(合富)中信大朗项目营销策略报告提案稿

中信大朗项目营销策略报告合富辉煌（中国）东莞公司2016年3月

14年3月，合富关于“项目定位及物业发展建议报告

”进行第一次提报。

14年4月，中信初步定标合富。

14年6月，合富进一步深化项目产品定位（洋房）。

15年1-2月，合富与中信团队对产品定位进行重新思

考与定位（洋房+别墅）。

15年3月，针对产品新定位，合富对本项目投资评审

报告重新调整。

15年4月，合富对本项目案名提建议。关于本项目双方2年合作默契，合富深耕松湖片区，利用区域优势已提前储备资源，万事俱备，只待项目启动。我们已经准备好了！虽然地处大朗，却与松山湖如此之近。

900米直线距离，即是8平方公里松山湖；

相对于松山湖其他区域，更靠近松山湖中心，更能感受到松山湖的美。本案松湖烟雨黄草朗公园大学路松山湖管委会第1大背景：中信需要松山湖。松山湖一直为品牌发展商兵家必争之地，中信需要松山湖项目，提升中信品牌在东莞的市场占有率。第2大背景：松山湖更需要中信。

中信作为最早进入东莞的央企大牌，其品牌影响力已深深扎根在城区、塘厦、厚街乃至深圳北片区；

随着松山湖各类研发企业的不断进驻、各类配套不断成熟，万科、保利、碧桂园、中惠、星城等全国知名品牌及本土品牌疯狂抢驻松山湖及泛松山湖。

在此背景下，松山湖需要一个像中信这样强有力的央企品牌企业进驻，为松朗片区乃至深圳北打造一个品质人居高地。松山湖之于中信。是时候为松山湖贴上中信的标签。合富辉煌，深耕松山湖及泛松山湖片区9年，成功代理万科、保利、中惠、星城等品牌发展商项目13个，荣耀无数，其中产生了7个销冠项目。2016年，希望再次携手中信，必为中信项目的火爆热销快速清盘：全力以赴，使命必达。松山湖之于合富。

松山湖，历来是东莞房地产市场热销区域，也是东莞销冠项目的诞生之地。

松山湖三字已在莞深人中深深扎根，不管市场如何，松山湖项目总能见到泛松山湖乃至深圳客的身影。本案需要解决的核心问题：借势松山湖，如何在短时间寻找更多的客户实现项目价高量快？报告结构12

3市场研判客户定位

营销策略2015年以来越来越好1月26日，东莞公积金新政，连续缴存6个月可贷（之前为一年），取消了8倍余额限定，夫妻双方共贷70万元（之前为66万元）。2月5日，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。3月1日，金融机构一年期人民币存款和贷款基准利率均下调0.25个百分点（贷款5.35%，存款2.5%）。3月12日，两会李克强关于房地产。没有了“抑制”“投机”“调控”等词汇，取而代之的是“稳定”“支持”和“促进”。3月30日，二套首付4成，公积金首套2成；二手免征营业税：5年改2年4月20日，下调金融机构人民币存款准备金率1个百分点，为08年以来最给力的降准，释放12400亿流动资金。9月31日，国庆前，央行出台：最低首付2.5成10月30日，二胎全面放开11月10日习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议，中央高层时隔再提房地产，提出要去库存全国政策变化2015年，25年来利率最低利好政策不断，为楼市“量价齐飞”奠定了政策基础。12月4日，东莞公积金新政：一套结清，二套首付2成，异地贷款最少4成2月2日，首套最低2成，二套最低3成二套房契税下调2%成交年份

2015

2014

2013

2012

2011宗数

46

36

73

51

79土地面积(万㎡)

164

131

295

167

328可建面积(万㎡)

422

340

651

480

706土地价款(亿元)

141

88

165

111

124楼面地价(元/㎡)

3342

2571

2535

2315

1750东莞全市土地市场近年土地越来越稀缺，大开发商抢地，楼面价大涨3成。

土地供应稀缺：截止目前2015年共成交46宗商住地，总面积约164万㎡，仅比14年稍多，成交量居近5年倒数第二低位；

成交总价约141亿元，居近5年第二高位。

楼面地价为近年罕见大涨：2015商住地总体楼面地价约3342元/㎡，同比去年上涨约30%，价格居历史第一高。这主要

得益于大临深片区、环松山湖片区以及长安的高溢价率成交。年份供应签约面积（万㎡）面积（万㎡）金额(亿元)均价(元/㎡)

同比2015年32.6%

838.476.5%

999.589.4%

9837.3%98332014年2013年632.5728.4566.3755.5519663916287712012年2011年600.4542.6600.3520.049742682778188

