深圳万科中心营销策划报告(创新旅游商业+创新营销策略)

星空，从此不再是仰望

——万科中心营销策划报告汇报稿世联地产2009.3前言：万科中心—大师级殿堂作品项目特色：1、StevenHoll先生的名师设计2、最牛的合作团队3、最先进的设计理念（水平方向的高层建筑/景观绿地最大化/漂浮地平线/桥梁体系结构）4、绿色生态铂金级的建筑5、万科总部/多功能的综合体/6、深圳蓝色盐田国际化新面孔占地面积61729.7平米建筑面积80200平米其中，会议中心8000平米酒店46200平米办公26000平米建筑覆盖率≤40%容积率≤1.3万科理想：深圳东部滨海区的新城市名片项目愿景：打造成像西班牙古根海姆博物馆、西雅图摇滚音乐博物馆EMP一样的革新城市气质，拉动城市经济的地标性建筑。本项目文化使命：

当代中国文化艺术的国际化舞台

高端文化产业的会客室

南中国时尚地标

大梅沙滨海生活的高端配套万科现实：从持有到销售，长短期利益的冲突长期的利益：成就万科的品牌，并成为深圳的新名片；文化沉淀地，作为综合体的长期经营价值。短期的利益：除自用部分外，以销售为主，取消原规划中的酒店部分。09年回款3-4个亿，整体回款预计12亿左右。销售前期准备较紧，相关的装修标准及招商工作仍在过程中，后续成本投入的控制。不得不面对的问题2009/0209/08-0909/1009/1209/07万科中心项目营销计划招投标启动营销中心开放展示区开放项目开盘万科总部搬入09年年底回款3-4个亿总体4万多体量商业持续招商中我们在展望万科的理想，同时我们思考：

如何实现名建筑到名盘的转变（叫好又叫座）主流房地产价值是衡量一切房地产项目的最终标准

红树西岸VS中信红树湾的市场对比：建筑理想和市场现实的距离项目09年价格/速度形象定位主诉点红树西岸4万左右/平米1套/周上善生活国际水准智能化社区国际大师建筑作品，全玻璃外立面

园林空间、公共空间打造中信红树湾一期3万左右/平米10套/周湾区物业，比肩全球

65万平米规模

10万平米现代岭南风格园林

空中院馆

GOLF、海和世界之窗等景观2006年：红树西岸2.8万入市，销售缓慢主流豪宅客户对这种极端的依靠先进配置、弘扬建筑艺术的方式并不认可：1、针对风格：“怪异，整体风格不能接受。”2、针对智能化：“太多电子按纽了，我家保姆都不知道怎么用。”3、质疑对价格的支撑作用：“毕竟是公寓，不值。”我们必须寻找的主流房地产价值点是什么Q1：现有区域已存在价值及功能支撑？关键问题：建立从StevenHoll的名建筑到市场上叫好叫座的名盘的桥梁大梅沙印象：模糊且暧昧域区大前景看好，交通问题成为核心问题，山海资源优质，但过于公共，人流杂乱且配套欠缺“对大梅沙的将来的发展前景比较看好，那边环境很好，空气很清新，度假很清新。”“大梅沙在收费时候去过几次，但在免费进入后，我一进去马上落荒而逃。人多，人杂乱，各种素质的人都有。”“我对大梅沙印象一直不好，当初去天麓，一看下面满眼尽是些杂乱无章的房子，心情一下就不好了。所以当时一看就不要天麓了。”“对大梅沙的第一印象就是交通太不方便了，经常过去就是塞车，一塞就要好久。而且也没有一个大型停车场，但这边资源还是很好的，可以看山看海，我就是喜欢这边的环境才在天麓买了一套别墅的。”“交通非常不好，人多车多，经常塞车，路就只有一条，高峰期期间都是在原地打转，从17英里回来11点还塞车，节假日那更夸张；并且没有吃的东西，除了乳鸽还是乳鸽。”传统功能认知：以度假投资型为主，价值与资源相关。随着东海岸开发，第一居所功能突显。能功功能分类物业名称规模价格资源第一居所万科东海岸27.5万3万山景资源/二线海景/社区园林第二居所万科东海岸（公寓）1.7-1.8万（精装）海怡轩2.6万1.2-1.5万（毛坯）二线海景资源云顶天海3.6万9000心海假日0.89万9000湖心岛2.3万1.1万心海伽蓝5.39万1.2-2万山景/二线海景海世界2.69万1.7-2万一线海景海语东园2万9000二线海景资源优品艺墅2.9万1.1万（公寓）二线海景1.7万（别墅）顶级资源别墅天麓12.8万7-8万一线海景/山景/东部华侨城/高尔夫当前在售项目功能分类项目名称户型均价速度销售率进线量上门量顶级资源别墅天麓1区241-730平15万08年5月开盘，总价3000万起仍然开盘迅速销售，约10套/月，08年底剩余高价单位走速降低，约1套/月65%————2区266-730平8万83.9%7区247－1100平7.5万81.8%第一居所万科东海岸（别墅）联排223-225独栋390-480联排3-3.5万独栋3.8万联排20-30套/月独栋1-2套/月96.6%150批/周（平均水准）100/周（平均水准）第二居所万科东海岸（公寓）一房一厅60大一房88两房881.6-1.7万08年5-6月开盘热销期约10-15套/周，下半年主推别墅，销售缓慢约1-2套/周；09年开年主推公寓，销售速度有所上升，近期可达10套/周66.8%海怡轩单房40-50一房64-76两房78-891.3-1.5万3-4套/周40%10批/周20批/周二级市场：淡市中顶级资源型物业不受影响，但第二居所产品受影响较大，兼备第一居所的东海岸表现稍好。海怡轩成交客户分析公寓客户购买主要是看中滨海的度假生活，同时认为具有较高的升值潜力。物业名称成交套数之前价格（元/m2）单价（元/m2）租金（元/m2）万科东海岸2115000（三期）别墅25000公寓1.3-1.4万别墅2万公寓32别墅78万科十七英里6公寓25000（二期）别墅32000公寓41596别墅4-5万公寓107别墅——云顶天海9110001109125心海假日240001088823心海伽蓝690001253324海世界2164002477449海语东园666001032421优品艺墅A3092120001782215海阔凌海1——1549071倚天阁114000263164008年大梅沙片区二手房成交情况：08年大梅沙片区市场非常冷，前三季度平均每月成交1-2套，年底才开始好转，20套/月左右。现在有盘放出来，价格合理的话，也要一个月左右的时间才有成交，而在过去基本上放出来就没了。而且相对于其它地方6%的投资回报率，大梅沙只有3%。三级市场：作为投资型产品，现阶段的兑现价值有限；兼具第一居所功能的东海岸稍好。深盐第二通道：强化了第一居所功能；但弱化了第二居所功能和增强了其替代性。交通双刃剑：通达性的增加，梅沙更通道化，停留感减弱深盐第二通道08年7月开通，盐田到罗湖的车行时间缩短到10分钟。深盐第二通道的开通增加了到东部的人流：深盐二通道日均车流量3.5万车次/日，高峰期达到5.5万车次/日。有更多的人去到东部。而交通的通达性增加同时削弱了梅沙的海景资源优势，当人们可以更快捷的去到南澳、葵涌，享受更纯净、更纯粹的海景资源时，梅沙就变成了深盐第二通道的延续——通过功能的强化而不是停留的功能。南澳的西冲曾被《中国国家地理》杂志评为中国最美的海滩，东部海岸线海景资源突出。第二通道的开通也大大缩短了葵涌、大鹏和南澳与市中心的距离。资源和交通的利好促使房地产的发展进入了初级阶段。葵涌和大鹏逐渐有商品房项目出现，并且以低廉的价格颇具吸引力。未来房地产储备量较大未来梅沙不乏顶级资源/第一居所项目放量；第二居所二、三级市场整体供应较大，供过于求分类项目名称具体地理位置占地面积（㎡）建筑总面积（㎡）容积率主力户型描述可销售套数顶级资源别墅三洲田别墅东部华侨城08独栋228-568㎡21天琴湾3期大梅沙盐梅路252000253000.09独栋400、580、750和1000㎡不等48联泰·梅沙湾盐田区大梅沙盐梅路139726321300.23独栋400-1000平69第一居所中海半山溪谷（3期）深圳外国语学校高中部旁75938844401.1170-130㎡两房，三房，四房305皇庭项目大梅沙————1.2类别墅140-220平米——第二居所海怡轩2期大梅沙12000260001.548-89平米148鼎太·海丽晶大梅沙愿望湖湖心岛——————60-70平米公寓500多海景酒店农民村海怡轩京基项目在建鼎太项目在建CBA空地：可能建酒店式公寓湖心岛：建筑群限高14米回到本项目：

