某科技大厦物业管理服务方案

软件科技大厦物业管理服务方案目录10.1物业交付使用前的顾问服务110.2物业使用后的日常服务610.3针对软件科技大厦采取的管理方式、具体服务理念和机制2410.4财务管理及管理人员培训、管理3710.5档案的建议与管理方案（摘要）44公司简介?公司简介北京完美时空物业管理有限责任公司（以下简称“完美时空”），于1992年11月25日正式挂牌成立，是由北京strong科技园经营服务公司和香港完美地产管理有限公司共同投资组建的物业管理公司。其经营的主要目的是引入先进的国际管理技术和经验，再配合国内实际情况和法规，为国内物业创造优质的管理服务。北京strong科技园经营服务公司，是服务于上地信息产业基地，为实现科技园区生态化，创建一流国际知名科技园区，做出了重要贡献的知名企业。并先后通过了ISO9002国际质量管理体系认证及ISO14001国际环境管理体系认证。完美地产管理有限公司(完美)成立于1978年，致力为不同类型的物业提供管理服务。在物业管理行业率先引进全面优质管理。此外，完美除在数年前通过了ISO9002及ISO14001国际质量管理体系认证外，也于2002年顺利通过了ISO9001:2000国际质量管理体系认证，在质量管理上符合国际标准，在业界享负盛名。完美先进的物业管理手段除连续9年获得香港房屋委员会颁发“最佳物业管理公司”奖外，在2001年，更获得香港管理专业协会颁发的优质管理大奖，是香港目前唯一获得此殊荣的物业管理公司。并非常荣幸获评选为「2003年亚洲最优秀雇主」的首十间公司之一，更同时成为「2003年香港最优秀雇主第一名」。是项排名由翰威特、远东经济评论及亚洲华尔街日报携手合作的研究报告中选出。完美时空集中了以上这两家公司的优势资源，即：将北京strong科技园经营服务公司的地域优势、市场资源和优秀的员工队伍及香港完美地产管理有限公司拥有的25年丰富的、专业的物业管理经验，和先进的技术资源、管理模式等有机的结合起来，充分利用双方的优势互补，使之发挥最大效能。1物业交付使用前的顾问服务我公司在前期介入后，根据大厦的原设计功能和服务设计，从业主的需求和物业管理的角度出发，参与施工管理时提出有关工程建议和改善方法，使大厦的基础设施建设和日后使用功能相匹配，以达到日后的物业管理要求，确保业主得到最好的服务，此外在对物业实体实施管理之前，我公司将针对软件科技大厦的实际情况，设计物业管理模式，制定相应的规章制度，以及进行机构设置，人员聘用、培训等工作，这些均应在物业前期管理阶段安排就绪，以便物业一旦交付使用，我公司便能有序地对物业实体进行管理。1.1前期介入管理的设想，物业服务设计方案(包括组织、人员配备方案)物业服务设计方案物业建设过程中各方面专业建设的提供方案，根据大厦的原设计功能和服务设计，对功能区域隔断工程材料，机电设备，服务设施，工程验收方案等给出建议，参与并提出解决问题的建议，使大厦的基础设施建设和日后使用功能相匹配。A.审查工程土建构造，管线走向，出入线路，保安系统，内外装饰，设施建设，设备安装的合理性，重点查看，消防安全设备，自动化设备、安全监控设备，通信、给排水，空调、车库及公用泊位，电力、交通运输及电梯等服务。B.对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案，寻求解决方案。C.在施工现场做好日后养护，维修的要点记录，图纸更改要点记录。D.参与工程验收，进行器材检查，外观性能、功能、标牌，并按整改计划督促整改。E.物业管理企业在前期管理中要根据业主和使用人的希望和要求设计日后的管理模式制定相应的规章制度。F.制定辖区内的组织机构，规定各部门人员岗位责任制度，住户手册及辖区内综合管理办法等。G.制定上岗人员的培训计划，并实施计划。H.建立代办服务项目网络。I.拟订移交接管办法。J.筹备协助和办理移交接管事项。1.2拟派专业人员的设想及到岗时间计划我公司将组织成立北京软件科技大厦物业管理前期服务顾问，由工程技术骨干组成，应业主要求，随时到岗开展工作。1.3各方面专业建议的提供方案我公司在物业建设过程中将积极介入，成立顾问组与承建商密切合作，就施工期间所发生的一切与日后管理相关联的问题提出建议，每月派人参加施工会议，通过参与工程会议从而能够掌握项目概况，跟进工程进度和质量，具体有以下几个方面的内容：①提供功能布局或建材用料更改及安装方法的有关专业管理的方案，施工期间对大厦功能布局及各类设备建材用料的选择，从物业管理角度提出意见和建议，修改后能达到理想效果。②对大厦基础设施如：楼宇自控系统、中央空调、消防、供暖、供电、给排水、保安监控等系统问题提供可行性方案。③对大厦已签批的工程合约检查跟进，提供监控工程设施系统情况方案，对不符合施工规范的项目及时通报。④提供有关长远维修建议和确定有关预防计划及方案。⑤对计量要求提供日后管理方案。⑥对接管验收细节提供方案。前期顾问服务工作计划项目内容建筑装修材料及施工改良建议垃圾、废料及排污方案（1）业主、开发商、承包商（三方沟通）场地辅助功能，服务区划分建议从实际管理角度提出建议公共标识指示系统建设明确设计，大厦各功能区域的指示系统停车场规划交通规划（员工/访客/车流/物资）提供车场划位及其辅助服务方案（管理）对大厦进出人流，物流，做出统筹安排和规划低值易耗品供应计划（水、卫生用品、办公用品）根据需求根据保洁区域内的材质设定保养方案设计制定清洁和保养措施内容建立设备档案与相关方沟通，取得相关文件安保建设方案消防/保卫根据大厦的实际需要，结合业主需求及安全保障的标准和经验，提出建议。市政及技术要求，（红线内小市政井内的管道，阀门是否符合技术和使用标准，电力系统和水系统是否达到日常使用和管理标准）日常工作管理经验是否达到日常使用和管理标准（如计量等）在施工前期阶段介入，从物业管理的角度参与施工管理，与承建商密切合作，就施工期间所发生的一切与日后管理相关联的问题提出建议，每月派人参加施工会议，通过参与工程会议从而能够掌握工程进度并及时提出有关工程建议和改善方法，以便日后的物业管理能收到事半功倍的效果，确保业主得到最好的服务。1.4内部装修的监管方案和措施为保证建筑物的完好和安全，保持写字楼的清洁和美观，维护业主的合法权益，装修公司装修时应遵守以下规定：（1）业主应提前向物业管理公司审报。