中山市万领房地产开发有限公司三角项目市场分析报告20110222

深析市场，助力项目正确决策——中山市万领房地产开发有限公司三角项目市场分析报告方案提供：盛唐机构市场部时间：2011.02.18顾问创造价值/专注地产营运PART2：三角镇房地产市场分析1、三角镇经济环境分析2、三角镇区域环境分析3、三角镇区位优势分析1、三角镇近3年房地产发展历程2、三角镇房地产市场客群分析3、三角镇房地产市场概述PART5：项目SWOT分析1、项目优劣势分析2、项目机会点与威胁点分析PART3：三角镇房地产竟品分析PART4：国家房地产政策分析报告导读PART6：项目产品规划建议PART1：三角镇自然环境分析1、三角镇经济环境分析2、三角镇区域环境分析3、三角镇区位优势分析PART1：区域市场简介三角镇经济环境分析

三角镇是传统的农业大镇，1999年京珠高速公路和番中公路开通后，成为了中山乃至珠江三角洲的重要交通枢纽之一。通过政府实施“工业立镇、工业强镇”后，工业也得到迅速的发展。具有代表的工业区高平工业区和金鲤工业区，随后又于2010年建设软件科技园、创业孵化基地等。三角镇是中山工业发展的后起之秀，近年通过大力实施“工业强镇、科教兴镇、可持续发展”三大战略，形成了以汽配、纺织、电子、服装、五金、电器、化工等行业为主的产业群，推动了经济社会协调发展，加快推动了“从农业化向工业化过渡、从农村化向城市化过渡”进程。工农业迅猛发展，带动经济的旺盛和房地产市场的更大需求!三角镇经济环境分析工业概况：

设置高平工业区和金鲤工业区，全镇现有企业338家，其中：港资企业58家，澳（门）资企业2家，台资企业33家，日资企业2家，其他为内资企业。2004年工业总产值72.8亿元，工业增加值为18.31亿元，正回忆向工业强镇迈进。

第三产业概况：

拥有四星级酒店1家，三星级酒店2家，二星级酒店1家，大型集贸市场5个，大型商场（超市）5家，各种服务业蓬勃发展。在建的重要项目有深中高科技示范基地、三角到中山的直通路等，正规划建设的项目有五星级酒店、海关验货场、物流中心、华鑫工业园等。产业聚焦，吸引外来人口。三角镇经济环境分析

2010年全年实现GDP66.5亿元，增长18.1%；工业总产值为198.2亿元，增长27.3%；农业生产总值7.56亿元，增长5％；第三产业生产总值21.5亿元，增长14.5％；国地两税收入76868万元，增长19.5%；外贸出口总值7.6亿美元，增长15%；全社会固定资产投资23.8亿元，增长38.1%；农村人均收入12466元，增长14.6%。三角向工业强镇迈进，服务业、房地产业也随之蓬勃发展！三角镇区域环境分析

三角镇位于中山市北部偏东，北通广州番禺区，东连民众镇，西接黄圃镇，南与港口镇隔河相望，处珠江三角洲的中心地带，交通工分便利，京珠高速公路贯通镇域南北，设有大型高速公路出入口；省道南三公路横穿镇域东西，与番中公路、105国道相连，往广州、深圳、珠海、佛山、东莞、江门等市均在1小时车程内，往中山港、南沙港等国际港口在20分钟车程内。

总面积70.3平方公里，辖下有7个村民委员会和1个社区居民委员会，户籍人口5.6万多人，外来人口7万余人。农业人口占绝大部分。四通八达的交通网，提升三角的区域经济。三角镇区域环境分析【中山市组团示意图】中心组团：由主城区（含石岐区、东区、西区、南区）和港口镇、沙溪镇、大涌镇、五桂山镇组成，陆域面积462.32平方公里。东部组团：由火炬区、南朗镇、民众镇、三角镇组成，陆域面积489.37平方公里。西北组团：由小榄镇、古镇镇、南头镇、东凤镇、东升镇、横栏镇、黄圃镇、阜沙镇八镇组成，陆域面积484.17平方公里。南部组团：由三乡镇、神湾镇、板芙镇、坦洲镇组成，陆域面积364.31平方公里。组团联动发展，全面拉升区域经济三角镇区位优势分析

随着镇中心的楼盘陆续拔地而起，三角镇的房地产行业逐步进入正轨，此时的正规并不是严格意义上的正规,在国家政策的影响下，众多大城市里的购房者望而却步，但找房、找地的态势依然没有改变，对于三角来说，此时，机遇不期而遇。三角地产接力广深面临极大机遇1、工农业迅猛发展，带动经济的旺盛和房地产市场的更大需求。2、产业聚焦，吸引外来人口。3、组团联动发展，全面拉升区域经济。4、三角地产，接力广深，面临极大机遇。5、四通八达的交通网，提升三角的区域经济。PART2：三角镇房地产市场分析1、三角镇近3年房地产发展历程2、三角镇房地产市场客群分析3、三角镇房地产市场概述三角镇近三年房地产发展历程回望近三年三角的整个历程，我们不难发现三角镇随着经济的发展，房地产业也在迅猛成长。2007年在售项目只有东润华庭和国宇豪庭，08年旭日华庭落定三角，到了09年嘉怡豪庭跻身三角，到了10年，世代豪苑、粤林豪庭、君怡花园等项目的面世昭示着三角房地产市场的繁荣。通过详细的调查和统计之后，我们可以从以下的数据、表格、图示来详细的回顾三角房地产市场的发展。注：《三角房地产市场2007年—2010年销售情况分析》《三角房地产市场2007——2010年每月销售情况分析》单位：/套年

