第一章房地产估价基础

第一章房地产估价基础第一节房地产的概念一、房地产的定义

房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物以及附含于其中的各种房地产权益的统称。二、土地、建筑物和其他土地定着物的含义（一）土地的含义土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间一宗土地的空间范围，可分为以下3层：①地球表面，简称地表；②地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间；③地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。一宗土地的地表范围，是指该宗土地在地表上的“边界”所围合的区域。这个“边界”是以权属界线组成的封闭曲线。土地的实物形态是连绵无垠的，本身无范围可言，但在实际生活中人们在地表上“划野分疆”，从而形成了一块一块或者一宗一宗的土地，也使得每块或每宗土地有了平面界址、形状和面积。例如，政府出让国有建设用地使用权的地块，其地表范围通常是根据标有界址点坐标的平面界址图或建设用地红线图，由土地管理部门或城市规划管理部门在地块各转点钉桩、埋设混凝土界桩或界石并放线来确认，形状为封闭多边形，面积大小依水平投影面积计算。

从理论上讲，一宗土地的地上空间范围是从该宗土地的地表边界向上扩展到无限天空的空间，地下空间范围是从该宗土地的地表边界呈锥形向下延伸到地心的空间。例如，《牛津法律大辞典》写道：“一般而言，土地所有权的效力及于土地的上空和地表下面直至地球中心的底土，正如‘土地属谁所有，土地的上空和地下也属谁所有’这一格言所述。”但是，在现代法律规定中，土地所有权的上下空间范围已不再是“上穷天空，下尽地心”，而是“除法律有限制外，于其行使有利益的范围内”，“如他人的干涉无碍其所有权之行使，不得予以排除”。通常，地上空间的高度以飞机的飞行高度为限，地下空间的深度以人类的能力所及为限。例如，现代立法规定，飞行器飞越土地所有权人的土地上空不构成非法侵入。另外，地下资源、埋藏物等可以出售、出租或以法律规定等方式而属于地表所有权人以外的其他人。土地自然土地人工土地土地上的人工附属物生地毛地熟地土地利用所受的限制土地利用所受的限制，分为两个方面：一是受自身能力的限制，如建筑技术、经济实力等，二是受自身能力以外的限制，以下所讲均为这方面的限制。

对土地利用的限制可归纳为3个方面：(1)土地权利的设置以及行使的限制；(2)房地产相邻关系的限制；(3)土地使用管制。城市基础设施城市基础设施（infrastructure）是指基础设施是指为企业生产和居民生活提供基本条件、保障城市存在和发展的各种工程及其服务的统称。主要有两类：一是城市公用事业设施，如自来水、煤气、电力、公共交通等设施；二是市政工程设施，如道路、桥梁、隧道、下水道等。能源设施:电力、燃气（煤气、天然气、液化石油气）、暖气等的生产、输配和供应设施供、排水设施:城市水资源开发、利用和保护；自来水生产和供应系统；污水、废水和雨水的接纳、输送、净化及排放系统；中水供应系统等交通设施:对外交通设施，如铁路、公路、航空、航运、长途汽车和高速公路等；对内交通设施，如道路、桥梁、隧道、地铁、高架轻轨、公共交通、出租汽车、停车场、轮渡和交通安全设备等。邮电通信设施:邮政、电信、通信、信息网络、电视和广播环境设施:绿化、园林、垃圾收集与处理环境监测和治理环境污染等。防灾设施:防洪、公共消防、防地震、防地面沉降、人民防空、防风、防潮等

1．从土地权利的设置以及行使的限制来看，中国大陆目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权。其中，所有权属于自物权，其余属于他物权。他物权是对他人之物所拥有的权利，是对所有权的限制。拿地役权来说，对于供用地而言，它是他人对土地享有一种有限的使用权，字面的意思是该土地为他人服役。地役权在给他人方便时，土地所有人或土地使用权人有可能受到某种损失，所以，地役权的存在会降低土地的价值。

2．从房地产相邻关系的限制来看，房地产所有人或使用人在自己的房地产内从事工业、农业、商业等活动及行使其他权利时，负有注意防免损害相邻房地产的义务，就相邻房地产所有人或使用人而言，则享有请求房地产所有人、使用人注意防免损害发生的权利。相邻关系的实质，从义务方面来说是对房地产所有权、使用权的一种限制。