（2）必须详细、如实地填写《装修申请表》并附工程施工图；（3）必须经物业管理公司审核同意后方可进行装修；（4）必须严格按申报批复图纸施工，不得拆改原房屋的承重墙、柱、梁板等主体结构部件；（5）改动室内水、电、通讯等管线走向须经管理公司审核同意后方可施工。（6）所有的改变结构的设计图纸须经有关部门审批后交管理公司审核备案，任何人均无权批准超过本规定的装修行为。（7）不得损坏建筑物外墙，如外墙破损、污染等；（8）空调室外机须安装在管理公司所指定的位置，空调出水须排入专供空调使用管道。1.5消防、保安管理情况装修公司进入工地前必须与物业管理公司签署“消防、保安管理协议书”。由物业管理公司监督执行:（1）对进出辖区的外来人员、车辆实行严格的登记管理制度；（2）施工人员一律佩戴物业管理公司签发的出入证（凭有效证件到物业管理公司办理）方可进入辖区；（3）检查和登记出入辖区机动车辆，凡装有易燃、易爆、剧毒或污染物等违禁品的车辆不准进入辖区，工地必需配备灭火器材，严禁吸烟、动明火;如果需要电汽焊，必需到物业管理公司办理动火证。（4）任何人欲带物品离开辖区，均须持有关单位和发展商的证明，并将该证明留在门卫存档，登记后方让其离开辖区。2物业使用后的日常服务2.1日常管理人员配备本公司是采用直线式管理模式运作由总经理全权指挥（见附表），此运行模式能做到畅通，管理到位，对成本及质量全过程控制附表：项目详细组织机构项目经理岗位职责1、全面负责所管物业一切事务，是现场行政最高负责人。2、编制年度各项支出预算，控制、审批各项开支、符合预算。3、定期向业主提交管理费用明细，缴款说明按合同约定的收取综合服务费及能源费。4、按照委托合同确定事项做好管理工作，遇紧急事务及时调度、调配人员。5、加强巡视监查力度，防止一切违反管理法规之事件。6、为业主提供开展正常活动的便利条件，及延伸服务。7、加强信息沟通与业主及时交流，了解业主提出的意见和建议，提高物业管理水平和成果。8、监管各项合约与维修单位定期签定维修合同，确定维修费用。9、处理日常物业管理工作，每月定期向业主和公司汇报，并提交管理报告。10、按照总部指示精神，推进检讨工作。11、负责各级员工的考勤和培训。12、监督及指导处理业主的投诉，要求协助及建议。主管岗位职责1．协助经理工作，对本部门各方面工作负责。2．负责实施本部门工作计划。3．传达经理批示，指导、督促部门员工，依照规定办事。4．负责对本部门员工的思想教育和日常管理工作，负责接待甲方对大厦设施的征询或投诉，提高甲方对员工及设施满意的程度。5．定期对员工进行培训，严格管理，按期工作，做好示范。6．负责检查记录本部门员工工作情况，及时了解掌握本部门各方面情况。7．同上级经常交换意见，反映下属的意见和建议，以便工作顺利进行。8．协调各员工之间的关系，以达到最佳合作状态。9．根据工作的需求，组织安排人力，以达到高效率服务的目的。10．负责本部门的钥匙、档案的管理。11．负责本部门日常服务中发生的问题。12．了解掌握本部门日常消耗品和工作用品的使用情况。13．负责临时增派任务的组织管理工作。14．协助其它部门处理紧急情况。15．负责制定、修改、实施部门内各项岗位责任制。16．负责处理客户投诉。17．负责解决客户提出的各种问题。18．负责和各有关部门业务往来协调、协商。19．负责向上级部门的各种报告、报表的制订。保卫人员岗位职责1．积极维护大厦的声誉，树立良好的企业形象，严格遵守大厦的有关规章制度。2．文明执勤、礼貌待人、坚持原则、忠于职守。3．工作中认真负责，不脱岗、不坐岗、不睡岗、不做与勤务无关的事，做好值班记录，交接班清楚、准确。4．执勤中发生、发现问题，及时与保安部取得联系并保护好现场，协助处理。5．按要求整齐着装。6．防止各种闲杂可疑人员进入大厦。7．对任何人离开大厦时，携带的大件物品，凭保安部签发的出门证放行。8．禁止任何人将易燃、易爆等危险品带入大厦内，如发现及时制止，并及时报告保安部。9．发现任何人私拿大厦物品的要予以扣留，并上报保安部。10．负责员工进出门验证，无大厦配发的有效证件不得放行。11．负责在对非工作时间（包括节假日），来大厦的客户进行登记，并记录下客人离开的时间，保存备查。12．负责大厦外围的疏导，安排车辆停放，保持交通畅通，维护大厦门前的正常秩序。13．负责写字楼内部的安全巡视工作，并及时发现多种不安全隐患、重大问题及时上报。发现、发生突发事件应及时采取措施，妥善处理。14．配合监控人员处理火灾报警。15．负责维护车场秩序，保证车辆能按车位号停车，并随时检查停车场卫生清洁情况。a管理人员：?中专以上学历?有相应岗位证书?从事本岗位专业3年以上?形象良好，品质端正?语言表达能力较强?具有丰富管理经验?懂电脑操作b工程主管?三年以上高档写字楼工程主管经历?从事本专业5年以上?熟悉高档物业工程运行维护管理?学历中专以上c工程操作人员?电工须持有劳动部门颁发的上岗操作证书、高压配电室运行操作人员须持有高压操作证书；其他各专业人员应具有相应岗位操作证书。?从事本专业三年以上?具有高档写字楼工作经验?学历高中以上?能看懂各专业图纸d保安主管要求?年龄在25～40岁之间?身高1.75米以上?从事本岗位三年以上?有处理突发事件经验?具有相关治安、消防法律法规?学历大专以上e保安?年龄18～25岁之间?身高高1.72米以上?复转转军人占30%?机智智灵活?学历历初中以上f保洁主主管要求?年龄龄20～40岁之间?身高高1.62米以上?熟知知各种药剂的的使用?能熟熟练使用清洁洁机器?从事事本岗位工作作三年以上?学历历大专以上g保洁?年龄龄18～28岁之间?身高高1.58米以上?有过过高档写字楼楼作业经验?学历历在初中以上上3、根据据软件大厦项项目部人员配配置情况制定定人员招聘程程序：a、项项目部提出申申请：填写补补充人员的理理由、职位名名称、职级和和岗位职责等等，经总经理理审核同意，需需经总部人力力资源部门批批准的，经报报批后，由公公司办公室通通过多渠道实实施招聘。b、经经初审合格安安排进行面试试，面试者先先填写“求职人员登登记表”，由项目部部经理面试后后写明谈话内内容及意见推推荐至用人部部门，并在登登记表上签署署意见，返回回办公室。