自作房地产销售基础知识范本参考

房 地 产 销 售 基 础 知 识一、 房地产定义房产和地产的总称，也叫 不动产。 房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称； 房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物， 构筑物和其他不可分离的质及其权利构成的财产。 (构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等 )二、 房地产的形态单纯的土地； 单纯的房屋； 3土地和房屋的综合体。三、 房地产特性：1.位置的固定性，受地理位置的限制 2.地域的差别性3.高质耐久性 4.保值增值性四、 房地产产品的特性：1.不可移动性 2. 使用时间长3.价值量大 4. 变现能力差（长线短线）五、房地产开发的特点1.资金量大2.投资回报高3.投资风险大4.附加值高5.产品关联性大（建筑、设计、金融、运输等）房地产的投资回报率： 以上（国外：左右六、房地产产业的主要内容：、 土地的开发和再开发；、 房屋的开发和建设；、 地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等 )；、 房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押 )；5、房地产中介服务 (包括信息、测量、律师、经纪、公证等)；6、房地产物业管理；7、房地产金融(包括信息、保险、金融投资等 )。七、房地产市场：一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份， 将土地使用权出让给房地产经营者与用者的交易市场；二级市场，是指土地使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易的市场；三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场。八、土地使用年限住宅用地70年工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为 50商业、旅游、娱乐用地为 40年。九、房地产产权房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。产权证书： 是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”的二合为一，是房地产权的法律凭证。房屋产权证书包括： 产权类别、产权比例。房产坐落地址、 产权来源、房屋结构、间数建筑面积、使用面积、共有数纪要、 他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。与产权有关的概念房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能，是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记， 并依法确认房屋产权归属关系的行为。 房屋产权登记应遵循房屋所有权和该房屋占有范围的土地使用权权利主题一致的原则。房地产权登记： 通常称产权登记括房屋所有权登记和房屋他项权利登记 )城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制， 加强城镇房屋的管理， 依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记， 经审查确认产权后， 由房管理机关发给房屋所有权证。 房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段， 只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体， 即共有人，在实践中又有按份共和共同共有之分。 前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小， 对共有房地产享有一的利益并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押， 取得借款按期付息。 房屋产权仍由产权所有者自管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。过户：即更换房屋承租人姓名。十、中国的土地政策：中国的土地国有土地：国家进行了集中征用，可进行自由划拨出让土地集体土地：一般为农业用地。（国有土地的性质和集体土地的性质可以相互转让）土地使用年限到期后：收归国有，国家重新进行开发，但是必须进行房屋补偿有该地块土地使用权人想政府申请续租生地：又称毛地，即没有进行基础配套建设。 没有进行三通一平的土地熟地：进行了基础配套和三通一平建设的土地 （土地出让金 基础配套金三通一平：道路、水、电通场地平整七通一平：通讯、天然气、热力、排污、道路、水、电通、场地平整十一、五证两书一、《建筑用地规划许可证》建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前， 经城市规划行政主管部门确认， 该项目位范围符合城市规划的法律凭证。二、《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。三、《国有土地使用证》经土地使用者申请， 经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。 该证主要载土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和 四至范围。四、《建设工程开工证》建设单位进行工程施工的法律凭证， 也是房屋权属登记的主要依据之一， 没有开工证的建属违章建筑，不受法律保护。五《商品房销售 (预售)许可证》市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件六、“两书”《商品房质量保证书》 《商品房使用说明书》十二、名词解释居住区用：居住区用地是指住宅用地、 公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的称。住宅用地指住宅建筑基地占地及其占地四周合理间距内的用地 （含宅间绿地和宅间路等的总称）道路用地：指居住区道路、小区路、组团路及非公配建的居民汽车地面停放场地公共绿地：指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的集中绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带绿地等道路红线：指城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。建筑线：一般称建筑控制线，是建筑物基地位置的控制线。建筑小品：既有功能要求，又具有点缀，装饰和美化作用的，从属于某一建筑空间环境的小体建筑，游憩观赏实施和标志物等的总称。套内建筑面积：指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。