第四章 个人住房贷款

房地产金融

（第3版）谢经容殷红王玉玫编著房地产金融（第3版）21世纪房地产系列教材几点要求1、不迟到、不早退；2、保持课堂安静、不随意走动；3、积极参与课堂讨论，认真完成课后作业！

第四章个人住房贷款

内容提要

本章主要介绍个人住房贷款的概念、特点和种类，贷款的申请、审查和审批，贷款申请的条件、审查指标和贷款的类型、还款方式，抵押权的变更和登记，贷款检查的内容、方式和程序，以及贷款档案的建立与管理。房地产金融（第3版）21世纪房地产系列教材第四章个人住房贷款

重点难点房地产金融（第3版）21世纪房地产系列教材重点：

1、个人住房贷款的概念和特点

2、个人住房贷款的种类

3、个人住房贷款的申请、审查和审批

4、个人住房贷款的发放

5、个人住房贷款贷后管理与贷款偿还难点：

1、个人住房贷款的申请、审查和审批

2、个人住房贷款的还款方式

第一节概述一、个人住房贷款的概念和特点（一）概念

个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买各类住房的贷款。贷款人发放贷款时，借款人必须提供担保。当借款人不能按期偿还贷款本息时，贷款人有权依法处理其抵押物（质物）或由保证人承担连带责任偿还贷款本息。房地产金融（第3版）21世纪房地产系列教材个人住房贷款的担保方式（目前有五种形式）

1、以所购住房作抵押

抵押是个人住房贷款主要的也是最有效的担保形式。贷款人持有抵押财产的担保权益，当借款人不履行借款合同时，贷款人有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。住房贷款抵押包括现房抵押和期房抵押。期房抵押，是指购房人在按规定支付首期房价款后，由银行或公积金管理中心代其支付其余的购房款，购房人将所购期房抵押给银行或管理中心作为偿还贷款履行担保的行为。

2、抵押加连带责任保证

即借款人或第三人提供住房作为抵押，同时在抵押登记完成前提供第三人连带责任保证。主要有两种形式：（1）以期房作抵押须由房地产开发商提供阶段性担保。

（2）住房置业担保。在借款人不能按规定提供贷款担保时，住房置业担保公司出面为借款人申请住房贷款，与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保。申请担保的借款人要向担保公司提供本人或第三人的合法房屋进行反担保，房屋抵押权与其担保的债权同时存在，抵押人还需办理抵押房屋保险。

3、抵押加购买住房贷款保险

即借款人或第三人提供抵押担保的同时，由借款人购买住房贷款保险。中国人民银行《个人住房贷款管理办法》规定，以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险，目前各地的房屋保险年费率不低于0.8‰，由借款人一次性支付。4、质押担保

即借款人或第三人用银行存单、债券等权利凭证作为借款人贷款的质物交贷款人保管，当借款人不能如期还款时，贷款人依法处理质物偿还贷款本息、罚息及费用。

5、连带责任保证

即保证单位为借款人全程提供连带责任保证，借款人不能如期还款时，由保证单位代借款人偿还剩余的贷款本息、罚息及费用。房地产金融（第3版）21世纪房地产系列教材

第一节概述（二）特点个人住房贷款与银行其他信贷品种不同，具有以下特点：

1.个人住房贷款是银行主要的消费信贷品种

2.个人住房贷款必须设立担保

3.个人住房贷款的基础是抵押权

4.个人住房抵押贷款可以实行证券化

5.个人住房贷款业务具有一定的政策性

6.个人住房贷款业务成本高，但效益较好房地产金融（第3版）21世纪房地产系列教材

第一节概述二、个人住房贷款的种类

1.政策性个人住房抵押贷款

2.自营性个人住房抵押贷款

3.个人住房组合贷款（由自营性贷款和公积金贷款两部分组合而成，两个贷款品种的贷款主体、资金来源、利率不同，因此需要分别签订借款合同）

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第一节概述三、我国个人住房信贷业务现状（课外阅读）

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第二节个人住房贷款的申请、审查和审批一、个人住房贷款的申请

