阿尔山市五岔沟商业楼建设项目申请报告

阿尔山市五岔沟商业楼建设项目申请报告PAGEPAGE20第一章申报单位及项目概况一、项目申报单位概况1、单位名称突泉县高蒲房地产开发有限公司2、法人代表胡发林3、单位概况突泉县高蒲房地产开发有限公司成立于2007年6月14日，公司注册资金100万元，房地产开发肆级资质，公司主要经营房地产开发与商品房销售。公司现有员工30余名，其中专业管理和技术人才8名。凭借着公司诚挚的信誉与优质的售后服务，在创业奋斗中获得了诸多的赞誉与好评。今后，公司会以更优质的工程质量回馈社会，回报客户，赢得市场的肯定和客户的信赖。为响应盟委、市委的号召，为繁荣地区房产经济，发展城镇房地产建设，加快城市改造步伐，为构建健康阿尔山·生态文明体验区夯实基础，突泉县高蒲房地产开发有限公司拟在阿尔山市五岔沟建设商业楼工程，该地块占地面积平方米，建筑面积为3952平方米，建筑密度69%，容积率为1.91，本项目已经政府同意，规划局批准，为建设标准的商业小区多加一道亮丽的风景线。4、项目建设背景阿尔山市位于内蒙古自治区兴安盟西北部，横跨大兴安岭西南山麓，是兴安盟林区的政治、经济、文化中心。地理坐标为东经119°28′--121°23′，北纬46°39′--47°39′，是全国纬度最高的城市之一。阿尔山市东邻呼伦贝尔市所辖扎兰屯市和兴安盟扎赉特旗，南至兴安盟科右前旗，西与蒙古国接壤，北和呼伦贝尔市新巴尔虎左旗、鄂温克自治旗毗邻。东西长142公里，南北长118公里，总面积7408.7平方公里，辖区内中蒙边境线长93.434公里。全市人口5.6项目位于阿尔山市五岔沟镇街区区。五岔沟商业楼设计体现新时代业主对生活情趣的理解和创意生活的追求。随着阿尔山市经济的发展，市域建设进一步上升到了一个新的层面，城镇建设发展势头强劲。在全球经济危机大环境的影响下，阿尔山市委、政府积极采取措施，进一步改善全市的招商环境，政府各部门服务经济的意识和本领的进一步加强，使得房地产开发建设的力度进一步加大。该项目占地面积2076平方米，根据阿尔山市城市总体规划方案，该地域地处阿尔山市五岔沟镇街区的中心地带，随着五岔沟镇经济的发展，急需对该地段进行开发，打造精品商业设施。突泉县高蒲房地产开发有限公司根据阿尔山市委、市政府关于合理利用土地，最大限度的发挥土地资源的效益精神，决定对该地块进行开发，建设商业楼项目。该项目总规划建筑面积为3952平方米。五岔沟商业楼的建设对于改善镇容镇貌，改善居住环境，满足广大居民的住房需求，提高人民生活水平，推动城镇经济发展具有十分重要的现实意义。二、项目概况1、项目名称阿尔山市五岔沟商业楼建设项目2、建设地点项目地位于阿尔山市五岔沟镇街区，该地区位优越，交通便捷。项目区地势平坦、三通一平已经完成，水、电、路、热等基础配套设施完备，是商业和居住建设的理想位置。3、项目建设规模及目标⑴规划目标①高品质的物质环境本项目注重功能与形态并重，合理进行功能组合与用地布局，塑造富有特色的形态环境，构造一个空间层次丰富的商住场区环境，满足居民的物质需求。②高度的和谐人文环境项目本着创造有现代生活气息和人文情调的商区文化的宗旨，紧密依托规划指导思想，以人为本，充分利用技术、艺术手段，构建人性化的人文商业社区环境，③高效能的基础设施项目周边不但要市政基础设施规划配套齐全，而且做到安全、高效、经济、耐久。⑵规划原则重规划设计的经济可行性提高商住环境的宜住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代商业社区。②加强空间领域限定，增强居住环境的归属感规划考虑人车局部分流，按照空间的不同属性，将场区空间分成不同等级的公共活动空间，并组成富有情趣的序列空间。通过场区入口标志性建筑，进一步加强空间的领域感和归宿感，从而提高居住环境的安全感。③坚持以人为本和生态环境保护原则坚持以人为本，创造、优美、卫生、安宁的满足当地居民生活特点的环境。规划用地布局及空间组织以人的需求为依据，充分考虑人的可达性和舒适性，做到以人为本，为人服务。在满足日照、采光和通风的基础上，着重进行绿地系统规划，保证游客的身心健康。⑶建设规模总建筑面积3952平方米，其中商业用房2856平方米，公寓1096平方米。⑷项目建设目标均好性——使每一户都有好户型，好景观和便利的交通。让业主都能平等地享受资源，都能获得等同的价值回报。生态性——尊重自然，尊重文脉，保护生态，创造一个可持续发展的居住区。功能性——混合用地，充分满足小区居民和附近居民对各项功能的要求。社会性——增加居民之间相互交流的机会，重视亲近的邻里关系。多样性——功能形式灵活多样，丰富充实。有各式各样的商业场所，满足业主的需要。舒适型——减少城市环境压力，使人们身心得以轻松，富于人性味，自然、优美、和谐、有序。整体性——充分利用土地资源整体设计，合理布局，统一中有变化，变化中求统一。4、建设标准为突出其综合功能的整体功能，抵御严寒，建筑物形成封闭、半封闭空间，尽量朝南方向。建筑屋顶设计欧式顶，屋面配艳色饰面，四面装饰构成高低错落造型，以达到美观大方、严肃壮观、环境舒适，体现现代旅游圣地建筑的时代风貌。给五岔沟镇增添极具现代特色的景观亮点，且具有鲜明的识别性。5、总图布置⑴平面布置项目位于五岔沟镇街区。平面设计以满足商业楼建设需要为主要目的，同时满足相应的规范来设置出入口、人行通道、消防通道管线、公共卫生及绿地设施。力求分区明确，人流、物流畅通。