某高校住宅楼房屋拆迁补偿估价报告

房屋拆迁补偿估价报告估价项目名称：委托方：估价方：估价人员：估价作业日期：估价报告编号：目录致委托人涵---------------------------------------------------------------3估价声明-----------------------------------------------------------------4估价假设与估价限制条件---------------------------------------------------5**16#住宅楼拆迁补偿估价结果报告--------------------------------7一、委托方二、估价机构三、估价目的四、估价对象五、估价时点六、价值定义七、估价依据八、估价原则九、估价方法十、估价结果十一、估价人员十二、估价作业日期十三、估价报告应用的有效期**16#住宅楼拆迁补偿估价技术报告-------------------------------11一、个别因素分析二、区域因素分析三、市场分析四、最高最佳使用分析五、估价路线确定与估价方法选择六、估价测算过程七、估价结果附件1.估价对象**16#住宅楼的位置图及建筑平面图----------------252.估价对象**16#住宅楼外观照片----------------------------263.可比实例外观照片-------------------------------------------------284.可比实例调查表5.房地产评估委托书6.估价机构资质证书复印件7.房屋拆迁许可证8.估价对象**16#住宅楼的产权证明致委托方函**/房地产开发公司：受贵公司委托，我们**/有限责任房地产评估事务所对坐落在**西山坡的16号住宅楼市场价值进行评估。秉着合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，对估价对象进行市场价值评估。调查结果如下：估价对象为砖混结构住宅房屋，总建筑面积1993.02㎡。一、估价对象**16#住宅楼的房屋所有权及相应的土地使用权的市场价值。二、估价目的:为拆迁补偿额度提供参考依据评估房地产补偿价值。三、估价时点:2009年6月25日四、估价结果依照本次评估目的，根据委托方提供的资料、估价人员现场查看情况和市场调查资料，结合估价对象的实际情况，采用市场比较法对委托评估的被拆迁房屋所有权价格进行评估。经分析和测算，估价对象**16#住宅楼在估价时点为2009年6月15日的公开市场价格分别为：

被拆迁房屋的综合评估单价：7469元/m2，被拆迁房屋的评估总价：人民币1488.59万元，大写：壹仟肆佰捌拾捌万零伍仟玖佰元人民币住户:****其房屋均价分别为7319.62(元/m2)7618.38(元/m2)五、估价报告使用期限:本估价报告自报告提交日期起1年内有效。六、估价报告提交份数根据估价委托协议，随此涵提交正式估价报告3份。**/有限责任房地产评估事务所法人代表：**2009年6月25日估价声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实通过实际查看得到的，为真实情况。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，但仅限于对评估标的物外观和使用状况。估价人员不承担对评估标的物建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。实地查看人：**，**，**。

6、王全民老师对本估价报告提供重要专业帮助。

