势，结合合小区居民合合理布置配套套公建，沿主主要出入口道道路入口布置置日常使用快快节奏的购物物、银行、证证券等，在小小区中绿化布布置会所（内内设老年活动动中心，青少少年活动中心心、健身中心心、酒吧茶室室、网吧等慢慢节奏的设施施），……布置较松慢慢的咖啡、休休闲等小品建建筑。四、空间与环境设设计各空间的空间自由由式布局，居居住小区内部部空间，组织织与建筑布置置尽可能采用用自由式布局局以增强空间间的多样性，可可识别性、塑塑造具有个性性化的小区空空间形象。建筑与环境结合，通通过建筑界面面的多种限充充方式，如围围合、向心等等，将住宅建建筑与空间有有机地容为一一体，不仅塑塑造良好的小小区外部环境境，同时使住住宅内部具有有良好的朝向向与景观，丰丰富室内临窗窗受视效果。五、房行配比因优秀的产品规划划必然会带动动产品售价的的提高，这样样经过价格淘淘汰，而有能能力至本项目目置业者就具具备一定的社社会地位和经经济能力。因因此，以之社社会属性，对对住宅的功能能存在较高要要求，则在房房型设计上不不宜于将面积积控制过小，本本方案设计房房型控制如下下：房型二室二厅二卫三室二厅二卫四室二厅二卫别墅面积（平方米）90～100平方米110～130平平方米145～175平平方米250～450平平方米配比22～25%45%28～25%3～5%说明经济承受力较弱的的首次购房客客户，以改善善居住条件为为目的比前一类档次较高高之客户两代以上家庭用房房，或对功能能要求较高的的客户所需之之房型档次很高,适合高高档消费者,具有非常完完备的配套设设施六、设计目的和解解决办法目的1：使每栋住宅楼都都能够享有充充分的采光权权和景观权，使使您四季都能能享受到明媚媚的阳光和开开阔通透的感觉。解决方案案：园区整体采用板式式楼设计，呈呈北高南低的的阶梯状布局局。梯两户、一梯四户户的户型，户户户朝南。精精品户型更是是所有房间都都朝阳。目的2：创造人与人之间间可轻松交流流的健康空间间，使您在风风林绿洲与邻邻居进行和谐谐的交往。解决方案：引入水、树等具有有生命力的元元素,采用硬地绿绿化方式，使使人可随意到到达园区的每每一个角落，营营造开放的可可交流的环境空空间。营造风格各异的楼楼间花园，别别具匠心的小小品点缀其中中，园中有园园，景中有景景，使您尽享享不断发现的的惊喜。营造园区的主题空空间-泛会所及其其功能设施，提提供休闲、娱娱乐兼观景于于一身的公共共空间。目的3：提供方便的生活活环境和设施施解决方案：沿小区区内清新路250米长的商业街街，引入各种种特色品牌的的便民店，极极大地方便和和丰富您的生生活。七、住宅设计图纸纸以下为本小区的基基本建筑图纸纸图一为三户联体，其其中2户是比较小小的房间，一一间比较大，适适合经济能力力，比较弱的首首次购房住户户。图二为两户联体，相相对面积比较较大，适合经经济能力相对对强一点的购购房住户。图三为三户联体，都都是比较小的的房间。图四和图二基本是是一样的。别墅追求个性化设设计，每个别别墅都有其各各自的特点，基基本上能够满满足各种不同同层次的高档档消费者。八、建筑装饰材料料和设备说明明（一）室外1、外墙：采用高级级进口外墙涂涂料，局部面面砖装饰。2、屋面：现浇平屋屋面、屋顶花花园。（二）室内1、内墙：厅、房为为乳胶漆。厨厨房高级瓷砖砖到顶。2、顶棚：厅、房为为乳胶漆。厨厨房铝合金扣扣板吊顶。3、地面：厅、房为为水泥沙浆拉拉毛。厨房、阳阳台地面铺设设高级防滑砖砖。4、窗：户外窗用彩彩铝窗。5、门：分户门为高高级防盗、防防火门，阳台台门为彩铝门门。6、厨房：赠送套装装橱柜（吊柜柜、地柜、洗洗菜盆、水龙龙头）、抽油油烟机。