某别墅区项目全程设计策划

绪论2007年中国房地产火车头一路高歌的狂奔态势，在年终岁尾，戛然而止。由于美国楼市下跌因素影响，引发的次贷危机，导致经济全面下滑，油价剧升，美元贬值，引起了全世界范围的经济恐慌。温家宝总理在两会记者招待会上，向世界公布了今年中国政府在经济方面的忧虑——由于国内外较多不定因素的影响，GDP将保持8%的增长率，CPI将控制在4.8%以下。国家将根据国际国内的市场形势，采取相对紧缩的货币政策。1.1中国房地产市场状况2008年，在这种不确定因素相对较为繁杂的情况下，中国房地产的龙头企业——万科，率先提出“楼市拐点论”，降价救市，快速回笼资金。使得2008年的市场从一开始便进入了扑朔迷离的观望博弈状态。从报人市场部收集到的情报来看。前两月北京、上海、广州、深圳等地同时出现了房价下调，成交不景气的现象。今年的1到2月，北京市商品房现房和期房销售面积，分别比上年同期下降15.9%和64%。进入2月份以来，北京当地陆续出现多家楼盘打折促销的现象，这种现象一直持续到3月份，其中降价幅度最大的达到8折。三月份深圳住宅销售均价却比二月份下降了18%多，已经降至13346.23元/㎡，为三个月以来最低。虽然房地产开发具有较强的地域性，但是一线城市的市场表现，直接影响着二、三线城市的开发节奏和购房心理。从各方面的声音看来，今年的房价会“稳中有升”似乎已成为共识，但是在什么水平上“稳”？是否会降到主流消费群体的购房能力上？会升到什么样的水平？是否会在奥运会后出现停盘的现象？却是购房者需要准确知道的答案。比方说2007年万科在深圳和成都的房价涨幅在70%左右，在2008年提出“拐点论”之后，房价下调了30%，实际上还是在高位行走，并没有带动整体房市的回暖。在经济趋缓、通货膨胀、股市大跌、银根缩紧的市场大势下，2008年中国楼市将出现营销行为活跃、全年呈波段式盘整、先扬后抑的盘整期态势。城市化进程、婚房周期、财富积累等刚性需求的存在，房市不会在今年崩盘，但是要保持去年的交易量，则必须从房价上达到符合市场规律的“理性回归”，挤出泡沫，面向主流。当然，具体到做为二线城市的长春市，发展迅速的净月区，还要具体问题，具体分析。1.22008年长春市场情况（1）长春经济发展情况数据来源：房地产信息统计年报近年来，长春经济迅速发展，2007年长春GDP为2089亿元，增长率为17.7％，达到了历史最高水平。经济的迅速发展也为长春房地产发展带来巨大的空间。2007年长春房价迅速攀升，呈现了供销两旺的局面。逐渐完善的市场环境、丰厚的投资回报、可观的价格升涨空间赢得了众多外地企业的青睐。和黄、鲁能、保利、中海、绿地、华瀚、益田、三江、春江、中信相继落户长春。（2）土地供应情况2006年因棚户区改造导致土地突然放量，涨幅达74%。近年来长春市一直实行“住宅不饱和用地”的供地原则，特别是2007年受宏观调控影响，土地出让面积有所降低。土地的稀缺造成地块价格疯涨，各区域“地王”频现。2007年土地单价从06年的914元/㎡涨到1551元/㎡，单价涨幅达70％。（3）住宅成交情况数据来源：房地产信息统计年报在2003年，商品房销售面积出现巨大涨幅之后，销售面积涨幅趋缓。但自2005年涨幅平缓以后，连续两年商品房销售面积出现较大的涨幅,长春房地产市场新一轮周期到来。到2007年销售面积达525.5万㎡，达到历史最高水平。(4）房屋成交价格情况自2002年以来，长春房价一直保持较低的水平，甚至在2003、2004年全国房价猛涨的时候长春房价仍在低位行走。到2005、2006年长春房价才开始逐渐上涨，2007年房价迅速攀升至2917元/㎡，到历史最高水平，涨幅达15.93％。长春政府对2007年房价的评价是“补涨”而不是“飞涨”。“补涨”说明长春房价还存有一定的上涨空间，这也预示着2008年长春房价仍然会持续上行。由此图可以看出，长春人均可支配收入一直保持稳定涨幅，而长春房价的涨幅却在近三年迅速上涨，尤其是2007年涨幅达15.93％，已经超过人均可支配收入的上涨幅度12％。按照房地产发展惯性，当房价上涨过快的时候，就需要一定时间的调整，以缓冲价格上涨带来负面影响。(5)2008年上市情况《房地产报》在报道中称，2007年结转至2008年的住宅产品总量已达312.6万㎡，共计26812套。而2008年计划新建设住宅700万㎡，共计7.94万套。加上政府预计建设的政策性保障房，2008年长春市场供应量将接近甚至超过1000万㎡，近11万套房源。据长春房地产管理行业统计年报中显示,2007年住宅开发施工面积为1584.2万㎡，当年竣工住宅面积为469.3万㎡,尚有1114.9万㎡未开发。而开发商土地取得两年后，如果开发投资达不到总投资额的25%，在土地将被收回的规定影响下，这些土地都将集中在近两年上市。2008年供应量将达到历史最高水平，将对市场消能力提出考验。第2章市场调研2.1别墅产品宏观环境分析亚洲的清风——净月潭国家森林公园，林地面积逾100万平方米，潭水面积430万公顷，是国家4A级休闲度假景区，是亚洲最大的森林公园。园内群山环抱，碧水荡漾。空气中丰富的负氧离子，以及游目所极的原野风景，使人远离城市喧嚣，心旷神怡。成为踏青、春游、野营、登山、观花、赏月、避暑度假的理想环境。近年来，随着长春电影城的开园经营，18洞高尔夫球场的建成使用，以及瓦萨国际滑雪节的成功举办。净月潭在东北乃至全国已经成为声誉日隆的旅游品牌。她不仅是夏冬两季吉林人的旅游胜地，如今业已成为东南亚人的观光胜景。每年数百万人的客流量，使游客在欣赏美景，运动休闲的同时，亦对净月居住区得天独厚的天人合一的居住环境产生向往之情。