份销售套数年

份销售套数2007年213套2010年1381套2008年394套2011年337套2009年454套三角房地产市场2007年—2011年年度销售情况分析年份/月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月总计2007年0000002211218173772132008年68603542403017652325433942009年552353142630372245963684542010年16725647968271201371541472979613812011年305320000000000337注：1、自2007年7月至2011年2月17日共销售房源2779套；2、上述销售单位为：/套。三角房地产市场2007年—2011年月度销售情况分析年份/月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月总计2007年000000221121817377213注：1、上述销售单位为：/套。三角房地产市场2007年月度销售情况分析年份/月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月总计2008年6860354240301765232543394注：1、上述销售单位为：/套。三角房地产市场2008年月度销售情况分析年份/月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月总计2009年55235314263037224596368454注：1、上述销售单位为：/套。三角房地产市场2009年月度销售情况分析年份/月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月总计2010年1672564796827120137154147297961381注：1、上述销售单位为：/套。三角房地产市场2010年月度销售情况分析年份/月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月总计2011年305320000000000337注：1、上述销售单位为：/套。2、2月份数据统计截止到2011年2月17日。三角房地产市场2011年月度销售情况分析三角镇房地产市场客群分析通过对区域市场的深入分析，我们将三角房地产市场的客户群界定在以下区域：三角房地产市场的成交客户中本镇群体购买大概站到60%，包括本地居民和外来务工人员。40%的客户为外地投资客户，其中绝大部分投资客来自广州番禺和深圳广州，他们因政策挤压和中山交通条件改善房价低升值空间大而来。通过大量的市场调查研究以及对本项目的深入分析，三角房地产市场消费群体年龄结构：社会进入婚龄高峰期，处于结婚期的购房需求空前高涨，现代人居住观念的改变使其希望“另立门户”也催生了购房年轻化的趋势。因此自住客户群体中集中了一部分年轻群体.另外一部分客户群集中在26—38岁的青年人群，这一部分人多为中高级技术管理人员、私营业主，同时，39—45岁购买力亦强劲，多为外来投资客、本地富裕村民等。三角镇房地产市场客群分析三角镇房地产市场客群分析目前三角镇购房趋势中以投资居多，特别是在售镇中心区的几个楼盘，特别是一些小户型在市场上比较受青睐.投资者多来自广州番禺深圳东莞及城区各地，看重区域的未来价值，这其中部分属先自住,有投资功能.置业目的三角镇房地产市场客群分析指本地成功人士及周边屋村的当地居民、生意人，含部分工业区内企业主;由于他们较熟悉本片区环境。

◆对本区域居住环境熟悉并认同，对该区域环境及未来发展有信心。

◆现处于自建房中与父母合住，希望改变居住现状。多是年轻夫妇和单身贵族，他们多以事业为重，希望拥有个人空间；◆购房目的主要为满足实际居住的需求，如自住、给亲人等，他们购房并非一时冲动，而是一直在市场上寻找合适其条件的房屋，故对物业要求较多。

◆二次置业者多注重住宅环境和生活品位，有较丰厚的收入和稳定的事业。

◆购房后以此为居住中心。◆总体而言，实际用家是较理性的消费者，一般的购房考虑时间较长，下定速度慢，且偏向选择现楼和短期楼花物业。本地改善居住者◆中高收入职员，指三角镇各类公司、工厂中高级技术人员和白领阶层，这类客户具以下特点和需求：◆因为工作关系，需要他们留在此地发展，手上有一定资金，有稳定的经济收入，同时自身品味又不允许在居住条件上苛刻自己。精致户型既方便其生活与工作，又保证了较为高档的居住品质。特点：以首次置业者为主；以中青年层面为主，年龄结构在26-35岁之间；家庭结构：2-3人；文化素质较高，月收入较高；工作年限较短，积蓄不多，一般采用银行按揭付款；主要购买中小户型（2房或3房）住宅，面积为70-100平方米；希望满足心理需求，要求物业综合素质高；对物业环境有强烈的追求。需求：希望物业有一定档次；公共交通方便;要求物业具时代感；楼价不能太高；付款方式灵活；小区内住户普遍文化的认同感；外观设计及小区内部环境；物业管理收费合理；各种康体配套设施。子女教育问题。满足居住需求三角镇房地产市场客群分析◆购房有其升值的空间，投资回报是显而易见的。

