土地储备与利用

土地储备与利用主讲人：周丙娟副教授江西农大国土学院Email：zbj9952@163.comTel要内容土地基础知识土地储备土地储备制度土地储备模式土地储备融资储备土地临时利用附：典型案例思考分析（五）征收、征用、收回（四）地价（三）土地用途管制（二）土地的一级市场和二级市场（一）土地所有制形式一、土地基础知识一、土地基础知识（一）土地所有制形式土地社会主义公有制国有土地所有权（国务院）集体土地所有权（集体经济组织或村委会）划拨出让出租作价入股或出资授权经营占用审批乡镇企业农村宅基地乡（镇）村公共设施、公益事业如：村委会、小学等一、土地基础知识（一）土地所有制形式严禁土地所有权买卖买卖禁止买卖

土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。土地使用权人是主体

国家通过其指定的政府部门将其收回城镇国有土地或征收的农村集体土地出让或者划拨给使用者的市场。政府垄断一、土地基础知识（二）土地一级市场和二级市场

一级市场二级市场一、土地基础知识（二）土地一级市场和二级市场租赁出租（三）土地用途管制第四条国家实行土地用途管制制度。

国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。

前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。一、土地基础知识一、土地基础知识建设用地农用地未利用地（三）土地用途管制

定义：指国家为保证土地资源的合理利用，促进经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用总体规划，依法规定土地用途，明确土地使用条件，并要求土地所有者、使用者必须严格按照规划确定的用途和条件使用土地的强制性管理制度。土地分类农用地建设用地未利用地商服用地工矿仓储用地住宅用地公共管理与公共服务特殊用地（军事）交通运输用地耕地园地林地草地城镇住宅用地（住宅、公寓、别墅）农村宅基地一、土地基础知识（四）地价常见的地价1、基准地价

2、标定地价3、成本价征收储备拆迁4、全地价5、政府收益（出让金）6、政府纯收益7、出让金（全地价）8、市场价9、评估价（抵押、转让、出让）10、集体土地区片综合地价11、零地价（负地价）一、土地基础知识（四）地价一、土地基础知识（五）征收、征用、收回征收征用收回改变的是所有权归属消灭的是土地的使用权改变的是土地使用权的归属征用一、土地基础知识（五）征收、征用、收回（五）征收、征用、收回行政处罚性收回是无偿的。临时使用土地，期满不归还的；土地使用权被收回，拒不交出土地的，土地管理部门责令交还土地，并处罚款；超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的，人民政府或者土地管理部门依法无偿收回出让的国有土地使用权；土地使用者未按出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门无偿收回出让的国有土地使用权。收回

行政处罚性收回

行政处罚性收回

行政处罚性收回一、土地基础知识土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期依照法律有关规定未获批准的，由人民政府或者土地管理部门依法无偿收回出让的国有土地使用权；行政决定性收回根据社会公共利益的需要，人民政府或者土地管理部门依照法律程序提前收回出让的国有土地使用权；行政决定性收回行政决定性收回因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地，需要依法收回国有划拨土地使用权的；根据城市建设发展需要和城市规划的要求，市、县人民政府无偿收回国有划拨土地使用权的。行政决定性有偿收回一、土地基础知识（五）征收、征用、收回闲置土地谈判价码协议收回

协议性回收，储备机构与土地使用权人按谈判价对国有土地使用权进行收购。有偿收回一、土地基础知识（五）征收、征用、收回二、土地储备

（一）土地储备的职能土地储备土地储备制度

指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。

指市、县人民政府或国土资源部门委托土地储备机构，依据土地利用总体规划、城市总体规划和土地利用年度计划，将按照法定程序收回、收购、优先购买或征收的土地纳入政府储备，对储备土地进行必要的基础设施建设及管理，以备政府供应土地，调控市场的一种制度安排。

指政府委托土地机储备构（国有公司、招标企业）依据土地利用总体规划城市总体规划年度土地供应计划土地利用年度计划对确定的宗地存量国有土地拟征用土地拟农转用土地统一办理征地农转用拆迁市政基础设施建设达到熟地供应年度土地储备开发计划土地储备开发示意图（一）土地储备的职能法律渊源

