东方雅苑8月月报

东方雅苑项目8月月报青岛佳瑞德投资有限公司目录青岛市场分析竞品项目分析本案工作总结8月工作完成8月市场现状现状解析青岛市8月青岛26个新盘上市下半年楼市将稳中有升

在多重利好政策的合力推动下，岛城楼市回暖态势明显。在此背景下，开发商继续加大马力推出新盘。昨日记者调查了解到，8月青岛预计将有26个楼盘项目入市。其中，10个楼盘为新开盘，16个盘为加推。从分区情况来看，黄岛入市项目扎堆，预计将有7盘入市，占全市新盘上市总量的26.9%。主城区仍集中李沧区（位于李村商圈附近的某盘推出“首付6%起，利率9折”的促销活动；位于老沧口片区的某盘打出均价8500元/平方米；隧道调费为西海岸楼市加砝码（就在昨天，备受市民瞩目的胶州湾隧道通行费进一步下调，一类客车（7座及7座以下客车）将由15元/车次调整为10元/车次，将于8月1日起正式实施，这对于正在发展中的西海岸楼市来说，无疑又增加了一块重要的砝码。）8月青岛成交走势区域套数面积青岛市9224895196.64市南区16613522.98市北区16018068.51四方区79577127.49黄岛区1509147041.43崂山区16717217.5李沧区1607154351.28城阳区1126109450.52高新区18819933.58胶州市88485738.54即墨市999100976.34平度市58957554.79胶南市78371241.39莱西市25122972.29小结：此图为青岛市8月成交数量，青岛市8月份成交9224套，成交面积为895197㎡，较上个月增长了114%，城阳区8月共成交1126套，较上个月增长了108%，可见8月成交市场有所好转，但是对于价格青岛市区可谓是量价齐升，由于城阳区竞争态势仍然很激烈，成交价格环比上个月下降了1%结论：城阳区供大于求，消化库存压力大。除夏庄区域外，其他区域的普通住宅市场成半封闭市场——以区域内客户为主，青岛市内客户引导困难。总之区域内客户有限，库存大，客户争夺大战，大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼。8月价格走势解析图一图二图三区域市场解析总结：城阳中心板块价格下调，以万科.桃花源为例，起价7177元/㎡送装修，本案区域的价格优势减弱，本区域对城阳区客户吸引力降低。本案与区域竞品比较项目名称龙湖.悠山郡青特.赫山青特小镇东方雅苑开发商青岛龙湖置业拓展有限公司青岛青特华盛置业有限公司青岛青特华睿置业有限公司青岛星琪晨光置业有限公司占地面积22万11万11万2.6万建筑面积42万19万23万5.6万物业类型住宅、高尚住宅、花园洋房住宅、高尚住宅、别墅住宅住宅建筑类型板楼多层小高层高层板楼多层小高层板楼小高层高层板楼多层小高层容积率1.441.32.101.75绿化率35%40%35%30%物业公司龙湖物业青岛汇豪物业青岛汇豪物业佳兆业物业物业费2.6元/㎡/月2.9元.㎡/月2.7元/月/㎡1.7/㎡/月户数/当期户数目前卖叠拼和洋房总户数1440户当期160户总户数2300户总户数342户当期60户当期面积区间89㎡套三82/84/124/127套二、套三76/84套二/95套三83-110㎡套二、套三本案与区域竞品比较项目名称龙湖.优山郡青特.赫山青特小镇东方雅苑优势1、国内品牌开发商，知名度高2、项目入市早，价格走势好3、体量大，物业好，客户认知4、产品多元化，选择余地大5、有自己的配套幼儿园6、有样板间，一期交付实景展示1、本土品牌开发商、有过成功的案例，今年5盘联动2、有自己配套幼儿园3、有属于自己的物业公司4、有样板间5、半封闭阳台，赠送一半面积1、本土品牌开发商、有过成功的案例，今年5盘联动2、户型多，选择余地大3、首期价格低4、有轨电车始发站1、相比对面项目价格低2、110㎡户型填补空白3、户型多样、选择空间大4、物业费用低1.7元/月/㎡劣势1、89套三拥挤，舒适度低2、2.9元/月/㎡物业费用高3、小高层公摊21%1、一期小高层价格高2、物业费高2.9元/月/㎡3、小高层公摊24%1、位置略偏，周围环境差2、北侧靠近烈士陵园3、小高层公摊22%1、品牌没知名度、体量小2、物业公司知名度小3、6号楼公摊大27.5%总结·项目共处仲村片区，青特、龙湖项目品牌、体量均优于我们；·与青特小镇客户定位重叠，青特小镇低价入市策略分流大部分客户；·项目自身素质偏弱，无景观示范及样板间。竞品项目去化情况项目名称面积区间在售房源价格、优惠近期推广活动龙湖.优山郡89㎡套三。140-180平套三高层。一层，顶层6500左右，最高价8000左右。5千抵2万，再参加团购打9.8折。叠拼别墅140-150.价格大约11000-12000.本周成交4套左右。22号叠拼，联排开盘。叠拼共56套本次开盘售50套。均价1万多。联排共20套销售10套左右，均价15000.万科.桃花源90㎡套三、95㎡套三、105㎡套三和85㎡套二，19#为13层，1梯2户，3个单元；25#为13层，1梯2户，3个单元；26#为11层，1梯2户，3个单元。7月22日万科·桃花源1.2.2期6#、7#、29#、30#、31#、32#装修房，均价8000元/平，总价55万/套起，户型面积82-104平。8月29日已加推19#、25#、26#、15#一单元装修房，户型90平、95平、105平套三和85平套二，主推套三房源，起价7000多元/平，总价55万/套起。7月份针对去年开盘的12号楼推出买房送车位活动，户型面积87平，均价7600元/平，12#、18#、23#均价7600元/平销售情况：2015年8月销售18套，网签均价7386元青特.小镇76㎡，82㎡，84㎡套二，95㎡套三新闻网，房多多五千抵两万，商代9.9折，一次性9.8折，3天内签合同再降一个点。2号楼套二均价6500左右，6号楼套三均价7500左右。全民经纪人到访50成交1000。8月成交25套。22号新售楼处入驻，百吨西瓜万只龙虾，大宴全城金日.唐郡80,88套二；88,112套三