（一）借款人资格凡具有完全民事行为能力的自然人，在符合下列条件的情况下都可以申请银行个人住房贷款：（1）具有城镇常住户口或有效居留身份。（2）具有稳定的职业和收入。（3）信用良好，有按期偿还贷款本息的能力。（4）具有购买住房的合同或协议。房地产金融（第3版）21世纪房地产系列教材

第二节个人住房贷款的申请、审查和审批

（5）按规定交付了一定比例的首付款。其中购置首套自住住房且套型建筑面积90平方米以下的，首付款比例不得低于20%；购置首套自住住房且套型建筑面积90平方米以上的，首付款比例不得低于30%；购置第二套住房的，首付款比例不得低于40%，且随着购房套数的增加，首付款比例要大幅度提高。

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第二节个人住房贷款的申请、审查和审批

（6）有贷款人认可的资产做抵押或质押，或有符合规定条件、具备代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人。（7）所购住房价格基本符合贷款人或其委托的房地产估价机构评估价值。（8）贷款人规定的其他条件。确定以上基本条件的目的主要在于保证借款人的身份真实、合法，并具有较好的可信度和偿债能力。房地产金融（第3版）21世纪房地产系列教材

第二节个人住房贷款的申请、审查和审批（二）申请人需提供的材料

（1）身份证件（居民身份证、户口本或其他有效居留证件）；（2）贷款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明；（3）符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；（4）抵押物或质物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明和抵押物估价证明；（5）保证人同意提供担保的书面文件及保证人的资信证明；（6）贷款人要求提供的其他文件或资料。房地产金融（第3版）21世纪房地产系列教材

第二节个人住房贷款的申请、审查和审批

二、贷款审查贷款人经办人员在收到借款人资料后，对借款人的申请及信用进行审查、核实，主要包括如下内容：（1）核验借款申请表。（2）核实借款人购房行为、购房合同的真实性与合法性，防止借款人和开发商合伙骗取银行贷款。（3）审核借款人收入情况，对借款人所提供的收入证明的真实性进行核实，以保证借款人具有偿还贷款本息的能力。

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第二节个人住房贷款的申请、审查和审批（4）对抵押的房屋或土地进行实地勘察，若有必要，请评估机构对抵押的房地产进行审核评估。（5）审查借款人的抵押物是否足额有效，抵押物共有人是否出具同意抵押的合法文件，对不具有完全民事行为能力的共有人，须由其法定监护人签署合法文件。（6）审查保证人的保证资格和保证能力。（7）贷款年限加上借款人年龄一般不超过70岁，申请共同贷款的可以年轻者计算。（8）借款人按规定支付了相应比例的首付款，并存入开发商在经办行的售房款专用账户。房地产金融（第3版）21世纪房地产系列教材

第二节个人住房贷款的申请、审查和审批三、借款人资信评估

（一）借款人的素质

1.职业稳定性

2.职业地位

3.受教育程度

4.年龄

5.行为表现

6.综合印象房地产金融（第3版）21世纪房地产系列教材

第二节个人住房贷款的申请、审查和审批（二）购房及还款能力

1.房价收入比

2.还贷收入比

3.贷款保护能力（1）抵、质押率（2）第三方保证（3）组合担保（4）抵押物变现能力（5）借款人购买财产保险情况（6）附加房地产金融（第3版）21世纪房地产系列教材

第二节个人住房贷款的申请、审查和审批四、贷款审批

银行对借款人信用和抵押物进行审查后，对符合条件的借款人，经办人员写出调查及审查意见，提出对该借款人的贷款金额、贷款年限和相应的贷款利率以及对贷款担保有效性、合法性的确认意见，按照规定的贷款审批程序上报审批。对不符合条件的借款人，要退回有关资料。房地产金融（第3版）21世纪房地产系列教材