◆房价目前较低,中小户型首付少，月租供楼，轻松置业，投资回报率高。◆区域位置离辐射范围近。对区域工业区崛起有较看好.◆购房主要出于看好物业前景，希望作长线收租或将来（入伙之后）楼价升值之目的，而非自住。◆前期投入资金——即按揭贷款额度，一般投资者都抱着分散投资的心态入市，他们不愿意将大量资金积压于一个投资项目上，宁可付出利息亦不希望前期投入资金过多，故按揭成数愈大，愈能使其尽快下定认购。投资客户三角镇房地产市场客群分析三角镇房地产市场综述三角镇地处中山市东北部，北面一河之隔是广州番禺南沙，高速公里、番中公路直接相连。良好的地位优势，使得三角今年来，在各项建设上均突破了之前的数据。在房地产方面优势尤其显要。随着新楼盘的建设，然而开盘价均价整个三角在3500元/平。相比较于番禺、顺德、珠海，甚至是中山市内、中山周边镇来说，都要低20%-50%。而据三角镇“2010年3.28招商会计划上报项目情况表”显示，该镇本次招商项目有15个，其中外资项目任务5个，投资总额4700万美元，注册资本2350万美元。在10个内资项目中，房地产（包括东润华庭增资、世代豪苑新项目、君怡花园新项目）便占去了3个。随着珠三角城市一体化，轻轨将开通，珠港澳大桥去年动工，再加上深中通道方案敲定，这些利好消息使得中山市三角镇的区位优势越来越突出。三角镇毗邻番禺、南沙、顺德，平均车程只有半小时，而三角镇距离珠海、东莞的车程也是半小时。就房价来说，这些周边城市房价每平方米均在8000元以上，而三角镇目前的房价却只有3500元。因此，越来越多的番禺、南沙人来三角镇购房。这样，三角镇的房地产将极具潜力可挖。三角镇的区域优势已很明显，古镇想发展房地产，苦于无太多土地。而三角镇则有较多的土地可以用来发展房地产。君怡花园项目从去年6月份开始报建，今年5月份将开始预售。总建筑面积55800平方米，495户。据统计，60%的客户来自番禺、顺德等地。谈起原因，最主要的还是因为三角镇的房价要比番禺、南沙便宜好多。区位优势的明显，使得三角不得不将成为“兵家必争之地”。远至深圳、东莞，近至顺德、广州，往往投资客的行为可以带动一个区域的提升，但是这提升时效性将何如，我们还得继续拭目以待。新政下的机遇——三角成为新的投资热土三角镇房地产市场综述三角镇房地产市场逐步走向成熟，未来发展潜力巨大，多数投资客看好三角物业，已售部分房源外来投资客户占的比重较大，现可售房源均价在3500元/㎡左右，总共约有700套左右房源可售，市场供应偏少，市场情况比较火爆，在近半年内暂无相关房地产企业投入市场，参与竞争的楼盘不是很多。是一个比较难得的入市时机。但是，到后半年或者是2012年年初，三角市场将会有4个以上新的楼盘面世，大信位于东润大门斜对面的项目、杨怀开在汽车站和宝成雅居旁的两个项目、宏建地产位于壹加壹附近的新项目等。三角镇房地产市场综述PART3：三角镇竞争产品分析1、民森·嘉怡华庭2、东润华庭3、粤林豪庭4、旭日御华庭民森·嘉怡华庭·物业类别：普通住宅|·建筑类别：小高层·物业地址：中山市三角镇金三大道东23号（高平酒店旁）·售楼电话售楼地址：项目现场·交通状况：北通广州番禹区，东连民众镇，西接黄圃镇，南与港口镇隔河相望，处于珠江三角洲的中心地带，交通十分便利。·开发商：中山市民森房地产发展有限公司·代理商：自销·容积率：3.12·绿化率：38%·最新均价：3200元/平方米(普通住宅)[2010-06-07]·价格描述：现推79㎡的二房，均价3100元/㎡，2梯6户；按揭98折，一次性95折·占地面积：113亩平方米·建筑面积：23万㎡平方米·开盘时间：2009-10-01开盘时间：2009-10-01占地面积：113亩平方米建筑面积：23万㎡平方米容积率：3.12绿化率：38%总户数：200套左右户楼层状况：1、2、3栋主力户型：二房一厅;75.92平方米-——93.93平方米复式：160平方米左右小区内部配套：游泳池、卡拉OK、电影院幼儿园：内部幼儿园综合商场：高平时尚坊其他：高平酒店嘉怡华庭占地近113亩，总建筑面积约23万，绿化率高达38%。秉承了法国建筑的恢弘，更充分体现国际建筑的内涵，建筑整体造型简约、阔绰，通体洋溢着现代主义的法式风格。项目融合地中海风情精髓，多角度、多层次的立体布局，点缀成浓郁地中海情调。溪流、喷泉的布置，也按照法国造园”规则式“经典法则，令每一处都充分显示对称之美。同时，星级豪华会所，设计中西合璧。时尚别致的建筑外观，结合欧洲优雅的内部设计，气派十足。同时配有游泳池、中西餐饮、卡拉OK、电影院等，在挥洒间尽显激情活力，开启健康生活乐趣！民森·嘉怡华庭月

份销售套数2009年10月462009年11月322009年12月152010年1月992010年2月142010年3月462010年4月652010年5月62010年6月12010年7月72010年8月472010年9月792010年10月412010年11月182010年12月82011年1月152011年2月3◎民森·嘉怡华庭2009月度销售情况分析◎民森·嘉怡华庭2010月度销售情况分析◎民森·嘉怡华庭2011月度销售情况分析民森·嘉怡华庭项目名称预售证号项目地址可售套数嘉怡华庭三期中建房（预）字第2010363号中山市三角镇蟠龙村162嘉怡华庭二期中建房（预）字第2010191号中山市三角镇蟠龙村18嘉怡华庭一期中建房（预）字第2010066号中山市三角镇蟠龙村4嘉怡华庭一期中建房（预）字第2009295号中山市三角镇蟠龙村1合计185套在售部分户型建筑面积套内面积分摊面积顶层复式222.97183.9739.18三房两厅145.03119.725.33两房两厅81.9167.5114.4可售房源及户型：东润华庭·领域·