由由人力资源部部作最终审定定。c、面面试合格者填填写“求职申请表”后，安排其其至指定医院院进行体检。d、由由公司办公室室在体检合格格者的“求职申请表”上注明建议议及所提供的的职位、工资资后，送项目目部。e、整整理材料，将将录用者材料料归入其个人人档案，暂不不录用者汇总总后存入公司司人才库。2.2保保安管理方案案工作计划针对软件件大厦的功能能和特点，完完美时空物业业管理公司将将主动争取得得到各类政府府监管部门的的工作指导和和帮助，严格格按照公安机机关的规定并并结合本大厦厦的实际情况况，具体制定定相关管理规规定和制度，争争取业主的支支持和配合，共共同维护该项项目内各类工工作的正常运运行，相关物物品产出的政政府监管部门门是：易燃易爆爆物品及剧毒毒物品----治安管理总总队备案部门门----地方公安部部门除接受以以上部门的支支持和监督外外，还要接受受必要的专业业培训，使物物业管理人员员具备更专业业的知识和技技能以便更好好地为客户提提供服务和安安全保管。人员管理对保安员员实行半军事事化管理，所所有保安员均均在物业区域域内集中住宿宿；为应付突突发事件，非非在岗位保安安员的70%承担“应急分队”任务在保安安员宿舍休息息待命，外出出人数控制在在30%。应急分队队的主要任务务是在可能发发生各类刑事事、治安案件件、火险和其其他自然灾害害事故时，有有足够的力量量应付和处理理，使影响和和损失降到最最低。保安工作程序A在属地地公安机关和和相关工作的的政府监管部部门的指导下下开展物业安安全保卫工作作，配合公安安机关完成所所交办的工作作任务。B对所辖辖区域进行安安全防范检查查、发现隐患患、漏洞，提提出整改措施施。对可能发发生问题的部部门、部位，提提出具有前瞻瞻性和可行性性的防范措施施。根据公安安机关文件规规定审核，确确定重点防范范部位；建立立重点防范部部位档案。每每半年及重大大节日前，对对重点防范部部位进行一次次安全检查并并记录，写出出重点防范部部位安全检查查报告，建立立《重点防范范部位登记制制度》和《重重点防范部位位安全保卫制制度》。上报报项目经理和和保安主管，并并抄送有关部部门。C发生一一般治安问题题，情节特别别轻微、尚不不够治安处罚罚的，参照有有关规定处理理；做好访问问笔录，填写写《处理治安安问题登记表表》。D发生治治安、刑事案案件后，应立立即报告项目目经理或值班班人员和保安安负责人，当当班人员迅速速调集警力赶赶赴现场，控控制事态发展展；留住双方方当事人、扣扣留犯罪嫌疑疑人、留住见见证人；做好好访问、询问问笔录、查清清基本情况；；由项目当班班最高一级负负责人决定是是否向公安机机关报案，需需要保留现场场的，由保安安部负责人派派人对现场进进行保护E受理业业主、客户丢丢失投诉：业业主、客户、客客人在物业区区域内丢失物物品，物业保保安人员访问问情况后作为为线索存档备备查。业主、客客户、客人需需要报案的，应应首先向保安安负责（按《培培训控制程序序》执行），应应本着预防为为主的原则；；对新入职员员工进行安全全常识培训；；结合社会治治安形势，经经常进行培训训，填写《员员工培训签到到表/考核成绩单单》。保洁管理方案A建立立健全《保洁洁管理制度》对对大厦实施全全方位保洁，保保证基地清洁洁卫生(1)制定《保洁洁工作标准》量量化保洁工作作内容、区域域、实施有效效监督。(2)制定《保洁洁培训方案》定定期对保洁员员工进行培训训，以提高技技术技能，尤尤其改进其服服务意识。(3)制定各种应应急程序以应应对突发事件件。B大厦区区域内统一放放置垃圾筒，生生活办公垃圾圾日产日清，对对业主生活办办公垃圾实施施“三化”管理，即垃垃圾收集袋装装化、垃圾回回收资源化、垃垃圾处理无害害化。(1)垃圾收集袋袋装化：业主主生活垃圾的的收集，统一一采用标准的的垃圾袋进行行袋装清运。(2)垃圾回收资资源化：通过过垃圾的分类类收集，从中中分捡出可回回收物品进行行回收利用，避避免资源浪费费。(3)垃圾处理无无害化：再次次分捡后出现现的有害垃圾圾可统一交给给环卫部门进进行集中处理理，无害垃圾圾则委托环卫卫部门运出大大厦。C日常保保洁服务项目目及作业内容容标准区域位置置作业项目及及内容每日每周每月每季服务标准外围环境境1、地面清扫2、垃垃圾废弃物拣拣拾、倾倒。3、道道路上标志牌牌清洁。4、玻玻璃窗的擦拭拭。5、草草坪内废弃物物收集处理。*121、2干干净、无油污污及积水、积积雪、泥等，及及时铺防尘垫垫、防滑垫3、无灰灰尘、污迹4、光亮亮、无污迹5、无污污染、污物一层大堂堂及接待厅1、入口处地面面的清扫。2、地地面牵尘、拖拖擦。3、电电梯门、各种种标牌、开关关盒、墙面、柱柱子及金属装装饰物的擦拭拭掸尘。4、垃垃圾桶的倾倒倒及刷洗擦拭拭。5、天天花板上装饰饰物及灯筒、空空调进出风口口的清洁擦拭拭。6、立立面玻璃的擦擦拭。7、休休息椅的擦拭拭及桌面擦拭拭。8、地地面的清洗及及保养。*11、无无污迹、光亮亮，雨雪天及及时铺防滑垫垫。2、3、无无尘、光亮4、无污污迹、光亮5、6、无无污迹、灰尘尘、光亮7、无灰灰尘、污迹、光光亮会议室、老老总办公室、各各层办公室1、地毯吸尘。2、办办公室门、窗窗台的擦拭。3、废废弃物的倾倒倒。4、办办公家具的擦擦拭及保养。（老老总办公室办办公家具打蜡蜡）5、烟烟缸、茶杯清清洗擦拭。6、沙沙发吸尘。7、地地毯清洗。8、电电脑掸尘11、无无尘土、无异异色2、无尘尘无污染3、无水水迹、污渍4、无尘尘、无污渍5、光亮亮洁净。6、7、无无尘、无异色色步梯及步步梯间1、地面牵尘。2、扶扶手的擦拭。3、垃垃圾的清理。4、楼楼梯清洗。5、墙墙面的擦拭及及局部除污。6、窗窗台、通风口口、消防器材材。**1、无污污物、杂物2、无尘尘、无污物3、无异异味、无废弃弃物4、无污污物、杂物5、6洁洁净、无明显显污迹电梯厅1、窗玻璃的擦擦拭。2、墙墙面掸尘及擦擦拭。3、木木门擦拭。4、消消防设备的擦擦拭。5、地地面牵尘。6、地地面清洗。*111、无灰尘、光光亮2、3、4、5、6洁净、无明明显污迹、灰灰尘卫生间1、及时冲洗便便池及恭桶、不不得留有脏物物。2、及及时倾倒纸篓篓、手纸不得得多于三分之之一。3、不不断拖擦地面面，无水迹、尿尿迹4、定定时擦拭云台台、洗手池、镜镜面、座便器器。5、擦擦拭门窗、木木隔断板、窗窗台。