武汉东湖开发区房地产抵押估价报告

房地产抵押估价报告估价项目名称：东湖开发区***一号路3号房地产价格评估委托方：****（武汉）有限公司估价方：武汉**房地产评估有限责任公司***、***估价作业日期：二○○八年十二月二十日至二○○九年一月二十日估价报告编号：鄂***估字[2009]第号武汉***房地产评估有限责任公司目录一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件四、变现能力分析和风险提示五、估价结果报告六、附件一、致委托方函REF委托方****（武汉）有限公司：我公司于2008年12月20日接受贵公司委托，对位于REF项目名称东湖开发区***一号路3号的房地产（包括土地及地上房产，土地面积为54564.24平方米，建筑面积为12315.5平方米）进行价格评估，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。评估人员于估价时点2008年12月20日对现场进行勘查，在此基础上，根据《房地产估价规范》、《房地产抵押指导意见》、有关政策、法规和我公司掌握的市场资料及长期积累的房地产估价经验数据，结合贵方提供的资料和本次估价目的，遵循独立、客观、公正的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过仔细的分析测算，委托估价房地产在估价时点2008年12月20日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的未设立法定优先受偿权利下的房地产抵押价值为：项目金额1未设立法定优先受受偿权利下的的市场价值5019.68万万元2法定优先受偿款建筑工程价款0.00万元已抵押担保的债权权数额0.00万元其他法定优先受偿偿款0.00万元3抵押价值RMB5019..68万元详见估价结果一览表武汉***房地产评估有限责任公司法定代表人：二○○九年一月二十日估价结果一览表估价机构：武汉***房地产评估有限责任公司估价时点：2008年12月20日估价时点建设用地使用权性质：出让栋号房屋所有权人估价时点土地使用者位置实际用途结构楼层建筑面积（平方米）土地面积（平方米）建筑物价格（万元）土地价格（万元）总价格（万元）1REF委托方方\*MERGEEFORMAAT*****（武汉）有有限公司REF委托方方\*MERGEEFORMAAT*****（武汉）有有限公司REF项目名名称\**MERGGEFORMMAT东湖湖开发区***一号路3号工业用房及其配套套用房钢混三等43613.9254564.244683.63=土地单价*土地面积/10000\#"0.00"2690.02=市场总价\#""0.00""50199.682REF委托方方\*MERGEEFORMAAT*****（武汉）有有限公司REF委托方方\*MERGEEFORMAAT*****（武汉）有有限公司REF项目名名称\**MERGGEFORMMAT东湖湖开发区***一号路3号工业用房及其配套套用房钢混三等28701.581646.03合计=SUM(ABOVE)12315.5=SUM(ABOOVE)545644.242329.66=土地单价*土地面积/10000\#"0.00"2690.02=市场总价\#""0.00""50199.68二、估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、本报告书中的估价人员对估价对象进行了实地查勘。6、没有估价机构之外的人员对本报告提供了重要专业帮助。7、如委托方以隐瞒，欺骗等不正当手段，致使估价人员在报告书中选用了错误的数据，相应责任由委托方承担。8、参加本次估价的注册房地产估价师签名：注册房地产估价师注册证书编号签章***4220060035***4220060036三、估价的假设和限制条件（一）估价前提和假设1、本次估价对象《国有土地使用证》（武新国用（2007）第069号）证载用途为工矿仓储用地，《房屋所有权证》（武房权证湖字第200805264号）证载用途为办公用房和工、交、仓用途，实际用途为办公和工业用房，根据合法原则，本报告按《国有土地使用证》证载用途进行评估，即工业持续使用为假设前提。2、本报告在评估该物业权益时，是以估价对象不存在抵押权及共有权人为假设前提下的房地产价格，即REF委托方****（武汉）有限公司拥有估价对象房地产完全产权为前提进行评估。另据委估方的《国有土地使用证》（武新他项（2008）第014号）设定他项权利记载，估价对象设定了抵押贷款，约定期限为2008年2月25日至2009年2月24日，权利价值为1000万元，在估价时点尚未注销，本次评估未考虑估价时点时抵押对土地价值的影响。至估价时点，委估地块不存在共有权人、租赁等他项权利。3、估价对象建筑结构由估价人员经现场查勘确定，并未进行结构性测试，其准确性待有关部门认定。4、在评估过程中，我们假定该物业的所有权人在公开市场上出售该物业，且不包含所有权人凭借递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件以抬高该物业权益价值的情况。5、我们在假设估价对象建设用地使用权法定年期内，该物业所有权人对该物业享有自由及不受干预的使用、转让、收益、处分等合法权益。6、估价对象权属、面积以委托方提供的估价对象的《房屋所有权证》（武房权证湖字第200805264号）和《国有土地使用证》（武新国用（2007）第069号）复印件上注明的情况为准，即估价对象的建筑面积为REF建筑面积12315.5平方米，土地面积为REF土地面积54564.24平方米，经过实地目测大体相当，但房地产估价师未进行专业测量，本报告以此为估价的前提条件。（最终的面积应以产权部门核实为准，如有变动，则评估值需做相应调整。）7、委托方提供的估价对象资料有部分为影印件，估价人员不保证影印件与原件的一致性。本次评估是以委托方提供的与估价对象有关的法律文件、权属证明及相关资料真实有效为前提的，其合法性和真实性应由委托方负责。8、我们未获得该物业付清地价款及工程款项证明的相关资料，在估价该物业权益时，我们假设委托人已付清地价款、市政配套款及工程款。估价对象建设用地使用权性质为出让，终止日期为2057年6月20日，即至估价时点土地剩余使用年限为48.50年，本报告评估价格包含了估价对象相应用途的国有建设用地使用权出让金。如至估价时点止，产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税、费，应按规定缴纳或从评估值中相应扣减。9、本报告确定的房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款（法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款）。10、本次估价假设估价对象无回迁安置用房约定或其它优先受偿事项，建设项目相关费用等已全部付清。如与实际不符，应据实调整估价结果或重新估价。11、根据估价人员的实地踏勘，委估房地产为钢混结构。（二）估价限制条件1、本次评估委托方提供以下资料：委托方应对提供资料的真实性、合法性、完整性及准确性负责。估价机构仅对委估对象的抵押价值发表专业意见。2、本报告估价结果已包含估价对象国有建设用地使用权价值，该部分建设用地使用权不能再单独作为抵押物向银行另行申请贷款使用。3、本报告所确定的房地产价格，即该房地产的客观合理价格，是在公开市场条件下，在本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格，本次估价结果仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不适于任何其他用途和估价目的，若改变估价目的，则需另行估价。