第五章 地产估价原则

第五章

房地产估价原则第一节房地产估价原则概述第二节独立、客观、公正原则第三节合法原则第四节最高最佳使用原则第五节估价时点原则第六节替代原则第七节谨慎原则第八节土地估价相关原则

第一节房地产估价原则概述

一、房地产估价原则的含义定义：房地产估价所应依据的法则或标准即为房地产估价原则。理解：遵循房地产价格形成和变动的客观规律，通过对这些规律的认识与掌握，运用科学的估价方法，把客观存在的房地产价值“发现”出来。

二、房地产估价原则的种类

房地产估价原则主要有以下6项：①独立、客观、公正原则②合法原则③最高最佳使用原则④估价时点原则⑤替代原则⑥谨慎原则基本原则特殊原则普适技术原则技术原则三、房地产估价原则的作用

可以使不同的房地产估价师：对于房地产估价的基本前提具有一致的认识对于同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点具有价值趋于相同或近似待装修改造的小洋房的抵押价值评估三、房地产估价原则的作用

可以使不同的房地产估价师：采用假设开发法时，充分考虑未来的风险将评估价值界定到一个合理的较小范围内评估出一个更加精准的价值第二节独立、客观、公正原则

房地产估价师应站在中立的立场上：独立——不应受任何组织或者个人的非法干预，完全凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价。客观——不应带着自己的好恶、情感和偏见，完全从客观实际出发，反映事物的本来面目。公正——在估价中应当公平正直，不偏袒相关当事人中的任何一方。第三节合法原则

合法原则：要求房地产估价结果是在依法判定估价对象权益状况下的价值。

——“法”是广义概念：宪法和相关法律、行政法规；估价对象所在地的地方性法规；缔结或者参加的相关国际条约；国务院及其各部门颁发的相关决定、命令、部门规章和政策及技术规范；最高人民法院和最高人民检察院颁布的相关司法解释；估价对象所在地的地方政府规章和政策，以及估价对象的土地使用权出让合同、房屋租赁合同等。遵循理由：房地产价值实质上是房地产权益的价值理论上，任何权利状况的房地产都可以成为估价对象依法判定的权益包括依法判定的权利类型及归属，以及使用、处分等权利。权益权益类型权益归属权益使用权益处分遵守合法原则应做到下列几点：

(1)依法判定的权利类型及归属——一般应以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据。房屋权属证书：《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》三种。土地权属证书有：《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》四种。县级以上房产管理和土地管理共同工作可能颁发统一的房地产权证书有《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》三种。

(2)在依法判定的使用权利方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、建筑密度、容积率等，对该宗土地进行估价应当以其使用符合这些规定为前提。规定为居住用途，虽从该宗土地的坐落位置、周围环境来看适合作为商业用途，应当以居住用途为前提来估价。或申请变更为商业用途或容积率等并且获得批准后才能按照批准后的条件估价

(3)在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。处分方式买卖租赁抵押抵债投资法律规定宅基地及其上住宅不得抵押委托人要求评估抵押价值评估价值=0

(4)在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。评估政府定价或政府指导价的房地产，应当遵守政府定价或政府指导价。新建的经济适用住房的价格——符合国家规定的经济适用住房价格构成和对利润率的限定农地征收——符合国家有关农地征收补偿的法律、法规和政策城市房屋征收拆迁估价——符合国家有关城市房屋征收拆迁补偿的法律、法规和政策房改售房的价格——符合政府有关该价格测算的要求自教材167－168页有关房屋征收估价的实例，提出的问题