部分二线海景，最主流景观资源价值点依托缺失项目地块景观资源性分析分块不利因素资源享有总评C农民村/海怡轩/酒店遮挡

建筑景观杂乱5层开始可见部分海景，但景观面不开阔3B部分酒店遮挡

建筑环境稍好，但仍不纯粹在一定角度上可无遮挡看海景4A基本无遮挡

周边建筑环境为湖心岛，较为纯粹基本全面享有无遮挡二线开阔海景5较舒适看海景单位主要在5-6层和A块，B块拥有一定的内湖资源。回到本项目：

居住空间天生缺陷，第一居所主流价值点缺失由酒店功能到居住功能的转变，空间缺陷放大：居住空间使用不便：结构拉索贯穿整个房间，形成居住空间使用不便；居住空间感受欠佳：阳台等居住灰空间的缺失、固定百叶的景观阻挡；“没有阳台，房间里还有拉索，你们建筑质量也许挺好，但是根本不好住。房子最终还是要用来住的。”——万科中心客户访谈现有区域功能支撑：极少量顶级居住第一居所第二居所顶级居所大梅沙区域——区域认知模糊，但同时区域存在边缘化、度假产品的可替代性趋势。区内的同质类竞争较大。本项目的资源支撑有限海景资源——有极少部分能享受开阔的海景资源。其他部分受阻挡严重，海景资源不够强势，远不如海南等城市的项目和十七英里的无敌海景和度假资源。居住空间缺陷——居住空间使用不便；居住感受有所欠缺，存在居住空间硬伤我们必须寻找的主流房地产价值点是什么：Q1：现有区域已存在价值及功能支撑？关键问题：建立从StevenHoll的名建筑到市场上叫好叫座的名盘的桥梁Q2：万科能带给区域什么？现有区域功能支撑：极少量顶级居住万科已具有的成熟客户驱动体系：

——品牌（居住）//财富（投资）//信仰（把玩）居住驱动财富驱动与居住相关，信赖万科的品牌、质量、物管以及万科才能给予的生活氛围与生活方式的居住升级与投资相关，以大社区的一期购买者为典型代表，看重万科的规模开发，以及大社区的后期增值潜力与原创相关，受到文化、产品的渲染，而深深认可。表现出是一种精神上的物质归属四级花城、万科城、东海岸、清林径、金域蓝湾……十七英里、第五园……第五园、东海岸、第五园……信仰驱动中信红树湾的品牌驱动力：老业主的客户价值生活补充&财富动力再驱动09年1月1日果岭公寓发售，截至1月1日，公寓认筹约180批，老业主达到约67％；1月1日，首批推出112套，当天全部售罄，业主购买达到约70％；中心红树湾公寓案例：

70%老业主重复购买，作为原居住上的空间拓展，同时兼投资保值“这个公寓挺好的，可以单独的做一个工作室或者是会客的地方，和家里有所区别。”“我球具多的没地方放，正好买个公寓做我私人的球具室，打球也方便。”“这个区域的前景还是很不错的，现在经济环境不好，找个能升值保值的房子投资是一个不错的选择。”成交客户来源以中信红树湾老业主为主；客户置业目的57％为投资，自用客基本上将公寓作为原住房的空间延展，以度假、客房、球包房、父母房等为主；成交客户多认同该地段的区位价值和项目升值潜力，对高端租赁市场有自己独特的理解；万科东海岸的品牌驱动力：万科系追随者驱动力有限，资源成为主要价值支撑类比东海岸公寓：

第一居所功能转换不完全，度假功能重叠，老业主重复购买成交非常低，万科系的其它新客户购买仅占30%。对于万科系新客户，山海资源、大社区、区域未来规划和政府扶持等主流地产价值成为主要的购买影响因素公寓购买目的别墅购买目的公寓别墅购功能重复“你们的公寓不便宜啊，我现在手上这个（房子）也是投资的，现在经济不好，只能走长线了，公寓还走长线，而且价格又这么贵，划不来。”“价格太高了，之前一期的房子多便宜啊，而且梅沙的出租市场根本都支撑不了。”——东海岸公寓非成交老业主语录信仰驱动：十七英里，品牌为项目增值，但内核驱动还是稀缺资源和环境万科17英里核心吸引力：1、稀缺海资源（北面为绵延500余米的山丘、东西南三面临海、项目内海岸线长600余米）2、特色产品（超大观景面（7.5M)、超大观海景露台（32M2），阔大豪华客厅（40M2），私家入户栈道）3、万科品牌吸引仅占5%2006年6月6日推出公寓产品的剩余185套。

