国际项目商业市场分析及初步定位建议书

新疆喀什市国际项目

商业市场分析及初步定位建议此报告仅供客户内部参考。未经美格行公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。1Page2项目分阶段工作内容2010/09/172010/10/52010/10/25截至施工图定稿第一阶段第二阶段第三阶段工作项目工作任务工作成果市场调研与初步定位定位与规划建筑设计顾问宏观经济背景喀什存量商业市场调研喀什增量商业及销售市场调研项目自身基础条件商家访谈项目初步定位建议《市场分析与初步定位报告》《定位与规划发展建议》《建筑规划建议》项目商业定位与论证项目建筑规划设计建议项目商业可行性分析业态布局建议项目经济测算人（车）流动线组织建议铺位划分建议产品设计建议室内外装潢设计建议协助甲方与建筑设计单位的沟通Page370m30m50m80mBAC315国道铁路线央布拉克路地块基础指标总面积项目总占地（蓝线范围内）约406亩，建筑控制线以内（红色区域）占地合计约258亩A地块建筑退让北侧315国道路道路中心线70m，建筑退让东侧央布拉克路道路中心线30m，建筑退让南侧规划道路中心线25mB地块建筑退让北侧315国道路道路中心线70m，建筑退让南侧规划道路中心线25mC地块建筑退让东侧央布拉克路道路中心线30m，建筑退让北侧规划道路中心线25m，建筑退让铁路中心线最小距离不小于80mPage4注:以上仅为原规划效果图

宏观经济背景Section1Page5宏观经济背景Section1喀什地区概况经济运行情况分析喀什商品房销售情况国家房地产政策分析Page61.1喀什地区概况喀什，属于中国的西大门，处新疆的西南部，国土面积16.2平方公里，是古丝绸之路重镇，古代西域政治、经济、文化、艺术、宗教等的中心；喀什边境线全长888公里，周边与吉尔吉斯斯坦、塔吉克斯坦、巴基斯坦、阿富汗、印度等八个国家接壤或比邻，境内有五个国家一类口岸，可达中亚、西亚、南亚，并处在这一弧形经济圈较中心位置，可谓“五口通八国，一路连欧洲”，是重要的经济走廊，具有重要战略地位；喀什交通便利，四通八达，形成了完善的铁-陆-空交通运输网络。Section1喀什作为南疆西部中心城市，地理位置得天独厚，自古就是商贸重镇。Page71.1喀什地区概况喀什经济特区诞生特区之“特别之处”作为特区，喀什可享受产业、税收、金融、土地、外贸等特殊扶持政策，依托沿海内地及乌鲁木齐-昌吉、天山北坡、天山南麓经济带先进生产力要素，辐射全疆，面向中亚南亚西亚，广泛集聚优势，加快超常规发展。把喀什建设成向西出口加工基地和商品中转集散地，进口能源和稀缺矿产资源的国际大通道，走出去开发能源资源和开拓国际市场的新欧亚大陆桥;特区经济以发展工业为主、实行工贸结合，并相应发展旅游、房地产、金融、饮食服务等第三产业；喀什对口援助的省市为：北京、广东、江苏、上海、山东、浙江、辽宁、河南、河北。规划十大产业基地：“中国西部纺织工业基地”、“新疆南部大型冶金工业基地”、“中国重要的石油化工基地”、“西部特色农副产品深加工基地”、“出口商品加工制造业基地”、“国际清真食品生产工业基地”、“建材工业基地”、“高新技术产业基地”、“商贸物流基地”、“国际旅游目的地”Section12010年5月中旬中央批准设立“中国-喀什经济特区”。中央决定举全国之力建设新疆，设立喀什经济特区，率先在新疆进行资源税费改革。5年后将实现全区人均GDP达全国平均水平的目标。特区的设立，为实现喀什地区的跨越式发展具有重要战略意义，助推房地产进入快速发展通道。Page81.2喀什经济运行情况2005年—2009年，喀什地区GDP平均增长率为22.2%，城镇化明显加快，房地产亦进入高速发展阶段；2009年喀什地区三次产业结构比为37：29：34，其中第三产业增长率为17.5%，发展迅猛；目前喀什第三产业占比已超过30%，相应房地产产品结构更多元化，市场不断活跃。Section1房地产发展与GDP增速之间的关系小于4%4—5%5—8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展经济保持稳定、快速的增长，整体房地产市场的需求得到长期、强有力的支持。上述数据来源于政府统计信息网房地产发展与第三产业比重之间的关系小于30%30—50%大于50%客户结构单调，市场平淡市场产品结构不清晰，发展不确定客户多元、交易活跃、产品丰富Page91.2喀什经济运行情况近几年，喀什地区固定资产投资处于高增长阶段，平均增长率超过32%，2010年1-9月份相比09年同期增长超过55%；喀什房地产投资在2005年和2007年出现了井喷式增长，受经济危机大势的影响，从2008年则开始回归理性，增长率出现一定的回落；但2010年房地产投资又开始了迅猛的增长势头。Section1投资额（亿元）6074.39105.72143.4207.97143.73增长率%15.12442.135.6545.055.51年度2005200620072008200910年1-9月份增长率51.14%46%65.57%36.08%15.8%42.84%上述数据来源于政府统计信息网喀什固定资产投资额连年走高，房地产投资基数低但发展快。Page10社会消费品零售总额多年呈现快速上涨，2008年达到24.5%的高增长率，2010年前9个月，喀什社会消费品零售总额仍保持在18%的高位增长；人均可支配收入逐年增长，2009年达10957元，比上年增长5.6%，居民消费水平进一步提高。Section1社会消费品零售总额（亿元）31.0937.6646.557.870.141.7增长率%18.0821.1223.4924.321.318.2人均可支配收入（元）7216793890101037510957支配收入增长率%51013.510.765.61.2喀什经济运行情况上述数据来源于政府统计信息网喀什消费市场整体表现良好，人均可支配收入逐年增长，市场持续升温。Page111.3喀什商品房销售情况2006年至2008年喀什商品房销售面积稳步高速增长，在09年出现短暂回落之后，到2010年又恢复高速增长；同样，喀什商品房销售额持续快速增长，特别是在2010年由于喀什被设为经济特区，商品房销售面积和价格双方走高，带来商品房销售额的全面攀升。Section1上述数据来源于政府统计信息网喀什商品房销售市场呈现持续、快速发展势头。Page121.4国家房地产政策分析2010年4月和9月房地产调控政策对比9月新政策4月新“国十条”主要内容特点主要内容特点个人房贷首套房首付款比例调整到30%及以上无户型差别套型建筑面积90平方米以下不得低于20%，面积90平方米以上不得低于30%有户型差别二套房严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定要求严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍抑制投机、投资三套房暂停发放第三套及以上住房贷款用于全国范围贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，部分地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款不同地区可灵活执行保障性住房加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。强化落实确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。具体目标限购房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。对一些城市提出要求地方人民政府可根据实际情况，采取临时性的措施，在一定时期内限定购房套数。执行灵活