征收人与被征收人对被征收房屋面积发生分歧？？？自教材167－168页有关房屋征收估价的实例，提出的问题

征收人与被征收人对被征收房屋面积发生分歧？？？主要法律依据：城市房地产管理法城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁估价指导意见被征收的房地产市场价格与被征收的房屋性质和面积直接相关。1.以被征收的房屋的权属证书及权属档案的记载为准。2.各地对被征收的房屋性质和面积认定有特别规定的，从其规定。3.征收人与被征收人对被征收的房屋性质和面积协商一致的，依据协商估价。4.征收人与被征收人对被征收的房屋性质和协商不一致的，向城市规划管理部门申请确认依据协商估价。面积协商不一致的，向有资格的机构申请鉴定面积。自教材168－170页有关房地产抵押估价的实例，提出的问题主要法律依据：城市房地产管理法物权法担保法合同法最高人民法院关于建设工程优先受偿权问题的批复价款1.以划拨方式取得使用权抵押价值的估价是否含土地使用权出让金？2.什么时候实现房地产的抵押价值拖欠的工程款不用优先受偿？3.再次抵押的房地产价值如何确定？问题答案：1.以划拨方式取得使用权抵押价值的估价——不含土地使用权出让金2.竣工之日起6个月之外的房地产的抵押价值——拖欠的工程款不优先受偿3.再次抵押的房地产价值——不含已经担保的债权数额4.法律、法规、政策规定的符合一定条件才能转让的房地产，不符合该条件，不具备抵押价值。P170。5.法律、法规、政策规定的不得抵押、抵押无效的房地产，不具备抵押价值。P169。第四节最高最佳使用原则最高最佳使用是指：法律上许可技术上可能经济上可行

经过充分合理的论证，估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用最高最佳使用必须同时满足以下4个条件：①法律上许可②技术上可能③经济上可行④价值最大化

定义：要求估价结果是在对象最高最佳使用下的价格最高最佳使用具体包括：最佳用途（或最佳用途组合）最佳规模最佳集约度最佳档次以下四条是递进的：

法律上的许可性——对于每一种潜在的使用方式是否为法律所允许。

技术上的可能性——对于法律所允许的每一种使用方式，在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。经济上的可行性。对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行经济可行性检验。——收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性。价值是否达到最大化。在所有具有经济可行性的使用方式中，能够使估价对象的价值达到最大化的使用方式，才是最高最佳的使用方式。最高最佳使用原则的经济学原理：收益递增递减原理——确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。均衡原理——以估价对象的内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳使用。

——确定估价对象的最佳集约度和最佳规模适合原理——是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳使用

——确定估价对象的最佳用途。收益递增递减原理揭示两种投入产出关系;

其一：收益递减规律(也称为边际收益递减原理)——在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系。表述如下：假定仅有一种投入量是可变的，其他的投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加有可能是递增的；但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。边际收益递减规律在技术给定和生产的其他要素投入不变的情况下，连续增加某种可变投入使其边际产量增加到某一点，超过该点后，增加可变投入会使其边际产量减少。原因：不变投入和可变投入的组合比例变化提高房地产开发面积：投资开发（万平方米）总效用（FNPV)边际效用0016060211050315040418030520020621010721008200-10图示：总效用（上）、边际收益（下）变动规律62432165473216547其二：规模收益(也称为规模报酬规律)——所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。揭示：假定以相同的比例来增加所有的投入量(即规模的变化),则产出量的变化有以下3种可能产出量的增加比例大于投入量的增加比例，这种情况被称为规模收益递增；产出量的增加比例等于投入量的增加比例，这种情况被称为规模收益不变；产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为规模收益递减。

规模收益递增规模收益不变规模收益递减扩大规模三个产量之间的关系：总产量与边际产量总产量与平均产量边际产量与平均产量MP=0，TPmaxAPTPMPQL

均衡原理是以估价对象的内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳使用。它也可以帮助我们确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。建筑物与土地的组合——规模过大或过小档次过高或过低则建筑物与土地的组合不是均衡状态——该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。

【例5-2】某建筑物的建筑面积5000m2,坐落的土地面积为2000m2，土地价格1500元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重建价格为1600元/m2,市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2。试计算该建筑物的现值。（特别提示：计算房地产的价值时要用正常房地产市场价格，而不能用房地产的个别价格。）

【解】该建筑物的现值计算如下:

该建筑物的现价＝(1800×5000-1500×2000)/5000＝1200(元/m2)

由上述计算结果可见，该建筑物的实际价值为1200元/m2,比其重建价格1600元/m2低400元/m2。例题的缺陷：建筑物的重建价格应为建筑物在估价时点的现值。问题：应该提高建筑物的档次还是降低建筑物的档次呢？

适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当估价对象与其外部环境最为协调，同时其内部各构成要素的组合最为均衡时，便为最高最佳使用品牌服装店商店开在哪里？零售商店集中区名品街——金街居住区如何确定最高最佳使用？