7、卫生间：公卫：：内墙高级瓷瓷砖到顶，顶顶棚铝合金扣扣板吊顶，地地面铺设高级级防滑砖。赠送淋浴间、冷热热水龙头及花花洒、柱盆、冷冷热水柱盆龙龙头、玻璃镜镜、节水马桶桶、预留热水水器接阔口。其其余卫生间：：预留给排水水管道。地、墙墙面水泥沙浆浆拉毛。8、梯间：墙面乳胶胶漆，地面及及踏步为高级级防滑地砖。（三）配套设备1、电视、电话、电电讯系统：有有线电视插口口、电话插口口、宽带快速速上网，报装装后可立即使使用。2、电气配置：开关关、照明、插插座、电表一一个。3、煤气：煤气管道道安装到厨房房。4、给水：变频式供供水系统，每每户独立水表表。5、排水：有组织排排水，预设空空调机专用冷冷凝排水管。（四）智能化系统统1、安全防范系统：：家庭紧急报报警系统、红红外探测、可可视对讲防盗盗门、24小时电子巡巡更系统、车车库管理系统统等。“一卡通”智能系统统：IC卡门禁、小小区内停车、消消费“一卡通”。3、信息服务系统：：小区局域网网、背景音乐乐、视频点播播等。九、附属设施打破传统会所的形形式，采用全全新的泛会所所设计概念，将将会所更明确确的区分为园园区内的商业业会所和沿街的商商业会所，以以满足不同的的功能需求。1、园区2230平方米的的商业会所，集集观景与功能能于一体。2、全玻璃的外观造型型，起伏的、富富有韵律的顶顶部装饰；室室内引入错落落有致的植物物，与室外环环。3、境相互呼应、浑然然一体。在此此休闲、娱乐乐感觉置身于于自然的怀抱抱中，得到全全身心地放松松。4、在白雪皑皑的冬季季，透过家中中的窗户可看看见会所中的的植物仍青翠翠葱笼，如寻寻到了世外桃桃源。会所功能1、游泳池：标准长225米、宽5米，可领略竞竞技场上真感感觉。2、嬉水池：直径达到到3.3米的儿童嬉水水池，将是孩孩子的最喜爱爱的乐园。3、多功能厅：94平平方米的多功功能厅，可举举办小型晚会会、学术沙龙龙、临时会议议。4、健身房、桑拿室、阅阅览室、棋牌牌室、网球场场等康体、娱娱乐设施满足足不同年龄人人的爱好。产品方案比选：方案一：以多层舒适型住宅宅为主，辅以以少量高档的的别墅和高层层住宅，突出出以人为本的的理念，融入入周围高校并并创造很好的的文化氛围，此此方案的房型型基本为：11平方米的350户，120~1440平方米的500户，150~1880平方米的300户，别墅20~40户。方案二：突出现代化的特征征，以高层，高高档为主，将将山水都引到到小区里面，小小区内大量采采用现代化的的设施。此方方案的房型配配比基本为：：120~1440平方米的200户，140~1660平方米的250户，160~2000平方米的500户，200以上的200户，别墅100户。方案一的的优点是能够够让小区与周周围的环境很很好的结合，让让人不会感觉觉到和环境失失去联系，缺缺点是高档房房较少，不能能满足高层次次住户和爱标标新立异的现现代年轻人的的需要。方案二的优优点是小区层层次很高，小小区能够给住住户舒适，轻轻松的感觉，但但是由于档次次较高，住户户的投入也相相对大很多。结合购房者者大部分是周周边高校的老老师的在附近近工作的职工工，我们认为为方案一比较较适合，能够够满足不同档档次人的需要要，突出的文文化的氛围，消消费水平相对对较低。第六部分：营销方方案一、地理位置厂址位处华中光谷谷的腹地，在在人文环境十十分优越的华华中科技大学学两校区之间间（虹景花园园的东侧），毗毗邻前不久项项目开发极佳佳的学府佳园园。北端用地地红线距武黄黄公路中心线线约194..8米，南端用地地红线距规划划马路中心线线约169米。二、项目拟建规模模及相关数据据***项目规划一一期工程200亩。