第十一章 房地产宏观调控的理论与政策

第十一章房地产宏观调控的理论与政策内容提要：

1．房地产宏观调控理论一般分析2．房地产宏观调控的必要性和意义3．房地产宏观调控的目标4．房地产宏观调控的主要政策手段

第一节房地产宏观调控理论分析一、市场失灵理论与宏观调控一般分析就宏观经济而言，失业威胁、导致投资失误的不确定性、过度的收入差距、周期性的经济波动和危机，都是市场不能维持资源高效率配置的结果，这就是市场失灵。

市场失灵主要是由三方面的原因：不完全竞争、外部性、公共品。

1．不完全竞争垄断产生的结果是市场价格超过边际成本，出现了过高的价格和低的产量，资源得不到有效配置，即社会经济处于帕累托次优状态！2．外部性外部性是指一个人或一个厂商的活动对其他人或其他厂商的外部影响，或称“溢出效应”。一般认为外部性有以下几个特征：①市场性较弱市场机制没有办法对产生外部性的厂商给予奖励或惩罚；②决策行为的产物个人决策/企业决策是追求成本最低和利润最大化，在作决策时行为主体并没有考虑社会成本。

③当事人利益关联性④强制接受性外部性一旦产生，其承受者必须接受，并且不能通过市场机制来解决。

第一节房地产宏观调控理论分析在解决外部性问题上，存在着两种不同的方法：一是设立庇古税外部性不能通过市场来解决，而必须依靠政府的介入依靠征收一个附加税或者发放津贴，以此来影响私人决策，从而使私人决策的均衡点向社会决策的均衡点靠近。二是明晰产权只要产权关系明确界定，私人成本和社会成本不可能发生背离，必然会达到一个均衡点。合并产权－从而消灭了交易的必要，也就消灭了扭曲资源配置的可能。买卖权利－实质是引入市场机制，使外部性在产权界定的基础上，按照市场的规则进行交易。第一节房地产宏观调控理论分析3．公共产品公共物品是指一旦生产出来，无法排除他人从中受益的物品，通常是私人不愿意生产或无法生产而由政府提供的产品与劳务。公共物品通常具有两个特性：①非排他性公共物品的非排他性意味着消费者更愿意做一个搭便车者，免费享用公共物品，而不愿意生产公共物品，从而导致公共物品供给不足。

②非竞争性指增加公共物品额外一单位的消费，其生产的边际社会成本为零。把政府提供公共物品变成政府直接生产、经营公共物品，会出现多头管理、官僚主义、效率低下、服务态度差、效益低、亏损严重等弊端。

政府委托企业生产公共物品，引入竞争，可给消费者更高效率地提供更优质的公共物品。

第一节房地产宏观调控理论分析二、房地产宏观调控的必要性和意义市场并不能保证资源高效率的配置，为达到经济有效运行还必须有政府参与，即由政府进行宏观调控。1．有利于协调房地产与国民经济增长的关系一是房地产投资对国民经济增长的影响二是房地产通过产业关联而引起的国民经济增长2．有利于避免房地产泡沫产生3．有利于土地有效利用4．有利于房地产结构优化5．有利于规范房地产市场行为房地产市场主体行为不规范6．有利于调节房地产市场行为主体的收益兼顾公平与效率的原则企业、政府、中介机构和消费者都要依法行事和办事

满足社会多层次住房需求第一节房地产宏观调控理论分析三、房地产市场宏观调控的目标房价稳定供求平衡实现房地产业与国民经济的协调发展房地产价格上涨过快，一是诱导公众形成不合理的价格预期，助长投机，促使房地产泡沫形成；二是产生“挤出效应”，抑制消费需求；三是导致房地产的虚假繁荣，妨碍资源的有效配置，导致社会福利受损。与此同时，房价大幅下跌同样会产生较大的负面影响。

由于房地产的耐用消费品性质以及供给时滞，房地产市场供求失衡容易使房地产价格出现波动和振荡，对房地产业的发展和经济增长带来负面影响，因而实现房地产供求平衡也是房地产市场宏观调控的主要目标。

如房地产业出现过热，通过其“后向关联效应”拉动其上游部门或行业增长过热，从而使经济结构扭曲。如果房地产泡沫破裂或者其他原因导致房地产投资规模下降，相关产业将出现大量的产能闲置和资源浪费，阻碍经济增长。第一节房地产宏观调控理论分析第二节房地产宏观调控的主要政策手段当房地产市场出现剧烈波动时，政府可以通过经济手段，如土地政策、财政政策和货币政策，行政手段和法律手段等对房地产市场实行宏观调控，“熨平”房地产周期波动。一、经济手段土地政策政府建立健全土地的招标、拍卖、挂牌制度和土地储备制度，合理调节土地供给。可以防止房地产市场的大起大落，实现房地产业的持续、稳定、健康发展。

土地供给曲线变动对房地产市场的影响

货币政策

①调节货币供应量－调整存款准备金率，悠闲房地产市场的供给与需求。②运用利率政策⑧通过信贷政策－增加或减少房地产开发贷款和房地产抵押贷款规模，可以提高或降低房地产市场交易规模。

财政政策

第二节房地产宏观调控的主要政策手段①运用税收杠杆，通过提高高档商品房税率抑制其需求，降低普通商品房的税率，刺激其供求，从新改善房地产市场的供求结构。②调整转移支付政策，加大对低收入者的转移支付，缩小收入分配差距，保障低收入者的基本住房需求，健全住房保障体系。财政、货币政策的混合运用财政、货币政策的需求调节财政、货币政策的供给调节供给曲线不变需求曲线不变第二节房地产宏观调控的主要政策手段当房地产市场出现过热，政府可以采取紧缩性的财政、货币政策，如提高税率、调高房地产抵押贷款利率和紧缩信贷等，使需求曲线向左下方移动，使房地产价格下降，房地产交易量减少，房地产市场趋于稳定；反之亦然。房地产市场出现过热，政府可以采取紧缩性的财政货币政策，如提高税率、调高房地产开发贷款利率和控制房地产开发贷款规模等，使供给曲线向左上方移动，使房地产价格上涨，房地产交易量减少；反之亦然。二、行政手段价格指导和价格管制城市规划是对城市建设的综合布局－主要通过各种法律条例、政府政策及技术控制参数，为城市布局调整和开发建设提供指导，在不断提高土地利用效率的同时，满足房地产投资开发的需求。

加强房地产市场的制度建设，健全信息披露制度，以消除逆向选择和道德风险。

三、法律手段

通过立法，禁止房地产开发商形成价格同盟，促进市场竞争，是实行房地产市场宏观调控的重要手段。第二节房地产宏观调控的主要政策手段1、试论述房地产宏观调控的必要性和意义？2、房地产宏观调控的目标是什么？3、试述房地产宏观调控通常采取的主要手段和政策工具有哪些？

本章思考题：两次楼市调控对比4.17国十条表述9.29调控措施表述首套房首付比例要求对购买首套住房建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。不分住房大小，一律要求首套贷款首付要30%及以上。

第三套及以上住房贷款在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。不分地区，要求各商业银行一律暂停发放居民家庭第三套及以上住房贷款。

非本地居民购房非本地居民住房贷款未做明确限制。对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

限购只有后来北京版调控细则中采取限购措施，要求同一家庭在北京只能购买一套住房。对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。

问责停留于空泛问责。明确要求地方政府未出台新政细则的要出细则，已经出台细则的要完善。

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