4、本报告结果是对估价对象于估价时点于估价范围内的房地产价值，没有考虑快速变现、税费转嫁以及设定他项权利、产权变更相关费用，也未考虑估价时点之后国家宏观经济政策发生变化，以及遇有自然力和其他不可抗力对房地产价值的影响，委托方在利用本报告结果时应予以充分的考虑及重视。5、本估价报告书仅供房地产主管部门、委托方及贷款银行使用，非为法律规定的情况，未经估价机构同意，不得向委托方及本次估价目的下的报告使用者以外的单位和个人提供，报告的部分或全部内容不得发表于任何公开媒体之上。6、按现行规定，估价报告的有效期自完成估价报告之日起为一年，即本报告及估价结果的应用日期与估价报告完成日期相差不可超过一年。在有效期内实现估价目的时，可以以本报告及估价结果的应用日期与估价结果作为衡量估价对象价值的参考依据，超过有效期范围，需重新进行估价。（当房地产市场状况或房地产政策法规发生重大变化和调整时，该有效期应相应调减）7、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失，本评估机构不承担责任。8、本报告估价结果的计算是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房地产的假设和限制条件为依据进行，如房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。9、本报告的最终解释权由本评估机构所有。四、变现能力分析及风险提示（一）变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。估价对象的变现能力分析如下：1、估价对象为工业用房，专业性较强，通用性一般，变现能力一般，分割转让性较差。2、处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。一般说来，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金、营业税及部分手续费。3、本次估价对象《房屋所有权证》（武房权证湖字第200805264号）证载用途为办公和工、交、仓用房，实际用途工业用房及其配套用房，委托人及相关报告书使用人在利用本报告时应予以充分的考虑及重视。（二）风险提示1、估价对象为工业厂房，其房地产不宜分割转让，故变现能力较弱。2、若估价对象贷款期限较长，考虑到估价对象在抵押贷款期限内房地产市场可能发生的变化，建议贷款人在本报告书出具一年后适时对抵押房地产价值变化状况进行再评估，以控制贷款风险。3、报告所称“抵押价值”是指估价对象在保持现有用途并持续经营，以及在保持估价时点之状况和外部经济环境的前提下，为本报告书所确定的估价目的而提出的公允估价意见。该估价意见是指假定在充分发达的公开市场条件下，交易双方在交易地位平等、充分了解估价对象相关市场信息及交易双方独立和理智进行判断的前提下形成的公平市场价格。该价格并不代表具体资产在涉及产权变动或资产形态转变时的实际交易价格。4、此外，鉴于目前金融机构贷款风险管理办法等规定涉及抵押物变现价值的计算，并考虑到报告使用人按其内部规定将自行判断将来可能的变现损失，为避免造成重复扣减，故本次估价结果未扣除未来可能的变现费用，委托人及相关报告书使用人在利用本报告时应予以充分的考虑及重视。5、根据委托人提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受到以下几个方面的影响或限制：①抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。②经济衰退或房地产政策调整，致使区域范围内房地产市场价值整体下跌。四、房地产估价结果报告(一)委托方委托单位：REF委托方****（武汉）有限公司。单位地址：武汉市***七号地块。法定代表人：丁孔奇经营范围：生产经营硅材料、硅片、太阳能电池片、太阳能组件、太阳能电站工程及相关电子材料、相关产品与进出口业务（不含分销业务）。(二)估价方估价机构：武汉***房地产评估有限责任公司法定代表人：***单位地址：武汉市汉口建设大道971号新光大厦17楼资格证书编号：鄂建房估证字第116号资格等级：叁级联系电话：（027）82637765传真：（027）82651913(三)估价对象1、估价对象市场背景状况（1）城市地理位置武汉市是湖北省省会，是华中地区最大的经济中心、商业中心、金融中心和科技教育中心。世界第三大河长江及其最大支流汉水在市区交汇，将武汉市区一分为三，形成了汉口、汉阳和武昌三镇鼎立的格局。全市现辖13个城区，3个国家级开发区，总面积为8494.41平方公里，市区建成区面积为218.22平方公里。武汉的地理方位为北纬30°33'、东经114°19'，位于长江中游，属亚热带湿润季风气候，四季分明，平均无霜期约240天。武汉处于京广铁路大动脉与长江黄金水道十字交汇的中心，素有“九省通衢”之称。武汉作为全国公路主骨架的重要枢纽、全国区域性航空枢纽及长江航运的中心，东去上海、西抵重庆、南至广州、北上北京，距离均在1200公里左右，是中国少有的集铁路、公路、水运、航空、邮政、电信于一体的重要交通通信枢纽，处于中国经济地理的核心位置。（2）城市人口及面积武汉市国土面积8467.6平方公里，其中城区面积3963.6平方公里，市区建成面积242平方公里。世界第三大河流长江及其最大支流汉水在市区交汇，将武汉市区一分为三，形成了汉口、汉阳和武昌三镇鼎立的格局。目前全市辖内有7个城区（江岸、江汉、桥口、汉阳、武昌、青山、洪山），6个郊区（蔡甸、江夏、东西湖、汉南、黄陂、新洲），共13个区。武汉市总人口为831.26万（包括外来常住人口）。家庭规模缩小。全市共有家庭户228.81万户，家庭户人口为721.19万人，占总人口的89.64%，平均家庭户规模为3.15人。（3）城市自然条件武汉市属北亚热带湿润季风性气候。雨量充沛、日照充足，无霜期长，四季分明。年平均气温15.8℃-17.5℃，年无霜期一般为211天－272天，年日照总时数1810小时－2100小时，年降水量1150毫米－1450毫米；降雨集中在每年6－8月。长年主导风向为东北风，平均风力为2.3级。武汉市地质结构以新华厦构造体系为主。按照全国地震区划，该市位于基本烈度6度区，建筑物抗震烈度按部颁标准7度设防。就本地地质特点而言，武汉发生破坏性地震的可能性很小。其地貌属鄂东南丘陵经江汉平原东缘向大别山南麓低山丘陵过渡地区，中间低平，南北丘陵、岗垄环抱，北部低山林立。武汉市是全国重点防洪城市，1980年以来，武汉关水位超过27米平均每2年一次。（4）房地产市场发展状况2008年1-10月，武汉市完成住宅开发投资168.85亿元，同比增长22.4%，住宅开发投资占房地产开发投资的72.1%，在住宅开发投资中，90平方米以下的住宅完成投资26.35亿元，增长26.9%，90平方米以下住宅完成投资占全部住宅投资的比重为15.6%,同比提高0.5个百分点，经济适用住房完成投资14.79亿元，增长33.6%，占住宅开发投资的8.8%，同比提高0.8个百分点。写字楼和商铺用房同比下降了12.3%和21.9%。2008年1-10月，武汉市商品房销售面积为370.88万平方米，同比下降19.1%，其中商品住宅销售面积下降22.1%。商品房销售总额为172.56亿元，同比下降5.3%。