标杆企业项目操作模式手册

项目操作模式第一章总论编制原则对项目操作的全过程有一个系统的、有序的描述，在时间轴上看，一个项目从谈判到完成，都是由一系列事件来表达的，这些事件的结果可能是一个书面的概括、计划、方案、会议纪要，也可能是一项批文、合同、标书，还可能是产品生产过程中的一个阶段点，比如：正负零、封顶，完成外立面装修。但无论如何，这些事件的结果都是确定的，可测量的，没有歧义的。它们构成了我对项目运作思考的元素。我们希望通过对这些事件的逻辑关系的描述和每一事件展开过程关键点的表达以及事件发生过程中数据记录使全体员工对一个项目的实际运作保持一个从宏观到微观指引，减少业务流程中的沟通成本――时间。二、适用对象：全体员工中层以上领导：熟悉业务的全过程，加深对前后部门内的理解；业务部门员工：了解自己岗位在业务链中的位置和贡献，站在一个更高的角度看问题；支持部门员工：全面了解业务部门工作的需求，更好的为一线部门提供支持和服务。手册的结构：1、项目的主要阶段；2、各阶段主要任务；3、各任务的输入输出资料；4、各任务的执行要点；5、各任务执行的检查表格；6、按时间次序排列的任务明细列表四、注意问题：项目营运三条价值链的柔和价值链：一条是开发生产价值链——主要为客服增加价值；一条是全程的成本控制链——为公司创造价值；一条是营销价值链——为公司创造价值关系：开发生产链是主线，成本控制链、营销价值链则穿插在主线之中。第二章项目操作管理工作一览表开发线――黑色；营销线――紫色；成本线――红色；报建――蓝色；里程碑――加黑阶段编号主要任务牵头部门工作关键点所需准备资料、资资源工作规范成果成果流向土地获取阶段1土地信息1、土地信息资料收集集；1、红线图、建设用用地规划许可可证、土地使使用权出让合合同；2、房地产证等；3、核资料准确度；；《公司发展规划》《土地获取与评价价体系》；开发部《政府资料料提交及配合合工作流程（宗宗地图、规划划设计要点、计计划立项等）》《调查报告》（红线图、用地规规划许可证、土土地合同、营营业执照、税税务登记证等等作为附件）22、资料真实性、合合法性调查；；1、土地信息内容真真实、合法、有有效；2、开发部配合复核核资料准确度度；33、合作方、转让方方信息收集；；合作方工商登记信信息真实、转转让过程合法法可操作、风风险可控；项项目情况与转转让方提供信信息相符、项项目不存在其其他或有债务务、纠纷或瑕瑕疵；4项目拓展1、现场踏勘位置/四至范围/地形地地势/自然资源环环境/交通/配套/拍照照相机/地图/交交通工具策划流程和操作规规范现场踏勘表总裁52、收集片区资料规划/环境/交通/配套/文化/民俗照相机/地图/交交通工具现场踏勘表63、收集房地产市场场行情资料供给/需求/价格/政策/法规/统计年鉴/各种机机构研究报告告市场环境分析报告告74、收集典型代表楼楼盘资料规模/产品形态/档次//价格销售状状况照相机/地图/交交通工具楼盘调查表85、填写拓展建议表表SWOT分析和建建议项目拓展建议9前期计划立项申请报告及录制好好的电脑软盘盘；固定资产产投资计划申申报表、自有有资金验资文文件、申请银银行贷款的项项目出具银行行贷款意向书书；设计概算算或估算书；；可行性研究究报告；项目目法人注册文文件（营业执执照）、用地地红线图、建建设用地规划划许可证；开发部《政府资料料提交及配合合工作流程》（宗宗地图、规划划设计要点、计计划立项等）；；《设计报建工作流流程（图纸、填填写表格、批批文等）》；；计划立项批文10合作建房合同或土土地转让合同同评审后的合同稿《国家土地政策》签订后的《合同》11项目开发总计划1、进度计划；2、资资金安排与运运用计划编写写；3、人员计划划；前期策划阶段12市场调查1、拟订调查方案策划目的/工作计划/要求策划流程和操作规规范132、选择合作的调查查公司策划公司实力/合作方方式/合同洽谈/签约143、调查问卷设计策划客户背景/产品需需求/生活方式/价值观/片区认同154、征询相关部门有有关问卷意见见策划向产品设计部门//采购部门/总裁办征询询和补充意见见165、调整、修订和确确定调查问卷卷策划修改/确定/报批176市场调查实施6.1入户调查策划调查人员确定/培培训/上岗/填调查表/整理分析186.2拦截调查策划调查人员确定/培培训/上岗/填调查表/整理分析196.3行内专家座座谈会策划确定邀请专家名单单/时间/地点/确定座谈主主题和议题/场地和礼品品准备/执行/整理分析场地和礼品206.4潜在客户座座谈会策划确定邀请客户名单单/时间/地点/确定座谈主主题和议题/场地和礼品品准备/执行/整理分析场地和礼品216.5典型代表楼楼盘调查策划确定调查楼盘/调调查人员确定定培训/上岗/填调查表/归纳分析226.6有关市场分分析资料收集集和分析：策划收集片区规划、交交通、配套、环环境、人口和和收入已开发发和待开发项项目、产业发发展、城市文文化和民俗等等资料/整理分析236.7撰写市场调调查报告策划城市宏观经济分析析/城市房地产产市场调查分分析/项目所在片片区房地产市市场特征分析析/消费者调查查分析/市场细分和和各细分市场场评估246.8市场调研报报告宣讲策划制定PPT文件/约请请相关部门/正式宣讲/提出建议/修订256.9市场调查报报告审批策划编制报批文件/各各相关部门会会签/总裁签批/归档26市场定位市场定位报告撰写写策划项目土地特性分析析/土地项目SWOT分析/市场细分、评评估/目标市场选选择/功能定位/档次定位/品牌价值定定位/产品组合定定位/价格定位/多方案对比比评选/优选方案建建议策划流程和操作规规范市场定位报告开发部/总裁27开发召开专题研讨会：：总图布局研研讨、平面户户型及面积配配比研讨、立立面及建筑细细部研讨、园园林及装修风风格研讨、强强弱电、空调调、通风等设设施市场需求求分析研讨；；《策划规范》；开发部《策划定位位报告调研、编编写配合工作作流程》282、市场定位报告宣宣讲策划制定PPT文件/约请请相关部门/正式宣讲/提出建议/修订293、市场定位报告审审批策划编制报批文件/各各相关部门会会签/总裁签批/归档30项目命名1、拟订项目命名的的原则和方向向策划依据项目景观/规规模/定位/意境/品位312、项目命名讨论策划命名提案/讨论//总结323、命名初稿征询相相关意见策划向相关部门分发征征询意见表334、根据命名设计LLOGO策划依据命名方案设计计345、命名与LOGOO报批策划编制报批文件/各各相关部门会会签/总裁签批/归档项目开发计划35计划草拟；以公司年度经营计计划为前提，合合理分配相关关部门、相关关专业的资源源及工作时间间，保证计划划的科学性及及可实施性，公司年度计划、由由各专业工程程师提供的设设计周期、施施工周期资料料《公司年度经营计计划》；《公司年度项目开开发设计分解解及调整配合合工作流程》（需优化）《开发进度计划》初初稿36征询相关部门意见见组织召开计划协调调会，出会议议纪要项目实施计划草拟拟稿召开计划研讨会373、计划调整合理调整设计周期期、施工周期期、采购周期期、营销周期期等，各部门门相关工作搭搭接流畅，计计划的实际操操作性强计划研讨会会议纪纪要、相关部部门书面意见见《项目实施计划》修修订稿384、定稿；在满足公司年度经经营计划的前前期下，基本本能合理调配配项目开发全全过程中设计计、采购、施施工、报建、验验收、营销阶阶段各相关部部门所需的时时间资源和其其他资源，具具备可操作性性计划研讨会会议纪纪要、相关部部门书面意见见经总办书面签字确确认的《项目目实施计划》395、关键路线。