房地产市场报告 -【同策研究院】2022年12月全国商品住宅市场交易月报

m2022年12月全国TospurRealEstateConsultingCo.,Ltd.代理·咨询·金融·商业·产业·公关·养老体验更美好Professional·Sincere01本月观点及政策汇总m02线城m03二线城市商品住宅市场04三、四线城市商品住宅市场m政策汇总◼12月，全国楼市成交规模上涨，但同比仍呈下行趋势，成交均价持续走高。部分城市限购、◼12月，全国楼市成交规模上涨，但同比仍呈下行趋势，成交均价持续走高。部分城市限购、刚需购房者观望情绪蔓延，消费信心不足。一线城市成交规模同比降24%，环比升14.42%，模同比降25.62%，环比升2.55%。一二三四线城市市场整体回暖，但不同城市的市场热度仍然呈现较为明显的分化；从存量方面来看，一线城市整体去化周期在合理范围，但广州及部分二线、三四线城市去化周期超过20个月，个别城市甚至超过40个月，市场去化压力持续◼12月，房地产行业政策暖风频吹，国务院印发《扩大内需战略纲要(2022-2035年)》，重申房地产是支柱产业。强调满足行业合理融资需求，支持刚需和改善住房需求，增强购房者信心，维护住房消费者合法权益。各地需求端政策响应积极，广州多孩家庭首套公积金贷款适当提高；南京放松限购，外地人持半年以上居住证明就可购房；广东东莞全面放开限购；武汉二环外全部解除限购。从城市轮动规律来看，2023年一线城市及核心二线城市的政策调整将是重点，从而带动周边低能级区域市场稳定。报12月，全国楼市成交规模上涨，但同比仍呈下行趋势，成交均价持续走高。部分城市限购、公积金等政策放宽，市场反馈积极，短期积压需求释放，但整体市场信心仍未恢复，尤其是刚需购房者观望情绪蔓延，消费信心不足。一线城市成交规模同比降24%，环比升14.42%，成交价格持续走高；二线城市成交规模同比降31.48%，环比升34.44%；三四线城市成交规模同比降25.62%，环比升2.55%。一二三四线城市市场整体回暖，但不同城市的市场热度仍然呈现较为明显的分化；从存量方面来看，一线城市整体去化周期在合理范围，但广州及部分二线、三四线城市去化周期超过20个月，个别城市甚至超过40个月，市场去化压力持续。40个监测城市12月住宅市场情况面积 (万平米)价格 (元/平米)金额 (亿元)降来源：数联天下证监会：进一步扩大REITs试点范围REITS资者参与投资，积极培育专业化REITS投资者群体。12月27日，据中国银保监会官微消息，近日银保监会党委书记、主席郭树清近日主持召开党委(扩大)会议。会议要求坚决防范化解金融领域重坚持“一行一策”“一司一策”，加快推进中小银行保险机构改革化险。前瞻应对信贷资产质量劣变风险，鼓励银行机构加大不良资产处小银行加快处置不良贷款试点落地。促进金融与房地产正常循环，做好“保交楼、保民生、保稳定”工作，满足房地产市场合理融，改善优质房企资产负债表。坚持“房住不炒”定位，“因城施策”实施差别化住房信贷政策，满足刚性和改善性住房需求，支持长租房市，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。配合化解地方政府隐性债务风险。坚守私募和公募、投资与信贷、股权与债权的区别，严防各类高障体系，牢牢守住不发生区域性、自然资源部：适时完善现行住宅用地供应政策督察王广华主持召开自然资源部党组会议，传达学习中央经济工作会议精神，研究部署彻落实党的二十大精神的开局之年，自然资源部系统要按照党的二十大精神和中央经济工部署，通盘谋划明年乃至今后一个时期的自然资源工作。要紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”总体目标，适时完善现行住宅用地供应政广州：多孩家庭购首套住房，公积金贷款额度可适当提高，广州市政府常务会议审议通过《广州市人口与计划生育服务规定》。