2016年财产行为税热点问题解答（一）

2016年财产行为税热点问题解答（一）——土地增值税、契税、附征部分1一、房地产开发企业分别缴纳地上部分和地下部分的土地出让金，其土地成本应如何计算？

对国有土地使用权出让合同明确约定地下部分不缴纳土地出让金，或地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的，在计算土地增值税扣除项目金额时，应根据《国家税务总局关

于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十一条规定，土地出让金直接归集到对应的受益对象（地上部分或地下部分），不作为项目的共同土地成本进行分摊。2首先要看土地出让金是直接成本还是共同成本。如果企业缴纳土地出让金，并明确约定了是针对地上部分缴纳的，这就是直接成本，那么就在地上建筑物进行成本费用分摊，不可以参与地下建筑的成本费用分摊。3二、房地产开发项目清算后尾盘销售的土地增值税的计算方法

1.单位成本的确定

根据国税发〔2006〕187号文规定，清算后再转让房地产单位成本的计算方法为：单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额/清算的总建筑面积

其中，清算时的扣除项目总金额包含营业税金及附加。2.增值额的计算方法

清算后尾盘销售的，应以每月销售的房地产作为清算单位，单独计算增值额，确定适用税率，按月申报缴纳土地增值税。4重点：1.清算后尾盘销售的，应按月进行申报，就是把当月销售的不动产视为一个清算单位。2.扣除成本=单位建筑面积成本费用*当月销售面积3.单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额/清算的总建筑面积5三、房地产开发企业在划拨用地上建造经济适用房并销售，是否列入土地增值税清算范围？

根据条例规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的，应缴纳土地增值税。房地产开发企业在划拨用地上建造并销售房屋（含经济适用房）产权并取得收入的，属于土地增值税征税范围。6四、房地产开发企业在计算土地增值税时，交纳的地方教育附加是否允许计入营业税金及附加予以扣除？

根据《土地增值税实施细则》的规定，“因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除”。国家税务总局公告2016年第70号中明确规定，“与转让房地产有关税金扣除包括实际缴纳的城市维护建设税和教育费附加”。

因此房地产开发企业实际交纳的地方教育附加不作为“与转让房地产有关的税金”项扣除。7五、增值税一般纳税人，是否可按《关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》（财税〔2016〕12号）文件，享受教育费附加和地方教育附加的优惠政策？

按照财税【2016】12号文件第一条规定，缴纳义务人只要符合按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元），均可享受相关优惠政策。与缴纳义务人的属性、缴纳税种类型无关，因此对符合上述规定的自然人（含按次纳税的自然人）、缴纳消费税的纳税人和一般纳税人等，都可以享受上述优惠政策。8首先无论是一般纳税人也好小规模纳税人也好，按月纳税也好按次纳税也好，都可以享受优惠政策。其次不但是增值税的教育费附加和地方教育费附加可以享受优惠，消费税的教育费附加和地方教育费附加也可以享受优惠。9六、不同家庭共同购买一套住房如何认定？

对两个或两个以上家庭共同购买一套住房，以每个家庭为单位分别认定纳税人是否符合规定的优惠条件，并按每个家庭所占该共同购买房屋的份额适用相应税率，计算缴纳契税。10举例：两个不相关的人A和B共同买房，面积100平方米，价款100万，A名下已有两套房产，B名下暂时没有房产套数认定：A是第三套房产，B是第一套房产；面积认定：