方案完成时间确定定，初步设计计完成时间确确定，降水支支护及桩基施施工完成时间间确定，主体体施工图完成成时间确定，满满足公司年度度经营计划中中预售时间的的进度要求已被确认的《项目目实施计划》《开发进度计划》关关键线路版概念设计阶段40概念设计指引书目标客户需求特性性描述策划基本属性需求/生生活便捷需求求/安全需求/私密需求/交流需求/审美需求/社会地位需需求策划流程和操作规规范项目开发理念阐述述报告开发/总裁41项目开发理念阐述述策划规划理念/人、自自然、建筑三三者关系关系系//生活方式和和人文精神倡倡导产品形态组合表开发/总裁42产品形态组合策划住宅组团产品形态态和经济指标标/商业位置面面积/会所位置面面积/教育配套位位置面积/其它共建面面积和位置/组团容积率/综合容积率率总体规划指引方案案开发/总裁43总体规划指引策划土地级差分析/产产品组团布置置指引/主要出入口/交通组织路路线/停车方式/主要景观轴轴线/公共活动空空间布置环境设计指引方案案开发/总裁44环境设计指引策划环境设计概念/环环境设计风格格/环境设计采采用元素/主要展示区区域得环境设设计要求开发周期指引方案案开发/总裁45开发周期指引策划各期开发范围的原原则/各期开发得得区域划分/各期开发得得顺序/开发周期多多方案得评审审优展区规划指引方方案开发/总裁46优展区规划指引策划确定优展区范围//优展区参观观路线/优展区主推推产品/优展区环境境设计要求/优展区配套套要求/物业管理方式指引引方案开发/总裁47物业管理方式指引引策划物业管理模式开发/总裁/物业48项目概念设计营销销评审表策划有利于产品价值最最大化/有利于实现现客户价值最最大化/有利于市场场推广开发/总裁49项目环境设计营销销评审表策划有利于产品价值最最大化/有利于实现现客户价值最最大化/有利于市场场推广开发/总裁50设计单位甄选与招招标；编写概念规划设计计方案招标任任务书，针对对重点规划要要素进行定性性、定量分析析并组织相关关专家论证《设计单位信息库库》设计单位位相关设计资资料、设计单单位主要设计计师详情《概念设计工作指指引》《甄选报告》51资料准备；地块容积率分析及及经济技术指指标分析论证证；评审规划划设计要点或或根据市场需需求调整规划划设计要点；；实地踏勘，了了解区域城市市规划，并进进行密度分析析、模型分布布尝试、景观观及朝向论证证等总图、规划设计要要点、宗地图图；《规划许许可证》；《市市场定位报告告》；概念设设计的营销建建议；《设计任务书》《概念设计合同草草案》52概念设计合同签订订；是否符合相关法律律法规，设计计进度满足项项目开发计划划要求，概念念设计任务书书编制，各经经济技术指标标确定《甄选报告》批示示《项目实施计划》、《设设计任务书》相相关法律法规规正式签订生效的《概概念设计合同同书》53设计跟进检查、草草案比较优化化阶段性设计概念图图片满足设计计合同、设计计任务书要求求，专业工程程师检查设计计修改进度及及质量《概念设计合同书书》；《设计计任务书》；；概念设计方方案草案《项目实施计划》、《设设计任务书》概念设计阶段性成成果54设计评审1、设计内部评审召开内部评审会，整整合内部评审审意见并形成成会议纪要，对对策划、销售售、客服、物物业的意见答答复清晰，能能找出解决问问题的平衡点点，部门级评评审主要确定定建筑总平面面图、户型方方案、环境总总平面方案、商商业街及会所所装修方案等等概念设计白图《设计概念及方案案评审的配合合工作流程》《图图纸会审管理理及配合工作作流程》《经济标、技术标标评分报告》〈评审会议纪要〉〉552、概念设计内部营营销评审对照营销评审表逐逐项打分策划流程和操作规规范各方案总得分和优优劣点评述开发/总裁563、概念设计外部营营销专家评审审确定邀请专家名单单/时间/地点/确定座谈主主题和议题/场地和礼品品准备/执行/整理分析会议纪要574、概念设计营销评评审结论营销评审总结/中中标方案建议议最终评审意见表585、外部专家评审召开评审会，总图图布局是否满满足市场定位位要求，是否否符合公司利利益；户型、景景观、道路交交通等分析图图是否满足要要求，形成会会议纪要并调调整设计《设计概念及方案案评审的配合合工作流程》《图图纸会审管理理及配合工作作流程》《经济标、技术标标评分报告》〈评审会议纪要〉〉596、集团审批设计和和营销评标综综合意见编制报批文件/各各相关部门会会签/总裁签批/归档60出概念设计册（正正式版）《评审会议纪要》《概念设计方案册册》方案设计61方案设计指引总平面图和经济指指标评价策划营销评价讨论会策划流程和操作规规范总平面图和经济指指标评价报告告开发/总裁62首期开发的面积和和产品组合指指引策划首期面积/范围图图/主推产品首期开发的面积和和产品组合指指引表开发/总裁63首期会所商业教育育配套设计指指引策划会所、商业、教育育等配套位置置、主题和功功能首期会所商业教育育配套设计指指引表开发/总裁64首期交楼标准和公公共装修指引引策划/采购部同等楼盘调查/拟拟订本项目方方案/成本核算首期交楼标准和公公共装修指引引表开发/总裁65优展区展示指引策划优展区范围/参观观线路/停车位/售楼中心/会所/看楼通道/小区入口/单位入口和和电梯大堂/电梯轿箱/园林景观/部分建筑立立面/精装修样板板房/建筑结构样样板房/交楼标准房/商业配套优展区展示指引表表开发/总裁66户型设计指引策划户型面积配比及各各部门功能和和设计尺度描描述户型设计指引表开发/总裁67附加建筑方案设计计营销评审表表策划68方案设计单位选定定；召开评标会，对概概念设计单位位提交的概念念成果进行评评定，评标标标准制订，评评分结果公布布〈概念方案经济标标、技术标评评分报告〉《设计招标流程》总办批复许可的《设设计单位甄选选报批件》69方案设计应提供的的资料准备；；项目策划定位报告告，政府资料料；修改性详详规及地块市市政接口资料料；招标方案案资料；项目目实施进度计计划；概念设设计成果；方方案设计的营营销建议；《方案设计工作指指引》《概念设计册》；；《设计任务务书》；《设设计合同》70方案设计合同签订订；合同草案、设计任任务书签订后的《方案设设计合同书》71设计跟进1、总平面方案设计计确认包括建筑形态及组组团颁布分析析确认；公共共空间及绿化化景观系统分分析确认；路路网交通及消消防系统分析析确认；景观观及中轴线系系统分析确认认；立面方案案设计确认；；方案设计合同〈开发部方案设计计流程〉；〈〈建筑专业方方案设计流程程〉；《设计计概念及方案案评审的配合合工作流程》；《建筑、环境、装修方案设计过程中部门级评审配合工作流程》；《设计规范》；检查、评审会议记记要722、户型设计优化；；户型平面方案设计计确认，实现现各户型的均均好性、开发发面积配比的的合理性等《概念设计册》阶段性设计成果图图方案设计的营销建建议《户型确认书》733、建筑功能设计优优化《建筑功能确认书书》744、户型装修布置设设计《户型装修确认书书》755、面积测绘意见征征询《面积测绘征询意意见》766、国土、消防、人人防意见征询询阶段性设计成果图图政府文件要求《征询意见》77设计评审1、设计内部评审召开内部评审会，整整合内部评审审意见并形成成会议纪要，对对策划、销售售、客服、物物业的意见答答复清晰，能能找出解决问问题的平衡点点，部门级评评审主要确定定建筑总平面面图、户型方方案、环境总总平面方案、商商业街及会所所装修方案等等《评审会议纪要》782、建筑设计方案内内部营销评审审策划对照营销评审表逐逐项打分策划流程和操作规规范各方案总得分和优优劣点评述开发/总裁793、建筑设计方案外外部营销专家家评审策划确定邀请专家名单单/时间/地点/确定座谈主主题和议题/场地和礼品品准备/执行/整理分析会议纪要开发/总裁804、建筑设计方案目目标客户产品品测试策划确定邀请客户名单单/时间/地点/确定座谈主主题和议题/场地和礼品品准备/执行/整理分析会议纪要开发/总裁815、建筑设计方案营营销评审结论论策划营销评审总结/中中标方案建议议最终评审意见表开发/总裁826