为增强政府对土地市场的调控能力,有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。从此，众多城市纷纷建立土地收购储备机构，土地收购储备工作在全国范围内展开。土地储备制度正式确立。55号令是土地供给方式的分水岭。55号令实施之前全部是划拨方式供地；实施之后，以出让为主的供地方式。

<国有土地使用权出让和转让暂行条例>(55号令)

第五十八条规定，为公共利益需要、为实施城市规划进行旧城区改建等几种可以收回国有土地使用权的情形。这是土地储备制度形成的直接法律渊源。

<中华人民共和国土地管理法>

《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》《土地储备管理办法》二、土地储备

（一）土地储备的职能

根据《土地储备管理办法》的规定，土地储备机构为市、县人民政府批准成立，具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政管辖区内土地储备工作的事业单位。土地储备机构性质二、土地储备

土地储备机构的主体地位是什么？（二）土地储备的路径(储备对象)一二五四已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地其他依法取得的土地依法收回的国有土地收购的土地行使优先购买权取得的土地三二、土地储备

《国有土地上房屋征收与补偿条例》2011.1.21出台对国有土地使用权行政决定性收回对国有土地上的房屋进行征收和补偿前提是为了公共利益的需要《城市房屋拆迁管理条例》废止1、行政决定性收回二、土地储备（二）土地储备的路径（二）土地储备的路径2、集体土地所有权的征收二、土地储备

集体土地征收概念和一般常识集体土地征收：为了社会公共利益的需要依据法律、法规规定的程序，报经有批准权限的上级政府批准，并依法对被征地农民集体经济组织及农民进行补偿，并将农民集体所有土地转变为国有土地。土地征收是土地所有权的转换。地类不同，报征方法不同。集体农用地同时征转；集体建设用地只征不转；国有农用地只转不征。

把农用地依据土地利用总体规划、年度用地计划，依法报批后转为建设用地；

农用地类以省厅备案图件资料为准，违法建设用地仍按农用地对待；转用的前提是农用地，含集体农用地和国有农用地，农用地转用是土地用途的变化。农用地转用集体土地征收概念和一般常识标准征收农用地报批前

，各市、县政府要按照不低于征地区片价10%的标准，确定被征地农民的社会保障费。专款社保费划入本市、县被征地农民社会保障专用账户，专款用于被征地农民的社会保障。收缴以划拨方式供地的，在供地时向土地使用者收缴。被征地农民社会保障费集体土地征收概念和一般常识工作流程征地的实施程序发布征地公告办理征地补偿登记拟订征地补偿安置方案确定征地补偿安置方案实施征地补偿安置方案交付土地集体土地征收概念和一般常识（二）土地储备的路径

单一产权国有土地使用权利主体单一主要是指的工业企业搬迁协议收回

征收补偿储备机构直接与产权人协商签订国有土地使用权收回协议如果在征收红线范围之内按征收补偿程序进行3、单一产权的国有土地使用权的收购二、土地储备

（二）土地储备的路径4、政府行使优先购买权收回的土地

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》实践中优先购买权很难行使第二十六条规定，土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。很多人为了避开政府的优先购买权，而同时达到避税的目的，会以等于或者高于标定地价的80%申报转让价格，这样交易者就可以达到其双重目的。申报土地转让价格比标定地价低20%以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。二、土地储备

政府（土地、建设）政府批件不同审批级别不同补偿标准不同法律适用不同适用对象不同国有土地征收与集体土地征收的区别（二）土地储备的路径5、存在他项权利的土地收储典当这些土地权利的限制需要在土地收购储备之前进行查询，土地收购储备的补偿款清偿这些权利的债权，以涤除这些权利限制，否则土地储备机构、土地部门、政府都可能承担赔偿责任。查封抵押[土地权利的限制]涤除以上权利收购储备二、土地储备

