天津河东市场

周刊：2016年第3周日期：2016年1月18日-1月24日天津河东市场分析注：新增供应指的是获取销许的数据，成交信息为网签数据目录MULU1市场分析市场解读/土地市场/全市市场/河东市场2竞品动态南站CBD板块/海河东路中山门板块/河东中心板块1PART.市场分析本周市场形势解读市房管局：今年不新建公租房鼓励货币化安置出席市十六届人大四次会议的市人大代表、市国土房管局局长蔡云鹏表示，当前，天津房地产市场总体保持平稳健康运行，从现状来看，中心城区的住宅市场基本不存在库存问题，在个别区域、个别种类存在一定库存现象，但也不是不能消化的。今年本市将加大对货币化安置政策的研究和落实，继续出台一些行之有效的措施，将房地产去库存工作落到实处。蔡云鹏表示，去年以来，本市已经主动出台了一系列政策措施，推动去库存工作。一方面，从土地供应总量、结构、节奏、区域分布对房产市场进行调节。另一方面，本市取消了很多限购等相关政策措施，让市场需求得到充分释放，还调整了公积金、税收等政策，为购房者提供便利。今年还将继续完善这类政策，鼓励有效需求。此外，国家要求适度控制公租房建设的节奏，天津将按照国家要求，把一些空余的商品房转移到公租房等保障房领域，让市民特别是棚户区改造的市民，可以选择货币化安置的途径，按各自需求购买商品房。本周全市经营性用地新增供应2宗，无成交地块全市土地市场注：以上数据来源于天津土地交易中心出让2宗，无成交时间

新增供应（宗）成交宗数（宗）成交总价（亿元）11.30-12.600012.6-12.13012.1312.14-12.20258.712.21-12.27697.312.28-1.344471.4-1.10032.771.11-1.17212.571.18-1.24200本周北辰区和塘沽区各出让一宗综合用地，总占地面积17.8万方，建筑面积33.3万方，平均楼面价4570元/㎡全市土地市场-明细注：以上数据来源于天津土地交易中心北辰、塘沽各1宗地块编号地块位置土地面积

