某经济适用房开发项目可行性报告

目录HYPERLINK\l"_Toc199703263"第一章申报单位及项目概况1HYPERLINK\l"_Toc199703264"一、申报单位概况1HYPERLINK\l"_Toc199703265"1、申报项目1HYPERLINK\l"_Toc199703266"2、申报单位1HYPERLINK\l"_Toc199703267"3、单位概况1HYPERLINK\l"_Toc199703268"4、经营范围1HYPERLINK\l"_Toc199703269"5、公司简介1HYPERLINK\l"_Toc199703270"6、以往投资项目1HYPERLINK\l"_Toc199703271"二、项目概况1HYPERLINK\l"_Toc199703272"1、项目建设地点1HYPERLINK\l"_Toc199703273"2、项目建设规模及目标1HYPERLINK\l"_Toc199703274"3、经济指标3HYPERLINK\l"_Toc199703275"第二章建筑设计方案6HYPERLINK\l"_Toc199703276"一、建筑设计指导思想与原则6HYPERLINK\l"_Toc199703277"二、规划设计方案6HYPERLINK\l"_Toc199703278"三、建筑方案7HYPERLINK\l"_Toc199703279"1、建筑单体设计7HYPERLINK\l"_Toc199703280"2、辅助工程11HYPERLINK\l"_Toc199703281"四、结构方案11HYPERLINK\l"_Toc199703282"1、设计条件11HYPERLINK\l"_Toc199703283"2、结构选型12HYPERLINK\l"_Toc199703284"五、配套设施12HYPERLINK\l"_Toc199703285"1、给排水方案12HYPERLINK\l"_Toc199703286"2、暖通专业13HYPERLINK\l"_Toc199703287"3、电气专业14HYPERLINK\l"_Toc199703288"六、节能节水措施14HYPERLINK\l"_Toc199703289"1、节能措施14HYPERLINK\l"_Toc199703290"2、节水措施15HYPERLINK\l"_Toc199703291"第三章经济适用住房政策16HYPERLINK\l"_Toc199703292"一、政策16HYPERLINK\l"_Toc199703293"1、宏观政策分析16HYPERLINK\l"_Toc199703294"2、地方政策分析20HYPERLINK\l"_Toc199703295"二、战略规划23HYPERLINK\l"_Toc199703296"1、经济适用房的战略规划23HYPERLINK\l"_Toc199703297"2、***市经济适用房现状24HYPERLINK\l"_Toc199703298"三、市场分析25HYPERLINK\l"_Toc199703299"1、宏观住房市场分析25HYPERLINK\l"_Toc199703300"2、***市住房分析26HYPERLINK\l"_Toc199703301"3、开发企业分析27HYPERLINK\l"_Toc199703302"第四章项目选址及土地利用27HYPERLINK\l"_Toc199703303"一、项目选址27HYPERLINK\l"_Toc199703304"1、项目位置27HYPERLINK\l"_Toc199703305"2、项目周边环境28HYPERLINK\l"_Toc199703306"3、项目地质条件28HYPERLINK\l"_Toc199703307"二、用地方案28HYPERLINK\l"_Toc199703308"1、土地权属及占地面积28HYPERLINK\l"_Toc199703309"2、土地现状及相关规划28HYPERLINK\l"_Toc199703310"第五章征地拆迁29HYPERLINK\l"_Toc199703311"一、总述29HYPERLINK\l"_Toc199703312"二、拆迁原则29HYPERLINK\l"_Toc199703313"三、拆迁补偿原则30HYPERLINK\l"_Toc199703314"四、影响分析31HYPERLINK\l"_Toc199703315"第六章环境分析32HYPERLINK\l"_Toc199703316"一、自然环境32HYPERLINK\l"_Toc199703317"二、污染物分析32HYPERLINK\l"_Toc199703318"1、生活垃圾类别32HYPERLINK\l"_Toc199703319"2、生活污水33HYPERLINK\l"_Toc199703320"三、环境影响及措施33HYPERLINK\l"_Toc199703321"1、垃圾数量预测33HYPERLINK\l"_Toc199703322"2、垃圾处理33HYPERLINK\l"_Toc199703323"3、影响分析34HYPERLINK\l"_Toc199703324"第七章经济分析34HYPERLINK\l"_Toc199703325"一、投资估算34HYPERLINK\l"_Toc199703326"1、投资估算编制依据34HYPERLINK\l"_Toc199703327"2、建设投资估算35HYPERLINK\l"_Toc199703328"3、投资估算表36HYPERLINK\l"_Toc199703329"二、融资方案39HYPERLINK\l"_Toc199703330"1、概述39HYPERLINK\l"_Toc199703331"2、融资方案39HYPERLINK\l"_Toc199703332"三、财务评价40HYPERLINK\l"_Toc199703333"1、概述40HYPERLINK\l"_Toc199703334"2、评价依据41HYPERLINK\l"_Toc199703335"3、评价范围及评价方法41HYPERLINK\l"_Toc199703336"4、基础数据41HYPERLINK\l"_Toc199703337"5、年收入和营业税金及附加估算41HYPERLINK\l"_Toc199703338"6、成本费用估算42HYPERLINK\l"_Toc199703339"7、财务评价指标43HYPERLINK\l"_Toc199703340"第八章社会影响评价45HYPERLINK\l"_Toc199703341"一、适应性45HYPERLINK\l"_Toc199703342"二、社会影响及效益46HYPERLINK\l"_Toc199703343"1、宏观分析46HYPERLINK\l"_Toc199703344"2、***市经济适用房建设的社会影响和效益49HYPERLINK\l"_Toc199703345"第九章结论50第一章申报单位及项目概况一、申报单位概况1、申报项目***有限责任公司经济适用房开发项目2、申报单位***有限责任公司3、单位概况法定代表人：公司地址：公司注册资本：公司类型：4、经营范围5、公司简介6、以往投资项目二、项目概况1、项目建设地点***有限责任公司经济适用房开发项目位于***路南侧，其用地四至为：东、南均邻已建住宅楼；西邻区间道路；北邻***路。