在现实中，主要存在2类相邻关系：(1)通风、采光、排水、排污的相邻关系。例如，相邻关系人在建造建筑物时，应当照顾到周围相邻人的实际需要，与相邻建筑物保持适当距离并且适当限制其高度，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。(2)险情危害的相邻关系。

3．从土地使用管制来看，对于房地产估价来说，有意义的土地使用管制主要是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市规划。例如，城市规划对土地用途、建筑高度、容积率和建筑密度等的规定。其中，容积率是一块土地上建筑物的总建筑面积与该块土地总面积的比值，即：容积率＝总建筑面积÷土地总面积。容积率有包括±0.00以下地下建筑面积的容积率和不包括±0.00以下地下建筑面积的容积率。故在估价时一定要了解清楚所说的容积率的确切内涵。

建筑密度又称建筑覆盖率，通常是指一块土地上所有建筑物的基底总面积占该块土地总面积的比例，即：建筑密度＝建筑基底总面积÷土地总面积。建筑密度有时还采用建筑物的最大水平投影面积占土地总面积的比例来表示。城市规划一般要求建筑物四周留有一定的空地，以作为建筑物的绿地和交通，满足建筑物的通风、采光、防火以及居住者的隐私权等要求。如果各层建筑面积均相同，则有：容积率=建筑密度x建筑层数。因为：总建筑面积=土地总面积x建筑密度x建筑层数。

（二）建筑物的含义建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备(如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备)等组成的整体物。建筑物是最主要的土地定着物，有广义和狭义两种含义。广义的建筑物既包括房屋，也包括构筑物。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。在房地产估价中一般将建筑物作广义理解，对建筑物的定义是：人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。其中，房屋是指有基础、墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热、抵御野兽或他人侵袭等作用，供人们在里面居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物，一般是由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给水、排水、采暖、通风与空调、燃气、电梯、电气等设备）等组成的空间场所。构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。

值得指出的是，由于特殊的需要或者约定俗成，目前不同的领域对建筑物、房屋的范围有不同的界定，特别是与房地产估价密切相关的建筑领域和会计领域。其中，建筑领域多将建筑物与构筑物并列，把建筑物视为不包括构筑物。会计领域则多将房屋与建筑物并列，把建筑物视为不包括房屋。《城市房地产管理法》把房屋定义为包括建筑物及构筑物。因此，本课程中除涉及有关法律法规等规定时应依照其特定的含义理解外，对建筑物、房屋、构筑物三者含义的界定是：建筑物、房屋和构筑物都是人工建筑而成的物，其中建筑物的范围最大，包括房屋和构筑物。房屋和构筑物是同一层次的，之间的区别主要有以下两点：①人们是否直接在里面进行生产或生活活动。人们通常直接在里面进行生产或生活活动的，一般为房屋；人们通常不直接在里面进行生产或生活活动的，一般为构筑物。②是否有门、窗、顶盖。有门、窗、顶盖的，一般为房屋；没有门、窗、顶盖的，一般为构筑物。当然，有时对于亭子、宝塔之类的建筑物，称其为房屋似乎不妥，称其为构筑物似乎也不妥，一般只好直呼其为建筑物。（三）其他土地定着物的含义土地定着物也称为地上定着物、土地附着物、地上附着物。其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物，是指附属于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物，应在房地产交易中随着土地或建筑物的转让而转让的物，但当事人另有约定的除外。其他土地定着物与土地或建筑物在物理上不可分离，或者虽然可以分离，但这种分离是不经济的，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显减损。例如，为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，埋设在地下的管线、设施，建造在地上的围墙、假山、水池，种植在地上的树木、花草等。仅仅是放进土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面，或者与土地、建筑物毗连者，例如，摆放在房屋内的家具、电器，挂在墙上的画，在地上临时搭建的帐篷、戏台等，不属于其他土地定着物。在实际房地产估价中，估价对象的范围如果不包含属于房地产范畴的其他土地定着物的，应逐一列举说明，未作说明的，应理解为在估价对象的范围内；如果包含房地产以外的财产的，也应逐一列举说明，未作说明的，应理解为不在估价对象的范围内。