东莞全市住宅市场15年供求大涨，尤其是需求同比大涨近8成，均价近万元。

供应创历年新高：除14年外，逐年走高，15年达到供应高峰，超出14年同期32%。

需求大涨近8成：需求同样创历年新高，达到近1000万方，同比涨幅约77%。

均价向万元大关冲刺：均价由前两年的8字头，现稳定在9字头，在深圳客的带动下，临深片区价格猛涨，价格向万元挺进。2011-2015年东莞全市住宅整体情况2011年

2012年

2013年

2014年

2015年

542.6

600.4

728.4

632.5

838.4签约面积（万㎡）均价(元/㎡)520.08188600.38277755.58771566.39162999.59833

0.0供应面积（万㎡）400.0200.0600.0800.01000.01200.0040002000600080001000012000供应面积（万㎡）签约面积（万㎡）均价(元/㎡)东莞全市住宅市场16年前2月:成交量暴增1.3倍,房价暴涨近三成。

与2015年前2月相比,今年前2月东莞楼市最显著不同的是:今年开春楼市供不应求,房价暴涨;去年则供过于求,房价回落。

房价跳跃式上涨,连续2个月超1.1万元/平方米：从2015年的万元徘徊的价位,直接跃升至1.1万。

2016年1月和2月一手住宅均价分别为11359元和11205元,分别同比上涨30%和22%。

备注：1、原始数据来源于东莞市房地产公众信息网；2、【星城翠珑湾】未含已经签约的514套办公性质公寓，该盘住宅+公寓实际签约1929套。

热销楼盘以大临深片区和泛松山湖片区为主：大临深片区占4个，泛松山湖片区占4个。

热销楼盘以品牌开发商为主：Top10中，全国性品牌占据8席，本地品牌占据2席，其中万科3

个，碧桂园2个，保利2个。

热销楼盘有4成为合富代理：Top10中，合富代理楼盘有4席，占50%份额：分别是南部湾万科

城、星城翠珑湾、保利生态城、中惠松湖城。全市楼盘排行榜

热盘特征：以临深片区和泛松山湖片区为主；

以品牌开发商为

2015年东莞全市住宅签约套数TOP10排序项目名称区域签约套数签约面积（万㎡）签约总金额（亿元）签约均价备注合富代理合富代理合富代理合富代理

1

2

3

4

5

6

7

8

910南部湾万科城

碧桂园豪庭

保利生态城

恒大御景

星城翠珑湾万科松湖传奇碧桂园翡翠山

横沥碧桂园

中惠松湖城万科金色悦府

虎门镇

东坑镇

樟木头镇

南城区寮步镇/松山湖

寮步镇

黄江镇

横沥镇

寮步镇

长安镇30572444157814801415140213891260124412173225191317111314121139162113171011

9111512195

6546107411038110337

9215

8589

6203

953213866东莞全市库存情况连续12个月供不应求，目前东莞去库存时间低至不到3个月，房价受支撑。库存告急：

截至2016年2月29日,东莞一手住宅库存面积仅约301万平方米,史上第一次创下连续12个月减少的记录;按照过去6个

月平均消化时间推算,去库存时间低至不到3个月,东莞楼市已经到了“一房难求”的境地.超低库存这一状况支撑着

2016年房价将继续稳步上扬。东莞各区域量价分化明显：临深、城区、松山湖、长虎等量价表现抢眼；24.0

横沥8903松山湖为东莞房价最高区域；658579408497水乡和莞北片区依然量价表现相对平淡。96591086589651097772.819.832.038.146.345.743.146.546.514132