2、项目建设规模及目标2.1建设内容本项目的建设主要内容包括：（1）土建工程，分为住宅建筑和公建；（2）给排水工程；（3）电气工程；（4）暖通空调工程；消防工程；（5）室外配套工程及道路硬化、绿化等配套设施。详见下表1-1。建筑内容一览表表1-12.2项目目标经济适用房是我国进行房改过程中，为适应新的社会经济形势，由政府推出的新型房产种类，是适合于中低收入家庭承受能力，具有社会保障性质的商品房。经济适用住房的一个重要目标是优化房地产市场供应结构，平抑商品房价格的不合理上涨。其核心是解决约70%城镇中低收入居民的住房问题。因此本项目以经济、实用、美观为建设原则，定位于满足区域周边中低收入家庭对住房的需求。该区将按照现代居住生活模式建设具有优美的居住环境、完善的配套服务设施、丰富的地域文化内涵的新型居住区。规划中力求环境效益、社会效益、经济效益达到有机统一。通过规划设计，创造出环境优美的住宅小区。本项目的实施，推动了***市住房体制的改革和转轨，使住房分配平稳地告别旧体制和迈向新体制，有利于使更多中低收入市民实现买得起房、住得起房的目标，解决了周边部分***市民住房困难的问题。3、经济指标3.1概况本项目总投资9456.69万元；其中建设投资9456.69万元，没有流动资金。根据《***市经济适用住房建设管理办法》（同政发[2004]121号）规定，本项目城市基础设施配套费、城市水增容、城市消防设施配套费、防空地下室异地建设费等减半，此四项减免共计302.91万元。资金筹措：企业自有资金4456.69万元；银行贷款5000万元，均用于建设投资。年均利润总额为197.62元，年均所得税65.21万元，年均税后利润132.41万元。3.2主要经济技术指标项目的主要经济指标包含建筑指标和经济指标（见表1-2）。主要经济技术指标一览表表1-2第二章建筑设计方案一、建筑设计指导思想与原则政府有关经济适用房建设计划中曾明确指出，“经济适用住房是具有保障性质的政策性住房，是解决中等偏下收入家庭住房的重要途径”。其目标群体被明确集中于“中等偏下及低收入家庭”，即仅包括全社会家庭总数70%的群体。本项目结合城市总体规划及项目功能定位，从城市设计的角度出发，根据不同功能使用要求，总体布局力求简洁、明确，交通顺畅，方便高效，各组成部分形成有机的建筑整体。本项目的设计思想有以下几个方面为指导原则：（1）尽可能的满足中低收入家庭的住房需求。以中小户型为主。充分考虑全市居民的收入水平，以解决全市中低收入群众的住房问题，构建社会主义和谐社会。（2）尊重地方文化和塑造社区文化，充分考虑该地区和周围环境特点，体现时代特色和地域城市风貌。（3）规划与住宅设计处理好建筑及绿地、树木的关系，注重利用自然资源和条件，并减少对生态的影响，实现资源与环境的可持续发展。（5）重视人际交流，合理组织室外步行和活动场地，进一步提高室外公共设施水平。二、规划设计方案用地使用强度：1、容积率：7.39；2、建筑密度：40.23%，；绿化：居住用地内绿地率约为34.30%。建筑规模：总建筑面积为52474平方米，其中住宅51408万平方米；公建840.50平方米；沿街底商225.50平方米。建筑间距：建筑间距应符合相关规范及规章的要求。建筑物退道路红线的距离：道路交叉口周围的建筑物后退道路红线距离；自道路红线折点起70米范围内，临其所有建筑退道路红线不得小于20米。消防要求：要保证有符合消防规范的消防通道。道路及出入口设置：地块内部主要道路建筑控制线的宽度不小于15米。配套要求：应按《城市居住区规划设计规范》配套相适应的公共设施及市政设施。三、建筑方案1、建筑单体设计1）住宅单体（1）套型多样结合现代住宅的特点，结合***市居民的居住水准及现代生活需求，在规划中提供适应不同需要的多种套型住宅，形式各异。（2）创造良好的居住环境为适应当地的气候特点，住宅布置成南北向，进深控制在14.5m左右，起居室、卧室厨房有自然采光，房内空气南北对流，起居室以朝南居多，并且每户至少有一个卧室朝南。（3）合理分配户内各功能空间的面积，适当扩大起居室的面积，卫生间分室布置，在有限的面积指标下，做到面积有限功能全，合理组织和布置各功能行为空间，达到“食寝分离”、“居寝分离”、“公私分离”，形成动区与静区，以提高居住的舒适性。100M2户型：eq\o\ac(○,1)有两个主卧室朝阳,餐厅、厨房、小卧三个房间通过餐厅相连,既方便联系,又减少客厅开门数量,便于客厅摆放家具。eq\o\ac(○,2)除卫生间、餐厅间接采光外,其余房间均对外有直接采光通风。eq\o\ac(○,3)没有明显的过厅,将走道隐含在客厅或餐厅中,扩大了客厅及餐厅的视觉效果。eq\o\ac(○,4)走进客厅,对面有一片完整的墙面,便于住户装饰。eq\o\ac(○,5)卫生间门隐藏于进门处,改善了客厅的景观效果。eq\o\ac(○,6)功能齐全、空间组合紧凑、合理、简洁,满足住户所需大厅小卧之心理需求。85M2户型：①入户设有过渡空间间，以便住户户在此放置衣衣帽架、鞋柜柜、雨具等，出出入时更衣，换换鞋、整装，使使室内更为整整洁。②起居室与过渡空间间紧密相联，便便于客人出入入。以起居室室为中心，合合理组织户内内交通，起居居室多为朝南南，并具有良良好的自然采采光和通风条条件。③厨房设计模块化，为为成套厨房家家具进入厨房房提供条件。厨厨房与就餐空空间相连，并并采用轻质(玻璃隔断等)隔断、推拉拉门分隔，两两个空间既有有分隔又有联联系，互相渗渗透、延续，使使用便捷。④卫生间尽可能做到到自然采光与与通风，洗脸脸盆设在前室室；管道集中中，节约投资资。⑤卧室的布置，做到到“动静分区”，使卧室具具有较强的私私密性。每户户至少有一个个朝南的卧室室。⑥把就餐从起居室内内分离出来，使使用更为方便便。⑦每户设有朝南的阳阳台，适当增增加进深，形形成空中花园园，并考虑花花盆的安全搁搁置，以利于于垂直绿化，美美化环境。北北向结合厨房房设计生活阳阳台，洗衣机机直接放在阳阳台，便于使使用。66及72M2户型：①客厅的轴线尺寸为为3.9m×6.0m和4.5m×6.0m，使使用面积分别别为21m2和24.8mm2,客厅内设两两个门,一个门对外外与门厅相连连,另一个门对对内通过走廊廊与卧室、卫卫生间、餐厅厅、厨房相连连。会客时,将内门关上上不影响家人人在卧室、卫卫生间、厨房房的活动。各各套型对客厅厅开门较少,厅内都有较较完整的整体体墙面,利于家具布布置,平面利用率率高。②大卧室设置在南向向,小卧室设置置在北侧,并通过走廊廊与客厅、餐餐厅、卫生间间相联系,通风采光良良好。静闹环环境截然分开开,可保证卧室室安静与私密密性的要求,不会因为会会客、看电视视影响休息和和子女学习等等。卧室的使使用面积分别别为13.222m2和11.388m2,均能满足睡睡眠、学习和和休息的需要要。③进户入口设门厅11.8m×1.5m,使用面积为为2.21mm2。门厅是人人们从室外进进入室内的缓缓冲空间,这项设计将将门厅从以往往的客厅中独独立出来,可增强室内内空间的私密密性,并能遮挡由由楼梯间传来来的噪声和视视线。