第三节个人住房贷款的发放一、签订借款合同（1）信贷人员通知借款人正式签订个人住房借款合同。（2）采取抵（质）押担保方式的，要签订抵（质）押合同，并按规定办理有关抵（质）押登记手续。（3）按合同约定向借款人代收、代缴印花税。房地产金融（第3版）21世纪房地产系列教材

第三节个人住房贷款的发放（4）借款人应将《房屋买卖合同》正本、抵押登记证明文件（或房屋他项权证）、抵押物保险单正本等交贷款人收押保管，属期房抵押的，待房屋竣工验收后，借款人须及时办理《房屋所有权证》，并办理正式抵押登记。（5）银行一般要求借款人办理财产保险，可由银行代办保险业务，可采用一次性或分次投保两种方式，具体由投保人选择，贷款未清偿之前不得中断保险。（6）开发商同意存入保证金存款的，要开立开发商保证金存款专户。房地产金融（第3版）21世纪房地产系列教材

第三节个人住房贷款的发放二、贷款额度、期限和利率

个人住房抵押贷款的额度、期限和利率要根据中国人民银行有关规定和贷款银行的资金来源及成本、借款人的还款能力等因素确定。

1.贷款额度：动态调整，取决于政府的调控政策房地产金融（第3版）21世纪房地产系列教材

第三节个人住房贷款的发放

2.贷款期限：贷款期限最长为30年。目前，以10～15年的贷款期限居多。

3.贷款利率：目前，个人住房贷款利率是在人民银行公布的同期同档次贷款利率基础上进行浮动，上不封顶，利率下限为基准利率的0.85倍。贷款购置第二套住房的，贷款利率要在同期同档次贷款基准利率基础上上浮10%。房地产金融（第3版）21世纪房地产系列教材

第三节个人住房贷款的发放三、贷款还款方式（一）等额本息还款法

等额本息还款法就是在贷款期限内，每月以相等的额度平均偿还贷款本息。

计算公式为：M=P·r（1+r）n/（1+r）n-1

其中：P为贷款总额；r为月利率；n为借款期（月）；M为每月偿还金额。房地产金融（第3版）21世纪房地产系列教材0123n-1nPAAAAA该还款方式适合于在未来预期收入稳定的借款人。例1：某城市居民购买一套住房，申请商业性个人住房贷款20万，年利率5.04％，贷款期限15年，若在整个贷款期内，利率未变，那么，该居民每月偿还额为多少?解：已知P＝20（万元），月利率r＝5.04%÷12，n＝15×12＝180（期）

第三节个人住房贷款的发放（二）等额本金还款法（递减还款法）

等额本金还款法就是在贷款期内，每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。计算公式为：每月还款额=贷款本金/贷款期月数+（本金-已归还本金累计额）×月利率房地产金融（第3版）21世纪房地产系列教材ak——第k期的月还款额P——贷款本金n——还款期数k——还款第k期。例2：在上例中的个人住房贷款20万，年利率5.04％，贷款期限15年。假设该居民选择等额本金偿还按揭贷款方式，其他条件不变，那么该居民第1期及第60期的月还款额为多少？

第三节个人住房贷款的发放（三)累进偿还法

累进偿还法是指贷款期内逐年或每隔几年按一定比例递增还款额，但每年或每几年内的各个月份，均以相等的额度偿还贷款本金及与实际贷款额相应的贷款利息。计算公式为：

M1=1/2·〔P·（1+r）n·（d-r）〕/〔（1+d）n-（1+r）n〕Mi=M1（1+d）i-1

其中，M1为第一年月偿还额；P为借款总额；r为贷款年利率；n为贷款期限（年）；d为等比年递增率；i为某一还款年；Mi为第i年月还款额。房地产金融（第3版）21世纪房地产系列教材

第三节个人住房贷款的发放（四）提前还款

按有关规定，银行允许借款人提前偿还部分或全部个人住房贷款，已经计收的利息不再调整。部分提前归还的，以后每月还本付息额按剩余本金和剩余还款期数重新计算；全部提前归还本息的，按实际贷款期限的利率，结清最后一次还本付息额。房地产金融（第3版）21世纪房地产系列教材