截至6月底，武汉市商品房空置面积为121.05万平方米，同比增长53.5%，其中空置3年以下的为65.25万平后方米，同比增长55.3%，占全部空置面积的53.9%，空置商品住宅69.09万平方米，同比增长40.7%，占全部空置房的57.1%。2008年1-10月，武汉市房地产开发施工面积2649.96万平方米，同比增长16.25%,其中，住宅施工面积2258.70万平方米，同比增长25.1%。新开工面积715.47万平方米，同比增长16%。其中，住宅新开工面积621.39万平方米，同比增长16%。竣工房屋面积254.64万平方米，增长34.6%，其中竣工住宅233.19万平方米，增长45.2%。（5）产业政策①为保证国民经济持续稳定、健康地发展，将武汉建设为国际性城市奠定基础，今后若干年仍将采取激活经济财政政策，为地价平稳上升奠定了宏观经济基础。②城市基础设施建设速度加快，公用设施继续完善，环境创新步伐加快，城市面貌明显改观；治污力度加大，环境保护成效显著。使城市土地边际效益贡献率增加，土地价格回升。③国家和省、市政府先后出台了对旧城改造、危房改造、经济适用房、开路开发、菜篮子工程、搬迁改造、破产兼并、解困、企业改制的一系列优惠政策。④2008年10月30日中国人民银行再次下调金融机构各类存贷款利率，一年期贷款利率下调至5.58%。（6）城市规划与发展目标城市发展的总目标是：把武汉市建设成为经济实力雄厚、科学教育发达、服务体系完备、城市布局合理、基础设施完善、生态环境良好、社会高度文明并具有滨江滨湖城市特色的现代城市。在总体规划圈层式发展框架的指导下，根据城市空间主要沿交通干线拓展被自然山水分隔的特点，结合近年来城市建设实际需要，规划确定遵循“旧城更新、新区拓展、轴线推进、均衡发展”的战略，沿主城重要出口通道构筑西南、西向、北向、东向、南向、五条城市空间发展轴，将主城与各远城区联为一体，共同发展。随着社会主义市场经济体制的逐步完善和对外开放力度的不断加大，武汉的经济建设成就显著，已形成了以汽车、石化、纺织、高新技术产业为主导的门类齐全的现代工业体系，城市基础设施日趋完善。随着三峡工程的建设、长江经济产业带的形成与发展，以及国家经济建设的重点向中西部地区转移，使其具备了更加巨大的发展潜力。2、估价对象区位状况东湖新技术开发区（光谷）位于武汉市城区东部，北临东湖，南接江夏，西承武昌中心城区，东连武黄公路，是武汉的东大门。东湖新技术开发区（光谷）已建成珞瑜路、楚雄大街以及关山一路、关山二路、民院路等主干道，形成了“两横三纵”的城市道路骨架系统。区域内自湖泊有东湖、南湖、汤逊湖，山景资源主要有磨山、马鞍山，磨山风景区和马鞍山森林公园是著名的旅游景点。东湖新技术开发区（光谷）从2001年正式组建，几年来经济快速增长，高新技术产业迅速发展。2007年，东湖高新技术开发区共实现总收入876亿元，财政收入31.02亿元。东湖新技术开发区（光谷）片区是国家打造的高新技术区，环境适宜，人文氛围好。该片区汇集18所知名高校，56个省部属科研院所，7个国家工程技术研究中心，20多万名各类专业科技人员，教育环境优厚。委估房地产位于***内，关东科技工业园工业园（简称工业园）是东湖开发区管委会为实施东湖开发区开发总体战略及促进经济跨越发展的重大举措。区域地势平坦、交通方便、物流畅通。按照“高起点规划、高标准建设，园区生态化、道路宽敞化、布局合理化、服务一体化的要求”。突出发展其有高成长性的现代工业制造业和高科技产业定位，以最有效的科学思路精心规划工业园的功能区域和现代产业布局。估价对象位于REF项目名称东湖开发区***一号路3号，东面为湖北日报报业集团，南面临代征道路，西面武汉思远投资有限公司，北面为绿化带。估价对象所在地块所在区域的供水、供电、电讯、市政排水等基础设施的技术水平和可靠性保证率均属良好，基础设施一般，周围环境条件一般。3、估价对象权属状况（1）产权人介绍估价对象的房屋所有权人和国有建设用地使用权人均为REF委托方****（武汉）有限公司。（2）房地产权益状况根据委托方提供的《房屋所有权证》（武房权证湖字第200805264号）复印件所载：房屋所有权人：REF委托方****（武汉）有限公司；具体情况详见下表：表1建筑物权益状况一览表位置楼层建筑面积（平方米）结构设计用途1REF项目名名称\**MERGGEFORMMAT东湖湖开发区***一号路3号43613.92钢混结构办公2REF项目名名称\**MERGGEFORMMAT东湖湖开发区***一号路3号28701.58钢混结构工、交、仓=SUM(ABOVE)12315.5根据估价委托方提供的《国有土地使用证》，估价对象土地使用者为REF委托方****（武汉）有限公司；土地证号：REF土地使用权证号武新国用（2007）第069号；地号：X03010031；土地用途：工业用地；建设用地使用权类型：出让；建设用地使用权终止日期：2057年6月20日；建设用地使用权面积：REF土地面积54564.24平方米。（3）房地产权利状况REF委托方****（武汉）有限公司拥有估价对象房屋所有权、国有建设用地使用权，至估价时点，不存在任何他项权利（包括租赁权、抵押权）及共有权人。4、估价对象实体状况（1）估价对象界定估价对象为位于REF项目名称东湖开发区***一号路3号的房地产，包括建筑面积为REF建筑面积12315.5平方米的房屋和土地面积为REF土地面积54564.24平方米的出让国有建设用地。（2）建筑物实体状况估价对象位于REF项目名称东湖开发区***一号路3号，建筑面积为REF总建筑面积12315.5平方米，土地面积为REF土地面积54564.24平方米，具体情况见下表：表2建筑物实体状况一览表栋号房屋所有权人实际用途结构建成年代成新率装修情况1REF委托方方\*MERGEEFORMAAT*****（武汉）有有限公司工业用房钢混三等2008年100%内外墙均为涂料2REF委托方方\*MERGEEFORMAAT*****（武汉）有有限公司工业用房钢混三等2008年100%内外墙均为涂料合计宗地形状：形状较规则（详见宗地图所示）。四至：东面为湖北日报报业集团，南面临代征道路，西面武汉思远投资有限公司，北面为绿化带。地势：平坦，地质状况一般。委估对象已达到宗宗地红线内外外“五通”（通路、通通电、供水、排排水、通讯）及及宗地红线内内“土地平整”。通路：南面临代征征道路；通电：由东湖开发发区供电所供供应；供水：由市政供水水管接入；排水：排水状况一一般；通讯：接中国电信信；场地：场地平整。（四）估价目的为REF估价目的\*MERGGEFORMMAT确定定房地产抵押押贷款额度提提供参考依据据而评估房地地产抵押价值值。（五）估价时点本次估价的估价时时点为REF估价时点1二○○八年十二月月二十日。（六）价值定义本报告所确定的抵抵押价值为估估价对象抵押押房地产在估估价时点满足足各项假设限限制条件下的的房地产市场场价值，等于于假定未设立立法定优先受受偿权利下的的市场价值减减去房地产估估价师知悉的的法定优先受受偿款。（七）估价依据1、法律依据（1）《中华人民共和和国城市房地地产管理法》（中中华人民共和和国主席令第第72号）；（2）《中华人民共和和国土地管理理法》（中华华人民共和国国主席令第28号）；（3）《中华人民共和和国城乡规划法》（中中华人民共和和国主席令第第74号）；（4）《中华人民共和和国担保法》（中中华人民共和和国主席令第第50号）（5）《城市房地产抵抵押管理办法法》（建设部部令第98号）（6）《房地产抵押估估价指导意见见》（建住房房[20066]8号）（7）建设部、国土资资源部、财政政部以及湖北北省、武汉市市人民政府有有关部门颁布布的有关法规规和政策文件件（8）《中华人民共和国国物权法》（中中华人民共和和国主席令第第62号）（9）《国土资源部关于于发布全国工工业用地最低低标准的通知知》（国土资资发[20006]1177号）2、技术规范依据（1）中华人民共和国国国家标准《房房地产估价规规范》（GB/T502911-19999）（2）中华人民共和国国国家标准《城城镇土地估价价规程》（GB/T185088-20011）3、委托方提供的资资料（1）《房屋所有权证》（武房权证湖字第200805264号）复印件（2）《国有土地使用用证》（REF土地使用权证号\*MMERGEFFORMATT武新国用（2007）第069号）复印件（3）委托方提供的其他他资料4、估价机构和估价价人员掌握和和搜集的有关关资料。