深圳轨道交通影响下的战略布局

深圳轨道交通影响下的战略布局战略投资营销部目录1､近10年深圳城市演变特征2､深圳未来发展方向判断3､前海中心产业带构成及定位4､前海中心产业带区域交通规划5､未来5-10年公司战略聚焦区域一、近10年深圳城市演变特征1､2000-2013年深圳客户演变关系2､2000-2013年深圳价格演变关系3､案例分享4､在城市演变中战略投资聚焦的指标南山福田罗湖2000年以前2005年客户流向2008年2000-2014年深圳客户演变关系宝安布吉代表楼盘：四季花城、中海怡翠山庄龙华代表楼盘：星河丹堤、圣莫利斯、水榭春天坂田代表楼盘：万科城、第五园塘厦代表楼盘：万科棠樾、金地博登湖龙岗中心城代表楼盘：公园大地、中海康城泛龙岗代表楼盘：星河时代、益田大运城邦关内2003年度2005年度2008年度2010年度2013年度2014年7月2003年､2005年数据源自深圳房地产协会副会长王锋博客，2008年、2010年、2013年、2014年7月份数据源自深圳房地产信息网年度报告或月度报告。南山福田宝安龙岗盐田均价：7746元/m2均价：3487元/m2均价：3768元/m2均价：6282元/m2均价：8211元/m2罗湖均价：5288元/m2均价：5386元/m2均价：8310元/m2均价：8699元/m2均价：9091元/m2均价：7806元/m2均价：9034元/m2均价：11569元/m2均价：24078元/m2均价：18485元/m2均价：17293元/m2均价：18570元/m2均价：14391元/m2均价：19932元/m2均价：23218元/m2均价：30598元/m2均价：29215元/m2均价：43083元/m2均价：17156元/m2均价：20958元/m2均价：36533元/m2均价：40341元/m2均价：41601元/m2均价：19502元/m2均价：16477元/m2均价：24298元/m2均价：34604元/m2均价：48240元/m2均价：43821元/m2均价：24223元/m2地块东北临山地块西北半岛地块南面（入口）地块西北面水2004年，星河丹堤地块案例：星河丹堤区位：地处梅林关口，并非被市场认同的传统毫宅片区。交通：梅林关口交通高峰期道路拥堵，项目进入性较差。品牌：只开发了星河国际少数高档住宅，在深圳豪宅开发能力认同度低。2005年6月至7月2005年9月2006年3月城市中产向上的力量西银湖