基地现现状为以前喻喻家山湖的一一部分，地势势起伏较大，最最大高差约22.5米，南北局部部有挖土坎，西西部为不规则则梯田，现有有主要市政管管网均布置在在华光大道，已已初步具备开开工条件。本项目规划建筑面面积21.8万平方米，其其中住宅19.5万平方米，公公建2.3万平方米。总总居住户数1320户，规划总总居住人口4900人，建筑密密度26.5%，住宅容积积率1.32，绿化覆盖盖率46.8%。小区内设6班幼儿园，配配套有会所、文文化中心、商商业网点、集集贸市场，居居委会、派出出所等设施。三、项目定位及居居住对象小区规划以中档多多层住宅为主主，配以少量量商住两用的的别墅式独立立住宅。在规规划设计及建建筑风格上充充分体现“以人为本”的设计理念念。注重环境境的营造并赋赋予其浓郁的的文化内涵，充充分体现21世纪科技新新城高品质住住宅区的风貌貌。***项目主要居居住对象为在在东湖高新科科技工业园区区工作的白领领阶层，周边边高校院所的的知识分子，入入驻华中硅谷谷的电脑从业业人员，以及及其他知识层层次较高，家家庭收入较好好的市民家庭庭。四、项目地理环境境和周边竟争争性楼盘（一）、项目地块块红线内环境境1、地块块形状、面积积从东西方向看，地地块呈南北长长东西宽的矩矩形，总占地地面积1000余亩。2、地势势、地貌⑴地势：地块地势有有缓坡起伏，最最低标高25米，最高标高高28米，相对高差差3米。⑵地貌：地块很开阔阔，便于开发发。只是在东东南角有一小小块居民区，本本项目不对他他们进行土地地征迁。（二）、项目地块块红线外环境境1、自然然景观地块向北为为东湖自然风风景区，东湖湖是全国最大大的市内淡水水湖之一，水水域开阔，风风光宜人。环环湖路绿树红红花掩映，曲曲转回折。是是武汉市民周周末休闲度假假的理想去处处。东北面的的武昌自然环环境保护区－－马鞍山森林林公园。步行行5分钟即可到到达，公园内内依山临湖而而设的鸽子坪坪，猴山，烧烧烤场，集观观景、娱乐于于一身。该公公园也是武汉汉市最大的苗苗圃培植基地地，各具特色色的种植园与与天然成林的的马鞍山相映映成辉。在地地块北侧5层楼以上，既既可观山望湖湖，饱览开阔阔的自然美景景。西面为国国内著名大学学华中科技大大学，校内人人文气息浓厚厚，环境幽雅雅。2、历史人文文景观西面沿珞喻路沿线线为武昌著名名的高校区，该该区高校云集集，科研所集集中，分布有有华中科技大大学、武汉大大学、武汉邮邮科所等著名名高校和科研研所以及长达达1公里的科技技一条街，人人文气息浓厚厚。（三）、周边竟争争性楼盘调查查3公里半半径周边主要要楼盘状况及及居民构成如如下：楼盘名称规模居民构成销售均价：元/平平米虹景花园20万平米武汉富商、驻汉外外资机构经理理公寓4500、别墅112000迪雅花园4.8万平米尚未入伙，不详2040关东康居园4万平米高校教师及附近老老居民1080紫松花园7万平米邮科院职工，有实实力集团购买买1650当代花园3万平米附近居民及高校老老师1600尖东智能花园2万平米尚未入伙，不详地块周边边综合评价：：1、地块块周边3公里半径内内主要为中低低素质商品和和康居住宅、自自然村，高素素质住宅较少少。虹景花园园和尖东智能能花园、迪雅雅花园开始提提升该区域住住宅品质。同同时显示该区区高素质住宅宅的市场前景景。2、居民民构成：由于于自然村的大大量拆迁，该该区域的居民民趋于单纯，高高学历、高知知识、高素质质的知识经济济产业人群，附附近高校执教教的老师成为为该区居民的的主要构成。五、***小区住住房价格定位位本项目意建为与东东湖高新科技技新城相配套套的大型高尚尚居住小区，社社区内注重环环境营造，充充份体现“以人为本”的设计理念念。