9月相比新增政策商业银行对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理税收支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠，对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1%税率征收契税保险资金保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品。不得变相炒地卖地,不得投资开发或者销售商业住Section1Page131.4国家房地产政策分析Section1

一、出台背景：●楼市出现新情况——9月重点城市成交量环比显著回升，同比降幅进一步缩小；成交价格同比显著上涨，环比涨跌不一；

●“新国十条”调控政策执行有所松动；

●国内外经济形式复杂，资产价格存在上涨压力。二、政策要点：

●此次政策针对市场新问题和新趋势做出了更精准的调整；●更强调新“国十条”政策的贯彻和落实，调控更严厉。三、市场影响：

●将一定程度上减少住房投资与投机行为，抑制改善性住房需求，使购房者更趋理性；中短期内市场供给量将会增加，保障性住房供应也将增加；

●房地产企业行为将受到进一步规范，有严重违规行为的企业将面临经营困境；新政可能减少银行的房贷业务量，造成银行业绩下降。9月新政策解读Page141.4国家房地产政策分析Section1喀什近两年来房地产发展较快，现阶段刚性需求已得到一定释放，新政中对二套房及外地人购房的限制，将在一定程度上降低本地改善性购房需求和外地来特区者的购房需求；金融信贷的收紧将一定程度上抑制炒房者的投资需求，预计短期内将出现一段时间的观望情绪，市场成交量将有所下降；房产新政重点调控住宅市场，项目以商业地产为主，影响不大；从长期供求关系看，国家新政的出台可能会降低喀什房地产市场整体向好的速度，但无法改变市场向好的趋势。新政对喀什楼市的影响项目以商业地产为主，受新政影响较小。Page15注:以上仅为原规划效果图

商业市场研究Section2Page16商业市场研究Section2存量市场专业/批发市场发展现状存量市场零售商业发展现状增量市场各类型商业调查商业销售市场分析对项目定位的启示Page172.1存量商业现状专业/批发市场零售商业市场喀什市区商业市场大巴扎/小商品百货/商厦商业街电子电器家居/建材装饰汽配/电动车餐饮业Section2Page182.1.1存量商业现状（专业/批发市场分布）Section2喀什北大桥开源建材城龙达家具广场山陆林建材城新怡发八国旅游商贸城曙光国际远方市场疏勒建材一条街本项目博拉格家具广场北大桥汽配Page192.1.1存量商业现状（家居建材）项目概况项目名称喀什开源家居建材城项目位置喀什市解放北路（喀什国际汽车站附近）发展历程99年在喀什市招商引资政策下开源公司开始开发，2003年建成6万㎡市场，公司股东十多个，关系复杂，近三年来，随着西域、山陆林的拆迁，市场逐步兴旺起来商业规划集中商业（家具类，约2万㎡）

+街区商业（建材类）经营现状喀什唯一的也是规模最大的一站式家居建材装饰市场，在营商家近750家，普遍经营较好项目基础数据层数集中商业：-1F至1F，共两层；

街区商业：1F，局部两层单层商业面积10000㎡（集中商业）总商业面积占地约348亩档次中档为主，少量国内一线品牌主要经营区约220亩招商率约95%中庭500㎡（集中商业）过道集中：2.4m街区：8-15m层高集中：3.6m街区：3.6m开间集中：8m