6、及及时补充洗手手、香球、卫卫生纸。7、地地面彻底清洗洗。8、墙墙面擦拭。9、天天花板附属设设施的清洁。10、定时消毒、除除臭、室内无无异味。11、干手器的擦擦拭。12、废物箱的清清理。*1无无废弃、无明明显污迹、无无异味楼道11、地面牵尘2、扶扶手的擦拭3、垃垃圾的清理4、地地面清洗5、墙墙面的擦拭及及局部除污6、窗窗台、通风口口、消防器材材擦拭*1、无污污物、杂物2、无尘尘、无污物3、无异异味、无废弃弃物4、无污污物、杂物5、6洁洁净、无明显显污迹电梯轿箱箱1、开关显示器器的清洁擦拭拭2、轿轿厢内的清洁洁3、电电梯下部沟槽槽除尘、擦拭拭4、墙墙面擦拭5、各各种标牌的擦擦拭6、电电梯厅地面牵牵尘、拖擦7、消消防器材的擦擦拭21、2不不亮、无灰尘尘3、无灰灰尘4、洁净净、无明显污迹、灰尘尘5、光亮亮、无灰尘6、无明明显良迹、尘尘土7、无污污迹注：*为为巡视保洁绿化管理方案大厦区域域和周边绿化化是大厦环境境及其功能与与美观相结合合的整体，针针对软件大厦厦的具体情况况，我公司接接管后将安排排专业绿化队队进行养护、管管理。A制定定全年绿化养养护管理计划划B建立立健全绿化养养护人员岗位位职责,完善管理制制度。C绿化化养护工程程程序a物业园园艺师根据实实际情况和业业主需求，制制定绿化改造造方案和每月月绿化工作内内容，并定期期检查工作的的落实情况，报报业主接口部部门和物业项项目负责人。b项目负负责人根据园园艺师制订的的绿化改造方方案和每月绿绿化工作内容容，安排绿化化维护员开展展工作。D室外外绿化养护(1)严禁践踏草草坪，保证草草坪生长良好好。(2)搞好绿地的的环境卫生工工作。(3)花木的死株株、病株及时时清除，缺株株补植。(4)发现病虫害害进行捕捉或或喷药消灭。(5)花木、草坪坪根据季节调调整浇水时间间。(6)草坪的除杂杂工作要定期期进行，保持持草坪的纯净净。(7)花木每周除除草、松土二二次以上，并并进行施肥。(8)草坪要经常常扎剪，草高高控制在5㎝以下，每每季施肥一次次。(9)绿化带和2mm以下的花木木，每月要修修枝整形一次次。E室内内绿摆色彩艳丽丽的花卉和碧碧绿青翠的植植物，通过艺艺术的处理，装装点大厦室内内空间，绿化化美化环境，给给人们以清新新、高雅的美美好享受。(1)搬运花卉时时，要注意保保护花卉的形形态不被扭曲曲和损伤，注注意放置场地地的卫生，尽尽量减少花泥泥及污物的散散落。(2)大厦内摆放放的花卉要经经常检查，相相互调剂，在在检查时要及及时清除黄叶叶、枯叶，对对已枯萎的花花卉要立即更更换。(3)保持花卉的的正常生长，与与叶面清洁，按按规定擦净叶叶上的灰尘及及淋水。(4)花卉品种配配置和摆放位位置适当，构构图合理。(5)建立花卉养养护管理档案案a制订各各类花卉树木木标志牌，将将品种、数量量、摆放位置置、编号等项项目逐一列出出。b定期注注记绿摆动态态，提供管理理依据和参考考。(6)向向业主宣传注注意事项，争争取客户配合合，共同做好好养护工作。2.3客客户须知、用用户手册及业业主满意程度度分析为保障日日常工作不受受影响，确保保大厦安全，需需制定客户须须知。用户须知(1)来来访人员必须须进行会客登登记后，方可可进入大厦，来来访车辆须遵遵守大厦《车车库停车管理理规定》。(2)无无明确访问对对象者，不得得进入大厦。(3)外外来参观人员员进入大厦应应先与业主有有关部门联系系，办妥手续续后方可进入入大厦。(4)推推销员未征得得业主同意，不不得进入大厦厦。(5)执执行公务的政政府有关人员员应出示证件件并登记后方方可进入大厦厦，紧急公务务等特殊情况况另行处理。(6)未未经许可，不不得携带易燃燃、易爆等危危险品进入大大厦。(7)服服从大厦管理理人员的管理理，遵守大厦厦的各种规章章制度。(8)进进入大厦要爱爱护大厦公共共设施，保持持大厦环境卫卫生。(9)未未经业主同意意，不能使用用专为业主开开放的设施。(10))来访者请勿勿打听业主的的住址及电话话，如需查询询须经过业主主同意。用户手册(1)物物业辖区的概概况(2)物物业管理机构构(3)物物业辖区的各各项管理规定定(4)日日常管理与维维修(5)综综合服务项目目(6)员员工个人特约约服务收费标标准(7)常常用电话号码码(8)为为员工提供租租房信息a明确各各类会议接待待流程及接口口部门b明确员员工个人需求求服务流程及及物业部接口口人(9)其其它2.4突突发事件处理理预案职责(1)项项目经理负责责协调各部门门处理紧急事事件。(2)保保安部、中央央监控室值班班员负责火警警、匪警的应应急处理。(3)工工程部值班人人员负责供水水、供电设备备故障的应急急处理。(4)客客服人员协助助工程部值班班员负责电梯梯困人的应急急处理。程序(1)物物业服务中常常见的紧急情情况：a火警、匪匪警、盗警b设备、设设施突发事件件c电梯困困人d交通事事故e其他情情况(2)火火警的应急处处理a任何人人发现火警后后都有义务采采取必要的应应急措施，并并迅速报告值值班室，值班班员接到火警警报告后，应应迅速呼叫责责任区巡逻保保安员赶快赶赶赴现场，同同时与物业项项目经理联系系，迅速组织织义务消防队队员赶赴现场场灭火，由现现场最高领导导根据火情决决定是否拨打打“119”报警，并且且执行《消防防紧急预案》b火警灾灾情较重时，应应立即报告公公司领导，由由公司领导亲亲临现场协调调指挥。c火警处处理后，项目目经理填写《紧紧急情况处理理登记表》，分分析原因，追追究责任并将将《事故报告告》上交公司司领导及有关关部门。(3)匪匪警、盗警的的应急处理a任何人人发现匪警、盗盗警情况时，都都有义务采取取必要措施制制止，并迅速速报告物业部值班室室，值班员在在接到匪警报报告后，应迅迅速呼叫责任任区巡逻保安安员赶赴事发发地点，控制制案发事件，保保护好现场，同同时联系项目目经理，由项项目经理视情情况决定是否否打匪警报警警电话“110”，并且依照照《保安员紧紧急情况预案案》规定执行行。b事件处处理完毕，项项目经理填写写《紧急情况况处理登记表表》，分析原原因，将《事事故报告》上上交公司领导导及有关部门门。(4)设设备、设施突突发事故的紧紧急处理a工程部部值班室接到到或发现管道道泄漏等情况况，应立即通通知相关部门门人员处理，并并跟据实际情情况与市政公公司相关部门门联系，并组组织抢修，直直至处理好，并并填写《紧急急情况处理登登记表》。