7、本估价报告所依据的有关资料由委托方提供，委托方对资料的真实性、准确性、合法性、完整性以及陈述的情况承担法律责任。因资料失实造成评估结果有误差的，未按本次估价目的完整使用，估价机构和估价人员不承担相应的责任。估价人员：**估价假设与估价限制条件一、估价假设条件（一）假设估价对象(房屋的所有权及其占用土地的使用权)通过合法方式取得，并拥有合法产权和使用权，无所有权、使用权异议，未设定抵押、质押等担保，未对外投资入股、转让，不存在司法及行政机关依法裁定、决定查封和其它限制该房地产权利或影响其公开市场价值的情形，不存在法律、法规规定禁止估价对象按本次评估目的使用的其他情形。本估价机构未对本事项进行调查确认。

（二）假设在估价时点为2009年6月15日的房地产市场为公开、公平的均衡市场。（三）估价时点与现场查看之日距离接近，这段时间市场稳定，假设估价对象在估价时点时的建筑结构、装修等物质实体与估价人员现场查看期(2009年6月2日～2009年6月25日)无任何变化。（四）因委托方未能提供估价对象房屋的《房屋所有权证》，估价人员根据本次估价目的，假设估价对象房屋系被拆迁人合法取得。（五）本次评估假设估价对象房地产以拆迁当事人双方确定的用途持续使用并已达到最高最佳使用。若转换使用用途，本估价结果无效。（六）假设委托方提供的估价资料和陈述的情况是真实、合法和完整的。估价人员未对本事项进行调查确认。二、估价限制条件（一）估价人员对估价对象的现场查看仅限于估价对象在查看期(2009年6月2日～2009年6月25日)的外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，本报告假设估价对象符合国家有关技术、质量、验收规范，符合国家有关安全使用标准。

（二）本估价报告按照既定目的提供给委托方使用，若改变估价目的及使用条件，需向本所咨询后作必要修正甚至重新估价。

（三）本估价报告的有效期限为一年。如超过有效期,或估价时点之后、有效期之内估价对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托方应及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。

（四）本估价报告分为“估价结果报告”和“估价技术报告”两部分。“估价结果报告”提供给委托方，“估价技术报告”部分内容根据有关规定由估价机构存档。

（五）未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。

（六）如发现本估价报告文字或数字因校对或其他类似原因出现差错时，请通知本所进行更正。（七）本次估价没有考虑他项权对估价对象价格的影响。**/有限责任房地产评估事务所法人代表：**2009年6月25日**/有限责任房地产评估事务所文件**16#住宅楼拆迁补偿估价结果报告委托方委托方：**/房地产开发公司法定代表人：**联系人：**联系电话：估价机构估价机构：执行合伙企业事务的合伙人：**、**、**住所：估价资格等级：一级证书编号：联系电话：三、估价目的为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。四、估价对象**16#住宅楼的房屋使用权及相应的土地使用权的价值。五、估价时点2009年6月15日六、价值类型与价值定义拆迁估价的价值类型为估价对象在估价时点的公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。七、估价依据（一）行为依据《估价委托合同》（二）法律依据1.《大连市城市房屋拆迁管理条例》[2001]国家国务院令第305号公布2.《中华人民共和国城市房地产管理法》[2007修订]中华人民共和国主席令第72号3．《城市房屋拆迁估价指导意见》建住房[2003]234号4．《大连市城市房屋拆迁估价实施细节》[2008]第18号5．估价机构搜集掌握的资料6．委托方提供的有关资料八、估价原则本评估报告在遵循公正、公平、公开原则的前提下，结合评估目的和评估物业具体情况，具体遵循：（一）合法原则：房地产估价必须以房地产的合法使用为前提，即估价结果是在依法判定的估价对象权益状况下的价值。