在门厅厅中设置鞋柜柜、壁柜,为居住者提提供换鞋的空空间,克服了进户户直接入客厅厅污染室内环环境的缺陷。门门厅对保温、防防寒都起到一一定的作用。④在设计上将厨房、餐餐厅与客厅及及卧室等房间间隔开,形成一个封封闭的空间,阻挡了厨房房中的油烟及及气味的进入入。使用面积积分别为100.73m22和13.688m2,满足小康住住宅要求。⑤卫生间使用面积为为4.50mm2,内设1.8mm长浴盆、淋淋浴器、坐便便器、毛巾杆杆、手纸盒等等。设置地漏漏以冲洗地面面。地漏应采采用高水封地地漏,有效地解决决下水道返臭臭、逆水问题题,并使流水通通畅便于清理理,易于检修。卫卫生间内采用用活动式隔断断将浴厕合理理分隔成两部部分,减少干扰。⑥充分利用阳台扩展展户外空间,完善阳台休休息环境。南南阳台(即生活阳台)挑出1.5mm作为客厅的的延伸,将阳台门做做成落地式平平开玻璃门,增加客厅采采光面积,阳台内可设设置躺椅、运运动健身器材材等。北阳台台(即服务阳台)可设储藏设设施、晒衣架架等,以减少室内内家具的充满满度,使室内更整整洁、舒适。（4）注重经济性，设设计力求做到到节地、节能能、节材，提提高综合经济济效益。（5）新建户型统计 户型统计表2-12）沿街商业建筑单单体商业建筑主要在小小区西面沿街街布置，商业业建筑面积为为225.550平方米，既为为居民提供便便捷的生活条条件，又为城城市增添了的的商业气息。2、辅助工程1）绿化景观规划本项目强调绿化围围合建筑理念念，在小区内内每个楼栋间间都被绿地包包围，小区中中心绿化形成成绿带，向内内渗透与各组组团绿地相连连，向外扩展展与城市道路路绿化带相连连，使得整个个绿化系统形形成网状结构构，创造优良良的生活与休休闲环境。小小区沿贯通小小区内部的主主干道形成中中心绿化景观观带，极大的的丰富了小区区的空间关系系。2）交通组织住宅区共设有两个个主要出入口口，其中一个个位于西面，一一个位于北面面。小区内部部设有一条东东西方向的主主干道，并设设置与主干道道相互联通的的通向各楼栋栋间的副通道道。住宅区沿沿内部小区主主干道设置步步行景观节点点，为居民提提供散步、锻锻炼场所。3）其它配套设施垃圾转运站布置在在小区西南侧侧较隐蔽处。物物业管理位于于小区东南侧侧靠近中心公公园处，并布布置传达室，负负责报刊、门门卫、小卖部部、牛奶供应应等。其他设设备用房结合合商业及物业业管理用房统统一安排。四、结构方案1、设计条件(1)抗震等级：：本项目按抗抗震设防列度度7度设防；耐火火等级为II级；(2)主要设计使使用荷载：楼楼面活荷载2.0KKN/㎡屋屋面活荷载0.5KKN/㎡标标准风压0.555KN/㎡㎡标标准雪压0.225KN/㎡㎡2、结构选型拟建小区主要分为为高层住宅建建筑、商业建建筑、集中公公共建筑。结结构形式如下下：（1）高层住宅结构形形式：钢筋混混凝土结构；；主体混凝土土强度等级均均采用C30。基础混凝凝土强度等级级采用C30；基础垫层层采用C15。钢筋：HPB2335及HRB4000。（2）商业结构形式：：钢筋混凝土土结构；主体体混凝土强度度等级均采用用C30。基础混凝凝土强度等级级采用C30；基础垫层层采用C15。钢筋：HPB2335及HRB4000。（3）集中公建结构形形式：砖混结结构。五、配套设施1、给排水方案（1）设计内容：室内内外给排水及及消防用水设设计。（2）系统方案A、室外给水系统水源由城市供水管管网，经小区区配套给水管管网提供，消消防水系统与与生活给水分分开独立设置置，分别设置置室外消防水水和室内消防防水系统，管管网环状布置置。室外设置置500m3消防水池一一座，可以满满足消防用水水量。本项目目设消防专用用水泵二台保保证消防用水水压力。B、室外排水系统生活污水经室外化化粪池处理进进入城市下水水管网。雨水有组织排入城城市雨水管网网。C、室内生活给排水水系统生活冷水采用上行行下给垂直供供水方式。卫卫生间设集中中给水、排水水系统。采用单立管排水系系统，有组织织排入污水管管道，排水管管应采用PVC管。水压满足最不利点点自由水头22.0米，水质为一一般生活用水水。D、室内消火栓系统统室内消火栓设计流流量为20LL/S，火灾延续续时间2h，水压满足足最不利点消消火栓充实水水柱10M。2、暖通专业（1）采暖规划概况本区设一个冬季采采暖热力站向向小区内各建建筑供暖。（2）采暖设计本工程采暖热源由由换热站提供供95／70℃热水。楼内采暖均为分户户计量，采用用一户一表制制，采暖系统统形式采用单单管水平串联联跨越式系统统。散热器采采暖，采暖设设计参数：冬季室外采暖设计计计算温度：：-12℃冬季室外平均风速速：2.8MM/S（3）按《高层民用建建筑设计防火火规范》设置置防排烟设备备。3、电气专业（1）本设计包括建设设红线内的以以下内容:10／0.4kV变配电系统统；照明系统统；防雷保护护、安全措施施及接地系统统；电话系统统；宽带系统统；有线电视视系统；对讲讲系统；消防防系统。（2）照明系统：电源源由配电室引引出低压220／380V交流聚氯乙乙烯电缆直埋埋引至各楼电电缆连接柜。本本项目建筑按按三类防雷的的建筑物设计计防雷系统，在在屋顶设置避避雷带。（3）电话宽带系统：：各楼独立设设置电话宽带带网络交接箱箱。（4）有线电视系统：：各楼独立设设置电视信号号放大箱。（5）对讲系统：各住住宅单元均设设有对讲系统统，通过总线线连接至本楼楼对讲主机。（6）消防系统：高层层住宅及大型型公共建筑根根据国家规范范要求设置火火灾自动报警警系统和消防防联动控制系系统；火灾应应急广播系统统；消防专用用电话系统；；应急照明控控制及消防系系统接地。六、节能节水措施施1、节能措施（1）设计依据国家颁布实施的现现行有关节能能和合理利用用能源的规定定及标准。各相关专业提供的的有关技术资资料。（2）节能措施建筑物的墙壁结构构设保温隔热热性能，如外外墙、屋顶、地地板传热系数数数值和门窗窗密封性能都都按国家规定定指标进行设设计。建筑物内外抹面，保保温层严格计计算，做到室室内不出现结结露滴水，门门窗严密。室外供热管网采用用地沟敷设，并并加保温层，保保温层厚度严严格计算。采采暖供热系统统，严格按设设计负荷设置置，不得扩大大负荷，设置置计量仪表严严格控制。供电系统均采用合合理输送工艺艺，尽可能降降低途中损耗耗，充分利用用自然条件，白白天各主要房房间及大面积积场所利用自自然通风和自自然采光；采采用高效节能能灯并组合分分区控制；在在建筑物走道道及楼梯间、卫卫生间采用声声控开关，以以达到节约用用电的效果。设备部分选用节能能产品。2、节水措施（1）施工过程中采用用高效节水型型新工艺、新新技术、新设设备、新材料料。（2）供水系统采取防防渗、防漏措措施，降低水水资源无效消消耗，提高水水资源利用率率。（3）选用节水型，质质量可靠的卫卫生洁具。（4）按规定安装各级级水表，以控控制用水量。（5）水池、水箱采取取防水质恶化化的措施。第三章经济济适用住房政政策一、政策1、宏观政策分析经济适用房是我国国住房体制改改革的阶段性性产物，在其其产生之时就就被赋予了住住房供应体系系的主体地位位。经济适应应房政策推出出几年来，在在中央有关部部门的积极推推动下，各地地采取了多种种形式，组织织经济适用房房建设，但进进展情况却大大有不同。