（平方米）规划性质容积率建筑面积

（平方米）出让年限起挂价

（万元）楼面价（元/平米）区域津北辰潞（挂）2016-008号北辰区沁河中道与规划潞江东路交口129309综合1.8229921住宅70年、商服40年、科教50年1257005467北辰津滨塘（挂）2015-4号滨海新区盛田路以东、同欣道以南49124综合2.1103157住宅70年、商服40年265302572塘沽合计1784333330781522304570天津商品住宅新增供应12.6万方，成交25.5万方，成交均价11647元/㎡，成交量价与上周基本持平全市商品住宅市场注：以上数据来源于富思博得数据库成交量价环比持平成交面积：本周全市住宅成交25.5万方，较上周环比下降4%新增供应：本周全市住宅新增供应12.6万方，较上周环比上涨34%成交均价：本周全市住宅成交均价11647元/㎡，较上周环比上涨1%新增供应（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）供应环比成交环比价格环比11.30-12.64.635.011745-90%3%-6%12.6-12.1313.133.611030187%-4%-6%12.14-12.2038.644.312015195%32%9%12.21-12.2716.041.312455-59%-7%4%12.28-1.310.731.513320-33%-24%7%1.4-1.1028.426.511646166%-16%-13%1.11-1.179.426.611513-67%0%-1%1.18-1.2412.625.51164734%-4%1%河东区商品住宅无新增供应，成交1.42万方，均价22390元/㎡（含洋房、精装成交）；成交主力为中信城市广场精装高层，拉升区域均价水平河东区住宅市场注：以上数据来源于富思博得数据库成交量环比下降3成成交面积：本周河东区商品住宅成交14215平米平米，较上周环比下降33%，成交主力是中信和路劲新增供应：本周河东区商品住宅无新增供应成交均价：本周河东区商品住宅成交均价22390元/㎡（含洋房、精装项目成交），环比上涨16%日期新增供应（㎡）成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）成交环比价格环比11.30-12.60966921754-43%-4%12.6-12.130681822489-29%3%12.14-12.20096762294442%2%12.21-12.2709687222370%-3%12.28-1.32416110962296715%3%1.4-1.1033401198132356379%3%1.11-1.17021352192718%-18%1.18-1.2401421522390-33%16%河东区商业市场无新增供应，河东红星国际和阳光星期8各成交1套，面积231平米，成交均价19052元/㎡河东区商业市场注：以上数据来源于富思博得数据库河东上周成交2套成交面积：本周河东区商业成交2套，面积231平米，成交项目是红星国际和阳光星期8新增供应：本周河东区商业无新增供应成交均价：本周河东区商业成交均价19052元/㎡，环比下降22%新增供应（㎡）成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）成交环比价格环比11.30-12.606571534061%105%12.6-12.13000-100%-100%12.14-12.20063314064————12.21-12.27045421924-28%56%12.28-1.3033714064-26%-29%1.4-1.10113600-100%-100%1.11-1———1.18-1.24023119052-50%-22%市场分析总结土地市场本周全市土地出让2宗，无成交全市商品住宅市场成交量价与上周持平，远郊区县成为成交主力河东住宅、商业市场住宅市场：成交量出现下滑，受中信城市广场精装高层影响，区域均价小幅上涨商业市场：红星国际和阳光星期8各成交1套注：以上数据来源于天津土地交易中心及富思博得数据库河东商品住宅本周成交量环比下降33%，成交均价上涨16%河东商业仅成交2套2PART.项目动态1、翰澜苑注：以上数据来源于调研产片包括24-33层高层5栋、6层洋房2栋，3层底商和公寓，主打卖点为科技智能和学区房；目前在售2号楼、3号楼和4号楼基本信息物业地址河东泰兴南路与晨阳道交口（晨光道北侧）建筑形态高层洋房总户数1100占地面积（万㎡）4.72建筑面积（万㎡）14.09容积率2.82项目属性居住型社区车位地下2层1:1出售装修情况毛坯绿化率40%出房率76%物业公司港联物业有限公司天津分公司物业费3元/㎡·月户型尺度高层：两室95-134洋房：三室126-140交房时间2017年12月底开发商天津海景晨阳置业有限公司