（二）客观公正原则:要求房地产估价机构应当是一个不依附于他人、不受他人束缚的独立机构；要求房地产估价机构和房地产估价师应当与委托人及估价利害关系人没有除依法收取估价服务费以外的任何显示的或潜在的利害关系，与估价对象没有现实的或潜在的厉害关系。（三）替代原则:同一个市场中的具有相近效用的房地产，其价格应当相近。在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产的价格和条件，通过与待估房地产进行比较来确定待估房地产价格。替代原则要求估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同高等条件下的正常价格。（四）最高最佳使用原则：房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。也就是说，房地产评估价格应是在法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。（五）估价时点原则：估价实际上是求取某一时点的价格。估价时点是责任交待的界限和评估房地产时值的界限。房地产的价格具有很强的时间性。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。九、估价方法及估价步骤（一）估价方法选用市场法，此次评估用于确定房屋拆迁货币补偿金额，并且本估价对象的同种类型的房地产数量较多且经常发生交易，并且在估价时点的近期有较多的类似房地产交易和在估价时点房地产市场条件着良好，所以选用市场比较法。（二）估价步骤1.与委托方洽谈，了解估价目的、估价对象及其范围；2.到估价对象现场进行初勘，增加对估价对象的感性认识；3.制定初步评估作业计划；4.与委托方签定评估合同，制定详细的评估作业计划；5.以房地产估价师**、**、**三人组成的评估工作组对现场进行详细查看，最后再对现场进行了复查；6.在评估过程，估价人员了解估价对象的建筑用料、建筑结构、装饰装修、成新状况、局部更新改造等因素形成的造价差异，以及成新状况的鉴别等；7.调查小组到有关部门查阅了评估所需资料；8.评估组对现场记录、市场资料和委托方提供的其它评估资料进行分析，根据公允的评估原则(包括有利于旧城改造的原则)和评估方法进行评定测算，得出评估结论；9．根据评估资料和测算结果，撰写评估报告，最后出具评估报告书。10.交付估价报告11.估价资料归档十、估价结果依照本次评估目的，根据委托方提供的资料、估价人员现场查看情况和市场调查资料，结合估价对象的实际情况，采用市场比较法对委估的被拆迁房屋所有权价格进行了评估。经分析和测算，估价对象**16#住宅楼在估价时点为2009年6月15日的公开市场价格分别为：

被拆迁房屋的综合评估单价：7469元/m2被拆迁房屋的评估总价：人民币1488.59万元，大写：壹仟肆佰捌拾捌万零伍仟玖佰元人民币住户:****其房屋均价分别为7319.62(元/m2)7618.38(元/m2)十一、估价人员**十二、估价作业日期2009年6月2日至2009年6月25日十三、估价报告应用的有效期本估价报告自报告提交日期起1年有效。**/有限责任房地产评估事务所法人代表：**2009年6月25日**16#住宅楼拆迁补偿估价技术报告一、个别因素分析析本次估价对象***16#住宅楼——**住宅楼建建于80年代初期，位位于大连市沙沙河口区***西部，共6层，总建筑筑面积19993.02平方米，每单单元两户，共共36户，每户55.36平米。平面面图见附件。估价对象**166#住宅楼为砖砖混结构，建建于1986年，基础用400#以上的毛石石，50#水泥砂浆砌砌筑，坐落在在强风化板岩岩上。维护较较好，外墙为为水泥灰粉刷刷外立面，有有排水管。该该楼共有36户，三个单单元，一个单单元两户，每每户都为南北北朝向，在每每个单元楼门门口，建有门门斗，并且在在每个单元一一楼处均有防防盗门。