润博项目专家调查和研讨分析

北京润博房地产公司朗琴园四期项目市场定位专家调查和研讨分析报告北京2003年9月机密本次研讨会共到场专家11位，专家成员涉及酒店、商铺、写字楼、公寓等多种业态，构成分布比较合理姓名所在单位职务或职称戴斌北京第二外国语学院教授邢林洲际酒店集团公司中国区经理胡斌北京万达房地产开发有限公司副总经理肖立中北京王府井御园房地产开发有限公司销售总监曾东北京商务中心区开发建设有限责任公司博士张小玲建设部科技发展促进中心处长郭增利中国商业联合会购物中心专业委员会秘书长林金城北京金网络房地产经纪有限公司

副总经理万凌北京长远房地产经纪有限公司总经理公衍奎

华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司

策划总监曾勇世邦魏理仕环球研究及咨询部高级经理2出席本次研讨会的除了新华信和润博地产的相关人员，还包括6位房地产专业媒体记者姓名所在单位职务或职称陈宗强

北京润博房地产开发有限公司总经理助理刘峰北京润博房地产开发有限公司前期开发部副经理周正国北京润博房地产开发有限公司前期调研部经理许朝晖北京新华信管理顾问有限公司合伙人刘非北京新华信管理顾问有限公司房地产研究中心总监林彬北京新华信管理顾问有限公司项目经理张东昱北京新华信管理顾问有限公司顾问董巍北京新华信管理顾问有限公司顾问焦点房地产网（）