物业类别：普通住宅

·

装修情况：毛坯

·

建筑类别：小高层

·

物业地址：中山市三角镇金三大道中138号

·

售楼电话/p>

·

售楼地址/p>

·

交通状况：东邻番中公路、南三公路，直达高速公路出口，交通便捷，瞬间即达

·

开发商：中山市东润房地产开发有限公司

·

代理商：中山市东润房地产开发有限公司

·

容积率：1.55

·

绿化率：33%

·

销售证：中建房（预）字第2009074号

·

最新均价：4500-4800元/平方米(普通住宅)[2010-04-09]

·

价格描述：在售其公寓项目均价在4300元/平方米（含800元装修）·

占地面积：13302.80平方米

·

建筑面积：210000平方米

东润华庭位于中山市三角镇金三大道与福源南路的交汇处;占地面积约为21万平方米,园林由澳洲著名怡景师精心规划。东润华庭位于中山市三角镇金三大道与福源南路的交汇处;一个拥有21万平方米的大型悉尼现代主义风格建筑及园林设计的城市化社区,由澳洲著名怡景师精心规划。东邻番中公路、南三公路，直达高速公路出口，交通便捷，瞬间即达。邻近镇政府、真善美酒店、壹加壹超市、中国银行、华侨医院、幼儿园，学校环绕四周，为业主提供了优越便利的生活措施。小区内部配套：会所，园林内娱乐场所一应俱全!中、小学：沙栏小学、三角中学、高平小学、高平中学幼儿园：中英文幼儿园综合商场：东润时尚坊、壹加壹大型超市三角市场、高平市场医院：三角华侨医院邮局：三角邮政局银行：中国银行其他：三角休闲公园东润华庭·领域月份销售套数月份销售套数月份销售套数月份销售套数月份销售套数2007年7月222008年1月62009年1月112010年1月42011年1月342007年8月122008年2月82009年2月162010年2月02011年2月22007年9月82008年3月592009年3月152010年3月12007年10月32008年4月352009年4月102010年4月02007年11月372008年5月282009年5月212010年5月02007年12月52008年6月202009年6月82010年6月02008年7月62009年7月62010年7月02008年8月62009年8月222010年8月02008年9月442009年9月22010年9月22008年10月72009年10月22010年10月02008年11月72009年11月32010年11月32008年12月162009年12月22010年12月17◎东润华庭2007——2011年月度销售情况分析◎东润华庭2007年月度销售情况分析◎东润华庭2008年月度销售情况分析◎东润华庭2009年月度销售情况分析◎东润华庭2011年月度销售情况分析◎东润华庭2010年月度销售情况分析东润华庭项目名称预售证号项目地址可售套数东润华庭中建房（预）字第2010249号中山市三角镇金三大道中138号273东润华庭第2008044号中山市三角镇金三大道中138号7东润华庭第2007312号中山市三角镇金三大道中138号14东润华庭第2007147号中山市三角镇金三大道中138号19东润华庭三角镇333澳林美地康体中心三角镇3合计649在售部分户型建筑面积套内面积分摊面积复式245.82210.6435.18三房两厅114.5898.1816.4一房一厅54.3437.317.04两房一厅64.744.4120.29商铺160.1152.157.95可售房源及户型：粤林豪庭·物业类别：普通住宅·装修情况：毛坯、标装·建筑类别：高层·物业地址：中山市三角镇南洋路1-4号·售楼电话：0760-8993666389936668·售楼地址：中山市三角镇南洋路1号·交通状况：9路、208路、302路公交车·开发商：中山粤林房地产开发有限公司·代理商：自销·绿化率：30%·物业管理：中山市合家乐服务有限公司·最新均价：3500元/平方米(普通住宅)[2010-11-25]·价格描述：登记客户将于开盘时享受5000元抵10000元优惠。·占地面积：14014平方米·建筑面积：40456.57平方米开工日期：2010-03-10竣工日期：2012-03-10占地面积：14014平方米

建筑面积：40456.57平方米

绿化率：30%总户数：409户停车位租价：150元物业管理费：1.5/元/平方米/月主力户型：主推50-188㎡的一房、二房、三房与复式单位41粤林豪庭坐享一河两岸的自然生态环境，望山而居，依水而起，空气清新，视野开阔。项目周边楼盘林立，配套齐全，三角壹加壹商场就在粤林豪庭附近。

粤林豪庭共有11栋产品，10栋作为住宅，其中一栋将打造成大型商业中心，还有底层独立街铺，大小相宜。全封闭式管理，让居家更安全。随着广东同城化进程的发展，三角与番禺、东莞、顺德等地将可实现20分钟生活圈，而三角房价仍处于此20分钟生活圈的低洼位置，此洼地优势必定会吸引其他城市的购房者把目光投向三角，由此可见三角在此20分钟生活圈当中的巨大升值潜力。粤林豪庭月