12619

1268212392

1268464905678

6822

7742

7022

622452950200040006000800010000120001400016000桥头石碣石龙企石茶山谢岗95.547.4

虎门36.0

常平

38.7

万江

37.4

厚街69.5

东坑

71.5

东城0.6

28.4

望牛墩

524526.9

寮步7.1

高埗

7958

8.4

中堂

6593

12.0

沙田

7981

8.2

麻涌

6998

16.3

道滘

8739

16.6

莞城

17.6

南城6.7

石排

6298

洪梅

6779

长安

大岭山

8218

大朗

8613

松山湖

黄江

10451

樟木头

9675

清溪

8950

塘厦

凤岗

12.1

9.8

12.35.50.10.020.040.060.080.0100.0120.0

茶山

石排

高埗

中堂

沙田望牛墩

洪梅

麻涌

道滘

横沥

寮步

东坑

常平

万江

莞城

南城

东城

厚街

虎门

长安大岭山

大朗松山湖

黄江樟木头

清溪

塘厦

凤岗谢岗桥头石碣石龙企石东莞各区域的市场表现——量价15年东莞各区签约量表现（单位：万㎡）15年东莞各区签约均价表现（单位：元/㎡）大市小结【政策利好】——中央系列利好政策不断，预示最好购房时代来临；【供需大涨】——东莞楼市整体供需两旺，同比成交量大涨8成多，库存创新低；【区域分化】——东莞各区分化明显：临深、松山湖、长虎等在深圳客支撑下量价齐飞，而莞北和水乡片则表现平淡。【火热延续】——春节前后，中央利好不断，16年1-2月楼市继续高烧不断。松山湖、大朗片区市场1.0松朗大市表现松山湖大朗近5年整体供求价表现区域年份供求比

供应面积（万

㎡）套数面积（万㎡）

套数

签约金额（亿元）

均价（元/㎡）松山湖大朗镇2015年2014年2013年2012年2011年2015年2014年2013年2012年55.420.941.631.937.143.2

9.727.7

4.9339315032814229125633744

8932805

41646.322.242.436.931.538.111.127.314.1260313513132351725353444

9902839149565.429.149.142.239.432.8

7.818.1

8.61413213145115801142112515

8613

7073

6643

61071.30.91.00.91.21.10.91.00.3

2011年

33.4

3549

32.2

3316

21.7

6732供应创历史高位：松山湖近5年供应稳定，大朗间接性出现供应高峰，两区域均在15年出现供应均历史最高（松山湖同比增长约1.5倍，大朗同比增长3.4倍）。需求水涨船高：松山湖接55万方，同比增长2.6倍有余；大朗受供应影响间接出现需求高峰，碧桂园再入大朗推高整体量价，同比增长3.4倍有余。价格分化增长：松山湖近2年稳定在1.3万以上,15年1.4万，15年因刚需大量成交，价格涨幅8%，但是大朗15年因碧桂园天汇推高整体房价，同比增长22%。1）松山湖和大朗供求井喷，同比均大升200-300%；2）均价松山湖小涨近8%，大朗大涨22%（均价由7字头到8字头）松朗大市表现

大朗：1月均价9545元/平，2月均价14643元/平，环比涨幅53%。

松山湖：1月均价18426元/平，

2月均价19409元/平，环比涨幅5.3%。16年1-2月，松朗大市向好，价格持续向上。面积区间供应套数签约套数供求比141-150161-170191-200281-290301-320321-360361-380

2

2

2

62————

69

2

2

259

1

6711.001.001.001.05————0.97

381-400

421-440

441-480

481-500

501-550

551-600

601-650

701-750

801-850

851-900

901-950

951-10001401-1450

合计

112

10

6

8

10

5

11

5————

1

2——

307114

9

7

3

6

15

5

5

2

3

4——

23180.981.110.862.671.670.332.201.00————0.25————0.97松山湖别墅各面积段产品去化表现

近2年松山湖别墅最畅销为小别墅281-290

\360-400

\140-

200。

15年松山湖别墅供求比14年松山湖别墅供求比面积区间141-150161-170191-200251-260供应套数

签约套数

4

5

4

4

4

5

——

1供求比

0.8

1.0

0.8

——

301-320

321-340

361-380

381-400

441-460

461-480

501-550

601-650

651-700

701-750

751-800951-1000

合计

4

4——

40

40————

18————————

118

4

3

11223

3

118

2

8

5

399

1.0

1.3——

3.3

1.7————

1.0————————

1.2综合14年和15年前11月松山湖别墅各面积段的供求情况，发现；

最畅销：281-290小联排、

360-400联排、141-200情

景美墅（紫檀山）；

次畅销：600-650独栋

滞销：700-1450大独栋面积区间面积区间201-220231-240241-250251-260供应套数

26

15

15

42签约套数

24

19

15

28供求比

1.08

0.79

1.00

1.50281-290291-300301-320321-340341-360361-380551-600751-810

合计

12

1

63

12

4

17

6

5218

8

0

38

9

4

11

1

21591.50——1.661.331.001.556.002.501.37大朗别墅各面积段产品去化表现

近2年大朗别墅最畅销为小别墅200-250

，次畅销为300-360

。

15年前11月大朗别墅供求比

14年大朗别墅供求比

供应套

签约套

数

数161-170

——

1供求比

——201-210231-240341-360401-420501-550551-600751-800——————————————7813245——————————————合计——31——综合大朗14年别墅零供应和15年前11月大朗别墅各面积段的供求情况，发现；