（三）土地储备法律原则1、合法运作原则2、资源优化配置原则3、可持续发展原则4、土地使用权竞争性出让原则5、社会效益优先原则二、土地储备

三、土地储备制度（一）我国供地制度发展历程（政府主导下的市场化过程）供地方式时间特点供地流程法规政策划拨方式1988年以前无偿划拨、无期限、无法正常流转，主要用地单位为国家机关、事业单位、国企和军事用地项目立项地——土地供应划拨与出让并存1990年—1998年土地供应双轨制，市场机制发展，用地主体多元化，民营乡企出现，房改后房地产市场起步项目立项——土地供应项目立项——缴纳土地出让金—土地供应1988年《土地管理法》，1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》协议出让1998年—2004年生地、毛地出让，协议出让；多头供地，政府无法了解和控制供地情况；容易出现腐败现象；政府收益低，国有资产流失；一级开发和二级开发合二为一；开发商和原土地使用权人进行谈判；开发商向发改委、规委等部门办理项目立项和明确规划条件，土地部门无否定权；土地部门办理协议出让手续1998年《土地管理法》，1999年《城镇住房制度改革》，1999年国土资源部《划拨用地目录》招拍挂出让2002年—熟地出让、公开出让；统一供地渠道，政府可有效监管；公开推地，杜绝腐败；政府收益增加，开发被分为一级和二级两个阶段土地供应——“招拍挂”；招拍挂公开出让土地；投标或竞拍获得土地；2002年《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，2004年831大限，2007年《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（二）土地储备制度的产生、发展1996年，我国第一家土地储备机构——上海市土地发展中心正式成立；1997年，杭州、青岛相继建立了土地储备制度；1999年，国土资源部向全国推广了杭州、青岛两市土地储备的经验；2001年，《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号），明确提出：

“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。市、县人民政府可划出部分土地收益用于收购土地，金融机构要依法提供信贷支持”。这是国务院文件第一次提出建立土地储备制度，也是目前为止有关土地储备的最高级别文件。2006年，《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）要求财政部门制定土地储备资金财务管理办法，国土部门制定土地储备管理办法；三、土地储备制度

2007年，财政部国土资源部联合下发了《土地储备资金财务管理暂行办法》（财综〔2007〕17号）；2007年，国土资源部、财政部、人民银行联合下发了《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277号），对土地储备制度作了系统性规定；2012年11月5日，《国土资源部财政部中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强土地储备与融资管理的通知》（国土资发〔2012〕162号）正式下发。截至2013年底，全国已有2000多个省、自治区、市、县相继成立了土地储备机构。（二）土地储备制度的产生、发展三、土地储备制度（三）土地储备制度的运行1.制定土地储备计划。土地储备机构编制后，由国土、财政、人民银行分支机构审核，报当地政府批准。

3.土地前期开发。

“生地”变“熟地”的过程。进行土地平整及通路、水、电、气、暖等地块必需的基础设施建设。2.土地储备范围。五类土地：收购的土地（土地储备机构负责）、依法收回的国有土地、行使优先购买权取得的土地、已办理征转手续的土地（政府或国土部门负责）；其他依法取得的土地。三、土地储备制度（三）土地储备制度的运行4.管护和临时利用储备土地。管护主要为了防止他人侵占、破坏储备土地，造成新的权利纠纷。临时利用主要有临时出租土地及地上建筑、临时改变用途的方式，收入应按规定上缴财政。5.供应储备土地。供应主体是市、县国土部门，土地储备机构应予配合。土地储备计划储备五类土地土地前期开发通路、水、电、气、暖储备库管护和临时利用土地供应三、土地储备制度（四）土地储备制度的重要作用1.理清了土地产权关系，确保净地出让。尊重和保护了土地原权利人的权益，建立了正常的土地财产关系。2.增强了政府调控土地市场的能力。政府通过土地储备掌握了一定的实物土地，能够根据城市发展和市场需求，有计划地适时适量供应土地，有效调节土地供应总量、结构和时序。3.落实了城乡规划。对边角等特殊地块无法改造时，可通过土地储备方式落实规划意图。4.促进了土地节约集约利用。三、土地储备制度四、土地储备模式（一）土地财政