b当发生生较大范围停停电事故时，如如属物业管辖辖区域供电事事故，工程部部值班员应迅迅速通知电工工紧急抢修，如如属供电局事事故，应迅速速通知供电局局抢修，并向向业主和使用用人做好解释释工作。(5)电电梯困人的应应急处理a电梯维维护公司按时时对电梯进行行维修、检查查、保养，确确保机件运行行正常，梯内内电话联系畅畅通。b值班室室接到电梯报报警电话，或或大堂保安员员听到电梯警警铃后，应立立即通知电梯梯维修人员前前来处理，并并采取相应措措施，防止危危险情况发生生。c人员解解困后，工程程人员认真分分析原因，采采取相应的纠纠正预防措施施，填写《紧紧急情况处理理登记表》，具具体执行《机机电设备运行行、维护程序序》。(6)交交通事故的处处理对物业管管辖区内发生生的交通事故故，引起人员员或财产损失失的情况时，相相关责任区的的巡逻保安应应迅速根据情情况采取相应应的应急措施施，维护现场场、抢救伤员员，并通知值值班室，联系系物业项目经经理，项目经经理根据事态态决定采取进进一步的措施施，填写《紧紧急情况处理理登记表》。(7)其其他应急情况况的处理其他紧急急情况，如暴暴雨、大雪、大大风、地震等等情况各部门门应做好应急急准备工作，具具体执行《保保安部紧急情情况控制程序序》、《工程程部紧急情况况处理程序》等等相关规定。客户满意程序的预预测分析，保保障手段及评评议办法(1)在在业主的协助助下，通过调调查表形式实实现与客户沟沟通，了解他他们的需求，确确保为他们提提供及时、方方便、周到的的服务；通过过向业主及客客户派发《业业主意见调查查表》，请业业主及客户根根据自己的体体会认真填写写后回收。(2)《业业主意见调查查表》针对物物业公司服务务的各项承诺诺、服务项目目、服务质量量、态度等由由业主根据自自己的意见，按按照10分制予以评评分，根据综综合分数，作作为物业管理理工作业绩的的考评依据。(3)在在规定时间段段内对发放的的《业主意见见调查表》进进行回收，回回收后物业部部组织人力进进行分析；先先分析调查表表回收率，然然后对多项进进行分析，对对反映较好的的项目要继续续保持，对反反映较差的项项目要找出原原因，并提出出解决办法，不不断提高物业业管理服务水水平。(4)满满意度调查每每季度进行一一次，遇特殊殊情况，我们们将随时进行行专项调查问问卷，以提高高物业管理服服务水平。2.5免免费提供服务务的条款为了方便便业主在大厦厦的工作和生生活，满足业业主的多方面面需求，体现现物业管理公公司“服务至诚，热热情奉献”的服务方针针，特设立无无偿服务项目目，主要包括括：送取干洗洗衣服、设计计大厦的指示示导向系统、提提供租房信息息、信件收发发等。我们在管管理过程中会会根据业主服服务需求的变变化情况，经经双方协调确确认后随时调调整服务项目目，经业主书书面同意后执执行以达到节节约管理资源源、提高效益益的目的。2.6意意见和建议A、针对对软件大厦各各楼层通道、房房间等设有不不同的门禁系系统，且大厦厦外部没有围围墙设施，昼昼夜须有人巡巡逻值班的现现实情况，为为加强安全防防范措施，加加大检查力度度完善人技物物防相结合的的防范体系，我我公司建议软软件大厦加装装社区联网报报警系统，快快速准确、有有效地打击不不法犯罪活动动，保障大厦厦内人身财产产安全。上地地区区社区联网报报警系统中心心是“科技创安”的示范工程程，负责上地地信息产业基基地及周边地地区的联网报报警业务，防防盗报警系统统用户端设备备被触发产生生报警信号，一一方面系统发发出本地报警警（声光报警警信号），同同时将信号上上传到报警中中心，报警中中心收到警情情信号后，经经过核实识别别，将警情转转发到临近派派出所或“110”报警中心，将将刑事犯罪消消灭在萌芽状状态，将损失失减小到最小小程度，是软软件大厦贴身身的“24小时保镖”。B、具体体操作流程图图如下：C、服务务流程图：3针对软软件大厦，拟拟采取的管理理方式、具体体服务理念和和机制3.1管管理方式完美时空空以“成为业主的的最佳合作伙伙伴”为服务宗旨旨，并以“以人为本”为管理理念念，利用国际际标准化、科科学化的管理理手段，配合合国内实际情情况和法规，为为客户提供高高品质的服务务。软件大厦厦是高科技写写字楼,结合了行政政办公、研发发、试验、会会议、娱乐等等作用的综合合楼宇。因此此我公司针对对实际情况会会对软件大厦厦作出服务承承诺，与研究究中心代表共共同制订「服服务标准协议议」。我们会会根据大厦客客户的期望及及需要的特性性，与业主代代表共同商议议及制订整套套管理服务承承诺，并就每每项服务内容容订立有关的的服务标准、量量度指针与及及相关的证明明纪录。除了了包括物业及及设施管理服服务内容及服服务标准之外外，协议上亦亦列明下列两两项的重要资资料：1）量量度指针-量度指针可可反映及量化化服务标准之之执行满意度度。2）证证明记录-客户可根据据有关记录，查查看及评核物物业日常管理理工作的服务水平。客户可透透过「服务标标准协议」内内文里记载的的各种证明记记录及报告，清清晰了解我们们在软件大厦厦之日常管理理工作的情况况，让软件大大厦的客户客客观地评核我我服务标准协协议。同时，对对员工的监督督、约束和激激励机制，将将在服务标准准协议制定后后形成。将以以签订的服务务标准协议来来监督员工的的工作状况，同同样以服务标标准协议来约约束和激励员员工，做到奖奖惩分明。在物业管管理中发现问问题，将采取取下表所列信信息反馈机制制及处理程序序。如下：根据物业业管理模式，确确立财务管理理模式的具体体方式。既接接受整个服务务区内所有物物业委托内容容，并按照其其服务标准、服服务内容和要要求作好各项项服务与管理理工作。公司总部部财务部门对对该项目作为为一个相对独独立实体进行行单独核算和和反映。按所所发生的费用用经济性质进进行财务核算算，如业主需需要，也可按按不同部门进进行财务核算算。公司完全全按照国家统统一财务制度度进行一系列列的业务核算算工作，按照照“权责发生制”的原则作好好日常财务核核算与管理。真真实反映各个个项目的资产产状况，财务务状况。主动动与各相关单单位核对往来来帐款，如实实反映经营状状况，利用行行之有效的内内部控制制度度规范企业的的各项经济行行为，用财务务管理所特有有的方式和严严密性，监督督和促进经济济管理和物业业管理工作。