一楼楼楼梯洞内，有有一个封闭小小仓房（一楼楼住户所有）。楼楼梯道内墙壁壁为白灰粉刷刷，已明显脱脱落，并有发发黑状况出现现，楼梯为钢钢筋混凝土，金属扶手栏栏杆，表面涂涂有油漆，但但已明显脱落落。楼内墙体体内墙为240，外墙为370。阳台，晒台台的周边为乳乳白色。住户户给套院围墙墙，墙高1..8米，砖墙厚度240。楼面为水泥泥灰粉刷，四四周做有散水水。各住户内门窗均为为木制，门：：除南北阳台台是双层外，其其余均为单层层；窗均为双双层，分为150*1150和150*550两种。油漆漆防腐：门窗窗均刷漆三遍遍，颜色奶黄黄色。厨房小槽的的墙上设200*660*1000的长方空洞洞做放肥皂盒盒用，内孔贴贴瓷砖。厨房除除设碗柜的的的空间外，还还设放菜板，面面板，托板。托托板为钢筋混混凝土与煤气气台同样规模模和标高。位位置放在煤气气台相对的一一面。用砖砌砌垛后放托板板。厕所内的的踢脚线为1：2.5水泥砂浆,高为1.4mm,上部抹完灰灰后,刷两遍白铅铅油,以防洗澡反反潮，估价对象的的卫生间面积积很小，不能能容纳洗浴，并并且由于时间间长久已经有有发霉的现象象。本估价对象有良好好的配套着设设施。本估价对象**116#住宅楼，各各住户产权证证明齐全，为为各住户独立立所有。二、区域因素分析析本次估价对象***16#住宅楼，在在**校园内西西部，东北角角有一个岗亭亭，正北侧有有一个垃圾房房。其西侧有有繁华的商业业区，好又多多大型超市，并并且离高新园园区只有公交交车一站的车车程。到达数数码广场也很很便利，有公公交车直达。在在其西邻的数数码路上有通通往奥林匹克克、火车站、泡泡崖区、大连连理工、星海海公园等地的的公交车，交交通非常便利利。该楼临校园，对儿儿童的就学方方便，不仅是是大学，在***的东门，有有群英小学，黑黑石礁有辽师师的附属中学学，这都是很很好的受学地地点。该楼在在**的内部，西西侧距其只有有2站公交车路程程有海事大学学、大连理工工大学，有着着很好的文化化氛围。周围体育锻炼设施施皆具有；商商业发达，有大型购物物商场好又多多，和各种沿沿街商业设施施；娱乐设施施较为缺乏；；属于**的土地。三、市场分析（一）全国各大城城市房地产状状况1、上海房产成交数据据：全市295个项目成交交，均价10691元/m2,面积1032339㎡，套数1026套。2、2009年3月北北京住宅类商商品房签约均均价12168元/平米，比2月签约均价11263元/平米上涨了905元/平米，环比比增长8.04%。3、深圳2009年55月份全市新新建商品房成成交8479套，日均成成交274套，环比上上涨7.0%。新房成交交面积77.6万平方米，日日均成交2.51万平米，环环比上涨0.8%（4月全市新房房成交7694套，成5月25日重庆主城共共成交房源644套，总成交交金额达229166.28万元，成交交面积555522.511平方米，成交交均价约4127..39元/平方米。（二）大连房地产产状况及分析析大连09年1-5月的房产数数据如下表所所示：（2009--6-3数据据）表1盘数可售套数可售面积上网总面积57736698套/33533488套465万/平方米米3768万/平方方米数据来源：百度网网表2昨日交易量前日交易量套数173126面积10820平方米米11102平方米米均价9696元6729元金额10491万元7471万元数据来源：百度网网表3已售套数可售套数总套数已售均价中山区4289361086367311803西岗区1835031332353210930沙河口区6161876672898611577甘井子区141963197901871575746数据来源：百度网网2009年6月003日全市可售住住宅套数36698套,昨日房屋成成交量为173套，前日成成交量为126套。从“指南针地产市场部部”发布的统计计报告获悉：：在刚刚过去去的4月份，大连连市二手房市市场成交量继继2月份后再次次暴涨，市内内四区共成交交4519套，环比上上涨75.166%，同比上涨100.88%。