、外部专家评审召开评审会，总图图布局是否满满足市场定位位要求，是否否符合公司利利益；户型、景景观、道路交交通等分析图图是否满足要要求，形成会会议纪要并调调整设计设计概念及方案评评审的配合工工作流程》《图图纸会审管理理及配合工作作流程》《经济标、技术标标评分报告》〈评审会议纪要837、集团审批设计和和营销评标综综合意见总裁/开发/策划《评审会议纪要》84报建资料准备，出出方案报建册册；对部分政府资料相相关内容的修修改，满足公公司开发需要要；复核资料料清单完整性性、准确性，检检查图纸电子子文件及报建建表格的准确确性和是否符符合报建要求求，对表格中中的各项数据据的准确性负负责；协助报报建组解决报报建过程中的的设计问题，对对照图纸复核核政府批文的的准确性，有有责任在满足足各项法律、法法规条件下将将公司利益最最大化；确认认并据政府批批文要求修改改图纸《评审报告》《方案设计图册》（蓝蓝图）85方案报建方案规划报建（报市规划局）申请公文、建设用用地规划许可可证、土地使使用权出让合合同书、用地地方案图(红线图)、《方案设计计图》（蓝图图）2份、计划立立项批文各政府机构相关报报批规定〈建设工程设计方方案审批意见见书〉86方案消防报建（报市消防大队）计划立项文件（复复印件）、建建设用地许可可证、用地红红线图（复印印件）、报审审表（应加盖盖公章及领导导签字）(一式一份原原件)、总平面布布置图1份、方案册1套（电脑出出图并盖章）；；附电子文件件1套各政府机构相关报报批规定〈方案设计的消防防审核意见〉〉87民防报建（报市民防办）《用地规划许可证证》原件（验验后返还）、复复印件、红线线图复印件、计计划立项批文文复印件、填填写《深圳市市民防地下室室报建登记表表》（以上所所有复印件需需加盖公司公公章）各政府机构相关报报批规定《深圳市人防地下下室建设意见见征询单》营销战略规划881、营销宏观环境调调研宏观供给和需求变变化/片区发展变变化/政策变化策划流程和操作规规范营销宏观环境调研研报告总裁/代理公司892、竞争楼盘营销策策略调研推盘时间/广告诉诉求点/主推产品/销售价格和和优惠/公关活动/品牌价值和和形象竞争楼盘营销策略略调研报告总裁/代理公司903、撰写营销战略报报告产品、竞争者和客客户分析/SWOT分析/营销创新/品牌主张、形形象、个性/关注点/4P阐述、4C检验营销战略报告总裁/代理公司914、营销战略报告宣宣讲制定PPT文件/约请请相关部门/正式宣讲/提出建议/修订会议纪要总裁/代理公司925、营销战略报告报报批编制报批文件/各各相关部门会会签/总裁签批/归档营销战略报告报批批件总裁/代理公司936、市场推广计划和和费用预算形成计划表和预算算费用表市场推广计划和费费用预算表总裁/代理公司采购计划941、标段划分；采购部划分原则：国家、地地方招投标政政策；专业要要求；对工程程造价的影响响；各专业《施工图》《采购计划编制工工作指引》《采购计划编制流流程》《标段及采购方式式划分一览表表》952、采购时间计划编编制；采购部熟悉施工图；了解解各材料、设设备、半成品品、成品加工工时间；按招招投标流程确确定各阶段所所用时间《开发总进度计划划》《采购工作时间计计划》（分级级计划）工地现场准备96场地平整；原地面标高测量（方方格网图）；；计算零点位位；土方调配配；障碍物清清拆；场地平平整，实现现现场三通一平平；红线图、用地规划划许可证、场场地及周围道道路标高场地平整质量标准准施工场地平整完成成，达到土质质密度要求97现场测量（高程、红红线点）；国土局委托有资质质的测绘单位位现场进行地地界桩测设、交交接、保护；；现场平面平均标高高、控制点坐坐标检查；红线图、用地规划划许可证、城城市测量坐标标系统相关法规、规范地界桩测设报告、测测量报告98围墙及临时办公设设施施工实现临时通水、通通电、通路及及临时排水现场总平面图围墙及临时办公施施工图临舍施工完成99临时道路及出入口口报批、施工工批复手续施工图临时道路及出入口口道路标高及混凝土土标号交警局道管科办理理路口手续所所需资料：①①规划局的路路口批文；②平面图（需需含路口坐标标点）或宗地地图；③申请报告；④路政管理审审核表；城管局（道桥处）办办理路口占用用手续所需资资料：①规划局的路路口批文；②宗地图或平平面图；③申请报告；④占用城市道道路申请表；；⑤交警局的占占用挖掘道路路许可证；城管局（绿化处）办办理开设路口口占用城市绿绿地手续资料料：①规划局的路路口批文；②宗地图或平平面图；③申请报告；④砍伐（迁移移）城市树木木审批表；⑤交警局的路路口占用挖掘掘道路许可证证；⑥道桥处的占占用城市道路路许可证；政府文件，相关法法规临时占用道路及出出入口许可证证100施工用水、电、电电话手续办理理及施工临时排水许可证用电许可证开通电话临时用水接驳口1、用电：营业执照、法法人代表身份份证复印件；；2、电话：营业执照、代代理人身份证证复印件3、用水：申请报告、用用地规划许可可证、红线图图政府文件，相关法法规排水许可证、施工工用水量批复复101施工场地控制点的的测设埋设置控制点规划要点、用地规规划许可证政府文件施工控制点测量报报告勘察设计102详勘设计单位甄选选及报批；委托任务书分项设计单位选择择配合工作流流程（地形图图制作、地勘勘单位选择、分分项设计单位位选择）相关法律法规勘查设计规范及合合同勘查单位委托报批批件103资料准备、现场踏踏勘；《红线图》《方案设计图册》《勘查设计任务书书》《勘查设计合同》草草案104合同签订；〈勘查设计合同〉〉草案报批件件签订生效的《勘查查设计合同》105工程详勘实施勘探控制网；实际际勘探点深度度；勘探土样样；规划要点、用地规规划许可证、地地质勘察布点点平面图地质勘察报告106勘察报告编写勘查单位勘查记录《勘查报告》环境概念设计107设计单位甄选与招招标；《设计单位信息库库》、设计单单位相关设计计资料、设计计单位主要设设计师详情《环境专业概念及及方案设计工工作流程》〈建筑、环境、装装修方案设计计过程中部门门级评审配合合工作流程〉〉〈环境专业概念及及方案设计工工作流程〉相关法律法规环境专业相关设计计规范要求《甄选报告》PPP稿汇报、环环境设计单位位甄选报批件件108资料准备；《方案设计图册》《环境设计任务书书》；《设计合同书》109设计合同签订总办批复许可的《设设计单位甄选选报批件》、环环境设计任务务书正式签订生效的《环环境概念设计计合同》110设计跟进、检查、优优化；设计任务书、正式式签订生效的的环境方案设设计合同，阶阶段性设计成成果图阶段性评审会议记记要111出环境设计图册（概概念）；检查、评审会议记记要《环境概念设计图图册》建筑立面专项设计112甄选立面设计单位位《设计单位信息库库》、设计单单位相关设计计资料、设计计单位主要设设计师详情《立面专项设计工工作指引》《甄选报告》PPP稿、立面设设计单位甄选选报批件113资料准备、现场踏踏勘《方案设计图》（蓝蓝图）《立面设计任务书书》；《立面面设计合同》草草案114签订设计合同经批示同意的立面面设计单位甄甄选报批件、合合同报批件《立面专项设计工工作指引》《立面设计合同》签订后的《设计合合同》115设计实施及跟进；；阶段性设计成果图图检查、评审会议记记要116结合主体对立面方方案进行评审审；屋顶构架设计确认认、立面细部部设计确认（包包括阳台、空空调机位、栏栏杆等细部设设计）、大堂堂、架空层等等主要入口细细部设计确认认主体施工图立面阶段性设计成成果图《评审报告》或《评评审会议纪要要》117立面设计优化、修修订、定稿；；《评审报告》或《评评审会议纪要要》《立面设计图册》施工图设计招标118施工图设计单位甄甄选及招标；；设计范围包括：结结构、建筑、给给排水、通风风空调、燃气气、强弱电等等专业《设计单位信息库库》、设计单单位相关设计计资料、