最畅销：201-250；

次畅销：301-360

锦乡山河因大盘、品牌、资源、户型等因素而一枝

独秀，套均面积仅379平，套均总价仅622万。

松山湖以套均总价550-730万的别墅为主，占比

82%。

紫檀山的情景美墅套均面积190平，套均总价仅

289万。

大朗别墅市场三足鼎立，碧桂园以品牌、小面积

和低总价迅速抢占市场。

大朗镇中心及周边的别墅280-350万总价，面积

仅230-330平。

而大朗靠松山湖的别墅是大朗中心别墅2倍总价。松山湖、大朗别墅各项目成交排行榜具备品牌、资源、小面积、低总价的别墅楼盘更受市场欢迎。15年松山湖别墅签约套数排行榜排名

1

2

3

4

5

项目

锦绣山河

龙湖居翔龙御湖居

晟园

紫檀山签约面积（万㎡）

10

2

1

0

0签约套数

256

46

18

10

10签约金额签约均价（亿元）（元/㎡）

16

16436

5

30280

1

17150

1

23573

0

17680签约套均

总价(万

元)

622

1189

559

709

406签约套均

面积

378

393

326

301

23067保利红珊瑚

丰华悦园0086011361428515

580195942668715年大朗别墅签约套数排行榜排名

1

2

3

4

5

项目翡翠松山湖碧桂园天汇

碧水天源

敏捷春天大朗碧桂园签约面积

签约

签约金额（万㎡）

套数

（亿元）

2.1

69

4.3

1.3

55

1.6

1.0

32

1.1

0.1

3

0.1

0.1

1

0.1

签约均价

签约套均

签约套均（元/㎡）

总价(万元)

面积

20619

627

304

12659

291

230

10290

336

326

7865

170

217

9360

730

779面积区间15年松山湖洋房各面积供求比

供应套数

成交套数供求比71-80141890.1

81-90

91-100101-110111-120121-130131-140141-150151-160161-170171-180181-190191-200201-210211-220221-230231-240241-250251-260261-270271-300300-360380-550

合计

52

462

456

597

190

202

308

118

211——

82

117——

25————

16

16

82

37

96

43085

9

437

432

476

284

90

159

106

149

29

132

187

47

37

4

2

22

19

40

53

50

12954

5.8

1.1

1.1

1.3

0.7

2.2

1.9

1.1

1.4——

0.6

0.6——

0.7————

0.7

0.8

2.1

0.7

1.9

4.0

1.0松山湖洋房各面积段产品去化表现

近2年松山湖洋房最畅销面积90-130，次畅销是景观资源较丰富

的大户型151-160、181-200。14年松山湖洋房各面积供求比面积区间供应套数

成交套数

供求比

71-80

81-90

91-100101-110111-120121-130131-140141-150151-160161-170171-180181-190191-200201-210211-220221-230231-240241-250251-260261-270271-300301-360

324

54

104

170

128

373——

62————

29

81

56——————————————

1

3142105221102

27101

2

74

7

55

70

73101

29

42

1

22

27

1

11

26

10

2.3

0.5

0.5

1.7

4.7

3.7——

0.8————

0.4

1.1

0.6——————————————————合计13851249综合14年和15年前11月松山湖洋房各面积段的供求情况，发现；

最畅销：91-100、101-110、

111-120、121-130；

次畅销：151-160、181-

190、191-120面积区间15年大朗洋房各面积供求比

供应套数

签约套数供求比61-7071-80

11430

453900.21.1

81-90

91-100101-110111-120121-130131-140141-150151-160161-170171-180181-190211-220241-250251-260260-270300-320