开盘第一周销售47套，销售率达25%，实现均价27528元/平米。

开盘月销售64套，销售率达到35%。其中B户型60-65平米销售情况较好财富动力资源是重要价值点。但本项目在此方面支撑不足可替代居住动力不符与前期的功能需求相重，无其它拓展性需求信仰动力问题所在主流地产价值仍然是其本质内核万海岸的“原居民”支撑不足“万科”系客户驱动内核动力不够，支撑有限有限，充满风险的尝试我们必须寻找的主流房地产价值点是什么：Q1：现有区域已存在价值及功能支撑？关键问题：建立从StevenHoll的名建筑到市场上叫好叫座的名盘的桥梁Q2：万科能带给区域什么？现有区域功能支撑：极少量顶级居住“万科”系客户驱动内核动力不够，支撑有限Q3：其他价值桥梁嫁接的可能性？类型项目表价（元/㎡）成交套数1月成交面积(㎡)销售率（%）甲级写字楼海岸城西座2800071154.3977.24金运世纪260000————89滨海大厦180004274.6241香年广场210001223.9954.73沙河世纪B栋22000————21.71类甲级写字楼盛唐大厦170001-1267-116.4525.76金谷3号1800031591.1442.91华强广场A栋280003384.9649.91商务公寓盛唐大厦150004385.6633.22海岸卡夫诺150007402.4545.1709年市场在售写字楼项目销售情况：成交单位以100-200平米的小面积为主。春节后受短期政策利好和传统交易旺期影响，销售情况小幅回暖，迎来小阳春，2月第四周海岸城西座成交5套，海岸卡夫诺成交5套，滨海大厦成交10套。务商商务价值嫁接：交通//生活成本——传统商务价值前提缺失；主流商务市场低价挤压写字楼市场：一线价格在2.5-3万左右，二线在2万左右传统商务市场：二手市场不乐观，受宏观经济影响，均价、租金下跌较大，对未来一手市场带来巨大压力。春节前后是传统的淡季，目前2手市场价格已经趋稳，租赁市场开活跃，物业更换频率加大。09年入市的写字楼供应量较大，主要分布在非核心区域二线写字楼，写字楼的价格下调压力增大。片区项目名称写字楼面积推出时间中心区大中华东方新天地44638平米2009年中心西区绿景NEO企业大道130500平米2009年东海商务中心99500平米2009年南山区数码港100000平米2009年宝安区骏业大厦20600平米2009年龙光大厦43770平米2009年09年入市的写字楼项目面积达43.9万平米左右，主要分布在非核心地区的中心西区、南山区、宝安区，根据目前市场在售项目的价格，预计项目的价格多在2万/平米左右。华侨城的创意商务转型检验：创意客户市场容量有限，且支付能力有限香年广场市场检验——高租金成本挤压，创意商务最终流产香年广场占地面积：15145.2平方米建筑面积：74613.51平方米位置：南山区华侨城侨香路与深云路交汇处销售均价：2.2万/平“花样年·香年广场”由紧密相连的南区与北区地块组成，项目建筑面积74613.51㎡（其中南区33364.9㎡、北区27183.27㎡）、高20层，层高4.8米。由南座主楼、南座附楼、北座主楼、花样年集团总部四部分组成。建筑形态和定位独特的建筑外立面，4.8和9.6米的层高，营销手段（设计比赛/室内设计协会战略合作/时尚发布会等）吸引创意型、设计类办公企业，作为华侨城办公区域的延伸销售实践汉唐大厦租金：60-80元/平.月；华侨城loft租金：45-65元/平.月；香年广场租金：80-110元/平.月。租金成本过高，大量电子、科技类企业进驻，创意型企业极少同时市场存在大量兴起的创意产业园，成为创意商务的低价替代F518创意产业园南海意库OCT创意产业园田面创意产业园22艺术区200420072007200720072008启动区域华侨城OCT-LOFT华侨城OCT-LOFT华侨城创意文化园正式开园南海意库田面创意产业园22艺术区F518时尚创意园发展状况在旧厂房的载体下向创意产业转型，以艺术、设计类产业为主三洋老厂房改造，以动漫、设计类产业为主厂房、宿舍改造，工业设计为主重在吸引国际创意产业入驻厂房改造，艺术创意交易“集市”以长期租赁形式，将旧工业区改造，以创意设计师与艺术家集聚为重点，最终实现创意交易租金水平（2009年）45-75元/平30-60元/平60-80元/平15-30元/平40-60元/平商业价值嫁接：完全投资客受众，受市场影响巨大位置：深南大道车公庙——竹子林之间，深南大道两侧的地下空间

投资信心建立：地铁1号线+42条公交线路，19栋写字楼，每天290000人潮涌动。70%开放商自有出租，保证商家入住充分展示：50米风情商业街现景展示，售楼处就处在街上，眼见为实。均价：12万/平米产品：3-50平米分A、B、C、D四个区，此次推出的是A区，共107套。投资回报率：4-6%租金主要参考的是深南大道两侧的写字楼的底商和泰然九路上的商铺，在600-800元/平米。开盘时间：09年1月1日（自然发售）销售概况：于07年开始广告展示，09年元旦自然发售，在11-12万的高均价下，至09年2月已销售50%春节后，销售情况非常好，基本上1套/天，其中15-20平米的销售情况较好。业商丰盛町的检测——地铁/人流大前提，投资回报率最终影响客户以无投资商铺经验的新投资客为主，并且成交周期短；成熟投资客仍在理性观望成交客户中成交周期较短，61%的客户上门一次即成交，同时32%的客户选择一次性付款成交客户中以投资客户为主，纯投资的客户达83%，且67%的客户无投资商铺经验。“现在手上有些钱，其实股票啊、商铺啊、房子啊都是投资品，关键是看哪个稳定、收入又高。”“股票现在太不稳定了，去年我太太在股市里亏了160万，可以直接买一个铺了，如果当初买了铺的话现在都不知道挣了多少了。”“我手上有很多房子，本来觉得房子也挺稳定的，但是07年那么一搞还是有些波动，而且短线（赚的）太少了，长线租又很麻烦，现在就是商铺还稳定些。”“有点闲钱，不想让它闲着，这样一个铺70-80万对于我压力也不是很大，还可以升值。”“你们之后还有那么多的面积是直接出租的，我还怕没有人租我的铺麽？”丰盛町成交客户访谈新投资客入场，仍然核心关注投资回报率梅沙市场更缺乏传统商业核心价值支撑——商业业态低端且商业氛围不浓目前大梅沙片区商业供应充足，区域相对集中。商业业态重复性高，业态集中在士多店、小餐饮、杂货、超市等。档次普遍不高，仅万科东海岸具有中高档次，且规模不大。商业位置规模业态分布盐梅路商业街5129平米20间铺位以餐饮、酒楼为主，同时包含超市、快餐、杂货等业态梅沙村商业街11间铺位以出售烟酒、小百货、快餐的士多店为主，方便居民日常生活东海岸商业街5800平米9间铺位业态较为丰富，包含银汉、中西餐饮、酒吧等具有中高档次心海超市约1000平米生活类商品铺位为主，档次较低一线海景沿线商铺旺季淡季商铺租金为80-100元/m²，淡季为50-60元/m²或免租；未来内环路沿线商铺租金为30-60元/m²，且不分旺季和淡季；位置店铺名称（位置）租金水平旺季淡季临近海滨浴场麦当劳90元/平米55元/平米乳鸽王80元/平米免租半年肯德基85元/平米55元/平米吉川拉面85元/平米60元/平米海世界乳鸽王80元/平米免租半年内环路以东、以北凌海50-55元/平米不分淡季和旺季心海假日35元/平米海语东园30-60元/平米芭堤雅酒店30元/平米心海伽蓝50-60元/平米水云阁50元/平米片区商业实践：湖心岛：现状商业经营极差，空置率极高，基本处于半闲置状态万科东海岸：价格2万左右，作为商HOUSE出售，模糊商业和居住功能。梅沙市场更缺乏传统商业核心价值支撑——人流量受季节影响较大传统商业投资理由的缺失：

遵守成熟商业规律，商业氛围缺失，人流量/业态/租金的影响商务要素商业要素传统商务基本条件缺失：交通方便、相对低廉的生活成本SOHO商务：受众容量小，且支付能力有限看起来很美，但遭遇现实，则是没有基础的空中楼阁商业&商务之间的尴尬，传统支撑要素有限Q1：现有区域已存在价值及功能支撑？关键问题：建立从StevenHoll的名建筑到市场上叫好叫座的名盘的桥梁-----主流房地产价值缺失Q2：万科能带给区域什么？现有区域功能支撑：极少量顶级居住“万科”系客户驱动内核动力不够，支撑有限Q3：其他价值桥梁嫁接的可能性？商业&商务之间的尴尬，传统支撑要素有限现有区域功能支撑：极少量顶级居住“万科”系客户驱动内核动力不够，支撑有限商业&商务之间的尴尬，传统支撑要素有限本项目缺失主流地产价值项目价值再造机会1：休闲度假是未来人们生活的大趋势2000-2007年的统计数据显示：国内旅游收入和旅游总收入平均比GDP增长率高2-4个百分点的速度向前发展；2006年我国人均GDP达2062美元，部分发达地区已超过3000美元。人均GDP>1000美元>3000美元〉5000美元旅游阶段国内旅游业进入高速发展阶段休闲、度假需求持续发展&周边国家旅游热潮世界游休闲度假是未来人们生活大趋势：1、世界旅游业发展的历史规律看，GDP大于3000美元旅游进入休闲度假阶段。2005年我国人均GDP已达1700美元，沿海发达城市则已达3000美元，部分城市更高达5000美元以上；2、消费升级推动国内旅游业加速发展，需求出现结构性变化，观光游将以10％以上速度发展，而休闲游加速发展，增速将在20％以上。

