某商业项目定位及产品定价策略

朱雀坊商业项目定位及产品定价策略Part1市场分析一、朱雀坊周边商业市场分析

（一）现状分析1、区域位置

本项目所在区域位于西安二环之内，紧邻环城南路，地理环境优越。距离西安市中心—钟楼仅有两站路程，可以短时间内轻松到达市内任何地点，未来将是生活与娱乐的理想之地2、市场商业体量

从周边几条主干街区来看，需求大于供给，目前主要是一些零星式的小体量商业与生活配套3、产品特点

大多为小型餐饮和超市为主，无主题概念，没有区域集中式、大体量的商业中心体4、消费群体分布

区域内人居密度较大，住宅小区分布众多，拥有10万优质消费客群，人气旺盛（二）未来趋势1、区域发展随着南门商圈的逐步扩大与延伸以及区域内城中村和老街区的规划建设，未来将会形成新的城市生活中心2、市场主导

区域发展构筑新的生活娱乐氛围，消费方式的改变和消费需求的扩大化，迫使产品的自身优化与更替二、区域市场调查分析（一）区域项目分布图环城南路西段含光路北段朱雀大街北段友谊西路朱雀坊红缨东坊邮电北巷邮电南巷红缨路城墙（二）本项目现状及交通目前项目一期已经竣工，4，5，6，7号楼在售，预计2013年5月开盘；2013年12月31日交房。项目周边交通路线便捷，坐车到含光门，张家村，西后地，红缨路都可轻松到达（三）区域总体状况1、商业分布区域内商业环境主要以含光路，朱雀大街以及环城南路展开，邮电北巷、邮电南巷、红缨路还有红缨东坊虽环绕着本项目，然商业和生活配套极少，商业氛围冷淡2、消费者特征（1）项目周边最近几条街内消费群均以中老年为主（2）消费观念保守，区域情结较严重（3）容易满足，收入稳定，自主支配时间较多（4）注重口碑传播，认可朋友间的介绍主街区具体情况邮电北巷邮电南巷红缨路红缨东坊友谊西路环城南路含光路朱雀大街人居情况有三大居住小区，总住户约有7100户有两大小区，约有住户3500户有四大生活小区，住户约有6500户两大居住区，住户超过4000户两大住宅区，住户数不详两大老住宅区，约有4000住户甲壳虫公寓一座，住户有300户三大生活小区，住户数不详商业分布总体特点数量较少，且以小型商铺为主，面积都在20-140m²生活商业环境冷淡，靠含光路仅有六家小型商铺分布较散，多为独立式商铺，有一半左右为民房基本无商业环境，只有路东西两端不到十家小型商铺分布均匀，主要以生活配套为主，商业环境欠浓分布众多，面积区间大，酒店较多业态分布种类较多，分布密集，商业氛围浓厚以生活便捷服务为主，生活配套齐全，人流量不大主要业态零售小型餐饮商超零售餐饮果超零售零售零售商超休闲酒店零售家居酒店餐饮服装商超商超零售休闲

Swot分析优势劣势机会威胁1.项目地处市内黄金地段交通极其便利2.周边人居气息浓厚，消费群体密度大1.项目周边最近几条街区道路较窄2.周边消费群体消费观念保守1.毗邻南门商圈，随着其商圈的成熟与扩大，对项目周边消费群体及市场形成一定的威胁1.附近没有同类项目竞争市场2.周边生活商业氛围还未成熟，市场还未被充分开发Part2市场定位一)、产品定位高品质全方位一站式区域生活中心二）、品牌定位区域生活及商业的领跑者，现代生活、休闲娱乐方式的倡导者三）、功能定位生活购物、吃喝玩乐、亲朋小聚为一体的生活休闲型都市生活场所四）、消费者定位

服务于项目自身2000多住户及项目周边10万稳定优质惯性消费客群五）、招商客户定位1.目前主流中小型超市、便利店的品牌商家（如“华润”、“唐久便利店”）2.国内外的中小型餐饮品牌、中西餐馆、茶楼(如“麦当劳”、“肯德基”、“真功夫”、“小肥羊”、“名典咖啡”、“上岛咖啡”“吉野家”等)3.生活便捷服务设施（如社区医院、药店、品牌幼教及街坊集市等）4.其它特色餐饮商家及生活服务机构，如兰州拉面、狗不理、东东包等六）、档次定位—中高端首先是项目周边当前没有上档次的生活休闲型场所，随着城市的规划改造，都市新型消费市场环境的建立，人们消费方式的改变，迫切要求区域内建造一个上档次的现代时尚密集型生活休闲场所，由此判断，市场环境可谓给本项目提供了充分和长足的发展空间。再就是本项目区域内人居密度、居住小区规模、项目地段等综合因素，适合本项目打造一个区域内中高档次的生活休闲型场所。因此本项目的档次定位是区域内中高档次休闲生活中心七）、业态定位一楼业态定位—内部商业区定位生活购物商场规划生活服务与购物各占一半业态