据了解，4月份的的这次成交量量大幅上涨明明显具有突击击性特点：一一方面二手房房各项税费优优惠政策将于于6月末到期，政政策是否延续续尚未确定，众众多购房者欲欲赶在政策截截止前出手；；另一方面，春春季展会刺激激作用明显，据“指南针营销策划机构”春展消费者调研报告显示，71%的受访购房者愿意接受二手房，并且有43%的客户倾向于选择沙河口区，这也从一个侧面解释了4月份沙河口区二手房成交量环比增长超过90%的原因。据“指南针”统计，44月份大连市市二手房市场场成交均价5673元/平方米，环环比上涨1.1%，保持小幅幅上涨的趋势势。其中，甘甘井子区上涨涨最多，环比比上涨6.5%，高供销比比是其中的重重要原因，另另一方面，区区域本身较低低的价格也为为上涨提供了了一定空间。并且发现4月份大连市二手房市场20万元~40万元总价区间成交量过半，占比达到50.62%。另外，4月份大连市二手房市场单套平均成交面积为72.51平方米，环比下降5.64%。其中50平方米~90平方米面积区间成交量占比为59.28%，较上月提高了4.71个百分点。中小面积户型成交进一步活跃，成交面积的下降又使成交总价向中低价位区间移动，这从另一个侧面说明了目前市场刚性需求的明显释放。自2008年10月月22日我市出台《大大连市促进房房地产市场健健康发展的指指导意见》，推推出一系列优优惠政策以来来二手房市场场成交量不仅仅超出08年同期水平平，较之以往往任何时期都都达到一轮成成交高潮。本轮二手房市场的的成交热潮由由多方因素促促成，同时带带有明显政策策性特征。楼楼市长期低迷迷造成的积压压性需求反弹弹、加之二手手房相对低廉廉的价格以及及现房优势，都都为促成二手手房市场成交交提供了条件件。大连的整体二手房房市场都处于于一个很好的的状态，并且且对于沙河口口区更是如此此，所以我们们的估价对象象处于一个很很好的市场环环境当中，并并且可比实例例也处于这个个市场当中。四、最高最佳使用分分析房地产估价应当以以估价对象的的最高最佳使使用为前提进进行估价。最最高最佳使用用是指法律上上允许、技术术上可能、经经济上可行，经经充分合理论论证，能使估估价对象产生生最高价值的的使用。根据据估价对象所所处的自然地地理位置和社社会经济位置置，以及城市市规划的要求求，决定了其其最高最佳使使用用途为住住宅。（新房地产价值－－将现有房地地产改变为新新房地产的必必要支出及应应得利润）＜＜现有房地产产五、估价路线确定与估估价方法选择择（一）估价路线1.与委托方洽谈，了解解估价目的、估估价对象及其其范围；2.到估价对象现现场进行初勘勘，增加对估估价对象的感感性认识；3.制定初步评估估作业计划；；4.与委托方签定定评估合同，制制定详细的评评估作业计划划；5.以房地产估价价师**、**、**三人组成的评评估工作组对对现场进行详详细查看，最后再对现场进行行了复查；在在评估过程，估估价人员了解解估价对象的的建筑用料、建建筑结构、装装饰装修、成成新状况、局局部更新改造造等因素形成成的造价差异异，以及成新新状况的鉴别别等；6.调查小组到有关部部门查阅了评评估所需资料料；7.评估组对现场场记录、市场场资料和委托托方提供的其其它评估资料料进行分析，根根据公允的评评估原则(包括有利于于旧城改造的的原则)和评估方法法进行评定测测算，得出评评估结论；8．根据评估资料和测测算结果，撰撰写评估报告告，最后出具具评估报告书书。（二）估价方法选选择房地产估本估价对对象的同种类类型的房地产产数量较多且且经常发生交交易，并且在在估价时点的的近期有较多多的类似房地地产交易和在在估价师点有有着良好的房房地产市场条条件。拆迁估估价一般应当当采用市场比比较法。收益法的许多重要要参数难以准准确把握，测测算的结果误误差较大，所所以本次估价价不宜采用收收益法。重置置成本法由于于估价对象房房屋的建设成成本较易获取取，故本次估估价可采用重重置成本法对对房屋所有权权价格进行测测算。