并提供良良好的配套服服务（供暖，供供热水，局域域网等智能化化设施），通通过与周边楼楼盘的比较，并并结合自身的的优势，拟定定价（一期）为为：每平方米单价建筑面积（平方米米）总价（万元）多层中型住宅20000元6552013104多层大型住宅20000元8164816330高层住宅22000元187203557单体别墅墅9000元5766051184总和1716648388200六、***小区的的竞争力分析析工程建设完工后，***将为您带来以下不同层次的生活品位。1、所不在的风、景景、阳光。****内建筑筑向风、景、阳阳光敞开胸怀怀，每户拥有有一个6-8平方米的空空中庭院，读读书、品茶、观观景，享受生生活的闲适与与写意。2、全新的opennhousse空间。房间间设计除厨卫卫外其余隔墙墙均不砌，少少即多，无中中可以生有，客客户可以根据据自己的喜欢欢随意分隔空空间。3、妇视角的厨卫设设计。厨卫按按合理的炊事事活动要求设设计，面积都都在6平方米以上上，工作台延延长达3.6米,给主妇足够够的空间；卫卫生间宽敞明明亮，面积在在6平米以上，专专设前室可布布置洗衣房，干干湿分离。4、用就好的套型。现现代居家追求求的是功能齐齐全、实用舒舒适。现代人人多为三口之之家，三房二二卫最合适，***内主打户型均在115—140平方米之间,是最优性价比的“恰恰好”户型。5、中央花园的金字字招牌。因为为是中央花园园，自然会令令每个居住者者有一种与众众不同的感觉觉。6、点睛之笔的尊贵贵生活。****内每栋建建筑都有不同同的表情，丰丰富的建筑元元素，构成多多彩的立面，优优雅的舞鹤意意象，辉映着着回家的归属属感。七、营销方法(一)周末看房直通车近年来，随着武汉汉房地产市场场的不断发展展，精品楼盘盘的大量涌现现，给消费者者提供可供选选择的楼盘不不仅越来越多多，而且范围围也越来越广广，同时却也也为购房者在在较短的是建建立选择一套套比较中意的的房子增加了了不少困难。武汉房地产联合网，通过市场调查，根据目前部分消费者提出的现在选房、看房太费事，有时一天看不了几套房子的意见，决定联合房地产业界企业，推出"周末看房直通车"便民服务活动。"周末购房直通车"活动，由武汉房地产联合网负责购房者和参与单位的实地组织安排，在网上同步展示楼盘资讯，武汉房地产联合网购房顾问全程陪同、现场咨询、实盘评估、当场答疑等，为购房者提供方便、快捷、直观的服务。（二）网上调查调查是获得资讯讯的一种重要要手段，了解解消费者的需需求、目标客客户的购买倾倾向、心理承承受价位等等等都需要通过过调查来实现现。但是传统统的随机抽样样调查和陌生生入户访问等等形式，需要要大量的人力力、物力，而而且花费的时时间较长。相相对而言，网网上调查具有有节约费用、增增加受访者的的范围、目标标针对性强、形形式简单、受受访者更易接接受、缩短调调查工作时间间等优势。

形式：利用用武汉房地产联联合网广阔的的覆盖面的网网络优势，为为企业开展网网上调查服务务，了解市场场状况，掌握握消费需求，听听取反馈信息息；武汉房地产联合网网服务：

1、在武汉房地产联联合网首页开开辟网上调查查栏目；

2、根据企业需需要设计调查查问卷内容；；

3、统计、分析析调查结果及及受访者资料料。（三）网上征集//评选活动形式：在在武汉房地产联联合网上开办办专门栏目，以以推广企业产产品和服务、树树立企业品牌牌为目的，开开展网上评选选/征集活动；；主题内容：：楼楼盘名称征集集、产品广告告语征集、企企业形象标识识（LOGO）征集、楼楼盘形象代言言人征集、最最佳户型设计计评选、"十大"系列评选等等；武汉房地产联合网网服务：1、在武汉房地产联合网网开辟网上征征集/评选活动专专栏；2、设计、制作作活动网站，并并开发所需数数据库；3、策划活动宣宣传计划，负负责网络和媒媒体宣传报道道。