份销售套数2011年1月1日922011年2月1日4◎粤林豪庭2011年月度销售情况分析粤林豪庭项目名称预售证号项目地址可售套数粤林豪庭中建房（预）字第2010373号中山市三角镇东南村123在售部分户型建筑面积套内面积分摊面积三房两厅92.176.1415.96两房两厅78.6462.3916.25一房一厅59.3447.0812.26商铺107.86103.394.47可售房源及户型：旭日御华庭·物业类别：普通住宅·装修情况：毛坯·建筑类别：小高层·物业地址：中山市三角镇结民村·售楼电话22818777·售楼地址：项目处·交通状况：9、31路·开发商：中山市通大房地产有限公司·容积率：3.0·绿化率：33%·销售证：中建房（预）字第2009015号·价格：起价：3000/元/平方米·最新均价：3800元/平方米(普通住宅)[2010-06-07]·价格描述：在售2期17、18、19栋，126㎡的四房及268㎡左右的复式单位，均价3500元/㎡；购房98折优惠，送一年物业管理费·占地面积：45,000.0平方米·建筑面积：150,000.0平方米·容积率：3.0绿化率：33%45主力户型：在售2期17、18、19栋，126㎡的四房及268㎡左右的复试单位，元旦左右推出第三期。价格暂时没定，接受诚意认购，交一万抵2万。旭日御华庭由中山市通大房地产有限公司倾力打造，位于三角旭日路与民安南路交汇处。整个项目占地约45000平方米，交通便利，出行方便，政府单位、各大银行、医院、商场、市场、汽车总站等地瞬间即可到达，具有一分钟生活圈之优势。旭日御华庭是三角镇首个15万平方大型亲水社区，全电梯洋房，欧陆式建筑风格，中央超大湖景，纯亚热带风情园林设计，椰林树影、叠瀑流水、专设休闲及运动专区，稳步换景，动静佳宜，生活自然美不胜收。项目的总体规划是围合式设计，务求将通风、采光、舒适度在每一单位内最大化地体现，而且项目户型设计多样，三错层、标准层、6米超高空中花园等，时刻引领居住新空间，旭日御华庭以打造成为三角镇标杆建筑为开发目标，将一丝不苟兢兢业业地为业主营造最舒适的居住环境。营销缺少战略性思维，价格比较混乱旭日御华庭月份销售套数月份销售套数月份销售套数月份销售套数2008年5月142009年1月442010年1月642011年1月1392008年6月202009年2月72010年2月112011年2月112008年7月242009年3月382010年3月172008年8月112009年4月42010年4月142008年9月212009年5月52010年5月622008年10月162009年6月222010年6月262008年11月162009年7月312010年7月952008年12月272009年8月02010年8月662009年9月22010年9月252009年10月112010年10月762009年11月282010年11月252009年12月512010年12月50◎旭日御华庭2008—2011年月度销售情况分析◎旭日御华庭2008年月度销售情况分析◎旭日御华庭2009年月度销售情况分析◎旭日御华庭2010年月度销售情况分析◎旭日御华庭2011年月度销售情况分析项目名称预售证号项目地址可售套数旭日御华庭中建房（预）字第2011029号中山市三角镇结民村19旭日御华庭中建房（预）字第2010372号中山市三角镇结民村13旭日御华庭中建房（预）字第2010278号中山市三角镇结民村6旭日御华庭中建房（预）字第2010109号中山市三角镇结民村19旭日御华庭中建房（预）字第2009225号中山市三角镇结民村1旭日御华庭中建房（预）字第2009015号中山市三角镇结民村3旭日御华庭中建房（预）字第2008203号中山市三角镇结民村1旭日御华庭中建房（预）字第2008139号中山市三角镇结民村3合