随随着经济的发发展、体制改改革的深入和和住房市场的的变化，对经经济适用房的的认识也在深深化。在我国国经济改革初初期，中央就就针对城镇居居民住房难问问题提出了允允许居民自建建住房及有关关商品化改革革设想。不过过，在当时的的情况下，由由于经济发展展水平、居民民收入水平及及承受能力、经经济体制改革革的进程安排排等方面的制制约，住房体体制一时还不不具备商品化化、市场化的的条件。19991年6月，国务院院在《关于继继续积极稳妥妥地进行城镇镇住房制度改改革的通知》（国国发〔19991〕30号文件）中中提出：“大力发展经经济实用的商商品房，优先先解决无房户户和住房困难难户的住房问问题”。到19977、1998年房房改的关键时时刻，国家意意识到在当时时的情况下，难难以实施房产产的完全市场场化。市场上上的商品房价价格与工薪阶阶层为主的中中低收入者的的经济承受力力差距较大。强强行推行房产产市场化，必必会产生负面面效应，于是是经济适用房房在19988年适时推出出。经济适用用房建设工程程由政府主导导，通过采取取统一划拨土土地、统一规规划、免收多多项费用、限限制利润率等等一系列措施施来降低成本本。严格地讲讲，经济适用用房并非完全全意义上的商商品房，具有有半福利房、半半商品房、半半计划体制、半半市场体制的的性质。其经经济性指其价价格相对于完完全意义上的的商品房价格格，能适应中中低收入家庭庭（主要是工工薪阶层）的的经济承受能能力。经济适用房制度是是伴随着我国国住房制度改改革进程而产产生和发展的的。1994年，《国务务院关于深化化城镇住房制制度改革的决决定》把“建立以中低低收入家庭为为对象，具有有社会保障性性质的经济适适用住房供应应体系”列为我国城城镇住房制度度改革的一项项基本内容和和任务。1998年，《国务务院关于进一一步深化城镇镇住房制度改改革、加快住住房建设的通通知》更明确确提出深化城城镇住房制度度改革的重要要目标之一是是“建立和完善善以经济适用用住房为主的的多层次城镇镇住房供应体体系”。经济适用房制度的的基本性质与与我国城镇住住房制度改革革的基本目标标密切相关。我我国城镇住房房制度改革的的基本任务和和目标是:停止福利性性的实物住房房分配制度，实实现住房商品品化和市场化化，建立与社社会主义市场场经济体制及及我国国情相相适应的城镇镇住房新制度度，以不断满满足城镇居民民的住房消费费需求。这决决定了经济适适用房制度从从产生之日起起就具备双重重属性:一方面，经经济适用房是是商品房，是是房地产市场场供应体系的的重要组成部部分；另一方方面，经济适适用房是社会会保障性住房房，是现阶段段我国社会住住房保障体系系的重要组成成部分或重要要形式之一。经济适用房的双重重属性充分体体现在国家关关于经济适用用房建设与管管理的一系列列重要文件中中。1998年，建设部部《关于大力力发展经济适适用房的若干干意见》指出出:发展经济适适用住房的目目的是为了建建立适应社会会主义市场经经济体制和我我国国情的住住房供应体系系，加快住房房建设，促使使住宅业成为为新的经济增增长点，不断断地满足中低低收入家庭日日益增长的住住房需求。2003年，《国务务院关于促进进房地产市场场持续健康发发展的通知》指指出，“经济适用住住房是具有保保障性质的政政策性商品住住房”。2004年，建设部部、国家发改改委、国土资资源部、中国国人民银行联联合发布的《经经济适用住房房管理办法》第第二条给经济济适用房下了了更为具体完完整的定义，“经济适用房房，是指政府府提供政策优优惠，限定建建设标准、供供应对象和销销售价格，具具有保障性质质的政策性商商品住房”。坚持经济济适用房商品品性与保障性性相统一的基基本性质和内内在本质，符符合现代市场场经济和房地地产业发展的的客观规律，是是经济适用房房建设在理论论与实践的杰杰出创造和重重大贡献。2005年3月226日，国务院向向各个省市、自自治区印发了了《国务院办办公厅关于切切实稳定住房房价格的通知知》，具体内内容：（一）高高度重视稳定定住房价格；；（二）切实实负起稳定住住房价格的责责任：房价提提高到政治高高度，建立政政府负责制，省省政府负总责责，对住房价价格上涨过快快，控制不力力，要追究有有关责任人责责任；（三）大大力调整住房房供应结构，调调整用地供应应结构，增加加普通商品房房和经济住房房土地供应，并并督促建设；；（四）严格控控制被动性住住房需求，主主要是控制拆拆迁数量；（五）正确引导居居民合理消费费需求；（六）全面监测房房地产市场运运行；（七）积极贯彻调调控住房供求求的各项政策策措施；（八）认真组织对对稳定住房价价格工作的督督促检查。

2005年4月27日，国务院常务务会议中再次次提出要进一一步加强房地地产市场宏观观调控，并提提出八项措施施引导和调控控房地产市场场：（一）强化规划调调控，改善商商品房结构；；（二）加大土地供供应调控力度度，严格土地地管理；（三三）加强对普普通商品住房房和经济适用用住房价格的的调控，保证证中低价位、中中小户型住房房的有效供应应；（四）完善善城镇廉租住住房制度，保保障最低收入入家庭基本住住房需求；（五五）运用税收收等经济手段段调控房地产产市场，特别别要加大对房房地产交易行行为的调节力力度；（六）加强强金融监管；；（七）切实实整顿和规范范市场秩序；；（八）加强强市场监测，完完善市场信息息披露制度。2006年5月117日，建设部、发发改委等九部部委联合下发发了《关于调调整住房供应应结构稳定住住房价格的意意见》，文件件明确要求：：（一）切实调调整住房供应应结构。重点点发展中低价价位、中小套套型普通商品品住房、经济济适用住房和和廉租住房。各各地都要制定定和实施住房房建设规划，对对新建住房结结构提出具体体比例要求。(二)进一步发挥挥税收、信贷贷、土地政策策的调节作用用。严格执行行住房开发、销销售有关政策策，完善住房房转让环节税税收政策，有有区别地适度度调整信贷政政策，引导和和调节住房需需求。科学确确定房地产开开发土地供应应规模，加强强土地使用监监管，制止囤囤积土地行为为。(三)合理控制城城市房屋拆迁迁规模和进度度，减缓被动动性住房需求求过快增长。(四)进一步整顿顿和规范房地地产市场秩序序。加强房地地产开发建设设全过程监管管，制止擅自自变更项目、违违规交易、囤囤积房源和哄哄抬房价行为为。(五)加快城镇廉廉租住房制度度建设，规范范发展经济适适用住房，积积极发展住房房二级市场和和租赁市场，有有步骤地解决决低收入家庭庭的住房困难难。(六)完善房地产产统计和信息息披露制度，增增强房地产市市场信息透明明度，全面、及及时、准确地地发布市场供供求信息，坚坚持正确的舆舆论导向。该《意见》明确提提出，各地要要根据总量与与项目相结合合的原则，充充分考虑城镇镇中低收入居居民家庭生活活对交通等设设施条件的需需求，合理安安排普通商品品住房的区位位布局，统筹筹落实住房供供应结构比例例要求。并规规定：自20006年6月1日起，各城市(含县城)年度(从6月1日起计算)新审批、新新开工的商品品住房总面积积中，套型建建筑面积90平方米以下住住房(含经济适用用住房)面积所占比比重，必须达达到70%以上。同时时明确了套型型建筑面积的的概念，“套型建筑面面积是指单套套住房的建筑筑面积，由套套内建筑面积积和分摊的共共有建筑面积积组成。”