财务除每每月进行月度度核算外，年年末还要进行行财务决算。3.2计计划控制运作和维维护程序为服服务项目的管管理提供依据据，保证服务务项目的正常常运行。通过过对服务项目目的状况评估估，保证服务务项目的最佳佳运行效率并并考虑充分节节能。我公司将将制定年工作作计划和预防防性维护工作作计划，以及及未来几年内内的工作计划划和工作目标标。经审批后后执行，确保保达到或超越越管理指标，并并依据该计划划制定月计划划、周计划。对于大厦厦本体，我们们会制订一个个年度维修，三三年以及五年年维护保养计计划。在年度度维修，对大大厦出现的一一些小修部分分进行维护。一一些维护周期期比较长的房房屋项目及设设备，将在三三年以及五年年保养维修计计划中体现。管理工作作中会有定期期的报告计划划。每月将对对本月进行的的小修项目详详细列明，所所做的服务工工作做一个提提纲，其中包包括：房屋本本体的小修，保保安部门本月月安防工作计计划，保洁清清理卫生月工工作计划，客客服部本月应应进行事项。根根据月报告计计划，我们将将努力以实现现年度的工作作计划，以及及未来几年要要达到工作目目标。比如，我我们通过月度度的房屋小修修计划，来实实现年度房屋屋完好率以及及未来几年的的房屋本体不不出现大的问问题。3.3设设备维护分包包计划完美时空空已初步建立立了一套外包包商、供应商商的管理制度度和一批信誉誉良好的供应应商、外包商商。物业部必必须选择由公公司总部审定定的外包商名名单中的公司司，公司总部部每半年组织织各项目部经经理对其选定定的各外包商商进行评审，在在此期限内物物业部经理可可以辞退表现现不佳的公司司，公司总部部同样半年为为一周期淘汰汰不合格合作作公司，并引引入服务价格格良好的新公公司供项目经经理选择，确确保我公司外外包商、供应应商能提供优优质的服务，并并且这样的规规模购买将为为业主提供优优质服务的同同时节省一大大笔开支。供应商//承包商的系系统管理一个有效效的供应商/承包商管理理系统对放成成本及质量控控制都非常重重要。对于任任何采购活动动，我们均鼓鼓励公开及公公平的竞争；；至于大型工工程项目，更更会采用招标标方式，确保保符合经济利利益。所以，我我公司预备将将初步建立的的供应商/承包商系统统纳入物业管管理项目上。完美时空空的采购及供供应商管理程程序均遵守ISO99001质量管理系系统的规定。我我们的管理程程序大致上可可分为资格预预审，投标书书评审及定期期资格评审三三大部份。资格预审审当预计有有工程或采购购项目要进行行时，我们会会根据招标项项目的性质、特特点及要求编编制资格预审审申请表并公公开邀请有兴兴趣的供应商商/承包商申请请及接受我们们的资格预审审。我们会按按以下评分机机准向供应商商/承包商作出出评分，合资资格的供应商商/承包商会记记录在「公司司认可供应商商名单」内以以便日后邀招招标之用。预审事项项内容管理能力力管理政策、财财政实力、质质量管理、信信誉运作效率率行政效率、供供应链管理、创创新及改进能能力公司理念念长远策略、市市场定位、竞竞争力、员工工福利员工培训训及安全知识识客户关系管管理、安全政政策、知识管管理、员工培培训投标书评评审为保证投投标评审的公公正性，我们们会按招标项项目的复杂性性及要求，在在现有的公司司认可供应商商名单内随机机抽取供货商商及邀请他们们对有关项目目进行招标。我我们的评标准准则包括投者者所提交的技技术建议书内内容、投资者者的财政实力力、投资者遵遵守合约的程程序及投标价价格的合理程程度等。评审结果果会编撰成评评审报告，然然后呈交本公公司的投标委委员会详细考考虑。定期资格格评审除了每月月的工作检讨讨会议外，我我们会于每半半年与现有的的服务承包商商及供应商进进行绩效评估估。绩效评估估的目的是透透过系统量度度供应商/承包商于上上半年度的整整体工作表现现，寻找不足足以及定立改改善方法。透透过绩效评估估系统，可确确保供应商/承包商于每每个时段的服服务水平都符符合我们所制制定的标准。3.4物物资设备的设设想:设备名称称单位数量更换维修周周期电焊机套15年万用表块15年万用表块15年兆欧表块15年兆欧表块15年遥测温度度计个15年风速仪台15年套丝板套13年管道疏通通机台12年铝合金梯梯子套6把13年手提工具具箱个105年手电把把43年压线钳把13年手动喷雾雾器台22年电烙铁把33年剥线钳把23年皮老虎个13年电缆盘盘23年扒轮器个23年台钻座座15年冲击钻把23年手电钻把23年电棰把把13年拉铆枪把23年试电笔支41年电工刀把43年电工改锥锥套43年套筒扳手手套23年梅花扳手手套23年呆扳手套23年活扳手套43年黄油枪支13年手锯把把12年内六角套13年尖嘴钳把43年克丝钳把43年盒尺个个43年锤子把把43年管钳子套23年铁剪子把13年布剪子把23年锉刀把把21年壁纸刀把52年皮揣子个41年木工工具具套13年桃嘴钳把43年铁锹把把103年割刀把把13年卡尺把把13年錾子套套12年砂轮机台15年云石机把13年角嚰机把13年台钳套套3把13年管子压力力架13年带价压力力架13年气焊具套13年轻型绞板板套13年搬运车辆23年水平尺把15年高压水枪枪把13年钳型表把15年红外温仪仪把15年对讲机台43年吊链2吨吨副13年射钉枪把12年千斤顶个13年合计?管理理用房部门面积（平方米)间数管理处302保安宿舍舍5011工程维修修间3011工程库房房3011保洁库房房1811合计11586设备名称称单位数量电脑台台2打印机台1电话机台4文具套套5文件柜个2传真机台1饮水机台4白板个个5对讲机对4更衣柜组5遮阳伞把5工具柜个2合计3.5物物资领用管理理制度物资管理理制度1.所所有物资需认认真填写使用用表格,明确该物品品的使用数量量和使用去向向.2.专业主管要要认真负责,定期检查物物品数量,任何人不得得随意抄拿,不得无故丢失.3.所有物资应应妥善保管,码放整齐;数量清楚,严禁乱堆乱乱放,造成人为损损坏.4.专专业主管应及及时将各种备备品材料的质质量问题和库库存数量反馈馈给部门经理,以便调换和和采购,不要因此影影响工作.5.不不用产品不采采购,少用产品少少采购,严防物品积积压.6.采采用五常法对对物资进行月月统计，年度度统计，能及及时发现物资资的缺乏，并并及时进行购购置。7.各各种工具应摆摆放在明目显显着的位置，并并注明规格及及用途，必须须清楚储物架架内放什么东东西8.