计65在售部分户型建筑面积套内面积分摊面积三房两厅128.25107.620.65两房两厅83.0769.713.37商铺54.852.821.98可售房源及户型：旭日御华庭PART4：近期政策剖析时间措施要点2010.12.19·防高价地拍出地王2天内须上报国土部9月29日国家有关部委坚决防范受多种因素驱动的岁末年初放量供地。凡可能出现“高价地”的地区,必须事前评估,采取有效措施,防止出现高价地,稳定市场预期。对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块,市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订或中标通知书发出后2个工作日内,上报到国土资源部。2010.11.15·限外令出台境外人士限购一套自住房继各地限制非本地户籍居民购房政策出台后，外汇局2010年11月15日出台规定，限制境外个人及机构在境内购房。11月15日，外汇局发布《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房;在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。2010.11.03·住建部等限制公积金贷款购房首付比例住建部等通知，公积金贷款购买90平米以下首套房，首付比例不低于20%，90平米以上不低于30%；二套房首付不低于50%。禁用公积金贷款投机性购房。2010.09.29·多部委出台巩固房地产市场调控成果措施暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。2010.09.27·国土部住建部出重拳闲置土地一年以上禁拿地国土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（下称《通知》），要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。2010.09.18·李克强：加快公租房建设坚决抑制投机性需求加快保障性安居工程建设工作座谈会17日在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房。2010.09.08·京沪先行启动空置房调查空置率数据暂难出炉北京媒体日前援引北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴的话表示，关于空置房的调查，是国家统计局投资司委托几个试点城市的调查总队来做，试点城市包括北京、上海、广州等四五座城市。2010.09.04·首批十城市土地规划获批102市须上报总体规划国务院已正式批准杭州、南昌等10个城市土地利用总体规划，标志着市级土地利用总体规划正式进入批准阶段。2010年政策回顾时间措施要点2010.08.02·国土部发1457宗闲置土地黑名单国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。2010.07.12·银监会：严格执行差别化房贷政策针对近日有媒体关于个别地区全面放松第三套房贷的报道，银监会有关负责人表示，差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化，商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策。2010.06.12·住建部等七部门发文加快发展公租房由住建部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。2010.06.04·三部委发文明确个人房贷二套房认定标准住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。2010.05.22·广州出台国十条楼市新政细则广州细则主要是重申国务院“国十条”的多项措施，如严格限制各种名目的炒房和投机性购房，坚决抑制不合理住房需求；对定价过高、涨幅过快的楼盘进行重点清算和稽查；明确保障性住房供应量、商品房和限价房供应量等等。2010.05.06·深圳版新国十条出炉暂停三套房贷款深圳出台“新国十条”执行细则，规定商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证券的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010.05.04·三部委联合下发通知加强廉租房管理住建部、民政部、财政部联合下发了关于加强廉租住房管理有关问题的通知。各地区要通过新建、改建、购置、租赁等方式多渠道筹集廉租住房房源。2010年政策回顾时间措施要点2010.04.20·住建部：未获预售许可项目开发商不得收取定金今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。2010.04.17·国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010.04.14·国务院常务会：贷款买二套房首付不得低于50%14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。2010.04.13·住建部：加快保障房建设遏制房价过快上涨住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。2010.04.11·银监会：银行不得对投机投资购房贷款中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。2010.03.18·国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。2010.03.10·国土部强调房地产用地监管将开展突击检查国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。2010.02.20·银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。2010.01.12·央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋中国人民银行决定，从2010年2月25日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2010.01.10·国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。2010年政策回顾房地产政策走势：房地产价格，年年喊打，人人喊打。但2009年房地产价格的飞快上涨，惹恼了百姓，激怒了政府，2010年出台的相关房地产政策可谓力度强劲，起到立竿见影效果，但至年尾，房地产价格又拾升势，今年房地产相关政策将成迷局。但从目前宏观经济与实体经济和资本市场等几个因素来看，2011年房地产政策将出现以下特征：一，基本保持目前政策不变，不会有太多更严厉政策出台。二、房地产调控政策将从行政干预加经济调节改变为以经济调控手段。三、由于政治体制等因素，但府在调控姿态上仍将保持高压态势。特别是对国有房地产开发公司。55房地产政策走势研判：综合来看，未来一年房地产政策不会有太大变化，由于经济形势的复杂性，房地产调控已经不是一种单一的政府经济行为，牵一发而动全局，作为政府决策层会全面考虑。2011房地产政策走势研判：宏观经济走势：“松财政”+“稳货币”前景明朗利好股市2010，房整个股势走势基本处于振荡态势，至年底收官，2010中国股市以比2009低约14%的全年跌幅结尾，作为中国经济动力之一的资本市场，中央在宏观层面一定会加强。2011年上半年股市将以上涨态势呈现，而与股市密切相关的房地产市场，则会在下半年从资本市场中受益。“松财政+稳货币+促贸易”，实现实体经济稳定增长，综合以上情况，加上抑制通货膨胀需要，中央财政剌激政策将会陆续退出。中央财政资金将以回笼为主。宏观经济走势及政策表明：今年资本充裕性将会相对收紧。若贵司在房地产贷款、融资方面的需求，要关注此总体动态，与相关银行单位紧密联系。2011房地产政策走势研判：政策种类繁多，让普通老百姓有些麻木：房地产政策频繁出台，可能连相关基层政府部门对房地产政策的理解都会比较困难，至许多老百姓都变得麻木。但从另外一个角度去看，显示出国家对于房地产行业的强硬干预态度，稳定房地产市场价格将会是政府工作的重点内容，中山市受政策影响较小，未来房地产市场比较乐观。政策引发机遇

二三线城市将成主流:随着中山的规划布局逐渐完善及珠三角区域地位的日渐提升，各大外来的大型房地产企业对中山产生了巨大的兴趣。另外，中山本土企业因镇区土地价格较低，把开发的触手伸向镇区，镇区的发展将为本土企业带来新的机遇。中山的地产市场比较健康，对这些外来开发商相当有吸引力，政策调控不会对中山楼市产生负面影响，反而会转化为一种支持力量。刚性需求压抑:随着政策的慢慢消化，及逐步放松，今年下半年政策迷雾将拨开，市场也将明朗，而受抑制的刚性需求有可能在市场将明朗时出手，到时成交量会得到一定反弹，市场也将随之开始回暖。572011房地产政策走势研判：PART5：项目SWOT分析1、项目优劣势分析2、项目机会点与威胁点分析用地性质：本地块是待开发荒地，为商住综合用地。地形地貌：地处三角镇沙栏村，呈不规则的长方形，地势平缓，地块中间有规划路通过。三面有工厂，前面紧靠金三大道。项目周边情况本案地址项目区域位置项目优劣势分析优势2-----区位优势：中山东北门户经济重镇三角镇地处中山市东北，是广州番禺进入中山的门户，番中公路、金三大道穿越镇区，京珠高速等主要交通动脉带动整个镇区经济快速发展，紧密联系市中心城区与珠三角经济圈核心。随着工业经济的发展，带动了房地产行业的旺盛，同时也带动服务业、饮食业、零售业的进一步向旺。