在现实中，其他土地定着物往往被视为土地或建筑物的构成或附属部分。因此，本课程通常把房地产简化为包括土地和建筑物两大部分。三、实物、权益和区位的含义（一）房地产实物的含义房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，土地的形状、地形、地势、土壤、地基、平整程度等，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。认识房地产实物，需要测绘、建筑等专业知识。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。以一幢房屋为例，其有形的实体，就该房屋的建筑结构而言，是指它是砖木结构的，还是砖混结构、钢筋混凝土结构或者钢结构的；实体的质量，假如该房屋是砖木结构的，则是指它是采用什么质量的砖和木材建造的，或者其施工质量如何；组合完成的功能，假如该房屋是砖木结构，采用的砖和木材的质量也相同，并且施工质量也是相同的，则是指它的空间布局如何，例如住宅的户型如何。

房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（）。（2004年试题）

A．相应配套的基础设施

B．土地的形状

C．组合完成的功能

D．立体空间（二）房地产权益的含义房地产权益是指房地产中无形的；不可触摸的部分，包括权利、利益和收益，例如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、相邻关系等。是基于房地产实物而衍生出来的权利（rights）、利益（intorests）和好处（benofits）。房地产权益以房地产权利为基础，包括：①房地产的各种权利。例如，所有权、建设用地使用权、地役权、抵押权、租赁权等。②受到其他房地产权利限制的房地产权利。同一宗房地产上可能同时存在着多种房地产权利，例如，设立了地役权、抵押权的房屋所有权或建设用地使用权。③受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利．例如，城市规划对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制，房地产被人民法院查封从而其处分受到限制。④房地产的额外利益或收益。例如，屋顶（也称为楼顶、屋盖）或外墙面可出售或出租给广告公司做广告获取收入。

以房地产权利的种类为例，中国目前主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。房地产所有权具体有土地所有权和房屋所有权。中国现行的房地产所有制，是土地只能为国家所有和集体所有，房屋可以私人所有，其中的住宅主要为私人所有。因此，中国的土地所有权只有国家所有权和集体所有权两种，房屋所有权则有国家所有权、集体所有权和私人所有权等多种。

房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。单独所有是指房地产由一个单位或个人享有所有权。共有是指房地产由两个以上单位或个人共同享有所有权。共有又有按份共有和共同共有。按份共有人对共有的房地产按照其份额享有所有权；共同共有人对共有的房地产共同享有所有权。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物区分所有权可以说是一种复合性的权利，由专有部分的所有权（该部分通常为单独所有，但也可能为共有，这种共有是该专有部分的共有人之间的共有）、专有部分以外的共有部分的持份权（该部分为建筑物各专有部分的所有权人之间按份共有）和因共同关系所产生的成员权构成。

建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。按照取得方式，建设用地使用权可分为出让的建设用地使用权、划拨的建设用地使用权和其他建设用地使用权。其他建设用地使用权主要有出资、入股等形式的建设用地使用权。建设用地使用权实质上是利用空间的权利，可称为空间利用权或空间权（airrights）。《物权法》第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”因此，一宗土地的空间，可以分割为很多个共维立体“空间块”，分别成为独立的“物”，可以分别出让、转让等。

例如，国家在出让建设用地使用权时可以将受让人对空间享有的权利通过出让土地的四至、建筑物的高度和深度加以确定，确定范围之外的空间仍然属于国家，国家可以将其用于公共用途或者另外出让，比如同一块土地地下10m至地上80m的建设用地使用权出让给甲公司建造写字楼，地下20m至地下40m的建设用地使用权出让给乙公司建造商场。更常见、更典型的是“没有分摊的土地面积”的建设用地使用权，例如，一个地面为公共绿地或者公园的地下商场，一个建造在公共道路、公共汽车停车场或者火车站上的商场、写字楼等。与此相似，取得一定范围内的空间的建设用地使用权人，也可能将其空间中的部分空间分割出来，转让、租赁给他人或者用它作价入股等，从而使该被分割出来的部分空间具有了独立的经济价值。例如，建设用地使用权人在符合城市规划等要求的情况下，将其屋顶出售给他人加盖房屋，或者作为合作条件与出资加盖房屋的一方分成加盖完成后的房屋，将屋顶或外墙面出售或者出租给广告公司做广告，允许他人在自己使用的土地之下建造地下停车场，等等。

宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。土地承包经营权是指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。建设用地使用权、宅基地使用权和土地承包经营权都属于土地使用权。

地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。上述房地产所有权人或土地使用权人为地役权人，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地。最典型的地役权是在他人的土地上通行的权利，这种地役权具体称为通行地役权。例如，甲乙两单位相邻，甲单位原有一个东门，为了解决本单位职工上下班通行方便，想开一个西门，但必须借用乙单位的道路通行。于是，甲乙两单位约定，甲单位向乙单位支付使用费，乙单位允许甲单位的职工通行，为此双方达成书面协议，在乙单位的土地上设立了通行地役权。此时，乙单位提供通行的土地称为供役地，甲单位的土地称为需役地。具体的地役权还有排水地役权、眺望地役权等。

抵押权是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。房地产租赁权是指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利。例如，房屋承租人与出租人签订了一个租赁期限为10年的房屋租赁合同，承租人即取得了该房屋10年期限的租赁权。上述房地产权利中，租赁权属于债权，其余属于物权。

债权是债权人要求债务人作为或者不作为的权利，不能要求与其债权债务关系无关的人作为或者不作为。因此，债权被称为“对人权”、“相对权”。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。由于物权是直接支配物的权利，所以物权被称为“绝对权”，物权的权利人享有物权，任何其他人都不得非法干预，物权的义务人是物权的权利人以外的任何其他人，因此物权又被称为“对世权”。在特定的房地产上，既有物权又有债权的，优先保护物权；有两个以上物权的，优先保护先设立的物权，但法律另有规定的除外。在物权中，所有权属于自物权，其余属于他物权。自物权是对自己的物依法享有的权利。他物权是在他人的物上依法享有的权利，是对所有权的限制。在他物权中，建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。通常强调，房地产是实物、权益和区位三者的结合体。在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：①一般的有形资产，如机器、设备、家具等有形资产，主要是实物的价值，即主要是实物的好坏决定其价值的高低。如珠宝玉石、家具、机器设备等。②一般的无形资产主要是权益的价值。如著作权（版权）、专利权、专有技术、商标专用权、特许经营权、商誉、有价证券（股票、债券）等，通常不具有实物形态，有的虽然依附在某种实物上，但该实物本身的好坏对其价值影响不大，甚至可以忽略不计，所以，主要是权益的价值。③房地产的实物和权益在价值决定中都很重要。例如一幢房屋，其价值既受建筑结构、设施设备、装饰装修、完损程度等实物状况的影响，又受产权是否完整等权益状况的影响。比如该房屋是合法建筑还是违法、违章建筑，或者其产权是完全产权还是部分产权，价值就有很大的差异。因此，两宗实物状况相同的房地产，如果权益状况不同，价值就可能有很大的不同；反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，价值也可能有很大的不同。（三）房地产的权益的进一步理解在房地产估价中，房地产权利状态是一个很容易忽略和混淆的问题。正确区分房地产的权利状态，是评估的基础，也是关系到评估结论正确与否的关键。房地产价值是由自然、区位、经济、社会、文化、行政等一系列因素决定的，但最基本及最重要的是由房地产的权益决定的。随着住房制度改革和城市经济体制改革的深化，我国城镇职工住房逐步由福利性实物分配向货币化分配转变，住房商品化已达相当的程度，并且在住房商品化过程中形成了我国特有的房地产产权结构。我国城市房地产的权利分为房屋所有权和国有土地使用权两项权能。房屋所有权为自物权，占有人享有占有、使用、收益和处分的权利；国有土地使用权是从国有土地所有权中分离出来的一种他物权，指公民、法人或其他组织依照法律规定，对依法占有的国有土地享有利用和取得收益的权利。在土地使用权存续期间，土地使用者在法律设定的权利范围内，可以享有转让权、抵押权等权利。我国房地产权利在转让过程中一直实行的是“房地合一”原则，这使房屋所有权在行使过程中受到了土地使用权的严格限制，以非出让方式取得土地使用权的房地产在市场上转让时将受到法律法规的严格约束，具体表现为交易时必须办理国有土地使用权出让手续并补交土地出让金。