土地是政府的垄断资产，可以“低收高卖”，形成的垄断利润收归财政。

方式：土地储备机构一般设立为纯财政拨款或半财政拨款的政府事业机构，其资金运作一般采取政府划拨少量开办经费，由财政信誉担保，储备机构作为独立法人借贷储备资金。这类机构常常被政府赋予土地拍卖职能，先用借贷资金偿付收地成本，拍卖总收益还本付息后，上缴财政。

还有的做法是，为降低成本根本不融资，利用垄断特权实施“空手道”，采取协议收地、拍后付钱的办法操作。四、土地储备模式

（二）经营城市

主要是经营城市土地资产，政府利用行政手段对土地资源通过资产经营的方式，实现城市土地资产的保值增值。与“土地财政”相比，它把城市土地资产用得更“活”，不单是收回拍卖，而是更有抵押融资、净地加工、出租出让等深层次的功能。

方式：土地储备机构一般设立为更为独立的纯“国有”法人机构，自收自支的事业单位或纯企业化管理，有的地方直属政府或者是国有资产管理部门管理。这种机构一般都是商业性贷款融资，拿地途径复杂，有的通过政府授权收购，有的还通过政府形式上的出让，形式上取得土地使用证，替政府抵押融资、拆迁、开发、转让等等。土地储备典型模式管理模式：“两块牌子一套班子”1、上海模式土地储备市场化运作载体土地储备机构中心主要从事土地收购储备，管理市场运行。集团负责投、融资等工作。中心与集团相互配合完成全市土地储备工作。一般先由中心与被征地、被收购、被拆迁人进行协商，达成被偿协议后，由地产集团负责拆迁和一级开发工作。投资收益模式：上海市土地储备中心可以单独直接储备，也可以和各区（县）土地储备机构联合储备。联合储备拟依法征收后实行出让的原农村集体所有土地的，市土地储备中心与区县土地储备机构按5：5投资，收益市与区（县）按5：5分成；其他按7：3投资与分成。经协商，比例可以适当调整。1、上海模式土地储备典型模式业务模式：(1）作为市政府设立的土地储备前期开发运作载体，受市土地储备中心委托，进行储备土地前期开发；（2）按照市政府授权要求，受市土地储备中心委托，对滩涂资源开发实施建设管理；（3）房地产开发经营与保障性住房建设。1、上海模式土地储备典型模式2、重庆模式管理模式：土地储备机构为集团公司下属单位，合署办公，一套人马。重庆市地产集团有限公司成立于2006年9月，是经重庆市人民政府（渝发[2006]176号文件批准，在重庆市地产集团的基础上成立的国有独资企业。重庆市国有资产监督管理委员会是本公司的唯一出资者，持有本公司100%的股份。重庆市地产集团成立于2003年4月，系重庆市人民政府（渝府[2003]211号）和重庆市机构编制委员会（渝编[2003]10号）批准设，为市政府直属的、实行独立核算、经费自理的事业单位。市地产集团公司的领导班子由市国资委按有关程序任免和管理。市地产集团公司与市地产集团合署办公。

土地储备典型模式主营业务及盈利模式:

主营业务：公司主要经营范围包括土地整治储备、利用自有资金从事城市基础设施项目和社会公益性项目投资。公司的主要业务主体是重庆市地产集团专门负责全市经营性土地储备整治，具体包括土地储备和土地整治两项业务。2、重庆模式盈利模式：土地储备管理费和土地整治收入是公司最主要的收入来源。土地储备业务集中在下属的重庆市地产集团。重庆市地产集团从土地储备整治工程费用中按比例提取管理费用和增值收益返还：按当期土地储备整治工程的征地拆迁补偿安置费的8%、当期城市房屋拆迁安置补偿成本支出的4%、当期整治工程的前期工程费和整治工程费支出总额的8%提取管理费。从土地储备增值收益中提取10%作为“土地储备整治发展专项资金”。

