石市办公物业市场及产品研究

【专题】石市商办市场及产品研究StudyonthemarketandproductsofShijiazhuangbusinessoffice2013.102石市办公室市场发展历程及分布格局1美东国际、军创国际中华商务、万达广场勒泰中心、开元环球石家庄办公市场经历了由萌芽期到高峰期，再到升级期的发展历程，说明市场对办公的需求逐渐升级；随着以勒泰中心、开元环球为代表项目面市，表明石家庄即将进入“品质办公”时代；2000年2004年2008年2012年萌芽期高峰期调整期升级期1.0版本2.0版本3.0版本4.0版本东方广场、阳光大厦随着石家庄进入“品质办公”时代，未来市场竞争将进入产品竞争时代；以商住两用楼为主，缺乏高端写字楼;以商业用楼为主，集中于成熟商圈核心区域；少量5A级高端写字楼入市；以5A纯写字楼为主,硬件配置、智能化、绿色生态节能等方面提升；石市办公市场发展历程34汇龙国际公馆柏悦国际格澜商务西美五洲大厦朝外中心广美国际铂领国际壹江国际壹中心商务公寓鑫科国际广场乐仁财智中心旺角国际万有引力豪威大厦恒泰国际宝翠商务大厦天圣大厦嘉悦中心乾门方大科技园三期长江道壹号众美欢乐汇商务公馆勒泰中心金恒基鹿城天元商务大厦新源NASA睿和中心佳地佳座鑫明商务中心融通财富大厦昆仑盛阳门金指数商务广场华庭国际广场新都汇嘉和广场安联新青年广场君悦国际鑫利时间国际润杜盛和广场华强广场

滨江商务大厦金正海悦国际华飞捷座恒润时代广场苏宁广场河北师大科技园东胜广场洪泽商务东胜紫御府Park乐活时尚广场火车站北国-广安商务区未来时间老火车站商务区石市办公市场分布格局主要在售办公类物业仍聚集于传统商务区——老火车站商务区、北国-广安商务区；随着新火车站的开通，桥西区逐渐积聚办公/公寓类物业；因起步晚、配套欠佳，土地产权等问题，目前尚无高品质纯办公类物业；其他区域商办类物业，沿城市主要干道分布；

石市办公物业布局特征——成熟商务区集聚，城市主要干道零星分布。5老火车站商务区办公物业分析主要在售项目列表主要在售项目产品设置重点案例分析62项目名称项目规模产品级别产品形态销售报价备注苏宁广场12.9万㎡超5A甲级写字楼（1-9F商业-电器卖场；10-43F办公）VIP卡发售，认筹享98折均价15000元/㎡12.9.11售楼部开放12.9.27-至今VIP发售华强广场30万㎡5A甲级1栋写字楼5栋公寓5层商业电子专业市场公寓均价11000元/㎡写字楼咨询中13.7.8-至今写字楼接受咨询；最后1栋公寓在售；封顶金正海悦国际7.6万㎡5A甲级写字楼均价15000元/平方米，一次性付款现房，整层出售，只余两层未来时间10万㎡——商住公寓咨询中挖槽；13.5.31-至今接受咨询金指数商务广场15万㎡5A甲级1栋写字楼1栋soho公寓商业服装专业市场公寓接受咨询13.9.16-至今商业办理VIP卡金恒基鹿城23万㎡甲级2栋写字楼loft,6栋住宅写字楼均价10300元/㎡封顶昆仑盛阳门11万㎡5A2栋写字楼5层商业均价7800元/㎡现房尾盘中交财富中心（028号地块）【2013】028号地块东至省财政厅、西至二十四中、南至省政府家属院、北至自强路，土地面积为20030.30平方米，商服用地华润万象城位于中山西路与中华南大街交叉口东南（原青年街市场），项目占地33.5亩老火车站商务区主要在售项目列表老火车站商务区办公/公寓现有供应量/新增供应量近40万方；未来将有两个项目入市；500强房企的入驻，将带动此区域市场竞争、产品品质进一步升级；得益于传统商务区，产品能级较高，多为5A级；（国家尚未出台写字楼等级评价标准，此标准可认为是市场评定标准）临近南三条商品批发市场，部分项目以专业市场带动整体项目发售；78项目名称功能空间配置水平产品创新软性服务产品打造团队苏宁广场标准层1400㎡公共部分精装分割为137-308㎡/层高3.8M14部电梯OTIS公共卫生间——深圳开元国际物业苏宁房地产有限公司华强广场标准层1700㎡分割为80-130㎡/大堂挑高11M公共部分精装层高3.75M12部电梯中央空调公共卫生间——华强物业华强广场开发有限公司香港和华设计院金正海悦国际标准层2200㎡全部精装大堂挑高9.9M12部电梯OTIS顿汉布什中央空调公共+独立卫生间智能化直饮水、指纹密码锁、智能化停车戴德梁行金正未来时间公寓/标准层3000㎡公共部分精装/分割面积为30-70㎡层高3.8M8部电梯独立卫生间空中景观大堂屋顶景观露台————金恒基鹿城标准层1000㎡分割为80-130㎡/公共部分精装修层高3.6M8部电梯——————昆仑盛阳门标准层1255㎡层高3.3M8部电梯7级抗震双层空中连廊————主要在售项目产品设置老火车站商务区因地段不同产生产品优略差；一流地段中华大街以东中山路沿线，办公物业以优质产品助力土地价值最大化；出现了以科技智能化为主的产品创新；公共部分精装、大堂挑高，为此区项目标配；出现了聘请五大行做物业服务顾问提升软实力；物业地址民族路商业街西段北侧，颐高数码城西侧物业形态综合体占地面积42200平方米建筑面积296031平方米容积率6.65绿化率15%开发商投资商石家庄华强广场房地产开发有限公司【基础指标】【项目规划】

