武汉商住楼项目可行性报告

汉阳**项目可行性分析报告序言2004年，武汉市国民生产总值同比增长14.5%，已连续八年保持11%以上的快速增长。2004年武汉市住宅竣工面积608.91万平方米，商品房销售面积658.08万平方米，房地产开发投资达233亿元，同比增长37.6％，增幅创8年来最高水平。其中，住宅开发投资167.9亿元，同比增长34.5％。武汉市房地产市场迎来黄金发展期，并且连续五年保持供不应求局面。进入2005年，截止9月，商品住房批准预售面积为607.93万平方米，与去年同期相比增长31.54%；商品住房实际备案销售登记面积为494.53万平方米，与去年同期相比增长7.32%。房地产市场价格继续上浮，与去年同期相比涨幅为21.9%。中国中部崛起的经济发展战略，更为武汉经济发展注入新的活力，城市快速发展进程，也为武汉市房地产业持续快速稳定发展注入活力。上半年市场综观数值比去年同期增长（％％）房地产开发投资133．7亿元33．商品住宅开发投资资93．6828．81房地产施工面积2204．41万万㎡18．41商品住房施工面积积1794．35万万㎡12．58房地产新开工面积积635．69㎡25．6房地产竣工面积276．77㎡13．21住宅竣工面积240．94㎡9预销售面积574．63㎡12．05销售面积333．82㎡14．55第一部分项目概况一、**项目概况**项目,座落于古称“武汉三镇”之一的汉阳，紧邻著名的香火圣地归元寺，南望浩浩长江，北眺月湖、龟山、汉水，占地面积9497.15平方米。**项目地块地址：汉阳大道３１７号（原武汉通用机械厂厂址），区域位置属于汉阳老城区的黄金地段，热闹繁华、人口密集。**项目为商品住宅项目，容积率：4.5，总建筑面积为42737.18平方米。对房地产业的影响对房地产业的影响月湖主题公园琴台剧院南岸嘴归元文化景区老汉阳历史文化区龟山风景区墨水湖风景区莲花湖风景区本案汉口汉口武昌汉阳20分钟活动圈二、项目区域概况千年前唐代大诗人崔颢为汉阳留下“晴川历历汉阳树，芳草萋萋鹦鹉洲”的千古绝唱，诗意的汉阳因此载名于中华文明史册，晴川阁、汉阳树、鹦鹉洲成为海内外共知的人文盛景。汉阳有着优越的自然景观和深厚的人文底蕴。“坐拥九山，臂揽十湖”，龟山、梅子山、月湖、莲花湖、墨水湖、、南太子湖、后官湖、龙阳湖‥‥一个名副其实的山水园林城区、人居天堂。现汉阳城区，总面积368平方公里，常住人口二百多万。2005年武汉市政府举行盛大招商引资推介会：5年内投资30亿元“复古”老汉阳，重金打造汉阳旧城风貌区―“新的汉阳、新的活力、新的梦想”，重新激发汉老城区活力。近10年来，神龙公司、东风本田、中誉汽车等纷纷落户汉阳，在武汉市政府大力推动下，汉阳产业集聚，以汽车、电子为代表的新兴工业迅速崛起，在已经完成的汉阳新区总体规划中，新汉阳将成为辐射华中地区的大规模现代制造业基地。在汉阳，城区交通极为便利，京珠、沪蓉、宜黄高速公路、318国道穿境而过，纵横交错，四通八达；未来还有轨道交通3号、4号、6号线穿越汉阳而过，杨泗港一带则在长江上再建跨江通道。汉阳城市基础设施完善，武汉市政府为打造新汉阳，正全力推进新的大型基础设施、公益性功能性建筑、房地产开发改造项目。这些项目中既有属于基础设施的道路、桥梁，又有提升环境质量的“六湖连通”；既有推进商贸、文化发展的博览中心、汽车长廊、大剧院，又有成片开发的居住区；既有江滩景观改造，又有园林旅游项目的建设‥‥，这些项目建成后将充分改善汉阳老城区城市面貌和居住品质，重新激发汉阳城市活力。三、项目区域的居民收入与消费水平新汉阳作为辐射华中地区的大规模现代制造业基地，神龙公司、东风本田、可口可乐、百事可乐、康师傅等众多国际知名企业均落户其中。人才资源丰富，拥有大批高级技术人才和专家学者。