土地储备典型模式土地储备资金。土地储备资金来源储备土地的经营收入土地使用权出让金垫支商业银行的担保贷款财政拨款储备土地资金实行收支两条线，并接受财政、审计部门的监督。五、土地储备融资土地储备资金土地使用权收购补偿费用土地储备资本金只能用于下列用途，不得移作他用。地上建筑物及其附属物征收补偿费用储备土地的管理、招商等其他费用储备土地的前期开发费用1243五、土地储备融资（一）土地储备融资现状1.融资渠道2.银行选择3.融资规模4.融资主体5.融资的一般流程6.融资资金的管理及使用五、土地储备融资（二）土地储备融资困难1. 贷款期限较短2. 融资难度逐年增大3. 土地出让金地方支配量小4. 融资主体单一5. 融资方式单一6. 土地储备业务的定位问题7. 不同部门之间的协调问题五、土地储备融资（三）土地储备融资思路1. 增加土地储备融资业务主体2. 建立统一的土地储备融资平台3. 拓宽土地融资渠道4. 增加融资资金使用的灵活性5. 明确定位土地储备业务的性质五、土地储备融资（三）土地储备融资思路3. 拓宽土地融资渠道⑴土地证券：地方政府以收储土地的未来收益作为担保发行土地证券筹集资金，以此进行土地收购、整理、储备，使生地变为“熟地”，再通过出让土地获得收益。⑵土地信托：土地信托投资主要是指土地的所有者，将闲置的土地委托给信托人，从受托人使用该土地的收益中收取一定的红利，土地信托投资主要是在所有者没有能力开发土地的时候，为了获得稳定的收益而采取的措施。⑶保险基金投资：土地储备作为一种由政府担保的公益性投资，具有相对稳定的投资收益，对保险基金投资具有一定的吸引力，因此土地融资时可以实施保险基金投资获取一定的资金。⑷土地基金：地方政府设立土地基金管理机构，负责发行以城市土地未来收益流为担保的收益凭证，向社会公众筹集资金，并将筹得的资金委托给土地储备机构，进行土地的收储开发、经营等并将收益并入土地基金，使投资者获取一定的收益。⑸其他渠道：发行股票、与土地使用者共同开发土地等方式。五、土地储备融资补充：《国土资源部财政部中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强土地储备与融资管理的通知》（国土资发〔2012〕162号）》释义亮点：建立土地储备机构名录制要求净地收储核发融资规模控制卡贷款期限上限调至五年贷款用途可不对应抵押土地背景：一是部分企业或政府融资平台随意借用土地储备名义开展业务，对规范的土地储备机构造成影响。二是土地储备机构贷款融资难度加大，土地储备贷款政策继续调整完善。三是部分地区土地储备运行不规范，储备地块入库标准低，产权未完全理清；土地储备资金使用不规范，资金监管不到位，存在地方政府挪用土地储备资金的问题。上述问题亟需出台政策措施，加以规范和管理。《通知》的主要内容：1.加强土地储备机构管理建立土地储备机构名录制。国土资源部将在土地市场动态监测监管系统中增加土地储备信息模块，对列入名录的土地储备机构的运行情况进行检测监管，并将相关信息与财政、银行和银监部门共享。列入名录的土地储备机构应将纳入储备的土地、已供的储备土地、储备资金收支、各类融资贷偿情况，及时在系统中填报。建立名录制的主要目的是为了与其他融资平台相区别，名录以外的各类单位不得享受土地储备的相关政策，银行等金融机构也不得向其发放土地储备贷款。《通知》的主要内容：2.合理确定土地储备规模结构每年纳入储备的土地量，原则上控制在市、县本级前三年平均年供应的储备土地量之内。合理调整土地储备结构。土地储备库土地供应《通知》的主要内容：3、加强储备土地前期开发管理

土地储备机构应组织开展对储备土地的前期开发，为政府供应“净地”提供有效保障。

进行道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，应通过公开招标方式选择工程设计、施工和监理等单位，不得通过下设机构进行工程建设。