设计计单位主要设设计师详情；；〈开发部初步设计计流程〉〈开发部施工图设设计流程〉《甄选报告》PPP稿、施工图图设计单位甄甄选报批件119应提供的资料准备备、现场踏勘勘《限额设计指标》（结结构专业）方案设计；勘察报报告〈建设工工程设计方案案审批意见书书〉〈人防地地下室建设意意见征询单〉〉总规资料、规规划设计要点点、地形图、相相关设计规范范《设计任务书》（各各专业）《主体施工图设计计合同草案》〈建设工程桩基础础报建证明书书〉120施工图设计合同签签订；经批示同意《主体体施工图设计计合同》；〈〈委托设计书书〉相关法律法规正式签订生效后的的《施工图设设计合同》施工监理招标1211、进行资格预审，初初选3－5家；采购部信息搜集、登记、核核实；考察；；工程业绩调调查；《采购计划》批示示1、《采购工作流程程（监理、施施工）》（采采购）2、《招标工作流程程》（预算）《资格预审表》、《考考察报告》1222、拟定洽谈及合同同要点；采购部、工程部、预预算部针对工程多发问题题，起草合同同条款；明确确监理范围及及规模；监理理深度及要求求；监理费用用支付方式；；《资格预审》批示示《洽谈要点》、《合合同》草稿1233、依据洽谈要点，投投标报价；采购部报价、监理细则、组组织管理洽谈要点、合同《投标报价书》1244、评标；各部门报价比较；组织管管理制度评价价；《监理细细则》评审；；电话通知洽谈时间间洽谈洽谈纪要或报告1255、签订监理合同；；总办法人签字、公章核核对；附件完完整性；洽谈记录、监理合合同签订后的《监理合合同》126监理合同备案（在市建设局完成成监理合同的的备案）发展《深圳市设工程监监理招标（委委托）申请表表》一式三份份、《招标公公告》一式两两份件、计划划立项批文（复复印件盖公章章）、规划批批准的初步设设计文件或《建建设工程规划划许可证》、营营业执照（复复印件盖公章章）、建设单单位法定代表表人证明书和和法人授权委委托证明书、招招标组织机构构成立文件、《深深圳市建设工工程监理投标标人资格核准准表》一式两两份招标文件件基础开工准备127基础设计选型及优优化；包括：桩及承台数数量及配筋指指标；基础成成本测算；阶段性设计成果（白白图、计算底底稿）；历史经验数据库；；〈结构专业分项设设计工作流程程〉〈建筑造价指标确确定及设计评评审配合工作作流程〉《基础设计计算书书》检查报告告《基础设计方案比比较报告》128出桩基施工图；129基础施工图报建（提提前开工许可可证办理）（基础施工图报市市规划局）《深圳市建设工程程施工发包申申请表》一式式三份、招标标公告一式两两份、计划批批文复印件、建建设工程桩基基础报建证明明书（复印件件）、建设单单位法定代表表人证明书和和法人授权委委托证明书、《深深圳市建设工工程施工招标标投标核准表表》一式两份份、《深圳市市人防工程核核准单》（复复印件）、《监监理合同》、《施工合同》副本原件（建设局已备案）、《一条龙服务登记核准表》原件、《反腐保廉敬业守法合约》原件一份、施工单位的《项目经理资格证书》复印件盖公章、《施工现场燃气管道及设施确认表》复印件加盖公章、《建筑工程施工许可申请表》两份建设工程桩基础报报建证明书130基础工程招标同145-157招招标流程；施工图设计跟踪1311、专业接口检查建筑专业做为项目目负责人，检检查本专业各各个设计阶段段评审意见是是否落实，相相关专业互提提条件及设计计接口是否准准确；是否有有设计漏项，本本专业及相关关专业图纸是是否配套齐全全并协调其他他专业提出的的疑问1322、构造要求确认及建建筑装饰做法法确认按不同建筑部位确确定墙、柱、地地、天棚装饰饰材料及做法法；防水材料料及做法；屋屋面材料及做做法；《基础设计成本测测算书》1333、主体结构设计优化化；计算造价指标，包包括：桩及承承台数量及配配筋指标，地地下室顶、底底板配筋指标标，柱、剪力力墙等竖向构构件配筋指标标，转换层梁梁板配筋指标标，标准层及及顶层梁板配配筋指标，对对超标情况审审查图纸及计计算书并进行行修改；地梁梁、承台设计计优化，地下下室顶、底板板设计优化，转转换层、标准准层及顶层结结构布置和配配筋设计确认认，屋顶构架架结构布置确确认，柱及剪剪力墙结构布布置和配筋设设计确认，〈建筑造价指标确确定及设计评评审配合工作作流程〉；〈〈建筑专业单单体施工图设设计工作流程程〉；〈结构构专业单体施施工图设计工工作流程〉《主体结构设计计计算书》检查查报告《主体结构设计成成本指标测算算书》1344、水、电、气、空系系统设计优化化；设备专业提供电梯梯、风机、空空调等设备用用电条件及负负荷参数，每每个户型平面面的照明、空空调及电视、电电话等强弱电电接口设置是是滞符合装修修标准和设计计要点要求，配配电间及管道道井布置及尺尺寸是否合理理，强电系统统负荷计划的的合理性，线线路及控制开开关系统设计计的合理性，变变压器、高低低压配电柜设设计的合理性性等建筑电气及设备价价格性能比选选配合工作流流程〉〈电气气专业单体施施工图设计工工作流程〉〈〈设备专业单单体施工图设设计工作流程程〉检查、评审会议纪纪要1355、材料设备选型及及优化；系统优化专题研讨讨会召开，邀邀请设计单位位、总包及分分包单位、采采购部、工程程部等相关部部门；新产品品、新工艺的的考察和研讨讨，对拟选设设备系统进行行价格性能比比选，以往使使用中出问题题的设备能提提出解决问题题的方法或注注意摒弃不用用，形成会议议纪要，落实实情况检查《设计合同》附件件――材料设备要要求〈建筑电气及设备备价格性能比比选配合工作作流程〉相关《施工图设计计说明》1366、内部评审；建筑专业牵头向其其他各专业交交底，结构专专业针对基础础形式、上部部结构布管、建建筑立面外挑挑、内收和工工程造价等方方面评审，设设备专业针对对水井、风井井、设备用房房布置的位置置、尺寸合理理性、各种管管线走向对建建筑平立面影影响、各消防防设备、消防防箱对客户使使用的影响等等方面评审，电电气专业针对对电井、配电电间、消防控控制室布置位位置及尺寸、电电梯、通风等等设备用电和和生活用电负负荷要求进行行分析计算，各各种管线和消消防控制箱对对建筑平立面面影响等方面面评审；装修修专业针对建建筑平面功能能合理性、对对业主入住后后的装修影响响，对公共空空间装修及建建筑立面与装装修面过渡的的影响等方面面评审阶段性设计成果图图〈建筑单体设计过过程中，建筑筑专业与结构构、设备、电电气专业配合合工作流程〉〉〈综合图审会议纪纪要〉、一次次调整后的施施工图1377、营销卖点及装修修标准确定；；立面设计施工图；；《营销卖点点策划报告》《施工图设计规范范》施工图设计说明之之《装修标准准》1388、出报建施工图；；一次调整后的施工工图〈设计报建配合工工作流程（图图纸、填写表表格、批文等等）〉报建施工图施工图报建1391、施工图消防报建建报审表（两份）、施施工图（不含含结构专业）1套、附电子子文件1套、总平面面布置图1份、方案、初步步设计消防审审核批文复印印件消防报建相关规定定1402、施工图规划报建建土地使用权出让合合同书、规划划初步设计审审批意见、《建建设工程报建建表》、消防防施工图审查查意见书、民民防施工图审审批意见书、施施工图设计文文件2套、计划立立项批文规划报建相关规定定〈建设项目建设工工程规划许可可证〉施工图评审141施工图封闭式综合合评审；平面功能设计确认认（包括平面面功能合理性性、均好性，户户型面积及实实用率计算指指标），水、电电等设备专业业设计接口布布置，公用空空间设备用房房布置设计确确认等）、各各种计算面积积及指标设计计确认，相关关专业提条件件落实确认，建建筑构造及装装修做法确认认（审查公共共空间和各户户型内装修标标准是否符合合交楼标准，墙墙、地、楼面面构造及防水水做法与公司司沉淀症的经经验是平顺符符合），剖面面及大样设计计确认（各剖剖面及厨房、卫