由于人口素质高，高技术产业密集，该区域人均收入水平较高，2004年汉阳的职工年平均工资16106元，居民人均可支配收入达到10106元，显示汉阳城区居民消费水平和消费能力强劲。《汉阳区旅游发展总体规划《汉阳区旅游发展总体规划(2004年-2020年)》通过专家论证，“知音”汉阳将在15年内建成“人文水都”。而且提出了“一心(南岸嘴城市景观核心区)、二轴(锦绣长江、锦绣汉江两条旅游发展轴线)、五区(琴台文化体验旅游区、归元民俗商贸旅游区、墨水湖生态游乐旅游区、龙阳休闲度假旅游区、嘉年华康体娱乐旅游区)、一带(318国道汽车景观走廊旅游带)”的汉阳旅游布局框架。汉阳中心区汉阳中心区四、项目分析：A优势分析：1，地处老城区的繁华地段，位于钟家村中心商圈。2，交通便捷，项目紧邻主干道，离公交车站非常近，周边20多条公交线路。从项目到市中心交通非常便捷B劣势分析：1，地块不规则，面积小，不利于形成小区氛围。2，东、南边均临城中村，周边环境差。项目所属区域尚属武汉整体规划建设的初期开发阶段，各类生活配套设施尚不完善。3，武汉城市整体规划在全国有其独特性，并非像大多城市一样，城市发展由中心向外呈放射形布局，而武汉则显现出多中心发展的整体布局，受其影响房地产区域间价格差异不是很大。周边现有楼盘以及待开发地块，会给该项目后期销售工作带来一定的压力。4，东临铁路，噪音污染严重。C项目前景分析：在序言当中，关于武汉宏观房地产市场前景总结分析，未来几年将会是武汉房地产平稳快速发展并逐渐走向成熟的几年，随着武汉大都市圈发展战略思想的确定，作为旧城区改造的重点地段以及价值即待提高的汉阳老城区，必将成为带动汉阳区的经济增长点。按照城市规划总体设想，以及后期锦江该地区房地产开发业将得到全面快速发展。本项目地处汉阳钟家村商圈，交通便捷，价值提升空间大。本项目整体开发过程将贯彻国内最先进的房地产开发经营理念，结合有利的宏观市场环境，项目注重品质，优质服务经营开发思路；通过科学严谨的市场研究论证为项目制订出准确的市场定位和产品定位，最终将项目建设成为具有地域代表化和武汉乃至国内最具人居典范的高尚住宅社区。五、典型及竞争楼盘市场分析：针对本项目，近期就周边典型竞争楼盘进行了深入的市场调研，以下列其主要参数，为本案市场定位、产品定位、价格定位提供科学的市场论证依据：项目五里汉城金桥港湾花园金桥凤凰华庭闽东国际城金源华庭金龙花园规模138854151400396001370002300080000容积率1.982.22.85.72.42.2物业类型多层、小高层小高层小高层高层小高层多层、小高层销售均价330034003500——35003400销售率90％以上90％以上44％——30％63％主力户型2×274－100㎡2×280㎡3×2138－－147㎡2×290－1100㎡3×2102－－137㎡3×2126㎡㎡周边竞品分析结论：物业类型较单一，以多层、小高层为主，2006年，将有少量高层、别墅等类型物业面市，将有效提升区域形象；板式建筑占居主要市场，少量点式建筑销售速度较慢；片区楼盘市场形象较差，档次感不强，提升空间大；市场畅销户型为：两房（约80㎡）、三房（约120㎡）；精装修公寓销售速度缓慢；区域价格位于武汉中心城区较低价位，均价在3100～3600元/㎡之间；第三部分项目规划的构思、定位、建筑设计建议项目规划的构思古人云：大隐隐于市。**项目将为广大置业者打造闹中取静、方便舒适的新城市居住梦想。当代都市人行色匆匆，或忙于事业、学业，或在为生存、发展打拼。时间好像沙漠里的水源，成为了最珍稀的资源。生命发出呐喊，我要有更多属于自己掌控的时间，我能做更多的事，做自己想作的事。但一天只有24小时，怎么办？我们能省出或缩短每天上下班路途占用的时间吗？我们能省出或缩短每天因交通堵塞耗去的时间吗？