房产测绘综合能力讲座

注册测绘师资格考试辅导

房产测绘

（测绘综合能力）山东省地质测绘院潘宝玉panbaoyu@126.com房产测绘考试基本要求根据房产管理需求，选择房产项目测绘方案。根据房产测绘方案，选择控制网布设方案，确定房产控制施测方法。根据房产测绘项目，选择权属调查方法，实施房产要素测量。根据房产测量项目的需要，选择房产图的种类和成图比例尺，确定成图方法。根据房产测绘项目，区分不同的权属和分摊方式，进行面积测算和共有共用面积分摊。提供房产图集、房产簿册及数据库等测绘成果。根据房产管理要求，实施变更测量。房产测绘概述

房产测绘概念

房产测绘内容

房产测绘成果房产测绘概念房产测绘是指通过测量和调查工作来确定城镇房屋的位置、权属、界线、质量和现状等，以文字、数据及图件表示出来。房产测绘的目的是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房屋产权及管理、房地产开发利用、交易、征税、以及为城镇规划建设、地理信息系统提供数据和资料。房产测绘内容房产测绘内容包括：房产平面控制测量、房屋调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查、验收（和提交）等。房产调查分房屋用地调查和房屋调查。房屋用地调查与测绘以丘为单元分户进行。房屋调查与测绘以幢为单元分户进行。房产测绘中所形成的图件有房地产分幅平面图、房地产分丘平面图和房地产分层分户平面图三种。房产测绘成果房产测绘成果包括房产簿册、房产数据和房产图集；使用过的控制点成果、地形图、测量完成的控制点、界址点、面积；相应的技术设计书、技术总结等。房产测绘成果

在测绘成果书中，主要有以下内容：测绘依据、责任人。房屋建筑面积测绘报告，包括：房屋坐落、项目名称、测绘目的、测绘结果、测绘精度、测量方法、测绘仪器及测绘软件、特殊情况说明、项目工作人员、测绘单位、施测时间等内容。房屋建筑面积测绘成果，包括：说明、房屋建筑面积汇总表（包括：幢、各功能区、分层、共有共用、幢内各层各类建筑面积）、分户（套）面积明细表、各类面积计算表、房产平面图、附件及备注等内容。附件，包括房屋建筑面积测绘合同、房屋建设有关资料（建设工程规划许可证、土地红线、规划红线、建设用地批准书等有关建房证件、附图（复印件）、建筑施工变更联系单等。房产控制测量

概述

房产平面控制网布设平面控制数据处理概述房产平面控制测量是房产测量的基础，目的是提供一个准确的控制框架和定位基准，并控制误差积累。房产平面控制测量方法主要是GPS测量和导线测量技术。房产平面控制测量的精度要求末级相邻基本控制点的相对中误差不大于2.5cm。房产平面控制网布设房产平面控制网的布设应遵循从整体到局部、从高级到低级、分级布网的原则，也可越级布网。房产平面控制测量应充分利用国家和城市控制测量成果。房产平面控制点包括二、三、四等和一、二、三级控制点。房产平面控制点的密度在建筑物密集区的控制点平均间距在

100m左右，建筑物稀疏区的控制点平均间距在200m左右。平面控制数据处理房产测量应采用1980西安坐标系或地方坐标系（独立坐标系），采用地方坐标系时应和国家坐标系联测。房产测量统一采用高斯投影。二、三、四等平面控制网的计算应采用严密平差，并进行精度评定。四等以下平面控制网的计算可采用近似平差和评定精度。房产要素测量

房产要素

碎部测量

房屋面积房屋面积测算房产要素房产要素是反映房屋及用地情况的要素，可分为属性的（权属调查的）、位置的（界址点、境界）、数量的（房屋面积）、地理的（各类编号）以及相关的地物地貌。房产要素测量包括界址点测量、境界测量、房屋及其附属设施测量和相关地物测量。碎部测量房产测量的碎部测量是对房产要素进行测量，完成房产测量分幅平面图、分丘平面图和分层分户平面图的测制。碎部测量方法同野外数字测图，主要是采集反映地物轮廓和几何位置的地物特征点（地物点）。碎部测量的内容，主要是确定城镇房屋的位置、权属、界线、质量、数量、和现状等，并以文字、数据及图件表示出来。碎部测量房产界址点的精度要求：精度等级间距误差和相对邻近控制点的点位误差限差(m)中误差(m)一±0.04±0.02二±0.10±0.05三±0.20±0.10

对于界址点间距小于50m时，实测边长与计算边长较差的限差为±(mj+0.02·mj·D)。房屋建筑面积房屋建筑面积：系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固，层高在2.2m以上（包含2.2m）的永久性建筑物。房屋套内建筑面积房屋套内建筑面积：成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。房屋使用面积房屋使用面积：系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。

房屋面积测算房产面积测算分为房屋面积和用地面积测算两类，房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。用地面积以丘为单位测算，包括房屋占地面积、其它用途的土地面积测算、各类地类面积测算。房屋面积测算房屋面积测算均指水平面积的测算，测算方法有坐标解析法、实地量距和几何要素解析法。房屋面积测算的精度房屋面积的精度等级房屋面积误差的限差(m)一级0.02√S+0.0006S二级0.04√S+0.002S三级0.08√S+0.006S房屋面积测算均指水平面积的测算，测算方法有坐标解析法、实地量距和几何要素解析法。房产图测绘