项目包括1-5层电子世界，5栋28层精品商务公寓，1栋38层5A级国际智能写字楼，是一座集科技研发，文化创意，电子信息，现代商业，等于一体的大型产业综合体。华强集团在石家庄首次亮相，坐拥新百商圈，强大的品牌影响力为项目增添客源。华强电子世界5A级写字楼商务公寓5层38层24层个案分析/华强广场9功能面积层数电子世界7.5万㎡5层商务公寓/24层5A级写字楼/38层【业态组合】依托华强集团在电子行业的龙头地位，共享华强优势产业资源，以信息流，客流，物流，资金流等顶级商业资源保障收益不仅具备居住、办公等传统公寓的使用功能而且拥有哦产品展示交易，商务接待和实体店铺等商铺化使用价值，是石家庄首个商铺化公寓。商务公寓：商务化公寓投资价值堪比商铺华强电子世界：核心产品华强电子产业旺铺170m建筑形象，3.75m层高，一体化生态办公，5A智能化办公配置，国际顶端商务配套等。华强写字楼：5A级国际智能写字楼核心产品华强电子产业商铺个案分析/华强广场10展示中心+宣传单页+站台广告+报纸广告网络媒介+围挡+车体广告

华强广场全城造势成功蓄客6500余组，成功的打响了寒冬第一起枪。【推广主题】城市地标商业群，举城静候。华强会员火热征集中【品牌影响】深圳华强集团中国500强电子信息产业领航者房地产开发经营立柱深圳，整合优势资源战略布局全国。在多地成功开发项目，客户资源丰富。华强会是华强广场一次成功的会员征集截止到2011年12月4日以达到6400组入会即可得会员章，一枚章低值2000元房款后期参加相关活动也可累计【推广方式】海量媒体投放，力求全城皆知的效果阶段性的推广主题明确，针对性强【华强会】项目优惠力度全面宣传，给项目带来一定的忠实客群个案分析/华强广场11北国-广安商务区办公物业分析主要在售项目列表主要在售项目产品设置重点案例分析123项目名称项目规模产品级别产品形态销售报价备注勒泰中心62万㎡5A甲级2栋写字楼2栋公寓6层商业百货Loft写字楼均价21000元/㎡精装公寓21000元/㎡在售即将推出新楼座写字楼准现房新源NASA18万㎡5A甲级写字楼、公寓（5层商业6.6万㎡，1栋写字楼1栋LOFT公寓）写字楼均价13000元/㎡公寓平层均价9000元/㎡LOFT均价15000元/㎡全款92折尾盘销售现房恒润时代广场46万㎡超5A甲级商业公寓写字楼（2栋写字楼2栋公寓1栋酒店5层商业）接受咨询写字楼价格预计9000-10000元/㎡13.3.5-至今接受咨询拆迁中佳地佳座6万㎡5A甲级2栋写字楼4层商业9600元/㎡全款优惠300元/㎡A座带租约销售；B座整层预定即将封顶滨江商务大厦约5万㎡甲级1栋写字楼1栋公寓4层商业9800元/㎡只剩顶层现房睿和中心约5万㎡5A甲级写字楼9500元/㎡在售准新房天元商务大厦3.2万㎡——写字楼1-3商业8600元/㎡在售，余不到1/2房源；已封顶北国-广安商务区主要在售项目列表13现存/新增供应量超20万方，绝版地段，土地稀缺，未来无新项目入市；除恒润时代广场均为现房出售；目前此区域办公物业均价为石市在售办公物业峰值；14项目名称功能空间配置水平产品创新软性服务产品打造团队勒泰中心标准层1930㎡分割为80-160㎡电梯10部中央空调Loft层高5.6M戴德梁行勒泰房地产美国JEDER国际建筑师事务所和上海华东建筑设计研究院联合设计新源NASA标准层1438㎡分割为140-168㎡大堂精装挑高10.3M电梯6部首个大堂门禁系统中央空调————新源发房地产恒润时代广场标准层1400㎡分割为130-700㎡公共部分精装电梯8部——————佳地佳座标准层1400㎡大堂精装挑高10M电梯10部/中央空调空中花园健身会所恒辉物业美国派奥建筑设计公司睿和中心标准层1800㎡分割为96-135㎡公共部分精装电梯9部——————天元商务大厦标准层1170㎡分割为89-186㎡全部精装修电梯5部——————主要在售项目产品设置产品中上，办公物业出现LOFT设置；项目名称勒泰中心项目位置中山东路39号开发商石家庄勒泰房地产开发有限公司占地面积61467平方米建筑面积62万平方米销售均价LOFT写字楼21000元/㎡；公寓21000元/㎡物业管理戴德梁行