我们能省出或缩短因生活需要而频繁到繁华商业区采买商品的路途时间吗？**项目位于汉阳老城区的黄金地段，热闹繁华，生活设施便利。汉商集团大型购物中心、华联超市、琴台大剧院、佛教圣地归元寺、月湖文化公园、银行、电信、学校环绕**四周，漫步即到。**项目将为广大置业者找回那些白白从指间溜走的时间，重返张驰有度、多姿多彩的城市生活，感受“细数落花因坐久，缓寻芳草得归迟”的城市浪漫。家是中国人念念不忘的主题。我们将邀请国内外最具影响力的国际花园城市规划专家进行小区的总体规划设计，在充分考虑满足武汉市的各种人文、自然和地理环境等诸多因素的条件下，对小区的建筑风格、居家布置、娱乐设施、商业及其它配套的规划、景观小品、植被配置、装饰效果等多方面进行论证比较，以取得最佳的规划方案。蔚蓝的天空下，青翠欲滴的小草，姹紫嫣红的花朵，随风摇曳的绿荫，呀呀学语的婴儿，纯真活泼的儿童，顽皮无忧的少年，勤奋用功的学生，满怀憧憬的青年，难舍难分的情侣，相依相伴的夫妻，沉浸夕阳的老人，尽享天伦的合家欢乐都是**的美丽风景，与**重金打造的优美环境交相辉映，使居住在这里的人们倍感亲切和自豪。生命的旅程长路漫漫，其修远兮，吾将上下而求索。**将记载下生命里太多的泪水与欢笑、沉默与激情。随着岁月流转，居住在**的温馨记忆和彰显品质、物超所值的**房地产将成为广大置业者最珍贵的传家之宝。二、项目规划的定位**项目直接面对事业有成的城市中坚。**项目规划建设成为具备舒适小区环境和优良建筑品质的高品味住宅小区，满足休闲与健康的需求。三、项目规划的建筑设计建议（一）项目规划建议**项目占地9497.15平方米，按3.1的容积率计算可建设总建筑面积29441.16平方米，规划可考虑20%的覆盖率，建筑总占地面积为1816.09平方米，可以建设多幢小高层住宅，小区约可提供300余个住宅单位。（二）建筑设计建议1、建筑设计技术先进性建议：（1）建筑结构采用剪力强和现浇预应力板结构、平板结构设计，室内不得出现梁、柱，建筑设计必须达到科学、合理的完美户型，同时满足户型灵活DIY的设计要求。（2）智能化控制系统建设家庭智能化与小区控制系统一体化的住宅，实现水、电、煤气的远程抄表，实现小区局域网、INTERNET宽带网、网上购物、小区广播、信息发布等综合信息管理系统，实现周界防越抱警、数字录像监控、可视对讲、IC门禁、电子巡更、煤气泄露报警、防火报警、家庭防盗报警求助等中央安防系统，以及实现小区停车场管理、机电设备管理、紧急救护中心、专用信报箱等其他智能化管理平台。（3）安防与环保系统。除了小区智能化监控满足小区安全及消防需要，在建筑物内外还应设计必要的防火设施。考虑垃圾处理、污水处理等环保设施，地下排水系统、排污系统设计都应合理且具有环保意识。2、建筑设计建议：（1）小区内建筑布局合理，符合国家高层建筑规划设计要求。栋与栋之间住户相互干扰性弱，具备较强的私密性。（2）建筑外立面美观大方，富于现代化气息，同时又与周边建筑及环境完美结合，符合整体美观性要求。（3）建筑形式以板式考虑为主（也可考虑半围合），尽量做到坐北朝南，考虑错式、跃式或错跃式设计。（4）住宅性能符合商品住宅3A性能标准，满足后小康现代住宅舒适性、健康性、文化性的要求。（5）考虑屋顶花园、中间层花园的的设计，考虑高层住宅的垂直绿化建设。（6）室内功能空间分区合理，能合理安排卧室、客厅、餐厅、厨房、卫生间、双阳台等功能性空间，复式考虑工人房和洗衣房设计；有完善的厨卫、煤气、供水、供热、供电、智能设备；注重各功能空间划分的相对独立性和相互关联性，做到公私分离、动静分离、洁污分离、室寝分离。（7）客厅面积不小于30m2且开间不小于4.8米，并有直接采光；餐厅应与厨房相连或相邻，可考虑半封闭式和开放式厨房的DIY设计，餐厅面积不小于12m2；主卫生间面积不小于6.8m2，其它卫生间最小一边净长不小于1.8米；户内储藏间上下层平面对齐，并充分利用转角、墙角、垛、楼梯间等处设置储藏间；考虑家庭洗衣间、进入式衣橱、设备间。