街区：3、4m进深集中：20m

街区：9、14、15m周边环境位于城市主干道解放路，临近喀什客运总站，交通条件较好；周边商业发展日趋成熟，为未来城市中心区域之一停车位及停车状况路面停车，停车场约150㎡，停车位规划严重不足Section2Page20150m80m集中商业14m60m30m62m19m9m28m28m36m585m385m街区商业95m13m20m目前主要经营区（蓝线范围内）占地面积约220亩，集中式为负1至1层，街区式几乎全为1层。145552㎡(220亩)1-2F1F1F1F1-2F负1-1F1-2F旧民居内仓储区仓储及待开发区2.1.1存量商业现状（家居建材）Section2Page212.1.1存量商业现状（家居建材）Section2品类家具陶瓷洁具灯具灯饰地板壁纸五金交电水暖电器门业木业塑钢不锈钢石材玻璃油漆涂料装饰材料其它空置合计数量(家)6569313217107854370515444661840792面积(㎡)1140111780285927131544770563223291434541943588262249901628247871460商家平均经营面积(㎡)1751719285917274776282666076906290注：装饰材料类主要为同时经营多种产品，如家具/壁纸/窗帘布艺；板材/油漆/五金锁具等Page222.1.1存量商业现状（家居建材）Section2在营商家实际经营情况品类店铺开间（m）店铺进深（m）经统计平均经营面积（㎡）开源市场租金水平(元/㎡/月)家具8—20独立式20/开敞式约121751F:35—45陶瓷洁具4、8、1414、1517135—65灯具灯饰8独立式9/开敞式149235—60地板（二层）4、815859—15（二层）壁纸（二层）4、81591（多数认为80就够）12—15（二层）五金交电4、814、157230、50—70水暖4、812、14、157440—65电器4、8157723—45门业木业4、89、146235、60塑钢不锈钢4、8148220石材玻璃4、89、146615—45油漆涂料4、105、156015—25、65装饰材料4、814、157615—45、65该项目规划单铺面积主要为60㎡、80㎡，进深9、14、15m，较为适中，符合一般建材商家的要求。由于未统一管理，租金水平差异较大，首层主要为40—65元/㎡/月，二层主要为12—15元/㎡/月。Page232.1.1存量商业现状（家居建材）Section2硬件及规划上存在较多的问题——商铺内部缺乏暖气，缺乏上下水设施，缺乏洗手间，广告位未统一规划，主通道窄经常交通拥堵，停车位不足，市场路面不平灰多，雨天积水严重等，形象脏乱差。集中商业负一层上下货不方便道路不平，灰多，易积水广告位无统一规划较凌乱主通道交通较显拥堵各品类混杂，缺乏分区规划内部停车位严重不足Page242.1.1存量商业现状（家居建材）Section2市场管理混乱，商家颇有怨言——市场为十多个股东共同所有，因而管理较混乱，如商家店铺出现漏水等问题，只能自己解决；各股东物业出租租金差异较大，首层租金从35元/㎡/月至70元/㎡/月均有，合同签约年限不一；由于近两年来市场逐渐成熟，成为喀什建材最集中的区域，空铺较少，股东为个人利益随意涨价，从去年的平均40元/㎡/月，今年猛涨至65元/㎡/月，较多商家颇有怨言；商家随意在门前扩建，楼上加建，门前普遍堆放货物；品牌商家如蒙娜丽莎、科勒因进入市场较晚，需求面积大，未找到合适位置，只能在较偏的位置开店，品牌商家颇有怨言但因市场非统一管理亦无可奈何；早晚营业时间不统一，不利于商家经营。门前随意堆放商家随意在门前扩建楼上随意加建品牌商家位置偏Page252.1.1存量商业现状（家居建材）Section2该市场未来必然要拆迁，这已得到了市场内多数商家的认同，本项目面临开发机会。该市场约1/3为喀什经营较早或较好的商家，具有较强带动作用，是本项目后期应重点引进的对象。市场兴旺的主要原因——街区式与集中式结合，集中式主要满足家具类商家大面积大进深的要求，街区式主要满足建材装饰类商家对交通便利的需求；街区商业单铺规划60㎡较为适宜，开间约4m，进深9—15m，开间进深比较为合理，总体而言，建筑规划较符合各品类经营的要求；初期也经历了三年经营困难的培育期，由于处市区位置好，商家上下班方便，得益于西域、山陆林老市场的拆迁，市场逐步趋于兴旺，成为喀什商家最多的市场，吸引了部分国内一线品牌进驻；引进多路公交线并将广场设置为终点站，增强了客户便利性及方便了商家上下班。项目发展趋势——项目地处市区，随着经济特区的确立，以及城市化进程的不断发展，该市场未来必然将被外迁至城市外围，增量项目面临着发展机会。Page262.1.1存量商业现状（家居建材）项目概况项目名称新怡发二类口岸国际商贸城项目位置喀什市世纪大道中段开业时间2004年6月商业规划总占地400亩，首期占地12.93㎡(194亩)，共13栋单体建筑四栋批发市场（2F，58320㎡）；五栋临街商铺（3F，35077㎡）；一栋海关联检大楼（4F，2795㎡）；一座会议展览中心（6F，9500㎡）；两座仓储库房及货场。项目基础数据层数1F，2F，3F，4F，6F总商业面积约13万㎡档次中档经营状况较差营业率约40%中心广场约2500㎡过道街区:11-25m集中:2.4m层高3.8—5m开间5.5m进深5m周边环境邻近城市主干道——世纪大道与火车站，交通便利；离市中心区较近，但由于区域目前仍开发中，人气较少。停车位及停车状况规划中心广场停车场，停车位不足。备注新怡发区位较项目优越，如开源市场拆迁，将成为本项目主要竞争对手；新怡发前期规划小商品、家居建材、汽车配件等多种业态，但后期招商困难，目前仅剩家具类与汽配类在营，空置率较高。Section2首期二期Page272.1.1存量商业现状（家居建材）家具一馆（2F）家具二馆（2F）汽车配件汽配、汽车美容会展中心（6F）商业配套华权宾馆汽车专卖+汽配（装修）办公楼（空置）联检楼物流沿街展示面：540m汽配、汽车美容（大部分空置）16m25m14m22m11m广场：2500㎡Section2建筑硬伤：全部采用集中式规划,仅符合家具类但不符合建材类商家的要求，建材装饰类应规划街区式布局同样，汽配区域亦大部分是集中式规划，目前仅通道两侧有商家营业，内部全空置。全集中式布局限制了业态的经营——Page28汽配市场发展现状及趋势——随着新怡发业态调整，目前市场汽配业态已初具规模，在营商户共59家，总经营面积约4000㎡；除一排内街商铺外，其余汽配区域均为集中式规划，内部不符合汽配商家的经营，目前除临通道两侧有商家经营外，其余全部烂尾空置，未来汽配市场规模扩大的可能性不高；由于新怡发区位交通较具优势，距市区较近，整体形象较好，目前汽配商家经营情况一般较好。2.1.1存量商业现状（家居建材）Section2Page292.1.1存量商业现状（家居建材）曾大力招商家居建材，但最终经营失败，主要原因——由于前期定位不清晰，建筑布局全采用集中式商业，进深较深，只适合家具类商家经营，而不符合建材装饰类商家的需求，建材装饰类更倾向于街区化布局；新怡发在招商过程中存在重大失误，初期宣传承诺租三年免两年,引进圣象地板等八十多家商家，要求交定金五千及一次性交齐租金，一年半后政策反复开始收租，由于经营不理想，商家撤场并被迫交了三万退场费。个别商家装修及租金损失达8万元，已在社会上造成不良影响和口碑，较多商家表示再也不会进驻新怡发；访谈中了解，商家亦认为其规模小，同时政府对新怡发的支持力度不够。Section2新怡发在建筑规划上硬伤及较差社会口碑，使其对本项目的竞争威胁减弱.该项目使商家进驻新市场、尤其是购买商铺更为谨慎，使得本项目后期必须下力度提升商家的信心。Page30北大桥建材市场海源不锈钢北大建材市场沿街2层+内街1层单体建筑；目前除沿街基本规划为酒吧业态外，内街已全部空置，无建材商户经营.海源不锈钢沿街2层建筑，单铺3.5m*6m;目前有36户商家经营中，均为钢材玻璃加工与油漆类业态，总经营面积约1500㎡;受邻近开源市场带动，目前经营情况较好。两项目邻近开源市场，区位优势明显，但由于受规模与规划限制，难以发展壮大。2.1.1存量商业现状（家居建材）Section2Page312.1.1存量商业现状（家居建材）山陆林建材市场位置：克孜都维路与团结路交汇处开业时间：1999年9月楼层：1至2层商家品类：一层五金水暖、电器等；二层为灯具灯饰租金水平：25—45元/㎡/月（根据位置有所差异）发展趋势：由于地处市内繁华区，该市场将改建为其它功能，目前改造已开始实施Section2共计商家72家,面积3070㎡,以五金\水暖\灯具为主因处市区面临拆迁，远期规划已变更开发方向Page322.1.1存量商业现状（家居建材）Section2龙达家居广场位置：喀什市尤木拉克夏路开业时间：2006年商业规模：约1万㎡，-1至3层业态规划：家用家具，沙发，办公家具租金水平：首二层17—25元/㎡/月，三层9元/㎡/月代表品牌：全友家私，皇朝家私市场特点：为喀什形象最好的家居馆，其中全友家私、九天家私开店面积达1000㎡以上楼层商家个数经营品类及商家负一层8家档次较低办公家具一层8家家私、沙发，其中全友两家店共近600㎡二层16家家私、沙发，其中天涯丽珠近500㎡三层6家全友家私两家店，九天家私1200㎡内部建筑尺寸：层高1F-3.3m2、3F-3m主入口：6.6m，过道2.5m、2.8mPage332.1.1存量商业现状（家居建材）Section2远方市场位置：315国道南侧开业时间：2001年10月商业规模：占地30万㎡业态规划：规划商铺386套、经营钢材、木材、摩托车、电动车，等写字间套房30间、停车场3万㎡、全封闭仓储库5000㎡、露天货场95000㎡经营状况：电动车市场发展较好，其它为钢材加工发展趋势：将在现有基础上扩建2000多亩，规划为物流港区，发展前景看好，有可能成为本项目竞争对手农产品自有贸易区钢材加工区门窗帘水泥沙石区木材区木材区苇席区木材加工区棉花自由贸易区市场综合经销区锅炉房八一钢铁销售部酒泉钢铁直销建材区型材区电动车区电动车区摩托车区农资批发区摩托车配件区电动车配件区仓储物流区Page342.1.1存量商业现状（家居建材）疏勒、阿图什家居建材市场现状一览Section2疏勒阿图什●疏勒位于喀什地区的东南方向，距喀什市约3公里。现无集中家居建材市场，仅沿315过道一侧自发形成一条沿街建材街；目前共有在营商家30户，为旧市场物业，整体形象较差；单铺面积均为20㎡，临街店铺租金为400元/月，背面街铺租金为120元/月，目前经营状况良好。●阿图什位居喀什东北方向35公里处，规模最大的为帕米尔路旁约1000㎡的博格拉地下傢俬城，共四个商家，经营品类包括深圳森格家私、成都永达沙发等，租金约15元/月/㎡，经营状况良好。通过实地调研、访谈获悉，疏勒和阿图什等附近县市都没有形成有规模的家居建材市场，目前仅有少量家居建材类商户以街铺形式零散分布城市各主要街道，绝大部分货物批自喀什，满足当地居民便利性采购所需，大宗采购一般都去开源，商家普遍看好喀什家居建材市场发展。Page352.1.1存量商业现状（家居建材）Section2品类家具陶瓷洁具灯具灯饰地板壁纸五金水暖电器门业木业塑钢不锈钢石材玻璃油漆涂料装饰材料其它合计数量(家)1037241331713610352715857517034898面积(㎡)209231194534322745154488377053358044104527376029805161236783264平均经营面积(㎡)20316684839165686962786658747093Page362.1.1存量商业现状（家居建材）品类喀什各行业龙头品牌商家分布家具全友家私、双虎家私、掌上明珠、九天家私龙达家具广场，开源市场陶瓷洁具诺贝尔、萨米特、帝王洁具、蒙娜丽莎开源市场灯具灯饰欧普照明、佛山照明、米尼照明、井本照明、美的照明地板吉象地板、巴菲克地板、莱茵阳光木地板壁纸德国郎饰壁纸、楼兰壁纸、元隆壁纸五金德力西水暖——电器德力西电器、华丰电器、樱花燃具门业木业兴事发防盗门、美菱门业、双喜门业、欧派橱柜塑钢不锈钢主要为加工——石材玻璃主要为加工油漆涂料嘉宝莉漆、立邦漆、华润漆开源市场装饰材料主要为多种建材杂牌的经营Section2Page372.1.1存量商业现状（家居建材）Section2机会点