不不能透明摆放放的材料，应应在储物架左左上贴有内部部材料详细列列标物资领用用制度1员工工在领取物资资时,需填写出库库登记表,写明工具品品种,规格,数量,由专业主管管签字认可,报物管中心心经理批准.2物资资如有丢失,应由本人负负责,特殊情况需需由专业主管管认可后方可可重新领取.3物资资严禁外借或或私自带出大大厦4注意意所有物资使使用规范和安安全保护规定定,严禁破坏性性使用,例如:改锥不能当当凿子用,克丝钳不能能当榔头敲打打等.工具如有损损坏,需要说明原原因经同意后后方可以旧换换新.5所有有设备/工具若发现现有损坏，必必须第一时间间通知专业主主管6物资资领用本着先先进先出的原原则，进行物物品的分流。节能方案案完美时空空非常重视在在旗下各个管管理项目上运运行可行的节节能措施，不不仅大大减少少了业主的支支出，而且对对整个社会在在环保工作上上也作出了相相应的贡献。我我公司充分考考虑到软件大大厦的能源消消耗，大多是是在配电设备备、空调系统统、照明系统统及锅炉等设设备上，为此此，我公司特特就上述设备备系统制定了了以下节能方方案供软件大大厦参考：?空调调设备节能方方案1.加强强大厦的隔热热以我公司司从事物业管管理的多年经经验，认为受受到太阳直接接照射的墙壁壁及屋顶，一一定要加强隔隔热。比如：：在有关位置置铺设隔热板板、喷刷隔热热漆、种植蔓蔓藤或树木遮遮蔽阳光、搭搭建隔阳蓬等等都是可行的的方法，上述述方法都可以以避免关冷气气时仍有强烈烈的阳光直接接射入室内。2、加强强门窗的隔热热如发现冷气气从门窗缝漏漏出，可在门门窗缝隙之间间粘贴海绵封封条或封以硅硅胶。此外，设设备后门、窗窗帘或地毯也也有助于门窗窗的隔热。3、减少少室内热源的的发热量（1）各各种热源（如如：电动机、电电热器、复印印机等）外围围加隔热料，保保证设备使用用寿命的同时时，减少热量量的散发，同同时还可以将将室内热源远远离冷气出风风口。(2)定期清理空空调系统的滤滤网，避免滤滤网堆积太多多灰尘，妨碍碍冷气的运输输效率。如冷冷气机组暴露露于室外的部部分要设遮日日蓬，避免冷冷气设备受到到日晒雨淋的的影响，简短短使用寿命。照明系统统节能方案：：1、培养养员工养成随随手关灯的好好习惯。2、多利利用自然采光光，这是减少少照明设备用用电的最好方方法。3、墙壁壁宜采用淡色色，以增强反反光，使房间间显得较明亮亮。4、定期期的清洁及维维护，灯具若若有污迹、灰灰尘，会使亮亮度减弱。因因此，要定期期擦拭灯具，以以提供亮度。另另外，日光灯灯每两年或当当其两端产生生黑点时就应应当更换。5、可采采用市场上供供应的高效节节能灯具。6、三回回路节能管制制按照大厦厦内区域及时时段的需求点点不同，区分分为三回路进进行节能管制制。管制区分分为三区：第一区：：紧急照明回回路开放时间间保持24小时不作空空管。第二区：：设定时段性性（如07：00～18：00）开放，其其它时段则关关闭。第三区：：为全时管制制，除非有必必要否则不开开。7、有关关运行方法将大厦所所有灯盘、开开关粘贴标签签。灯盘、开开关标签相对对应，并在开开关粘贴红、蓝蓝色标识（附附图）分别表表示禁止关灯灯（确保安防防有效运行），按按时段关灯（按按季节不同调调整），未粘粘贴标识表示示人走灯灭，由由当值楼巡保保安负责执行行，次运行方方法简便易行行，也可向员员工宣传全体体动员，提倡倡节能。据统统计可节能10％～20％。锅炉设备备节能方案1、适适当控制空气气过剩量控制空气气过剩量，可可防止空气不不足及过多所所造成的缺点点。锅炉操作作员如果为了了避免产生黑黑烟，而大量量增加空气过过剩时，就会会使燃烧室火火焰温度降低低，同时不需需要的空气又又吸收燃烧所所产生的热量量从烟囱带走走，造成了双双重损失。因因此，适当的的控制空气过过剩量，有助助于减少能量量无谓的损耗耗。2、锅锅炉烟道的废废热回收烟道的废废热可利用节节热器以提升升锅炉的给水水温度，使炉炉水及给水温温度缩小，增增加锅炉寿命命，提高锅炉炉的效率。配电设备备的节能本公司建建议软件大厦厦投资装设新新型科技省电电设备，现提提供以下产品品资料供贵中中心参考：1、软软件优化电力力控制装置（LighttEco），澳大利利亚专利产品品，对于日光光灯照明系统统节能达30％。功效：??减少能量消消耗25～33％?延长灯灯管使用寿命命～30％?降低等等关操作温度度～2℃2、压压缩机能量损损失控制装置置（SAVA控制器），英英国专利产品品并由英国制制造。对于空空调系统和制制冷系统能节节电达30％。而对压压缩机运转和和转矩无影响响。功效：??降低能耗15～30％?一旦安安装无须维护护?延长压压缩机使用寿寿命?显着减减少二氧化碳碳的排放本公司节节能运作的基基本原则①节约能源数据归集集、分析及成成效追踪。②落实平日计划性的的设备保养，降降低因异常造造成能源浪费费的机率。③紧急状况处置及对对应制度的建建立，危机意意识的养成。④设立提案奖励制度度鼓励员工提提案改善。3、楼宇宇自控系统节节能通过对该系系统不断修改改设定值，达达到节能目的的。3.6提提供增值服务务设想（1）针针对性的专项项服务我公司将将面向软件大大厦提供各项项专项服务，并并将服务内容容、质量与收收费标准公布布于众。当业业主需要这种种服务时，可可以自行选择择。我公司在在依照国家法法律法规的规规定，依法取取得相应的资资质和资格后后开展的专项项服务主要内内容有日常生生活、商业服服务、文教卫卫生、社会福福利以及各类类中介服务。其其中，各类中中介服务是指指我公司接受受业主委托，开开展代办各类类保险，代理理市场营销、租租赁，进行房房地产评估及及其他中介代代理工作。（2）委委托性的特约约服务我公司为为了满足业主主的个别需求求受其委托而而提供的服务务。此项服务务作为专项服服务的补充和和完善，当有有较多业主有有某种需求时时，我公司将将把此项特约约服务纳入专专项服务。4财务人人员及管理人人员培训、管管理4.1财务管理组组织体系（一）组组织机构图（二）部部门岗位设置置1、财务务部经理：直直接对总经理理负责，全面面负责公司各各项财务活动动和本部门的的各项工作。2、会计计：协助项目目协助经理做做好会计核算算工作及日常常管理工作。3、出纳纳：负责现金金收付和款项项的存取工作作以及票据的的管理工作。