（8）地下车库同时考虑物业及智能化系统控制设备用房；小区考虑健身、娱乐、休闲、儿童乐园和绿化的综合设计。（三）景观及交通道路设计建议景观设计应与建筑布局综合考虑，并优于建筑设计。整体景观规划在考虑总体规划布局的前提下，充分考虑小区土地资源、气候条件、品质需求、文化需求和建筑风格特性，构造美感、舒适、亲近的景观环境，能实现人与景观的互动。整体景观设计应具有较强的创新性，尽量避免与市场景观环境的雷同，要考虑一定的水景设计。地面绿化应与建筑垂直绿化协调，构造远近呼应、高低呼应的绿化效果。交通道路设计充分考虑人车分流需求。车行道设计做到进出小区便捷，进出地下车库便捷；人行道设计应与小区景观相揉合，既能便捷的出入楼宇，又能舒适的漫步小区景观园林。（四）小区配套设施建议住宅小区自有配套和区域大配套形成互补性，发挥社区配套优势最大化。可考虑设计室外灯光篮球场、网球场、游泳池、综合健身区以及休闲会所。第四部分项目开发建设架构项目管理体制及机构设置项目管理架构：股东大会董事会秘书董事会监事会总经理三总师副总经理副总经理财务经营部销售部工程部人力资源部发展策划部物业管理2各部门人员及主要工作职能如下：①总经理：全面负责公司的财务管理、行政人事、项目开发、楼盘销售等工作，把握大局和公司对内对外的一切重大方针的决策。②副总经理：主要职能为贯彻落实董事会决议及总经理制定的各项决策，检查督办公司各项决策执行情况。负责下属各部门工作职能的分工，目标计划的落实及所属部门工作决策和建议，协调公司内部各部门关系。③三总师：主要职责为负责整个公司的资金筹措、调度和运用，提出资金利用计划和回笼计划；以及工程施工管理，项目经营计划、业务拓展；拟定项目营销总体方略，制定销售业务工作流程，保证资金有序运用。④董事会秘书：做好公司股东大会、董事会会议的记录，完成各项文书编制、打印，公司档案文件及合同管理。⑤财务经营部：财务部经理由总会计师兼任，会计、出纳各一人。主要职能为本项目资金筹措、工程及项目资金的调配、项目融资及销售回收资金管理。⑥人力资源部：主要职能为公司人力资源开发，员工劳动人事管理，重点是为公司项目开发物色和储备优秀技术和管理人才。拓展公司对外关系，加强本项目开发过程中与政府相关职能部门、相关业务往来单位及客户的联系和沟通，营造良好的开发外部环境。⑦发展策划部：主要职能为项目全程包装策划，项目前期手续办理。⑧工程部：主要职能为工程施工进度和质量管理、项目预决算工作和开发成本管理控制，以及与建管行业管理部门关系协调。⑨销售部：主要职能为房屋销售及资金催收，销售代理公司进度管理。项目开发协作单位管理：设计、监理单位选择：本项目采取公开招标或邀请招标方式选择规划及平面设计单位，土建施工单位和工程监理单位，确保“高起点的规划、高水平的设计、高标准的管理、高质量的施工”目标的实现。①设计单位选择计划邀请国内知名的中日合作“武汉东艺建筑设计有限公司”，主要出于以下几个方面考虑：A从事本专业设计工作五年以上，有至少两名国内外知名注册设计师。B有从事同类楼盘和景观设计的经验，有公认的高质量的设计作品。C规划设计和平面设计作品近年来在国内至少获得不定期一次国家级奖项。②施工监理单位选择：计划邀请省内监理公司参与投标，入围标准为：A在武汉地区从事监理工作五年以上，有丰富的施工监理经验。B在过去的五年内有骄人的业绩，开发单位评价较好。C监理单位信誉和知名度较高。D有至少一名阅历较深的高级注册监理工程师，监理师责任心强，业务素质高。第五部分项目的成本效益分析项目的建造成本：（按土地面积9497.15平方米，容积率3.1，总建筑面积29441.1