《规定》提出，广州市符合住房保障条件且有未成年子女的家庭，住建庭按规定给予优先保障。符合法律、最高额度可以适当调整提高。南京：主城限购区域部分放开，外地人购房无需社保售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。近日南京市居民家庭购买二套住房的商业贷款最低首付比例已武汉：都市圈住房公积金打通使用，从武汉公积金中心获悉，武汉都市圈住房公积金同城化业务服务平台正式上线运行。即日起武汉都市圈内的住房公积金缴存职工，可使用的住房公积金，以委托扣划方式直接偿还在都市圈内其他城市的住房公积金贷款，即实现不同城市的住房公积金“打通用”。据悉，这也是12北京：毕业三年内大学生可申请保租房首批非应届大学生入住保租房障房毕业三年内的大学生均可登记配租，项目启动至今，配租登记人员共832人，通过资格审核人员782人，最终共选出房源235间。保求。房屋租金严格控制在2600元~4800元。东莞：暂停执行商品住房限购政策松山湖高新技术产业开发区的新建商品住房和二手商品住房，须自商品房买卖合同(或房地产买卖合同)网签备案之日起满3年或取得不动产权证满2年上市交易，上述区域暂停实行商品住房限购政策。东莞市其他区域的新建商品住房须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易，二手m品住宅市场城市商品住宅量价走势—月度12月，一线城市商品住宅市场供应持续回升，成交规模及均价小幅走高。上海市场年末翘尾收官，受七八批次新房集中入市影响，供应面积大幅走高；北京市场供应大幅走高，但感染高峰过后，楼市并未出现明显回暖；广州市场本月翘尾主要是由于11月封控积压需求的集中释放，同时多孩家庭公积金政策放宽，一定程度上刺激需求；深圳市场供应缩水，环比降幅达67.5%，成交规模趋于稳定。本月一线城市商品住宅供应大幅上升至367.4万平米，成交面积小幅上升至259.74万平米，成交均价上升至56746元/平米一线城市商品住宅月度供求走势米元米700600500400300200100056746700006000050000400003000020000100000交面积(万平米)成交均价(元/平米)一线城市：北京、上海、广州、深圳来源：数联天下00典0012月，上海商品住宅市场年末翘尾收官，受七八批次新房集中入市影响，供应面积大幅走高。自6月以来，上海新房持续大量供应，12月供应量更是达到10年来单月供应量的峰值，市场供需关系发生变化，新房积分下滑，一二手倒挂缩小，开发商重启分销等促销活动，短期内郊区冷门项目去化困难。政策方面，上海今年尚未出台实质性放松政策，如放松信贷等，需求端利好政策何时出台或是2023年市场恢复的关键。场供求及均价走势m米0000供应面积(万平米)成交面积(万平米)成交均价(元/平米)来源：数联天下住宅量价走势—北京12月，北京商品住宅市场供应面积达56.52万平米，新房预售取证节奏加快，环比涨幅81.85%，成交量价趋于稳定，感染高峰过后预期中的小反弹并未出现。政策方面，11月“台马”地区取消限购后，项目现场短期来访人数上升，但区域型政策对市场长期持续释放需求驱动力较弱。住宅月度供求及均价走势米米200180160140120100806040200mm5463954639700006000050000400003000020000100000成交面积(万平米)成交均价(元/平米)来源：数联天下50去化周期5012月，一线城市供应规模大幅上升，主要是上海、北京、广州大量供应；库存方面，北京和广州库存微降，仅广州去化周期小幅走低，上海、北京、深圳去化周期拉长，达近半年新高，短期内市场去化困难一线城市商品住宅12月存量及去化周期月米月1200100018.218.280060017.617.6.6400020004995841242123813331332566572上海北京广州深圳2022年11月库存2022年12月库存近三个月移动去化周期(2022年11月)近三个月移动去化周期(2022年12月)来源：数联天下m市商品住宅量价走势—月度12月，二线城市受需求端政策放松影响，商品住宅成交整体回暖，量价齐升。