从目前来看，我国房地产市场上的房地产按用途来分主要有居住房地产、商业房地产、办公房地产、旅馆房地产、餐饮房地产、娱乐房地产、工业和仓储房地产、农业房地产、特殊用途房地产、综合房地产共10个大类，每种用途下还可细分为若干小类用途，如商业房地产可以分为百货商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等，住宅可细分为普通住宅、高档公寓、别墅等。

从产权类型来看，我国城市房地产的土地所有权单一，然而使用权复杂，有的是单纯的自用益权，有的使用权则包含地役权、租赁权、转让权、抵押权等，而自用益权又分自由使用及限制使用，如对建筑容积率及建筑高度的限制。在房产方面，房屋所有权按其类型来分可分为独立产权、共有产权和区分所有权。按产权人拥有的产权比例分为全部产权和部分产权。按管理权限分为公产、代管产、托管产、拨用产、全民所有制单位自管公产、集体单位自管公产、私产、中外合资产、外产、军产和其它产别共11种产别，每种产别的政策都有区别。

地产和房产相结合后，组成的权利状态就会形成种种复杂集合的产权体系，如住宅中有商品房、经济适用住房、集资建房以及房改房、单位联建房、危旧房改造回迁房等产权的区分，也有是否含有他项权，如抵押权、地上权、地役权、通行权、通风权、采光权、不受污染权、期房流通权等的区别，有的还有租约限制。在这些不同性质的房地产产权中，除了以出让方式取得国有土地使用权并有房屋全部产权的房地产在市场上可以直接上市交易外，其余房地产在交易过程中均要受到土地使用权或有关法律、法规和政策的严格限制。因此，在房地产估价中，估价人员应注意正确区分房地产产权状况与产权类型，充分了解估价对象在合法占有、使用、收益与处分方面的产权状况，切实把握房地产权属关系。只有这样，才能正确地评估出房地产的价格，这也是估价报告合法性的基础。

在目前估价实务中，估价对象既有住宅房地产，也有各种形式的非住宅房地产，既有以出让方式取得土地使用权的房屋全部产权房地产，也有,而且大量存在的是受土地使用权取得方式或有关法律、法规、政策严格约束的具有不完全占有权、使用权、收益权和不完全处分权的房地产。下面，我们仅就住宅房地产产权作一简单分析。

在住宅中，由于商品房中土地使用权是通过出让方式取得的，且具有房屋全部产权，其所拥有的权利除了处分权、使用权以及占有权三种权利外，还拥有完全的收益权。也就是说，拥有商品房产权的产权人在其土地使用权存续期间进行房地产转让、出租或赠与、继承等交易时，不受任何单位或者个人的限制（已设定他项权的房地产除外），并且其所取得的收益全部归产权人所有。

而经济适用住房是受到一定约束或有一定缺损的产权形式，其价格为政府限定价格，土地使用权属于划拨性质，目前无使用年限规定，其再转让可以有两种方式：一种是先按规定补交土地出让金等相关费用，获得出让性质的土地使用权后，按商品房上市交易；另外一种是在上市交易的同时补交土地出让金等相关费用。

房改房产权分为全部产权、部分产权以及上市准入政策限制等。全部产权的房改房，已取得上市交易许可证的，其权利内涵与商品房完全一致。成本价的产权属于房屋全部产权，再上市交易时如果与单位没有特殊约定的，则不需经过原产权单位同意而直接交易。标准价产权由于购买者只拥有房屋的部分产权，所以其在处置和收益上就会受到一定的限制。该类房屋再上市交易时，由于原产权单位拥有优先购买权，所以需要征得原产权单位的同意，并且交易后，其收益需按照比例进行分成。不过，如果该产权人不想与单位进行收益分成，产权人也可以向原产权单位补齐标准价和成本价的差额，将标准价变成成本价，购买了另一部分产权，则可以拥有房屋全部产权，这样就与成本价房改房交易方式一样了。