第三节个人住房贷款的发放四、抵押权登记

（一）住房抵押登记借款人以自有或第三人所有的房地产向银行抵押获得购房贷款的，在抵押合同签订后一定时日内，必须向当地房地产产权登记机关申请抵押登记。房地产金融（第3版）21世纪房地产系列教材

第三节个人住房贷款的发放

1.登记时限：抵押当事人必须在住房抵押合同签订之日起30日内，向产权登记机关申请抵押登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

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第三节个人住房贷款的发放

2.应提供的文件（1）抵押当事人的身份证明或法人资格证明。（2）抵押双方当事人共同提交的抵押登记申请书。（3）借款合同和抵押合同。（4）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明。（5）房地产抵押物的资产评估书或抵押当事人双方协商确定抵押物价值的书面证明。（6）登记机关认为必要的其他文件。登记机关对申请及附属文件进行审核合格后，应在受理登记之日起15日内作出是否准予登记的书面答复。房地产金融（第3版）21世纪房地产系列教材

第三节个人住房贷款的发放

3.房屋抵押权的设立与变更

☆设立☆变更房地产金融（第3版）21世纪房地产系列教材

第三节个人住房贷款的发放（二）土地使用权抵押登记以土地上建筑物并依法获得的土地使用权抵押的，要到土地管理局产权登记部门或房地合一的产权登记机关进行抵押登记。

1.土地使用权抵押登记申请

2.土地使用权抵押登记和变更登记房地产金融（第3版）21世纪房地产系列教材

第四节个人住房贷款后管理与贷款偿还一、贷后检查（一）主要内容

（1）借款人依合同约定归还贷款本息情况。（2）借款人有无骗取银行信用的行为。（3）借款人品行、职业、收入和住所等影响还款能力的因素变化情况。（4）保证人保证资格和保证能力变化情况。房地产金融（第3版）21世纪房地产系列教材

第四节个人住房贷款后管理与贷款偿还（5）抵（质）押物保管及其价值变化情况。（6）项目工程进度、抵押预登记和正式登记落实情况。（7）有关合同及相关资料的完整性与有效性，有无与法律、法规和制度相抵触，需要变更、修改和补充之处。（8）贷款资产风险程度、变化情况及趋势。（9）其他关系贷款人债权实现和保障的内容。房地产金融（第3版）21世纪房地产系列教材

第四节个人住房贷款后管理与贷款偿还（二）贷款形态

1.贷款形态：个人住房贷款根据贷款质量可分为正常、关注、次级、可疑和损失五类贷款，后三类贷款为不良贷款。

2.贷款形态分类：贷款形态分类一般先进行定量分类，即先根据借款人连续违约次（期）数、累计违约次数等指标进行分类，再进行定性分类，即根据借款人违约性质和贷款风险程度对定量分类结果进行必要的修正和调整。房地产金融（第3版）21世纪房地产系列教材

第四节个人住房贷款后管理与贷款偿还（1）正常贷款：借款人一直能正常还本付息，不存在任何影响贷款本息及时、全额偿还的不良因素。（2）关注贷款：借款人连续违约期数在3次（含）以内，或借款人虽能还本付息，但已存在影响贷款本息及时、全额偿还的不良因素。（3）次级贷款：借款人连续违约期数达4～6次；借款人还款能力已不能保证按时足额偿还贷款本息，即使通过要求保证人、保险人承担责任或处理抵（质）押物等方式追索债权，贷款也可能会发生一定的损失房地产金融（第3版）21世纪房地产系列教材

第四节个人住房贷款后管理与贷款偿还（4）可疑贷款：借款人连续违约期数达7次（含）以上；借款人还款能力明显不足，即使通过追索保证人、保险人责任，或处理抵（质）押物等方式，贷款也肯定要发生较大损失。（5）损失贷款：借款人已丧失还款能力，在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序后，贷款本息仍无法收回或只能收回部分贷款本息。房地产金融（第3版）21世纪房地产系列教材第四节个人住房贷款后管理与贷款偿还（三）贷款检查方式与程序