随着净月区别墅项目产品和品牌形象与世界水平的接轨，相信其生态居住区的定位会逐步彰显2.2区域环境的分析方兴的市场——净月的别墅市场勃兴于二年前，2006年随着万科兰乔圣菲现代别墅的进入，产品升级，营销升级，当年放量27万平方米。2007年中信城、华业玫瑰谷、力旺弗朗明歌、御翠园等实力项目纷纷圈地亮相，使净月别墅市场竞争陡然升级。代表世界各大洲建筑风格的别墅作品异彩纷呈，独栋、联排、叠加等建筑类型应有尽有。蕴城别墅、钻石山庄、香墅街等早期别墅项目纷纷退出主流，让位于新贵。但是从两年来的竞争成果来看，外埠开发商虽然有像万科兰乔圣菲这样的叫好又叫座的佳品，同时也有产品规划不符合市场，价格走空的现象存在。项目名称总价(万元)月潭·爱丁堡叠加80钻石山庄叠加100-200华业玫瑰谷叠加120-150中信城叠加130万科兰乔圣菲联排排130-150香墅街联排140-180中信城联排220-300蕴城别墅独栋310-460万科兰乔圣菲独栋栋450-750月潭林墅独栋242-330森林华墅独栋400-10000中信城独栋720-10000优山美地独栋340-550综上所述，净月别墅市场目前处于初级的产品营销状态。此一阶段的特征是，区域热度增高，供应量和成交量较前有所提高，产品风格多样，市场气候多变，价格水平不稳，客户忠诚度不高，品牌营造有较大的空间。2.3地段的分析自1995年，净月经济开发区成立以后，对于区内旅游、人文、市政配套环境，以及招商项目进行更为有序的统筹、规划、建设和运营，经济连年保持20%以上的高速增长。目前，除对净月国家森林公园进行主题包装之后，更引进了东北师大、吉林建工学院、吉林税务学院等15所高校，中国农业科技东北创新中心、中国农科院特产研究所等8个科研机构，吉林省科技文化中心、吉林省广电中心、长影世纪城等6个文化产业项目入驻净月地区。从我项目所处的位置来看，我们与即将建成的慕利亚超五星级酒店隔街相望，与吉林省科技文化中心近在咫尺，相邻即将启动的项目还有保利歌剧院和SHOPINGMALL。从总体净月的经济生活发展布局来看，梧桐街与丁二十二路在未来的三、五年内必将成为净月区最具人气的经济中心和文化中心。成为净月的重庆路。加之福祉广场的交通枢纽地位，大学城的人文环境。到那个时候，我项目的立地条件可谓得天独厚。中心地位的确立，将进一步提升地段品位和业主的身份归属感。水晶湾的选址前景可期。2.4净月别墅目前分布状况目前长春别墅市场主要集中在几个板块。分别为高新板块、朝阳区南湖板块及净月开发区的净月潭板块和南环路板块。其中高新板块为长春早期的高知富人区。以天安第一城、融创上城为代表项目。保利的上市也将拉升此板块价格。朝阳区南湖板块，为繁华区域内，低密度生活区。其中富苑华城、富豪花园别墅为老别墅项目、中海国际社区体量较少、长影世纪村四期全部为别墅产品，也将有部分放量。净月开发区因区域面积较大，环境优美，是目前长春别墅产品集中区域。区域根据分布情况可划分为南环路板块和环净月潭板块。其中南环路板块以中海莱茵东郡、富奥临河湾、力旺弗朗明歌为代表项目。中海、力旺、富奥的大家手笔，使得此板块也成为别墅品质的领跑区。净月潭板块因环长春唯一一个国家4A级景区净月潭国家公园。山水并存，环境优美、地块资源丰富。是目前长春别墅项目最多、产品体量最大，类型最丰富的地区。2.5竞争项目情况分析香墅街楼盘名称香墅街地理位置净月开发区橙桔路路开发商长春净月房地产开开发有限公司司开发期数3期————占地面积12万容积率0.38建筑面积5.8万总栋数44建筑结构框架绿化率55%总户数188户销售电话845241111物业管理长春净月房地产开开发有限公司司物业费用1.5元/㎡·月月配套情况双会所开盘时间2005年8月228日入住时间——施工进度项目三期半准现房房本期推售单位户型比例别墅类型建筑面积套数所占比例销售率联排215－2433㎡7038%78%叠加——17%93%双拼——2413%100%联排215－2433㎡6232%无项目特点简约、主景观雕塑塑引人注目，碎碎石拼凑小路路给人浓郁的的文化感。建筑风格现代简约与古典相相结合营销周期32个月推广手段报广、户外区域情况周边净月商贸城、酒酒店宾馆、二二实验小学净净月分校、东东北师大附小小、农行、邮邮局环境情况现代生活模式与优优美的自然风风情相结合价格（元/㎡）联排6500元卖点提炼经济型别墅营销主题经典组团荣装上市市——让别墅流行行起来综合点评净月香墅街，融合合了现代的简简约与古典的的雅致，立面面造型凝重、气气度不凡。呈呈现出强烈的的整体感觉，由由于经历自行行销售与请全全程代理，销销售状况一直直不好。香墅街项目是净月旅游板块开发最早的项目之一，是由长春净月潭旅游经济开发区房地产开发总公司投资开发的别墅项目，项目在2005年8月开盘，整体规划方面分成两个地块进行开发，分别为3号地和4号地，产品主要以联排、叠加为主，由于初期开发商对营销整合方面重视程度不够，导致销售速度缓慢。后期通过对项目重新包装销售情况有所缓解。（1）推广上不注重项目形象的塑造。从07年香墅街硬广发布情况了解到，其项目广告主要以产品与促销为主，注重广告的实效性，并不注重项目形象的塑造，使得项目形象打了一定折扣。另外，投放上缺乏层次把握也不是很好。（2）受产品设计影响，联排产品方面缺乏档次感。目前香墅街产品销售主要以联排与叠加产品为主，由于联排并没有挑空设计，导致联排产品缺乏档次感。与高端客户需求身份的象征的需求相背离，使联排销售情况不佳。（3）项目所处地理位置较好。香墅街位于净月公园附近，周边商业、环境、教育等配套较为集中，并且项目四周住户较多，具有较强居住氛围。另外，项目周边还有一条河渠，增加了项目的外部景观。