合计

4771261

242

174

571

124

133

17——

2——

46

1

31————3520

597

903

290

154

484

113

142

32

31

21

2

1——

9

2

73223

0.8

1.4

0.8

1.1

1.2

1.1

0.9

0.5——

0.1——46.0——

3.4————

1.1大朗洋房各面积段产品去化表现

近2年大朗洋房最畅销面积80-110、121-130；次畅销111-

120、131-150。综合14年和15年前11月大朗洋房各面积段的供求情况，发现；

最畅销：81-90、91-100、

101-110、121-130；

次畅销：71-80、111-120、

131-140、141-150

滞销：150以上14年大朗洋房各面积供求比面积区间供应套数

签约套数供求比

0.6

2.8

0.6

1.1

1.4

1.1

0.4

0.4

5.0

1.5

2.0

2.6————

61-70

71-80

81-90

91-100101-110111-120121-130131-140141-150151-160161-170171-180231-240261-270

合计

17

36

39

36

20

17

47

47

2

2893

28

6

208

274

132

33

99

83

4

11

24

18————95811306

57062011年

11306

5706

9564

58862012年

9564

588610323

65352013年

10323

653510937

65472014年

10937

654712228

76742015年

12228

7674140001200010000

8000

6000

4000

2000

0

松山湖

大朗松山湖大朗

松山湖的洋房价格主要由锦绣山河、

翠珑湾、紫檀山、翔龙御湖居等项目

的大量成交支撑起价格持续走高。

大朗的洋房价格主要由10-11月碧桂园

天汇以9100多的单价集中成交拉高了

大朗洋房整体均价。松山湖、大朗洋房价格走势

15年松山湖和大朗价格涨幅创近年历史高位，特别是大朗在碧

桂园的支撑下创历史最高涨幅。近5年松山湖、大朗洋房价格走势（单位：元/㎡）备注：星城翠珑湾数据未含514套已签约的办公性质公寓。

未包括未签约洋房在内，星城翠珑湾单盘占据松

山湖47%份额，占据第一。

锦绣山河虽然仅去化639套大户洋房，但单价和

总价高，金额接近第一。松山湖、大朗洋房各项目成交排行榜

每个区域各造就了一个明星楼盘：翠珑湾和碧桂园天汇15年松山湖洋房签约套数排行榜排名项目签约面积（万㎡）签约套数签约金额（亿元）

签约均价（元/㎡）1234567

星城翠珑湾

锦绣山河

紫檀山嘉宏松湖里的鱼

翔龙御湖居

中科中心公寓

丰华悦园16.613.1

4.5

1.8

2.5

1.2

1.51415

639

397

225

153

100

5117.118.4

5.5

1.7

3.2

0.9

2.2103371408812317

956912606

78681455015年大朗洋房签约套数排行榜排名项目签约面积（万㎡）签约套数签约金额（亿

签约均价（元/

元）

㎡）1234567

碧桂园天汇

松湖朗悦

钜隆东逸湾远大城市广场

嘉宏公园1号天麟时代广场

碧水天源7.96.14.94.24.13.51.36916284354174073781277.34.53.22.93.12.70.89182736766387063743376486083

8

中央盛景

1.1

115

0.9

8759

曾经是价格屠夫的碧桂园，在不断向好市场

里，碧桂园天汇以9182价格拉高了大朗整体均

价，同时2个月的成交量占据整个大朗四分之一

的份额，实现量价齐飞。

在深圳客大量导入的背景下，其它项目也取得

不错的业绩。区域市场小结

关键词1——井喷松朗片区供求升2-3倍，价格同步上涨，特别是大朗大涨20%；

关键词2——刚需松朗片区洋房最为畅销80-110平，别墅最畅销的为300-600万的经济型别墅；

关键词3——明星松朗片区因松山湖区位，产生2大东莞前五的明星楼盘：锦绣山河和翠珑湾，其超高的市场占有率决定了区域的量价走势。

关键词4——地王片区内地王频发，地王效应逐步体现，片区开发商捂盘涨价。个案解读及未来竞品预判深物业松湖朗悦大朗区域3号先生远大城市广场中心板块锦绣山河碧桂园天汇楼盘：锦绣山河、丰华悦园、御湖居、3号先生特点：以享受松山湖最优资源，项目开发以资源性高端大户型豪宅为主；北部片区：楼盘：翠珑湾、中惠松湖城、松湖传奇特点：属于住宅新型开发区，14年三大刚需项目同时入市，竞争较激烈；南部片区：楼盘：翡翠松山湖特点：属松山湖边缘地段，住宅项目少且位置较隐秘；大朗区域：主推楼盘：碧水天源、碧桂园天汇、远大城市广场、松湖朗悦趋近与本案与松山湖片区，以性价比抢占部分市场份额。