卫生间大样图图设计确认，重重点审查使用用功能的合理理性）报建施工图〈建筑单体设计过过程中，建筑筑专业与结构构、设备、电电气专业大配配合工作流程程〉〈图纸会会审管理及配配合工作流程程〉正式施工图142测绘大队面积验算算；经规划局批准的施施工图及电子子文件〈建设项目全过程程面积控制工工作流程〉查丈报告143目标成本编制；熟悉施工图和历史史数据库；确确定合理的计计量单位和工工程量；新项项目询价；《工程造价数据库库》《材料价格数据库库》《采购目标成本表表》主体施工单位招标标1441、成立招标小组；；总办确定招标方式；确确定小组成员员和职责；发发通知；《采购计划》1、《工程招标工作作指引》；2、《招投标工作流流程》（预算算）；成立招标领导小组组（通知）；；1452、发布公开招标或或邀请投标信信息；公开招标须确定信信息发布媒体体；邀请招标标须确定邀请请单位名单；；《采购计划》《招标公告格式》；；《投标邀请函格式式》公开招标为《招标标公告》；邀邀请招标为《投投标邀请函》；；1463、编制招标文件；；预算部编制工程量清单和和标底；招标标说明（工期期、投标人资资质、项目经经理资格、标标底、投标报报价上限、投投标担保金额额、定标方法法、履约担保保金额、评标标程序及评标标方法、截标标时间、开标标时间、无效效标和废标情情形、合同通通用及专用条条款、合同文文件格式、标标准、规范和和技术要求、图图纸、投标文文件格式、中中标通知书、担担保格式）；；合同主要条条款；《施工图》《项目开发进度计计划》现场情况1、《工程招标工作作指引》；2、《采购工作流程程（监理、施施工）》（采采购）；3、《招投标工作流流程》（预算算）；4、相关法规：A、《招投标管理条条例》；B、《深圳市建设工工程施工招标标文件》；C、《深圳市建设工工程施工合同同范本》；D、《建设工程工程程量清单计价价规范》（GB505500-20003）《招标文件》及其其会审单。1474、投标单位资格预预审；发放施施工图方便投投标单位计算算工程量；招标小组营业执照――允许许承接施工工工作范围符合合招标工程要要求；资质等级――达到到或超过项目目要求标准；；财务状况――通过过开户银行的的资信证明来来体现；流动资金――不少少于预计合同同价的百分比比（例如5%）；分包计划――主体体工程不能分分包；履约情况――其他他工程项目没没有毁约被驱驱逐的历史；；投标单位营业执照照、税务登记记证等资质文文件；近期工工程业绩表《资格预审表》；；《考察报告》；1485、召开发标会议，发发放招标书，收收取资料费或或押金；招标小组会议组织：时间、地地点、议程、参参加人员；会会议签到表；；资料费收据据；招标文件资料1、《工程招标工作作指引》；2、《采购工作流程程（监理、施施工）》（采采购）；3、《招投标工作流流程》（预算算）；《会议纪要》、《标标书发放记录录》、《投标标保函》1496、组织现场踏勘、招招标文件答疑疑；招标小组确定踏勘人员、时时间；做好踏踏勘记录（录录像）按招标文件约定《现场踏勘记录》、《招招标答疑》1507、投标招标小组接受投标文件；收收回招标文件件、图纸，退退还资料押金金；收取投标标保证金或银银行保函；相关记录1518、开标招标小组组织召开开标会议议；宣读报价价和评标原则则；会议组织《评标原则》1529、评标、定标招标小组技术标：主要是评评审《施工组组织设计》是是否优化；经济标：主要是对对报价的比较较和报价合理理性分析；会议组织《评标记录》、《中中标通知》15310、中标通知招标小组发中标通知，未中中标单位退还还投标保证金金或银行保函函；批示的《中标通知知》中标通知及退还投投标保证金记记录15411、签订施工承包合合同法人或法人代表除总包合同外，可可能还包括：：降水支护、桩桩基础、土方方、铝合金工工程、装修、智智能化（安防防、一卡通、电电视、网络）、消消防等各专业业分包合同及及室外园林、绿绿化、水景等等。具体按标标段划分执行行。《施工合同》；招招投标相关资资料《起草施工合同流流程》（预算算）；《合同同签订流程》（采采购）；签订的《施工合同同》；评审后后《投标报价价书》；审核核修改后《施施工组织设计计》15512、进场准备；中标单位工程部中标单位人员、材材料、设备准准备及检查；；施工现场施工面、临临时设施、坐坐标点等准备备工作；签订后的《施工合合同》；《进进场通知单》《分包单位进场流流程》（工程程部）；人员设备按期进场场15613、30万以上分包施工合合同备案（政政策要求）报建与总包签合同后，备备案手续办理理；专业分包与总包签签分包合同后后备案手续办办理；《施工合同》《工程合同备案流流程》（预算算）；深建字〔20044〕120号《关于建建设工程施工工分包合同实实行备案的通通知》；《备案记录》环境施工图设计1572、甄选施工图设计计单位；多轮概念、风格定定位总平面设设计图，确认认方案设计，包包括路网、景景观轴线、场场地标高，水水景、泳池，园园林种植方案案，各景观子子项等，考察察设计单位是是否可以满足足公司所需的的设计风格；；《设计单位信息库库》、设计单单位相关设计计资料、设计计单位主要设设计师详情〈环境（室外工程程）设计过程程中，环境专专业与建筑、结结构、设备、电电气专业配合合工作流程〉〉、〈设计变更过程中中，牵头专业业与相关专业业配合工作流流程〉〈环境专业（室外外工程）施工工图设计工作作流程〉〈电电气专业环境境及室外工程程施工图设计计工作流程〉〉〈设备专业业环境及室外外工程施工图图配合设计工工作流程〉《甄选报告》PPP稿、环境施施工图设计单单位甄选报批批件1583、资料准备（设计计任务书、合合同）总平面图、方案册册《景观设计任务书书》《环境施工图设计计合同草案》1594、签订设计合同；；经批示同意《环境境施工图设计计合同》；〈委托设计书〉；正式签订生效的《环环境施工图设设计合同》1605、设计实施与跟进进；环境专业及时将环环境总平面方方案图及各景景观子项条件件图提交各专专业并交底；；阶段性设计成果图图检查、评审会议记记要1616、设计评审；开发、营销、策划划建筑专业针对消防防路与园林路路及市政接口口的关系，建建筑竖向与环环境高差变化化的关系，综综合管线与园园林景观的关关系，建筑总总平面及架空空层平面与环环境景观设计计的关系等评评审；结构专专业对种植土土厚度对地下下室顶板的荷荷载影响，各各景观子项土土建做法、造造价、防水、设设缝，设备及及电气提出预预留、预埋（如如灯位、泵坑坑）配合等评评审；设备专专业对泳池及及水景循环系系统，软硬景景的雨水收集集及排水方案案，绿化浇灌灌系统，景观观特殊效果用用水系统等评评审；电气专专业对庭园照照明、路灯、特特殊灯光效果果、泳池及环环境用电、背背景音乐等提提出评审意见见；装修专业业对环境设计计风格、各装装修设计部位位与环境道路路接口与高差差做出评审；；总图规划景观设计阶段性设设计成果图《评审报告》或《评评审会议纪要要》1626、设计定稿开发索引图确认、总平平面图确认、定定位图确认、绿绿化图确认、铺铺装图确认；；景观土建施施工图确认、景景观给排水施施工图确认、景景观动力、照照明施工图确确认，给排水水直饮水、煤煤气、雨水等等管线调整设设计确认、强强弱电管线施施工图调整设设计并确认；；1637、图纸交底；开发装修施工图设计164甄选设计单位；（包括：销售中心、会会所、样板房房、公共空间间、大堂、电电梯间、商业业街等）装修设计概念确定定（平面功能能定位，概念念风格定位），方方案设计确认认（各立面、墙墙面、地面、天天花方案图确确认，各主要要空间效果图图确认），设设计单位是否否可以满足风风格要求，性性价比比选《设计单位信息库库》、设计单单位相关设计计资料、设计计单位主要设设计师详情〈样板房设计工作作流程〉〈建筑、环境、装装修方案设计计过程中部门门级评审配合合工作流程〉〉〈装修设计过程中中，装修专业业与建筑、结结构、设备、电电气专业配合合工作流程〉〉〈装修专业概念设设计工作流程程〉〈装修专业方案设设计工作流程程〉〈装修专业施工图图设计工作流流程〉〈电气专业装修施施工图配合设设计工作流程程〉〈设备专业装修施施工图配合设设计工作流程程〉《甄选报告》PPP稿、环境施施工图设计单单位甄选报批批件165资料准备；确定样板房栋号、楼楼层、户型；；对样板房等等进行初验，包包括建筑外立立面验收、平平面使用功能能验收、水、电电、空调系统统验收等并形形成书面报告告需进行二次装修的的样板房选定定报批件；建建筑平面图《装修设计任务书书》《装修施施工图设计合合同草案》166签订设计合同；经批示同意《装修修施工图设计计合同》〈委托设计书书〉正式签订生效的《装装修施工图设设计合同》167设计跟进、检查、优优化1、材料、做法确认认平面及家私设计确确认，天花设设计及做法确确认，地面设设计及做法确确认，立面设设计及做法确确认，墙面设设计及做法确确认。