假设开开发法是指将将估价对象所所在的房地产产未来预期开开发价值的现现值扣除其未未完工部分价价值的现值后后的余值作为为委估房地产产的现值的估估价方法。该该方法适于对对在建工程估估价，而估价价对象为已完完工工程，因因此本次估价价不宜采用假假设开发法。市场比较法是指根根据替代原则则，是选取一一定数量、符符合一定条件件、发生过交交易的类似房房地产，然后后将他们与估估价对象进行行比较，对它它们的成交价价格进行适当当的处理来求求取估价对象象价值的方法法。市场比较法的使用用对象为在估估价时点的近近期有较多的的类似房地产产交易的房地地产。市场法的操作步骤骤为：1.搜集交易实例例。2.选取可比实例例。选取的可可比实例应是是估价对象房房地产的类似似房地产；可可比实例的交交易类系那个个英语估价目目的吻合；可可比实例交易易日期应尽量量接近估价时时点；科比和和私立的成交交价格应尽量量为正常市场场价格。3.对可比实例的的成交价格进进行适当的处处理。（包括价格修正、交交易状况修正正、市场状况况调整、房地产产状况调整）；4.求取比准价格格。市场比较法的理论论依据：替代代原则。涉及公式：比准价格＝交易实实例价格××××六、估价测算过程(一)可比实例选择1.海湾街33号号住宅楼(可比实例A)该住宅楼位于海湾湾街33号（星海公园园附近），共57m2，总价41万，均价约约为7193元/m2。周边临早早市，距西南南路约10分钟的步行行路程。在西西南路上有22、15等公交车站点点，交通便捷捷。并且距星星海浴场只有有30分钟的步行行路程。周围围除有星海浴浴场外没有其其它的娱乐、锻锻炼设施。但但楼与楼之间间有小花坛。此楼为1990年年建成，外观观为水泥砂浆浆装饰，四周周有散水。该该楼为6层砖混多层层楼，该住宅宅为靠山墙1楼，附带一一个小院和仓仓库。格局如如图所示，为为2室一卫，分分南北两室，两两卧室地面铺铺有地板（仍仍可使用），有有一个北阳台台。内墙体为为240，并且是大大白粉刷，先先仍保持良好好（没有鼓包包或发霉现象象）；卫生间间内墙贴有白白色瓷砖；窗窗为塑钢平拉拉窗，并附有有防护窗；外外门为普通防防护门，内门门为板制装饰饰门。室内较较为潮湿，但但墙体并没有有发霉现象出出现，只是整整体有些潮。通通风不是很好好。由于只有有一个向阳的的窗户，所以以采光并不是是很好。楼梯梯走廊为水泥泥地面，铁制制扶手表面涮涮有油漆但是是大部分脱落落，1楼门洞有防防盗门设施。此住宅楼为散户，有有卫生管理，但但无物业管理理，安全无保保障。室内的固定设施为为其附带物，其其余家具是否否附带需与业业主商量。附附带物有：空空调，抽油烟烟机，热水器器。此住宅楼为业主独独立所有，并并不存在贷款款情况。平面结构图如下：：2.海州街32--33号(可比实例B)该住宅楼位于海州州街32-333号（星海公园园附近），共44.544，总价33万，均价约约为7409元/m2。周边临早早市，有半个个小时步行路路程。距西南南路约20分钟的步行行路程。在西西南路上有22、15等公交车站点点，交通便捷捷。并且距星星海浴场只有有30分钟的步行行路程。周围围除有星海浴浴场外没有其其它的娱乐、锻锻炼设施，楼楼与楼之间有有小花坛。此楼为1990年年建成，外观观为水泥砂浆浆装饰，四周周有散水。该该楼为6层砖混多层层楼，该住宅宅为靠山墙1楼。格局如如图所示，为为2室一卫，为2个南室，两两卧室地面一一个铺有地板板（仍可使用用），另一个个未作处理，只只是水泥地面面，有两个南南阳台。内墙墙体为240，并且是大大白粉刷，没没有鼓包或发发霉现象，但但不可继续使使用，已出现现发黑状况；；卫生间内墙墙贴有白色瓷瓷砖，但面积积较小，不能能进行洗浴；；窗为塑钢平平拉窗；外门门为普通防护护门，内门为为板制装饰门门。室内较为为潮湿，但墙墙体并没有发发霉现象出现现，只是整体体有些潮。通通风不是很好好。采光可以以，因为有两两个南面卧室室。楼梯走廊廊为水泥地面面，铁制扶手手表面涮有油油漆但是大部部分脱落，1楼门洞有防防盗门设施。此住宅楼为散户，有有卫生管理，但但无物业管理理，安全无保保障。