2、地方政策分析2006年****省经济适用用房施工面积积307.6万平方米，同同比增长19.3%，新开工面面积185万平方米，同同比增长12.8%，竣工面积99.3万平方米，同同比增长0.2%。与全国和和中部六省相相比，****省经济适用用房建设发展展缓慢。2006年，***省经济济适用房开发发投资总量居居全国第16位，居中部部六省第4位；增速居居全国第20位，居中部部六省第5位；占全国国经济适用房房投资总量的的2.44%，占中部六六省经济适用用房投资总量量的14.4%。同时经济济适用房的开开发投资在各各市之间的发发展也并不平平衡。在全省省11个市中，经经济适用房开开发投资比上上年增长有4个市，分别别是吕梁市、阳阳泉市、朔州州市、****市；而其他7个市则都有有所下降。自1998年以来，****省紧紧抓抓住国家扩大大内需，加快快住宅建设的的机遇，以经经济适用住房房建设为重点点，以改善城城镇居民住房房条件为目标标，大力发展展住宅与房地地产业，拉动动了全省经济济增长。全省住宅建设稳步步发展，居住住水平明显提提高。（1）住宅建设规模迅迅速扩大，城城镇居民居住住条件明显改改善。全省城城镇人均居住住面积由“八五”期末的8.2平方米提高到2001年的10.5平方米，达到到了全国平均均水平。经济济适用住房建建设发展迅速速，廉租住房房开始启动。1998年启动了廉廉租住房试点点。（2）住宅小区规划水水平和建设质质量稳步提高高。1998年以来，全全省建成5万平方米以上上住宅小区77个，其中一一批住宅小区区规划设计比比较好、工程程质量比较高高、居住环境境比较优美。（3）小区物业管理逐逐步规范。到到2001年，全省住住宅物业管理理覆盖率达到到31％，全社会会房屋建筑物物业管理覆盖盖率达到25％。（4）旧城改造稳步推推进。****市注重回迁迁住宅使用功功能和工程质质量，赢得了了拆迁户的赞赞誉。（5）开发企业素质不不断提高。全全省共有房地地产开发企业业651家，其中一一级企业1家，二级企企业37家，净资产产在5000万元以上的的企业11家，超过1亿元的企业4家。房地产产企业规模小小、投资少，竞竞争力不强的的状况有所扭扭转，一些大大型企业集团团直接投资兴兴办房地产企企业，促进了了产业资本规规模扩大和企企业经营者素素质的提高，企企业经营方式式发生了很大大变化。企业业市场准入和和清出制度逐逐步建立。几几年来，房地地产开发企业业整体素质不不断提高。2005年底，****省物价价局公布了全全省11个市的经济济适用住房指指导价格，并并于12月1日起执行。经经济适用房价价格属于政府府定价或政府府指导价，****省公布布经济适用房房价格，就是是要规范市场场。如果超过过***省物价价局规定的各各市指导价格格的，必须报报***省物价价局批准。如如果未经批准准，销售企业业擅自突破****省规定定指导价格销销售经济适用用房，或者不不按明码标价价公示房价，价价格主管部门门将依法进行行查处。经济适用住房是面面向城镇中低低收入家庭的的具有保障性性质的政策性性商品住房，其其建设用地实实行行政划拨拨方式供应。为为确保经济适适用住房用地地，2004年９月１日日起，****市正式实施施的《****市经济适用用住房建设管管理办法》明明确规定，政政府国土部门门依据经济适适用住房年度度计划在土地地利用年度计计划中优先安安排，而且其其建设和经营营中的行政事事业性收费减减半征收，按按规定应收取取经营服务性性费用的按低低限收取，小小区外基础设设施费用由政政府承担。在此基础上，经济济适用房坚持持保本微利的的原则，实行行政府指导价价，基准价格格由开发成本本、税金和利利润三部分构构成，利润不不得超过３％％。为确保开开发建设单位位权益，所有有涉及经济适适用住房的建建设性收费全全部实行交费费登记卡制度度，任何单位位不得以押金金、保证金等等名义变相收收取费用。经济适用住房以中中小户型为主主，严格控制制大户型。按按照办法规定定，建筑面积积90平方米以下的的中小户型不不得低于70％，建筑面面积100～120平方米的中中户型不得超超过20％，建筑面面积120～140平方米的大大户型不得超超过10％。不符合合规定户型面面积和户型比比例的经济适适用住房项目目，不予批准准开发建设，规规划部门不予予核发《建设设工程规划许许可证》，建建设主管部门门不予核发《建建筑工程施工工许可证》。“十五”期间，***市出出台了一系列列房地产法规规及部门规章章，有《****市住房分分配货币化实实施办法》、《***市城市房屋拆迁补偿安置暂行办法》、《***市经济适用住房建设管理办法》、《***市直管公房平房出售办法》、《***市城镇最低收入家庭廉租住房管理试行办法》、《***市住宅共用部位、共用设备项维修资金管理办法》等。进入法律程序准备出台的法规、规章有《***市城市房屋拆迁实施细则》、《***市城市危险房屋管理实施细则》、《***市住宅小区物业管理条例（修改）》等。二、战略规划1、经济适用房的战战略规划经济适用房作为我我国住房市场场的重要组成成部分，肩负负着保障百姓姓住房的重任任，其地位无无可取代。我我国19988年实行房改改停止了福利利分房。使房房改后参加工工作及以前未未取得福利房房的职工，还还有城镇化后后的广大务工工人员，未享享受住房保障障制度的待遇遇，如今政府府开发微利商商品房，并走走市场化运作作道路，无疑疑是对广大中中低入者的有有力帮助。经经济适用房不不是完全意义义上的福利房房，是微利商商品房(利润不高于3%)，政策方面面主要是减免免土地出让金金和50%的报建税费费，其余的全全按市场运作作。经济适用住房建设设要坚持统一一规划、合理理布局、综合合开发配套建建设的原则。对对绝大多数老老百姓来说，住住房是最大的的耐用消费品品，也是使用用频率最高、使使用时间最长长的消费品。对对这样的消费费品，一定要要从其建造开开始，就要精精心规划、精精心设计，既既要考虑眼前前的利益，也也要考虑长远远利益。新的的住房制度改改革方案出台台后，住房消消费由原来实实物分配逐步步改变为货币币分配，居民民自己掏钱买买房，必然重重视住宅小区区的规划、设设计工作。尤尤其是经济适适用住房，为为了降低建设设成本缩短建建设周期，很很容易忽视规规划设计这个个重要环节。只只有高水平的的规划和设计计，才能有高高质量的小区区和住宅，进进而实现住宅宅的居住性、安安全性、耐久久性、舒适性性、适应性和和经济性的良良好结合，从从而真正做到到既经济又适适用。同时保保证开发商建建设经济适用用住房的微利利性。这就要要求开发商具具有较高的施施工管理水平平，这样才能能在高质量完完成任务的情情况下，创造造利润，不致致使企业亏本本。2、***市经济适用用房现状经济适用住房因其其是面向城镇镇中低收入家家庭的具有保保障性质的政政策性商品住住房，备受广广大***市民青青睐。在***市，经经济适用房的的前身为****市的安居居工程，1998年后国家统统一转为经济济适用房。2000年***市经济济适用房申报报量出现一个个小高峰，达达到100万平方米，近近几年相对申申报量减少。目目前***推出的的北辰花园、都都市旺角、交交通苑等经济济适用房销售售都比较乐观观，但经济适适用房的总量量明显不足，难难以满足市民民需求。