——技术路线！(1)保持现状前提(2)装饰装修改造前提(3)改变用途前提(4)重新开发前提(5)上述情形的某种组合

估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，

(1)保持现状前提

认为对现有房地产保持现状、继续使用最为有利时，应以保持现状、继续使用为前提进行估价。对现有房地产应保持现状的条件是：

现有房地产价值>(新房地产价值－将现有房地产改变为新房地产所必要的费用)

以建筑物为例，对现有建筑物应予以保留的条件是:

现有房地产价值>(新房地产价值－拆除现有建筑物所必要的费用－建造新建筑物所必要的费用)

(2)装饰装修改造前提

认为对现有房地产进行装饰装修改造但不改变用途再予以使用最为有利时，应以装饰装修改造但不改变用途再予以使用为前提进行估价。装饰装修改造的条件是：装饰装修后的房地产价值－装饰装修所必要的费用>现状装饰装修的房地产价值

装饰装修改造——

①对建筑物进行装饰装修改造②对土地进行改造。

(3)改变用途前提

认为改变现有房地产的用途再予以使用最为有利时，应以改变用途再予以使用为前提进行估价。应改变现有房地产用途的条件是：新用途的房地产价值－改变用途所必要的费用

>现用途的房地产价值

(4)重新开发前提

认为对现有房地产进行重新开发再予以使用最为有利时，应以重新开发再予以使用为前提进行估价。对现有房地产应进行重新开发的条件是：重新开发完成后的房地产价值－重新开发所必要的费用>现有房地产价值

以建筑物为例，对现有建筑物应予以拆除的条件是：(新房地产价值－拆除现有建筑物所必要的费用－建造新建筑物所必要的费用)>现有房地产价值

(5)上述情形的某种组合

最常见的是第三种改变用途与第二种装饰装修改造的组合。第五节估价时点原则估价时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。

价值与时间密不可分，每一个价值都对应着一个时间。影响房地产价格的因素不断变化——房地产市场不断变化；货币的购买力也不断变化——房地产价格也是不断变化的。随着时间的流逝，房地产本身也可能发生变化——建筑物陈旧过时结论：同一宗房地产在不同的时间往往会有不同的价值。确立估价时点原则的意义：估价时点除了说明评估价值对应的时间，还是评估估价对象价值的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、税收政策、估价标准等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价值，因此，在估价时究竟是采用发布变更之前还是之后时，应根据估价时点来确定。运用市场法评估房地产价值时，如果选取的可比实例成交日期与估价时点不同,就需要把可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格。估价时点估价对象状况房地产市场状况过去（回顾性估价）过去（复核）过去现在过去（灾害赔偿）现在

现在（在建工程）未来(期房)未来（预测性估价）未来(市场预测)未来永远是时点的市场第六节替代原则替代原则要求房地产估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。在同一个市场上的类似房地产，价格相互牵掣，相互接近。

类似房地产：是指其实物、权益、区位状况均与估价对象的实物、权益、区位状况相同或相当的房地产。具体一点说，类似房地产是在用途、规模、档次、建筑结构、权利性质等方面与估价对象相同或相当，并与估价对象处在同一供求范围内的房地产。同一供求范围：是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的其他房地产的区域范围。由于房地产的独一无二特性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。

替代原则对于具体的房地产估价，指明了下列两点：知道附近有若干与估价对象效用相近的房地产的价格，则可以依据替代原则，根据其间的差别对价格做适当的调整修正，推算出估价对象的价格。

不能孤立地思考估价对象的价格，要考虑相近效用的房地产的价格牵掣。在同一个城市、同一个时期，按照同一种估价目的，对不同区位、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价差。

替代原理在市场法、成本法、收益法、假设开发法等估价方法中都会用到。无论采用何种估价方法进行估价，最后都需要把估价结果放到市场中去衡量。

遵守替代原理可以求取：成本法中客观成本收益法中客观收益假设开发法中要从未来开发完成后的房地产价值中减去的未来开发成本、税费、利润等，均是第七节

谨慎原则谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎：充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制充分估计未来可能发生的风险和损失不高估假定未设立法定优先受偿权利下的价值不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款遵循谨慎原则的理由：需要处分抵押物的时点与抵押估价时点一般相隔较长时间，市场的不确定性，届时抵押物的价值有可能下跌。而且抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。注意：抵押价值未考虑短期处分的影响

《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了遵守谨慎原则的下列要求：

（1）在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查看。

（2）在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。

《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了遵守谨慎原则的下列要求：

（3）在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。

（4）在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。第八节土地估价