5栋高层，2栋洋房高层：1/2/4号楼：95㎡两居中户，95㎡三居边户3/7号楼：95㎡两居中户，134㎡三居边户洋房：5号楼金角、6号楼银角为126㎡其它为140㎡产品1号楼2梯4户26F7号楼2梯4户33F6号楼1梯2户6F5号楼1梯2户6F3号楼2梯4户33F4号楼2梯4户24F2号楼2梯4户30F公寓商业裙房商业裙房首开高层待售洋房待售套数面积（㎡）均价（元/㎡）累计供应32431920——累计成交2532496921300目前存量716951——对比项竞品户型富豪新开门户型面积边户：134㎡三室两厅两卫1-3#：140㎡三室两厅两卫户型图开间客厅开间4米，主卧开间3.45米客厅开间4.5米，主卧开间4.2米通透性南北通透是否全明全明户型优势布局方正，公共卫生间干湿分离，主卧套有储藏室南北双阳台功能性强、独立洗衣房，270度转角飘窗居住舒适劣势厨房空间狭小，南向次卧开间仅2.4米没有储藏间1、翰澜苑3号楼边户为134平米户型，设计布局规整，但在开间尺度、功能性和舒适性上均不如富豪新开门140平米户型3号楼户型分析注：以上数据来源于调研2、中粮大道D地块占地1.25万方，建面5.25万方，共三个单元，两个单元50层到顶，一个单元42层到顶，分别为2梯2户，2梯3户，3梯5户基本信息物业地址河东十一经路与六纬路交口建筑形态高层总户数530占地面积（万㎡）1.25建筑面积（万㎡）5.25容积率4.94项目属性综合体车位1:1出房率70%地下层数3层车位价格一层机械车位8-9万，地下平面车位17万绿化率29%物业类型住宅、公寓、写字楼、商业物业公司中粮物业物业费3.9元/㎡·月户型尺度一室73/两室87-90/三室131开发商中粮地产交房时间18年10月二期交房套数面积（㎡）二期均价（元/㎡）累计供应1206132131——累计成交98410948721300（不含3000元/㎡精装）目前存量22222644——注：以上数据来源于富思博得数据库及调研D地块信息D地块户型25%的73㎡一室50%的87/90㎡两室25%的131㎡三室共530套梯户2梯2户、2梯3户、3梯5户交房标准精装交房，3000元/㎡摩恩卫浴，多乐士乳胶漆2、中粮大道D地块131平米户型与新开门项目128平米户型构成竞争，但新开门项目户型空间更规整，开间更舒适，且双卫生间均为明卫，好于竞品D地块户型分析对比项竞品户型富豪新开门户型面积边户：131㎡三室两厅两卫1-3#边户：128㎡三室两厅两卫户型图开间客厅开间4.1米，主卧开间3.5米客厅开间4.2米，主卧开间3.5米通透性南北通透南北通透是否全明明厨暗卫全明户型优势入户玄关私密性好，3-4平米设备阳台赠送户型方正，主卧套间，品质感强劣势餐厅面积狭小，存在面积浪费餐厅开间过大，导致北向次卧开间较小注：以上数据来源于调研3、嘉里中心产品包括3栋61层雅颂居住宅、4层嘉里汇商业、香格里拉大酒店和写字楼（二期），主打卖点为物业、河景资源；现主力在售1号楼基本信息物业地址河东区六纬路与六经路交口南侧建筑形态超高层总户数1126占地面积（万㎡）8.62建筑面积（万㎡）73（商业12万，酒店9万）容积率5.7项目属性综合体车位1:1.2地下3100装修情况精装标准4000元/地下层数2层出房率74%绿化率22%物业类型住宅、写字楼、商业、酒店物业公司嘉里物业物业费5.8元/㎡·月户型尺度80-90㎡一居，120-150㎡二居，180-190㎡三居，270-280㎡四居开发商嘉里地产交房时间2、3号楼已入住，1号楼已交房套数面积（㎡）2015年均价（元/㎡）累计供应1126173792——累计成交81112028223000（不含精装4000元/㎡）目前存量31553510——注：以上数据来源于富思博得数据库及调研高层共61层，1-4层为雅颂居商业；5-6层为LOFT产品，其中一室为110㎡，两室为180㎡；8-59层：77和87㎡一室、125-149㎡两室、180-191㎡三室和270-280㎡四室；60和61层为560㎡平层产品；7层、32层和56层为设备层8-21层为7梯8户22-55层为7梯7户57-59层为7梯6户办公香格里拉酒店嘉里汇商业1号楼2号楼3号楼主力在售3、嘉里中心在售产品为77㎡和87㎡一室，125-149㎡两居，选取边户142㎡户型与新开门141㎡户型对比，新开门户型布局与功能性均好于竞品户型分析对比项竞品户型富豪新开门户型面积边户：142㎡两室两厅三卫1-3#边户：140㎡三室两厅两卫户型图开间客厅开间3.9米，北向卧室开间4.9米客厅开间4.5米，主卧开间4.2米通透性南北通透南北通透是否全明明厨暗卫全明户型优势厨房连接生活阳台，可储物南北双阳台、主卧套270度景观飘窗劣势空间不规整，双主卧套，空间浪费，导致整体功能性差主卧套无衣帽间，南向仅2开间注：以上数据来源于调研4、中信城市广场产品包括4栋41-54层住宅、3栋6层洋房、3栋居住型公寓、2栋写字楼和大型商场，主打卖点为河景级综合体；在售洋房A、C座及高层4、7号楼基本信息物业地址河东区海河东路与九经路交口建筑形态高层、洋房总户数1312占地面积（万㎡）13.55建筑面积（万㎡）120容积率6.0项目属性综合体车位洋1:2.4高层1:1装修情况毛坯地下层数3层（-1洋房，-2至-3高层）车位价格待定绿化率整体18%洋房40%物业类型住宅、公寓、写字楼、商业物业公司中信物业物业费4.32元/平方米·月户型尺度高层130-280㎡洋房85-306㎡开发商中信地产交房时间高层17年12月底，洋房16年3月套数面积（㎡）均价（元/㎡）累计供应886141752——累计成交4987829623000（毛坯）目前存量38863455——注：以上数据来源于富思博得数据库及调研高层4号楼产品单元西边单元门3梯3户东边单元门3梯2户户型（㎡）208130179234280面积三室两厅两卫两室两厅两卫三室两厅两卫三室两厅三卫三室三厅两卫T1T2T3T47号楼56层4梯6户3梯3户6号楼4号楼46层2单元3梯3户3梯2户5号楼T5A座2梯2户6层B座2梯2户6层C座2梯2户6层在售高层待售洋房待售精装R1户型（56层）495套一单元（4梯6户）共330套二单元（2梯3户）共165套三室两室一室三室三室两室三室147999972721471801302104、中信城市广场在售高层4号楼户型较大，最小为130㎡两室两厅两位，与新开门141㎡户型总价雷同，但新开门户型舒适度更高，功能性更强户型分析对比项竞品户型富豪新开门户型面积中户：130㎡两室两厅两卫1-3#边户：140㎡三室两厅两卫户型图开间客厅开间4.1米，主卧开间3.8米客厅开间4.5米，主卧开间4.2米通透性南向通风南北通透是否全明明厨暗卫全明户型优势布局规整，入户玄关，干湿分离，7㎡空调机位可用作储藏室南北双阳台、主卧套270度景观飘窗劣势卫生间均为暗卫主卧套无衣帽间，南向仅2开间注：以上数据来源于调研5、东亚风尚国际产品包括30-34层高层5栋，6层洋房3栋，商业和写字楼；除洋房4号楼外，其他均在售，主打卖点为地段、地铁和低总价基本信息物业地址河东新开路西侧（育才中学对面）建筑形态高层总户数1064占地面积（万㎡）3.73建筑面积（万㎡）19.1容积率3.6项目属性综合体车位共1199个，地下1047个地上152个装修情况毛坯地下层数2层车位价格10万/个，优惠后8万/个绿化率35%物业类型住宅商业物业公司北京东亚时代物业物业费2.50元/平方米·月