体验式和服务性旅游资源的开发是未来最大的增长点。国外的新的体验旅行项目1、养生度假（典型案例：普吉岛、巴厘岛）2、医疗健康旅游（典型案例：韩国整形美容旅游、匈牙利专业牙科）观光时代体验时代中国旅游发展阶段中国的旅游发展正从“世界之窗观光”到“东部华侨城体验”过渡！泰国普吉岛——在自然资源的基础上，结合传统文化，塑造全体验旅游模式作为重要的旅游胜地，普吉岛除了海资源之外，还有更加丰富的内涵。泰国普吉岛的芭东海滩有一条著名的酒吧街，将优质的海资源结合了泰国的传统文化，并提供休闲度假的各种娱乐方式进行延伸。全体验模式围绕“海”关键词：游览围绕“文化”关键词：消费地点：大、小PP岛活动：出海游览、潜水、游泳、吃海鲜地点：酒吧街BANGLAROAD活动：shopping、特色酒店、spa、酒吧、表演东部华侨城打破单一海资源旅游模式，成为新的休闲旅游风向标东部华侨城现处于建设期，已建成规划总体的1/3。2008年十一黄金周，接待游客15万余人次，总营业收入2546万元牛年春节黄金周，该旅游区累计接待游客17.4万人次，营业总收入近4500万元，为深圳各大旅游景区之首。国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区。以丰富的活动和区域打造，突破传统意义中海资源的局限，形成无季节性的旅游目的地。板块一：大侠谷生态公园板块三：云海谷体育公园板块二：茶溪谷休闲公园板块四：华兴寺板块五：主题酒店群落板块六：天麓大宅从“世界之窗”到“东部华侨城”，体验式旅游时代全面到来，成为新区域焦点旅游模式主要组成部分面积日游客接待量上限2008年游客接待量世界之窗观光式按世界地域结构和游览活动内容分为世界广场、亚洲区、大洋洲区、欧洲区、非洲区、美洲区、世界雕塑园和国际街八大区域。有历史遗迹、名胜、自然风光、世界奇观、民居、雕塑等130多个景点48万㎡4万人次220万香港迪士尼观光+体验迪士尼主要是以迪斯尼动画为主题的卡通乐园，依靠卡通人物、商品开发以及各种美食吸引人们眼球。120万㎡3万人次500万东部华侨城体验式东部华侨城整个项目由这三个不同文化主题特色的园区组成，其中“大侠谷”体现生态旅游文化，“茶溪谷”体现休闲度假旅游文化，“云海谷”体现户外运动旅游文化。900万㎡——未完全建成100万体验式旅游趋势：促成自己个性化形象形成、彰显自己与众不同的旅游项目或服务。厌倦“走马观花”式的巡游，而开始“下马赏花”。他们关注的不仅仅是去过哪些地方，而是有过如何新奇的经历，如何得到这一段难忘的回忆。不再满足于被动地接受旅行社的诱导和操纵，而是主动的参与线路的设计与安排。旅游者健康和环保的观念不断增强，希望自己在旅行过程中回归自然，体现自己的环保意识，进行“生态旅游”，消费“绿色产品”。项目紧邻东部华侨城的停车场，具有一定的昭示优势，同时具备同东部华侨城形成统一体系的基础。本项目与高速的出入口的关系也较好。本项目的机会——与东部华侨城地理关系紧密，成为东部华侨城边的重要途经景点高速收费站/出口东部华侨城大门东部华侨城大巴停车场东部华侨城停车场本项目本项目的机会——世界级的建筑艺术，项目自我旅游价值挖掘大师建筑，借势东部华侨城，脱离梅沙，成为新体验旅游休闲的另一个焦点我们有了东部华侨城，我们就有了一次新契机。当越来越多的人来深圳的观光点是东部华侨城而不是世界之窗时，东部华侨城对于城市的意义不再仅仅是一个旅游景点。它对于城市的意义将突破区域的限制，成为城市的新名片、新窗口。梅沙借此，脱离深圳东岸而与众不同。而我们更有些“长城脚下的公社”的意思。项目和东部华侨城的关系是近的，依托于它，我们有了突破区域的先决优势。同时，我们还有Stevenholl。大师在中国的新作品，深圳唯一大师级的建筑艺术等等等等。我们有了并行于华侨城的支撑。它会像长城脚下的公社一般，长城是一个有名的背景，而公社又独立于长城，暗自繁荣。机会2：全球化/新技术/个性化的全球新经济模式带来的商业模式转型“全球化1.0版是「国家」的全球化。达．伽玛和哥伦布代表他们的国家利益探索世界，开启了1.0版的全球化，直到一八○○年工业时代来临而结束。全球化2.0版是「企业」的全球化。这一阶段从一八○○年起一直延续到二千年网络泡沫化为止。最新的全球化3.0版从二千年开始，到现在还没结束。这一阶段是「个人」的全球化。”GDP、经济转型带来的商业模式转型深圳目前主流商业模式未来商业模式的必然转换中国的新经济时代已经到来：大企业从竞争的产品和渠道时代到更具垄断性的客户品牌和行业整合时代，小企业在知识经济的背景下，创意型公司的兴起新经济时代大趋势：从产品和标准化的竞争时代到产业链和个性化的竞争时代在经济全球化背景下，新经济是以信息技术革命带动的、以高新科技产业为龙头的知识经济。新经济具有低失业、低通货膨胀、高增长的特点。大企业：从竞争的产品和渠道时代到更具垄断性的客户品牌和行业整合时代中国移动通信：市场份额基本维持在70%左右，个人业务具有全球通、动感地带、神州行、G3四大业务，并拥有飞信、无线音乐、12580、手机报、手机证券、139邮箱等多项业务，以移动管理全面提升电子政务与电子商务的层次。三星：三星集团营业规模超过了1700亿美金，业务范围横跨石化、造船、航空、金融、电子、通讯等诸多领域。其中三星电子拥有移动办公、激光打印、网络安全、大屏显示、3G应用等完整产业链资源。小企业：知识经济下的创意型公司的兴起，在某一方面形成一定的垄断风火广告：在深圳地产广告业中占据了高端项80％左右的市场份额，包括平面设计、策划、营销、公关、媒介代理、影视制作、户外发布等全方位的专业地产整合推广服务。腾讯：在中国的市场份额高达78%，遥遥领先于其它实时通信平台。已形成了即时通讯业务、网络媒体、无线和固网增值业务、互动娱乐业务、互联网增值业务、电子商务和广告业务七大业务体系，并初步形成了“一站式”在线生活的战略布局。新经济转型趋势下的城市机遇：