【基础指标】【项目规划】

【项目定位】城市中央腹地62万㎡超大体量城市综合体

【商业定位】功能面积层数商业24万㎡6层甲级写字楼7万㎡45FLOFT4万㎡29F五星级酒店4万㎡46F公寓3万㎡46F假日酒店4万㎡30F停车场16万㎡-2—-4F城市核心，超大体量城市综合体。城市核心最大规模时尚休闲娱乐中心

【商业构成】一站式购物中心建筑面积14.5万㎡，与国际同步街区式商业空间，布局地下一层，地上一至三层。包括高档购物中心、精品旗舰专卖店、主题生活馆、餐饮、大型超市、影院、健身中心、游泳池、溜冰场、电玩、洗浴中心等。由地下4层地上六层的商业裙楼组成，包括购物中心、餐饮中心，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、演艺、会展为一体；

【商业业态】餐饮中心

建筑面积达3.5万㎡，经营面积23600㎡裙楼四层和庄里街共44家餐厅，囊括商务餐厅、休闲餐厅、特色餐厅、时尚快餐、风味小吃、西餐、咖啡、酒吧以及婚庆礼堂等，个案分析/勒泰中心15位置商业类型商业业态1风情庄里街酒吧、咖啡厅、购物广场等2260米购物街男装、女装、饰品、护肤、珠宝、皮具等3品牌旗舰店服装、鞋帽、珠宝、饰品、护肤等

【商业分布】以风情庄里街+特色购物街+品牌旗舰店，打造城市核心最大规模时尚休闲娱乐中心。123个案分析/勒泰中心16多种特色商业业态组合，满足城市年轻时尚人群聚集消费，引领城市商业消费发展；位置商业业态业态注释1婚庆馆城市年轻时尚人群举办婚礼理想场所2家居体验馆汇聚时尚家居品牌，引领城市家居方向；3空中花园广场空中广场以3000㎡的“中心广场”为核心，建有舞台、水艺、儿童乐园、影院、演艺剧场等以及美食广场、水吧等娱乐设施，约1.5万㎡。4电影馆、演艺厅位于项目最北端，引进UME影院，共12个影厅，每个座位造价月2万元。大型演艺厅位于项目最北部的顶层，可以容纳2万人大型演艺活动。