在平面设计和交通组织上也力求明确，主干道相连。南北向行列式布置为主，出口与镇区道路相通，外环道路系统将人车分流，保证场区内部的宁静安全。⑵竖向设计场区地势比较平缓，竖向布置采用平坡式。为防止市政道路雨水进入场区，入口处道路纵坡按千分之四进入场区。场地排水坡度按千分之三的坡度。场地排水以地面自然排水与雨水管网相结合，汇集到市政管网。6、建设内容⑴商业用房规划业主26户，共分为4种户型,建设面积2856平方米，占总建筑面积的72.27%。具体如下：A户型92.29平方米，8户，建筑面积738.32平方米，占总面积的18.68%；B户型104.64平方米，6户，建筑面积627.84平方米，占总面积的15.89%；C户型118.62平方米，7户，建筑面积830.34平方米，占总面积的21.01%；D户型131.9平方米，5户，建筑面积659.5平方米，占总面积的16.69%；⑵公寓公寓共20户，建筑面积1096平方米，占总建筑面积的27.73%；⑶市政配套工程①供电电源接入城镇供电网10kv线路，箱式变压器1台。②供热本项目由城市供热管网接入，由城市供热管网集中供热。③给水本项目从建设区域北侧及东侧的镇自来水管网上各接一根DN300给水管，由市政管网直接供水。采用独立的给水系统，分别从环状给水干管上接管入户，给水入口处分功能设水表计量。④污水排水管网采用雨水、污水分流的排水体制。排水管网80米，化粪池1座。污水经化粪池沉淀处理后，排至城市污水管网。本项目屋面雨水设计为重力流内排水。可收集部分屋面雨水，用做浇洒绿地和道路清扫用水；道路雨水尽量流向绿地和渗水砖。雨水渗入地下涵养水源。不能收集的雨水可经汇集后排入镇区雨水管网。⑷控制指标：项目总用地面积2076平方米；项目总建筑面积3952平方米；容积率：1.91建筑密度：69%三、报告编制依据1、《中华人民共和国土地管理法》；2、《中华人民共和国房地产管理法》；3、《国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知》【发改投资[2007]1169号】；4、阿尔山市城市总体规划；5、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ-137-90）；6、《民用建筑设计通则》（GB50353-2005）7、国家发展和改革委《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；8、建设部《房地产开发项目经济评价方法》；9、国家和阿尔山市政府相关政策及法律、法规。四、建筑方案设计1、编制依据本项目编制执行现行国家、建设部建筑设计规范、标准及当地有关标准、规定。执行的主要规范、标准：《民用建筑设计通则》GB50352-2005《住宅建筑设计规范》GB50096-1999(2003年版)《住宅建筑规范》GB50368-2005《城市道路绿化规划与设计规范》CJJ75-97《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001《建筑设计防火规范》GB50016-2006《民用建筑节能设计标准》（采暖居住建筑部分）JGJ26-952、立面设计建筑立面设计尊重地方文脉，体现欧式风格。既有文化品味，又体现现代建筑语言。总体风格和谐统一，配合门廊、栏杆，注重细部设计，加强虚实对比，达到错落有致，典雅别致。表达了对建筑审美的需求与健康新颖实用。重点处理建筑的屋顶、阳台、窗户等可变因素。重点部位的处理体现了现代建筑风格。立面处理简洁明快。外装饰面处理给人温暖细腻的感觉。3、结构设计工程结构的设计原则是在安全适用、技术先进、经济合理、确保质量的前提下，方便施工，加快建设进度。⑴设计要求①建筑物及建筑结构安全等级为一级；②本工程抗震设防烈度；六度；③建筑物抗震重要性类别：乙级；④砖混和框架结构抗震等级：一级；⑵结构形式本建筑为地上2层建筑，采用砖混结构局部框架，复合防水保温欧式屋面。由于本工程未提供工程地质勘测资料，根据四周地基情况，基础拟采用条形砼基础。4、建筑方案设计基础：基础全部采用筏型基础。墙体：承重外墙49砖墙外贴100厚聚苯板，内隔墙24砖墙。楼板为现浇钢筋混凝土楼板。地下仓库为钢筋混凝土墙体。门：楼宇门设有可视对讲系统，房间内分机设在每间门的入口处，可控制楼宇门的开启。窗户：外窗为单框双玻铝塑铝窗,开启方式为平开内开，安装隐形纱窗。楼面防水：涂膜防水屋面防水保温：屋面防水采用彩钢瓦，屋顶采用有保温层屋面。内装修：室内内墙面、地面为砂浆面层、顶棚为混凝土面层、普通螺口灯座，上下水只在相应位置留接口。外装修：外墙主要为面砖和涂料墙面，底层局部墙面装饰花岗岩文化石。5、建筑消防设计⑴设计依据《建筑设计防火规范》GB50016-2006⑵该项目按二级耐火等级设计。⑶消防车道：场区有一个出入口与城市道路相连，场区3米宽三级主路形成环形消防车道，沿城市道路各设室外消火栓一个。⑷建筑构件的燃烧性能和耐火等级都满足建筑耐火等级要求。五、配套工程方案市政公用设施规划各种管线全部埋在地下，不能架空敷设。㈠电力工程1、编制依据《民用建筑电气设计规范》JGJ16—2008。《供配电系统设计规范》GB50052—95。《低压配电设计规范》GB50054—95。《建筑照明设计标准》GB50034—2004。《建筑物防雷设计规范》GB50057—94（2000年版）。