（4）双会所规划香墅街根据项目分成两个地块进行开发的情况，规划了双会所，避免了因会所问题导致销售抗性的增大，提高了3号地与4号地个体之间的功能。2.5.2华业玫瑰谷楼盘名称华业玫瑰谷地理位置净月大街与聚业大大街交汇开发商长春华业房地产开开发有限公司司开发期数1期1期58栋别墅41栋占地面积32万㎡容积率0.98建筑面积13万㎡总栋数1期58栋建筑结构框架绿化率55%总户数别墅184户入住时间未定物业费用未定销售电话845666888物业管理华业物业管理公司司配套情况会所商场幼儿园高尔夫球球场果树园施工进度粘贴保温板区外外道路美化开盘时间2007年12月月22日推出叠拼别别墅16套20008年5月17日本期推售单位户型比例别墅类型建筑面积套数所占比例销售率联排262－290㎡㎡7240%——叠拼210－226㎡㎡8043%10%双拼292㎡147%——独栋351－-4299㎡1810%——项目特点楼宇摆放成龙形，按按照坡地结构构依次排列，以以区内景观河河为分区将别别墅与住宅一一分为二，体体现出别墅的的尊贵与崇高高。建筑风格现代古典+悠闲风风格营销周期07年12月22日正式开盘至今5个个月推广手段产品说明会，项目目前期曾在会会展中心做为为临时接待处处。区域情况项目周边有净月商商场，农业银银行，宾馆酒酒点，二实验验小学环境情况该项目地处原净月月杨家沟，由由于道路属山山路崎岖转折折，无论车行行及人行都带带来不便，然然而因其处于于净月潭内，自自身天然环境境加上后期改改造都将营造造住居幽雅环环境氛围。价格（元/㎡）叠拼6000－70000卖点提炼坡地由低而高，视视觉感官良好好，产品坡屋屋顶开有较大大的老虎窗，采采光性能佳。突突出室内空间间层次感，部部分独栋别墅墅包含私家电电梯，营造奢奢侈与尊贵，另另不包含电梯梯的独栋每家家赠送千平花花园，塑造单单独空间，给给予主人征服服与满足感。环环山饶水则为为项目本身自自带卖点补充充了产品外立立面色系等缺缺陷。营销主题长春首席GOLFF国际社区综合点评2007年12月月22日推出叠拼别别墅16套，截止目目前销售率50%，受项目路路网影响以及及周边环境影影响体现不出出销售氛围，做做为一个高档档别墅区，如如不注重环境境及附近钉子子户存在会给给消费者带来来心理负面影影响，即便是是区内日后规规划如何优美美，不注重眼眼前的劣势环环境便不会形形成一定的口口碑价值，从从而造成销售售中心无人来来访等局面，打打不开消费群群体口头传播播的作用。玫瑰谷是由华业房地产开发有限公司开发，项目位于创实际房地产以东、居民地以西、山体以北。预计投资9亿元，主做商业和住宅。2007年12月22日推出叠加别墅16套，截止目前销售率50%，受项目路网影响以及周边环境影响体现不出销售氛围。（1）项目所处地理位置较差，配套不足。玫瑰谷位于美印溪谷南部，小路延伸进山体的葫芦地形，左侧高于右侧，被路所隔开。因此项目地理位置较差的问题影响销售比较明显。另外，地形的原因也影响了项目的入住率，无法形成良好的居住氛围。（2）项目品牌来头大，对项目的支持力较强。长春华业房地产开发有限公司是深圳华业发展有限公司下属子公司，公司品牌、资金实力雄厚。是继中信、和黄后又一大地产开发企业进入净月。（3）项目产品结构面宽，对档次有一定影响。据了解，玫瑰谷原规划中有独栋、联排、双拼别墅，项目一期开发量有多层洋房，使项目市场消费层次出现分化，影响项目档次。（4）GOLF国际社区是目前长春唯一其规划高尔夫球场，是目前长春唯一一个高尔夫社区。但受长春天气、人文环境的制约，认可度不高。消费者对其规划的实现抱有怀疑。2.5.3钻石山庄楼盘名称钻石山庄地理位置净月区净月分团336号开发商吉林省天元房地产产开发有限公公司开发期数1期别墅共7栋——占地面积5万㎡容积率0.98建筑面积4.9万㎡总栋数16栋建筑结构砖混绿化率40%配套情况主题会所总户数495户销售电话845261688物业费用1元/㎡·月物业管理天元物业管理有限限公司施工进度全部竣工入住时间——开盘时间2本期推售单位户型比例别墅类型建筑面积套数所占比例销售率联排㎡2324%100%叠加㎡7276%83%项目特点钻石山庄的楼间距距非常开阔，能能够保证良好好的采光效果果，2万㎡业主独享享主题公园建筑风格——营销周期2006年9月22日至今19个月推广手段2006年6月份份房交会开始始积累客户，9月2日正式推盘别墅。区域情况临近轻轨、东侧为为净月潭，附附近配套环境境成熟，已有有社区生活氛氛围。环境情况树木草坪均已落实实，假山、水水系等完全勾勾画出景观环环境价格（元/㎡）叠加：5000－6000卖点提炼阳光房设设计营销主题长春市第一家专为为职业经理人人打造的别墅墅区综合点评净月·钻石山庄作为天元元房地产开发发的系列项目目，沿袭了其其历来的开发发风格，虽然然该项目开发发的是别墅产产品，但由于于规划的限制制，以及和多多层楼宇融合合在一个社区区的弊端，项项目档次并不不高，在区域域别墅产品中中缺乏竞争力力。随着长春春市以及区域域同类产品开开发力度的加加强，该项目目一直采用自自然销售的模模式，销售周周期较长，但但销售业绩平平平。钻石山庄是天元房地产继“钻石村”“钻石礼都”和“钻石城”后的又一较大型社区，项目位于净月大街与夏荷路交汇，总占地7.05万㎡，地块呈长方形，地势南低北高，现地块已全部开发完毕。产品规划有多层、叠加、联排三类产品，多层产品为定向开发，主推产品为叠加。项目于2006年6月开始客户积累工作，9月2日认购。（1）产品去化速度较快钻石山庄项目于2006年6月份房交会期间进行客户积累工作，9月份项目开始认购。由于价格优势比较明显，得到了市场的认可，产品销化速度较快。