三角，逐步形成了电子、纺织制衣、化工、五金等四大支柱产业，逐步迈向中山市经济强镇。优势1-----五星级酒店：标杆立影，提升项目价值

项目规划打造一座五星级酒店，除了基本配套功能之外。还很大程度上有利于提升项目的价值、项目的整体形象。而且，有益于项目在营销过程中形成核心竞争力。项目优劣势分析优势3-----交通优势：通达快捷超宽外拓项目地处金三大道公路旁，交通四通八达。京珠高速、金三大道公路，番中公路直达黄圃、南头、石岐、番禺、广州等地，更可通往深圳、珠海等地。畅达的交通，给项目带来了极大的外拓力。客户群广州番禺等外地的消费群成为项目的主力消费群。本地自住消费有待进一步开发挖掘。项目内道路与金三大道交汇处有公交站台，通往中山市区。形成便捷交通配套。优势4-----产业支撑优势：“两大工业区”，强大支撑三角镇两大工业区——高平和金鲤工业区为项目注入了强大的经济支持，人流物流，给予本项目极高的消费支撑，同时区域升值潜力高。高平电子为主导的科技工业基地的市场消化力为项目带来比较高端的客户资源。项目优劣势分析优势5-----教育优势：“文化领地”，用教育诠释未来三角镇镇政府重视发展教育事业。先后投入1.5亿元完成了中英文中心幼儿园、中心小学、蟠龙小学、高平小学、三角小学的改造工程。教育资源丰富，解决了孩子上学难的事情。优势6-----规模优势：占地180亩，从容规划。

项目处总占地面积180亩，而且地块平坦、方正，可从容规划，打造三角镇精品高尚生活社区。项目优劣势分析劣势分析◎本项目周边大部分是工厂，且离镇中心区稍有距离，位置相对来说偏避了一点，为项目的推广带了一定不利因素。◎项目规划中有道路通往软件园，对项目以后的规划和管理存在一定阻碍。◎开发商在本土不存在知名度，也是一个劣势。◎项目周边的自建居民区、生活氛围不浓，将给推广带来压力。项目紧靠金三大道，噪音、空气污染，也是本项目发展的一大抗性。项目机会与威胁点分析1、区域经济渐向旺盛，给项目带来一定的后续支撑。2、区域外拓力强，对广州、番禺地区有一定的号召力。3、随着新的三角镇三旧改造的进行，本项目的区域认可将进一步加深。4、三角镇房价整体较低，而且便利的交通系统，对于外地的投资客有一定的优势，同时也满足项目周边的自住客户的需求.5、广州番禺和深圳房地产政策的挤压是众多消费者对三角房地产市场看好，投资倾向增加。项目机会与威胁点分析威胁点分析◎广告的挤兑：现有的地产项目其品质提升的周期较快，开发商明确通过产品品质取得市场竞争优势，宣传推广的投入也加大，竞争的激烈程度只能是日趋严重。◎本案为后发楼盘，早期东润，旭日、高平明森已分别进入市场，激烈的竞争在所难免。◎项目刚进驻，在品牌上具有一定威胁，东润，民森等有开发商品牌做支持；◎由于本项目比直接的竞争对手的推广较后，所以在客户上会有一定的分流，在销售将产生一定的威胁。◎本案面对民森·嘉怡华庭的竞争对手，市场竞争比较激烈。在在销售方面会有一定的压力PART6：项目规划定位建议目前在售楼盘中占据主导地位的主要集中在2房、3房，受中山人大房大厅观念的影响，，大三房大四房，这一方面也与镇区的区域消费能力有很大关系。由于受政策限制，及外来人口的增加，市场上也有不少小二房、小三房，而且此类产品在镇区市场销售上存在一定的优势。在未来几年内，消费者对大户的需求将逐渐下。从目前销售情形来看，尾盘多为复式，从一定程度上可见镇区居民对复式的认可度并不高。由于顺德、番隅等地房价的高涨、对于别墅用地的禁止，吸引了顺德、番隅的部分高端购房者，他们的消费能力较高同时偏好较大户型，有别墅、自建地类型物业的项目走外拓力路线将更进一步加大力度。产品规划分析三房能满足普通家庭的置业需求，其实用性、舒适性都较为合理，属市场置业主流单位，也是楼盘中所占比重最大的结构户型。随着人们居住要求的提高，户型中的创新将会成为吸引点。一房作为一种投资型、过渡型的住房形式，在城区正如火如荼，三角尚未进入热度期，但是镇区，世代豪苑雅寓在售小户型公寓房，三角东润华庭小户推出，旭日华庭搭配部分小户，已售馨，这也在一定程度上反映出镇区小户的市场潜在需求。一房的面积主要集中在40平方米，套房多在30平米左右，一房一厅多在45平米左右，购买者较多具有投资倾向。随着镇区高质素流动人口的渐愈加大，此类户型的需求量也将突显。产品规划分析三房作为目前小高层、高层主力户型。首次置业的群体占此类户型客户群相当大一部分比例，如白领、新婚人士、工作年限在3－5年人士，由于经济情况的限制，此类客户更加注重楼盘的性价比，不仅要求交通方便，产品质量过硬，环境好，配套齐，还要有品位，又要少花钱，因此以三房为主打的楼盘需更多添加大众化的元素。一、镇区市场需求层次明显，主流需求群体为改善自住型，大部分消费者对户型的需求是二房和三房，二房需求面积在75-80平米之间，三房需求面积在85-115平米之间。二、由于镇区目前总体开发量较少，区内二房、三房的卖方市场特征较为明显，75平方米左右的两房，85-115平米三房的销售率较高，是镇区内销售率最高的产品。三、一房的市场也初露机会点，随着镇区工业的发展，外来高科技人员的流入，形成一房的市场机会点，有利于吸引众从进入镇区工作的外来青年团体及投资置业者。四、从目前四房的销售率来看，本地市场接受度较弱，多数楼盘中尾盘遗留的都是顶层复式或大四房。随着多次置业的上升，楼盘质素的提高，此类客户的数量也将会增长。产品规划建议一、镇区市场需求层次明显，主流需求群体为改善自住型，大部分消费者对户型的需求是二房和三房，二房需求面积在75-80平米之间，三房需求面积在85-115平米之间。二、由于镇区目前总体开发量较少，区内二房、三房的卖方市场特征较为明显，75平方米左右的两房，85-115平米三房的销售率较高，是镇区内销售率最高的产品。三、一房的市场也初露机会点，随着镇区工业的发展，外来高科技人员的流入，形成一房的市场机会点，有利于吸引众从进入镇区工作的外来青年团体及投资置业者。四、从目前四房的销售率来看，本地市场接受度较弱，多数楼盘中尾盘遗留的都是顶层复式或大四房。随着多次置业的上升，楼盘质素的提高，此类客户的数量也将会增长。产品规划建议项目户型配比建议具体户型面积比例如下表所示：多层、小高层户型面积比例示意表房型面积区间（㎡）面积比重套数（套）备注小复式35~455%180投资型产品，分布于右侧商业部分顶上。小两房60~6512%294投资兼自住型产品.及住宅区沿街部份两房70~7518%380实用自住型,沿街靠内侧大两房75~8520%389实用自住型，景观单位小三房90~11018%237项目转角位及次景观单位三房110~125

