伊宁项目-恒大竞品楼盘情况

伊宁恒大项目竞品项目梳理2013-10-9

项目由新疆祥汇绿城房地产开发有限公司开发建设，总占地面积1223亩，总建设规划用地面积660561平米（约990亩），总建筑面积813430平米，其中高层建筑面积417820平米，多层建筑309010平米，商业建筑面积52150平米，会所和其他配套建筑面积34450平米，容积率为1.23，建筑密度为20.8%。代建的城市公园占地面积约243亩，规划设计为伊宁市一流的城市公园；为提升项目的综合价值，在公园地块西北角，计划营造一个五星级酒店。绿城·蔚蓝公寓项目概况项目位于伊宁市南端，伊犁河北岸，南环路以南，220省道起始点与伊犁河一桥之间的区域，项目北至滨二路，南至滨河路，西邻632电台，东至滨二路，园区由A组团观澜苑、B组团紫霞苑、C组团彩虹苑，三个居住组团和一个城市公园--南岸宁和公园组成。观澜苑紫霞苑宁和公园彩虹苑项目整体区域情况二、桂花系列建筑特点的建筑元素：三段式：桂花系列建筑讲究对称、追求细节的特点，将建筑的外立面划分为横向与竖向的三段式，建筑的整体视觉效果敦实、稳重、典雅。横向三段：一个中心体量，两边各有一个辅助的小体量；竖向三段式：底段是干挂石材，中间段由清水面砖和质感涂料组合，顶段屋面是灰色水泥瓦斜坡屋顶。八角窗：桂花系列第二个标志性元素，让主人享有别墅般的豪华居住体验。坡屋顶、老虎窗、威卢克斯窗：不仅解决了阁楼的采光与通风，而且增强了建筑外立面的视觉体验。一、框架剪力墙结构绿城·蔚蓝公寓多层建筑亦采用框架结构建造，防水性、隔音性以及整体性得到了很大的提高。特点：结构牢固、抗震系数高，空间利用度高。1、家庭背景音乐系统