特区深圳“设计之都”富有先锋性和个性化的良好城市基础“2008年11月19日,联合国教科文组织正式批准深圳加入创意城市网络，并授予“设计之都”称号。目前已经命名的6个“设计之都”是：柏林、布宜诺斯艾利斯、蒙特利尔、名古屋、神户和深圳。”创意是新鲜且年轻的，它天生讨人喜欢。而深圳这种包容和自有的创造力更是稀有的。也因此，深圳改革开放30年涌现出了许多优秀的企业：华为、中兴、万科、腾讯……目前深圳设计从业人员达10万人，年产值15亿元，设计产业占GDP的5%.近年来，深圳的设计业已经取得了重要成果，涌现出一批领军企业，例如浪尖、嘉兰图等工业设计企业频频斩获国际最顶尖的红点设计大奖，飞亚达也凭借“航天表”成为国际钟表界的明星。而深圳更让人值得相信和期待的是它不是民间的自主性而是城市的自主性：2005年深圳就提出了文化立市——”两城一都一基地”，即“图书馆之城”、“钢琴之城”、“设计之都”和“动漫基地”。自主创新是深圳经济长期又好又快发展的原动力。所以，我们或许可以这样说，“文化沙漠”已是过去，“创意巢地”正在新生。企业机遇：万科创造新、行业领先性以及资源整合化的企业优势万科是深圳创新企业的前列，是全国房地产行业的领头兵。万科作为房地产行业的领袖关于创新一直在思考。从情景洋房到万科居住体验中心；从青年置业计划到万科全面家居解决方案；从第五园古典与现代的完美结合到工业化住宅的10年尝试……深圳成长了多久，万科就成长了多久。万科在地产行业内的创新一直走在前面，领跑不息，值得我们敬佩。而万科不停的创新为行业资源整合，行业网络化合作的良好基础其实万科已经在以行业资源的整合以及行业网络化合作的模式在进一步发展。不管是万科的全面家居解决方案里和博洛尼、松下的内装合作，还是工业化住宅的与建筑、建材行业的长期共同尝试，万科已经脱离单纯的地产开发，进行行业内更具深度和广度的挖掘、合作。万科正在正确的方向上，领先行业一大步的在前进着，当下万科中心更给万科提供一个更能表现行业整合优势的平台北京/上海出现的新经济下更具体验性/个性化/服务性的新型商业模式传统经济核心——销售以各种方式和手段促进销售新经济核心——信息化/技术化/个性化体验用最快的速度和最接近消费者的方式，让消费者感知新产品/新技术，以及个性化的全新商业体验，从而建立产品品牌和形象，促进产品顺利销售。城市地点新经济实体形式北京三里屯VILLAGEAPPLESTORENIKE概念店（NIKEIDBAR）ADIDAS品牌中心(互动体验区)新中关MINICOOPER展示中心新光天地北京松下中心（体验日本生活新概念，与日本同步展示最新产品）朝阳公园海尔“四海一家”奥运体验中心（以U-home整套家电呈现的未来16小时生活圈，配合“360度无缝接的投影球体”的展示）东方新天地BMWLifestyle概念店上海8号桥个人工作室、艺术画廊、酒吧文化外滩18号深圳不乏此类商业，如COCOPARK的移动体验厅和万象城的MINICOOPER的展厅等新商业已经突破传统的商业含义，成为集旅游、城市展示、客户服务等功能为一体的新商业模式典型案例：德国大众汽车城——集工业旅游与销售、体验营销于一体德国大众汽车城：位于德国WOLFBURG，以大众总部为核心，包括了透明汽车工厂生产展示，汽车博物馆，品牌陈列展馆，销售中心，客户服务中心，旅游服务提供的大型综合体是大众汽车文化的朝圣地点——“品牌营销+直接终端销售+工业旅游+客户维系”集合体典型案例：德国大众汽车城——成为德国工业经济和旅游经济的成功结合典型油泥汽车模型制作新车展览大众汽车公园这个独特的游乐园可以让顾客选择他们的车辆并见识汽车业的发展新趋势。展示：有超过1万辆的汽车用于展示并让顾客选择。流程演示：这里进行洗涤、真空包装、清洁处理，以及进行一个全面的质量控制。所有的工作都完成后，汽车被用于运送的48米高玻璃塔内。VW大众集团旗下闻名全球的VW大众汽车主题乐园在去年吸引了超过200万的参观人潮，这座公园拥有多项世界纪录，是经认证可当作课外教育的主题公园，里面包括了有客户服务中心、工厂参观、试车、电影院和各种展示VW汽车历史、生产技术和旗下子公司的展览馆。典型案例：日本纳得工房——住宅技术的细节化、人性化体验成为行业内聚焦、工业旅游的完美结合“9点出发，10点抵奈良积水纳得工房。旧地重游，第三次参观。虽缺少了新鲜感，仍参加人性化的住宅现场体验：戴上使腿脚不灵活的负重绑带，感受老年人的状态；坐上轮椅感受残疾人士的轮椅路径；肚子上绑上五公斤铅块体会孕妇的特殊状况，以此来考虑房屋设计和建造。”纳得工房纳得工房是日本積水房屋株式会社兴资的以住宅为主的文化学术研究推进机构。纳得工房的研究主旨是“在知道、明白、理解的过程中，全方位地组织和建立对适合自身住宅的印象。从16个方面带个客户全新的体验：餐厅、宠物、花卉、入住者、储物、锅碗瓢盆、美容美发、厕所、照明、洗涤、沐浴、用餐、会客、学习、清洁等。纳得工房成为国内建筑、地产行业知名技术聚焦点新型商业与旅游功能的结合，形成双赢。典型案例：北京798

历史+包豪斯建筑+个性化艺术——艺术、创意产业与旅游、商业的完美结合历史：重量级的国家电子工业基地前世：艺术区（租金低廉、小众）今生：商业+旅游区（租金高昂、大众）汇集了画廊、设计室、艺术展示空间、艺术家工作室、时尚店铺、餐饮酒吧等众多的文化艺术元素。截止至2008年1月，入驻北京798艺术区的画廊、艺术家个人工作室以及动漫、影视传媒、出版、设计咨询等各类文化机构400余家。这里已成为中国文化艺术的展览、展示中心，成为国内外具有影响力的文化创意产业集聚区。2007年，来798参观的人数达到了150万人次；2008年仅北京奥运会和“十一”黄金周期间，园区到访人数就高达70万人次。典型案例：kidzania连锁主题商业/杭州do都城

以儿童体验为主题，建立一体化的商业、主题旅游，将商业转向更为主题旅游的模式深圳新名片的焦点再生：全国知名的旅游休闲地产模式信息化/网络化新技术个性化+体验营销旅游型目的地式商业形成=万科中心旅游型地产商业形成的有利基础：旅游新经济大师作品，中国的又一次建筑奇迹，万科中心之于全国的行业名气建立万科具有行业内领先的技术创新性和延展性，同时万科在行业资源整合利用上无论深度、广度都无人能及，万科具备了新经济时代下企业转型的前提条件东部华侨城的良好起势，超越区域的城市旅游名片建立典型案例：海上世界鸿隆公寓

依托于海上世界对周边商业、商务价值的带动，公寓由居住向酒店功能转换，投资价值更为主导再生后的传统房地产价值的回归：商务投资价值深圳鸿隆公寓:是一家集餐饮、娱乐以及住宿为一体的综合性商务酒店。鸿隆公寓成立于2000年。经过短短6年的发展，鸿隆公寓的经营规模已经由开业之初的45间客房扩大到目前的103间。就其装修和服务并无独特之处，但它依托蛇口和海上世界的发展，聚集了一定的外籍的长包房客户。旅游带动商业价值上涨：

迪士尼带来的旅游效应直接拉动周边房地产价格上涨、商业投资价值翻倍增长。迪士尼的带动慢慢发展成一个繁华区域，地块价值也成倍地增长。

“迪斯尼效应”不但令香港核心地区的旺角、尖沙咀和铜锣湾的商铺供不应求、租金上涨，而且还使大屿山、新界南等各区的一二手楼盘价格随之上涨，只因为这些地段均能每晚观看到迪斯尼烟花。同时不少四星级酒店在旅游旺季的房价将得到30%-100%的涨幅，入住率也将达到90%以上甚至爆满。东部华侨城体验休闲地产&新经济下的商业模式转型再生，最终实现主流地产的投资价值传统地产价值体系地产主流价值=地段+资源+区域发展+居住本体价值+投资价值商业商务主流价值=人流+地段+商业商务氛围+投资价值休闲地产重建本项目的主流地产价值体系旅游和新经济带来旺盛的人流和区域价值重新定义，本项目主流地产价值的再回归。东部华侨城对本项目的体验式休闲旅游预计带来100-150万/车深盐二通道日均车流量3.5万车次/日，高峰期达到5.5万车次/日新经济下的主题型工业旅游预计带来近50-100万/年体验旅游和主题工业旅游的人，可转化为对商业和商务的支撑。且这些数字在未来几年来，会更快速地增加本项目缺失主流地产价值本项目的机会建筑实践成为全国知名的体验式旅游休闲地产现有区域功能支撑：极少量顶级居住“万科”系客户驱动内核动力不够，支撑有限商业&商务之间的尴尬，传统支撑要素有限项目的客观条件：