室内的固定设施为为其附带物，其其余家具是否否附带需与业业主商量。附附带物有：空空调，抽油烟烟机。此住宅楼为业主独独立所有，并并不存在产权权纠纷问题，无无贷款情况。平面结构图如下：：3.海月街71号(可可比实例C)该住宅楼位于海月月街71号（星海公园园附近），共共59m2，总价42万，均价约约为7119元/m2。南临早市市，距早市只只有100米的路程。距距西南路约5分钟的步行行路程。在西西南路上有22、15等公交车站点点，交通便捷捷。并且距星星海浴场只有有30分钟的步行行路程。周围围除有星海浴浴场外没有其其它的娱乐、锻锻炼设施，楼楼与楼之间有有小花坛。此楼为1990年年建成，外观观为水泥砂浆浆装饰，四周周有散水。该该楼为6层砖混多层层楼，该住宅宅为3楼中户。格格局如图所示示，为2室一卫，为2个南室，两两卧室地面均均未铺设地板板，只是水泥泥地面刷红色色油漆，有一一个南阳台。内内墙体为240，并且是大大白粉刷，没没有鼓包或发发霉现象，但但不可继续使使用，已出现现整体发黑状状况；卫生间间内墙贴有白白色瓷砖，但但只铁铺半个个强高，有盆盆浴；窗为木木制推拉窗；；外门为普通通防护门，并并且还设置了了百叶门，内内门为板制装装饰门。室内内较为干爽，但但室内没有出出现发霉现象象；通风很好好。采光也很很好，因为有有两个南面卧卧室和南面的的厨房。楼梯梯走廊为水泥泥地面，铁制制扶手表面涮涮有油漆但是是大部分脱落落，1楼门洞有防防盗门设施。此住宅楼为散户，有有卫生管理，但但无物业管理理，安全无保保障。室内的固定设施为为其附带物，其其余家具是否否附带需与业业主商量。附附带物有：空空调，抽油烟烟机。此住宅楼为业主独独立所有，并并不存在产权权纠纷问题，无无贷款情况。（二）估价对象与与可比实例状状况估价对象与可比实实例状况表表4实实例指标估价对象可比实例A可比实例B可比实例C座落尖山街217号（**）海湾街33号（星海公园）海月街33号（星海公园）海月街71号（星海公园）用途居住居住居住居住建筑面积（m2）55.365744.5459楼层6666朝向南，北南，北，东南，北，东南一梯几户2343建筑结构砖混砖混砖混砖混建成时间1986199019901990阳台情况一南阳台一北阳台两南阳台一南阳台卫生间状况面积小维持一般面积很大维持良好面积小维持不好面积小维持一般交通设施便利相对差相对差一点一点距公交车站点的距距离50m200m20分钟步行100m商业设施好又多及沿街商业业早市及沿街商铺早市及沿街商业早市及沿街商业道路状况坡路平坦坡路平坦公共配套设施小、中、大学具有有商业发达小飞燕幼儿园商业业发达小飞燕幼儿园商业业发达小飞燕幼儿园商业业发达基础设施状况煤、暖、气具全煤、暖、气具全煤、暖、气具全煤、暖、气具全交易时间2009-52009-62009-5付款方式一次付清一次付清一次付清一次付清成交价格（元/㎡㎡）719374097119（三）交易情况修修正选择案例均为正常常市场价，而而评估对象为为拆迁房，市市场交易行为为不一样，故故作交易情况况修正如下。表5估价对象案例A案例B案例C交易情况拆迁估价市场交易市场交易市场交易交易情况修正系数数100959595（四）日期调整选择案例均为近期期房地产市场场价格，日期期相近，房地地产市场稳定定，故不作调整。（五）个别因素调调整个别因素是指房地地产所表现的的个别特性，如如用途、楼层层、朝向、房房屋年龄、一一梯几户、阳阳台情况、卫卫生间状况等等。个别因素素修正列表如如下：估价对象与可比实实例个别因素素程度对比表表6实实例指标估价对象可比实例A可比实例B可比实例C用途住宅相同相同相同楼层2较差较差好朝向南较差相同相同房屋年龄24较好较好较好一梯几户2差较差较差阳台情况南阳台，花台较差好相同卫生间状况面积保持不好非常好相同较好分析：1.