户型尺度一室52/两室68-71/三室120开发商天津欣荣宏房地产开发有限公司交房时间6号楼16年底，其它17年5月在售6-8号楼：三室两厅：121平米两室一厅：68平米，71平米；一室一厅：52平米，共54套。套数面积（㎡）均价（元/㎡）累计供应93266382——累计成交8826390219000（高层）目前存量744895——注：以上数据来源于富思博得数据库及调研6号楼2梯6户30F1号楼2梯6户34F2号楼2梯4户34F3号楼1梯2户6F4号楼1梯2户6F5号楼1梯2户6F7号楼30F8号楼2梯6户30F在售洋房待售在售1号楼：两室一厅：68平米，71平米；一室一厅：52平米在售2号楼：三室两厅：120平米；两室一厅：70平米在售3/5号楼：三室两厅一卫100平米5、东亚风尚国际由于规划限制，内部户型分割极不规整，几乎没有南北通透的全明户型，与本案128平米产品相比，东亚121平米三室户型存在较大缺陷户型分析对比项竞品户型富豪新开门户型面积边户：121㎡三室两厅两卫1-3#边户：128㎡三室两厅两卫户型图开间客厅开间4.2米，主卧开间3.1米客厅开间4.2米，主卧开间3.5米通透性南北间接通透南北通透是否全明公卫为暗卫全明户型优势公共卫生间干湿分离户型方正，主卧套间，品质感强劣势空间极不规则，客厅存在大面积浪费餐厅开间过大，导致北向次卧开间较小注：以上数据来源于调研6、招商雍景湾产品包括24-32层到顶高层15栋，6层洋房5栋；主打卖点为低密社区及河景资源；现在售2-4号楼、15-20号楼基本信息物业地址河东海河东路与海津大桥交口东侧建筑形态高层、洋房总户数3000占地面积（万㎡）8.38建筑面积（万㎡）18.18容积率2.17项目属性居住型社区车位1:1装修情况高层精装（3500）洋房毛坯绿化率45%物业类型住宅商业出房率高层74%洋房80%地下层数2层物业公司招商局物业物业费高层