（四）开展各种类型型的宣传活动动报纸。以联合为主主，版面力求求突出、加大大。电视。强调视觉与与听觉的立体体效果，在黄黄金时段插播播，加强报纸纸平面效果外外的动态感，并并使消费者在在多重媒体的的反复诉求下下，产生相加加及相乘的效效果。说明书。印刷精美美，内容周详详，充分表达达本案的特点点，使消费者者深入了解本本案的特点、特特色。海报。在区域内，全全面而连续的的派发海报，加加强商品印象象，告之商品品特点，促使使目标对象采采取行动。接待中心。布置讲讲求舒适、气气派、精美，配配合图表说明明，使客户得得到尊重的接接待和怡然自自得的自由，并并能从容得到到本案的良好好印象和详实实讯息。第七部分：工程方方案对于我们将要建的的***,我们需要在在已经选定项项目建设规模模、技术方案案和设备方案案的基础上,研究论证主主要建筑物、构构筑物的建造造方案。具体体来说包括以以下几个方面面：一、满足工程方案案选择的基本本要求：1、满足使用功能要要求：我们所要建建造的项目为为居民生活小小区,其建筑面积18.26万平方米，住住宅建筑面积积17.16万平方米，公公用建筑面积积1.1万平方米,住宅建筑均均为砖混结构构,综合会所、商商场等采用框框架结构。在在公用建筑的的工程结构的的设计时,我们充分考考虑了内部空空间布局和满满足使用和功功能要求。2、适应我们已选定定的场址：在在我们****小区内,我们所做的的规划图已考考虑了要合理理布置建筑物物,以及地上.地下管网的的位置。3、符合工程标准规规范要求：小小区房屋的基基础及构筑物物都采用现在在市场上通用用的材料,配套设施及及装饰均符合合技术标准规规范要求。4、经济合理：我们们在许多方面面都考虑了节节约资金,降低造价这这一要求。力力求达到便于于使用居住要要求、便于施施工又经济合合理。二、工程方案研究究的内容：我们的项目为房地地产开发,建筑面积已已述,层数为6层,高度则一般般在18到20米之间，最大大跨度为4—5米,小区的户型型为二室二厅厅二卫,三室二厅二二卫,四室二厅二二卫和别墅四四种。并且采采用多层三单单元联体与高高层四户联体体相结合，力力求做到节约约基底面积和和日照间距所所占面积，从从而达到降低低工程造价的的要求,另外还采用用防火门防盗盗门和其他智智能化设施,以达到防火火防爆防腐蚀蚀隔音及隔热热等目的。抗抗震方面我们们采用地基加加固设计方法法,满足抗震建建筑规范的要要求。具体的的各分部工程程方案如下：：基础：一般建筑物物都采用浅基基础，我们这这个项目也不不例外，采用用浅基础。因因为我们所选选地块原为喻喻家湖的一部部分，属地洼洼地带，地质质较软，故采采用独立基础础为宜。墙：目前市场上墙墙体材料很多多，有石墙，砖砖墙，土墙与与混凝土墙，我我们这个项目目墙体可以采采用实心砖材材料如石灰转转、粉煤灰砖砖等，很有经经济价值。一一般墙体不论论是内墙还是是外墙要满足足保温，隔热热，防火，隔隔声等各种要要求，而我们们的房地产开开发项目更要要为住户提供供这些要求。楼板层：采用预制制装配式钢筋筋混凝土楼板板，以达到提提高工作效率率缩短工期，在在具体施工时时楼板层尽量量达到防水、防防潮的目的。地坪：地坪要求具具有耐磨，防防潮，防水和和保温的各种种功能，这些些都体现在具具体的施工工工序和材料的的选用上。就就面层而言，对对公共建筑我我们采用的是是镶铺类地面面，面层铺设设大理石面砖砖，使得地面面更美观更显显建筑的高规规格。楼梯：我们采用装装配式钢筋混混凝土楼梯，另另外楼梯要达达到防水和防防滑的功能。屋顶：为了达到屋屋面防水的目目的，顶层采采用整体现浇浇板（添加防防水剂），其其上加垫层后后铺设防水卷卷材，再铺加加混凝土层，然然后加保温隔隔热层和混凝凝土面层。