经济特区的设立助推房地产发展，刺激商业投资喀什唯一的一站式家居建材市场未来将搬迁市场缺乏一个规划管理科学的大型家居建材市场Page382.1.1存量商业现状（汽配）本项目1.8公里七里桥汽配一条街亚中机电市场七里桥汽配一条街是沿昆仑大道形成的一个约1.8公里长的带状汽修汽配市场，总规模约1.8万㎡，经统计近200个商家一般店铺开间为3-8m，进深为5-8m，单店面积约为40-60㎡，租金水平在15-25元/㎡/月之间代表商家为长达、昌达、顺驰汽修、卡车销售中心等8个商家，店面均超过1000㎡商家反映的主要问题为临街面场地小，大车不方便进出，因而城管禁止大车进场修理，不过经营状况较好，希望出现集中规范的汽配市场亚中机电市场处于315过道疏勒县入口处,汽配一条街的末端.总占地40亩，以汽车（主要为二手车）、机电、汽配经销为主，共有67个商家，营业率约75%；市场只租不售，店面一般为（开间×进深）4×6或4×9；沿街门面店：320元/月/㎡，内部厂房：10元/月/㎡，前面场地：3元/月/㎡,后面场地;2元/月/㎡；库房层高3.5米；办公楼、店面层高3米，过道宽5米Section2两个市场距本项目较近，对比来看，本项目也有规划汽配市场的条件，但此类业态租金水平较低，投资收益相对不高。Page39位置喀什诺贝尔希路业态餐具器皿、帽子、服饰、箱柜、灯饰、地毯等建筑层高：3.6m过道：9m单铺：3m*12m楼层1-2层，局部3层档次中低档（民族特色产品）经营经营状况良好招商率约80%租金120-150元/㎡/月备注新疆传统市场，商户多为维族人艾提尕尔大巴扎位置艾孜热特路与滨河路交汇处规模占地250亩业态刀具、布料、皮草、餐具、小五金、特产、手工艺品建筑层高：3.6m过道：3-5m单铺：3.5m*3.5m档次中低档（民族特色产品）经营良好招商率100%租金30元/㎡/月，沿街约80元/㎡/月备注新疆传统市场，货品主要来至内蒙、新疆、邻国等中西亚国际贸易市场2.1.1存量商业现状（大巴扎）Section2Page40中西亚大巴扎以民族产品为主，商家均为维族人，是喀什目前规模最大、品类最齐全的传统市场，经营状况良好；内设21个专业市场，有4000多个固定销售摊位和一条食品街，商品种类达9000多种；货源主要来自内蒙古、乌鲁木齐、土耳其、巴基斯坦、吉尔吉斯等地，目标客户以本地维族居民为主。旅游纪念品鞋类日用百货综合市场综合市场花帽、刀具布料、皮草童装服装头巾、纱巾中西亚国际贸易市场业态分区餐具小五金2.1.1存量商业现状（大巴扎）Section2Page41位置艾提尕尔清真寺对面业态童鞋、帽类、头巾、民族服饰、婚纱、化妆品建筑层高：3--3.5m过道:2.5--3.6m单铺：4m*4m楼层-1—2F，共三层档次中低档经营周边为维族人聚居地，经营状况良好招商率约90%租金80-120元/㎡/月（实用面积）备注集中商业，回字形人流动线，中庭85㎡汗色热依商场位置解放北路178号业态1F:服饰,小商品2F:服饰,箱包,化妆品3F:服饰,窗帘建筑层高：3m过道：1.6—2m单铺：20㎡人流动线单一人流动线档次中低档经营较好招商率约90%租金80-140元/㎡/月（实用面积）备注内部货物摆放较杂乱，物业较老旧伊合拉斯2.1.1存量商业现状（大巴扎）Section2Page42项目概况项目位置喀什市克孜都维路规模2000㎡业态分布1F：日用品2F：窗帘、床上用品人流动线单一人流动线项目基础数据层数1-2F，共两层单层面积1000㎡档次低档经营状况良好层高3.2m过道2.4m垂直交通一个楼梯（户外）租金1F：50-60元/平方米/月2F：35元/平方米/月3F：30元/平方米/月备注顾客以本地维族居民为主项目评析：旧批发市场项目，整体形象较差，以经营低档日用百货为主，发展成熟，借助周边同类商业项目的浓厚商业氛围，目前经营情况良好。环疆小商品批发市场2.1.1存量商业现状（小商品）Section2Page432.1.1存量商业现状（专业市场）家居建材市场大型市场较少，仅开源一家独大，现阶段各市场主要集中分布在城中心区域，但受喀什城市规划影响，未来家具市场外迁成为必然趋势；受消费习惯与收入水平影响，目前喀什家居建材消费以中低端为主，但未来随着外来居民增加与星级酒店开工建设等带动，高端市场发展前景看好；各家居建材市场均存在物业陈旧，设施老化，交通通道狭窄、管理混乱等多种问题。汽配市场主要集中分布在七里桥附近区域；新怡发汽配市场也逐步形成氛围，但受限于建筑规划，扩大的可能性较小；目前主要以街铺形式存在，配套落后、形象较差，缺乏集中规范管理的大型汽配市场。小商品市场大巴扎为新疆传统商品贸易市场，市场发展成熟，消费者认可程度高，目前经营情况良好；目前主要以单层集贸市场形式存在，但随着吐曼河民族商业步行街与疏勒民俗风情街等项目的入市，未来此类专业市场升级改造已成为必然趋势。喀什专业市场发展缓慢，目前仅出现家居建材、汽配、小商品（大巴扎）三大类市场Section2Page442.1.2存量商业现状（零售商业网点分布）11赛格电脑城11赛特电脑城艾提尕尔大巴扎1百佳电器1依合拉斯11丽丽女人街1正大购物中心百脑汇美食街1莱雅百货1国美电器1中西亚国际贸易市场1喀什商厦1环疆购物广场1环疆小商品批发1汇嘉时代1温州地下街喀什商圈呈现单一商业中心的格局，中心高度集中，外围发展缓慢；根据商业分布及业态可分为：环疆商圈：克孜都维路与人民西路围合区域，以环疆商业群、数码市场、温州地下街等为代表，以中低档商品为主；大十字商圈：人民路与解放路围合区域，以正大购物中心、步行街、莱雅百货等为代表，整体档次较高。环疆商圈大十字商圈11香榭大街步行街Section2Page45项目概况项目位置喀什市人民西路7号规模约1.5万㎡业态-1F：我家电器（约6000㎡