主编搜房网（）

副院长、记者万信网（）

总经理、记者《新地产》杂志

编辑3专家视点：戴斌教授（第二外国语大学）广安门及其周边市场供需关系趋势项目周边市场环境变化趋势写字楼公寓商铺酒店商业气氛交通状况区域规划市府迁入无法判断无法判断无法判断供小于求谨慎乐观中立非常积极项目业态组合项目目标客户定位写字楼公寓商铺酒店写字楼公寓商铺酒店2.4万m24.8万m21.2万m23.6万m2中端客户中端客户高端客户项目价格定位（元/建筑平方米）其他建议底商（1层）写字楼公寓酒店定位于5星级园林式，专业化服务管理9000酒店和公寓互动，实现一站式服务注：写字楼为70年产权4专家视点：郭增利秘书长（中国商业联合会购物中心专业委员会）广安门及其周边市场供需关系趋势项目周边市场环境变化趋势写字楼公寓商铺酒店商业气氛交通状况区域规划市府迁入供大于求基本匹配无法判断供大于求中立谨慎乐观谨慎乐观不明显项目业态组合项目目标客户定位写字楼公寓商铺酒店写字楼公寓商铺酒店2万m24万m23万m23万m2中端客户中端客户专业市场中端客户项目价格定位（元/建筑平方米）其他建议底商（1层）写字楼公寓底商定位于专业市场风险小，回报稳定取决于定位80007000底商应与超市错位，应有特色服务设施，或者偏重于社区服务注：写字楼为70年产权5专家视点：林金城（金网络房地产顾问公司副总经理）广安门及其周边市场供需关系趋势项目周边市场环境变化趋势写字楼公寓商铺酒店商业气氛交通状况区域规划市府迁入供大于求供大于求供大于求基本匹配谨慎乐观谨慎乐观谨慎乐观非常积极项目业态组合项目目标客户定位写字楼公寓商铺酒店写字楼公寓商铺酒店10万m22万m2中端客户专业店项目价格定位（元/建筑平方米）其他建议底商（1层）写字楼公寓商务楼开间设计60－80m2，厨卫简化，不用跃层15000以上9000要做成纯粹的商务楼，防止出现过多的业态注：写字楼为70年产权6专家视点：胡斌副总经理（北京万达房地产开发有限公司）广安门及其周边市场供需关系趋势项目周边市场环境变化趋势写字楼公寓商铺酒店商业气氛交通状况区域规划市府迁入无法判断无法判断无法判断无法判断谨慎乐观谨慎乐观谨慎乐观非常积极项目业态组合项目目标客户定位写字楼公寓商铺酒店写字楼公寓商铺酒店3.6万m23万m21.8万m23.6万m2高、低端高、低端综合配套高、低端项目价格定位（元/建筑平方米）其他建议底商（1层）写字楼公寓商务楼针对商务功能强化，跃层不宜太多，强化通信功能，商务会所配套，厨房弱化20000110008000产品为彻底低端或高端产品，中端价格，寻找区域差异化途径注：写字楼为70年产权7专家视点：万凌总经理（北京长远房地产经纪有限公司）广安门及其周边市场供需关系趋势项目周边市场环境变化趋势写字楼公寓商铺酒店商业气氛交通状况区域规划市府迁入供大于求供小于求供小于求供小于求谨慎乐观中立谨慎乐观非常积极项目业态组合项目目标客户定位写字楼公寓商铺酒店写字楼公寓商铺酒店4.8万m23.6万m21.2万m22.4万m2高端客户高端客户大型超市高端客户项目价格定位（元/建筑平方米）其他建议底商（1层）写字楼公寓产品需要创新，酒店可与相关酒店合作14000110008000公寓可为青年公寓，类似分时度假酒店注：写字楼为70年产权8专家视点：曾东博士（CBD开发建设有限责任公司）广安门及其周边市场供需关系趋势项目周边市场环境变化趋势写字楼公寓商铺酒店商业气氛交通状况区域规划市府迁入供大于求基本匹配供小于求供小于求谨慎乐观中立谨慎乐观较为积极项目业态组合项目目标客户定位写字楼公寓商铺酒店写字楼公寓商铺酒店2.4万m24.8万m22.4万m22.4万m2中端客户中端客户专业店中端客户项目价格定位（元/建筑平方米）其他建议底商（1层）写字楼公寓考虑人流取向，南北采光，酒店为4星，公寓不用跃层，写字楼注意标准层面积1200080007000定位区域高端，城市中端；交通重点规划注：写字楼为70年产权9专家视点：曾勇经理（世邦魏理仕顾问公司）广安门及其周边市场供需关系趋势项目周边市场环境变化趋势写字楼公寓商铺酒店商业气氛交通状况区域规划市府迁入基本匹配基本匹配供小于求无法判断谨慎乐观中立谨慎乐观不明显项目业态组合项目目标客户定位写字楼公寓商铺酒店写字楼公寓商铺酒店6万m23万m23万m2中端客户中端客户购物中心中端客户项目价格定位（元/建筑平方米）其他建议底商（1层）写字楼公寓设计大方、适用，采用跃层，快速电梯，开间60－200m21300085007000立足自身规划，各部分协调，合理组合，产品整体要通过高性价比来实现优势注：写字楼为70年产权10专家视点：张小玲处长（建设部）广安门及其周边市场供需关系趋势项目周边市场环境变化趋势写字楼公寓商铺酒店商业气氛交通状况区域规划市府迁入无法判断无法判断无法判断无法判断中立谨慎乐观中立较为积极项目业态组合项目目标客户定位写字楼公寓商铺酒店写字楼公寓商铺酒店1.2万m29.6万m21.2万m2中端客户中端客户珠宝中心中端客户项目价格定位（元/建筑平方米）其他建议底商（1层）写字楼公寓推行节能技术为卖点1300080008000底商策划为珠宝交易中心，底商要有特色注：写字楼为70年产权11朗晴园第四期项目酒店写字楼公寓商铺可行不可行定位五星酒店定位经济型酒店可行定位商住公寓可行可行定位中高档写字楼定位专业化市场定位分拆出售在研讨会上，专家对项目的各种可能的业态给出了不同的定位和意见12总体而言，专家把本项目定位于混合使用的商务综合体建筑确定基点差异化自身规划北京房地产市场的压力比较大解决有效需求与有效供给的矛盾