但后期正常销售的情况下，产品销化速度缓慢。（2）产品规划相对复杂目前，钻石山庄项目产品规划有多层、叠加、联排三种产品。相对来说多层规划栋数较多，并且为定项开发，另外，多层处于整体规划的中心位置，使项目在档次方面有所下降。（3）产品价值体现不足通过了解，钻石山庄项目从工程到销售，再到物业，再到推广，都存在明显的工作脱节问题，部门之间的配合不紧密。而且示范区效果展现不佳，导致其项目叠加产品价值体现不足。（4）项目地理位置不突出，并且周边配套不足钻石山庄项目处于净月大街与夏荷路交汇处，由于入口处标志性建筑物也不够明显，导致项目地理不突出，客户找寻十分不便。而且净月大街配套主要集中在净月潭正门，并且已初具规模，但距离钻石山庄项目较远，对其的拉动非常有限。2.5.4蕴城别墅楼盘名称蕴城别墅地理位置长春市净月区锦竹竹东路100号开发商长春市蕴城房地产产开发有限责责任公司开发期数2期1期14栋2期31栋占地面积4万㎡容积率0.38建筑面积1.5万㎡总栋数45栋建筑结构砖混绿化率60.7%总户数56户销售电话845108955物业费用1.8元/㎡·月月物业管理长春市蕴城物业管管理有限责任任公司配套情况小区内部配套:会会所、游泳馆馆、网球场、健健身馆,中小学:市实验中学学，人文学院院,综合商场:月潭商贸城,银行:工行、建行,医院:月潭医院,其他:净月高尔夫夫球场、电影影城施工进度全部竣工入住时间2006年6月330日开盘时间二期2005年55月1日本期推售单位户型比例别墅类型建筑面积套数所占比例销售率独栋（1期）——1147%100%联排（1期）——1253%100%独栋（2期）354－5266㎡2987%79%双拼（2期）275㎡413%100%项目特点每户拥有超大型的的私家庭院。是是净月潭旅游游开发区第一一个形成规模模的超低密度度的纯别墅区区。建筑风格欧式+美式营销周期二期营销周期355个月推广手段无区域情况周边均为别墅群、临临近净月管委委会、人文学学院、旅游学学院、税务学学院等大学。居居住氛围较好好。环境情况地处净月区域，安安静宁祥空气气新鲜。价格（元/㎡）起售8800元综合点评蕴城别墅墅所处区位环环境良好。项项目东侧与一一汽德国村、森森林华墅相邻邻，形成别墅墅群带；东南南角长影世纪纪城尽收眼底底；西侧为建建设中的博源源雅舍枫林；；北靠蕴城一一期、净月旅旅游开发区管管委会；对面面净月公安分分局为别墅区区自然形成一一道最安全的的防护屏障。项项目周边高校校林立，区域域文化氛围浓浓郁。蕴城别墅项目位于净月管委会南侧，此次推出产品为项目二期开发，产品以单体为主，双拼为辅。项目二期于2005年10月1日入市，主力客户为私营业主与政府高官。（1）地理位置不佳，周边生活配套不足蕴别墅项目位于锦竹东路，是目前离本项目最近竞争项目。与森林华墅相距不远都是在净月的最南端，缺乏生活方面的配套，居住氛围不浓。同时物业方面管理不完善，使客户的安全性得不到保障。（2）推广不足，产品去化速度缓慢蕴城别墅二期是由蕴城房地产开发有限责任公司开发，由于项目初期并为做大量推广，而且案场设置比较简单，在营销方面重视程度不高，使得产品去化速度缓慢。（3）品牌支撑不够城区别墅的开发商都具备较强的经济实力与品牌知名度，致使别墅市场客户对大型品牌开发商都比较信任。而蕴城别墅与品牌开发商相比，无论在品牌还是经济实力上都相差甚远。2.6项目ＳＷＯＴ分析（1）优势：1）区域经济持续走强，保持２０%以上的增长，高校及高新企业的进驻为别墅销售提供了一定的客源；2）立地条件前景优越，便利业主休闲、购物、观光以及文化消费；3）交通条件较其它区块便利；4）由清华大学担纲设计的北美风情别墅，匠心独具，与其它竞争项目相比有较强的创新性和可识别性；5）户型设计合理，可选类型多样，景观配套齐全；6）定价灵活，可以避免前期入市项目价位走空现象；7）本项目为纯类别墅项目，规模尺度适中，客户圈层一致，较易形成和谐、共享的社区氛围。（2）劣势：1）项目目前为期房，尚未形成一定的样板区；2）项目地块只有水晶湾在售，与净月区域大顶子山及净月大门等热点市场距离较远，不利于分流竞争楼盘的客户；3）开发商品牌较之外埠实力企业尚有距离；4）项目周边无公交站点；5）由于前期内部预定价格较低，开盘后容易受到干扰。（3）机会：1）由于前期楼盘的炒作，区域热度明显提升；2）叠加户型优势明显，特色户型标新立异，区域内竞争品较为落后，且放量较小；3）项目周边超五星级酒店，以及吉林省科技文化中心已经完成平地和开工建设，可增强意向客户对地段的认知；4）参考前期竞争项目的营销手法和定价策略，参考其营销成果，可以市场较为接受的价格和产品入市；5）选择６月份宣导，七月份上市，营销期与整体市场热点吻合，较易取得成果；6）项目定位明确、单一，容易形成圈层效应。（4）威胁：1）力旺弗朗明歌于今年上市，封堵我项目南部客流；2）由于我项目宣导投入有限，较易受品牌企业的针对性打击；3）参考其他项目营销周期，本年度是宣导期和入市期，不易形成大卖；4）户型面积相同的竞争产品较多，同质化竞争在所难免。5）本项目在区域市场中定位中端，可能受高端的压制和低端的蚕食，有利有弊。第3章产品CI策划书3.1项目档案：（1）区位情况：水晶湾位于吉林省长春市净月经济开发区，本项目与长影世纪城一路之隔，至市中心大约20分钟车程，该区域是由于紧邻净月潭风景区，景观开阔,空气清新，环境优美、旅游资源丰富，是长春高档楼盘的主要聚集地。（2）地理位置:项目用地位于红梅街以东、梧桐街以西、丁二十二路以北、空地以南；（3）用地规模：占地面积14.9公顷。（4）面积趋间：240——260平方米。