在实实际开发中也也存在诸多困困难，房价也也难以降下来来。2005年底，省物物价局为全省省11个地市制定定了经济适用用房限价，****市的标标准为多层楼楼盘不超过1300元／平方米米，高层不超超过1700元／平方米米。如果超过过限价，开发发商须向省物物价局申诉批批复。在经济适用住房建建设上，****市在全省省率先实行了了项目招投标标制度，并在在资金运作上上大胆创新，采采用房改资金金、民营资金金及国有资金金相结合的方方式。20004年9月1日开始实施的的《***市经济济适用住房建建设管理办法法》，更标志志着经济适用用住房建设和和管理走上了了规范化、法法制化的轨道道。随着20004年***市最大大的经济适用用房项目———北辰花园的的启动，经济济适用房建设设又进入了一一个新的高潮潮。2005年***市开工工建设39..88万平方方米的经济适适用房，随着着2006年新的经济济适用房建成成出售，让更更多的中低收收入家庭实现现提升居住水水平的愿望。三、市场分析1、宏观住房市场分分析2006我国房地地产业仍将保保持健康、快快速的良好发发展势头；（1）房地产业业作为国民经经济支柱产业业的地位不会会动摇随着社社会经济的快快速发展，房房地产业已经经成为国民经经济的支柱产产业。（2）城市化进进程的加快为为房地产业的的健康发展提提供了必要条条件。（3）城市居民民的改善型住住房需求将为为房地产业的的健康发展提提供充足的空空间。（4）房地产业业的健康发展展有利于我国国经济结构的的优化。房地地产业的关联联度强，带动动系数大，对对国民经济的的贡献度高。我国房地产业作为为国民经济的的支柱产业，因因其产业相关关度高，带动动性强，与金金融业和人民民生活联系密密切，发展态态势关系到整整个国民经济济的稳定发展展和金融安全全。与此相对对应的是房地地产业作为周周期性消费品品，又具有其其固有的波动动较大和变化化多端的自身身特征，所以以政府通过宏宏观调控政策策来平抑或减减缓房地产周周期波动带来来的不利影响响，把防止供供求关系过大大波动作为衡衡量宏观调控控各项政策措措施是否落到到实处的主要要标准。我国国房地产业经经过五年的快快速发展和一一年的宏观调调控，进入22006年的的房地产市场场和房地产企企业的整体主主客观环境要要好于市场原原来的预期，加加上资本市场场的日益复苏苏，人民币进进入升值周期期和我国经济济的持续、健健康和快速的的发展，房地地产市场的预预期开始回暖暖。20066年金融市场场将全面开放放，未来房地地产市场除了了传统的银行行资金外，境境外基金多渠渠道进军内地地楼市，外资资银行、外来来资金必将成成为中国房地地产业新的力力量。20007年国家将将继续加大对对中小户型、中中低价位商品品房、经济适适用房和廉租租房的土地供供应。房地产市场的未来来发展趋势将将表现为:（1）房地产业业的市场化进进程将进一步步加快。（2）房地产市市场的竞争将将更加注重品品牌与品质。（3）房地产中介市场发育将逐步成熟。（4）房地产的产业化水平将进一步提高。2、***市住房分析析两年来，***市市房地产业的的开发进入了了蓬勃发展的的“黄金时代”。如果说“十五”初期，人们们对住宅的要要求还大多数数局限在有楼楼房住就不错错了；那么此此时，体现“以人为本，追追求绿色”的理念已深深入人心。御御馨花都、龙龙园、绿洲等等楼盘的建设设，不仅表明明***楼市开开始向高质量量、高品位的的住宅迈进，而而且房地产业业民营经济挑挑大梁的事实实已经形成。“十五”期间，****市住房产产业的快速发发展，使全市市城镇人均住住房建筑面积积由20011年的18.774平方米增增加到20005年的21平方米，形形成了商品房房、廉租房、经经济适用住房房多层次的住住房供应和保保障体系。通过对10个商品品房建设项目目的测算，2002年、2003年和2004年***市商品品房住宅成本本平均值分别别为1150元/平方米、1243元/平方米和1547元/平方米，平平均每年递增增16.255%。推动成本本增长的主要要因素是土地地及拆迁费用用、建筑安装装费、基础设设施配套费和和公共设施配配套费。其中中，土地及拆拆迁费用三年年依次为250元/平方米、274元/平方米和434元/平方米，分分别占开发成成本的21.7%、22.1%和28.1%，平均每年年递增24.7%；建筑安装装费三年分别别为552元/平方米、558元/平方米和614元/平方米，平平均每年递增增5.3%，其中，2003年比上年增增长1.1%，2004年比上年增增长10.1%；基础设施施配套费和公公共设施配套套费每年也分分别递增13%和27%。3、开发企业分析目前***市具有有房地产开发发企业将近130家左右，其其中具有壹级级开发资质的的有一家，具具有贰级开发发资质的有五五家，具有叁叁级开发资质质的有三十家家，具有肆级级开发资质的的六十五家。本项目开发企业****有限责责任公司为肆肆级开发资质质，其主要业业务**。第四章项目目选址及土地地利用一、项目选址1、项目位置该经济适用房开发发项目位于****路南侧侧，东、南均均邻已建住宅宅楼；西邻区区间道路；北北邻***路。2、项目周边环境本项目建成后交通通较为便利。项项目周边无标标志性或特殊殊建筑。本项项目将与周边边环境已有建建筑物协调一一致，且道路路绿化合理均均衡，满足城城市规划要求求。3、项目地质条件3.1工程地质3.2水文地质条条件二、用地方案1、土地权属及占地地面积本项目建设用地为为**********有限责责任公司原划划拨国有土地地。该地块位位于***路南侧侧，总用地面面积约为71100平方米，合10.65亩，并已通通过了****市国土资源源局的项目预预审批复。2、土地现状及相关关规划2.1土地利用现现状该项目总用地面积积为71000平方米，其上附着四四栋三层的住宅楼，共有住户户306户。该该项目的建设设将对以上房房产进行拆迁迁补偿。2.2规划***市为了城市市的发展和社社会的繁荣稳稳定，将该地地块划为城市市规划用地，为为居住用地，用用于居民住房房建设，以满满足***市广大大中低收入家家庭的住房需需求。2.3合理性本项目对该地块的的开发利用合合理，符合国国家供地政策策，项目选址址符合****市城市土地地利用总体规规划及城市发发展规划，占占地规模合理理，符合国家家相关标准。第五章征地地拆迁一、总述本项目将严格遵守《城城市房屋拆迁迁管理条例》，对对拆迁户给予予相应的补偿偿、安置。在在城市规划区区内国有土地地上实施房屋屋拆迁，并对对被拆迁人补补偿、安置的的。本项目房房屋拆迁符合合城市规划，有有利于城市旧旧区改造和生生态环境改善善，保护文物物古迹。二、拆迁原则1、拆迁房屋取得房房屋拆迁许可可证后，实施施拆迁。2、办理存款业务的的金融机构出出具的拆迁补补偿安置资金金证明。3、在房屋拆迁许可可证确定的拆拆迁范围和拆拆迁期限内，实实施房屋拆迁迁。需要延长长拆迁期限的的，在拆迁期期限届满15日前，向房房屋拆迁管理理部门提出延延期拆迁申请请。4、本项目自行拆迁迁，或委托具具有拆迁资格格的单位实施施拆迁。5、委托拆迁时，向向被委托的拆拆迁单位出具具委托书，并并订立拆迁委委托合同。并并自拆迁委托托合同订立之之日起15日内，将拆拆迁委托合同同报房屋拆迁迁管理部门备备案。