通常，贷款检查是对正常类贷款进行抽查，对违约贷款根据违约程度进行重点检查。

1.对违约贷款通过电话提示、约见借款人、现场核验、走访借款人所在单位等方式了解借款人违约的主要原因。

2.根据借款人违约情况，判断贷款的风险状况，确定贷款形态。

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第四节个人住房贷款后管理与贷款偿还

3.对借款人违约行为提出催收贷款或强制清收贷款的处理方案，报主管领导批准实施。

4.登记贷后检查台账，撰写贷后检查报告。

5.每个季度进行一次综合性个人住房抵押贷款贷后检查，掌握全行个人住房贷款的资产质量状况及研究对策。房地产金融（第3版）21世纪房地产系列教材

第四节个人住房贷款后管理与贷款偿还根据不同违约情况分别进行处理：（1）依法纠正借款人的违约行为（2）对逾期贷款本息计收罚息（3）从借款人账户中扣收贷款本息（4）停止发放未发放的贷款（5）依法追索保证人的连带责任（6）依法要求保险人履行保险责任（7）依法处理抵（质）押物（8）依法行使债权人其他权利（9）核销损失类贷款房地产金融（第3版）21世纪房地产系列教材第四节个人住房贷款后管理与贷款偿还二、贷款档案的建立与管理

（一）借款人相关资料（1）借款人身份证件（居民身份证、户口本或其他有效证件）复印件。（2）贷款人认可部门出具的借款人及家庭主要成员经济收入和偿债能力证明。（3）符合规定的购买、建造、修理、装修住房意向书、合同书等有效文件。（4）购买、建造、修理、装修住房首付款额和全额发票或收据。房地产金融（第3版）21世纪房地产系列教材第四节个人住房贷款后管理与贷款偿还（5）有权部门出具的或贷款人认可的住房估价证明。（6）抵押物清单、权属证明、有处分权人同意抵押的证明及有权部门出具的或贷款人认可的抵押物的估价证明。（7）质押物清单、权属证明、有处分权人同意质押的证明及有权部门出具的或贷款人认可的质押物的估价证明。（8）保证人资信证明及承诺提供担保的文件。（9）房屋所有权及他项权利证明书。（10）借款人资信评估意见书。房地产金融（第3版）21世纪房地产系列教材

第四节个人住房贷款后管理与贷款偿还（二）借款合同相关资料（1）贷款调查、审查、审批报告（2）个人住房借款申请审批表（3）借款合同、借据（4）抵押合同（5）质押合同（6）保证合同（7）保险合同、保险单据（8）个人住房贷款凭证（放款通知书、信贷部门存联）（9）委托转账付款授权书房地产金融（第3版）21世纪房地产系列教材

第四节个人住房贷款后管理与贷款偿还（三）贷后管理相关资料（1）贷后检查记录和检查报告（2）收款通知书（3）逾期贷款催收通知书、回执（4）贷款制裁通知书（5）法律诉讼、仲裁、判决、强制执行等形成的文件（6）依法处理抵押物、质押物等形成的文件（7）核销贷款形成的文件（8）其他有关文件材料房地产金融（第3版）21世纪房地产系列教材

第四节个人住房贷款后管理与贷款偿还三、清户撤押借款人偿清全部贷款本息后，银行通知借款人（若属第三者提供担保的亦同时通知保证人），持其有效身份证件、贷款结清凭证领回由贷款行收押的有关法律凭证及文件，同时退还贷款人所出具的收条。采取抵押（质押）担保的，信贷员应协助办理抵押（质押）登记注销手续。手续完成后，个人住房贷款业务即告结束。房地产金融（第3版）21世纪房地产系列教材补充：个人住房贷款的主要风险及其防范（一）个人住房贷款的主要风险

1、信用风