（5）交通情况：项目周边红梅街、梧桐街已经建成，、丁二十二路的道路施工图设计已经完成，正在待建之中，用地以东大约十分钟步行距离有今年正式运行的轻轨交通系统。（6）周边配套：A）商业：用地南侧是正在规划建设的大型综合商业设施。B）教育：净月经济开发区内有包括东北师大、长春税务学院、吉林华侨外语学院等多所国内知名院校，有着丰富的文教资源，同时，近年来国内外知名高科技企业的不断入驻，充分体现了这一地区浓厚的文化氛围。3.2规划理念：（1）规划原则：水晶湾采用现代的设计思想，突出人性化的设计,创造既满足现代生活方式的功能要求，同时也满足现代人文需求的精神空间。从住宅的规划设计入手，满足居民对居住、休闲、交流、娱乐、教育等多种需求，把水晶湾建设成为一个多元化的，以人为本的、依托自然生态的宜居综合体。A）人文环境：注重从当地历史人文和自然风景中吸取精髓。B）空间环境：建筑分组团布置，布局明确，提供充分的空间环境，丰富的空间组织；C）生态环境：规划采用园林式布局，适当布置流动的水景。注重人工与自然环境的综合与协作，构成人景互动的共生环境系统，做到住宅、公建、小品与绿化融为有机整体。D）文化环境：融合居住文化、教育文化、娱乐文化，强调与自然环境的密切关联,努力渲染这一特殊的小区文化环境的氛围，达到人们对陶冶素养的要求。突出以人为本的人文条件，使小区洋溢着更为温馨的气氛，增加人们的归属感；（2）设计理念1) 表达居住人性化、环境生态化、管理智能化。2) 建筑风格清新、明快、大气而具有文化底蕴。3) 规划方面注重有机性、自然性、均好性和领域性。4) 环境借鉴西式园林营造艺术、融合现代手法和小中见大的东方园林的神韵，突出艺术景观住宅环境设计概念。3.3规划构思：小区居住建筑为4层叠拼住宅和3层联排住宅，容积率为0.66的低密度高品质社区。突出产品的户型、园林景观的创新和人文化，在整个规划中既体现了绿色生态的观念又有自己的创新。（1)功能布局社区分为三个部分：叠拼区、普通联排区和观景连排区。各个组团既相对独立集中又互相渗透。在充分考虑日照的情况下，建筑进行了最优化的布局，有良好的视线和景观面。小区中心景观带位于小区中央，小区幼儿园结合会所和中心绿地结合布置，既保证了幼儿园的活动空间，又提供高档的休闲活动场所，同时增加了中心景观的开阔视野。起伏的绿地高差和曲线的绿地相结合，植物的配置也尽可能随机，以体现植物自然原生的感觉。（2)交通布局道路系统布置力求合理、流畅、结构明确。沿小区中心设7米宽车道，道路结合地形呈折线和曲线布置，通而不畅，可方便到达小区各楼附近。楼前道路基本不考虑车行，仅允许搬家、消防车辆和救护车辆通行。小区用地适中，设三个出入口，主入口位梧桐街中段。次入口位于红梅街和丁二十二路上。小区内道路规划设计中遵行景观园林式的道路布局理念，同过曲缓路径、人车分流等手法降低车速，提供成系统的步行空间体系，保障老人、儿童的生命安全，表达设计者以人为本的设计理念。小区停车均采用地面停车与地下车库相结合的方式。利用小区会所周边留出的空地作为集中式的室外停车场。（3)景观：园林的设计概念是用地区域环境和周边景色优势的延续，富于空间层次感。园林设计在视觉及空间尺度上与环境相适应，看不透，大而不旷，层次丰富；近人尺度的园林如宅间绿化、道路绿化、私家园林绿化是亲人尺度的，细部设计丰富而有品质，体现情调和时尚，富于具体生活情节安排。植物的选择和搭配与社区的品质相适应，植物是形态优美的，色彩丰富的，体现情趣和品位的。考虑季节的变化有不同的视觉效果社区的中心是被大树的树冠覆盖的中心景观区域，也是人们视线的焦点。广场为整个社区提供了一个集中的精神场所，强化了社区的向心性。水系位于社区的心脏地带，由一条贯穿社区的曲折水面将中心绿地的各个景点串联起来，形成社区的一条景观轴线，为人们提供集中交流、交往的空间环境，沿自然水系由不同层次、不同季相的乔灌、花卉、草地构成自然的水溪景观，并设计汀步、小广场、景观亭、卵石驳岸、儿童游戏设施、健康步道、石板等硬质景观。3.4建筑篇以自然主义的建筑观，融合山水环境特色，为此优越地脉量身定做。研读东方情境哲学，剖析人文精髓，让建筑与历史融洽，与时代契合。建筑设计有机结合了自然条件，人为因素，以及豪华的生活品质，并充分体现于整个项目中。建筑设计崇尚文化和特色文脉，尊重自然要素（山、水、阳光和空气），讲究尺度，追求视觉和景色的享受，注重细部和建筑的材质感。小区的建筑针对特定人群进行产品定位，强调北美休闲风格的建筑风貌，以中心景观区为中心，根据不同的类型和功能划分成几个区域，兼顾各自独特的主题风格。建筑包含了乔治亚、都铎、工匠三种北美休闲风格。（1）设计原则：现代风情+浪漫主义建筑风格唯美设计引动精致生活讲究设计的逻辑性明确功能分区凸显便利亲人的尺度明确的几何形体简洁线条勾勒动人轮廓细部设计和材料的搭配豪华舒适在细微处处折射建筑色彩纯净强强调光影效果果和体积感（2）建筑单体住宅：建筑风格上上突破了一般般住宅单调呆呆板的模式，采采用退台、落落地大玻璃、隐隐蔽式空调位位、屋顶构架架的布置和高高低错落的群群体组合等手手法，其大气气且活泼的造造型使得建筑筑形式浪漫多多姿，从而满满足了人们的的居住生活要要求和人们对对文化上、心心理上对于居居住环境的热热爱，使居民民感受到一种种“回家”的氛围，它它的气派和略略显豪华使这这里未来的主主人感到自豪豪。在主色调调和外装修材材料的运用上上,采用黄色劈劈开砖，素雅雅、温暖的外外立面色彩组组合，高贵优优雅的理性建建筑风格，精精确的设计手手段和现代语语汇塑造组合合了一系列具具有现代文化化气息的建筑筑形象。（3）会所：会所是社区文化的的肇源地，是是传递归属感感与身份感的的场所，鼓励励人们在此交交流、融合，其其功能包含了了幼儿园、小小区配套服务务和物业办公公等功能，位位于中心景观观带中间，高高度两层。