6、本项目与被拆迁迁人就补偿方方式和补偿金金额、安置用用房面积和安安置地点、搬搬迁期限、搬搬迁过渡方式式和过渡期限限等事项，订订立拆迁补偿偿安置协议。7、本项目实施房屋屋拆迁的补偿偿安置资金全全部用于房屋屋拆迁的补偿偿安置，不挪挪做他用。三、拆迁补偿原则则拆迁补偿，是拆迁迁工作的主要要内容，其涉涉及到双方利利益，既要考考虑到建设项项目的投资和和国家建设的的发展，又要要考虑被拆迁迁单位以及人人们生产生活活水平，力求求做到各方利利益兼顾的原原则。1、拆除违章建筑和超超过批准期限限的临时建筑筑，不予补偿偿；拆除未超超过批准期限限的临时建筑筑，给予适当当补偿。2、拆迁补偿的方式式可以实行货货币补偿，也也可以实行房房屋产权调换换。3、货币补偿的金额额，根据被拆拆迁房屋的区区位、用途、建建筑面积等因因素，以房地地产市场评估估价格确定。4、实行房屋产权调调换的，将与与被拆迁人计计算被拆迁房房屋的补偿金金额和所调换换房屋的价格格，结清产权权调换的差价价。5、拆迁公益事业用用房的，将依依照有关法律律、法规的规规定和城市规规划的要求予予以重建，或或者给予货币币补偿。6、拆迁租赁房屋，被被拆迁人与房房屋承租人解解除租赁关系系的，或者被被拆迁人对房房屋承租人进进行安置的，将将对被拆迁人人给予补偿。7、提供符合国家质质量安全标准准的房屋，用用于拆迁安置置。8、拆迁产权不明确确的房屋，首首先提出补偿偿安置方案，报报房屋拆迁管管理部门审核核同意后实施施拆迁。拆迁迁前，就被拆拆迁房屋的有有关事项向公公证机关办理理证据保全。9、拆迁设有抵押权权的房屋，依依照国家有关关担保的法律律执行。10、拆迁时，对被拆拆迁人或者房房屋承租人支支付搬迁补助助费。在过渡期限内，被被拆迁人或者者房屋承租人人自行安排住住处的，将支支付临时安置置补助费；被被拆迁人或者者房屋承租人人使用本项目目提供的周转转房的，将不不予支付临时时安置补助费费。11、因本项目的责任任延长过渡期期限的，对自自行安排住处处的被拆迁人人或者房屋承承租人，自逾逾期之月起增增加临时安置置补助费；对对周转房的使使用人，自逾逾期之月起付付给临时安置置补助费。12、因拆迁非住宅房房屋造成停产产、停业的，将将给予适当补补偿。各项费用的补偿将将严格遵守国国家相关法律律规定。四、影响分析本项目共用地77710平方米，搬迁迁住户3066户（详见表5-1），采用“拆一补一”的补偿办法法，涉及拆迁迁面积12338平米，补偿金金额25900.98万元元，其补偿方方案中的补偿偿依据、补偿偿标准均符合合国家相关规规定，并且符符合当地实际际情况，能为为当地居民接接受，实现了了土地的合理理利用。拆迁统计表表5-1第六章环境境分析一、自然环境二、污染物分析本项目为住宅小区区，所产生的的污染物主要要为生活垃圾圾和生活污水水。1、生活垃圾类别可回收物：指宜于于资源利用的的垃圾，包括括纸类、塑料料、橡胶、玻玻璃、金属和和织物等。厨余垃圾：指剩饭饭菜和瓜果壳壳等生物性垃垃圾，适于生生化处理或堆堆肥。电器件：包括柱形形和扣形电池池，以及各种种废旧电器等等。纸类：包括书报纸纸、包装纸和和纸板纸等，不不包括卫生纸纸。瓶罐：各类瓶罐物物品，包括塑塑料的、金属属的、玻璃的的等，不包括括陶瓷的。其它垃圾：指可回回收物和有害害垃圾之外的的垃圾，如灰灰土、砖瓦和和陶器等。2、生活污水生活污水指居民生生活中排出的的受过不同程程度污染的水水体，主要有有厨房废水及及因生活卫生生产生的废水水。三、环境影响及措措施1、垃圾数量预测根据当地现有的时时间情况以及及发展态势，预预测生活垃圾圾量为1.11kg/人*天。本项目目住宅部分为为51408平方米，按人人均住房面积积为30平方米计算，该该社区一天产产生的垃圾为为1.9吨左右。2、垃圾处理生活污水通过管道道排入城市污污水管道，进进行集中处理理。生活垃圾从源头开开始分类，实实行分类投放放、分类收集集、分类运输输和分类处理理，促进垃圾圾的减量和回回收利用，禁禁止混合垃圾圾直接填埋处处理。为了维护社区环境境卫生，共同同营造“文明、卫生生、整洁、舒舒适、优雅、有有序”的生活、工工作环境，小小区内将配置置符合环保的的生活分类垃垃圾桶（红桶桶、绿桶、黄黄桶）：（1）红桶为有害垃圾圾桶，如：日日光灯管、电电池、喷雾罐罐、涂改液瓶瓶、指甲油瓶瓶、药品、药药瓶、针头、针针筒等；绿桶为不可回收垃垃圾桶，如：：剩余饭菜、鱼鱼肉残渣、菜菜叶、果皮等等厨房垃圾；；黄桶为可回收垃圾圾桶，如：纸纸类、玻璃、金金属、塑料、橡橡胶、竹木制制品、纺织品品类。（2）生活垃圾分类投投入相应的垃垃圾桶内，严严禁随意丢弃弃。（3）将装修土头垃圾圾装袋后堆放放在垃圾桶旁旁。3、影响分析本项目建设及建成成后产生的垃垃圾不会对环环境形成明显显的影响，且且在项目实施施过程中及建建成后均采取取相关处理措措施，从而最最大程度上实实现了对环境境的保护。第七章经济济分析一、投资估算1、投资估算编制依依据（1）根据各专业提供供的建筑安装装工程量和设设备清单；（2）《***省建筑筑工程概算定定额》晋建标标字（2003）86号；（3）其他费用依据《***省建设工程其他费用标准》（2002）；（4）业主提供的有关关资料；（5）编制单位掌握的的资料。2、建设投资估算（1）建筑工程费建筑工程费依据《***省建筑工程概算定额》概算指标，结合本项目实际建筑设计情况进行调整确定。（2）工程建设其他费费用eq\o\ac(○,1)由于本项目占用****市国有有土地，为此此本投资估算算中土地使用用费，按照《中中华人民共和和国土地管理理法》、《****省实施施（中华人民民共和国土地地管理法）办办法》及《城城市房屋拆迁迁管理条例》规定，分别计算建设项目取得土地使用权而支付的所有拆迁补偿及安置补助费用。eq\o\ac(○,2)建设单位管理费包包括建设单位位开办费、建建设单位管理理经费等为保保证项目建设设工作正常进进行所需的各各种费用。eq\o\ac(○,3)勘察设计费包括项项目建议书和和可行性研究究报告编制费费、勘察费、设设计费、施工工图预算费等等。eq\o\ac(○,4)建设监理费包括设设计阶段、施施工阶段对工工程实施监理理工作所需的的费用，按照照国家物价局局、建设部[19922]价费字479号执行。eq\o\ac(○,5)城市基础设施配套套费指指在规规划区内进行行新建、改建建、扩建（包包括翻修后超超过原面积30%的建设项目目）各类工程程项目的单位位和个人，均均需缴纳的用用于完善该项项目基础设施施的费用。eq\o\ac(○,6)城市消防设施配套套费指新建、改改建、扩建（包包括翻修后超超过原面积30%的建设项目目）各类工程程项目的单位位和个人，均均需缴纳的用用于城市消防防站等消防设设施建设的费费用。eq\o\ac(○,7)人防工程易地建设设费是指在修修建民用建筑筑时，同时修修建战时可用用于防空的地地下室，但因因地质、地形形、结构、规规模和施工等等原因不适宜宜修建防空地地下室的，经经当地人防主主管部门批准准可不建设防防空地下室，或或者防空地下下室竣工后，因因施工质量不不合格，经过过人防主管部部门验收并经经过补修或返返工仍不合格格的，由建设设单位向所在在地人防主管管部门缴纳异异地建设费。