在进入性上受到建筑本身和原功能定位上的限制1.原酒店大堂通高的空间设计

——空间改造或相同空间需求功能植入2.不同高差的平面空间转换

——重新布局的功能分区考虑原酒店大堂两层通高高差平面空间转换二层平面图首层平面图3.酒店入口的台阶设计

——新定位空间的入口重新利用酒店入口处理4.电梯厅的设计——主要通道设在中间，对后续的划分带有一定限制主要景观面主要进入面地下+地面商业空间约1.1万平：地面商业面积：3544平

地下spa配套：2361平

地下会展空间：6600平地下空间在主进入面与主景观面上都有良好的进入性，并具有良好的空间展示性，基本不存在空间功能转换带来的空间限制，因此可设置成为项目目的型商业的体验SHOW场它可以提供1-2年免租的形式，吸引到商家入驻，发布活动，试验型商业的可行性以及为商业聚集人气场的建立：利用地下空间打造目的式体验式Show场

地下空间原商业会展功能，可进入性较好，空间限制小，可利用为前期商业聚气场横向整合——行业内整合，形成更具竞争力的实体。2007年万科收购富春东方。除控股深圳富春东方、万轩置业（深圳）公司及南京恒邦房地产公司外，“万科系”还将再添16家子公司。万科在东部就形成了东方尊峪→东海岸→万科中心→天琴湾→17英里→浪骑俱乐部→惠州大甲岛这样的东部海岸线连线布局。收购浪骑游艇会纵向整合——全面家居解决方案，整合产业链上下游万科在2005年，就率先提出“全面家居解决方案”。万科全面家居解决方案是一套涵盖从低到高不同层面住宅产品，从项目定位、设计、部品配置、项目施工到后期服务一系列的标准体系。可以实现地产产业链上的各个环节的整合，降低成本，提高效率。SHOW场元素1：万科横向及纵向整合，以房地产及旅游休闲资源的整合万科产业链技术型//信息型体验商业引入，工业旅游目的地形成参考业态：博洛尼、松下家居体验中心2001年，科宝博洛尼亮相深圳市场，导入了“生活在厨房”的全新理念，这不仅把消费者从烦闷的做饭炒菜中解脱出来，更重要的是刺激深圳橱柜行业，在随后的几年里整体橱柜品牌如雨后春笋般迅速扩张。整体家居销售的是生活方式在科宝博洛尼，每套橱柜都是有表情的，比如米兰女性的艳丽简约，威尼斯乡村的清纯静逸，或者法国田园的自然浪漫。顾客走到这里，并不专程为找最好的材质、最顶尖的厨房电器，他们单纯的只是要找一种情感沟通，一种贴近自己的生活状态。与度假休闲相关的传统商业引入：

旅游相关的户外产品相关的专卖店经营Coleman户外/sea-doo摩托艇//帆板旗舰店户外休闲运动一直有一个庞大却低调的发烧友在支撑着它的发展。而与海相关的户外休闲更是成为当下时尚、奢侈的代言词：游艇、冲浪、帆板、沙滩越野、摩托艇……而万科在东部已经具有了良好的高端户外休闲旅游的基础——浪骑游艇会，品牌和品牌的互动和共赢指日可待。潜水俱乐部//拓展VIP接待//米其林餐厅高端餐饮、旅游相关的俱乐部、相关服务结构的引入在梅沙看来都是合适和合理的。依托于高端旅游休闲商业，提供辅助的高端服务，并在此形成聚集在万科中心里的系统的高端旅游休闲商业链。与度假休闲相关的传统商业引入：

旅游相关的休闲服务机构SHOW场元素2：整合政府资源，引入科技类及时尚品牌类体验中心，成为行业的品牌基地参考业态：移动信息体验馆/宝马体验中心中国移动广东分公司首家大型开放式移动通信体验馆，信息生活馆打破了传统的营销宣传模式，通过商务、生活、娱乐三大主题以及公共区的数十精彩体验项目，让参观者从视觉、听觉、触觉、感觉全方位体验全新移动信息生活带来的冲击。中国最大的BMWLifestyle概念店落户东方广场(北京)，面积达560平米，以时装与科技完美结合的“非常规”设计脱颖而出。除了活力、动感、兼具实用性与高科技的服饰，你还能在这间时装“博物馆”中体验到充满未来感的摩登生活。SHOW场元素3：先锋人物或创意公司的引入，艺术创意，个性化主商业引入参考业态：艺术街/主题创意街/个人工作室99年8月陈逸飞先生的雕塑创作室在泰康路启用。次年，在这里完成了"东方少女"雕塑，并运到法国巴黎参加展览。这是亚裔艺术家唯一在法国皇家博物馆展示。陈逸飞先生又看中原来食品机械厂有250平方米场地的停车库，并成为第二个工作室。第二工作室是陶瓷创作工作室，布置成具有上海三、四十年代风格的大厅，配上老家具、壁炉、冰箱、收音机使你置身在三、四十年代的老上海。辅以陶瓷拉胚工场，以及陈逸飞先生在陶瓷胚上绘画，还经常举行一些艺术沙龙。第三工作室在楼上，是油画创作室，陈逸飞先生油画作品都在这里创作完成。第四工作室是"逸飞时尚"服饰的摄影工作室，逸飞时尚模特儿的照片大多数在这里拍摄。地点：上海泰康路艺术街面积：第二工作室是陶瓷创作工作室250平米，第三工作室在楼上是油画创作室，第四工作室是“逸飞时尚”服饰的摄影工作室，陈逸飞先生工作室共有658平米。SHOW场元素4：与文化、艺术机构合作，文化/艺术类展举办参考业态：香港电影节深圳延展香港国际电影节协会26日宣布，第33届香港国际电影节将于3月22日到4月13日在香港举行，期间将放映来自全球50多个国家和地区的近300部电影，包括20部全球首映和30部亚洲首映电影。香港国际电影节协会主席王英伟在当日举行的记者会上说，今年的香港国际电影节推出多个新内容，预计将吸引超过58万人次参与。打开封闭的建筑立面，内部活动的可能完全的对外展示，琳琅的商品和正在发生的行为成为商业的真人秀SHOW场元素5：完全开放和独特的空间体验通透的商业外墙，可以是富有情景的商品展示，展示它们将发生的未来，展示我们生活将发生的未来。通透的建筑外墙，或许又只是创意工作者的一个个性表情、作品展框。公共灰空间和结构的“改造”商场中的公共交通空间其实可以是丰富而迷人的，而不是简单的作为一个通过的走道。结构有时候也可以通过外皮的包装变得更加有趣和富有想象力。商业的空间艺术展示的空间艺术创意商务空间创意办公的丰富空间我们的商业别墅还有可能是各种创意企业的小型办公场所，各种充满趣味的空间细节、装饰风格，呼应整个建筑的空间艺术这些新生活方式和新经济下催生的新商业业态现已占据北京和上海的商业旺地，但深圳只在万象城/八卦岭/华强北等地参差不齐地出现_深圳——创新的城市气质原创的行业领袖国际化窗口和生活她却没有先锋的精神象征。万科中心生活先锋休闲旅游生活体验场行业领袖万科品牌上下游整合和行业的品牌基地个人先锋艺术创意人士文化朝圣深圳休闲地产名片：一场视觉和精神体验的盛宴海怡轩京基项目在建鼎太项目在建C1BA湖心岛：建筑群限高14米农民村阻挡空地可能建酒店式公寓海景酒店阻挡C2项目物业组合：A最具居住性和资源性，B次之，C最具开放性和与道路的示昭性分块景观资源分析空间可塑性分析总评不利因素资源享有原功能空间限制可改造性及改造难度CC1农民村/海怡轩/酒店遮挡