环环境景观极佳佳。会所以“健康家庭生生活”为主题，设设施分两类:情调类：一层门厅厅大堂，咖啡啡图书馆，亲亲子才艺天地地，会议室兼兼家政教室。休休闲运动类：：棋牌室，棋棋艺室，乒乓乓球室，桌球球室，壁球室室，健身房。物物业用房位于于顶层，布置置单独的出入入口。（4）幼儿园：按照标准两班制设设计。生活用用房包括活动动室、寝室、衣衣帽储藏间、卫卫生间、音体体室等。辅助助空间包括教教职工办公室室、会议室、值值班室（包括括收发室）及及教职工厕所所等。供应用用房包括幼儿儿厨房、洗衣衣房及库房等等3.5户型设设计：有别于周边众多项项目，本社区区以居住的完完美舒适度为为前提，以大大户型设计为为主，考虑到到汽车时代的的来临及长春春自身特色，设设计实现户户户有车库。叠叠拼住宅以230－330平方米四居室室为结构，分分为下户南院院、上户北院院、上户南院院等多种形式式，绝大多数数为独立入户户，个别户型型为一梯二户户。在户型设设计中充分考考虑现代生活活需求，客厅厅主卧均按大大开间设计。户户型设计整合合了纯净水和和智能控制等等多项生态便便利设施，以以率先的设计计理念，领动动生活素质的的前进；联排排住宅以260—410平方米五居、六六居为结构，半半地下车库，分分为普通联排排、特色联排排、双拼住宅宅三种形式。3.6客户定位位：水晶湾湾推出房源以以230——330平方米的户户型为主，建建筑形式为叠叠拼与联排，总总价范围在110万元左右。其其客户将呈现现以下特点：：（1）非顶级富豪；（2）非普通购房者；（3）家庭年收入应在220万左右；由上述特点可以推推断出，我们们的目标消费费者的职业范范围应该是：：A） 各企业单位高管；；B） 中、小型商业经营营者；C） 政府中的灰色收入入人群。第4章营销策划和和促销策划在我们进入每一个个市场之前，应应当充分把握握市场趋势，清清楚自身优势势，因势利导导，以强势进进入市场，以以差异化攻击击对手，以符符合４Ｃ营销销原理的全方方位服务吸纳纳客户，实事事求是，灵活活应变，创立立品牌。4.1营销主题题：“拥抱净月潭潭，恋爱水晶晶湾”主题诠释：“拥抱抱净月潭，恋恋爱水晶湾”一语双关，它它将作为引领领全年营销的的形象宣传语语。在形象上上，要让人们们拥有自然美美景、拥有北北美生活、拥拥有私有财产产、拥有浪漫漫唯美的水晶晶湾。“恋爱水晶湾”强调的是人人生第二恋，对对于业主无论论是首次置业业还是二次置置业，全新的的生活环境和和物业服务都都将给家庭带带来全新的生生活体验，犹犹如再一次的的与生活发生生了恋爱，让让家人在全新新的环境里感感受家庭温暖暖，邻里亲情情。“拥抱净月潭潭，恋爱水晶晶湾”，水晶湾别别墅不仅仅满满足的是居住住，更重要的的是它满足了了一个阶层的的心灵归属、文文化认同和邻邻里交往。4.2营销价值值策略本项目立足于净月月，定位为长长春市中高档档原版北美别别墅产品，以以下我们就产产品线、文化化线、地段线线、价值线逐逐一剖开，解解读产品精髓髓。（1）产品线—整装装蓄势，形象象定位，推崇崇工匠产品。水晶，稀有的矿石石，质地坚硬硬。水晶湾，从从案名本身给给人以质若磐磐石的信赖感感。北美的工工匠建筑，理理念新颖，规规划大气，建建筑多元，彰彰显个性，北北美建筑被誉誉为国际上最最先进、最人人性化、最富富创意的住宅宅。北美风格格是一种兼容容并蓄、勇于于创新的建筑筑气度。在同同一时期融合合了许多成熟熟的建筑特质质。本项目融融合了工匠的的精雕细琢，都都铎风格的塔塔楼符号，乔乔治亚的古典典主义对称与与和谐，建筑筑依势造势，与与自然和谐共共生。对细节节精雕细琢，注注重以人为本本。建筑外立立面色彩纯净净，强调光影影效果和体积积感。北美风风格依然占据据着市场的主主导地位。（2）文化线—注入入北美文化元元素，打造原原版北美村落落的生活潮流流。北美人居文化受英英国、法国、德德国、西班牙牙文化的影响响较大，北美美人具有自由由、活泼、善善于创新等一一些人文元素素。北美人休休闲、开放、和和谐、追求浪浪漫、鼓励交交流的文化个个性，使其居居住产品的文文化内涵丰满满、生动。去去年年初，上上海某调查机机构做过一项项统计，70％以上的潜潜在购买人群群都倾向于选选择北美风格格别墅。业界界专家曾一针针见血地指出出，与其说是是北美建筑风风格受到追捧捧，还不如说说是美国中产产阶级的成熟熟生活方式让让逐渐走向国国际化的中国国人大开眼界界并为之仰慕慕。（3）地段线—区域域效应，借势势造势，引领领中心别墅概概念生活。项目周边社区生活活氛围成熟，立立地基础设施施完备，距离离福祉广场较较近，交通方方便，到达市市区交通无阻阻。地势南高高北低，别墅墅依势而建，错错落有致。地地段具有别家家无法比拟的的优势，项目目东门面向待待建中的五星星级度假酒店店，东南方即即是已经动工工在建的长春春科技文化综综合中心，与与世界级的长长影世纪城游游乐场对望相相邻，得山水水之便，拥繁繁华之利。本本区域无噪音音，无污染，商商业氛围逐渐渐成熟，将会会成为净月区区域板块的核核心商业区和和文化区。（4）价值线—巧用用动态营销，规规划地段宏伟伟蓝图，逐步步提升品牌价价值。价格以价值为基础础，而价格与与价值的市场场差距造成了了可操作的财财富机会。净净月土地的升升值，项目地地段的中心化化，别墅产品品的政策性稀稀缺，使本项项目的价格在在当前乃至未未来都具有一一定的保值能能力和增值能能力。加之由由清华大学集集当今旺销别别墅大成的水水晶湾规划设设计，东兴集集团的实力开开发，中海物物业的悉心管管理。一经上上市，将与处处于同一区域域的其它产品品形成差异化化竞争，根据据我们低开高高走的价格策策略，其价格格的操作空间间，将迅速为为自住者和投投资者所认识识和利用。