《火灾自动报警系统设计规范》GB50116—98。《建筑设计防火规范》GB50016-2006。2、设计范围10kV及以下变配电系统、照明系统、建筑物防雷接地系统、线路敷设等。3、供电设计⑴供电电源本工程中商住用电属于三级负荷，采用一路10KV供电。⑵负荷估算根据商业设计规范本工程商业用电标准为每户12KW，用电负荷为288kW。⑶供配电系统①本工程引入一路10KV电源供电，地区变电站容量可以满足本工程用电。在场区中间设一台箱式变压器，变压器容量为330KVA。计量采用高供低计。住户电表出户，设置位置在楼梯间。②由箱式变压器到各栋楼采用放射式供电。由场区总配电箱向各单元配电箱采用放射式供电。③室内配电支线采用铜芯线穿电线管暗敷。4、照明设计⑴本工程照度标准选用国家民用建筑照明标准为基准。⑵照明光源，根据国家节能要求选用高效、低耗节能灯。⑶楼梯间照明采用声光控延时开关。5、建筑物防雷接地保护⑴本工程按三类防雷建筑物设计，屋顶设有避雷带作接闪器以防直击雷，引下线利用结构钢筋，接地体利用建筑物基础地梁内二根主筋一周焊通而成。外露屋面金属物体与避雷装置连通。⑵本工程防雷接地电阻要求不大于4欧。⑶低压配电保护采用TN-C-S系统。㈡弱电系统1、设计范围弱电设计包括：电话系统、有线电视系统、楼宇对讲系统。2、方案内容⑴电话布线系统①电话从市网引入46对电话线至小区内的交接箱间。电话系统从交接箱间引出电话主干线，在室外设一室外分线箱，再从室外分线箱向各住宅、商业用房等室内分线盒配线。②商业每户1点，共26点，公寓每户1点，共20点，合计46点。⑵有线电视①有线电视系统由市有线电视网引入，按数字电视考虑，有线电视系统从有线电视主干线引出，再从主干线箱向各商住楼等室内前端箱配线。②商业每户1点，共26点，公寓每户1点，共20点，合计46点。⑶楼宇对讲系统在每单元楼门设有楼宇对讲系统，户内分机设在每户门的入口处，可控制楼门的开启。户内只安装普通对讲电话，住户可自行安装可视对讲电话。㈢给水排水1、设计依据《室外给水设计规范》(GB50013-2006)《室外排水设计规范》(GB50014-2006)《建筑给排水设计规范》(GB50015-2003)《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）《建筑灭火器配置规范》(GB50140-2005)2、设计范围楼内各用水点的设备、给排水管道及系统、消防设备及系统等设计。3、给水⑴水源水源接自市政自来水管网，由给水管网在该区域东侧现有给水管线，由给水管供场区生活及消防用水，其供水能力可满足本项目用水要求。⑵给水系统在红线区域内连成环状，给水管网100米，消防栓1个，环状干管径为DN300。给水入口处分功能设水表计量。生活、消防系统为各自独立的管道。要求生活给水压力为250kpa，给水管材为PP-R管，热熔连接，供水系统为枝状形式。消防给水压力为400kpa，给水管材为焊接钢管。阀门D﹥50为闸阀，D≤50为截止阀。4、水量⑴商业用水量总户数46户，用水量标准为500L/户．天，用水量23m⑵绿化用水量绿化面积为1000m2,用水定额为3.0L/m2.d,绿化用水量为3m3/d。考虑一定量的管网漏失和未预见用水量，占总用水量的15%。则最高日用水量：29.9m3/d。5、排水楼内产生的污水符合国家污水排放要求，室内排水管道采用塑料管，室外采用水泥管，室外设有污水检查井、化粪池（V=20M3）、集水井。本项目污水主要是洗涤淋浴污水和卫生间污水，为可生化有机无毒水，直接排入市政排污管道。6、消防系统设计根据《民用建筑防火规范》的规定，要求室内、外均设有消防给水系统。室内消火栓设置在各单元楼梯间，室外消火栓设置在楼前地下，并有明显的标志。消防报警设有火灾自动报警系统。㈣采暖通风1、设计依据《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）《民用建筑设计防火规范》(GB50016-2006)《民用建筑设计通则》(GB50352-2005)冬季室外计算温度为-34℃，风速2.6m/s,外围护结构主要为高保温复合墙，单框双玻铝塑铝窗，传热系数分别为0.39W/㎡℃和1.8W/㎡℃，各房间室内计算温度为20℃，楼梯间温度为162、设计范围在采暖季节对楼内的所有房间进行采暖设计。热源来自城镇供热管网，供水温度85℃，回水温度60采暖热负荷室内计算参数房间名称冬季室内采暖房间名称冬季室内采暖T(℃)t(℃)起居室20厨房18卫生间20楼梯间16采暖热负荷项目面积（万㎡）供热指标W/㎡耗热量（KW）商业用房0.285680228.48公寓0.10968087.68合计0.2910=SUM(ABOVE)316.16采暖系统形式及管道敷设方式：采暖系统采用上给下回垂直单管形式，采用分室分区温控调节，宾馆楼梯间单独设置采暖立管并设置热计量表。采暖管路中最高点设置自动排气阀，最低点设置手动泄水阀。管道穿楼板、穿墙时须装钢套管,穿楼板时套管应高出楼板20mm,（卫生间为50mm）穿墙时应与墙面平齐。3、采暖设备、管材的选择采暖设备选用铸铁柱翼680型，管材为PPR管，阀门为铜质闸阀，地沟内的采暖供回水管道采用岩棉管壳保温，厚度50㎜。4、通风卫生间厨房设置土建风道进行通风换气。㈤公建1、道路主道路通过西侧出入口与市政中心路相连，场区内设置步行道路500平方米。