eq\o\ac(○,8)城市新增用水量增增容费是指新新建、改建、扩扩建（包括翻翻修后超过原原面积30%的建设项目目）各类工程程项目的单位位，需要新增增用水量的，须须按《****省实施<城市节约用用水管理规定定>办法》,向城市节水水部门一次性性交纳增容费费。eq\o\ac(○,9)办公及生活家具购购置费：包括括能满足本项项目初期正常常使用和管理理所必须的办办公和生活家家具、用具的的费用。（5）基本预备费基本预备费取一类类工程费用和和二类其他费费用之和的8%。（6）涨价预备费价差预备费根据目目前物价状况况，按零计算算。3、投资估算表项目建设总投资估估算汇总表（见见表7-1）；建设投资估算表（见见表7-2）；其它费用估算表（见见表7-3）；分年投资计划与资资金筹措表详详见附表1。总投资估算汇总表表表7-1建设投资估算表表7-2工程建设其他费用用估算表表7-3二、融资方案1、概述经估算本项目建设设投资（不含含建设期利息息）93033.69万元元。含建设期期利息是94456.699万元，总投资资9456..69万元。拟采用用自筹和银行行贷款方式筹筹措。自有资金的筹措为为4456..69万元，占占总资金比例例为47.113%。银行贷款款5000万元,占总资金比比例为52..87%。资金来源拟采用集集资、预订金金投资及借款款等形式筹措措。按照国家家关于固定资资产投资项目目试行资本金金制度的相关关规定，房地地产行业的投投资项目自有有资金比例为为30%以上，项目目单位可通过过银行贷款方方式筹集用于于项目建设的的资金。2、融资方案本项目所需资金为为9456..69万元。2.1自有资金筹筹措本年共需自筹资金金为44566.69万元元。已经通过划拨的形形式获得了土土地使用权，支支付拆迁补偿偿费及安置补补助费25990.98万万元；第一年年住宅及底商商均可完工，保保守估计高层层住宅及底商商的价格各为为2100元/平方米、40000元/平方米。同同时其出售比比例为60%和80%，预测其预预订比例为70%，预订金比比例为60%，即本年通通过预订金形形式可筹得资资金27500.82万元元。见下表7-4。第一年预订金表7-42.2贷款本年度贷款50000万元，用用于建设资金金。2.3其它从第二年开始，房房屋开始出售售，获得收入入，产生利润润。其余资金金要求均可由由产生的利润润滚动解决。三、财务评价1、概述本项目的经济分析析是在完成市市场预测、建建设规模、公公用工程和辅辅助设施、节节能、环境保保护、卫生和和劳动安全、消消防、企业组组织和劳动定定员、项目实实施计划、投投资估算及资资金筹措等诸诸方面研究论论证的基础上上进行。2、评价依据（1）国家计委、建设设部《建设项项目经济评价价方法与参数数》（第三版版）；（2）国家现行的经济济评价有关规规定及参数；；（3）国家现行的有关关财务及税收收政策；（4）中国国际工程咨咨询公司《投投资项目经济济咨询评估指指南》；（5）建设单位及工程程项目各有关关专业提供的的相关资料。3、评价范围及评价价方法评价范围和项目投投资及建设规规模一致。财务评价采用新建建项目的评价价方法，评价价根据国家现现行财税制度度和价格体系系，采用现行行价格，分析析计算项目的的效益和成本本费用，进行行编制财务报报表、计算财财务评价指标标、考察项目目的盈利能力力（各种数据据均为含税价价）。4、基础数据（1）工程建设期：建建设期1年（2）计算评价期：经经营期2年，计算评评价期3年（3）收入和成本数据据的预测均以以研究期价格格为基价，未未考虑物价上上涨指数和通通货膨胀因素素。5、年收入和营业税税金及附加估估算5.1售房收入项目开发组织与银银行达成相关关协议，以便便于个人购房房者使用住房房公积金购买买住宅。同时时，做适当的的广告宣传等等活动，提高高消费者对本本项目的认识识程度，进一一步促进住宅宅和商业用房房的销售。评价按保守估计，第第二年出售的的高层住宅和和底商面积占占到完工面积积的60%和80%，第三年出出售所余住宅宅和底商。根据有关于经济适适用房的法律律法规政策和和第二章中的的需求分析，并并考察项目周周边地带的实实际情况将价价格定为：高高层住宅为2100元/平方米，底底商为4000元/平方米。售售房收入见下下表7-5。销售收入估算表表7-55.2总收入及销销售税金及附附加根据有关规定，本本项目应交纳纳营业税、城城市维护建设设税、教育费费附加，其中中，营业税税税率为5%，城市维护护建设税、教教育费附加、价价格调控基金金分别按应纳纳营业税额的的7%、3%、1.5%计取。收入、销售税金及及附加估算见见附表2。6、成本费用估算总成本费用估算见见附表3。成本费用估算说明明：（1）开发成本为每年年所出售房屋屋的总造价成成本。见附表表4和附表5。（2）本项目不形成固固定资产折旧旧和无形及递递延资产，故故不做折旧与与摊销估算。（3）工资及福利费估估算项目劳动定员322人，按高级级管理人员、中中级管理人员员、普通员工工分档，人均均工资及福利利费分别为2.4万元/年、1.44万元/年、1.2万元/年，其中福福利费按工资资总额的14%考虑。工资资及福利费估估算见附表6。（4）修理费估算本项目不形成固定定资产，故无无修理费。（5）在计算期，固定定资产借款利利息计入总成成本费用。（6）其他费用估算其他费用包括其他他管理费、其其他销售费用用等。依据项项目工资福利利费用的50%计取。7、财务评价指标7.1损益和利润润分配表计算期内年均利润润总额为1997.62万万元,年均所得税税为65.221万元,年均税后利利润为1322.41万元元。盈余公积积金按税后利利润的10%计取，公益益金和任意盈盈余公积金分分别按税后利利润的5%计取。损益和利润分配估估算见附表7。7.2财务盈利能能力分析（1）财务现金流量表表（全部投资资）见附表8，根据该表表计算的评价价指标为：财务评价指标表7-6从以上计算指标可可以看出，财财务内部收益益率高于基准准收益率，财财务净现值大大于零，说明明项目的盈利利能力能满足足要求，经济济效益良好，财财务上是可行行的。（2）根据损益表和固固定资产投资资估算表计算算以下指标：：年均投资利润率==年均利润总总额/总资金×100%%=2.099%年均投资利税率==年均利税总总额/总资金×100%%=5.30%自有资金年均利润润率=年均税后利利润/自有资金×100%%=4.433%7.3偿债能力分分析偿债能力分析是通通过对“借款还本付付息表”“资金来源与与运用表”“资产负债表”的计算。考考察项目计算算期内各年的的财务状况及及偿债能力，并并计算借款偿偿还期。本项目偿还贷款的的资金来源是是项目建成后后的税后利润润及开发成本本部分，还款款方式采用最最大还款能力力进行偿还。贷贷款偿还期为为1.87年（包括括建设期一年年）。从资金来源与运用用的计算可以以看出，项目目第2年以后各年年收支平衡并并有盈余。从从资产负债表表可以看出，资资产负债率从从第2年起小于60%。说明该项项目在经营期期有偿还长期期的能力。详详见附表9，10，11。第八章社会会影响评价一、适应性长期以来，我国住住房一直实行行低租金福利利分配政策，由由于各地区各各单位存在差差别和具体困困难造成住房房的欠账较多多；由于没有有发挥市场机机制在资源配配置中的积极极作用，因而而在住房领域域中一直存在在着住房分配配不公等弊端端。改革开放放来，随着社社会主义市场场经济体制的的建立，城镇镇居民的