）1F：化妆品、钟表、珠宝、饰品、鞋类2F：男装、童装3F：女装、内衣、配饰、皮草4F：男女服饰、羽绒服人流动线环型动线项目基础数据层数-1—4F，共五层档次中档经营状况良好层高3m过道2.4m，2m出入口四个主力商家七匹狼鞋业、百丽女人、我家电器招商率100%停车场路面停车场，停车位有限正大广场项目评析：喀什较早期百货项目之一，以经营中档商品为主，品牌商家引进较少；-1层引进我家电器，丰富整体业态，但随着10月区域内国美电器的开业，竞争日趋激烈。2.1.2存量商业现状（百货/商厦）Section2Page46项目概况项目位置喀什地区塔什巴扎路规模约1万㎡业态分布-1F：装修整治中1F：化妆品、名表、鞋类、运动装、珠宝2F：男士服饰、男士用品、名品皮具3F：女装、内衣、饰品代表商家兰寇、世界名表（劳力士、天梭）、nike、adidas、ochirly、BOSS、金利来人流动线百货形式，井字型人流动线项目基础数据层数-1—3F，共4层单层面积约2500㎡档次中高档经营状况一般层高3.2m过道2.4-4m垂直交通一组扶梯招商率75%停车位规划门前广场停车场，停车位有限，未来发展受限项目评析：喀什在营最高档次百货之一，内部规划合理，购物环境舒适，体现了未来市场商业发展的主流方向；整体规模较小，且中高档定位目前喀什市场需求空间有限，整体经营情况一般，客源以汉人为主。莱雅百货2.1.2存量商业现状（百货/商厦）Section2Page47项目概况项目位置喀什地区人民西路金座大厦规模约1.8万㎡开业时间2007年12月业态-1F：开心超市（现调整中，原为大众超市，将调整为进口商品超市）1F：化妆品、首饰、钟表2F：男正装、男士休闲装、男士精品服装3F：内衣、羊毛衣、淑女装、童装童鞋、鞋包、精品女装4F：淑女装、女正装、中老年人正装人流动线环形人流动线项目基础数据层数-1—4F，共5层档次中高档经营状况较好层高3m过道2.4-3.2m单铺面积9m*6m垂直交通1组扶梯，两个楼梯中庭18m*7m代表商家Exam、资生堂、歌莉亚、天梭汇嘉时代购物广场项目评析：新疆连锁百货，内部布局、硬件设施与经营管理水平等均处于喀什领先地位；引进国内服装连锁品牌Exam、歌莉娅等，整体经营情况较好。2.1.2存量商业现状（百货/商厦）Section2Page48项目概况项目名称喀什商厦环疆商厦环疆购物广场项目位置喀什市克孜勒都维路喀什市克孜都维路喀什市克孜都维路规模约7500㎡4500㎡10000㎡业态分布-1F：超市、唐纪文具1-2F：运动休闲服饰、运动用品3F：百盛宾馆4F：培训、艺术馆、百盛桑拿1F：文具、办公用品2F：男女服饰、鞋包、3F：一百度童装1F：珠宝、百货、文具、箱包2F：家用电器3F：精品男装4F：时尚女装5F：床上用品、窗帘布艺代表商家Converse、NIKE、Playboy、Puma、ADIDAS、唐纪文体————人流动线单一人流动线回字形人流动线百货形式，井字型人流动线项目基础数据层数5F1-3F，共三层1-5F，共5层单层面积1500㎡约1500㎡2000㎡档次中档中低档中低档经营状况一般良好良好层高1F：3.2m2F：3m1F：3.4m2-3F:3m3m过道1F：4m2F：2m1.8m，2.4m1-2F:1.8m3-4F:2m5F:2.4m招商率95%100%100%备注一组扶梯，一个步梯一组扶梯，一个步梯单铺面积：7m*6m一组扶梯，两个步梯喀什商厦为商住楼改造项目，整体形象较差，定位不清晰；但近期1-2F重新装修规划为运动品牌专卖，硬件配套与形象均有较大提升，为目前喀什地区国际运动品牌最集中商场；环疆商厦为早期商业项目，内部装修简单，主要经营中低档文具、鞋包与童装，与周边项目业态互为补充；借助环疆区域浓厚商业氛围，目前经营状况良好；环疆购物广场为环疆商业群中最高档次商场，业态丰富，建筑规划符合一般百货要求，但整体档次与形象仍较差；项目位于中心区域，目前经营状况良好。2.1.2存量商业现状（百货/商厦）Section2Page49喀什商厦环疆商厦环疆购物广场2.1.2存量商业现状（百货/商厦）Section2Page502.1.2存量商业现状（商业街）

香榭大街位于人民西路，周边商业氛围浓厚，具备良好的商业发展基础；两层商业，一层业态以男女服饰、鞋包、餐饮、玉器为主，经营情况良好；二层经营商家较少，以玉器、个人护理、休闲娱乐为主，由于动线规划使二层整体商业缺乏连通性，经营情况较差；铺位一般为3.5m×8m设计，结构方正，有利于后期招商和销售；招商情况良好，租金约60元/㎡/月，目前仅有极少转租商铺；自身及周边停车位规划不足，且商业街流通商铺规划凌乱，影响整体形象。Section2Page51业态商户数占比男装1110%女装2320%童装44%鞋包1312%玉器3430%餐饮1513%教育11%便利店11%个人护理55%休闲娱乐44%合计111100%2.1.2存量商业现状（商业街）香榭大街业态占比玉器香榭大街总商户数较少，仅111家，以中低档次商品为主；各业态中玉器类占比最高，约30%，主要集中分布于2F；代表商家：美特斯邦威、金利来鞋、柒牌男装、德克士快餐。Section2Page52