2、景观绿化场区设花池、花坛栽种季节性花木绿化，路两旁栽种榆树类树木绿化，让业主平时散步、休憩、交往活动,充分体现了“均好性”,创造有利于身心健康的生态环境和优美的公共交往空间。㈥项目建设进度安排本项目的建设将严格按照国家规定的程序进行。根据项目建设的实际情况和特点，加快建设进度，缩短建设周期，充分发挥其功能经济和社会功能。根据项目建设内容，确定该项目从2012年4月作可行性研究及报批项目，2012年5月委托初步设计和施工图设计。项目建设自2012年6月开始动工建设，计划2013年8月全部完成。六、投资估算与资金筹措㈠投资估算项目投资估算内容仅为建设投资。建设投资包括：建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费、工程建设其他费用和基本预备费用。项目总投资为560.00万元。具体如下：建筑工程费：446.58万元采暖工程费：19.76万元电照工程费：17.78万元供排水工程费：15.81万元弱电及消防等：13.83万元其他费用：28.77元预备费：17.47万元。㈡资金筹措与使用计划1、资金筹措项目总投资260万元，全部为企业自筹。2、年度投资计划工期安排2012年2月一2012年5月进行项目前期工作，主要用于土地使用费、开展前期工作及建设用地五通一平工作。2012年6月-2013年8月30日完成全部工程建设项目。阿尔山市五岔沟商业楼建设项目申请报告PAGE22表1－1工程概算表序号工程或费用名称估算金额(万元)技术经济指标建筑工程安装工程设备及购置费其它费用合计单位数量单价(元)备注一第一部分建筑安装工程费用1建筑446.58446.58m2395211302采暖19.7619.76m23952503电照17.7817.78m23952454供排水15.8115.81m23952405弱电及消防13.8313.83m2395235第一部分合计513.76513.76二第二部分其他建设费用1建设单位管理费2.570.50%2工程建设监理费2.570.50%3工程勘察费3.600.70%4工程设计费7.711.50%5施工图预算编制费2.060.40%6招投标费4.110.80%7施工图审查费1.540.30%8工程保险费3.080.60%9环境评价费1.030.20%10工程咨询费0.510.10%第二部分合计28.77三第一、第二部分合计542.53基本预备费17.47四工程建设总投资560.00阿尔山市五岔沟商业楼建设项目申请报告PAGE52第二章发展规划、产业政策和行业准入分析一、国民经济和社会发展规划符合性分析《阿尔山市国民经济和社会发展第十二个五年规划》指出继续贯彻落实国家西部开发和东北振兴等区域发展战略，继续落实自治区加快蒙东地区加快发展意见，围绕全盟“绿色兴安快速崛起”主题，全面实施“生态立市、旅游兴市、产业强市、口岸旺市”发展战略，努力构建健康阿尔山·生态文明体验区，实现“一区”构建，生态文明保护区、产业区、开放区、和谐区等“四区”支撑的发展局面，促进经济和社会协调发展，人与自然和谐统一。“十二五”期间建设高标准建设交通、给排水、垃圾处理、文化体育和第三产业等基础设施，创造充足的就业岗位，使当地有就业能力和愿望的居民充分就业；提供价位合理的热、水、电、廉租住房、商业用房等公共服务产品；鼓励富民产业，缓解城乡差距。以多元化的经济模式扩大就业容量，多形式、多途径帮助失业和下岗职工重新就业，实现经济增长与就业增长良性互动发展。大力发展其它各项社会事业，提高市民素质和文明程度，创造良好有序的社会环境，提高公共服务水平，实现人人享有基本公共服务的目标，使全市居民充分享有经济发展成果和社会福利。二、产业政策分析从“十二五”规划和产业政策来看，国家与地方政府积极改善人们居住条件，鼓励城市房屋开发建设，同时支持把公用基础设施建设与周边地区用地开发统筹考虑，充分发挥项目建设的综合效益。阿尔山市人民政府在2012年政府工作报告中指出，城市建设坚持“科学规划、合理布局、完善功能”的原则，突出中心城市功能和品位的提升，城市综合承载力和辐射带动力进一步增强。强力推进民生事业，增强构建和谐社会的凝聚力。以大力实施“六个一幸福指数”工程为引领，以改善民生为目标，统筹发展各项社会事业，努力使各族人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，全力推进和谐社会建设。城镇基础设施条件进一步改善，广场、公园、道路、管网、绿化等基础设施进一步完善。本项目所建设的商业楼，符合当地产业政策，符合国家产业政策的要求。三、行业准入分析1、行业准入依据《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第29号)《城市房地产开发经营管理条例》(国务院令第248号)《房地产开发企业资质管理规定》(建设部令第77号)三、行业准入分析本项目建设单位为兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限公司，经营范围包括：房地产开发与商品房销售。具有房地产开发肆级资质，依据工商行政管理局2007年6月14日颁发的企业法人营业执照，其注册资本为100万元，符合国家相关行业准入标准。第三章资源开发及综合利用分析本项目非资源开发类项目，因此对资源开发利用方面不进行详细论述。