（八）估价原则1、合法原则即必须以估价对象象的合法使用用、合法交易易或合法处分分为前提进行行。所谓合法法，是指符合合国家的法律律、法规和当当地政府的有有关规定。一一是要求在估估价时必须确确认估价对象象具有合法产产权。二是要要求在估价时时所涉及的估估价对象用途途必须是合法法的。三是要要求在估价中中如果涉及估估价对象的交交易或处分方方式时，该交交易或处分方方式必须是合合法的。2、最高最佳使用原原则由于房地产具有用用途的多样性性，不同的利利用方式能为为权利人带来来不同收益量量，且房地产产权利人都期期望从其所占占有房地产上上获得更多的的收益，并以以能满足这一一目的为确定定房地产利用用方式的依据据，所以房地地产价格是该该房地产的效效用作最有效效发挥为前提提的。3、房地产替代性原原则市场竞争争规律表明,多种效用相相同或相似的的商品在同一一市场中竞争争,通常是价格格低者取胜。这这是因为，在在比较的基础础上选择物美美价廉的商品品是每一个理理智消费者的的必然行为。这这种市场选择择的结果，必必然促使效用用相同或相近近的商品在价价格（包括租租赁价格）上上趋同，这就就是市场替代代原则的具体体体现。为此此在房地产估估价中，可以以依据这一原原则，选择具具有较大可比比性的市场交交易实例，从从各方面进行行相似性的比比较与修正,从而确定估估价对象的客客观、合理价价格。4、估价时点原则估价时点原则强调调的是估价结结论具有很强强的时间相关关性和时效性性。估价结论论首先具有很很强的时间相相关性，这主主要是考虑到到资金的时间间价值，在不不同的时间点点上发生的现现金流量对其其价值影响是是不同的。所所以，在房地地产估价时统统一规定：如如果一些款项项的发生时点点与估价时点点不一致，应应当折算为估估价时点的现现值。估价结结论同时具有有很强的时效效性，这主要要是考虑到房房地产市场价价格的波动，同同一估价对象象在不同时点点会具不同的的市场价格。5、谨慎原则谨慎原则是指存在在不确定性因因素的情况下下作出估价相相关判断时，应应当保持必要要的谨慎，充充分估计抵押押房地产在抵抵押权实现时时可能受到的的限制、未来来可能发生的的风险和损失失，不高估假假定未设立法法定优先受偿偿权利下的市市场价值，不不低估房地产产估价师知悉悉的法定优先先受偿款。（九）估价方法根据本次估价的特特定目的，估估价人员严格格遵循房地产产估价原则，在在认真分析研研究所掌握的的资料，进行行实地勘察和和对邻近地区区的调查之后后，针对估价价对象的实际际情况，确定定运用成本法法作为本次估估价的基本方方法，最终求求取估价对象象的总价格和和单位价格。成本法：求取估价价对象在估价价时点的重新新购建价格和折旧，然后将将重新购建价格减去折旧来求取估价对对象价值的方方法。其基本本公式如下：：旧建筑物价格=建建筑物的重新新购建价格-建筑物折旧旧建筑物的重新购建建价格＝建筑筑物建造成本本＋管理费用用＋投资利息息＋销售费用用＋销售税费费＋开发利润润方法选择依据如下下：1、由于估价对象为工工业用房，周周边无类似房房地产交易，市市场依据不充充分，故不宜宜选用市场法法。2、根据《房地产估估价规范》，“收益性房地地产的估价，应应选用收益法法作为其中的的一种估价方方法”，由于估价价对象系工业业用房，难以调查到到当地工业厂厂房的租金水平，故故不宜采用收收益法进行估估价。3、由于估价对象不是是具有开发或或再开发潜力力的房地产，故故不宜采用假假设开发法进进行估价。4、由于估价对象所所处区域土地地位于REF项目名称\\*MERRGEFORRMAT东东湖开发区***一号路3号，本报告采采用成本逼近近法及基准地地价系数修正正法对估价对对象土地的取取得成本进行行了评估；根根据武汉市东东湖开发区相相关取费标准准及房地产开开发社会平均均水平确定估估价对象的管管理费用、投投资利息、销销售费用、销销售税费、开开发利润等进进行评估。最最终根据成本本法评估公式式求取估价对对象积算价格格。（十）估价结果受委托方委托，我我公司对位于于REF项目名称\*MERGEEFORMAAT东湖开开发区***一号路3号房地产进行了了评估。估价价人员在现场场勘察的基础础上，根据《房房地产估价规规范》、《房地产抵抵押指导意见见》，有关政政策法规和我我公司掌握的的房地产市场场资料及长期期积累的房地地产估价经验验数据，结合合委托方提供供的资料和本本次估价目的的，根据以上上分析测算，委托估价房地产在估价时点2008年12月20日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的未设立法定优先受偿权利下的房地产抵押价值为：GM地.币拾捌R9币玖佰项目金额1未设立法定优先受受偿权利下的的市场价值5019.68万万元2法定优先受偿款建筑工程价款0.00万元已抵押担保的债权权数额0.00万元其他法定优先受偿偿款0.00万元3抵押价值RMB5019..68万元（十一）估价人员注册房地产估价师师注册证书编编号签章***422000600336***422000600335（十二）估价作业日日期REF估价时点1二○○八年十二月二十日日至REF提交报告日期二○○九年一月二二十日（十三）估价报告的的有效期 本估价报告书的有效效期自报告提提交之日起为为一年。五、附件1、委估房地产位置示示意图；2、委估房地产现状状照片；3、《房屋所有权证》（武房权证湖字第200805264号）复印件；4、《国有土地使用用证》（REF土地使用权证号\*MMERGEFFORMATT武新国用（2007）第069号）复印件；5、委估方提供的其其他资料；6、估价机构营业执执照；7、估价机构执业资资格证书；8、估价师执业资格格证书。房地产估价技术报报告估价项目名称：REF项目名称\*MEERGEFOORMAT东湖开发区***一号路3号房地产价格评评估委托方方：REF委托方\*MERGEEFORMAAT*****（武汉）有有限公司估价方方：武汉***房地产产评估有限责责任公司****、***估价作业日期：EO二○○八年十二月月二十日至二二○○九年一月二二十日估价报告编号：鄂鄂***估字[2009]第号号鄂***估技字[2009]第号武汉***房地产产评估有限责责任公司目录一、个别因素分析析二、区域因素分析析三、市场背景分析析四、最高最佳使用用分析五、估价方法选用用六、估价测算过程程七、估价结果确定定一、个别因素分析析（一）估价对象界界定REF估价对象界定\*MERGGEFORMMAT估价价对象为位于于东湖开发区***一号路3号的房地产，包括括建筑面积为为123155.5平方米米的房屋和土地面积为为545644.24平方方米的出让国有建设用地地。（二）建筑物实体体状况分析估价对象位于REF项目名称\*MEERGEFOORMAT东湖开发区***一号路3号，建筑面积积为REF总建筑面积123115.5平方方米，土地面面积为REF土地面积545564.244平方米，具体体情况见下表：表1建筑物实实体状况一览览表REF建筑物实体\*MERGEEFORMAAT栋号房屋所有权人实际用途结构建成年代成新率装修情况1****（武汉）有有限公司工业用房钢混三等2008年100%内外墙均为涂料2****（武汉）有有限公司工业用房钢混三等2008年100%内外墙均为涂料合计REF土地实体状况\*MERGGEFORMMAT宗地地形状：形状状较规则（详见见宗地图所示示）。