松朗片区市场格局项目所处的松山湖中心板块为高端豪宅区，刚需产品大多分布在松山湖北部板块以及泛松山湖的版块：大朗、寮步和大岭山。

中部片区：在售项目潜在项目

北部板块星城翠珑湾

南部板块汉邦项目

翡翠松山湖万科松湖传奇

中惠松湖城振业松湖雅苑

光大山湖城

松湖碧桂园

爱嘉地块大岭山

中集智荟园

（限价地块）

嘉宏公园一号

晟园

松湖中心悦园花园

东逸湾

碧

桂园、万科、天麟地

块

碧水天源

御湖居

本案

松山湖

华为限价地块

四期（待售：住宅700套，公寓350套）在售热盘：星城翠珑湾（松山湖）

合富代理的松山湖70万方品质刚需第一大盘，2014年中入市。

项目基本指标地址松山湖松山湖大道与新城路交汇处（城轨总站旁）占地（万㎡）

容积率

263.00建面（万㎡）

物业类型

70洋房

主力产品开发商品牌

配套

交通

总体规划

95-140㎡3-4房洋房为主

广东置荟星城投资开发集团有限公司中小学:东莞中学、松山湖中心小学、松山湖实验小学、东莞理工学院、广东医学院、南方外国语小学、东莞职业技术学院幼稚园:松山湖艺鸣幼儿园综合商场:创意生活城、万科生活广场医院:广东医学院附属医院、松山湖北部医院内部配套：会所、酒店、幼儿园、下沉泳池、超市、老年活动室、社区服务站、篮球场、户外文体场地此外，还有凯悦酒店、喜悦酒店、松山湖图书馆等生活配套周边交通路网发达，位于松山湖大道与新城大道交汇处，靠近莞深高速石大路出口，周边环绕石大路、莞樟路、东部快速干线、香市路等主干道，且距离轻轨R3线与莞惠轻轨交接口（转乘站点）仅800米。园区公交2路、5路经过项目附近依时利站，城区公交K2、328路经过项目附近。

公交站：创意生活城分5期开发，目前已经开发至第3期15星城翠珑湾|产品配比及去化情况

15年松山湖套数销冠，排名全东莞第3。90-130最为热销。

0

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月去化套数

102

12

43

191

189

58

18

2

100

222

405均价

9865

9821

9880101271019010478103349903103571060210818450400350300250200150100

509200110001080010600104001020010000980096009400去化套数均价年月去化情况

15年1-11月度洋房量价走势图备注：以上仅为洋房签约数据，未含已

签约的514套的办公性质公寓。签约

面积段

61-70

71-80

81-90

91-100101-110111-120121-130131-140供应套数

1

14

52210406495108184套数——————203385379215

76

均价

——

——

——1034410402103291000310838供求比

——

——

——

1.0

1.1

1.3

0.5

2.4141-150161-170181-190291-320111

37————622628

210196101811023711845

1.8

1.4————

注：12月签约均为土地合作方中科院房源，均价7800元/㎡，非市场

正常价格，不具参考性。

每次开盘即售8成，三期903套3个月售罄。截止12月30日数据，含公寓514套，15年实际已签约1929套。

11月洋房已签约405套，从月销不到200套突破至400多套；

价格从年初9865到11月10818，量涨了近1000元/

㎡

，涨幅达10%；

2016年1-2月销售价格飙涨至18000元/㎡。销冠之道星城翠珑湾|

热销原因分析

1）合富发挥出松山湖及泛松山湖的优势，利用合富大数据及片区销售

能手的加盟。虽为联代，但合富团队比中原团队多销售1.2亿。2）启动松山湖企业团购，同样是合富多年深耕松山湖优势所在。3）项目三期启动深莞二三级市场联动，后期深圳客猛升至70%。4）虽不是大品牌，但在前期合富坚持建议下，开发商走“品质大盘”路线，营造出一种奢华大气又不失人性化的现场体验感。在售热盘：锦绣山河（松山湖）

松山湖片区最大规模高端临湖洋房别墅住区。

项目基本指标地址松山湖红棉大道3号占地（万㎡）

容积率

471.09建面（万㎡）

物业类型

77洋房+别墅

主力产品开发商品牌280-400别墅，140-338㎡大户型洋房

东莞光大房地产开发有限公司配套交通中小学：东莞中学松山湖学校，松山湖中心小学幼稚园：艺鸣幼儿园综合商场：松湖中心，创意生活城医院：松山湖北部医院邮局：松山湖邮政银行

东莞银行，广发银行菜市场：松山湖玉华农贸市场内部配套：超白金五星级酒店会所，私家内湖，高尔夫练习场，无边际泳池距东莞主城区10公里，北接莞惠公路，西接石大路，西南接107国道，莞深高速公路从园区东西方向穿过，建设中的南环高速、常虎高速公路分别从园区的北侧和南侧边缘通过，并与广深高速和莞深高速交联。市区公交车有K2、3、22、86路公共汽车总体规划共分18期开发，目前已经开发至第4期一期二期

四期观园（2013年

-2015

年）

三期锦

园

预计2016年

开发，产品

主力为140-220平大户为

主，别墅有

联排、双

拼、独栋与

现有别墅产

品面积相差

不多，具体

规划未定。

2017年以后开发，预计产品以别墅和大户洋房为主。

具体规划未

定。1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月签约套数

31

6

32

41

50

114

50

14

112

57

42

88签约价格

119511421182127713171368139714581461151515121594120200001500010000

5000

0签约套数签约价格1月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月10月11月12月25201510501500010000