套内使用面积： 指房屋户内全部供食用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算。套内墙体面积： 商品房各套（单元） 内空间周围的维护和承重墙体， 有共用墙及非公墙两种。商品房各套（单元）之间的分隔墙，套（单元）与公用建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙， 共用墙水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。阳台建筑面积： 指阳台地面地板外沿水平面的投影套内阳台建筑面积： 指套内各阳台建筑面积之和。共有建筑面积： 指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积分摊系数： 整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面之和的比值。应分摊的共有建筑面积： 应分摊的共有建筑面积为套内建筑面积与共有建筑面积分摊数之积公摊面积:商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成。服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%山墙：坡屋面房屋指斜屋顶的倾斜平面端构成的垂直三角部分， 各式建筑指的是建筑短边。竣工面积：指竣工的各懂房屋建筑面积之和。 房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部工，经验收合格的建筑。容积率：指建筑总面积与建筑用地面积的比。容积率 =总建筑面积/总用地面积建筑密度：指在居住区用地内各类建筑的基地面积与居住区用地的比率。建筑密度=各内建筑基地总面积 （所有建筑底层面积总和） /总用地面积绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化投影面积与规划建设用地面积之绿化率=总绿化面积/总用地面积。有水平绿化（地面的绿化）与垂直绿化之分绿地率=绿地总面积/总用地面积。可理解为水平绿化开间：房间的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。净高：指层高减去楼板厚度的经剩值。标准层：指平面布置相同的住宅楼层。阳台：指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间平台：指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分走廊：指住宅套外使用的水平交通空间。地下室：指房间地面低于室外地平面且高度超过该房间净高的 1/2者隔断：指轻质材料制作，专门作为分隔室内空间的到顶或不到顶构件。过道：指住宅套内使用的水平交通空间单元式住宅:指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面积只有一个楼梯住户由楼梯平台直接进入分户门。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。内就不能以览无余。面积的计算1 总则1.1 为了加强公司的环境卫生管理，创造一个整洁、文明、温馨的购物、办公环境，根据《公共场所卫生管理条例》的要求，特制定本制度。1.2 集团公司的卫生管理部门设在企管部，并负责将集团公司的卫生区域详细划分到各部室，各分公司所辖区域卫生由分公司客服部负责划分，确保无遗漏。2 卫生标准2.1 室内卫生标准2.1.1 地面、墙面：无灰尘、无纸屑、无痰迹、无泡泡糖等粘合物、无积水，墙角无灰吊、无蜘蛛网。2.1.2 门、窗、玻璃、镜子、柱子、电梯、楼梯、灯具等，做到明亮、无灰尘、无污迹、无粘合物，特别是玻璃，要求两面明亮。2.1.3 柜台、货架：清洁干净，货架、柜台底层及周围无乱堆乱放现象、无灰尘、无粘合物，货架顶部、背部和底部干净，不存放杂物和私人物品。2.1.4 购物车（筐）、直接接触食品的售货工具（包括刀、叉等）：做到内外洁净，无污垢和粘合物等。购物车（筐）要求每天营业前简单清理，周五全面清理消毒；售货工具要求每天消毒，并做好记录。2.1.5 商品及包装：商品及外包装清洁无灰尘（外包装破损的或破旧的不得陈列）。2.1.6 收款台、服务台、办公橱、存包柜：保持清洁、无灰尘，台面和侧面无灰尘、无灰吊和蜘蛛网。桌面上不得乱贴、乱画、乱堆放物品，用具摆放有序且干净，除当班的购物小票收款联外，其它单据不得存放在桌面上。2.1.7 垃圾桶：桶内外干净，要求营业时间随时清理，不得溢出，每天下班前彻底清理，不得留有垃圾过夜。2.1.8 窗帘：定期进行清理，要求干净、无污渍。2.1.9 吊饰：屋顶的吊饰要求无灰尘、无蜘蛛网，短期内不适用的吊饰及时清理彻底。2.1.10 内、外仓库：半年彻底清理一次，无垃圾、无积尘、无蜘蛛网等。2.1.11 室内其他附属物及工作用具均以整洁为准，要求无灰尘、无粘合物等污垢。2.2 室外卫生标准2.2.1 门前卫生：地面每天班前清理，平时每一小时清理一次，每周四营业结束后有条件的用水冲洗地面（冬季可根据情况适当清理），墙面干净且无乱贴乱画。2.2.2 院落卫生：院内地面卫生全天保洁，果皮箱、消防器械、护栏及配电箱等设施每周清理干净。垃圾池周边卫生清理彻底，不得有垃圾溢出。2.2.3 绿化区卫生：做到无杂物、无纸屑、无塑料袋等垃圾。3 清理程序3.1 室内和门前院落等区域卫生：每天营业前提前10分钟把所管辖区域内卫生清理完毕，营业期间随时保洁。下班后5-10分钟清理桌面及卫生区域。3.2 绿化区卫生：每周彻底清理一遍，随时保持清洁无垃圾。4 管理考核4.1 实行百分制考核，每月一次（四个分公司由客服部分别考核、集团职4.2 集团坚持定期检查和不定期抽查的方式监督各分公司、部门的卫生工作。每周五为卫生检查日，集团检查结果考核至各分公司，各分公司客服部的检查结果考核至各部门。4.3 集团公司每年不定期组织卫生大检查活动，活动期间的考核以通知为准。房 地 产 销 售 基 础 知 识一、 房地产定义房产和地产的总称，也叫 不动产。 房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称； 房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物， 构筑物和其他不可分离的质及其权利构成的财产。 (构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等 )二、 房地产的形态单纯的土地； 单纯的房屋； 3土地和房屋的综合体。三、 房地产特性：1.位置的固定性，受地理位置的限制 2.地域的差别性3.高质耐久性 4.保值增值性四、 房地产产品的特性：1.不可移动性 2. 使用时间长3.价值量大 4. 变现能力差（长线短线）五、房地产开发的特点1.资金量大2.投资回报高3.投资风险大4.附加值高5.