步行街邻近香榭大街，为喀什经营状况最好的商业项目之一；四层商业（地下一层，地上三层），现加盖扩容中，将引入西部明珠影院，业态日趋完善合理；喀什租金最高的商业街，租金水平约120-200元/㎡/月，招商情况很好；通过升级改造，业态组合与整体形象日趋完善，致力打造购物、餐饮、休闲娱乐一站式消费场所；自身及周边停车位规划不足，且2-3F人流动线规划过窄，影响2-3F商业发展。2.1.2存量商业现状（商业街）Section2Page532.1.2存量商业现状（商业街）步行街业态占比业态1F商户数2F商户数占比男装2028.6%女装72128.4%童装2167.0%鞋包27010.5%玉器6106.2%餐饮1246.2%教育010.4%服务585.1%运动装1104.3%工艺品221.6%便利店100.4%个人护理132715.6%休闲娱乐0155.8%合计17186100%女装步行街共257家商户，以经营中档商品为主，业态丰富，其中女装类占比最高，约28%，集中分布于1F（约占1F的42%）；-1F引进喀什在营最大超市——亿家超市（1.4万㎡），对带动项目人流具有极大影响；代表商家：名典咖啡、亿家超市、广视通电器、山陆林体育。Section2Page542.1.2存量商业现状（商业街）项目概况项目位置喀什市人民西路规模约5000㎡业态男女服饰、鞋包、化妆品、内衣、童装人流动线单一人流动线项目基础数据层数1F档次中低档经营状况很好层高3.2m过道4.8m单铺面积16㎡出入口8个租金/售价统一租金：35000元/铺/年管理费：215元/月（包公摊费、水电费）售价：20多万/铺（开盘时价格）招商率100%备注现仅有极少数转租商铺，其余均满，转租费6-7万/铺商户以汉人为主，本地商家极少项目评析：项目位于市中心区域，是目前喀什经营状况最好的地下商业街；240间商铺仅40间销售，其余均开发商自持，有利于项目后期经营管理；项目过道、层高等规划合理，购物环境较舒适。温州地下商业街Section2Page55项目概况项目位置人民西路正大购物广场旁规模950㎡业态女装、箱包、内衣人流动线单一人流动线项目基础数据层数-1F，共一层档次中档经营状况良好层高3.2m过道2.4m单铺面积4.5m*7m出入口一个租金70-80元/㎡/月招商率100%备注地下商业街项目；商户全部为汉族人，客户也以汉族居民为主，主要经营女性潮流服饰。项目评析：位于人民西路商圈，周边商业氛围浓厚，具备较好的商业发展基础，且铺位结构方正，整体招商情况良好，但受总体量小的限制，难以发展壮大。丽丽女人街2.1.2存量商业现状（商业街）Section2Page562.1.2存量商业现状（电子电器）项目名称位置层数规模租金经营状况备注百脑汇数码城解放南路渝都大厦-1F7500㎡40-60元/㎡较好过道2.4米，层高3米赛特电脑城人民西路-1F-3F约5000㎡-1F：20多元/㎡1F:70-80元/㎡2F:20-30元/㎡3F:18元/㎡较好过道1.8米、2.4米赛格电脑城人民西路-1F约1500㎡柜台60元/㎡较好规模小、商品种类较少百佳电器人民西路1-2F6000㎡——较好层高3.2m，过道3m新开业项目，整体规划合理，购物环境舒适。国美电器解放南路1-2F约4000㎡——较好过道1.8米，层高3米喀什市数码电子产品主要集中分布于人民西路沿线；数码产品市场均以地下商业形式存在，整体规模较小；百佳电器为喀什在营最大规模电器市场，但随着国美电器的开业，未来竞争日趋激烈；由于目前喀什电器数码类市场项目较少，且辐射范围广，整体经营情况均较好。电器、数码市场喀什电器数码类市场主要依附核心商圈分布，整体经营情况较好。Section2Page57百佳电器商场百脑汇数码城赛特电脑城赛格电脑城2.1.2存量商业现状（电子电器）国美电器Section2Page58喀什餐饮类分布较为分散，除喀什美食街与汇城小区区域分布较集中外，其余均零散分布于各街区商业中；餐饮集中区域菜系较丰富，主要以汉人为目标顾客；零散餐饮以清真食品为主，整体形象较差；麦当劳、肯德基等连锁快餐店仍未进驻喀什市场，随着汉人居民的日益增加，此类餐饮业态需求将越来越大；喀什餐饮业生意火爆，特别是菜系较丰富的餐饮集中区域。2.1.2存量商业现状（餐饮业）Section2Page59商户名称开间(m)进深(m)面积(㎡)商户名称开间(m)进深(m)面积(㎡)商户名称开间(m)进深(m)面积(㎡)天缘棋牌室51260香猪蹄锅锅51470老刘野生大鱼坊1016160正和休闲棋牌室51260白锅鱼1210120香草酸汤鸡51680川味园51470鑫乐棋牌室51260西屋往事涮烧吧51680盆盆虾51260汇好家便利店51260天尝地吧51680农佳囍1512180芙蓉菌王府1012120欧特洛克大盘鸡店1016160修脚房51260鸿运棋牌室51260名烟名酒51680亚洲人发业51260买买提烤肉51260乌江烤鱼51680顺达烟酒商行51260玉华商店51260重庆人家老鸭煲1016160长沙饭店51260苏来曼小烤肉51260乌江鱼火锅城1816288陈麻婆川菜1012120苏来曼古味卤鸡店51260香老坎串串香涮烤火锅1816288福祥烟酒51260湘悦食府51260周记滋补汤火锅1016160晚鸡汤51470一雁三吃（清真）1012120足康乐专业修脚中心51680桃源居1512180华越烟酒3824民信商行51680干锅居51260露露商店3824拜合提阿洪快餐51680众志名烟名吃51260运祥KTV3,258224砂锅刀削面51680驴肉馆（川）51260豪华快餐厅6848王大马面庄51680好食尚鱼庄1514210三丰餐吧6848子唯商行51680聚福楼（南京）1512180湘鹅庄汤锅料理1516240喜洋洋便利店516802.1.2存量商业现状（美食街）附表：喀什美食街商家名录Section2喀什美食街及特色餐饮经营较好，本项目可考虑规划餐饮街作为配套，并可实现销售取得短期收益。Page602.1.2存量商业现状（零售商业）百货/商厦仍未出现购物中心项目，以商厦改造项目与百货为主，业态单一，缺乏大型超市、影院、连锁餐饮等商业形态；目前档次较高的百货商场消费者以汉人居多，经营情况一般，整体消费水平较低，各商业网点以国内二三线品牌为主，随着商业发展与消费水平的提升，可以预见未来中高档品牌的引进速度将加快；多规划路面停车场，停车位不足且易造成路面交通混乱，地下停车场将成为未来增量项目的规划重点。