第八章房地产开发用地

第一节房地产概述一、房地产概念和分类（一）概念1、房产和地产的统称。广义：土地和地上建筑物及其衍生权利的总称，是房产和地产构成的有机统一体。狭义：土地与建筑物在空间上合为一体的财产形态2、实物、权益、区位的有机结合3、房地产产权包括：所有权、使用权、租赁权、典权、地役权（二）类型按照用途分：1、商业房地产2、办公房地产3、居住房地产4、工业和仓储房地产5、特殊房地产6、综合房地产二、房地产的特征1、位置固定性2、数量有限性3、用途多样性4、外部影响性5、使用限制性四、房地产使用的限制性1、土地权利的设置2、规划利用制约3、相邻关系的限制房地产法概述房地产法概念：调整房地产经济关系的法律规范的总称。广义：房地产产权、开发、经营、使用、交易、服务、管理及其他与房地产相关的各种社会关系狭义；房地产业法—在中国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易、实施房地产管理过程中所发生的经济关系。最狭义：《城市房地产管理法》二房地产法律体系宪法物权法房地产法律法规：国有土地使用权法、房地产开发管理法、其他法律法规相关法律法规：土地管理法、城市规划法、建筑法、住宅法三房地产法的原则

1、土地公有制的原则2、土地有偿使用的原则3、节约用地的原则4、经济、社会和环境效益相统一的原则5、保护房地产权利人合法权益的原则四房地产法调整对象房地产行政法律关系土地利用规划和房屋建设规划关系王某有家庭承包土地8亩，被县政府为建设“北山区”的商业开发项目而征收。后经查询得知，“北山区”商业开发项目用地通过城市批示方式被批准征收，而王某的承包地未在该县土地利用总体规划的城市建设用地范围内。王某于是以B省政府征地批复具体行政行为违法为由，要求撤销。土地使用和房地产开发建设审批关系土地征用关系房地产市场主体管理关系房地产市场秩序管理关系房地产法律关系主体：一般标准：国家、法人、公民作用标准：国家或者政府、房地产开发商、建筑商、房地产卖方、房地产买方、房地产辅助商、房地产他项权利人和义务人利益标准：国家和政府、房地产经营者、房地产消费者客体：物和行为结合而成的房地产物质利益内容：1、房地产民事权利义务房地产物权房地产债权房地产继承权2、房地产行政权利义务产生于地政管理关系、房屋管理关系、规划管理关系、建筑工程管理关系、销售和价格管理关系、产权和产籍登记管理关系、房地产经营企业管理关系、房地产公证法律关系房地产经济权利义务产生于：国有土地使用权出让关系、房地产税收关系、房地产社会福利和社会保障法律关系、涉外房地产关系、房地产消费者保护法律关系房地产法渊源专门性规范、政策城市房地产管理法城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例划拨土地使用权管理暂行办法城市商品房预售管理办法城市房地产抵押管理办法城市房屋租赁管理办法相关性规范宪法民法经济法–土地管理法、城市规划法、公司法、社会保障法土地使用权出让制度

一、土地使用权出让的概念和特征 （一）概念

土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将建设用地使用权在一定年限内出让给建设用地使用者，并由建设用地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为。 土地使用权出让与土地使用权转让的不同： 土地使用权出让与土地使用权出租的不同：第二节建设用地使用权出让制度（二）出让的法律特征

1．是一种民事法律行为。

2．是一种设权行为，创设了建设用地使用权。

3．是一种有偿行为。

4．建设用地使用权的出让附随特殊义务。（1）权利的有期性。（2）建设用地使用权属物权，其权利义务内容当事人不得自行约定，建设用地使用者应在法定限度内行使权利内容。（3）权利客体的特定性。二、土地使用权出让的范围