为了给业主们提供一个温馨、舒适的生活环境，绿城•蔚蓝公寓为每户设计安装了1套网络型家庭背景音乐系统。

2、新风系统（会呼吸的房子）

绿城•蔚蓝公寓每户配备新风系统，让您的房子24小时不断送入新鲜空气，保证室内高品质空气质量，营造健康舒适生活。

3、同层排水系统

所以污、废水排放采用同层排水系统，用HDPE压力管材焊接，杜绝漏水的可能，同时方便业主改装及维修。

4、地下车库管理系统

采用人车分流的交通系统，充分保障品质社区生活的安全、舒适及便利性。

5、建筑保温系统

绿城•蔚蓝公寓建筑节能按照新疆维吾尔自治区规定的标准进行建造，即65%的节能率。其外墙保温系统采用10cm厚的高密度苯板。

6、智能安防系统

巡更系统、监控系统、周界报警系统、网络系统。

7、分户热计量系统

为了提高住户的节能意识，让每一份热量都能尽其所用，绿城•蔚蓝公寓采用集中供热，分户计量的供暖方式。

三、九大智能系统项目总体概况项目地址伊宁市桂花路2号开发商祥汇绿城房地产开发有限公司首次开盘时间2012年9月8日项目规模（项目总建面120万㎡）物业类型公寓,别墅,商铺本期推售情况推出时间2013年9月20日推出组团项目分三期开发，目前处于蔚蓝公寓一区二期推出楼栋及货量共70栋楼，共计5334套。2013年2月15日推出房源400套，面积区间116-320㎡，8月18日推出4-5层电梯洋房3栋，共计70套房源，2013年9月20日推出4栋电梯洋房，共140套房源。户型面积面积区间119-330㎡销售价格价格在5300-6000元/㎡销售/优惠情况开盘当天销售20套房源；开盘优惠1万元抵2.5万元客户情况老客户转介绍数据来源：新疆合富辉煌市场研究部楼盘数据库绿城·理想之城：项目鸟瞰图项目配套：周边配套有第七小学、南市区中学、新华医院；小区内配套露天泳池、音乐喷泉等配套。开盘期间针对绿城一区二期老业主，诚邀伊宁知名影楼专业团队打造价值2000元精美全家福套照活动，开盘当天劲销20套，销售情况良好。优惠：定房即送5000元油卡及一年物业费。绿城·蔚蓝公寓近期开盘情况绿城·蔚蓝公寓——A户型展示绿城·蔚蓝公寓——B户型展示绿城·蔚蓝公寓——D户型展示绿城·蔚蓝公寓——H户型展示项目实景照片展示样板间图片展示售房部图片展示园林实景景观图片展示园林实景景观图片展示项目位于北京路中段，东邻北京路、北邻河北路与金苹果2期相邻，西邻州福利院、南邻开发区农贸市场。项目总占地12万㎡，总建筑规模22万㎡，是伊宁市首个框剪6+1电梯花园洋房社区。项目由多层社区6+1花园洋房、小高层9+1、11+1、12+1电梯公寓共同组成。车位660个，地上180个，地下360，机动车库120个，项目从南到北，由低到高的建筑规划，营造出富有节奏感和层次感的天际线。项目总体实现了人车分流，动静分离的健康科学人性化的规划。是以九城文化为底蕴的伊宁市新的精品住宅标杆。仁和·宁远郡项目概况仁和·宁远郡丁香苑玫瑰苑紫荆苑槐花苑梧桐苑四期一期三期二期项目总体概况项目地址伊宁边境经济合作区北京路与河北路交会处开发商伊犁仁和房地产开发（集团）有限责任公司首次开盘时间2011年项目规模项目总建面22万㎡物业类型6+1多层框架电梯花园洋房、9+1、11+1、12+1小高层框剪电梯花园洋房本期推售情况推出时间2012年年底推出组团项目分四期开发，目前处于第四期，推出楼栋及货量推出2栋（梧桐苑、槐花苑）高层共计256套房源。户型面积面积区间89-205㎡销售价格均价：3900元/㎡、起价：3480元/㎡、最高价：4200元/㎡销售/优惠情况95%，一次性付款优惠50元，分期付款优惠30元客户情况以本市个体私营业主客户为主，八县客户占多数，部分业主是企事业单位项目周边配套周边配套是汉滨乡农贸市场、仁和金苹果社区、妇幼保健院、伊宁市三中。户型展示户型展示户型展示户型展示户型展示户型展示户型展示户型展示户型展示户型展示户型展示户型展示项目实景照片展示门头实景照片展示小区内部装饰实景照片展示1、产品类型方面：由于恒大产品户型均是小而紧凑型户型，不适合当地居民居住。尤其是卫生间、厨房、卧室都非常紧凑，业主也多次反映。此类户型符合内地一、二线城市人口较密集的城市发展需求，而新疆伊宁市属于四线城市，生活习惯，居住氛围都要求大气感，客卧一体户型在当地不是很畅销，如：卧室、客厅都要求宽敞，卫生间及厨房实用性较多的区域要求宽阔舒适自由。根据现有市场发展的现状，建议该开发商后期在产品户型类型上有所改动，开发出更能符合当地居民居住及生活习惯的户型，也采纳一些更能符合市场需求的户型。2、公摊大方面：恒大楼层公摊属于新疆伊宁市56个项目中最大的公摊项目，纯属首屈一指，当地多层公摊12-15%之间、小高层公摊18-20%之间、恒大属于塔楼超高层公摊在23-25%之间，所以当地居民强烈反映出公摊太大的不满现象。建议开发商考虑其公摊大因素，后期可以相对改善。如：可选板式高层降低公摊提高使用率。3、精装修方面：本地对恒大1500元/㎡的精装修标准上独树一帜，精装修已被当地居民熟知，但是在装修的精细化程度标准材质上客户有不一样的看法，装修风格较单一，建议开发商在打造产品上更精细化，装修风格上更丰富多样化，内部灯饰橱柜装修更具有时代感，这样使得业主可供选择空间面较广。提升楼盘综合素质的具体建议4、楼宇间布局方面：结合当地的项目，如：绿城集团打造的蔚蓝公寓的建筑布局采用点条结合的形式，以3个独立组团共享中心开放景观，小高层则采用围合庭院的方式组织，多幢楼宇共享一个封闭的庭院，庭院的南面为多层住宅，以保证院内有充分的日照。建议开发商适当的多角度采纳一下。5、建筑特点方面：恒大建筑风格在当地采取欧式风格，园林采取欧式皇家园林，给人以大气尊贵感，为此可借鉴绿城桂花系列建筑特点，如：三段式、八角窗、坡屋顶、老虎窗、威卢克斯窗等让业主享有别墅般的豪华居住体验。使得增强了建筑外立面的视觉体验。6、层高方面：恒大层高3米，参考绿城房产打造的产品标准层层高3.1米，整个房间的空间感更强，给人以舒适自由的感觉，提升尊贵感，同时为装修提供保障。7、后期服务团队的建设：建议开发商提前筹备社区商业经营管理团队，这样可以使得对目前投资业主提供延展性的服务。提升楼盘综合素质的具体建议8、售房部现场包装：售房部现场饰品较少，未体现出高品质、高雅的饰品文化展示，如绿城售房部会有钢琴演奏，给客户展示出高雅的文化气质之感。9、公益事业的发展：绿城集团十八年来，事业涉及房地产、物业、教育、医疗等范畴，并将自身定位于“以商业模式运营的社会公益事业”，以“做中国最具完整价值的房地企业”为