房产分幅平面图

房产分丘平面图

房产分层分户平面图房产分幅平面图房产分幅平面图是全面反映房屋及其用地位置和权属等状况的基本图，是测绘房产分丘平面图和分层分户平面图的基础资料。房屋要分幢测绘，以外墙勒脚以上外围轮廓的水平投影为准，同幢房屋层数不同的应绘出分层线。房产分幅平面图采用全野外数字测图方法成图。房产分幅平面图采用50×50cm正方形分幅，1:500～1:1000比例尺。房产图的分幅与编号房产图的分幅与编号执行

GB/T17968.2—2000《房产图图式》中的附录A（完整编号见GB/T17968.1—2000《房产测量规范》的7.1.5

）。房产分幅平面图分幅图应表示的基本内容分幅图应表示控制点、行政境界、丘界、房屋、房屋附属设施和房屋围护物（围墙、栅栏、栏杆、篱笆、铁丝网等），以及与房地产有关的地籍地形要素和注记。分幅图上应表示的房地产要素包括：丘号、房产区号、房产分区号、丘支号、幢号、房产权号、门牌号、房屋产别、结构、层数、房屋用途和用地分类等，根据调查资料以相应的数字、文字和符号表示。房产分幅图（局部）房产分丘平面图房产分丘平面图是分幅图的局部图，是绘制房屋产权证附图的基本图。房产分丘图的内容除与分幅图内容相同外，还表示出界址点和点号、界址边长、用地面积、房屋建筑的细节（挑廊、阳台等）、墙体归属、房屋边长、建筑面积、建成年份和四至关系等各项房产要素。房产分丘图是房产分幅图的局部明细图，每丘为单独一张，根据宗地的大小选取，一般采用32开、16开、8开、4开等。比例尺根据宗地的大小选定，比例尺在1:100～1:1000之间选用。房产分丘平面图的成图方法同分幅图。

房产分丘平面图

分丘图上各类要素的标示、注记、清绘、整饰分丘图上应当分别注明所有相邻产权单位（或个人）的名称。分丘图上各种注记字头应朝北或朝西。测量本丘与邻丘毗连墙体时，共有墙以墙体中间为界，量至墙体厚度的1/2处，借墙量至墙体的内侧，自有墙量至墙体外侧，并用相应符号表示。房屋权界线与丘界线重合时，标示丘界线；房屋轮廊线与房屋权界线重合时，标示房屋权界线（用高一级线表示）。分丘图的图廊位置，根据该丘所在位置确定，图上须注出西南角的坐标值，以公里为单位注记至小数点后三位。房屋分丘图房产分层分户平面图分户图是房屋产权登记发证的依据，也是计算分摊土地使用面积的依据，是房产产权、产籍管理的基础资料之一。分户图是在分丘图基础上绘制的细部图。分户图应表示房屋的权界线、四面墙体的归属。楼梯和走道等共有部位及房屋坐落、幢号、所在层次、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。房产分户图以一户产权人为单元，如果为多层房屋，要分层分户地表示出房屋权属范围的细部，绘制成房产分层分户图，幅面大小为32开或16开，比例尺一般为1:200。房产分层分户平面图

分户图的标示、注记与图面清绘整饰分户图的方位应使房屋的主要边线与图框边线平行，按房屋的方向横放或竖放，并在适当位置加绘指北方向符号。分户图上房屋的丘号、幢号应与分丘图相一致，房屋各边长应实际丈量，注记在图上相应的位置，注记以为米单位，取至小数点后两位。分户图上的文字注记包括：①房屋套建筑（产权）面积，包括套内建筑面积和共有分摊面积；②本户所在的坐落、丘号、户号、幢号、结构、层次及楼房层数；③楼梯、走道等共有部位，在范围内加简注；④墙体归属及与周邻的关系。房产分层分户图共有面积分摊与计算

共有面积及分摊原则

共有面积的分摊计算共有面积及分摊原则共有建筑面积分为：①全幢共有共用的建筑面积；②功能区共有共用的建筑面积；③分层共有共用的建筑面积。参加分摊后产权各方建筑面积之和应等于相应的幢、区域、层的权属建筑面积。共有面积的分摊计算住宅楼共有建筑面积的分摊计算以幢为进行分摊。根据整幢的共有建筑面积和整幢套面积总和求出分摊系数，再根据各套的套内面积按比例分摊计算。多功能综合楼共有建筑面积的分摊应按照谁受益（占用、使用）谁分摊的原则进行多级分摊。房产测绘成果管理

房产测绘成果

房屋变更测量房产测绘成果

房产测绘成果包括使用过的地形图、控制点成果;测量完成的控制点、界址点、房屋建筑面积、房产平面图（包括房产分幅平面图、房产分丘平面图、房产分层分户平面图）、房产簿册等;相应的技术设计书、技术总结、协议书等资料。房产测绘成果

房产测绘成果的审核

审核内容包括：控制测量、房产调查、房产要素测最、房产图绘制、面积测算以及变更与修测成果的检查。房产测绘成果审核工作应在二级检查合格后由房产测绘单位的主管机关实施。二级检查工作完