届届时，水晶湾湾将会成为市市场热点，保保持顺销势头头。4.3营销主体策策略根据别墅产品的特特殊性，在经经过对目前净净月别墅市场场的营销模式式进行研究分分析后，得出出净月别墅市市场上在售别别墅基本都是是“高价开盘，小小步慢跑”的营销策略略，销售平平平，整个现场场聚集不了人人气，而且都都有很长的营营销周期，减减慢了开发商商的资金回笼笼。据此，报人人决定：反破破常规，行常常人不为之事事，得求新生生。以“低价开盘，大大步快走”的营销策略略，分三步掌掌控全局：一一聚人气、二二聚财气、三三造势气。(1）第一步：锁定客户户，聚人气项目启动的人气程程度映射着项项目本身在市市场上的被关关注的程度，当当项目人气聚聚集达到一定定高度以后，后后续的工作我我们才能游刃刃展开。水晶晶湾项目特有有的净月自然然山水资源、原原版的北美文文化、建筑的的三种独特风风格，休闲的的健康生活，正正以成熟的文文化和品位接接受着人们对对它的追捧。(2)第二步：出动动奇兵，聚财财气水晶湾项目以组团团的形式陆续续推盘，各个个组团有着各各自的产品特特点。根据目目前市场上叠叠加产品的受受欢迎情况，在在经过我们大大量的前期人人气蓄势之后后，决定同时时力推叠加组组团和联排组组团产品，目目的要在短时时间内达到经经济效果最大大化，快速回回笼企业资金金。（3）第三步：人财两旺旺，造势气在有了人气和财气气以后，下一一步就是品牌牌势气。依靠靠前期的积累累，为后续品品牌的建立打打好基础。本本项目门口是是规划建设中中的五星级饭饭店和长春科科技文化中心心。长春科技技文化综合中中心包括综合合馆（博物馆馆、美术馆、科科技馆，SHOPPPINGMALL）慕利亚超超五星级花园园酒店和保利利大剧院。还有已经经建成的国际际级游乐园长长影世纪城，此此区域将会发发展成为净月月的繁华商业业中心，水晶晶湾项目立地地的未来成长长潜力巨大。4.4辅助策略促促销手段促进销售用现场形象感染目目标人群，用用物业服务使使业主达到购购后满意，树树立企业品牌牌形象。为了了提升项目本本身的竞争力力，提出几种种促销套餐：：优惠套餐一：从房房交会开始到到项目正式开开盘日之前购购买别墅享有有9.8折优惠优惠套餐二：一次次性付款9.9折优惠优惠套餐三：同时时购买两套别别墅享受9.8折社区套餐一：社区区物业提供保保姆，方便照照顾孕婴及照照顾小孩的工工作。社区套餐二：社区区物业提供小小车方便业主主出行，负责责送到120站点。社区套餐三：社区区物业为社区区提供钟点工工，方便照顾顾老人和打扫扫卫生做饭之之类的。第5章入市价格和推推盘策略5.1整体定价原原则：市场定定价法5.2入市时机：6月初初启动市场房交会将是08年年市场产品集集中亮相的一一个平台，根根据市场情况况我们预测，6、7、8月市场别墅墅产品同时放放量将不可避避免。因此我我们的产品形形象入市时间间选在房交会会之前，开盘盘时间初步定定在8月10日，借助房交交会聚集人气气。5.3入市价格：55000元/㎡—6000元/㎡净月别墅市场不同同产品的同时时放量在即，其其中以叠加产产品居多，为为首的中信城城和华业玫瑰瑰谷以叠加6000—7000元/㎡入市，但但有价无市。考考虑到我们项项目产品组团团推出的特点点，初步定在在以5500元/㎡—6000元/㎡的价格试试探市场，这这样有利于开开盘聚集人气气，并快速的的回笼资金。此此价格对以后后价格的阶段段上调，项目目品牌档次的的提升具有很很大的空间，并并可以把项目目阶段推向高高潮，引起社社会关注。5.4差价原则策略：缩小差距拉近距离叠加楼下单价比楼楼上单价每平平米差价200元，叠加中中间户型5700元/㎡，近端户户型5800元/㎡；特色联联排C户型6000元/㎡；D户型6200元/㎡。5.5营销阶段划分（1）形象导入阶段：66月3日——6月12日阶段目的：树立形形象，引起关关注，为房交交会亮相做准准备。阶段目标：吸引客客户视线，引引起社会关注注入市形象：原版北北美文化生活活（2）蓄势期：6月133日——8月2日阶段目的：打开产产品概念聚集项目人人气。阶段目标：使项目目深入人心积累目标客客户阶段事件：主推叠叠加7#和特色联排21#，接受排号号预订。组团团特色有利于于引起目标客客户对本项目目的关注。初初步定在7月20日（周日）召召开“产品说明会”，一方面要要目标客户了了解水晶湾项项目；另一方方面引导投资资理财，增强强业主置业信信心，形成水水晶湾客户圈圈层。（3）开盘期：8月3日日——8月15日阶段目的：找准时时机准备聚财阶段目标：阶段消消化7#、21#阶段事件：初步定定在8月10日（周日）开开盘。7月末20#、21#交工，组推推叠加7#和特色联排21#楼试探入市市。（4）强销期：8月155日——10月7日阶段目的：借周边边环境优势造产品升值值概念阶段目标：阶段消消化6#、20#，后期推出21#阶段事件：根据市市场反映情况况，炒作价格格，互动营销销。进行软文文轰炸，制造造舆论，扩大大知名度，进进而提升品牌牌。一期园林林路网工程基基本成型，外外立面、51#会馆也已交交工，提升了了社区形象档档次。正门门门口在建的商商业项目初具具规模，把它它当作广告宣宣传的重心，同同时能够坚定定到场客户的的购买信心。根根据前期的销销售情况和目目标客户的积积攒程度，用用特色联排28#房源进行积积攒人气，推推出叠加6#、20#进行阶段消消化。（6）持续期：10月77号——10月末阶段目的：阶段推推出房源积累目标客客户阶段目标：逐步完完善社区景观观，提高项目目品牌高度阶段事件：推出88#房源，争取取阶段消化。根根据市场销售售情况，考虑虑是否继续推推出叠加1#和特色联排21#，适当做出出价格调整。