本月供应持续走高至1162.26万平米，成交面积大幅上升至1338.62万平米，均价微升至20987元/平米。其中，福州、武汉、郑州、重庆、厦门等城市成交规模上涨，合肥、沈阳、长春和长沙等城市成交规模下降明显宅月度供求走势米米400035003000250020001500100050002500020000150001000050000成交面积(万平米)成交均价(元/平米)注：此处二线城市为数据较全的21座二线城市，包括成都、大连、福州、杭州、合肥、济南、南昌、南京、南宁、宁波、青岛、厦门、沈阳、苏州、天津、武汉、西安、长春、长沙、郑州、重庆来源：数联天下m住宅量价走势—杭州m12月，杭州商品住宅市场持续回暖，供应和成交规模均小幅上升。政策方面，11月，杭州购房政策进一步放宽，“认房不认贷”，二套首付比例下调至四成，“一区一策”落地。从本月市场反馈来看，部分需求进入市场，对成交量形成积极带动。23年杭州楼市的走势还与3个因素密切：1、调控或松绑；2、居民可支配资金以及预期信心；3、亚运会。在新形势新环境下，杭州楼市也会有新气象杭州商品住宅月度供求及均价走势米米5004504003503002502001501000450004000035000300002500020000150001000050000成交均价(元/平米)来源：数联天下型城市商品住宅量价走势—武汉12月，武汉商品住宅市场回暖明显，成交面积环比涨幅170.55%，成交均价环比微降至15345元/平米。本月，武汉都市圈住房公积金同城化业务服务平台正式上线运行，都市圈内的住房公积金缴存职工，可使用本地缴存的住房公积金，以委托扣划方式直接偿还在都市圈内其他城市的住房公积金贷款。同时，受二环外不限购、首付降低、贷款利率下调等因素，市场成交火热，效果宅月度供求及均价走势米米450400350300250200150100020000180001600014000120001000080006000400020000成交面积(万平米)成交均价(元/平米)来源：数联天下0化周期012月，二线城市中，青岛和沈阳库存超2000万平米，南宁、青岛、厦门、长春和郑州去化周期均超过20个月，市场库存压力显著；二线城市中杭州、合肥市场库存和去化周期均处于低位，市场可适当增加供应满足合理需求米典型二线城市商品住米0月002022年11月库存(万平米)近3个月移动去化周期(2022年12月)2022年12月库存(万平米)2022年11月库存(万平米)近3个月移动去化周期(2022年12月)来源：数联天下m走势12月，三四线城市商品住宅供应规模回落，成交量价均小幅上涨；本月三四线城市供应回落至218.63万平米，成交面积322.18万平米，成交均价为17455元/平米。分城市看，三四线城市涨跌参半，佛山、东莞先后取消限购，市场反馈积极，成交规模呈上行趋势；淮海、泸州、常熟、江阴、昆山等城市成交规模近走低平米米平米米000000)成交均价(元/平米)注：此处三四线城市为同策研究院重点监测的15座三四线城市，包括东莞、佛山、惠州、温州、珠海、常熟、昆山、南通、太仓、江阴、烟台、常德、泸州、淮安、洛阳来源：数联天下住宅成交走势——惠州12月，惠州商品住宅市场成交面积环比涨幅达30%，成交均价趋于稳定。自10月起，惠州楼市政策频出，如“惠民安居”购房补贴，二手房“带押过户”等，从数据来看，市场反馈积极，成交持续走高。但库存面积仍处于高位，去化周期长达30个月，市场住宅月度供求及均价走势米米3503002502001501000138061600014000120001000080006000400020000供应面积(万平米)成交面积(万平米)成交均价(元/平米)来源：数联天下典型城市商品住宅成交走势——