建筑景观杂乱5层开始可见部分海景，但景观面不开阔万科总部功能保留，不予改造3C2原办公空间与酒店的高差转换部分，存在平面空间高差转换通过功能布置协调空间基本难以改造B部分酒店遮挡

建筑环境稍好，但仍不纯粹在一定角度上可无遮挡看海景原酒店客房功能空间，基本不需要改造4A基本无遮挡

周边建筑环境为湖心岛，较为纯粹基本全面享有无遮挡二线开阔海景存在原酒店入口处理、大堂通高空间通过平面改造或同空间需求功能移植，改造难度较低4.5因SHOW场而繁盛的物业组合1A地块：拥有最佳景观资源，设置250－400平米左右的顶级收藏品可参考的户型定位：类别项目名称产品别墅招华曦城二期双拼337-349平米独栋385－685平米万科兰乔圣菲双拼360平米独栋425平米星河丹堤三期D区联排226-268平米独栋385-869平米水榭山联排端头户面积300平米347~369平米两种户型联排中间户220~233平米卓越维港联排270-290平米叠院230-250平米叠加240平米深业紫麟山联排端户300-370平米中间户227-270平米楼王568平米天麓241-730平米万科东海岸联排225-228平米独栋390-410平米高层纯水岸四期220-350四房五房中信红树湾4期三房180-236四房/复式270-380浪琴半岛172三房/251四房香蜜湖1号240—260平米北京西单上国阙160平米—300平方米天安国汇136-400平米上海仁恒滨江园三期206-329平米世茂5号252—315M2的三房、350M2的四房、92—180M2的一房和两房C1BA12C2现实的实现性：360－500平米左右

3-5层保证一梯一户，电梯入户的顶级居住体验123需外挂电梯原电梯改造户内功能划分结合原有功能空间，进行部分交通改造，增加电梯数量，实现户户电梯入户，提升居住舒适性，同时保证消防疏散要求。其中1－2单元为360平米左右，3号单元为500平米左右。123方案一方案二方案一：通过外挂新的电梯。改造较少最直接，但对建筑外形的产生一定影响。方案二：通过中间层转化。对建筑外形无影响，但需要在内部做一些牺牲。需转换电梯住宅面积：0.4－0.5万左右我们通过功能协调，将通高两层的原酒店大堂和公共性较强的手扶电梯，保留给商业。二层面积提供住宅的顶级私人会所功能和电梯的转化。设置高端的餐饮和运动功能。三层以上则是住宅单元，共9套顶级收藏品。商业公寓顶级住宅私人会所户型改造与现功能定位之间的空间协调：

商业大堂通高两层和通过二层私人会所来转换电梯成品化精装修，甚至是Stevenholl牌室内精装系列——产生不能取代的产品因为对比才显得珍贵我们的产品是住宅，是值得珍藏的建筑艺术。

可我们自问，客户愿意为什么样的艺术品所买单？一定是有价值、完整的、且少有的。

精装修很常见，但“世间仅有”和“量身订做”一定是难以逾越的。九树室内设计完全由建筑设计师统一完成，保证了九树的完整统一性60套手工厨房配置设计师设计把手因SHOW场而繁盛的物业组合2B地块和部分A地块：私密性强和拥有内湖资源，以30-40平米为模数且能灵活组合的公寓。C1BA12C2带玩家性质的多功能公寓：进行总价控制（150万左右），面积缩小，提升单价。需要增强其独特性。后期随着SHOW场成熟，其转化为酒店公寓功能，带来较高的投资回报。项目名称户型面积畅销户型均价总价海怡轩单房40-50平米单房40-50平米1.4万/平米56-70万一房一厅64-76平米89-106万两房一厅78-89平米109-125万万科东海岸一房一厅60平米两房88平米1.6-1.7万/平米96-102万大一房88平米141-150万两房88平米141-150万万科17英里单房37-40平米－4万/平米（2手房）148-160万一房一厅60-65平米240-260万复式两房85-95平米340-380万公寓固定体量：1.2－1.5万左右一个新的建筑尝试：四十平米公寓中的生活方式与一百二十平米的是否一样？

香港微型城市之一：太古城。三室二厅二浴公寓。约四十平米。微型化公寓。如果将太古城的三室二厅二浴带入北京蓝旗营某住宅的一百二十平米的三室二厅二浴，一套蓝旗营住宅可容纳三套太古城住宅或有九室六厅六浴。玩家元素强化——张智强《我的32平米》

代表未来的居住空间趋势和生活方式的实验性公寓“2003年，长城脚下的公社竣工，我沉湎于箱宅室内空无一物的‘奢侈’。……地板地下一米处收藏着所有家具必需的“元素”：厨房、浴室、厕所、储物间、隐约间……甚至是桑拿房。这些灵活的装置，制造出变化多端的室内景观。……箱宅反映了一些观念：改变、选择、共存和联想。我们称之为‘城市新动力’”——张智强《我的32平米》我们感动于那个32平米里关于生活的真诚空间思考，未来生活的空间必然不停压缩，城市不停向上或向下，未来的居住空间必然变得紧凑、丰富。我们的公寓产品所需要的就是一种全新的生活体验：改变、选择、共存和联想。它必然成为深圳未来20年的居住榜样。有时候迷人的不是空间，不是大师，而是生活最质朴的本质。在那32m2里各种家具被设计成为可折叠，可隐藏的，各种空间也都赋予了多重选择性，不同的时间，不同的情境下，进行功能的转换。沙发是可变的，床也是可变的，就看你是要躺要坐；窗帘是单纯的又可以是复杂的，拉开它你都不能想象你将见到的是什么；工作桌和餐桌可以是互相转换的，而只要一个滑轮就能满足你的两种需求；窗也是丰富的，打开它就晴空万里，关上它就乱世情仇，马上上演。所有的豪宅符号都在这里出现：影音室、豪华浴缸、步入式衣柜、甚至是桑拿房，一切元素，应有尽有。因SHOW场而繁盛的物业组合3

多功能的商业商务别墅空间功能关键词划分参考面积参考偏商业功能高端户外旗舰店//高端餐饮//vip服务机构//户外俱乐部单边走廊，一边分户100平为模数自由组合万科品牌号召（博洛尼/松下）//高端品牌体验中心偏商务/居住功能创意企业、个人小型工作室中间走廊，双边分户50平为基本模数自由组合设想关于多功能商业功能的户型定位：首层商业分布示意二-六层商业分布示意商业我们设想采取一种功能、模糊功能化的空间定位来保证定位的灵活可调整性。根据商业的招商情况、以及市场客户反应灵活控制。在空间划分上，我们建议在低层以100平为面积模数，自由组合；中高层以50平为面积模数自由组合。我们不是对风格的展示，那是一堆材质的堆砌。

我们展示的是对未来生活的态度和思考，又或者只是单纯的居住梦想：视听室、图书馆、收藏室……不需要大而全，而是每个人心中的那份极致和追求。视听室会客厅图书馆它可以是公寓的后期补充——多用途PARTY场新技术/新信息体验之旅----名车旗舰店/品牌家居订制店