【特色商业分布】1234个案分析/勒泰中心17火车站商务区办公物业分析主要在售项目列表重点案例分析184项目名称项目规模产品级别产品形态销售报价备注汇龙国际公馆7.3万㎡——写字楼住宅写字楼7500元/㎡住宅-公寓6500元/㎡写字楼尾盘现房柏悦国际3万㎡——写字楼酒店4层商业咨询中咨询中已封顶天圣大厦3.8万㎡——写字楼6层商业————广美国际6.9万㎡——写字楼4900元/㎡——乐仁财智中心6.7万㎡甲级写字楼4层商业——地上6层旺角国际约3万㎡——商住公寓————嘉悦中心14.7万㎡5A甲级写字楼公寓未定价咨询中地上12层祥云国际规划商务写字楼塔坛国际商贸城规划8栋精装公寓3栋5A写字楼1栋豪华酒店新火车站主要在售项目列表19由于土地为租赁无正规产权，阻碍其价值提升；此区域物业品质整体欠佳，且未来仍较少优质物业上市；注：无证销售项目售楼部均为关张状态。无产权，土地为租赁，以返租方式出售使用权；自7月严查违规项目，基本停工停售停止咨询。19【基础信息】项目名称汇龙国际公馆项目位置中华大街与新市南路交叉口西南角占地面积1.4万㎡建筑面积7.33万㎡容积率5.23均价7500元/㎡开发商石家庄市厚土房地产开发有限公司【项目规划】项目规划2栋公寓（两梯四户，2层商业），1栋写字楼（4层商业）。【项目定位】城市中央精英生活场【销售状况】写字楼尾盘销售，5月底交房，均价7500元/㎡；公寓均价6500元/㎡商业开发商自持，目前无启动招租。写字楼10年6月4300元/㎡，13年1月均价7500元/㎡，涨幅74%。【产品设置】产品配置——6部电梯，办公空间简装；功能空间——1楼5m精装大堂，平层面积1918㎡，可自由分割；3.5m层高；软性服务——华宝物业（新火车站物业）紧邻火车站办公物业唯一正规产权项目，产品力一般，尾盘销售；时值火车站搬迁，将住宅作办公物业出售，以期抓住最后机遇享受客流红利；个案分析/汇龙国际公馆20其他区域办公物业分析主要在售项目列表主要在售项目产品设置重点案例分析521项目名称项目规模产品级别产品形态销售报价备注西美五洲大厦5.1万㎡5A甲级写字楼5层商业11000元/㎡现房宝翠商务大厦5.4万㎡5A甲级写字楼3层商业9300元/㎡咨询中，即将封顶恒泰国际4.9万㎡甲级写字楼4层商业——拆迁中万有引力2.8万㎡5A甲级写字楼4层商业8000元/㎡封顶豪威大厦5.6万㎡——2栋写字楼——出地面嘉和广场22万㎡5A甲级2栋写字楼2栋公寓商业公寓8000元/㎡地上10层东胜广场20万㎡5A甲级2栋写字楼1栋公寓商业写字楼A座8000元/㎡B座6750元/㎡；公寓6500元/㎡将封顶其他区域主要在售项目列表22零星分布办公物业均价8000元/㎡；产品能级多为5A甲级；相比于传统商务区，此类物业注重控制规模；项目名称功能空间配置水平产品创新软性服务产品打造团队西美五洲大厦标准层1533㎡公共部分精装层高3.25M公共卫生间/6部电梯中央空调/蒂森克虏伯电梯科技地源热泵/直饮水唯美行物业——宝翠商务大厦标准层1101㎡分割为85-260㎡5.3M精装大堂12部电梯商务会所商管系统——————恒泰国际——————————万有引力标准层1200㎡/分割为60-600㎡/9M精装大堂净高3.1M/全精装5部电梯分户式中央空调公共卫生间——————嘉和广场公寓物业——标准层1300㎡/分割为35-90㎡/5.1M精装大堂层高3.2M6部电梯——戴德梁行——东胜广场标准层1800㎡分割为300-450㎡10M挑高大堂4.3M层高5部电梯——————主要在售项目产品设置压缩标准层面积，硬件配置一般，附加值不高；针对自用客户，出现大面积分割；23物业地址中山路与翟营大街物业形态商业+写字楼+公寓占地面积113亩建筑面积30万㎡容积率——销售均价写字楼A座8000元/㎡B座6750元/㎡；公寓6500元/㎡入住时间2014年底开发商东丽房地产开发有限公司【整体规划】【基础指标】项目占地113亩，建筑面积30万方，地下两层，地上5层为商业，商业约6.08万㎡，规划两栋写字楼，一栋精装公寓。【商业】：一二层百货；三层儿童；四五层餐饮电影院A座B座C座【项目定位】中山路总部级商务平台项目规划两栋写字楼一栋公寓，其产品设置预涵盖石市办公客群全客层（大企业+中小企业及个人工作室）弱化项目运作风险； 个案分析/东胜广场24【A座】产品设置：布局：核心筒中间布置，方正，1800㎡标准层，分割为4户：300㎡、450㎡；配置水平：公共卫生间设置，5部电梯，特设总裁专梯；10M挑高大堂，4.3M层高；个案分析/东胜广场25【B座】产品设置：布局：核心筒中间布置，方正，1300㎡标准层，分割为8户，108㎡4户，160㎡4户；配置水平：4部电梯（3+1）个案分析/东胜广场26【C座】产品设置：核心筒中间布置，方正，1300㎡标准层，分割为22户，以50㎡为主；配置水平：4部电梯（3+1）精装修，3.3M层高；个案分析/东胜广场2728营销手法分析6苏宁、华强营销手法分析勒泰营销手法分析营销手法总结29营销手法