配电线线路、照明、特特殊装饰灯等等强弱电接口口确认，通风风口布置等设设计确认，相相关专业配套套出图确认阶段性设计成果图图检查、评审会议记记要，经调整整后的装修施施工图1682、解决各专业接口口问题装修专业向其他专专业提交条件件图并交底，建建筑专业对建建筑外立面及及细部设计与与装修设计的的关系，建筑筑设计门窗与与装修设计要要求的关系，建建筑设计室内内地面、墙面面与装修设计计细部接口关关系等提出评评审意见；设设备专业对公公共空间中消消火栓、各种种水平、竖向向给排水及通通风管线、空空调出风口等等做出评审；；电气专业对对消防监控系系统配置要求求，烟感、温温感探头，消消防按纽、警警铃及背景音音乐对装饰墙墙面的影响做做评审，对各各装修空间内内的原电气设设备接口、线线路进行检查查经调整后的装修施施工图；设备备、水电配置置装修施工图图；装修施工工图设计任务务书综合图纸评审会议议纪要、经再再次调整后的的装修施工图图1693、图纸评审170图纸调整，出正式式成果图；综合图纸评审会议议纪要、经再再次调整后的的装修施工图图正式装修施工图171二次装修消防报建建配合完成对部分政政府资料相关关内容的修改改，满足公司司开发需要；；配合复核资资料清单完整整性、准确性性，检查图纸纸电子文件及及报建表格的的准确性和是是否符合报建建要求，对表表格中的各项项数据的准确确性负责；协协助报建组解解决报建过程程中的设计问问题，对照图图纸复核政府府批文的准确确性，有责任任在满足各项项法律、法规规条件下将公公司利益最大大化；确认并并据政府批文文要求修改图图纸设计报建配合工作作流程图纸填填写表格、批批文等〉〉172图纸交底交底内容包括：装装饰材质、铺铺贴效果、构构造做法等图图纸上不易表表达的问题，配配合工程部专专业工程师对对有装饰表现现效果的施工工过程进行质质量和效果检检查，尤其饰饰面材料铺贴贴或出效果的的施工环节必必须到场检查查，落实是否否满足设计表表现效果；正式装修施工图〈建筑、装修环境境、示范单位位施工交底、检检查配合工作作流程〉〈图图纸会审管理理及配合工作作流程〉〈图纸交底会议纪纪要〉173样板确认要求设计方提供立立面及各细部部所选材料的的材质、式样样、颜色等样样板、色卡或或概念图片及及做法等，设设计师样板确确认并在样板板上签字；与与采购部协商商，对样板进进行价格、性性能比较，提提出修改意见见并报批；正式装修施工图、各各种不同档次次的装修材料料样板〈建筑材料样板选选择、确认配配合工作流程程〉材料样板确认会议议纪要，经正正式确认并由由设计师签字字的材料样板板专项工程设计1741、甄选施工图设计计单位；分项设计主要内容容及清单拟定定（包括：铝铝合金、电梯梯、楼梯扶手手、防火卷帘帘、烟道、水水景、屋顶构构架、泛光灯灯等）；分项项设计工作计计划调整,分项设计单单位出图、盖盖章、签字等等事宜与总包包设计单位协协商明确；《设计单位信息库库》、设计单单位相关设计计资料、设计计单位主要设设计师详情各分项施工图设计计单位甄选报报批件1752、资料准备组织相关协调会，要要求总包设计计单位参加，向向分项设计单单位交底并说说明设计意图图及要求，提提供图纸及电电子文件，启启动设计主体正式施工图、装装修施工图及及室外环境施施工图〈分项设计单位选选择配合工作作流程（地形形图制作、地地勘单位选择择、分项设计计单位选择）〉〉〈建筑材料样板选选择、变更配配合工作流程程〉〈建筑专业分项设设计工作流程程〉〈结构专业分项设设计工作流程程〉〈环境专业（室外外工程施工图图设计工作流流程）〈电气专业分项设设计工作流程程〉〈设备专业分项设设计工作流程程〉《各分项设计设计计任务书》《各各分项施工图图设计合同草草案》1763、签订设计合同；；经批示同意《各分分项施工图设设计合同》〈委托设计书〉正式签订生效的《装装修施工图设设计合同》1774、设计实施与跟进进；阶段性设计成果图图、正式签订订生效的《装装修施工图设设计合同》检查、评审会议记记要，经调整整后的各分项项设计施工图图1785、设计评审、定稿稿；开发、预算、采购购、策划、营营销、物业图纸深度需满足招招投标深度要要求，节点、大大样清晰完整整；重点审查查设计接口问问题，如构件件与建筑平面面、立面关系系协调；结点点及构造做法法是否符合要要求，预留、预预赶时髦、结结点反向荷载载对主体结构构是否有影响响，施工图中中门、窗、空空调尺寸及做做法等是否满满足分项设计计要求，确认认构件形状、尺尺寸、材质、饰饰面做法和材材料样板，并并对材料的价价格性能比做做出评价，管管线交叉无矛矛盾经调整后的各分项项设计施工图图；各分项设设计施工图分分阶段检查、评评审会议记要要综合图纸评审会议议纪要、经再再次调整后的的各分项设计计施工图1796、图纸交底；正式的各分项设计计施工图〈图纸交底会议纪纪要〉1807、样板确认正式的各分项设计计施工图、各各种不同档次次的分项设计计材料样板材料样板确认会议议纪要，经正正式确认并由由设计师签字字的材料样板板内部认购阶段营销销组合181选择广告公司策划邀请招标/开标//评标/选择/签约策划流程和操作规规范签定合同策划182项目VI手册设计策划各种形象标识设计计应用VI应用手册策划183拟订内部认购方案案和预算策划总体目标/品牌构构建目标/市场推广总总要求内部认购方案和预预算表策划/代理公司184拟订内部认购计划划策划执行计划表执行计划时间表策划/代理公司185销售物料筹备策划楼书、户型手册、海海报、模型、网网站建设；各各种销售报表表、认购书、认认购须知、法法律文本（《建建设工程规划划许可证》《土土地使用权出出让合同》《商商品房预售许许可证》《商商品房买卖合合同》等）形形象楼书、功功能楼书、折折页和宣传单单张、户型图图、产品品质质手册、置业业计划、尾数数纸、认购协协议书、购房房须知、签合合同办按揭须须知、价目表表等销售物料全部到销销售现场策划/代理公司186拟订销售通路方案案策划，客服参观路线、销售方方式、销售合合同物管人员员招聘与培训训销售通路方案和执执行到位策划/代理公司187拟订媒体组合和投投放方案策划电视报纸网络………签约，炒作作媒体组合、投放方方案和执行到到位策划/代理公司188拟订包装方案并设设计制作策划现场、样板房、看看楼车、服饰饰礼仪等拟订包装方案并设设计制作安装装策划/代理公司189拟订现场管理各项项制度策划，客服认购/看楼车/样板房管管理/接待流程管管理/环境管理/业绩考评管管理现场管理各项制度度策划/代理公司/物业//客服190拟订促销方案策划产品推介会、VIIP卡认购、各各种目标客户户维护活动、赞赞助公益活动动促销方案和组织执执行策划/代理公司191内部认购业绩总结结策划物料、通路、媒体体、包装、管管理制度、促促销等方面与与客户关注度度、来访量、品品牌形象建立立、认筹数量量等方面总结结内部认购业绩总结结报告策划/代理公司191拟订开盘价格和销销售控制方案案策划整体均价/各栋均均价/各户价格/价格讨论/价格修订/价格报表/制定价格表表和付款方式式/开盘解筹单单位经批准得开盘价格格表和销售控控制方案策划/代理公司基础施工阶段192降水及支护工程1、施工单位进场及及图纸交底；；1932、基坑降水施工降水井施工深度、降降水井布置、水水位标高、对对周边环境影影响施工图降水工程质量标准准1943、边坡支护施工护坡钢筋网钢筋网网及焊接、锚锚杆长度、混混凝土标号、混混凝土喷射厚厚度、喷射遍遍数、混凝土土养护支护工程质量标准准195桩基础工程1、工程招标出正式施工图后，依依据招标工作作流程组织招招标。