龙城-花梨湾总体策划与商业规划研究报告12.6

东方龙城-花梨湾总体策划与商业规划

研究报告深圳市新摩尔商业管理有限公司电话:138235091542013年11月30日区域概况第一部分东方市概况东方市地处海南省西南部，北距海口210公里，南距三亚160余公里。南及东南与乐东县接壤，北至东北隔昌化江与昌江县交界，西临北部湾，与越南隔海相望，北靠黎母山脉。人口：东方市有汉、黎、苗、回等民族共同居住，现有人口43.5万人，其中黎族、苗族10万人左右。土地面积：2256平方公里，东西长53.6公里，南北宽65.4公里。辖区：辖10个乡镇、192个村（居委会）、2个农场。东方城区依八所滨海而建。大型深水天然良港通四海而达三江，高速公路、粤海西环铁路横贯市区，公路、铁路、海港、航空立体交通运输网络。东方市总体规划布局总体布局结构为“一心、两片、三轴、五带”的滨海带状城市布局结构。一心：建设新的行政办公中心，并结合城市公园、主要商业街、文教设施形成新的城市中心。市委、市政府等市级行政中心搬迁至解放路北侧。两片：以罗带河为界划分为南北两大功能片区。依托现有建成区将北部沿海地带规划为生活居住用地，形成以生活居住为主的北部综合性片区；依托铁路和港口，集中在南翼沿海发展工业用地，形成南部工业片区。以罗带河和铁路线生防护态绿地明确隔离工业区、生活区、老城区。三轴：结合城市发展方向，形成三条城市发展轴线：以琼西路作为居住生活片区发展轴线，引导城市生活居住片区向北部沿海发展；以疏港路作为工业区发展轴线，引导城市工业区向南部沿海发展；以解放路作为城市中心区发展轴线，连接城市中心区与火车站、港口，促进城市中心区的发展，并强化城市中心区景观风貌。五带：罗带河绿化带、北黎河绿化带、北部海岸绿化带、南部海岸绿化带、八三铁路绿化带等五条城市绿化带。东方市与周边重点旅游区关系海南省旅游资源丰富。西南角的棋子湾、霸王岭以及莺歌海三个旅游渡假区紧邻东方，形成包围并辐射东方的旅游圈。在东方市域范围内，拥有山、海、湖、河、温泉、黎苗文化等丰富的旅游资源，目前是东方市旅游产业实现跨越式发展的最佳时机。指标本期上年同期同比增减额同比增减（%）现价可比价GDP1140640107278097173216890810.4第一产业304733285761267066376677.0第二产业584452542030497653867998.9#工业490732449027419169715637.1

建筑业9372093003784841523618.5第三产业2514552449892070134444218.3#房地产4350544220284541505155.42012年全年各产业增加值对比表东方市总体经济平稳发展，稳中有进，具体表现为：第一产业、第二产业稳步增长，第三产业、固定资产投资、房地产业及财政收支快速发展，消费需求旺盛，金融平稳增长，城乡居民收入稳步提高。1、农业稳步增长为整体经济平稳增长提供坚实的基础，拉动GDP增长1.9个百分点。2、工业生产形势转好，建筑业保持较快增长，促使第二产业拉动GDP增长4.6个百分点。