在资源的利用方面，项目建设及使用过程中不占用金属矿、非金属矿等重要资源。项目为居住项目，建设过程中耗费的资源主要包括钢筋、水泥、木材等一般性建筑材料，该类建筑材料在当地建材市场均可满足供应；项目生产过程中耗费的资源主要包括水、电、煤等，均由当地供应。为提高资源利用效率、降低资源消耗，项目在建设及生产过程中拟采取的节约资源及资源综合利用措施如下：1、项目建筑、结构设计严格按照国家有关设计标准规范进行设计，不超标，合理利用建筑材料，不浪费。2、采用新型节能的墙体材料，重点使用轻质、高强、保温性能好的节能新材料和保温门窗，加强屋面及墙体保温。墙体材料尽可能使用国家推广使用的新型建材，如加气混凝土等，减少粘土红砖的使用量。3、推广使用新技术、新工艺，以节能降耗。4、所有设备一律选用符合国家规定的节能型设备，不得选择国家已公布淘汰的机电产品。电器设备应选用新型高效节能型，并采取电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。照明灯具选用节能型，以节约用电。第四章节能方案分析一、概述能源资源是人类社会生存和发展的重要物质基础，也是我们全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化的重要物质基础。坚持节约资源的基本国策，加快建设资源节约型、环境友好型社会，促进经济发展与人口、资源、环境相协调，是贯彻落实科学发展观、走新型工业化道路的必然要求，是实现可持续发展、保障经济安全和国家安全的必然要求。随着《中华人民共和国节约能源法》颁布施行，节能工作已成为项目建设的重要研究课题。国家“十一五”期间对节能工作也做出了相关规划，其重要目标为GDP能耗20%，年均4%，节能量为4亿吨标准煤。在内蒙古自治区通过施行的《内蒙古自治区节约能源条例》使节能、降耗、减污、增效的工作成为内蒙古建设生态大区的重要保障，体现了政府对节能工作的高度重视。加强用能管理，采取技术上可行，经济上合理以及环境和社会可以承受的措施，减少从能源生产到消费各个环节中的损失和浪费，更加有效、合理的利用能源，是一项长期任务，也是实现科学利用能源，发展循环经济，创建和谐社会的重要基础。二、法律法规1、《中华人民共和国节约能源法》；2、《节能中长期专项规划》（发改环资[2004]2505号）。三、相关标准和规范1、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JCJJ134－2001；2、《采暖通风与空气调节设计规范》GB500019－2003；3、《外墙保温工程技术规程》JCJ144－2004；4、《建筑采光设计标准》GB/T50034－2004。四、节能措施1、墙体保温墙体采用保温外贴泡沫板，可减少建筑物内的热损失，对热耗较大的出入口采用双层保温门进行保温。2、外窗设计门窗采用气密、水密、隔声、保温、隔热系统较高的塑钢窗，气密性达到III级，保温性能要求达到传热系统数2.5w/m2·k以下，满足节能设计要求。3、给排水设计⑴给水管材采用PP－R管材热融连接，无结垢和漏水，室内排水采用芯层发泡隔音管材以防漏水及噪音。⑵在洗水间、厕所等处采用节水型洁具设备，减少不必要的流失。4、暖通设计供热管道采用40mm厚带铝箔下班丝棉管壳保温。根据东北地区的气候特点，在建筑设计时注意采光，以适当减少照明用电和采暖用热量。5、照明项目照明用具的选择在满足国家相关标准规定的照度的基础上，大量采用节能灯具。6、利用地热和太阳能新技术采暖和小区道路照明，用新能源开发节约电能和热能。7、综合节能措施使建筑节能达50%以上。第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析一、项目选址及用地方案项目地位于阿尔山市温泉街区，区位优越，交通便捷。项目区地势平坦、三通一平已经完成，水、电、热等基础配套设施完备，具备小区开发建设的条件。项目位于温泉街区，项目用地面积4678平方米，东西约100米，南北约47米，规划用地性质为住宅用地。此块地是以挂牌的形式摘得的。项目地位于阿尔山市五岔沟镇街区，东临边防中队，西临河滨巷道，南临城市主干道，北临空地。区位优越，交通便捷。项目区地势平坦、三通一平已经完成，水、电、热等基础配套设施完备，具备场区开发建设的条件。项目位于五岔沟镇街区，项目用地面积2076平方米，东西约60米，南北约34米，规划用地性质为二类商业综合用地。此块地是以挂牌的形式摘得的。项目区地势平坦，地质条件稳定，便于建设，同时区位优越，交通便利，便于开展商业活动。根据工程设计及现场调查，在本项目范围内没有压覆矿床和文物，具备开发建设条件。二、土地利用合理性分析项目占用的土地用地性质属国有建设用地，项目建设符合阿尔山市土地利用总体规划，不占用宝贵的耕地，也不覆压矿藏，项目建设内容符合国家产业政策和地方经济社会发展规划，依据国土资源部、发展改革委员会发布实施2006年版《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》，项目用地不属禁止或限制类用地。项目地形状规整，便于规划，地势平坦，地质条件稳定，便于建设。本项目拟建设功能齐全、设施完备、交通便利、环境优美的旅游设施区，可以提高土地使用率，改善现有环境及人文景观。符合土地利用规划要求，占地规模较为合理。三、征地拆迁和移民安置规划方案项目用地内没有建设物，不需要拆迁和移民安置。