四至：东面为湖北北日报报业集集团，南面临临代征道路，西西面武汉思远远投资有限公公司，北面为为绿化带。地势：平坦，地质质状况一般。委估对象已达到宗宗地红线内外外“五通”（通路、通通电、供水、排排水、通讯）及及宗地红线内内“土地平整”。通路：南面临代征征道路；通电：由东湖开发发区供电所供供应；供水：由市政供水水管接入；排水：排水状况一一般；通讯：接中国电信信；场地：场地平整（四）估估价对象权属属状况（1）产权人介绍估价对象的房屋所所有权人为REF委托方\*MMERGEFFORMATT****（武汉）有有限公司。（2）房地产权益状况况根据委托方提供的的《房屋所有有权证》（武武房权证湖字字第2008005264号）复印件所载：：房屋所有权人：REF委托方\*MMERGEFFORMATT****（武汉）有有限公司；具体情况详见下表表：表2建筑物权权益状况一览览表REF建筑物权益\*MERGEEFORMAAT位置楼层建筑面积（平方米）结构设计用途1东湖开发区****一号路3号43613.92钢混结构办公2东湖开发区****一号路3号28701.58钢混结构工、交、仓12315.5根据估价委托方提提供的《国有有土地使用证证》，估价对对象土地使用用者为REF委托方\\*MERRGEFORRMAT*****（武汉）有有限公司；REF土地性质\*MERGGEFORMMAT土地地证号：武新新国用（2007）第069号；地号：X030110031；土地用途：工业用用地；建设用地使用权类类型：出让；；建设用地使用权终终止日期：2057年6月20日；建设用地使用权面面积：545644.24平方米。（3）房地产权利状况况本次估价是以估价价对象在估价价时点时的状状况为依据进进行的，即REF委托方\*MMERGEFFORMATT****（武汉）有有限公司拥有有估价对象房房屋所有权和和国有建设用用地使用权，不不存在任何他他项权利（包包括租赁权、抵抵押权）及共共有权人为假假设前提。二、区域因素分析析REF区域因素分析\*MERGGEFORMMAT东湖湖新技术开发发区（光谷）位位于武汉市城城区东部，北北临东湖，南南接江夏，西西承武昌中心心城区，东连连武黄公路，是是武汉的东大大门。东湖新新技术开发区区（光谷）已已建成珞瑜路路、楚雄大街街以及关山一一路、关山二二路、民院路路等主干道，形形成了“两横三纵”的城市道路路骨架系统。区区域内自湖泊泊有东湖、南南湖、汤逊湖湖，山景资源源主要有磨山山、马鞍山，磨磨山风景区和和马鞍山森林林公园是著名名的旅游景点点。东湖新技术开发区区（光谷）从从2001年正式组建建，几年来经经济快速增长长，高新技术术产业迅速发发展。2007年，东湖高高新技术开发发区共实现总总收入876亿元，财政政收入31.02亿元。东湖湖新技术开发发区（光谷）片片区是国家打打造的高新技技术区，环境境适宜，人文文氛围好。该该片区汇集18所知名高校校，56个省部属科科研院所，7个国家工程程技术研究中中心，20多万名各类类专业科技人人员，教育环环境优厚。委估房地产位于****内，关东科科技工业园工工业园（简称称工业园）是是东湖开发区区管委会为实实施东湖开发发区开发总体体战略及促进进经济跨越发发展的重大举举措。区域地地势平坦、交交通方便、物物流畅通。按按照“高起点规划划、高标准建建设，园区生生态化、道路路宽敞化、布布局合理化、服服务一体化的的要求”。突出发展展其有高成长长性的现代工工业制造业和和高科技产业业定位，以最最有效的科学学思路精心规规划工业园的的功能区域和和现代产业布布局。估价对象位于东湖湖开发区***一号路3号，东面为为湖北日报报报业集团，南南面临代征道道路，西面武武汉思远投资资有限公司，北北面为绿化带带。估价对象象所在地块所所在区域的供供水、供电、电电讯、市政排排水等基础设设施的技术水水平和可靠性性保证率均属属良好，基础础设施一般，周周围环境条件件一般。三、市场背景分析析（1）城市地理位置武汉市是湖北省省省会，是华中中地区最大的的经济中心、商商业中心、金金融中心和科科技教育中心心。世界第三三大河长江及及其最大支流流汉水在市区区交汇，将武武汉市区一分分为三，形成成了汉口、汉汉阳和武昌三三镇鼎立的格格局。全市现现辖13个城区，3个国家级开开发区，总面面积为8494..41平方公里，市市区建成区面面积为218.222平方公里。武汉的地理方位为为北纬30°333'、东经114°119'，位于长江江中游，属亚亚热带湿润季季风气候，四四季分明，平平均无霜期约约240天。武汉处于京广铁路路大动脉与长长江黄金水道道十字交汇的的中心，素有有“九省通衢”之称。武汉汉作为全国公公路主骨架的的重要枢纽、全全国区域性航航空枢纽及长长江航运的中中心，东去上上海、西抵重重庆、南至广广州、北上北北京，距离均均在1200公里左右，是是中国少有的的集铁路、公公路、水运、航航空、邮政、电电信于一体的的重要交通通通信枢纽，处处于中国经济济地理的核心心位置。（2）城市人口及面积武汉市国土面积88467.66平方公里，其其中城区面积积3963..6平方公里，市市区建成面积积242平方公里。世世界第三大河河流长江及其其最大支流汉汉水在市区交交汇，将武汉汉市区一分为为三，形成了了汉口、汉阳阳和武昌三镇镇鼎立的格局局。目前全市市辖内有7个城区（江江岸、江汉、桥桥口、汉阳、武武昌、青山、洪洪山），6个郊区（蔡蔡甸、江夏、东东西湖、汉南南、黄陂、新新洲），共13个区。武汉市总人口为8831.266万（包括外外来常住人口口）。家庭规规模缩小。全全市共有家庭庭户228.881万户，家庭庭户人口为721.119万人，占总总人口的89.644%，平均家庭庭户规模为3.15人。（3）城市自然条件武汉市属北亚热带带湿润季风性性气候。雨量量充沛、日照照充足，无霜霜期长，四季季分明。年平平均气温15.8℃-17.55℃，年无霜期期一般为211天－272天，年日照照总时数1810小时－2100小时，年降降水量1150毫米－1450毫米；降雨雨集中在每年年6－8月。长年主主导风向为东东北风，平均均风力为2.3级。武汉市地质结构以以新华厦构造造体系为主。按按照全国地震震区划，该市市位于基本烈烈度6度区，建筑筑物抗震烈度度按部颁标准准7度设防。就就本地地质特特点而言，武武汉发生破坏坏性地震的可可能性很小。其其地貌属鄂东东南丘陵经江江汉平原东缘缘向大别山南南麓低山丘陵陵过渡地区，中中间低平，南南北丘陵、岗岗垄环抱，北北部低山林立立。武汉市是是全国重点防防洪城市，1980年以来，武武汉关水位超超过27米平均每2年一次。（4）房地产市场发展状状况2008年全年，武武汉市完成房房地产开发投投资418..76亿元，同同比增长25.1%，住宅开发发投资占房地地产开发投资资的73.30%，在住宅开开发投资中，90平方米以下下的住宅完成成投资30.16亿元，增增长21.54%，90平方米以下下住宅完成投投资占全部住住宅投资的比比重为18.37%,同比提高0..76个百分点点，经济适用用住房施工面面积352.4万平方米，同同比增长53.777%；完成投资16.21亿元，增增长32.4%，占住宅开开发投资的88.9%，同比提高0.9个百分点。写写字楼和商铺铺用房同比下下降了15.27%和22.29%。2008年全年，武武汉市商品房房销售面积为为543.44万平方米，同同比下降299.65%，其中商品品住宅销售面面积为下降20.03%。商品房销销售总额为1180.94亿元，同同比下降8..43%。