24%303核心景观单位.项目未来价值点复式130以上3%35顶复或底层建筑设计需要单位以上比重按住宅部分计容积率建筑面积为151800平方米计算。五星级酒店两层商铺，上面为复式公寓。底层为商铺，沿街部分为小两房。朝内景观单位可做成小三房或者大两房。景观核心单位建议为大两房、中三房、大三房为主。【本案考量因素】项目规模：中高等规模项目定位：北美风情社区优雅生活乐图消费群：经济收入中高等，关注居住的归属性区域：目前居住尚不成熟，需要引导客户项目位置：三角镇工业区，金三大道旁项目景观：时尚自然户型品质：方正自住，使用率高项目市场定位根据项目特点和建筑属性，特拟定项目市场定位为三角镇高尚生活社区项目位于三角镇工业区，主要以自住为主，营造一个生活的乐园，以便捷交通系统与高尚生活密切结合，是本项目的突出特点，本项目旨在为客户提供中高档的物业，同时为客户带来一种新的生活方式，在同行业中它将是三角中高档的品质型生活社区，在消费者眼中，它是引领一种时尚、现代的居家方式，将缔造一种全新的“温馨、幸福、优雅的生活方式”，树立项目特有的形象。以此本项目形象定位为项目总体形象星级配套上游生活户型创新主要是指增加户型的使用率，以赠送面积或半送面积，来吸引客户。“赠送面积”是指房地产开发过程中利用《建筑面积计算方法》的相关规定，建造有使用功能但却不计入建筑面积的行为，将可以不计入建筑面积的套内面积“赠送”给买家项目户型创新建议产品创新，可进可退的风险措施。产品创新，快速营销的基础。赠送面积的优劣势－赠送面积可带来4%－8%的溢价，利远大于弊，但要警惕政策带来的风险但需要考虑的是政策影响，由于目前部分二线城市（如合肥、成都、东莞、广州）的送面积项目过多，已引起房产部门的关注，房产部门已出台或准备出台相关政策禁止送面积优势一：提高使用面积优势二：增加项目卖点优势三：提高项目溢价劣势一：提高建筑成本劣势二：政策风险虽然赠送面积会增加部分建筑成，但项目在销售过程中，可带来4%－8%的溢价，并且销售速度会大幅提高，总体来说，赠送面积的利要远大于弊项目户型创新建议赠送面积的方式1.飘窗9.小院10.地下室7.花架4.露台2.夹层5.复式6.跃层8.空调机位3.阳台1.凸窗2.落地飘窗3.假飘窗2.入户花园3.内庭院1.顶层露台2.洋房退台3.错层露台1.半地下室2.全地下室1.生活阳台1.飘窗之凸窗方式：赠送全部面积当凸窗高度小于2.2米时，凸窗部分不计算建筑面积270度转角飘窗2.2米2.飘窗之八角飘窗八角飘窗凸窗增加了室内可使用空间和视野开阔感，但赠送面积较小,且赠送不完全2.2米由于各个城市的规范要求不同，飘窗的进深也不同，如广州要求不得超过0.5米，宁波要求不得超过0.6米，进深的区间大概为0.5米-1米方式：赠送全部面积3.飘窗之落地飘窗落地飘窗可增加地毯面积，增加空间感，但实用性较差当落地飘窗的高度小于2.2米时，飘窗部分不算面积2.2米2.2米方式：赠送全部面积4.飘窗之假飘窗技巧：做一假凸窗窗