5000

0300002500020000签约套数

3

20

24

21

39

34

15

41

31

12

16签约价格2609918838144551825815610153651576215037161282018816820

签约套数

签约价格14-15年销售情况：

热销户型为景观资源

丰富的161-200㎡大

户型产品。

280-400平中小面

积、总价600万以下

别墅更易去化。

11月别墅均价环比

大涨25%，洋房均

价环比持平；16年1-2月份洋房销售均价高达19000-23000元/㎡15年项目别墅量价走势图

45

40

35

30锦绣山河|

产品配比及去化情况中小面积、600万以下别墅和景观资源较丰富的大平层洋房产品受市场欢迎。15年项目洋房量价走势图

100

80

60

40

20

0

10

11

12

月

月

月面积段供应套数供求比套数

签约均价

(元/㎡)套均总价(万

元)281-290361-380381-400461-470561-570601-650711-730

62

69112————

2——

59

69114

1

1

5

514707128161622622253274352506233870

422

483

633

628103215581546

1.1

1.0

1.0————

0.4——841-850

小计141-150161-170——245

77154

2256

39125368743687417155154073136

243

252——

1.0

2.0

1.213501125971349212453138981173113898133691384513427238230261250303291371393443467171-180181-190191-200201-210211-230241-260261-280280-300300-320321-340

小计——

40117——

23——105————

82598

3

72187

47

38

8

62

17

6

1605——

0.6

0.6——

0.6——

1.7————82.0

1.0锦绣山河|

热销原因分析热销之道1）松山湖第一超级大盘，且紧临松山湖，资源非常突出。

2）深耕大深圳，在深圳各条高速沿线及所覆盖的区域投入巨量广告。3）通过推广、活动、口碑等8年累积在莞深区域的知名度。在售热盘：碧桂园·天汇（大朗）项目基本指标地址大朗深富路168号（大朗一中旁）占地（万㎡）

容积率

5.52.00建面（万㎡）

物业类型

13洋房+别墅

主力产品开发商品牌70-260㎡精装洋房，210-250平双拼东莞市大朗碧桂园房地产开发有限公司配套交通中小学：大朗第一中学、大朗中学、大朗实验小学幼儿园：大朗中心幼儿园商场：大润发购物商场、嘉荣购物商场、长盛广场医院：大朗医院、友谊医院邮局：大朗电信局菜市场：大朗市场公园：荔香湿地公园附近公交站：大朗一中站、富民中路站、长盛广场站附近公交路线：大朗1路、大朗2路、大朗4路、大朗6路、大朗7路、大朗9路、大朗15路、大朗16路、常平18路、大朗28路、203路、207路、207A路、208路、301路、312路和321路等公车经过项目南接潮莞高速，西邻莞深高速，规划R2轻轨，莞惠轻轨设大朗站。

10-38栋双拼别墅9871245

63碧桂园进入大朗第二大项目，以刚需、首改洋房+入门级别墅为主。15年【洋房】销售情况：

10月24日开盘当日，洋房开盘达到8成，别墅达到5

成；

洋房热销户型为90-130㎡刚需首改产品，洋房均价

在9117元/㎡；

别墅以210-250平双拼小别墅畅销，单价13929元/

㎡，套均总价300-350万；

客户来源的：深圳40%，大朗30%，松山湖20%，寮

步5%，东坑1%，还有少量其它区域的客户，其中大

朗和东坑有15%是碧桂园的老业主及业主介绍而来。碧桂园天汇15.10-15.12产品供求情况碧桂园·天汇|

产品配比及去化情况

在深圳客户和老业主的支撑下，碧桂园改变了以往的低价策略，以高于大朗

市场价2300元/㎡再次独霸大朗。

再一次力证了90-130平刚需、首改洋房和入门级别墅最受市场欢迎。物业类

型

别墅

洋房

面积段211-220231-240241-250

小计

71-80

81-90

91-100111-120121-130141-150251-260

小计供应套

数

26

15

15

56

45

45

176

132

219

133

34

784套数

25

15

15

55

41

40153119208123

7691

签约均价

(元/㎡)

13355

13083

14500

13929

8794

8882

9069

9269

9100

9198

9037

9117套均总价(万

元)

287

313

350

321

62

77

89

103

112

130

229

104供求比

1.0

1.0

1.0

1.0

1.1

1.1

1.2

1.1

1.1

1.1

4.9

1.116年2月精装洋房均价13450元/平。碧桂园天汇|

热销原因分析热销之道

1）碧桂园强有力的拓客团队；2）碧桂园在大朗、东坑等中部地区的品牌影响力。3）产品适销对路，从刚需到首改再到入门级别墅，适合市场主流需求。4）沿街商铺提前氛围展示，提前开业经营，提升项目价值。地址寮步新城大道北（金山湖畔）占地（万㎡）