以方便周围社区居民生活与购物为主，通过便捷性和持久的优质服务，增加、巩固项目的固定消费群。因此需要引进在区域内品牌较好的超市，比如华润万家，其经营面积通常在4000-6000㎡左右。同时引进知名的孕婴店、中西式快餐店，比如英英孕婴店、麦当劳、真功夫等，其经营面积可以在500-1000㎡左右。只有通过对这些知名的购物与老百姓一直信赖的生活服务品牌的引进，才可以对项目的整体定位进行补充、丰富和延续，才能够使项目的经营和人气有了基本保证。一楼业态划分一楼业态定位—沿街商业区定位特色社区商街规划间间沿街铺，户户招牌店业态

精心建设一条特点鲜明的社区商业街区，以此来带动、营造、烘托整个设区的生活和文化氛围，是十分重要的一步。在这条街区上，将分布有众多生动有鲜明区域特色的餐饮、小商铺、零售商店、便利店等场所，地域文化式的品牌餐馆，如兰州拉面、狗不理；欧洲风情法式面包房；传统中式饮食区的烤鸭、肉夹馍、臊子面等；每一天便利店……这一切无不营造出浓郁的异域文化氛围和社区温馨生活画面，漫步在这一条街道上，使所有人在享受地方特色文化小吃的同时又能切身感受到生活上的便捷性和舒适感二楼业态定位定位丰富多变饮食娱乐中心规划吃喝玩乐全都有，呼朋唤友不下楼业态

倾力打造一种由品牌火锅城、保健、特色美食、娱乐、棋牌、儿童娱乐教育等于一体的多元化、一站式健康饮食消费文化及生活方式，巧妙的将餐饮，保养、保健和娱乐结合为一体，在充分享受美食带给人们的满足与回味之后，身体又能得到彻底的放松，心灵得到最终的释然，从而将一天的疲惫消化殆尽，生活中的每一刻得到充分的燃烧三楼业态定位定位休闲文化中心规划在休闲中感悟生活，在文化中提升生活业态

全力塑造一种都市休闲以及文化与教育的现代休闲文化中心，在此区域内矗立一个让人们和孩子在生活之余获得知识与文化互相交流的专业场所，通过引进一些知名咖啡馆、美容spa馆、品牌幼教、书店等来打造专属此社区的生活文化氛围，例如名典咖啡、老舍茶馆、哈喽贝贝等，进而形成社区自有的休闲文化习惯，达到固定消费群体的目的三楼业态划分价格分析与定位项目周边街区租金如下名城邮电北巷邮电南巷红缨路环城南路友谊西路红缨东坊朱雀大街含光路平均租金65元/m²·月60元/m²·元70元/m²·元100元/m²·元100元/m²·元60元/m²·元120元/m²·元120元/m²·元1．市场比较法定价的影响因素1）地理位置2）交通情况3）商业氛围4）人流量情况5）车流量情况6）项目规模7）项目规划8）停车位9）经营管理10）经营商实力信誉11）未来发展根据对本项目周边区域的市场调查。同时考虑到影响该项目物业定价的各种因素，综合分析确定。在参照体系的标准上，特拟定如下测算表值项目权重本项目邮电北巷邮电南巷红缨路环城南路友谊西路红缨东坊朱雀大街含光路平均租金PZ=XP1=65P2=60P3=70P4=100P5=100P6=60P7=120P8=120地理位置121144455366交通情况9833344355商业氛围141331444155人流量情况9842454155车流量情况5411233132项目规模6522333134项目规划121143432233停车位5411112133经营管理8721122133经营商实力信誉8731133134未来发展121133443233合计100Q=89Q1=30Q2=22Q3=31Q4=37Q5=35Q6=17Q7=42Q8=432.计算公式P=P’×Q÷Q’其中：P：本项目租金预测结果P’：P1、P2