3.4洋房3.9户型尺度两室87-122/三室140/四室144开发商招商局地产、九龙仓地产套数面积（㎡）均价（元/㎡）累计供应66268620——累计成交4865105019500（不含精装3500元/㎡）目前存量17617570——注：以上数据来源于富思博得数据库及调研123414151617181920一期5678910111213一期产品楼号层数户型面积（㎡）118F四室176224F两室85三室122四室1432018F两室85三室122四室143330F两室91两室93433F两室91两室931432F两室91两室931629F两室91两室931824F两室91两室9315、17、196F三室1406、招商雍景湾项目高层在售产品中，122平米三室和143平米四室与本案存在竞争，且竞品两种户型整体布局和功能性好于本案户型分析对比项竞品户型富豪新开门户型面积银角：122㎡三室两厅两卫金角：143㎡四室两厅两卫1-3#边户：140㎡三室两厅两卫户型图开间客厅开间4米，主卧开间3.6米客厅开间4米，主卧开间3.3米客厅开间4.5米，主卧开间4.2米通透性南北通透是否全明全明户型优势布局方正，共卫干湿分离，U型厨房，4㎡设备平台赠送布局方正，南向4开间，共卫干湿分离，U型厨房，主卧套含衣帽间南北双阳台、主卧套270度景观飘窗劣势入户门与主卧卫生间门正对由于南向4开间，导致主卧开间较小主卧套无衣帽间，南向仅2开间注：以上数据来源于调研7、融科瀚棠产品包括20-31层到顶高层12栋及少量底商，主打卖点为配套及交通；现在售2-8号楼基本信息物业地址河东月牙河与昆仑路交口，河东文化公园旁建筑形态高层总户数1240占地面积（万㎡）6.07建筑面积（万㎡）12.14容积率2项目属性居住型社区车位1:0.8装修情况毛坯地下层数1层出房率74-78%绿化率45%物业类型住宅商业物业公司第一太平融科物业管理有限公司物业费2.94元/平方米·月

户型尺度79㎡和85㎡两室、95㎡和125㎡三室146㎡四室开发商融科地产交房时间2017年3月套数面积（㎡）均价（元/㎡）累计供应73670626——累计成交4754259918600目前存量26128027——注：以上数据来源于富思博得数据库及调研5-8号楼：95+79+79+951-4号楼：125+82+82+1259-12号楼：95+79+79+1465号2梯420F4号2梯426F3号2梯431F2号2梯431F1号2梯426F12号2梯431F11号2梯431F10号2梯431F9号2梯425F8号2梯426F7号2梯426F6号2梯424F在售待售7、融科瀚棠项目在售户型中，121平米户型与新开门项目128平米户型构成竞争；新开门户型功能性更强，开间更舒适户型分析对比项竞品户型富豪新开门户型面积边户：125㎡三室两厅两卫1-3#边户：128㎡三室两厅两卫户型图开间客厅开间4.1米，主卧开间3.5米客厅开间4.2米，主卧开间