权重确定：对于一个房屋来讲讲，房屋的成成新度即房龄龄是很重要的的，所以其权权重是最大的的；其次用途途、楼层、朝朝向、卫生间间状况这些涉涉及到用户的的采光问题、生生活得基本需需要等，所以以其权重设置置为0.15；最后是阳阳台和一梯几几户问题，因因为其只是涉涉及到增加其其实用面积及及其使用的公公共使用面积积的大小并不不对用户的生生活构成影响响所以设置为为0.1；而附带物物对房屋的价价值的总用更更是影响之少少，所以设置置为0.05..2.指数的选取：：用途;估价对象与与可比实例都都是住宅，所所以指数为100%；楼层：可根据普通通住宅楼不同同楼层的市场场价格差异系系数来定，估估价对象为2楼，将估价对对象的指数定定为100%，可比实例A和可比实例B均为1楼所以可将将其指数定为为95%，可比实例C的指数定为为105%。朝向：朝向分为全全南，南北，半半南北，东北北，西北，北北，六种情况，依依次情况变差差。将估价对对象为南北定定为100%，则可比实实例A为半南北定定为95%；可比实例B和可比实例C均为全南将将指数为1055%；房龄：估价对象是是1985年建成，可可比实例为1990年建成，即估估价对象距今今24年，可比实实例均为19年，所以估估价对象指数数为100%，则可比实实例A的指数为1225%（24÷19）。一梯几户：估价对对象为一梯2户，所以每户户的均摊50%，而可比实例例A为一梯4户，每户的的可用公共空空间均摊为25%，所以以估价对象指指数为100%，可比实例A的指数定为为90%，可比实例B和可将可比实实例C均为一梯3户，每户均均摊33%，所以可比实实例B和可将可比实实例C的指数定为为95%。阳台：烟台情况分分为两个南阳阳台，南北两两个阳台，一一个南阳台，一一个北阳台，两两个北阳台五五种情况，所所以估价对象象是100%，则可比实例A是只有一个个北阳台，所所以将指数定定为95%。可比实例B为两个南阳阳台，所以比比可比实例A情况好一个个等级，所以以可将指数定定位105%；可比实例C与估价对象象情况基本相相同，所以可可将指数定位位100%卫生间状况：面积积大维护良好好，面积大维维护不好，面面积小维护良良好，面积小小维护不好四四种情况。估估价对象指数数为面积小维维护良好100%，可比实例A面积大维护护良好，指数为1100%；可比实例B面积小维护护不好，指数数定为95%；可比实例例C面积小良好好与估价对象象相同，指数数定为100%。估价对象与可比实实例个别因素素对比指数表表表7权重估价对象可比实例A可比实例B可比实例C用途0.1100%100%100%100%楼层0.15100%95%95%105%朝向0.15100%95%105%105%房屋年龄0.2100%105%105%105%一梯几户0.1100%90%95%95%阳台0.1100%95%105%100%卫生间状况0.15100%110%95%100%个别因素综合调整整指数：可比实例A=（00.1×1000%＋0.15××95%＋0.15××95%＋0.2×1105%＋0.1×90%＋0.1×955%＋0.15××110%）÷1=94..5%可比实例B=（00.1×1000%＋0.15××95%＋0.15××105%＋0.2×1105%＋0.1×955%＋0.1×1005%＋0.15××95%）÷1=95..25%可比实例C=（00.1×1000%＋0.15××105%＋0.15××105%＋0.2×1105%＋0.1×955%＋0.1×1100%＋0.15××100%）÷1=97%（五）区位因素调调整区域因素调整是指指待评估地块块所在区域的的社会、政治治、经济、自自然等综合产产生的效应对对待评估案例例的影响因素素，其主要内内容区域的交交通便捷度、距公交车站点的距离、商业设施、道路状况、基础设施、配套设施状况等。通过对比较案例与待估案例的差异进行调整。估价对象与可比实实例区位因素素对比程度表表如下：估价对象与可比实实例区位因素素对比表表8实实例指标估价对象可比实例A可比实例B可比实例C交通设施便捷度便利较差差较差距公交车站点的距离50m差非常差较差商业设施好又多，临街店铺铺较差较差较差道路状况坡道好相同好基础设施完善