4、收银银员：以项目目为单位，负负责本项目部部各种费用的的收取、开具具有关票据等等。（三）部部门职责1、根据据《企业会计计准则》的规规定和要求，结结合公司的具具体情况，制制定适合专业业物业管理需需要的会计核核算制度和财财务管理制度度2、根据据物业管理合合同和各核算算对象编制财财务预算，确确定合理的收收费标准和收收费分摊比例例。3、组织织日常的会计计核算，遵守守各项收入制制度，费用开开支范围和开开支标准，对对不合法、不不真实、不准准确、不完整整的原始凭证证及违反财务务制度的收支支予以抵制，认认真处理每一一笔业务，日日清月结，做做到帐实相符符，帐帐相符符，帐表相符符。4、统一一归口管理各各种票据、现现金、存款、监监督检查有关关收费、支出出环节的内控控制度执行情情况和效果，杜杜绝公司收入入和财产的流流失。5、定期期检查财务预预算的执行情情况，加强与与其他部门的的协调，发现现问题及时调调整，确保管管理费收支基基本平衡。6、妥善善保管会计凭凭证、会计帐帐簿、会计报报表和其他档档案材料，以以及会计电算算化的系统维维护。7、参与与重大经济业业务以及合同同签定和管理理业务开拓的的可行性研究究，为总经理理决策提供参参考意见。（四）工工作标准A.会会计工作能始始终保持有条条不紊地进行行，针对收支支各个中间环环节操作正常常以保证整个个过程按会计计核算的要求求进行B.及及时准确地提提供各项财务务信息，包括括收入情况、支支出情况，并并按各个不同同项目分别加加以反映。C.加加强支出的管管理，保证一一切支出都在在受控制状态态，包括工资资性支出、外外包费用的支支出、工程费费用支出以及及代收代付业业务的支出等等。D.加加强预算管理理，保证日常常的收支状况况与财务预算算基本一致。E.制制定切实可行行的财务管理理制度和操作作流程，并对对部门内员工工进行岗位培培训和指导。保保证部门员工工履行各岗位位的职责。F.与与财政、税务务、金融等部部门保持良好好的沟通，不不因为公关工工作不到位导导致公司利益益受损。（五）各各岗位职责及及任职资格等等（具体内容容略）预算：本着积极先先进、合理可可行的原则，组组织全员参与与预算的制定定。在组织上上实行集中与与分散、决策策部门与执行行部门相结合合、上下结合合我们主要采采用由上至下下的财务预算算组织程序。下达反馈基于物业业管理公司财财务活动的特特点，财务预预算管理是控控制整个收支支活动的关键键，因此对财务预预算管理做如如下规定：（一）财务预算的的编制A.财财务预算必须须每年编制一一次，必要时时可以编制两两年期、三年年期的财务预预算。B.财财务预算与每每年元月开始始编制，于二二月中旬之前前编制完毕。C.编编制财务预算算应以上年度度财务决算的的结果为基础础，综合考虑虑本年度影响响收支变化的的各种因素，编编制合理可行行、留有余地地的财务预算算。D.年年度财务预算算编制完毕以以后交公司董董事会审批，必必要时由业主主审议批准后后执行。E.针针对新项目的的财务预算，则则要组织该项项目筹划组的的所有人员，包包括项目经理理、工程技术术人员、人事事部门、财务务部门等综合合管理部门共共同参与编制制、审核、比比较、等环节节的过程，基基本达到业主主能够满意，我我们可以接受受的预算标准准。（二）财务预算的的执行A.财财务预算经审审批实施之前前，必须对财财务预算的收收支各项在每每月进行分解解。B.分分解财务预算算收入时，管管理费收入按按照新客户面面积逐月均匀匀递增，老客客户面积不变变或递减的口口径进行计算算分解，多种种经营收入按按全年总额的的月平均进行行计算分解。C.支支出各项分解解时，根据费费用性质不同同即固定费用用和变动费用用的产生方式式不同分别具具体情况进行行逐月分解，必必要时，参考考公司全年的的工作计划安安排。D.每每月根据收支支各项的预算算数对实际收收支活动予以以控制，尤其其是对支出按按预算额度事事实严格控制制。E.每每月财务分析析报告要对实实际财务活动动的结果与预预算进行对比比分析，及时时反馈信息，为为公司决策提提供参考。（三）财务预算的的修订A.业业主审议的财财务预算可以以调整修改。B.遇遇重大不可遇遇见性因素影影响，财务预预算可以调整整，但需向业业主报批或做做书面说明。决算：根据会计法法和企业会计计报告条例,企业定期编编制年度、半半年度、季度度、和月度财财务会计报告告，平时只编编制资产负债债表、损益表表、现金流量量表及相关附附表，并附一一定的财务说说明。年终决决算报表相对对要全面和复复杂一些，一一是要有会计计报表附注，二二是要经过会会计师事物所所审计等。4.2物物业管理费的的收取方式和和方法管理费标标准是由大厦厦项目部每年年提出预算草草案，经大厦厦业主审核通通过，由项目目部负责实施施。而其他特特约服务不确确定项目，根根据客户需求求和管理公司司满足该公司司的能力具体体确定。考虑虑到对外包专专业公司的管管理，参照以以往管理经验验，我公司建建议业主直接接将外包费用用支付给我公公司，在外包包公司按照标标准完成工作作、符合双方方约定的合同同条款的情况况下，我公司司全额支付给给该公司，承承诺不推迟支支付时间，影影响外包公司司的工作。一物物业管理费的的收取A.物物业管理费收收取的基本方方法是按月收收费。根据合合同额平均到到12个月，月初初先预收。交交费期限为每每月开始后的的前5个工作日内内。B.物物业公司根据据每月物业维维修、养护等等的实际支出出账目编制一一份实报实销销的报表，由由物业公司统统计每月收与与支的差额，待待年底多退少少补。或转入入下年度管理理服务费。C.如如因特殊情况况，用户缓交交或免交管理理费，需有总总经理签署意意见。D.用用户逾期未交交管理费，物物业公司将发发函催缴。二特约约服务收费对于特约约服务项目，由由物业管理部部制定收费项项目和收费标标准的方案，与与业主协商同同意后执行。4.3财务收支的的定期报告方方式公司每月月定时编报规规定的财务报报表按照各个个项目部分开开核算，定期期编制分项目目部的月度收收支报告，作作为和业主沟沟通、结算、决决算的依据，并并于每季季初初向业主提供供上季度财务务报表，接受受业主的监督督，促使双方方加强合作与与管理，严格格执行合同条条款，改进我我们自身的工工作作风，增增加收费透明明度。4.4管理人员培培训方案A入职职培训入职培训训分两个阶段段，第一阶段段由人力资源源部完成主