3、房地产业的快速发展是第三产业发展的最大亮点，第三产业拉动GDP增长3.9个百分点。东方市产业发展状况东方市自然资源1、油气资源

矿产资源

2、水能资源热作资源土地资源3、海洋资源森林资源

渔业及动物资源4、旅游资源油气资源矿产资源

力发电有限公司等。东方市优势产业凭借着独特的区位优势和自然资源优势，经过多年的发展，海南东方工业园区形成了以化肥、甲醇为代表的天然气化工产业链；以东方石化项目为代表的石油化工产业链；以6万吨生物柴油为代表的生物化工产业链；以及以华能东方电厂、风电等项目为代表的新型能源工业。海南东方工业园区是海南省规划建设的主要工业园区之一，规划面积57.02平方公里，已建成区约16平方公里。目前入园的企业主要有：中海石油化学股份有限公司、华能东方电厂、海洋石油富岛有限公司、中海石油建滔化工有限公司、中海油东方石化有限责任公司、中海石油新能源（海南）生物能源化工有限公司、海南富岛复合肥有限公司、海南中海石油塑编有限公司、海南东方风力发电有限公司等。项目概况第二部分项目区位价值1项目地处东方市滨海北片区，临滨海北路，距二环路400M处，地理位置优越。两端有“两港两湾”自然风景环境可谓得天独厚。项目周边道路四通八达，交通极为便捷，5分钟车程可达解放路中心商业圈、现汽车站、行政办公中心，10分钟可达八所镇政府等未来规划的行政办公文化娱乐中心，15分钟便至火车站、规划新汽车站和轻轨东方站。所处地理位置绝佳，区域内随着规划的滨海广场等高档别墅酒店社区的陆续开发，将成功塑造片区高端的商住功能。项目片区规划特点----建议滨海景观和湿地公园统一规划项目四至分析2地块现状项目地块南靠二环路，西临滨海北路，北有一条规划路和三环路，西是规划路和琼西路。滨海北路规划路二环北路规划路01-01地块技术经济指标3整体技术指标整体技术指标02-01地块技术经济指标解放西路东方市商业主要集中在解放西路和人民路上，主要商业由万福隆商厦和八所商贸市场及沿街商铺组成。本案东方万福隆商厦位于八所镇闹市区中心，是该市为了改善投资环境，提升城市功能，服务化工城建设而引进的大型综合超级市场。

商场建筑面积2.5万平方米，由海南万福隆百货有限公司投资建设。商场采取超市加百货的方式经营。4东方市商业市场概况编号类别名称/品牌数量备注1酒店、宾馆隆泰大酒店、富岛海湾大酒店（四星）、云天大酒店（三星）、绿宝大酒店、宏豪度假酒店、喜阳阳宾馆、港湾大酒店、维康明珠宾馆、金楠盛宾馆、鸿信大酒店、树宝宾馆、尖峰宾馆、华达大酒店、丽景湾大酒店、上运宾馆、佳捷商务酒店、新乐楼、顺兴宾馆、欣艺宾馆、成发宾馆、艺豪宾馆、南海宾馆、和平宾馆、东立宾馆、昇达楼、桃源宾馆、鑫辉宾馆、腾龙宾馆、东方良智海景大酒店、名豪度假大酒店（在建）30隆泰、富岛、云天、绿宝等都带KTV、夜总会等娱乐场所2休闲娱乐（KTV）喜阳阳夜总会、阿伦故事、荷花园钓鱼台、668休闲广场、帝皇、帝皇美丽会、太阳城演艺广场、军港之夜KTV、绿岛休闲广场、金岛广场、发发休闲会馆、欣艺夜总会、九九八KTV、新感觉啤酒城、菊园KTV、金虹假日广场、金虹欢乐谷、金虹会都、乐庄金色大厅19选取大众常去消费和熟知喜爱的店3饮食集友海鲜舫、新小白菜、沙龙渔村、韶山冲湘菜馆、乐庄酒家、金香源饭店、梓兴酒家、大骨汤火锅城、青松美食城、万里香酒庄、兄弟渔家烧烤园、新东方鹅庄、湘江酒家、福源酒家、文记狗肉店、农科路烤乳猪一条街16选取规模比较大，知名度高、中高等消费档次