招标工工作内容参照照145项～157项；1962、施工单位进场1973、图纸交底，施工1984、基础开工许可证证办理;（报市建设局）报建《深圳市建设工程程施工发包申申请表》一式式三份、招标标公告一式两两份、计划批批文复印件、建建设工程桩基基础报建证明明书（复印件件）、建设单单位法定代表表人证明书和和法人授权委委托证明书、《深深圳市建设工工程施工招标标投标核准表表》一式两份份、《深圳市市人防工程核核准单》（复复印件）、《监监理合同》、《施工合同》副本原件（建设局已备案）、《一条龙服务登记核准表》原件、《反腐保廉敬业守法合约》原件一份、施工单位的《项目经理资格证书》复印件盖公章、《施工现场燃气管道及设施确认表》复印件加盖公章、《建筑工程施工许可申请表》两份建设局相关法规建设工程施工许可可证（桩基）1995、施工人工挖孔桩工程部孔的深度、持力层层、扩大头（或或嵌岩深度）、孔孔径、钢筋规规格及数量、混混凝土标号、浇浇筑方案、抽抽芯或超声波波检查；施工图人工挖孔桩质量标标准；预应力管桩质量标标准200预应力管桩工程桩位、打入深度、垂垂直度、最后后贯入度、锤锤击数、桩身身完整度、桩桩与桩之间的的焊接；地下室施工阶段2011、主体开工许可证证办理（市建设局办理施施工许可证）《深圳市建设工程程施工发包申申请表》一式式三份、招标标公告一式两两份、计划批批文复印件、建建设工程规划划许可证（复复印件）、建建设单位法定定代表人证明明书和法人授授权委托证明明书、《深圳圳市建设工程程施工招标投投标核准表》一一式两份、《深深圳市人防工工程核准单》（复复印件）、《监监理合同》、《施工合同》副本原件（建设局已备案）、《一条龙服务登记核准表》原件、《反腐保廉敬业守法合约》原件一份、施工单位的《项目经理资格证书》复印件盖公章、《施工现场燃气管道及设施确认表》复印件加盖公章、《建筑工程施工许可申请表》两份；建设局相关法规建筑工程施工许可可证202投资许可证办理（报市发改局）填报《固定资产投投资项目申报报系统》的电电子申报盘、建建设工程规划划许可证、施施工许可证、当当年计划立项项批文复印件件发改局相关法规固定资产投资项目目投资许可证证2034、土方开挖工程招标出正式施工图后，依依据招标工作作流程组织招招标。招标工工作内容参照照145项～157项；204图纸交底205进场施工开挖基准线、坡顶顶线、放坡坡坡度、开挖深深度、原土扰扰动土方开挖工程质量量标准2065、主体施工图纸交交底；（包括：结构、建建筑、室内给给排水、电气气、弱电预埋埋等）总包单位进场后进进行。交底内内容包括：正式施工图〈图纸、变更发放放管理及配合合工作流程〉〉〈开发部工地处理理卡、设计联联系单及部分分工程联系单单配合工作流流程〉〈建筑、装修环境境、示范单位位施工交底、检检查配合工作作流程〉〈图纸交底会议纪纪要〉2075、施工组织方案会会审及相互确确认；进度计划确认；临临设确认；管管理人员确认认；客户关注注点施工工艺艺确认及监理理程序确认；；工人培训；；2086、地下室底板、地梁梁、承台施工工标高、红线、基坑坑基糟、防水水、后浇带、轴轴线、钢筋、混混凝土、养护护、模板、预预埋件、止水水带、防雷接接地、预埋套套管、洞口、板板厚地下室结构工程质质量标准2097、地下室外墙、内内墙、柱施工工墙厚、止水螺杆、施施工缝、混凝凝土、养护、模模板、钢筋、后后浇带、柱网网、柱子尺寸寸、电梯井道道尺寸、预留留预埋；2108、地下室顶板（±00.00结构板）施施工模板、标高、车道道口、钢筋、混混凝土、后浇浇带、施工缝缝、预留预埋埋；2119、地下室人防工程程人防工程招标出正式施工图后，依依据招标工作作流程组织招招标。招标工工作内容参照照145项～157项；招标文件；施工图图1、《工程招标工作作指引》；2、《采购工作流程程（监理、施施工）》（采采购）；3、《招投标工作流流程》（预算算）；212图纸交底213进场施工阶段人防墙、穿墙管、防防护单元的预预埋件、门槛槛、人防门和和消防门的关关系、预留预预埋、临空墙墙检查、防爆爆波井、防爆爆地漏；人防施工图地下室人防工程质质量标准21410、地下室防水工程程防水工程招标215图纸交底216进场施工阶段材料、厚度、施工工技术措施、基基层、结构裂裂缝检查处理理、蓄水试验验、成品保护护、保护层；；地下室防水工程质质量标准21711、土方回填密实度、回填土土土质、回填土土对防水层防防止破坏措施施土方回填工程质量量标准主体施工阶段2181、混凝土施工标号、配比、坍落落度、浇筑方方案、浇筑钢钢筋较密部位位措施、浇筑筑环境、养护护、混凝土试试块、降板标标高、反沿板板插筋等施工图纸1、凝土工程质量标标准；钢筋工程质量标准准；件式脚手架、模板板工程质量标标准；后浇带工程质量标标准；混凝土砌块砌体质质量标准；内、外墙抹灰质量量标准；水泥砂浆地面质量量标准；2、钢筋施工材料规格、数量、悬悬挑构件、钢钢筋绑扎间距距、位置、锚锚固、搭接长长度、焊接、接接头位置、穿穿梁墙钢套管管、预埋给水水管3、脚手架及模板施施工脚手架通道、稳定定性、脚手架架钢管强度、脚脚手板强度、脚脚手架支撑、密密目网连接、脚脚手架和建筑筑本身间距、连连接、模板平平整度、垂直直度、标高、留留洞、强度、刚刚度、拼缝、垃垃圾清理、墙墙体下面模板板封口等2194、地下室底板后浇浇带施工浇筑时间、混凝土土标号、钢筋筋连接、锈蚀蚀处理、施工工缝处理、垃垃圾清理、养养护2205、砌体施工砌体强度、砂浆强强度、砌筑砂砂浆饱和度、拉拉结筋、垂直直度、平整度度、勾缝2216、墙面抹灰基层清理、基层甩甩浆、钉网、墙墙面淋水湿润润、抹灰厚度度、砂浆配合合比、养护方方案、砂浆和和易性、墙面面分格缝2227、地面抹灰基层清理、基层甩甩浆、地面淋淋水湿润、抹抹灰厚度、砂砂浆配合比、养养护方案、砂砂浆和易性2238、厨房、卫生间防防水防水材料2249、屋面防水结构自防水、预留留穿板套管、混混凝土养护、屋屋面小型构架架基座预留预预埋、柔性防防水材料、施施工工序、防防水保护层、找找坡坡度、透透气管、刚性性防水、分隔隔缝、分隔缝缝材料及施工工、面层施工工、架设在屋屋面上的管线线支座基础建筑、结构施工图图纸屋面聚氨脂涂膜防防水工程质量量标准22510、屋面隔热保温隔热层材料、厚度度、拼接、固固定、屋面排排水沟位置留留设处理、施施工现场垃圾圾归整清理22611、上人屋面块料面面层铺贴铺贴面基础养护、检检查基础开裂裂、铺贴材料料、砂浆厚度度标号配比、标标高控制、坡坡度控制、管管线支座基础础处理、透气气管、成品保保护、门口台台阶处理、周周边收口建筑装饰施工2271、铝合金门窗、玻玻璃幕墙工程招标出正式施工图后，依依据招标工作作流程组织招招标。招标工工作内容参照照145项～157项；228施工单位进场229图纸交底及施工材料厚度、三性试试验、开启方方向、打架、小小五金、面层层保护、泄水水孔、限位器器、垂直度、进进出位、塞缝缝、防水铝合金门窗、玻璃璃幕墙安装质质量标准2302、阳台栏杆工程招标出正式施工图后，依依据招标工作作流程组织招招标。