第六章环境和生态影响分析一、项目场址环境和生态现状及存在问题㈠项目场址环境和生态现状㈡主要环境问题1、排放废水对地表水及地下水的影响;2、固体废物对周边环境有影响。㈢主要环境保护目标1、大气环境质量达到《环境空气质量标准》(GB3095-96)二极标准;2、声环境达到《城市区域环境噪声标准》(GB3096-93)二类区标准;3、地下水达到《地下水环境质量标准》(GB/Tl4848-93)三类标准;4、地表水达到《地表水环境质量标准》(GB3838-2002)三类水体标准。二、施工期环境影响分析建设施工期对环境影响主要表现在:平整土地、建筑材料运输、装卸、堆存、混凝土搅拌等扬尘对大气环境的影响，施工噪声对声环境的影响，废水对环境的影响，施工弃土及建筑垃圾走周围环境的影响。㈠大气环境施工期产生的扬尘主要环节是场地平整，土方挖掘，建筑材料的运输，装卸、堆存等。扬尘的大小与现场施工条件、管理水平、机械化作业程度及天气状况等诸多因素有关。针对不同施工阶段提出如下措施:1、在平整场地阶段，二次扬尘产生于原有建筑物的拆除和建筑垃圾的装运。为防止扬尘对周围环境空气的影响，本报告提出如下措施:(1)施工现场必须用制式彩钢板进行围挡，高度不低于2.5米，并设置高0.5米、宽0.24米的围档基础。(2)平整场地与及时清运建筑垃圾相结合，建筑垃圾装运前要洒水，运输车辆要安加盖蓬布，减少洒落。2、在建筑施工阶段，防止扬尘污染要采取如下措施:(1)建筑物必须用合格的密布式安全立网封闭，层间设红白相间的楼层标志，严禁采用彩条布及其它不规范的物体围档。⑵施工工地场内主干道采用混凝土、连锁块、柏油路硬化。实现道路平整、畅通、场内无积水，控制施工现场二次扬尘。(3)施工现场的土方必须及时清理出场。(4)施工现场出入口必须设轮胎冲洗池，由专人清扫，确保现场污水泥浆不带入建筑区道路。(5)施工现场垃我实行定点堆放、专人负责、及时清运，并采取有效防护措施运输散体、液体、建筑垃块，不得污染镇容。(6)严格控制有毒、有害气体排放，工地严禁熔融沥青、焚烧油毡、清漆和排放有害烟尘。(7)施工现场地面和路面定期洒水，早晚各l次。于大风和干燥天气适当增加。㈡水环境施工期间主要有施工设备冲洗水，水泥养护用水，主要污染物是泥沙，由于水量小，用于泼洒地面抑尘。施工期生活污水主要来自施工人员日常生活排放的污水，由于本工程施工期较短，工程量较小，施工队伍较少，污水排放量较小，一般就地泼洒，不会对周围水环境产生明显影响。㈢声环境建筑施工噪声源主要来自施工机械运转，设备动力噪声。此外建筑材料、建筑垃圾的运输也可引起交通噪声的增加。本工程施工中采用的机械有挖掘机、推土机、装载机、平地机、压路机、混凝土搅拌机等。为最大限度地避免和减轻施工和交通噪声对施工场地的影响，本报告对施工噪声控制提出以下要求和建议:1、建设单位应要求施工单位所使用的主要施工机械应为低噪声机械设备，如选择液压机碱取代燃油机械等，并及时维修保养，严格按操作规程使用各类机械。2、尽可能利用噪声距离衰减措施，在不影响施工的条件下，将强噪声设备尽量移至距场界较远的地方，保证施工场界达标，尽量远离西部和东部场界，以避免施工噪声对周围住宅小区的影响。尽量将强噪声设备分散安排，同时相对固定的机械设备尽量入棚操作，最大限度减少施工噪声对周围居民的影响。3、在结构和装修阶段，对建筑物外部采用围挡，减轻施工噪声对外环境的影响。4、合理安排施工时间，要求施工单位严格遵守环保部门规定，合理安排施工时间，除工程必须外，严禁在12:00一14:00和22:00-6：00期间施工。对主体工程浇灌需要连续施工时，建设单位在施工前做准备，征得环保部门同意批准后，张贴告示、作好宣传，告知周围居民。㈣固体废弃物在工程施工过程中，产生的固体废物主要是建筑垃块和弃土，根据《危险废物鉴别标准》GB5085.1-5085.3-1996，确定施工过程中产生的固体废物为一般固体废物，不属于危险废物。对施工过程中产生的建筑垃圾，包括拆除原有建筑物，平整场地等过程产生的建筑垃圾。由施工单位负责运出填埋附近塌陷坑或沟坑。施工产生的弃土大部用于回填土，剩余部分用于绿化，不会对周围环境产生不良影响。为防止建筑垃圾外运过程中沿道遗洒及扬尘对周围环境产生影响，建筑垃圾外运要用吉布覆盖，避免沿途遗洒。三、运营期环境影响分析营运期产生的主要污染物有生活污水、生活垃圾等固定废弃物。生活污水排入防渗防漏化粪池，防止对地下水造成污染;取暖采用集中供热，不另建锅炉房，不存在大气污染问题。生活垃圾等固定废弃物进行综合利用。项目主要污染物产生及预计排放情况表6-1内容类型排放源(编号)污染物名称处理前产生浓度及产生量(单位)排放浓度及排放量(单位)大气污染物烟尘>250mg/m'>250mg/m'12.81吨/年二氧化硫>1200mg/m'>1200mg/m30.98吨/年水污染物固体废物2生活污水6480吨/年6480吨/年3生活垃圾120吨/年12吨/年噪声建筑施工过程中混凝土搅搅机、电锯、卷扬机及振捣棒运转产生噪声会对周围环境产生影响。建设项目拟采取措施及预期处理效果表6-2内容类型排放源(编号〉污染物名称防治措施预期治理效果大气污染物烟尘接入集中供热管网取暖零排放二氧化硫水污染物2生活污水防渗防漏化粪池不对地下水及地表水造成污染固体废物3生活垃圾等固体废弃物综合利用零排放噪声其它生态保护措施及预期效果：项目建成后对周边地表破坏要尽快恢复原状，并做好硬化道路，绿化美化环境工作，防止扬尘污染。