悍马/莲花/兰博基尼/英非尼迪……它们的旗舰店是精贵的，但在Stevenholl的大师光环下这个空间是与它们品牌所匹配的。它们不用宣传，一个落址的发布会就能在知道它们的圈子里掀起波澜，喜欢它们的人自会蜂拥而至。城市休闲旅游之旅——户外产品售卖/高端餐饮

sea-doo摩托艇//米其林餐厅关于海的休闲户外是时尚、奢侈的，游艇、摩托艇……这个圈子庞大而富有，他们对于这些运动的热爱又是狂热的，万科有了一个良好的基础，在这个基础上户外品牌良好滋长。

同时相关的服务也是需要的，高端俱乐部、顶级餐饮甚至是拓展基地的VIP展示厅、接待室……这里是相互依托的，但又是相互独立的，共同之处就是人们有必须去到那里的理由和目的。个性化体验之旅——艺术家展廊&个人工作室

岳敏军/卢昊个人画廊；罗峥/洪忠轩个人工作室他们名声鹊起，是时尚界的无限新星，是苏富比上的中国新秀，是艺术藏家的收藏新宠。他们有他们热闹的舞台，有热切关注他们作品的圈子。给他们一个符合他们想象的作品展示场，于他们于我们都是双赢的结局。它也可以是SHOW场商业的后续聚集多功能的商业商务别墅的持续发展性——为项目聘请艺术总监、运营总监。名人效应，运营的成功保证，信心增强休闲地产商业模式为项目高薪聘请艺术总监和运营总监，为项目的所有入驻商户、公司、住户提供免费装修和运营咨询。实际上就是为项目找了“金钥匙管家”。和业主签订权属权益书，说明保留参加国际比赛和登上媒体的权利，提升项目整体地位。传统商业模式请商业运营公司进行项目招商和运作，实质上只是找了个“物管”。功能定位划分的灵活性：多功能商业商务空间：

2-3万平

根据前期招商以及客户反应摸底进行定位灵活可控未来公寓：1-1.5万平顶级住宅：约5000平A.居住功能：约2万平左右创新型公寓（1-1.5万）后期顶级住宅形象标杆（约4500）B.多功能商业商务别墅：2万左右功能模糊的灵活定位空间，根据前期的销售情况而定商业SHOW场：1.1万平（地下空间利用）推售及销售的灵活性：住宅户型户型面积住宅面积比总面积比未来公寓一房/单房/两房30-40平70--80%12000-15000平40-50%收藏产品5房/6房300-400平20-30%约4500平400-500平多功能商业商务别墅产品面积商业面积比总面积比商业居住模糊化空间低层采用100平为模数自由组合中高层采用50平为模数自由组合2万左右50-60%万科总部灵活空间未来公寓顶级住宅091011未来公寓推售多功能商业商务别墅推售顶级住宅推售各功能空间推售策略简括：在万科中心，每一个楼层的安排都是充满艺术和具有创新精神的在万科中心，每一天的情景都是不同的和新鲜的，吸引人们驻足停留这样一幢建筑，是深圳城市的灵魂所在，是休闲地产的经典之作深圳 ？项目的形象定位城市或地区

文化名片香港 维多利亚港新加坡 圣淘沙北京 长城脚下的公社上海

新天地成都

宽窄巷子万科中心——?万科中心深圳，前二十年大家眼中的名片是地王/世界之窗/欢乐谷/东门华强北；未来发展的二十年代表主流的将是东部华侨城/万科中心/万象城。——行业品牌基地/先锋人士和创意企业/休闲地产生活深圳先锋示范区深圳东部进入新经济旅游时代，万科走在先锋前列因此提出项目的命名——万科公社VankeCommune本项目缺失主流地产价值本项目的机会建筑实践成为全国知名的体验式旅游休闲地产现有区域功能支撑：极少量顶级居住“万科”系客户驱动内核动力不够，支撑有限商业&商务之间的尴尬，传统支撑要素有限SHOW场（品牌基地/先锋创意/旅游休闲）顶级住宅玩家公寓多功能商业商务别墅营销理想在谈营销之前，我们思考，营销的层次。十七英里，一个属于全国的品牌豪宅；

波托菲诺，一个属于全国的品牌豪宅；

红树西岸，一个在华南、深港响当当的豪宅；我们。。。。。。属于全国？深港？或是珠三角？StevenHoll，深圳东部新旅游名片，中国又一次建筑奇迹的诞生。无关销售，我们必须全国瞩目。地产传统营销：十七英里模式—自下而上的营销合力全国影响力展会巡展和推荐2003-2004年度中国最受尊敬企业颁奖典礼暨高层论坛独家赞助的“《福布斯》2004共同基金论坛”万科大力支持第四届“全球脑库论坛”小众高端圈层营销农行罗湖支行VIP客户“缤纷海岸嘉年华”“TOUCHTHEOCEANPARTY”雷克萨斯车主17英里缤纷海岸Party陆虎\富豪\捷豹车主璀璨海岸PartyRE-LUXE新奢华主义总裁慈善派对中国银行信用卡VIP贵宾17英里海岸PARTY汇丰银行VIP客户17英里缤纷海滩PARTY“中汽南方VIP车主·万科17英里客户璀璨海岸Party”媒体文化营销大型滨海文化纪实片——《滨海深圳》开机仪式暨深圳建筑设计竞赛新闻发布会深圳商报《占据太平洋一角——世界著名海建筑巡礼》专栏

通过营销活动和媒体选择，制造概念，圈定客户圈层“我能与这个世界保持的距离”“开启新奢华主义RE-LUXE”休闲地产的造星式营销：长城脚下的公社模式—自上而下的营销革命潘石屹怎样造星？借助建筑界的奖项、时尚界的发布会、各界名人入住等，烘托产品的魅力，产生锚定效应。让人们自然而然的将这些名字联系在一起，和“新锐”、“流行”、“时尚”联系在一起，产生品牌联想。娱乐圈怎样造星？八卦、绯闻、语题——周慧敏的复出。它山之石可以攻玉，借力打力亚洲新锐设计师——张智强-香港，坂茂-日本，崔恺-中国，严迅奇-香港，简学义-台湾，安东-中国，隈研吾-日本，堪尼卡-泰国，陈家毅-新加坡，古谷诚章-日本，张永和-中国，承孝相-韩国建筑奖项——2002年第50届威尼斯双年展“建筑艺术推动大奖”2005年被美国《商业周刊》评为“中国十大新建筑奇迹”之一国际品牌发布会——宝马、奥迪、LV、IBM、可口可乐、微软、索尼、Hermes、保时捷、轩尼诗各界名人——李泽楷、杨紫琼、ReneZellweger、AnthonyMinghella、小威廉姆斯、张曼玉、王菲、蒙托亚、阿里汉、胡安、DelleValle、杨志远、帕森思传统地产模式：媒体营销+活动营销+制造概念。关注渠道和有效推广，形成至下而上的营销合力。休闲地产造星模式：娱乐圈的方式+烘托魅力+制造话题。借力打力，关注口碑和渲染性，形成至上而下的“追星”效应。营销破局：以“造星模式”，创新营销，制造话题，为本项目建立清晰的形象和沉淀无可比拟的价值，为万科沉淀TOP系中最独特的明星和品牌场——引入奢侈品、电影、财经类策展机构，筹办各类展览1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月创意营销1：引入策展机构联系国内外知名奢侈品策展机构欧洲VNU亚洲展览集团、法国奢华盛典展览公司和杜纳展览服务公司、shorex公司等，为其免费提供展览场地，吸引其将展览安排在深圳。也可以作为其他展览的延伸地。奢侈品展香港电影节深圳站胡润百富深圳发布会——5月开始，陆续开办各类展览1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月开办各类展览2009第三十三届香港国际电影节（深圳站）：2009年香港国际电影节将于3月22日至4月13日在香港举行。我们将香港电影节