《城市房地产管理法》第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。三、土地使用权出让的批准权限和宏观调控 （一）建设用地使用权出让的批准 国家对建设用地实行年度建设用地控制和总量控制，建设用地使用权出让的批准权属于国务院及各级地方人民政府。 问题：土地管理者和所有者的重合，模糊了国家作为土地管理者和所有者的地位四、建设用地使用权出让方式（一）概述

【相关新闻】 1、协议出让 协议出让是指出让方和受让方经过协商，就建设用地使用权出让条件以及双方的权利义务达成一致而出让建设用地使用权的民事法律行为。程序：（1）申请阶段。（2）协商阶段。（3）签约阶段。（4）履约阶段。

我国对出让土地的最高年限予以规定，并且规定出让金不得低于协议出让最低价。

《城市房地产管理法》第十三条土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。 商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。

《物权法》第一百三十七条设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。

工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。2．招标出让 招标出让是指国家通过招标、投标和定标的竞争程序出让建设用地使用权的民事法律行为。 （1）招标 （2）投标 （3）定标 一般经过开标、评标、决标三个阶段。 （4）签约 （5）履约3．拍卖出让 （1）拍卖委托；（2）拍卖公告与察看；（3）拍卖的实施；（4）履约。4．挂牌出让 挂牌出让是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让土地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定建设用地使用者的民事法律行为。 优点：（1）市场化程度较高，建设用地使用者之间竞争激烈；（2）在挂牌期限截止时如果仍有两个获两个以上的竞买人要求报价，可以进行现场竞价，价高者得。（3）有充分的法律依据。

[相关案例]五、建设用地使用权的出让年限（一）建设用地使用权出让的最高年限

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。（二）合同约定的出让年限 不得超过法律规定的出让最高年限。（三）建设用地使用权出让年限的计算 以领取建设用地使用证之日为期间的起算点；划拨建设用地使用权补办出让合同的出让年限，按出让合同双方约定的时间计算；通过转让方式取得的建设用地使用权，其使用年限为建设用地使用权出让合同约定的使用年限减去原建设用地使用者已使用年限后的剩余年限。（四）建设用地使用权出让年限届满与续展

《物权法》第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

《城市房地产管理法》第二十二条土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。相关练习1、下列关于国有土地使用权的最长期限的说法不正确的是：（ ）

A.居住用地70年；

B.工业用地50年；

C.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

D.商业、旅游、娱乐用地50年相关练习2、天虹房地产开发公司于2005年7月1日以出让方式获得某市一块国有土地的使用权，使用年限为40年。经开发建成商品房后，2009年7月1日将该宗房屋一并转让给大洋公司，大洋公司将其作为职工住宅分配给职工居住，职工李某于2010年1月1日搬入新居，此时李某对该土地的使用年限为：( ) A.40年

B.70年

C.35年零6个月

D.36年相关练习3、六、我国建设用地使用权出让的收回制度

1．建设用地使用者违反城市规划或建设用地使用权出让合同的规定而开发利用土地，被国家强制收回。《城市房地产管理法》第二十六条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

【相关资料】 2．建设用地使用权出让合同规定的期限届满，国家自动收回。

3．在建设用地使用权期限届满前国家因社会公共利益的需要，提前收回建设用地使用权。

《城市房地产管理法》第六条为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。

4．为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的。《土地管理法》第五十八条有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权： （一）为公共利益需要使用土地的； （二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的； （三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的； （四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的； （五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。 依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。相关练习1、在下列哪些情况下，政府可以依照土地管理法的规定，收回国有土地使用权？

A.某房地产开发公司有偿取得土地使用权后，因资金困难无力偿债，向人民法院提出破产申请

B.原用地单位系国有企业，现已通过股份制改造，被一家私营企业控股

C.县政府超越批准权限，将一片农用地批给某外商用于建设别墅区

D.某工厂的自用铁路，因该厂转产，长期弃置失修，现已经核准报废相关练习 2、某企业经批准于2003年6月取得了市郊一块40亩面积的国有土地使用权，领取了土地使用证，但由于一直未能筹措到足够的投资资金，原拟投资的项目至2006年10月仍未能开工，该土地也一直未使用，且未经原批准机关同意。在下列选项中选出正确的处理方法？