招标工工作内容参照照145项～157项；231施工单位进场232图纸交底及施工材料、稳定、垂直直度、成品保保护阳台栏杆安装质量量标准2333、室内乳胶漆认定价格与品牌234施工阶段管理基层清理、基层平平整度、透底底室内乳胶漆质量标标准2354、室内墙地面砖铺铺贴甲供材料订货1、投标单位资格预预审、考察；；采购部各专业工程师营业执照；税务登登记证；质量量管理体系；；生产规模；；生产现场管管理；产品生生产、检验工工艺；工程业业绩；《采购计划》1、《采购工作流程程（材料、设设备、设施）》；2、《材料设备供应应商选择流程程》（采购）；；3、相关法规、政策策；《预审资格表》、《考考察报告》2362、材料设备清单编编制、合同准准备采购部熟悉施工图；材料料设备规格型型号、设计参参数确认；环环保指标；相关专业施工图《材料设备采购清清单》、《合合同》2373、电话或传真邀请请投标采购部邀请投标函起草；；提供材料设设备订货清单单；《考察报告》批示示《投标报价书》2384、投标报价审核采购部报价汇总；比价；；分析；报批批件；《投标报价书》《投标报价书》审审核意见2395、签订供货合同法人或法人代表洽谈记录、合同、报报价《合同签订流程》（采采购）《物料进场、验收收、退货流程程》（采购）《订货合同》2406、备货跟踪检查采购部对供货期大于300天的材料设设备，每个7-10天查验一次次进度车辆、检查时间确确认、样品《检查记录》2417、第一次送货协调调采购部工程部供货商送货联系人人、电话确认认；甲方工地地联系人、电电话确认；施施工单位通知知双方联系电电话；确认送货时间、联联系人；确认甲方、施工单单位联系人甲方、施工单位签签字盖章确认认的《送货单单》242施工阶段管理水电管保护、铺贴贴材料、成品品面高度、排排砖、拼花、收收口、抹灰平平整度、和门门下口关系施工图纸室内墙、地面贴砖砖质量标准2435、外墙涂料工程招标出正式施工图后，依依据招标工作作流程组织招招标。招标工工作内容参照照145项～157项；244施工单位进场245图纸交底及施工材料、抹灰、空鼓鼓裂缝、墙面面养护、干燥燥度、封闭层层、腻子厚度度、底漆、面面漆、色差、分分格缝、穿墙墙洞口外墙涂料质量标准准2466、外墙块料面层甲供材料订货同237-243流流程及内容。甲甲供材可能包包括瓷砖、大大理石、花岗岗石等块料面面层材料。247施工阶段材料、抹灰、墙面面空鼓裂缝、墙墙面养护、排排砖、砖缝、勾勾缝、分格缝缝、平整度、砖砖的空鼓、粘粘贴材料外墙贴面砖质量标标准室内安装工程施工阶段248强电1、管线预埋材料、保护层厚度度、PVC管接头强度度、电管接地地跨接电气施工图纸电气预留工程质量量标准；成套配电柜、控制制柜和动力、照照明箱（盘）工工程质量标准准；电气管线安装工程程质量标准；；建筑物避雷施工质质量标准2492、甲供材料订货同234-241流流程及内容。2503、三箱安装设备、箱体水平度度、箱体垂直直度2514、管内穿线管径大小、线芯占占管径的容量量、管内有无无线接头2525、防雷接地系统跨接长度、接地点点布局、接地地电阻253给排水1、预留孔洞、套管管标高、位置尺寸、数数量、固定方方式给排水施工图纸1、PP-R管工程质质量标准；2、室内排水工程质质量标准2、甲供材料订货同234-241流流程及内容。2、给水管路安装材料、施工工艺、固固定、支架、预预留口检查、试试压、成品保保护3、排水管路安装材料、施工工艺、垂垂直度、坡度度、支架、预预留口检查、闭闭水及通水试试验254防火门、卷帘门工程招标出正式施工图后，依依据招标工作作流程组织招招标。招标工工作内容参照照145项～157项；255施工单位进场256图纸交底及施工门框固定垂直度、门门框方正、门门扇材质、厚厚度、翘曲、门门缝宽度、小小五金、钥匙匙管理、门面面光泽及保护护、闭门器、门门宽、卷帘门门开启、固定定、连动、规规格等施工图纸、相关验验收规范木质及钢质防火门门安装质量标标准257智能化系统工程招标出正式施工图后，依依据招标工作作流程组织招招标。招标工工作内容参照照145项～157项；258施工单位进场259图纸交底及施工（防盗对讲、网络络、监控报警警）材料、管道敷设、管管内穿线、系系统运行智能化工程质量标标准260抄表系统（水、电电、气）工程招标出正式施工图后，依依据招标工作作流程组织招招标。招标工工作内容参照照145项～157项；261施工单位进场262图纸交底及施工材料、管道敷设、管管内穿线、系系统运行263消防系统（水、电电、防排烟）工程招标出正式施工图后，依依据招标工作作流程组织招招标。招标工工作内容参照照145项～157项；264施工单位进场265图纸交底及施工材料、管道敷设、管管内穿线、消消防设备调试试、消防系统统调试消防自动报警工程程质量标准消防水工程质量标标准266燃气管道（室内、室室外）工程招标一般采用议标，按按议标工作流流程执行。267施工单位进场268图纸交底及施工材料、室外管道的的埋深和回填填、室外管道道与种植树木木的间距、立立管的垂直度度、预留口的的标高、与电电气开关插座座的间距、管管道防腐、预预留套管的封封堵燃气工程质量标准准269直饮水系统工程招标出正式施工图后，依依据招标工作作流程组织招招标。招标工工作内容参照照145项～157项；270施工单位进场271图纸交底及施工材料、室外管道的的埋深及回填填、管道焊接接口；室内管管道垂直度、支支架、管道试试压直饮水管工程质量量标准272电梯工程施工工程招标出正式施工图后，依依据招标工作作流程组织招招标。招标工工作内容参照照145项～157项；273施工单位进场274图纸交底及施工土建配合、轨道安安装、轿箱安安装、电梯调调试、电梯运运行和验收电梯安装工程质量量标准27510、供配电系统工程招标一般采用议标，按按议标工作流流程执行。276施工单位进场277图纸交底及施工设备、设备安装、回回路调试、系系统调试销售和市场推广阶阶段2781、预售查丈（市国土局测绘大大队）经批准的建筑施工工图及施工设设计图软盘、宗宗地图（复印印件）、〈建建设工程规划划许可证〉复复印件、〈建建设用地规划划许可证〉复复印件；预售查丈报告279办理预售许可证（市国土局）房地产预售申请书书、《房地产产开发企业资资质证书》副副本、《房地地产证》或《土土地使用权出出让合同书》、付付清地价款证证明、《投资资许可证》复复印件、《建建设工程规划划许可证》复复印件、《施施工许可证》复复印件、预售售监管协议（正正本）、批准准的建筑施工工图、预售查查丈报告、已已投入开发建建设资金的验验资报告、工工程形象进度度证明文件、深深圳市的地名名命名文件；；预售许可证280开盘拟订开盘具体执行行计划和费用用预算策划总体目标/品牌构构建目标/市场推广总总要求策划流程和操作规规范解筹量和解筹率281拟订开盘当天媒体体组合和投放放方案策划执行计划表282拟订包装方案策划现场、样板房、看看楼车、服饰饰、礼仪等283拟订促销方案策划选房程序——折扣扣优惠、现场场销售气氛活活动284开盘工作协调检查查会策划/客服/物业/工程相关部门和代理公公司，礼仪公公司，标识公公司参加会议议，检查开盘盘前一切准备备工作285开盘当天活动组织织策划人员到岗/水电供供应286开盘活动的总结策划组织开会287阶段营销组合营销环境调研策划宏观软硬环境、片片区整体销售售状况、竞争争楼盘市场推推广老客户介绍率来访客户量成交率售速度和销售率、销销售量价格走势6、品牌知名度和美美誉度288拟订阶段营销方案案策划上一阶段的营销业业绩总结、本本阶段营销环环境SWOT分析、阶段段营销目标、品品牌构建目标标和市场推广广总体要求、执执行计划和费费用预算289拟订销售通路方案案策划参观路线、销售方方式、销售合合同物管人员员招聘与培训