商业步行街商业街形式符合喀什居民消费习惯，多个商业街项目如步行街、温州地下商业街等均经营火爆；目前除温州地下商业街与丽丽女人街两个在营地下商业街项目外，有多个地下商业街增量项目招商销售中（草湖国际商贸城、蔼敏国际商贸城、美汇时装城），未来地下商业项目将成为喀什商业街发展的主流方向。电子电器、餐饮业喀什电子电器市场规模小，但由于辐射范围广且区位集中，目前经营状况良好；喀什餐饮业分布零散，除喀什美食街外，其余均零散分布于各街区商业中；菜系单一，主要以清真食品与川菜为主，连锁快餐类缺乏；经营情况火爆，特别是菜系丰富的餐饮集中区域。喀什零售商业网点高度集中，主要依附城市核心商圈规划，集中分布在人民西路沿线。Section2Page612.2.1增量商业市场（网点分布）市区增量商业共计17个，包括大型专业市场、社区商业及商业街；喀什未来零售商业发展方向仍以市级商圈周边为主，新增商业集中分布于人民西路与解放路沿线；项目周边三大专业市场必然将形成喀什最核心的交易物流中心；目前明确定位于家居建材类的增量项目暂无，项目应及早启动开始宣传，以抢占市场先机。喀什市区1蔼敏地下步行街111草湖国际环疆国际商贸城111米兰购物广场海景华庭11丰材小区恒昌小区龙和大厦11海峡购物广场山水文园御景蓝湾1山陆林.时代广场1明旺锦城1吐曼河民族商业步行街Section2曙光国际、八国旅游商贸城、远方市场扩建1Page621湖畔康城疏勒县1疏勒县民俗风情街1博拉格时代广场阿图什市疏勒县与阿图什市商业发展仍处于起步阶段，目前在售在建商业项目稀少，均为住宅裙楼商业；受中央设立喀什经济特区的利好因素带动，疏勒与阿图什商铺外来投资客明显上升，未来将步入快速发展通道。疏勒县、阿图什2.2.1增量商业市场（网点分布）Section2Page632.2.2增量商业市场（集中商业）名称草湖国际商贸城开发商新疆德润房地产开发有限公司位置人民西路商业楼层集中商业-1F-5F总建筑面积89377㎡商业规划-1F:服饰、鞋、珠宝玉器1F:街铺做品牌店，内铺女装、鞋包2F-5F:未定销售卖点喀什商业繁华地段，周边商业氛围浓厚租售区域-1-1F：直接销售（以后可能考虑返租销售）2-5F：整体招商（未来是否销售还未定）销售进度7月开盘，-1F:已售40%，已售的店铺集中在中庭周围；1F:沿街商铺已售完，整体销售率为70%建筑数据-1F：共有119间铺1F：116间商铺单层面积为7305㎡，主力商铺面积30—50㎡；1F层高5.4m，可隔层实用；内铺实用率：65%项目规划：6层购物广场+3栋酒店式公寓（23F、24F、12F）+8000㎡地下停车场喀什在售商业规模最大的项目之一，处市级商圈繁华地段，-1F南北分别与温州地下商业街、玉器商场无缝对接，形成未来喀什地区最大规模地下商业集群。Section2Page642.2.2增量商业市场（集中商业）街铺4.78万/㎡内铺2.9万/㎡人民西路Section2负一层与温州商业街连通负一层与玉器街连通项目尚地挖地基阶段，已开始销售；铺位面积小，高层高以及地下与温州商业街连通，是提升价值的有力举措；-1F:直接销售，1.8-1.9万/㎡，销售率40%，已售铺位集中在中庭周围及与温州商业街连通处；1F:直接销售，销售率70%，沿街商铺销售完毕。人民西路--街铺4.78万/㎡,内铺2.9万/㎡；云木拉克夏路—沿街3.4万/㎡,内铺2.68万/㎡；不可按揭，可分三年三期付款，首付50%；投资者基本都是汉人，以浙江温州、义乌、福建、广东居多；对外宣传渠道主要在金洋广告，喀什电视台，传单；国家政策效应很快得以体现，5、6月份有多批内地投资客前来了解房地产市场，颠覆了以往销售格局。该项目7月开盘，两周后每平米涨价1000元，对于本项目而言，未来宣传推广也应着眼于温州等内地投资客户。内铺2.68万/㎡街铺3.4万/㎡中庭Page652.2.2增量商业市场（集中商业）名称米兰购物广场开发商新疆米兰房地产开发有限责任公司位置解放南路50号楼层地下一层、地上三层总建筑面积约三万平方商业规划-1F:上海华连超市（7000㎡）1F:精品服饰2F:电器（正在与苏宁洽谈）3F:鞋城销售卖点据称全国两大卖场同时进驻，但未签约销售模式全部出售，除街铺外，其余全部返租三年，每年8%销售进度08年7月开盘，至9月中旬销售率为75%建筑数据共700间商铺，面积40㎡以下的商铺个数占商铺总个数的90%，实用率：65%，公摊面积35%售价1F:沿街23800元/㎡（不返租），内铺18500元/㎡(返租三年，每年8%）；2F:11500元/㎡(返租三年，每年8%）3F：7800元/㎡(返租三年，每年8%）备注15大业种约五万中商品，现代化前卫设计商铺大都面向投资客户，新疆户籍可以按揭最高26%今年以来买铺者大多为外地投资者，占整个买家的50%Section2开业将近两年，内铺数量多，销售进展较缓慢，已售铺位主要为一层，二三层中庭周边铺位。据了解今年以来有50%为外来投资者，再次表明喀什的房地产投资市场升温。内铺主力面积约16—40㎡街铺面积约50㎡Page66名称博格拉时代广场开发商博格拉房地产开发有限公司位置阿图什市人民广场楼层地上22层整体规划1-3F：购物广场4-6F：办公楼7-22F：住宅商业面积单层6000㎡，三层共1.8万㎡销售卖点位于阿图什中心区域，填补城市中高档精品商场空缺销售模式1F沿街与2、3F返租三年销售，1F内铺招商销售进度商铺2010年9月初开盘销售2F，目前销售率60%售价/租金(可按揭）售价1F沿街（60-140㎡）：23000-25000元/㎡2F（7-61㎡）：8800元/㎡3F（7-61㎡）：6800元/㎡返租三年销售，每年返6.5%，三年期满后仍可租予商场租金1F内街商铺10月1日开始招商，现租金仍未确定1F沿街商铺租金预计达150元/㎡/月广告渠道阿图什电视台、传单业态规划1F：金银首饰玉器、化妆品、皮具皮包2F：男女服饰、鞋帽、儿童用品、玩具、床上用品家居饰品3F：家电、手机通讯、数码、电脑备注产权40年购买者30%为外地投资者住宅起价：2380元/㎡，2010年4月开盘至今销售率约75%2.2.2增量商业市场（集中商业）中庭中庭附近商铺已全部售罄，四周及死角位销售困难阿图什中心区域项目，所有商铺均返租三年销售，有利于开发商快速回笼资金，但受限于区位，该项目外地投资者较少。