四、生态环境保护措施项目施工过程中产生的噪声、粉尘、污水、建筑垃块和投入使用后产生的废气、生活污水、生活垃圾及炉渣等都会对环境产生不利影响，因此必须在施工时和投入使用后采取有效措施，防止环境污染。1、投入使用后尽量减少水、电资源浪费，加强日常管理，做到既保护环境又节约资源、生活垃圾等固体废弃物分类存放，进行综合利用，使固体废弃物资源化。2、为防止生活污水对地下水及地表水造成污染，化粪池必须做到防渗防漏，并定期用吸污车清运到指定地点，妥善处理。3、项目建成后，必须达到上述有关环境保护要求并经环保。五、地质灾害影响分析根据地质勘察资料表明，本项目场址所在地区不属于地质灾害易发区，本项目也不属于易诱发地质灾害的项目，所在对本节不进行分析。六、特殊环境影响本项目建设地点位于阿尔山市五岔沟镇街区，场址周围5公里内无名胜古迹和自然保护区，对周围环境不会造成不利影响。阿尔山市五岔沟镇富康商住楼建设项目申请报告第七章经济影响分析一、财务分析（一）主营业务成本1、开发成本本项目开发总建筑面积为3952平方米，五岔沟商业楼建设工程，开发总成本为560.00万元。2、销售费用估算本项目的销售费用包括出售房屋在经营期内发生的营销策划、广告宣传及销售人员的工资等，按销售收入的1.5%计提，费用为8.40万元。3、其它管理费用其它管理费用指企业为维持项目自身的经营活动而发生的各项费用，年销售收入的2%计提，费用为11.20万元。估算总成本费用为579.60万元（1+2+3）（二）销售收入、销售税金及附加1、主营业务收入⑴出售商业用房收入商业用房建筑面积2856平方米，销售周期按1年计算，销售平均价格2700元/平方米，销售收入为771.12万元。⑵出售公寓收入公寓建筑面积1096平方米，销售周期按1年计算，销售平均价格4000元/平方米，销售收入为438.40万元。合计销售收入为1209.52万元。2、销售税金及附加根据国家现行税法规定本项目需缴纳：⑴销售税按总收入的（5%）计提；⑵城市维护建设税按销售税的（7%）计提；⑶教育费附加按销售税的（3%）计提；⑷地方教育费附加按销售税的（1%）计提；⑸水利基金按总收入的（1‰）计提；合计销售税金及附加40.64万元

3、所得税年应缴纳额为147.32万元。㈢利润总额利润总额589.28万元净利润为441.96万元。㈣财务盈利能力分析投资利润率=年利润总额/总投资×100%=99.88%投资利税率=年利税总额/总投资×100%=106.77%销售利润率=年利润总额/总收入×100%=48.72%。该项目边建设边预售，销售周期按1年考虑。从投资利税率和投资利润率综合来看，本项目财务评价指标超过了本行业的平均水平，项目具备了一定的盈利能力，说明盈利能力满足了行业平均水平；销售周期较短，回款快，项目具有较强的财务生存能力，本项目在财务上可以接受。详见利润及利润分配表，表7－1。

表7－1利润及利润分配表单位：万元序号项目名称数量（平方米）售价（元/平方米）金额备注1销售收入1209.521.1商业用房销售收入28562700771.121.2公寓销售收入10964000438.402税金及附加40.643开发成本费用560.004销售费用8.405管理费用11.206利润总额589.287弥补以前亏损8应纳所得税额589.289所得税147.3210净利润441.9611期初未分配利润12可供分配利润441.9613提取法定盈余公积金44.2014提取任意盈余公积金22.1015可供投资者分配的利润375.67投资利润率%99.88销售利润率%48.72投资利税率%106.77阿尔山市五岔沟商业楼建设项目申请报告二、区域经济影响评价房地产业作为服务业,在国民经济和社会发展中占相当重要的地位。它是国民经济发展的一个基本生产要素,为国民经济发展提供重要的物质条件,改善人们的居住和生活条件,改善投资环境。由于房地产业在现代市场经济的条件下,起着其他产业不可替代的作用，当今世界上许多经济发达的国家和地区,房地产业已经成为经济繁荣的基本支撑点,是国民经济发展的基本要素。因此,房地产业对当地国民经济的可持续发展具有现实和长远的意义。本项目建成后可为国家和地方政府缴税金,对促进地方经济和国民经济的发展具有积极的推动作用。解决就业、再就业是关系到社会安定团结、构建和谐社会的重大问题。阿尔山市地处经济欠发达地区，部分劳动人员失业是客观存在的，目前城镇登记失业率超过3%，若不逐步解决，将给社会带来沉重的负担。本项目在建设销售期一年半当中能解决当地劳动力及剩余人员40—60人/年左右的就业，按每人20000元/年收入计算，即年增加当地就业收入80—120万元。因此该项目的实施将能为当地社会就业分忧解难。本项目实施还有效地带动当地建材市场和运输等相关产业的发展。因此，本项目实施直接或间接地带动了区域经济和国民经济的发展。第八章社会影响分析一、社会影响效果及适应性分析1、项目对社会经济的影响本项目可为国家和地方政府缴税金,对促进区域经济和国民经济的发展具有积极的推动作用。2、项目对减轻社会就业方面的影响，房地产类项目在建设期间宜解决社会底层劳动力就业问题。3、项目对社会环境方面的影响项目的建设必然会对当地环境带来一定影响，主要是对废气、废水、固体废物和噪声处理不当可能产生的影响。只要在项目建设过程中予以高度重视，即可减轻。再说房地产开发属于一般性、成熟性、污染性小的项目，不会对社会造成大的环境影响。而且该项目建设后绿化、美化、亮化了当地城市环境。4、项目建设和建成后对所在区域居民的影响项目建设规模较大，建设期可为当地提供大量劳务工作日机会，可增加地方收入，对稳定社会秩序具有重大意义；项目建设需要大量建筑材料，对发展当地经济，提高人民生活水平作用也很大；项目建成后可以提供个合理、舒适、温馨、健康的居住环境。