A.经批准强制某企业将土地使用权转让给有投资能力的某公司

B.经批准限定某企业在1年内使用该土地，如1年内仍未使用则收回土地使用权并注销土地使用证书

C.经批准给某企业处以相当于土地使用权出让费5％～10％的罚款

D.经批准收回某企业的土地使用权并注销其土地使用证书

一、土地使用权划拨的概念和特征 建设用地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在建设用地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交付给建设用地使用者使用的行为。 法律特征：

1．划拨土地的标的限于国有土地。

2．划拨建设用地使用权的取得具有行政性。

3．划拨建设用地使用权的取得具有无偿性。划拨的两种方式：一种是建设用地使用权划拨经县级以上人民政府依法批准，在建设用地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交给建设用地使用者使用的行为；另一种是建设用地使用权的划拨经县级以上人民政府依法批准，建设用地使用者无须缴纳补偿、安置等费用就可取的建设用地使用权的行为。

4．划拨建设用地使用权的取得具有无期性。

《城市房地产管理法》第二十三条第二款依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。 划拨建设用地使用权没有使用期限的限制并不等于永续存在。

5．划拨土地的用途具有特定性。

《城市房地产管理法》第二十四条下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。二、划拨建设用地使用权的性质

1、土地所有人自己占有、使用——国家机关、军事机关等公法人享有的划拨建设用地使用权

2、非土地所有人的占有、使用——公司、企业、事业单位等私法人、自然人和其他组织享有的划拨建设用地使用权三、划拨建设用地使用权的内容 （一）占有权 （二）使用权 使用时不得违反土地管理和城市规划的要求，不得随意变更划拨土地时确定的土地用途。如确需变更原土地用途，应当取得划拨方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意。

（三）收益权

《城市房地产管理法》第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

《城市房地产管理法》第五十一条设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

《城市房地产管理法》第五十六条以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。

（四）处分权四、建设用地使用权划拨的范围

《划拨用地目录》(2001年10月22日国土资源部令第9号发布自发布之日起施行)1.国家机关用地和军事用地

(1)党政机关和人民团体用地

(2)军事用地2.城市基础设施用地和公益事业用地

(3)城市基础设施用地

(4)非营利性邮政设施用地

(5)非营利性教育设施用地

(6)公益性科研机构用地

(7)非营利性体育设施用地

(8)非营利性公共文化设施用地

(9)非营利性医疗卫生设施用地

(10)非营利性社会福利设施用地3.国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地

(11)石油天然气设施用地;(12)煤炭设施用地;(13)电力设施用地;(14)水利设施用地;(15)铁路交通设施用地;(16)公路交通设施用地。高速公路服务区(区内经营性用地除外)。(17)水路交通设施用地;(18)民用机场设施用地4.法律、行政法规规定的其他用地

(19)特殊用地

A.监狱。B劳教所。C.戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。 对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，可以以划拨方式提供土地使用权。对以营利为目的，非国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，应当以有偿方式提供建设用地使用权。五、建设用地使用权划拨的批准权限和程序 与土地出让的批准权限相同 程序：

1．预审。由土地行政主管部门提出建设项目用地预审报告。

2．申请。向县、市人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请。

3．审查。

4．批准。

5．划拨。由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。

6．登记。六、划拨建设用地使用权的终止

1．国家征收，可以给予适当补偿。

2．使用人不再需要。国家无需给予补偿。

3．特定项目终止。公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

4．土地灭失。相关练习1、相关练习2、相关练习 3、2010年12月，赵县一中在由划拨取得土地使用权的国有土地上建设平房6间，原本打算用做学生宿舍，后因校方企图多方营利，便将这批住房出租给个体户张某并收取租金，对此，下列叙述正确的是（ ）