多多层的屋顶采采用坡屋顶形形式，既有利利于武汉多雨雨季节的屋面面排水，又有有利于城市上上空的观瞻；；高层的屋顶顶采用一般平平屋顶形式，其其上可加圆形形水箱，四周周设护栏。门窗：可以采用钢钢门窗尤其是是铝合金门窗窗和塑料门窗窗，不仅轻质质高强，节约约木材，耐腐腐蚀及密闭性性能好、外观观美，而且长长期维修费用用低。上述即为我们此项项目的具体施施工方案。第八部分：环境影影响评价一、场址环境条件件本场址位置应该是是说环境绝好好，左边是虹虹景花园，右右边是华中科科技大学东校校区,后边是喻家家湖喻家山，人人文色彩比较较浓厚，环境境安静幽雅,景色秀美，是是一个理想的的住宅小区的的所在。二、项目建设和生生产对环境的的影响1、项目建设对环境境的影响由于本项目的工程程量比较大，因因此项目建设设时对周边的的环境有一定定的影响，例例如：施工时时场地噪音大大，为了尽量量减少对周边边的居民造成成影响，我们们尽量加强管管理，使施工工现场进行有有序的生产,尽量避免周周围人群休息息时间施工作作业。施工时来往车辆较较多，对交通通有一定的防防碍，尽量不不发生交通事事故和交通阻阻塞,因此派有专专人负责交通通指挥。工程施工时，可能能会出现尘土土飞扬的情况况，为了有效效的防止这一一点，在不施施工的土堆等等地方盖上塑塑料或者布料料等。2、项目生产过程中中产生的污染染物对环境的的影响项目生产过程中势势必会产生一一些垃圾废气气物，对环境境造成严重的的影响。为了了使环境不恶恶化，我们采采取如下的措措施：（1）施工时产生的砖砖瓦等废气物物，不需要的的及时处理掉掉，不保留在在现场，保证证施工现场的的干净整齐。（2）施工是产生的污污水不准排放放到附近的河河流湖泊,可进行定点点排污并污水水处理。（3）小区建成后，装装修材料的废废气物不准随随地乱扔，要要专门处理，所所用材料不准准含有有毒等等成分。3、项目建成后对外外部环境的影影响（1）项目对社会环境境的影响为了是本小区达到到一个优良的的居住环境，除除了设施好以以外，更重要要的是环境的的社会气氛，营营造一个人文文小区，使所所居住的居民民得到潜移默默化的熏陶，从从而提高居民民的素质和修修养。为了丰丰富居民的文文化娱乐活动动，本小区尽尽量开展一些些文化体育活活动，全力打打造文明优秀秀小区。（2）项目对自然环境境的影响为了使小区居民的的外部环境幽幽雅自然，给给人一个舒适适的环境，本本小区的规划划绿化面积达达到40%以上，这样样会给人以美美的享受。对对生活用水的的处理，绝不不随意排放，我们会和和污水处理厂厂协作加以回回收利用转化化成可利用水水，以达到保保护环境的要要求。三环境对房地产项目目的各种影响响（一）人口环境房地产开发发经营商最感感兴趣的外部部影响因素是是人口因素，尤尤其感兴趣的的是所在城市市区域的人口口数量，人口口分布，密度度，移动趋势势，年龄分布布，出生率，结结婚率和死亡亡率等一系列列的自然和社社会属性。下下面为主要的的人口趋势及及其对项目的的影响：1、爆炸性的人口增增长一方面人口的爆炸炸性增长导致致人口过度拥拥挤，污染和和生活质量的的全面退化，进进而影响到房房地产投资环环境的恶化和和投资压力的的增大。另一一方面人口的的过度增长会会对食物供应应和资源供给给产生过大压压力，会使成成本大幅度上上升，公司利利润下降。人口的老龄化房地产公司应将自自己的策略做做适当的调整整，了解老年年人的需求，并并建造同时适适于老年人居居住的公寓、别别墅等修养和和休闲场所。3、家庭的变化随着晚婚，较少小小孩，更多的的离婚和职业业妇女的增多多，作为房地地产的开发商商和经营商应应对房屋的式式样做适当的的调整