城市原生别墅群银湖山

城市别墅CEO官邸(收购丰泽湖山庄二期用地。02年项目一期销售均价4300元/平米。2005年区域均价4000-4500元/平米之间，代表项目书香门第。)2006年区域代表项目金地梅龙镇一期均价7500元/平米凌驾资本的层峰远见三大配套进驻令资本折服的高度CBD山水别墅巅峰2005年2006年2007年2008年2007年区域代表项目金地梅龙镇，4月份二期价格10800元/平米，7月份二期二批价格15680元/平米2009年元旦区域代表项目万科金域华府开盘，均价1.3万元/平米案例：星河丹堤案例：星河丹堤梅林关口梅观高速公路梅坂大道民治大道星河丹堤星河丹堤赚取的是土地溢价！星河丹堤的成功更多是因为符合深圳城市发展方向！案例：星河丹堤发展进程：深圳的城市化进程的推进方向是由罗湖、福田逐步向外扩散，产业格局明晰，各区域深度分工协作。第一阶段——罗湖第二阶段——福田第三阶段——南山第四阶段——？是深圳最早的中心区，是全市金融和商贸中心，拥有罗湖口岸、深圳火车站、东门商业街以及全国闻名的黄金珠宝市场。随着深圳不断发展壮大，深圳中心区迁移到福田，福田发展成为总部经济区，新的金融中心，拥有全国最大的商圈华强北商圈。南山高科技产业迅速发展，南山高新科技产业，前海中心区逐步发展壮大。承接关内高新科技产业及制造业转移，随着特区扩容政策实施，将成为推动深圳发展新的引擎和动力。金融、传统商业第二阶段总部经济，金融业转移高新科技、物流业迅速发展第三阶段第四阶段深圳扩容，产业转移罗湖福田南山宝安第一阶段城市发展方向案例：星河丹堤嘉霖的星河丹堤在哪里？单核心阶段2005年之前双核心阶段2005年－2010年双中心阶段2011年至今核心商务圈产业特征基础设施PIE指标P即常驻人口加可能吸纳进入人口，I即交通便利度，E即创造就业机会与产业发展方向罗湖CBD外资企业OEM基地向珠三角其他地区转移，高科技企业开始在深圳设立研发基地99年首届高交会举办2004年12月28日地铁1号线通车2007成功举办大学生夏运会2010年12月28日地铁2､3号线通车罗湖、福田双CBD工业经济向服务经济转型，制造业与服务业融合发展，一批创新中小企业涌现2010年8月前海开发区启动2011年底共5条地铁线启用，6-11号线动工福田、前海双中心以金融业为代表的现代服务业得以快速发展，一批龙头企业和产业组团出现在城市演变中战略投资聚焦的指标二、深圳未来发展方向判断1､未来城市发展的两大驱动因素分析2､从内部驱动角度看深圳发展3､从外部驱动角度看深圳发展4､公司战略投资建议聚焦区域未来城市发展两大驱动因素分析R1外部驱动因素R2内部驱动因素城市发展方向城市未来的规划方向；城市的现有结构支撑体系；城市的经济发展；产业结构的优化升级；城市消费结构的变革。城市所处在的城市群发展趋势。2个城市中心：一是福田中心，由福田中心区和罗湖中心区组成，主要发展方向为高级行政、文化、商业、商务职能中心；二是前海中心，包括了前海、后海及本项目所在的宝安中心区，主要发展方向为区域功能的生产性服务业与总部经济。2007年11月，《2007-2020深圳市城市总体规划草案》出台。深圳市城市总体规划（2007-2020）草案中提出了深圳“三轴两带多中心”的城市空间结构，即东、中、西部三条发展轴，南北两条发展带，2个城市中心、5个城市副中心、8个组团中心“双中心”定型未来20年深圳城市发展格局。从内部驱动角度看深圳发展2013年深圳市各区GDP指标GDP排名城区2012年GDP（亿元）2013年GDP（亿元）2012年常住人口（万人）人均GDP（元）1宝安区3499.623922.75458.4885559.89光明新区501.13580.5649.18118047.99龙华新区1226.421309.1140.8692936.252南山区2829.623206.57110.85289271.093龙岗区2521.922733.67237.46115121.18坪山新区345.1385.1231.68121565.66大鹏新区303.82245.0713.09187219.254福田区2374.242700.29133.05202953.035罗湖区1359.051488.4393.64158952.376盐田区365.63408.5121.26192149.58深圳全市12950.0814500.231054.74137476.82从内部驱动角度看深圳发展单中心城市阶段多中心城市形成城市群体系形成副城2副城1副城3副城4单中心发展阶段，中心—腹地关系，中心区城市价值凸显。多中心开始形成，城市功能出现外溢，疏解中心城市功能，城市中心区土地价值凸显，功能实现再升级。城市格局网络化、体系化，形成合理分工（以东京为例）。珠三角城市正面临着因产业整合而形成城市群的过程从外部驱动角度看深圳发展从外部驱动角度看深圳发展珠江口三角产业带雏形形成，将与香港、澳门形成国内最具竞争力的城市群前海面积：14.92平方公里。目标定位：建设成为国内金融业对外开放的试验示范窗口。产业发展：重点发展金融业，侧重金融领域的对外开放。横琴面积：106.46平方公里。目标定位：珠海口