A.可以出租，但是赵县一中应当将租金中所含土地收益上缴国家

B.将此划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租，只能租给军事单位、国家机关等单位，并经上级主管机关批准报国务院备案

C.可以出租，无须任何批准程序和租金分配

D.此营利为目的的出租行为违法，以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋不得出租第三节房地产开发一、概念和特点1、概念2、特点（1）范围广（2）政策性强（3）投资大（4）影响远二、原则1、规划原则2、经济、社会和环境效益相统一3、有效开发三、房地产开发企业第四节房地产交易一、房地产交易的含义包括房地产转让、抵押和租赁二、交易的基本制度（一）价格申报制度（二）价格评估制度基准地价、标定地价、重置价格商品房明码标价：全国首例价格欺诈案常德房产信息网/wenku1房地产转让一、概念是指房地产权利人通过买卖、赠予或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。二、法律特征：权属发生转移三、形式1、买卖2、赠予3、其他方式（以房地产入股、合作开发、企业收购兼并等、房地产抵债）四、转让条件五、不得转让的房地产见书共有房地产六、转让程序房屋租赁一、可租房屋范围（1）未依法取得房屋所有权证的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封者及以其他形式限制房屋权利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）权属有争议的；（5）属于违法建筑的；（6）不符合安全标准的；（7）已抵押，未经抵押权人同意的；（8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。但对未依法取得房屋所有权证及已抵押，未经抵押权人同意的房屋有不同看法。关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

(1)出租人未取得建设工程规划许可证订立的合同(2)出租人未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑的合同（3）租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。（4）租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续合同效力不受影响当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。无效的处理：房屋租赁合同无效，当事人可请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的。

二、房屋租赁合同内容（1）当事人姓名或者名称及住所；（2）房屋的坐落、面积、装修及设施状况；（3）租赁用途（4）租赁期限20年为限对租赁期限没有约定或者约定不明确，依法仍不能确定的，视为不定期租赁（5）租金及交付方式（6）房屋修缮责任（7）转租的约定（8）合同的变更与解除条件房地产抵押一、房地产抵押的概念与特征见书1、概念：指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务发行担保的行为。2、特征：（1）不转移占有与典权的区别，当与典的区别（2）从属性（3）物上代位性（4）优先受偿性：抵押权人取得不是房屋所有权（5）期限性：抵押权人应当在主债权诉讼时效期间内行使权利二、房地产抵押的类别1、预购商品房抵押指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款机构作为偿还贷款履行担保的行为。2、在建工程抵押指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为3、二手房抵押三、房地产抵押合同的订立1、抵押合同的当事人见书2、抵押合同的标的物《物权法》（1）建筑物和其他土地附着物（2）建设用地使用权（3）以招、拍等方式取得的荒地等土地承包权（4）正在建造的建筑物（5）其他财产3、不得抵押的财产（1）土地所有权（2）耕地、宅基地、自留山、自留地等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外（3）学校、幼儿园、医院等……（4）被依法查封、扣押、监管的财产（5）所有权、使用权不明或有争议的财产（6）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产四、抵押合同的主要内容五、抵押登记1、登记的效力2、登记的程序六、抵押合同的效力（一）抵押所及标的物的范围什么是孳息、附合物（二）抵押担保的债权范围（三）抵押人的权利占有权、再抵押权、出租权、转让权（四）抵押权人的权利优先受偿权，处分权《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》人民法院已经依法抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人6个月的宽限期被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出

A公司于2008年3月与B研究所达成联建协议，双方约定，B研究所投资人民币一亿元，该楼建成后双方按中心线各占50%。2008年9月，该楼建至15层时，A公司因资金不足，用自己分得的份额作抵押向银行贷款5000万元并到当地房管部门办理了抵押登记。2009年，A公司既未通知银行也未告知B研究所自己部分抵押情况，又与B研究所签订补充协议，将原有的分房比例调整为B研究所占60％份额，A公司占40％份额。2009年，抵押到期后，A公司无力偿还债务，银行向法院起诉，要求拍卖