有下设或挂靠从事工程建设机构的，必须与土地储备机构彻底脱钩。《通知》的主要内容：4.加强土地收储及管护工作一是纳入储备的土地必须产权清晰。土地机构应对土地取得方式及程序的合规性、经济补偿（政府无偿收回的除外）、土地权利（包括他项权利）等情况认真核查。对取得方式不合规、补偿不到位、土地权属不清晰、未办理土地登记手续、应注销而未注销原土地登记手续、已设立他项权利未依法解除的，不得纳入土地储备库。二是对纳入储备的土地采用自行管护、委托管护、临时利用等方式进行管护。建立巡查制度，对侵害土地权利的行为早发现、早制止、早处理。《通知》的主要内容：5、规范土地储备融资行为实行年度融资规模控制卡管理。合理确定贷款期限，最长不超过五年。储备土地不得为土地储备机构以外的企事业法人融资担保。应办理相应的土地登记。5、规范土地储备融资行为财政部门会同国土、人民银行，根据土地储备计划，核定土地储备机构年度融资规模，实行年度融资规模控制卡管理。银行业金融机构批准融资前，应对控制卡中已有融资额度进行认真核对，拟批准的融资额度与本年度已发生的融资额度（含本年度贷款且已在本年度偿还的部分）累计不得超过年度可融资规模。已达到年度可融资规模的土地储备机构，年内不得进行新的融资。XXX亿元实行年度融资规模控制卡管理。5、规范土地融资行为合理确定贷款期限，最长不超过五年。贷款用途可不对应抵押土地的相关补偿、前期开发等业务，但贷款使用必须符合土地储备资金使用范围，不得用于城市建设及其他与土地储备业务无关的项目。【“城市建设”不包括储备地块内的通路、水、电、气、暖及平整工程】入储备库的土地银行待补偿、待前期开发地块抵押放贷使用合理确定贷款期限，最长不超过五年。5.规范土地储备融资行为储备土地不得为土地储备机构以外的企事业法人融资担保。

《国土资源部关于规范土地登记的意见》（国土资发[2012]134号）规定，列入名录的土地储备机构方可申请储备土地登记、申领土地使用证。经市、县人民政府批准，产权清晰、申请资料齐全的储备土地，可办理登记，核发国有土地使用证。

储备土地不得为土地储备机构以外的企事业法人融资担保。应办理相应的土地登记。5、规范土地储备融资行为储备土地等级的使用权类型统一确定为“其他（政府储备）”；

登记的用途依据土地利用总体规划确定，能够细化到《土地利用现状分类》二级类的，应当按二级类填写。应办理相应的土地登记。5.规范土地储备融资行为《土地利用现状分类》：

12个一级类，

57个二级类。应办理相应的土地登记。5、规范土地储备融资行为储备土地须具有合法的土地使用证，方可用于储备抵押贷款。其他（政府储备）XX土地储备中心(须在名录中）商务金融用地应办理相应的土地登记。《通知》的主要内容：6、严格土地储备资金管理制度现有的规定：《土地储备管理办法》、《土地储备资金财务管理暂行办法》、《土地储备资金会计核算办法》土地储备资金实行专款专用。土地储备资金使用范围。四项支出（一）征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用。（二）前期土地开发费用。包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等，含因出让土地涉及的需要进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设支出。（三）贷款利息支出。（四）经同级财政部门批准的与土地储备有关的其他费用。《通知》主要内容6、严格土地储备资金管理加强国有土地收益基金的落实和管理，按规定比例计提，用于土地储备。建立的依据：国发[2001]15号。计提基数：缴入地方国库的招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的总成交价款。计提比例：由省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府确定，并报送财政部和国土资源部备案。管理方式：实行分账核算。使用方向：用于土地收购储备，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费以及前期土地开发支出。【《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）：国有土地收益基金，是从国有土地使用权出让收入提取的专项政府性基金。土地收益基金是为完善土地储备制度，避免地方政府“寅吃卯粮”的短期行为，以对土地开发和使用进行长远规划而设立的专项政府性基金，由土地储备中心进行统一管理。】小结土地储备融资贷款：1.名录：必须在国土资源部发布的土地储备机构名录中。2.有证：抵押土地，有符合条件的国有土地使用证。3.有卡：有财政部门核准的年度融资规模控制卡，本次融资及年内累计不超过上限。4.时限：