高层均价7800-8000.洋房8800左右交5000打9.7折。8月成交23套。周末一些暖场小活动。青特.赫山82㎡，84㎡套二，125㎡，128㎡套三82,84套二，均价6800元.125,128套三，均价7500左右。与房多多和腾讯电商5000抵20000。8月份共销售22套。8月28日-30日3天5盘联动啤酒节嘉年华。8月客户解析—未成交解析客户解析—客户获知途径总结：如图所示，我们的来访客户大部分都是路过以及对面竞品客户，基本不是我们的目标，所以下阶段我们要主动出击寻找我们的目标客户！8月客户分析8月客户分析8月客户分析8月客户分析8月客户分析8月客户分析总结：该片区竞争激烈，库存大；该片区客户有限，客户选择机会大，各项目分流；该片区客群的心理价位均在6500-7000元;面积区间大多在90-110㎡.8月客户分析销售任务分解总结：根据目前的市场现状分析以及片区竞品项目分析，我们下阶段销售任务：40套，回款2300万。任务分解如下：月份8月9月10月11月12月销售（套数）81215888月推广执行方案阶段任务：一期产品续销、客户导入、持续品牌树立阶段推广思路：线上搜房狂地价持续吸引关注+线下形象包装更新、区域客户导入及项目品牌建设。160组客户任务分解社区巡展接访搜房狂活动分销Call客暖场1040105040108月推广执行方案社区巡展执行在有限推广现状下，销售采取主动外拓，选取项目辐射周边区域及太阳城老城区进行社区派单+巡展活动，现场对接客户，发掘有效的意向客户，从而增加蓄客数量。执行内容：每天由1名置业顾问带领派单人员，针对上述社区进行针对投放项目海报，置业顾问针对有意向客户提供现场咨询、登记及后续跟踪服务。物料配合：海报、遮阳棚及桌椅一套、客户登记表、小礼品、看房车费用：主要为社区物业打点费用，建议由甲方经理给予支持及解决。8月推广执行方案点位建议现场包装1）售楼处外包在售楼处外部增加绿植、每月以主题形式营造景观氛围以增强现场体验感，尽量缩减与竞品项目现场示范区的差距，为客户建立购买信心。8月推广执行方案1）售楼处内部展示增加区域发展前景、天安数码产业带动、物业取费优势、佳兆业物管规范等内容展板，突出项目未来区域价值及价值空间，增强客户信心。8月推广执行方案8月推广执行方案分销商导入在无推广费用预算的情况下，为了尽可能扩大客户导入渠道，将引入分销商团队，希望借此渠道为项目导入更多客户。具体执行：分销商导入客户执行现表价基础上，成交客户执行取消原98折优惠，将这一部分金额作为分销商的点位给予分销商；无成交无提点。项目自身导入客户，仍执行原优惠政策（对外宣称价格一致