容积率

112.20建面（万㎡）

物业类型

30洋房+别墅

主力产品开发商品牌80-110精装三房，160-180㎡临湖别墅

中惠熙元房地产集团有限公司

配套

交通总体规划中小学:松山湖中心小学

实验小学

东莞中学

南方外国语学校幼稚园:丽晶幼儿园

海威尔幼儿园

艺鸣松山湖幼儿园综合商场:松山湖创意生活城

松山湖万科中心广场

寮步嘉荣广场

大朗长盛广场医院:东华医院

广东医学院附属医院

松山湖北部医院邮局:邮政寮步分局

松山湖北部邮政所菜市场

:西溪综合市场

正坑综合市场

田园轩蔬果农贸市场

旺成粮油副食行内部配套：约6万平米原生态金山湖、湖滨栈道、无边际泳池、私家湖岸公园、新加坡酒店度假园林、五星级多功能会所、国际风情商业街。公交：103路

105路

110路

116路

117路

119路121路

201路

202路

210路

302路

303路

318路

3路

76路

79路

81路

85路

92路

93路

L3路

L4路

L5A路

华利35B路，凫山站下。共2期，目前开发至2期二期别墅一期别墅在售热盘：中惠·松湖城（寮步地块，松山湖北）合富代理的松山湖北湖景墅质大盘，17个月狂销1700套。

项目基本指标15年项目洋房量价走势图6月后，量价齐升，12月单价10003元，相比6月，价格涨幅达16%，涨近1400元。1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月7月

8月1月

62月

43月

24月

165月

76月

103

712月

2均价

15033

14021

11932

13361

15384

15196

15971

15428

14001

16319642016141210818600040002000

0

套数16000140001200010000

800018000套数均价3002502001501005001200010000

8000

6000

4000

2000

0

10

11

12

月

月

月签约套数

61

16

35

86

67

92

106

99

141

144

241

94签约价格

8454849582838547854386138846879688489331961110003

签约套数

签约价格15年

松湖城产品供求整体情况中惠·松湖城|

产品配比及去化情况

洋房81-100最为畅销，160-190联排总价290万以下较为畅销。5月后单价

基本稳定

9月

1.5-1.6万115年度项目别墅量价走势图类型洋房面积段61-7071-80供应套

数

——

——签约套

数

2

50签约均价

8921

9751套均总价(万

元)

——

——供求比

——

——

81-90

91-100101-110111-120288312

72

96563389101

778371903291299205————————0.60.90.81.3小计76811829052——0.7161-170——3013452221——

171-180

——

3

21671

383

临湖端头

别墅

181-190

——

25

15054

278

——

小计

——

58

14619

252

——

别墅开盘后连接有三次升价，120套联排别墅已全部

于15年7月售罄；

别墅临湖端头单位高出非临湖单位100-120万，总

价大多在220-290，临湖端头单位350-390万；

截止12月底，基本售罄，带装修价格望园景9200-

9800，望湖景单位11000。中惠松湖城|

热销原因分析热销之道1）合富在泛松山湖区域的资源快速导入；2）借势松山湖的区位，拉近与松山湖的距离；3）莞深区域的三级市场的客户导入，尤其是深圳客户；4）项目内本身的湖景资源放大以及现场湖景园林展示面。商住用地

碧桂园≤3.0）；

地块二：3557.92街巷用地（道路用地）；地块三：商住用地天麟截止12月30日开工未售:截止12月30日新拍未开发:潜在供应松山湖未来2-3年内潜在供应量至少有66万方，仅需16个月即可消化完毕；大朗未来2-3年内潜在供应量至少有83万方，需要26个月才能消化完毕。

区域大朗镇

年份2015年2015年2015年

面积118283

75663

32621

容积率

用途

竞得人地块一：27061.49(1.0＜Ｒ≤3.0)

；地块二：6187.59街巷用地（道路用地）；地块三：85033.78(≤4.14)地块一：27177.87（1.0＜Ｒ

商住用地

万科44927.26（1.0＜Ｒ≤3.5）地块一：19956.86（1.0＜Ｒ≤3.0）；

地块二：3165.05街巷用地（道路用地）；

地块三：9498.6公园与绿地（公共绿地）楼面地价（元/㎡）

3223

4680

6665成交总建

筑面积

备注

（㎡）

439412

242337

三宗地为连

体地

72534合计776969松山湖销售限价

85002014年2015年66649918291.0＜Ｒ≤2.2

2.5商住用地中集地产

1790商住用地