Section2Page67名称天盛大厦位置人民西路步行街东侧楼层地下1层，地上21层总建筑面积2.27万㎡规划-1—5F：商业6—10F：宾馆（开发商自持）11-21F：住宅商业规划-1F：400㎡商业，共19间商铺，单铺面积约15-23㎡1F：约1000㎡商业，共6间商铺，单铺面积约60-200多㎡2—5F：单层1000㎡，整租销售卖点喀什市最好地段商业项目销售模式-1F：返租两年销售1F：直接销售2—5F：整体招商销售进度2008年中开盘，商铺约1个月已销售完，住宅2010年1月售罄租金/售价（可按揭）-1F售价：均价15000元/㎡（开盘价8800元/㎡）1F售价：均价45000元/㎡（开盘价32800元/㎡）租金：55㎡商铺，一年租金约20万，约300元/㎡/月备注-1F返租两年销售，现全部出租予一药店1F200㎡大商铺为一家喀什连锁蛋糕店购买者以汉人为主项目位于喀什商业价值最高的区域（人民西路），整体销售情况良好；商铺开盘价为当时喀什最高价，但一个月已售罄，住宅因受“七五”事件影响，销售周期较长（一年半）。2.2.2增量商业市场（集中商业）Section2Page68名称喀什吐曼河民族商业步行街开发商喀什民族经济房地产开发有限公司位置喀什滨河路东侧楼层2栋1F，2栋2F，1栋4F整体规划维族人开发商，规划成类似乌鲁木齐大巴扎形式商业面积占地22亩，总2万多㎡销售卖点靠近中西亚大巴扎，集群效应明显销售模式部分销售部分招商销售进度2009年9月开盘，至今销售率约50%建筑数据1F商铺层高：4.5m售价/租金(不可按揭）售价1F沿街（30-60㎡）：18000元/㎡1F内街（30-60㎡）：14000-16000元/㎡2F（20-60㎡，以20-30㎡为主）：7800元/㎡不可按揭，但可分期付款，首期需付总价的60%租金1F沿街：80元/㎡/月1F内街：40-60元/㎡/月2F：25元/㎡/月业态规划50%规划餐饮，50%规划民族产品与民族服饰备注购买者全部为本地维族人，以自营客户为主1F沿街商铺销售情况较好，但2F销售情况较差2栋1F商铺楼顶规划为咖啡厅与茶馆，目前已招商餐饮区民族产品区楼顶规划咖啡厅与茶室，已招商依附成熟市场中西亚大巴扎而建，将定位为其升级补充项目，现购买客户全为维族居民，且以自营客户为主，但由于缺少投资客捧场，目前整体销售状况较差，开盘一年销售率仅约50%。2.2.2增量商业市场（商业街）Section2Page692.2.2增量商业市场（商业街）名称蔼敏地下商业街开发商喀什蔼敏房地产投资开发有限责任公司位置喀什市迎宾大道（北大桥地区人民医院段）楼层地下一层总建筑面积全长320m，约6000㎡商业规划地下商业街，共三个主出入口，连接人民医院与童装批发市场销售卖点城北成熟消费群，周边有开源市场、儿童服装批发市场、国际客运站、人民医院等，日人流量达10万销售模式80%出售，20%开发商自持销售进度2010年1月15日开盘，现销售率达80%，招商率100%建筑数据共139间商铺单铺面积：23-45㎡，60%为34㎡实用率：90%租金/售价（不可按揭）租金40元/㎡/月售价9700-9900元/㎡，仅能一次性付款，每平米优惠100元备注业态规划为男女服饰、鞋包、内衣购买者90%用于投资，仅10%为自营商户Section2Page702.2.2增量商业市场（商业街）名称疏勒民俗风情街开发商喀什冠维房地产开发有限公司位置疏勒县法院以北至克孜勒河喀什交界处楼层1-2F，1-3F总建筑面积15万㎡（包括住宅）商业规划风情商业街全长1.3公里，共300多间商铺销售卖点生态规划，商铺买一层送一层（或两层）销售模式联体销售，买一层送一层（或两层）销售进度2010年4月开盘，目前销售率约达70%建筑数据层高：3.9—4.2m开间：4.5m进深：10m售价（可按揭）商铺2层高：9000元/㎡（送2层）3层高：11000元/㎡（送2-3层）住宅别墅：3800-4100元/㎡（170-260㎡）多层：2300元/㎡（80-120㎡）广告渠道金阳广告报、喀什电视台、广播电视报、传单、户外拱桥广告备注商业街按业态分区规划，路面宽约30m，将规划路面停车可按揭，一次性付款享受97折目前周边商铺售价约4000多元/㎡，租金约30元/㎡/月购买者9成为汉人疏勒县未来规划为喀什物流中心，发展前景较好餐饮区，两层联体销售，买一层送一层民俗产品区，共四栋，需整栋购买，买一层送两层民俗产品区，两层联体销售，买一层送一层商业街全长1.3公里Section2Page712.2.2增量商业市场（街铺销售）名称恒昌。欧景名苑开发商阳光恒昌地产股份有限公司位置南湖路与西二环路交界处楼层1F总建筑面积分三期，共40万㎡商业规划300间临街商铺+2万㎡超市一期二期以裙楼商业为主，三期将打造区域商业中心销售卖点大型住宅项目，规划为未来区域商业中心销售模式街铺，直接销售销售进度一期商铺开盘1年，销售率达95%，二期共推出11个商铺，开盘一天销售率达30%建筑数据一期商铺：60-120㎡，层高3m二期商铺：36-198㎡，实用率约92%售价（不可按揭）一期商铺：开盘价8000多元/㎡，现0.95—1.2万/㎡二期商铺：7680-7980元/㎡备注三期2万㎡超市现与沃尔玛、乐购等洽谈中，将打造成南疆地区规模最大、档次最高的超市；周边商铺租金约50元/㎡/月；周边规划有五星级酒店、深圳援疆指挥部、公务员小区、中国移动大厦、师范学院等，未来商业前景看好。欧景名苑一期欧景名苑三期欧景名苑二期多来特巴格路西二环路

南湖路五星级酒店深圳政府大楼公务员小区盘橐城地区师范学院南湖公园

滨河路帕依纳普路艾尔斯兰汗路喀什在售最大规划社区项目，共分三期规划，地段优势明显，将打造成未来区域商业中心，沿南湖路商业街全长共900m，以一层临街商铺为主，三期规划有大型超市（2万㎡）与沿街商铺，商业体量为区域之首。Section2Page722.2.2增量商业市场（街铺销售）名称山陆林·时代广场开发商新疆恒胜房地产开发有限公司位置喀什克孜都维路160号楼层一期1-4F（局部五层）总建筑面积6.6万㎡商业面积2.5万㎡商业规划1F：商业步行街2-3F：商场、超市4F：影院5F：西餐厅销售卖点紧邻环疆传统核心商圈，规划合理、业态全面销售模式1F:直接销售2-4F：开发商自己持有5F:出租销售进