（7）第二次强销期：111月初——12月末阶段目的：年终岁岁尾收获战果阶段目标：继续软软文轰炸，扩扩大舆论效应应。阶段事件：推出22#房源，争取取阶段消化。根根据前期市场场消化情况，适适时调整营销销策略，考虑虑是否力推叠叠加3#。5.6媒体计划（1）宣传单别墅属于高端产品品，针对的目目标客户群体体比较特殊，在在媒体宣传上上注重一对一一策略。据此此，报人公司司决定反别墅墅常规宣传，在在长春市净月月区域的各个个大学门口，各各个高档酒店店、商场、住住宅、俱乐部部门口，政府府办公楼门口口，针对净月月大学教授、社社会高收入群群体和政府高高管人员进行行有针对性的的派发传单，锁锁定目标客户户群体，扩大大项目知名度度。（2）报纸广告报纸广告一直是大大众比较认可可的媒体，考考虑到别墅目目标客户群体体的特殊性，报报纸广告主要要用以告知性性宣传，引导导水晶湾价值值概念，主打打地段加投资资，对水晶湾湾的升值潜力力进行舆论炒炒作。根据阶阶段推盘情况况，选择不同同的媒体进行行舆论宣传。根根据市场反应应情况，随时时作出报广调调整。全年预预计28篇报纸广告告。报纸投放计划：媒体数量目的东亚经贸7篇格局营销阶段的目目的和媒体价价格原因，全全年以东亚为为主，重点阶阶段以主流媒媒体宣传，其其他媒体进行行辅助。新文化报5篇城市晚报3篇房地产报2篇长春日报1篇（3）网络广告从我们在搜房网上上设置了水晶晶湾项目板块块开始一直到到现在，水晶晶湾项目的关关注率一直居居于前列，考考虑到网上关关注本项目的的人并不能代代表他们都是是我们项目的的目标客户，但但他们都有一一个共同的特特性就是他们们都是主动寻寻找自己所需需要信息的人人。所以，网网络宣传是给给想看的人看看的。在内容容上的多是设设置产品信息息。水晶湾项项目我们将继继续利用搜房房网媒体，在在页面设置上上尽量放置水水晶湾项目的的敏感话题，引引起社会关注注。网络计划：网站页面形式作用长春搜房网长春搜房首页首页大横幅发布楼盘最新信息息并可直接点击进入入本项目5.7户外广告（1）户外广告占据两个个要点：通往往机场方向、长长春重点商业业区。（2）净月视觉引导牌1）长影世纪城正门门2）项目西北角电线线杆指示标牌牌5.8活动营销要保持楼盘在市场场上的知名度度，并形成一一定的口碑宣宣传，必要的的活动营销是是必不可少的的。我们决定定根据不同时时间段的不同同特点，为达达到阶段目的的计划在今年年组织9次营销。一一方面要使本本项目在市场场上形成一定定的知名度，另另一方面要加加强业主对项项目的归属感感，树立企业业品牌高度。时间活动设置活动主题目的6月13日—6月17日三天房交会原版美墅，艺墅非凡产品初次亮相，吸吸引目标客户户7月20日产品说明会学术无止，艺墅无形宣传北美文化，强强调北美生活活。增强目标客户归属属感，扩大口口碑宣传8月3日周日吉他弹奏和演唱北北美乡村歌曲曲北美牧野，放纵休闲借助开盘时机的人人气，现场弹弹奏北美乡村村乐，借现场场活动感召北北美文化气氛氛。8月31日周日在学校组织美式外语讲座Hello，Ameericann陆续在长春各个有有钱的小学组组织美式外语语讲座，带动动孩子的积极极性同时调动动家长的积极极性，意在灌灌输美式生活活。10月5日周日社区请美容专家做做讲座皮肤的保养与护理理10.1国庆放假假期间，在会会所把社区的的女主人聚到到一起，一方方面获得美容容知识；另一一方面鼓励大大家交流，以以此带动整个个社区的淋漓漓氛围。12月21日周日元旦将至，大型社社区文化节日日浪漫社区联谊会集中业主举办一次次大型的文艺艺晚会，给大大家提供交流流的机会，丰丰富了社区文文化生活，带带动口碑效应应。5.9杂志广告在长春龙嘉机场路路口，有人专专门针对进出出机场的人免免费发送《吃吃喝玩乐》杂杂志。内容上上主要是介绍绍饭店的杂志志，一般大的的写字楼，一一些酒店、饭店、宾馆都有免费费取阅！在杂志上面面设置水晶湾湾项目广告有有利于客户群群体了解本项项目，并提高高知名度。5.10现场DVD宣宣传片销售中心现场的包包装可以让客客户对项目产产生兴趣，而而多媒体的展展示可以更直直接的展现社社区生活，增增强现场的感感染力，引发发客户购买欲欲望，并能够够提高项目档档次。它可以以当作现场的的展示品，能能够很好的传传达产品理念念和产品核心心卖点，并能能对销售起到到辅助作用，促促进产品的销销售。5.7媒体预预算项目媒体规格/数量单价总价报纸广告东亚/新文化/房地产//城晚29篇/112.4万东亚报纸1/8版版20篇/2个月6000元12万现场包装净月视觉引导牌长影世纪城门口1块5万24万项目东、西北角2块5万楼体广告14#楼1块1万售楼处DVD广告告片1张8万户外广告南湖大路轻轨站77层楼体广告告2块10万/年40万80路环城公交车5辆4万/辆营销活动全年4次4场2.5万/场10万房交会展位场地费/装修费//工费5万5万网络广告搜房网首页广告按天投放/5万杂志广告《吃喝玩乐》杂志志31万/次3万物料楼书1000份15元/份3.1万海报20000份0.5元/份置业计划单5000份0.6元/份手袋1000份3元/份总费用：214..5万元现场策划别墅销售与普通住住宅的销售有有很大的区别别。它对销售售队伍的组织织、管理，销销售人员的素素质有很高的的要求。无论论是出奇制胜胜的营销创意意，还是异彩彩纷呈的营销销活动，其最最终目的都是是为售楼处输输送更多的有有效客户。因因此，水晶湾湾营销中心队队伍的组建，是是我们制胜水水晶湾的关键键。我们对这这一部门的重重要性早已给给予很高的重重视，挑选精精兵强将，同同时根据别墅墅销售的特点点，加大男售售楼员所占的的比例，加强强针对性培训训，力争在房房交会上无论论在形象上，还还是成交能力力上都形成与与水晶湾相匹匹配的水准和和档