产品关联性大（建筑、设计、金融、运输等）房地产的投资回报率： 以上（国外：左右六、房地产产业的主要内容：、 土地的开发和再开发；、 房屋的开发和建设；、 地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等 )；、 房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押 )；5、房地产中介服务 (包括信息、测量、律师、经纪、公证等)；6、房地产物业管理；7、房地产金融(包括信息、保险、金融投资等 )。七、房地产市场：一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份， 将土地使用权出让给房地产经营者与用者的交易市场；二级市场，是指土地使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易的市场；三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场。八、土地使用年限住宅用地70年工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为 50商业、旅游、娱乐用地为 40年。九、房地产产权房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。产权证书： 是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”的二合为一，是房地产权的法律凭证。房屋产权证书包括： 产权类别、产权比例。房产坐落地址、 产权来源、房屋结构、间数建筑面积、使用面积、共有数纪要、 他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。与产权有关的概念房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能，是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记， 并依法确认房屋产权归属关系的行为。 房屋产权登记应遵循房屋所有权和该房屋占有范围的土地使用权权利主题一致的原则。房地产权登记： 通常称产权登记括房屋所有权登记和房屋他项权利登记 )城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制， 加强城镇房屋的管理， 依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记， 经审查确认产权后， 由房管理机关发给房屋所有权证。 房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段， 只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体， 即共有人，在实践中又有按份共和共同共有之分。 前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小， 对共有房地产享有一的利益并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押， 取得借款按期付息。 房屋产权仍由产权所有者自管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。过户：即更换房屋承租人姓名。十、中国的土地政策：中国的土地国有土地：国家进行了集中征用，可进行自由划拨出让土地集体土地：一般为农业用地。（国有土地的性质和集体土地的性质可以相互转让）土地使用年限到期后：收归国有，国家重新进行开发，但是必须进行房屋补偿有该地块土地使用权人想政府申请续租生地：又称毛地，即没有进行基础配套建设。 没有进行三通一平的土地熟地：进行了基础配套和三通一平建设的土地 （土地出让金 基础配套金三通一平：道路、水、电通场地平整七通一平：通讯、天然气、热力、排污、道路、水、电通、场地平整十一、五证两书一、《建筑用地规划许可证》建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前， 经城市规划行政主管部门确认， 该项目位范围符合城市规划的法律凭证。二、《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。三、《国有土地使用证》经土地使用者申请， 经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。 该证主要载土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和 四至范围。四、《建设工程开工证》建设单位进行工程施工的法律凭证， 也是房屋权属登记的主要依据之一， 没有开工证的建属违章建筑，不受法律保护。五《商品房销售 (预售)许可证》市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件六、“两书”《商品房质量保证书》 《商品房使用说明书》十二、名词解释居住区用：居住区用地是指住宅用地、 公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的称。住宅用地指住宅建筑基地占地及其占地四周合理间距内的用地 （含宅间绿地和宅间路等的总称）道路用地：指居住区道路、小区路、组团路及非公配建的居民汽车地面停放场地公共绿地：指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的集中绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带绿地等道路红线：指城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。建筑线：一般称建筑控制线，是建筑物基地位置的控制线。建筑小品：既有功能要求，又具有点缀，装饰和美化作用的，从属于某一建筑空间环境的小体建筑，游憩观赏实施和标志物等的总称。套内建筑面积：指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。套内使用面积： 指房屋户内全部供食用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算。套内墙体面积： 商品房各套（单元） 内空间周围的维护和承重墙体， 有共用墙及非公墙两种。商品房各套（单元）之间的分隔墙，套（单元）与公用建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙， 共用墙水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。阳台建筑面积： 指阳台地面地板外沿水平面的投影套内阳台建筑面积： 指套内各阳台建筑面积之和。共有建筑面积： 指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积分摊系数： 整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面之和的比值。应分摊的共有建筑面积： 应分摊的共有建筑面积为套内建筑面积与共有建筑面积分摊数之积公摊面积:商品房分