4教育八所中学、民族中学、铁路中学、港务中学、东方市第二中学、东方中学（原东方师范）、思源学校77所小学和一些私立学校5医疗人民医院、市中医院、港务局安康医院（港务局医院）、铁路医院、现代医院、市妇幼保健院、八所镇卫生医院7卫生服务站、诊所服务网点密集6商场、超市广西百佳汇（两分店）、上海三联超市、肯德基、海南广安堂药品超市（两分店）、源安隆药品超市、万福隆商业广场、王者天创8选取规模比较大的大众品牌店7服装鞋具北部湾服装城、良智服装城、海立服装城、劲霸、九牧王、柒牌、七匹狼、群豪、花花公子、才子、啄木鸟、达芙妮、以纯、阿依莲、美莲达、朵以、花语访、意尔康、金盾、袋鼠、石头鱼、依米奴、乔丹、安踏、Kappa、361、特步、匹克、八哥29选取大众熟知认可的品牌店8金融保险中国人民银行（1）、中国银行（2）、中国工商银行（3）、中国建设银行（2）、中国农业银行（4）、中国邮政（6）、农业发展银行（1）、中国信合、太平洋保险、中国平安、中国人民财产保险股份有限公司23分店服务网点密集东方市区域服务设施泰隆大酒店富岛海湾大酒店东方良智海景大酒店云天酒楼绿宝大酒店鸿信大酒店本案酒店名称地址星级泰隆大酒店滨海北路四星富岛海湾大酒店滨海北路度假酒店东方良智大酒店东港路34号三星云天酒楼东海路4号经济型绿宝大酒店东海路7号三星鸿信大酒店东方大道43号三星5东方市酒店市场概况建议项目定位建议本项目总体定位为旅游度假与养生综合体第三部分产品组合:音乐主题文化酒店+度假养生公寓和别墅产品+免税商品等休闲商业东方花梨湾旅游度假与养生综合体东方花梨湾：海边、休闲生活、假日生活、休假放松、玩乐、玩耍、户外休闲、海滩、轻松办公，养生度假。策划滨海乡村音乐主题文化酒店,举办东方乡村音乐节。项目商业总体规划定位以渔人码头为主的休闲、娱乐为主的滨海度假商业文化综合体水上表演舞台水上表演舞台策划滨海乡村音乐主题文化酒店,举办东方乡村音乐节。主题文化酒店餐饮、酒吧、咖啡公寓+会所中医养生医院超市+黄花梨博物馆+影院一楼超市2楼黄花梨博物馆3,4楼电影院花梨及黎族文化商业街区渔人码头别墅形态、婚纱摄影一楼免税商品二,三楼楼体育休闲中心免税商品化妆品,服装海洋文化餐厅轮酒店定位方案一世界主题音乐酒店建议做成音乐主题酒店,带动更多金领和白领前来度假,一种高雅的滨海度假环境,容纳两种顾客群体,度假旅客和高收入养老群体。孟菲斯“猫王”主题酒店中，坐落着田纳西州非常著名的游泳池。坎伯兰酒店的“吉米·亨德里克斯”套房“披头士”乐团就诞生在，利物浦HardDay'sNighthotel的这间名为“麦卡尼”的酒店套房把中庭设想为在海上航行的豪华邮轮酒店定位方案二1.酒店外立面：采用风帆的造型，动感与海洋主题相协调。海洋文化主题文化酒店：与北部湾海洋及湿地公园连为一体，打造一座具有海洋文化为主题，具有东南亚风情的主题休闲酒店。把中庭设想为在海上

航行的豪华邮轮力求表现小巧玲珑、有情有趣的娱乐休闲气氛全力发展花梨产业，计划利用资源优势，把东方市打造成“中国花梨之都”。商业街区定位以花梨文化、黎族民族文化为主题的风情商业街区黎族三月三节盛况滨海风情街区黎族蜡染黎族织锦全力发展花梨产业，利用资源优势，把东方市打造成“中国花梨之都”。花梨制品项目SWOT分析劣势威胁机会优势居住氛围未浓；周边商业配套未完善；道路未完善；公交车还未通至项目地；国际旅游岛，东方西部工业园区；滨海北片区的整体开发带动，包括游艇码头、滨海广场、学校、医院等生活服务配套设施的完善；规划的三环路和规划路从项目地周边而过；房地产政策影响，置业要求人士增加西部轻轨、西部机场即将建设滨海地带、无敌海景优势；便利的交通环境；处于规划的北部综合居住社区；地块都为连体，相互间打造整体性；临近规划中的观海广场、体育馆和体育公园周边楼盘较少，市场关注度不够；土地交易市场混乱周边缺少旅游景点项目商业规划建议第四部分业态类别面积备注餐饮东北特色中餐2000平方米可以放在二期海鲜超市和餐厅8000平方米一期引进业态品牌服饰和化妆品(免税商品为主)3000平方米二期引进业态超市(中档偏上)5000平方米一期重点和肉类,蔬菜和水果基地建立直接供应协议,可以先开设2000平方米精品超市,稳步扩充到5000平方米电影院2000平方米滨海区域性电影院咖啡厅和酒吧3000平方米花梨博物馆3000健身中心2000中西结合医院(含中医健康养生方向)2000填补东方医疗水平低下空白,培养中医护理人才3万平方米本项目商业定位海南岛渔人码头,包括一流的文化表演,新鲜的北部湾海鲜和一流的音乐主题文化酒店。吸引广州海鲜超市和黄沙水产品市场的成功经验,今后稳步引进进口海鲜,供应高端酒店。商业风险控制措施1.产品充分考虑客户需求定制,特别是二期要征求更多消费者意见。

2.部分商业采用别墅形态建设,避免过剩