2008年，武汉市商商品房空置面面积为1144.1万平方方米，同比增增长37.995%，2008年1--11月，武汉市商品品房施工面积2649..96万平方米，同同比增长16.255%,其中，住宅宅施工面积2258..70万平方米，同同比增长25.1%。新开工面面积715.447万平方米，同同比增长16%。其中，住住宅新开工面面积621.339万平方米，同同比增长16%。竣工房屋屋面积254.664万平方米，增增长34.6%，其中竣工工住宅233.119万平方米，增增长45.2%。2008年全年，全全市各区域的的价格均有不不同幅度的上上涨。均价最最高的片区为为汉口中心区，平平均价格为77033.446元/平方米，其其次是武昌中心区，平平均价格为66997.332元/平方米。价价格最低的区区域为沌口片片区，平均价价格为4174.33元/平方米。（5）城市规划与发展目目标城市发展的总目标标是：把武汉汉市建设成为为经济实力雄雄厚、科学教教育发达、服服务体系完备备、城市布局局合理、基础础设施完善、生生态环境良好好、社会高度度文明并具有有滨江滨湖城城市特色的现现代城市。在在总体规划圈圈层式发展框框架的指导下下，根据城市市空间主要沿沿交通干线拓拓展被自然山山水分隔的特特点，结合近近年来城市建建设实际需要要，规划确定定遵循“旧城更新、新新区拓展、轴轴线推进、均均衡发展”的战略，沿沿主城重要出出口通道构筑筑西南、西向向、北向、东东向、南向、五五条城市空间间发展轴，将将主城与各远远城区联为一一体，共同发发展。随着社会主义市场场经济体制的的逐步完善和和对外开放力力度的不断加加大，武汉的的经济建设成成就显著，已已形成了以汽汽车、石化、纺纺织、高新技技术产业为主主导的门类齐齐全的现代工工业体系，城城市基础设施施日趋完善。随随着三峡工程程的建设、长长江经济产业业带的形成与与发展，以及及国家经济建建设的重点向向中西部地区区转移，使其其具备了更加加巨大的发展展潜力。四、最高最佳使用用分析所谓最高最佳使用用，是估价对对象的一种最最可能的使用用，这种最可可能的使用，是是法律上允许许，技术上可可能，财务上上可行，经过过充分合理的的论证，并能能给估价对象象带来最高价价值的使用。最最高最佳使用用的一种具体体表现，是以以能使估价对对象获利最多多的用途和开开发强度来衡衡量的。这是是因为在房地地产市场中，每每位房地产拥拥有者在主观观上都试图充充分发挥房地地产的潜力。1、本次估价对象《国国有土地使用用证》（武新国用（2007）第069号）证载用途为为工业用地，《房房屋所有权证证》（武房权权证湖字第2008005264号）证载用途途为办公和工工业用房，实实际用途为工工业用房及其其配套用房，根据合法原原则，本报告告按《国有土土地使用证》证载用途进行评估，即工业持续使用为假设前提。2、估价对象作为工工业用途符合合最高最佳使使用原则，故故本报告按工工业用途进行评估估。五、估价方法的选选用REF估价方法\*MERGGEFORMMAT根据据本次估价的的特定目的，估估价人员严格格遵循房地产产估价原则，在在认真分析研研究所掌握的的资料，进行行实地勘察和和对邻近地区区的调查之后后，针对估价价对象的实际际情况，确定定运用成本法法作为本次估估价的基本方方法，最终求求取估价对象象的总价格和和单位价格。成本法：求取估价价对象在估价价时点的重新新购建价格和折旧，然后将将重新购建价格减去折旧来求取估价对对象价值的方方法。其基本本公式如下：：旧建筑物价格=建建筑物的重新新购建价格-建筑物折旧旧建筑物的重新购建建价格＝建筑筑物建造成本本＋管理费用用＋投资利息息＋销售费用用＋销售税费费＋开发利润润方法选择依据如下下：1、由于估价对象为工工业用房，周周边无类似房房地产交易，市市场依据不充充分，故不宜宜选用市场法法。2、根据《房地产估估价规范》，“收益性房地地产的估价，应应选用收益法法作为其中的的一种估价方方法”，由于估价价对象系工业业用房，难以调查到到当地工业厂厂房的租金水水平，故不宜宜采用收益法法进行估价。3、由于估价对象不是是具有开发或或再开发潜力力的房地产，故故不宜采用假假设开发法进进行估价。4、由于估价对象所所处区域土地地位于东湖开开发区***一号路3号，本报告采采用成本逼近近法及基准地地价系数修正正法对估价对对象土地的取取得成本进行行了评估；根根据武汉市东东湖开发区相相关取费标准准及房地产开开发社会平均均水平确定估估价对象的管管理费用、投投资利息、销销售费用、销销售税费、开开发利润等进进行评估。最最终根据成本本法评估公式式求取估价对对象积算价格格。六、估价测算过程采用成本逼近法与与基准地价系系数修正法评评估估价对象象中土地的价价值Ⅰ、采用成本逼近法评评估待估宗地地土地价格成本逼近法是以开开发土地所耗耗费的各项费费用之和为主主要依据，再再加上一定的的利息、利润润、应缴纳的的税金和土地地增值收益来来确定土地价价格的估价方方法。计算公公式为：土地价格＝土地取取得费及相关关税费＋土地地开发费＋投投资利息＋投投资利润＋土土地增值收益益1、土地取得费及相相关税费（1）土地取得费土地取得费是指征征用待估宗地地所在区域同同类土地所支支付的平均费费用。经调查，待估宗地地周边区域的的农用土地主主要为菜地，因因此设定待估估宗地在征用用时为菜地。调调查待估宗地地所处区域的的土地取得费费用，目前获获得类似待估估宗地土地，需需支付的费用用主要有：1）土地补偿费根据《湖北省土地地管理实施办办法（第二次次修正）》（1999年9月27日起施行）中“第二十六条规定：征用耕地的，土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的6倍以上10倍以下；征用其他土地的，土地补偿费为邻近耕地前三年平均年产值的5至6倍”。结合东湖开发区统计调查资料以及该地区征地实际情况，菜地前三年平均亩产值为6000元/亩，在评估中按平均年产值的10倍补偿，则：土地补偿费＝=平均亩产值*土地补偿费倍数600000（元/亩）＝=土地补偿费（亩）*3/2000\#"0.00"90..00（元/平方米）2）安置补助费根据《湖北省土地地管理实施办办法（第二次次修正）》（1999年9月27日起施行）中“第二十六条规定：征用耕地的，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的4至6倍，但每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不超过该耕地被征用前三年平均年产值的15倍。征用有收益的其他土地安置补助费标准为邻近耕地前三年平均年产值的4至6倍。征用无收益的土地，不支付安置补助费”。结合武汉市统计调查资料以及该地区征地实际情况补偿倍数为6倍，调查该地区需要安置的农业人数为每亩1人，则安置补助费＝=平均亩产值*安置补助费倍数*每亩安置农业人口数366000（元/亩）＝=安置补助费（亩）*3//2000\#"0..00"54.000（元/平方米）3）青苗及地上物补偿偿费根据《中华人民共共和国土地管管理法》（11999年1月1日起施行）中中第四十七条条规定“征用土地的的补偿费用包包括土地补偿偿费、安置补补助费以及地地上物补偿费费和青苗补偿偿费”，根据武价房[20044]11号《武汉市市物价局、市市国土资源管管理局关于印印发征用土地地中青、鱼苗苗及地上附着着物和其他有有关设施补偿偿标准的通知知》，青苗补补偿费为1000元/亩，则青苗及地上物补偿偿费＝=青苗补偿费10000（元/亩）＝=青苗及地上物补偿费（亩）/20000*3\\#"0.000"1.50（元/平方米）则土地取得费为=安置补助费（平方米）+青苗及地上物补偿费（平方米）+土地补偿费（平方米）\\#"0.000"145.550元/平方米。