社会影响分析表社会因素影响范围程度可能出现的后果措施建议对居民收入的影响项目市场价格与工薪阶层居民收入平衡，有利于低收入居民解决住房困难问题无严重后果较为适应可以采用分期付款等多种付款方式对居民生活水平与生活质量的影响提高人们的住房质量，提高了居民的生活水平。无对居民就业的影响对阿尔山市的职工、设计院、施工单位、监理单位等产生积极的影响提高居民就业率吸纳无业居民就业对不同利益群体的影响项目投资经营方、项目出售对象、管理方、政府部门范围较小项目投资经营方获得一定利润，提高了居民的生活质量。定价要兼顾各方，按政策承建项目对地区、文化、教育、卫生的影响文化、教育、卫生方面范围广增添文化气氛、促进教育事业、形成健康卫生环境持续发展对地区基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响基础设施、社会服务质量等各方面范围广促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展对少数民族风俗习惯和宗教影响无无无二、社会风险及对策分析房地产开发主要风险一般包括政治风险与政策风险、宏观经济、市场风险、资金运作风险、企业风险等。㈠项目风险因素分析1、自然风险。自然风险是指由于自然因素的不确定性对对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险。本项目所在区域自然风险基本上不存在。2、政策风险。国家对房地产行业继续采用调控政策，对房地产的税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政策，住房制度改革、环保政策变化、建筑安全条例变化、审批手续过程、法律变化以及政府对房地产投资等政策影响的不确定性，都会对房地产开发和需求发生影响。因此，政策因素对该项目开发效益会产生一定的影响。3、宏观经济风险。由于国家经济形势（如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等）变动导致房地产开发商经济上的损失而造成的风险。例如，去年央行加息对房地产开发效益就造成了一定的影响。4、区域市场风险。推盘的策略选择。推盘时应形成旺销局面，以聚合人气，若到时宏观上出现不景气的局面，则销售价将达不到预期的价格，影响整个投资回报率。㈡风险防范1、加强对国家政策和宏观经济的认识和关注度，以及对国家可能发生的宏观经济调控程度进行预测，以做好相应防范措施。2、加快项目的立项和前期策划、设计准备时间，确保在2010年六月二十日之前全面完成前期工作，加快各项工作的协调。3、进一步对本区域社会情况、当地经济、消费程度以及市场进行详细调查，把阿尔山市商铺市场的运作规律吃透，做好各项招商的准备工作。4、加强财务的宏观调控，衔接好资金的周转，减轻财务负担。通过以上各项措施，可以有效防范风险，顺利完成项目，实现预定目标。第九章结论与建议一、结论1、本项目的建设有利于加强和谐社会建设。按照以人为本的要求，从解决关系人民群众切身利益的现实问题入手，更加注重经济社会协调发展。本项目的实施，从政策角度落实了《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》、《阿尔山市房地产开发优惠政策暂行规定》、《阿尔山市房地产开发政策补充规定》、《兴安盟国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》的相关内容，促进城乡协调发展的需要，是加快现代化城市建设，因此，该项目建设是必要的。2、本项目用地面积为1901平方米，总建筑面积为3952平方米，建筑规划方案可行，经济合理。3、项目建设总投资为560.00万元，其中工程费用513.76万元，工程建设其它费用28.77万元，预备费17.47万元。4、项目销售收入为1209.52万元，利润总额为589.28万元，净利润为441.96万元，投资利润率为99.88%，销售利润率为48.72%，投资利税率为106.77%。通过上述分析可知，项目有着良好的经济、社会和环境效益，并能保证资金链的平衡，同时具有较强的抗风险能力。表明本项目在经济、社会、环境、技术上均是可行的。二、建议在工程建设中应多听取有关专家的意见和建议，有关论证、设计、施工要紧密配合，对于建设过程中出现的问题，应用科学的方法进行分析、比较、论证。在设计和施工中，吸取周边其他项目的建设经验，采用合理、可行、有效的技术手段，确保工程万无一失。因为本项目施工质量要求较高，投资相对较大，建议建设方采用招标方式择优选取有类似工程施工经验的施工单位进行现场施工，在严把质量关、保证工程质量的前提下，合理科学的控制成本，努力降低造价，确保工程按期交付使用。阿尔山市五岔沟镇富康商住楼建设项目申请报告附图1阿尔山市在内蒙古的区域位置图附图1阿尔山市在内蒙古的区域位置图阿尔山市五岔沟镇富康商住楼建设项目申请报告PAGE54