精确地明确客户的需求酒店＋写字楼＋公寓＋商铺精确需求

有一个定位考虑的基点，是公寓为主，酒店、底商为其配套，还是以底商为主，等等发展商的实力和思路中端市场的竞争激烈项目要有特色，实行差异化，避免同质化竞争项目要立足自身规划如果定位于商务项目，则要做得坚决13专家认为项目中部分面积作为酒店是可行的朗晴园第四期项目酒店写字楼公寓商铺可行不可行定位五星酒店定位经济型酒店可行定位商住公寓可行可行定位中高档写字楼定位专业化市场定位分拆出售14北京旅游业的前景十分看好，酒店业的增长与旅游业的增长是基本匹配的入境旅游和国际商务旅游持续增长，随着国内经济的快速发展，国内游客外出旅游呈现良好的增长趋势，占现有酒店客源的2/3以上；北京正在进行旅游资源的创新，同时奥运会的商机还远远没有释放（北京现有星级573家，北京奥委会承诺到2008年是800家），酒店业增长前景乐观。15大部分专家把酒店部分定位于经济型国际连锁酒店国际连锁经济型酒店，规模适中，有限服务。主体是客房，餐饮和其它配套服务尽可能少

可以结合区域客户的特点，在具体功能上（如会议室）上做出特色经济型酒店要走品牌规模和连锁经营之路，要与国际著名管理集团合作

16但也有部分专家认为建一个高档酒店是好的选择单个项目做经济型酒店没有成本优势，做高档酒店是好的选择。可以采取高档次＋商务＋园林式＋专业管理集团

的模式北京现有酒店格局是“东高西低，北多南少”，西南部高档酒店不多，可以避开中档酒店激烈的竞争局面本区域经营酒店的成本压力小，竞争不是特别激烈17如果仅仅是为项目中的其它部分提供配套服务，专家认为酒店并无必要朗晴园第四期项目酒店写字楼公寓商铺可行不可行定位五星酒店定位经济型酒店可行定位商住公寓可行可行定位中高档写字楼定位专业化市场定位分拆出售18项目中的酒店部分如果只是简单的低档酒店，则并没有太大的竞争力周边已经有1500间（套）的三星级酒店客房同质化的品质与服务对客户并没有特殊的吸引力开发商要长期持有，不利于资金的快速回收酒店管理对于开发商来说，是一个陌生的领域19专家普遍认为写字楼部分是本项目的重点朗晴园第四期项目酒店写字楼公寓商铺可行不可行定位五星酒店定位经济型酒店可行定位商住公寓可行可行定位中高档写字楼定位专业化市场定位分拆出售20专家认为写字楼部分的体量可以稍微大一些由于前三期的成功，项目再做住宅，已经没有太大的上升空间本区域写字楼的供应量并不太大，只有23万建筑平方米，远没有饱和价值创新供应偏小项目重点写字楼部分的体量占项目总体体量的1/3比较合适21如果没有整栋出售的客户资源，应该建成以中小公司为主要客户对象的区域高端品质建筑客户群以省省市驻京办或同业中小公司为主标准层面积为1200平方米，小面积开间户型，可自由分割整栋或整层出售比较理想，但要有客户资源写字楼价格可以高一些，使客户有升值的心理预期高端品质，商务人性化设计，减少居住功能特别要做好交通规划和设计，人车分流22专家认为项目建少量的商住公寓是可以的朗晴园第四期项目酒店写字楼公寓商铺可行不可行定位五星酒店定位经济型酒店可行定位商住公寓可行可行定位中高档写字楼定位专业化市场定位分拆出售23至于公寓部分，专家的意见是不宜建得太多，并且做成商住公寓为好四期项目位置邻街，不适合纯居住写字楼与商住公寓的比例为2:1技术上可以考虑政府政策导向，采用节能等新技术设计要更人性化，考虑交通等方面24专家一致认为项目应该包括商铺，并且可以做出亮点朗晴园第四期项目酒店写字楼公寓商铺可行不可行定位五星酒店定位经济型酒店可行定位商住公寓可行可行定位中高档写字楼定位专业化市场定位分拆出售25多数专家认为商铺部分应该做好前期规划，明确主