（2）相关税费1)征地管理费根据湖北省物价局局、湖北省财财政厅鄂价房房服[20022]47号文件“省物价局省省财政厅关于于降低部分住住房建设行政政事业性收费费标准的通知知”规定：①一次性征用耕地11000亩以上（含1000亩，下同）或或其它土地2000亩以上，动动迁量不大，工工作量较小的的，可按基数数计收0.7%的征地管理理费；动迁100户以上或安安置农业人口口300人以上，办办理无地村组组农民农转非非200人以上的可可收取1.1%。②一次性征用耕地5500亩以上、1000亩以下，其其它土地1000亩以上，2000亩以下的，动动迁量不大，工工作量较小的的，可按基数数计收1.1%的征地管理理费；动迁50户以上或安安置农业人口口150人以上，办办理无地村组组农民农转非非100人以上的可可收取1.4%。③一次性征用耕地1100亩以上、500亩以下，其其它土地200亩以上，1000亩以下的，动动迁量不大，工工作量较小的的，可按基数数计收1.4%的征地管理理费；动迁20户以上或安安置农业人口口80人以上，办办理无地村组组农民农转非非50人以上的可可收取1.8%。④一次性征用耕地1100亩以下或其其它土地200亩以下的，动动迁量不大，工工作量较小的的，可按基数数计收1.8%--2.1%的征地管理理费；动迁10户以上或安安置农业人口口30人以上，办办理无地村组组农民农转非非20人以上的可可收取2.1%--2.5%，如有特殊殊情况确需提提高取费比率率的，须经省省物价局、省省财政厅批准准，但最高不不得超过2.8%。依据上述规定，征征地管理费按按征地费的22.5%计，则：征地管理费＝=土地取得费*征地管理费比例/100\##"0.000"3.64（元/平方米）2）耕地占用税根据武汉市人民政政府《关于发发布〈武汉市市耕地占用税税实施办法〉〉的通知》（武武政[19877]98号）第五条条规定“江岸、江汉汉、桥口、武武昌、汉阳、青青山每平方米米10元；洪山区区除花山、九九峰、左岭三三个乡镇每平平方米5元外，其他他地区每平方方米10元；武汉经济济技术开发区区、东西湖区区每平方米7元；汉南区区每平方米7元；江夏、蔡蔡甸、黄陂、新新州区每平方方米5元”，待估宗地地位于东湖开发区，耕地地占用税为110元/平方米。3)耕地开垦费根据武汉市物价局局、武汉市财财政局《关于耕地开开垦费、土地地闲置费、土土地复垦费标标准的复函》（武武价函[20000]74号）中规定定：按照《关关于申报耕地地开垦费、土土地闲置费、土土地复垦费标标准的函》的的收费标准执执行《“城区基本农农田3.0万元/亩；城区其其他耕地1.5万元/亩；郊区基基本农田1.6万元/亩；郊区其其他耕地0.8万元/亩”，待估宗地地属于郊区其他耕地地，耕地开垦垦费为1.6万元/亩，即=耕地开垦费（亩）*10000*3//2000\\#"0.000"24.000元/平方米。4)新菜地开发建建设基金根据武汉市人民政政府《关于进进一步加强菜菜篮子工程建建设的决定》（武武政[19944]30号）中规定“控制征用、占占用区3.0万元/亩；严格控控制征用、占占用区5万元/亩；长期保保留区6万元/亩；征用郊郊区县土地每每亩征收1至2万元菜地开开发基金”。每亩征收收待估宗地位位于控制征用用、占用区土土地，新菜地地开发建设基基金为2万元/亩，即=新菜地开发建设基金（亩）*10000*3//2000\\#"0.000"30..00元/平方米。5)水利建设基金金依据湖北省人民政政府第182号令《湖北北省水利基金金征收使用管管理办法》，非非农业建设征征用土地，向向用地单位按按亩征收一定定数额的水利利建设基金，武武汉市的征收收标准为：非非耕地1500元/亩，耕地2000元/亩，待估宗宗地属于耕地地，水利建设设基金为20000元/亩，即=水利建设基金（亩）*3//2000\\#"0.000"3.00元/平方米。6)不可预见费费根据湖北省物价局局、湖北省财财政厅鄂价房房地字[19966]403号《省物价价局、省财政政厅关于土地地统征包干收收取不可预见见费的通知》中中规定：“在征地过程程中，由土地地管理部门采采取统征包干干办法征地的的，征地所发发生的全部费费用经确定认认可后，可按按征地费用总总额的2-4%收取不可预预见费。征地地费用一般由由以下几种费费用组成：土土地补偿费、安安置补助费、青青苗补偿费、地地上、地下附附着物补偿费费、拆迁补助助费和新菜地地开发建设基基金。”按4%计不可预见见费率。不可预见费＝=不可预见费费率/100*(土地取得费+新菜地开发建设基金（平方米）)7..02（元/平方米）小计：相关税费＝＝A+B+CC+D+E+F＝=征地管理费+耕地占用税+耕地开垦费（平方米）+新菜地开发建设基金（平方米）+不可预见费+水利建设基金（平方米）77.666（元/平方米）土地取得费及相关关税费合计＝＝（1）＋（2）＝=土地取得费+有关税费223.16（元元/平方米）2、土地开发费根据武汉市市区基基础设施配套套的平均水平平以及对中环环线外土地开开发成本价格格的调查、分分析，确定土土地开发费用用见下表：表3武汉市市区市政基基础设施配套套建设造价估估算一览表单单位：元/m2地区道路给水污水排水电力邮电合计汉口百步亭地区43.2511.3311.0880.1056.30202.06武昌曙光软件园33.998.253.2444.003.5793.05武昌丁字桥住宅小小区69.5524.0525.0189.1598.30306.06武昌和平乡东方红红村68.1813.7212.6037.2713.15144.92武昌南宝花园80.288.141.8710.553.26104.1平均59.0513.1010.7652.2134.92170.04待估宗地已达到红红线外“五通”和宗地内场场地基本平整，场地平平整费约为30元/平方米，确定定待估宗地单单位土地开发发费用为1660元/平方米。3、投资利息根据待估宗地开发发程度和开发发规模，设定定土地开发周周期为1年，投资利利息率参考同期金融机构构人民币存贷贷款基准利率率，一年期贷款款利率按5.588%计。假设土土地取得费及及相关税费在在征地时一次次投入，开发发费用在开发发期内均匀投投入，则：投资利息＝土地取取得费及相关关税费×〔（1+利率）开发周周期-1〕＋土地开发发费×〔（1+利率）开发周周期/2-1〕＝=土地取得费及相关税费*((1+土地开发利率/1100)^开发周期-1)+土地开发费*((1++土地开发利利率/1000)^(开发周期/2)-11)\#""0.00"16.866（元/平方米）4、投资利润调查武汉市武汉东东湖开发区土地开发行行业的平均利利润率，结合合待估宗地的的具体情况，确确定年投资利利润率为5%，则投资利利润为：投资利润＝（土地地取得费及相相关税费＋土土地开发费）×利润率＝=(土地取得费及相关税费+土地开发费)*利润率/100\#"0.00"19.16（元//平方米）5、土地增值收益经对待估宗地所在在区域征地开开发后地价升升值情况进行行调查，土地地增值收益按按成本费用和和利润总和的的15%计，则：土地增值收益＝（土土地取得费及及相关税费＋＋土地开发费费＋投资利息息＋投资利润润）×20%＝=(土地取得费及相关税费+土地开发费+投资利息+投资利润)*土地增值收益率/100\#"0.00"62.88（元/平方米）6、区位因素修正因素因子条件说明优劣度修正系数交通条件临街道路状况支路劣-0.0042临公交站点状况((条)<4劣-0.0028距长途汽车站距离离200000劣-0.0033距火车站距离100000一般0距码头距离200000劣-0.0031基础公用设施状况况排水状况85%较优0.0028供水状况85%较优0.0028供电状况85%较优0.0031环境状况地质状况抗震能力一般一般0产业规模产业集聚规模高新技术产业联系系一般区较优0.0040合计（∑K）=SUM(ABOVE)-0.00077、待估宗地设定土土地使用年期期土地价格确确定依据成本逼近法计计算公式，即即得到待估宗宗地48.550年期土地价格格，即：土地价格=(土地地取得费及相相关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增增值收益)×[1－1/（1＋r）n]式中：r——土地地还原利率，参参考武汉市区区的土地还原原利率5.884%计n——土地使用年期将数据代入公式，得得：土地价格=（=土地取得费及相关税费\#"0.00"2223.16++=土地开发费\#"0.00"160.000+=投资利息\#"0.00"16.866+=投资利润\#"0.00"19.166+=土地增值收益\#"0.00"62.888）×（1-0.00007）×[1－1/（1＋=土地还原利率5.84%）=土地使用年期48.50]==(土地取得费及相关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益)*0.9993*((1-1/((1+土地还原利利率/100))^土地使用年年期)\#"0.000"4511.01（元/平方米）采用成本逼近法评评估宗地的过过程及评估结结果见下表。表4成本逼近法评估过过程一览表单位:元/平方米宗地名称土地取得费及相关关税费土地开发费投资利息投资利润土地增值收益设定年期单位地价REF项目名名称\**MERGGEFORMMAT东湖湖开发区***一号路3号地块=土地取得费及相关税费223.16=土地开发费160=投资利息16.86=投资利润19.16=土地增值收益62.88=土地使用年期48.5=(土地取得费及相关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益)*0.9993*((1-1/((1+土地还原利利率/100))^土地使用年年期)\#"0.000"4511.01=2\*ROMANII、采用基准地地价系数修正正法评估待估估宗地土地价价格基准地价系数修正正法是利用城城镇基准地价价和基准地价价修正系数表表等评估成果果，按照替代代原则，将待待估宗地的区区域条件和个个别条件等与与其所处区域域的平均条件件相比较，并并对照修正系系数表选取相相应的修正系系数对基准地地价进行修正正，从而求取取待估宗地在在估价时点价格格的方法。1、基准地价内涵基准地价是指在城城镇规划区范范围内，在设设定的土地开开发程度和设设定容积率条条件下，对现现状利用条件件及现状开发发条件下不同同级别或不同同均质地域的的土地，按照照商业、住宅宅、工业等用用途，分别评评估在某一估估价期日法定定最高出让年年期土地使用用权的单位土土地面积的区区域平均价格格。地价构成成包括土地取取得费用（征征地补偿费或或城市拆迁补补偿费），土土地开发费用用，土地所有有权收益等。武汉市市区各类用用地基准地价价内涵定义如如下:①估价时点各类用地基准地价价估价时点为2006年6月30日；②区位条件土地级别是基准地地价的空间载载体，各类用用地基准地价价对应的区位位条件是各级级别区域内平平均的区位条条件；③个别条件平均容积率：商业业用地基准地地价设定的平平均容积率为为2.5，住宅用地地基准地价设设定的平均容容积率为2..0，工业用用地基准地价价设定的平均均容积率为1.0；开发程度：工业设设定为“五通一平”（宗地外围围通给水、排排水、电力、道道路、电讯和和宗地内土地地平整）；④其它条件使用权期限：各用用途土地使用用权期限确定定为法定最高高出让年限，其其中商业用地地40年、住宅用用地70年、工业用用地50年；还原利率：商业88.12%，住宅6.46%，工业5.84%；使用权类型：完整整土地使用权权。表5武汉市市区区2007商业、住宅宅、工业级别别基准地价表表单位::元/（万元/亩）土地用途土地级别商业用地住宅用地工业用地Ⅰ1298358481585Ⅱ877040331177Ⅲ54762853893Ⅳ39432039687Ⅴ29271410557Ⅵ21891045----Ⅶ1685887----Ⅷ1244--------Ⅸ914--------根据《城镇土地估估价规程》与与《2007年武汉市市市区基准地价价更新技术报报告》，基准准地价系数修修正法评估宗宗地地价的计计算公式为：：基准地价设定开发发程度下的宗宗地地价＝基基准地价×（1±∑K）×式中：∑K──宗宗地所在地价价区位影响因因素总修正值值──宗地个别因素修正正系数的乘积积如果评估设定的待待估宗地的开开发程度与基基准地价设定定的开发程度度存在差异，则则需进行开发发程度的修正正，得到评估估设定待估宗宗地开发程度度条件下的宗宗地地价，即即：设定开发程度条件件下的宗地地地价＝基准地地价设定开发发程度下的宗宗地地价＋开开发程度修正正幅度2、确定待估宗地的的土地级别及及基准地价待估宗地位于，实实际土地用途途为工业用地地，根据《武武汉市市区2007年工业用地地级别与基准准地价图》，待待估宗地的基基准地价见表表6。表6待估宗地基基准地价表宗地名称设定用途土地级别基准地价（元/平平方米）基准地价设定年期备注REF项目名名称\**MERGGEFORMMAT东湖湖开发区***一号路3号地块工业Ⅴ级55750参照武汉市市区工工业用地末级级3、编制待估宗地区区位因素说明明、优劣程度度及修正系数数表，确定区区位因素修正正系数∑K。根据《2007年年武汉市市区区基准地价更更新技术报告告》中工业用用地宗地地价价区位因素修修正系数指标标说明表及修修正系数表，按按照待估宗地地的区位因素素条件，可建建立待估宗地地地价位因素素说明、优劣劣程度及修正正系数（∑K）表。表7Ⅴ级工业用地宗地地价价区位因素修修正系数指标标说明表因素因子优较优一般较劣劣交通条件临街道路状况交通型主干道混合型主干道生活主干道或交通通型次干道生活型次干道支路临公交站点状况((条)≥12[9,12)[6,9)[4,6]<4距火车站距离(米米)≤3000(3000,80000](8000,140000](14000,166000]>16000距长途汽车站距离离(米)≤3000(3000,70000](7000,125500](12500,166000]>16000距码头距离(米))≤4000(4000,80000](8000,130000](13000,188000]>18000基础公用设施状况况供电状况(％)≥90[80，90)[70，80)[60，70)＜60供水状况(％)≥90[80，90)[70，80)[60，70)＜60排水状况(％)≥90[80，90)[70，80)[60，70)＜60环境条件地质状况坚固类场地土体，抗抗震能力强硬塑类场地土体，抗抗震能力较强强抗震能力一般软塑类场地土体抗抗震能力较弱弱软散类场地土体，抗抗震能力弱产业规模产业集聚度高新技术产业联系系紧密区高新技术产业联系系一般区、一一般产业联系系紧密区高新技术产业联系系松散区、一一般产业联系系一般区一般产业联系松散散区独立分布区表8Ⅴ级工业用用地宗地地价价区位因素修修正系数表因素权重因子权重优较优一般较劣劣交通条件0.410临街道路状况0.1010.00620.00310.00000.0021-0.0042临公交站点状况((条)0.0660.00410.00200.00000.0014-0.0028距长途汽车站距离离0.0780.00480.00240.00000.0016-0.0033距火车站距离0.0910.00560.00280.00000.0019-0.0038距码头距离0.0740.00460.00230.00000.0015-0.0031基础公用设施状况况0.280排水状况0.0900.00550.00280.00000.0019-0.0038供水状况0.0900.0055