集资房根据个人出资的多少决定权属比例，分属房改房和经济适用房。这里需要说明的是，集资建房有也有两种产权：一种是出资价格高于当年的房改成本价，其产权界定为全部产权；另一种是出资价格低于当年的房改成本价格，其产权为部分产权。集资房上市交易方式与相应的房改房一致。在房地产估价实务中估价人员会大量遇到另两种产权形式一种是城市私房，具有房屋全部产权，但土地使用权多为国有划拨性质，其上市交易时，必须办理土地使用权出让手续，具体怎样办理，目前我国已有的法律、法规没有明确规定，各地的规定也参差不齐，另一种是在农村集体所有权土地上的农房所有权，这类房地产也具有房屋全部产权，但是土地必须经过征用变成国有土地后方能照有关规定进行房地产交易。在这里需要特别强调的是，在我国，城市土地国有制度的形成有一个发展的过程，而城市规划区内国有土地上私房产权人实际享有的私房土地使用权的原因是十分复杂的。这里有城市居民世代相传的私有房产占有的土地；也有解放前或解放初期土地私有期间，城市居民买地盖房、买房买地或借地盖房取得的土地使用权；还有其他海外人士或华侨解放前后购置的房地产；也还有城市居民通过购买私房同时取得的土地使用权等等，这种种情况虽然历经年代久远，但当时购置房产的房契、地契（包括解放前和解放初期的），甚至现在还能查到。按照我国有关的法律和政策，对敌伪财产可以没收，对资本主义工商业的生产资料可以通过赎买政策进行社会主义改造，而对于公民个人的生活资料及相关的财产权利，既不能剥夺，也不能无偿征收，更不能无偿征用。房地产价格实质是关于房地产权益的价格。由于房地产的自然地理有不可移动性，结果其可以转移的，并非房地产实物本身，而是有关该房地产的所有权、使用权及其他权益。所以，房地产价格实质上是这些无形的权益的价格。房地产的实物状态与其权利状态并不总是一致的，由于每种权益均形成价格，同一宗房地产，权益不同，估价结果也会不同。例如同一宗房地产，当它为抵押、市场交易、拍卖等不同的用途作评估时，评估师经过认真的工作后，所得到的评估结论是不同的。由于个案用途性质决定了其权益成份转移的不同，因而该宗房地产评估价格则随其权益的不同而相差很大。因此，在房地产评估实务中，评估师的一项重要工作是对评估对象房地产权利状态的确认。进行权利状态的确认时，对于既经确认的对象房地产，应明确该房地产的一切权利关系，已确认为估价对象的权利的，应以确认其权利是否存在及其与资料内容是否一致。对评估所有权中的收益权、处置权、占有权、使用权，所有权的形态中共有与区分权利；所有权以外的各项权利和数种权利组合状态等等各项权利作详尽明确的调查，其中包括各项权利存续时间及内容的调查等等。为了正确维护房地产权利人的合法权益，估价人员在估价过程中还必须注意以下问题：

（一）注意房地产权利主体的一致《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：“房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”这里讲的转让，是指产权权属的变更；讲的“同时”，包括转让时间一致和主体一致，即房屋所有权人与土地使用权人在转让前是一个主体，转让后也同样是一个主体，不允许出现房屋所有权是张家的，而土地使用权却是李家的分离状况。因此，估价人员在为房地产转让进行估价时，应当遵循法律、法规规定的房地产权利主体一致的原则。否则，房地产权利人的利益将无法得到充分体现，甚至会造成国有资产的流失。

例如，某区域内的某国有企业酒店，拟以自有的房地产与外商合资。当时该酒店的房地产价值约为950万元人民币，其中房屋价值450万元，土地使用权价值500万元。如果在估价报告中只明确了房屋重估值为450万元，而忽略土地使用权价值，那么就有一半左右的价值未计入该酒店的房地产总价值。若仅以房屋价值作资入股，实际上就意味着有500万元左右的国有资产流失。因为《中华人民共和国公司法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，有限责任公司股东以实物、工业产权、非专利技术或者土地使用权出资(抵作股款)的，应当依法办理其财产权的转移手续。而房屋所有权转让时，其占用范围内的土地使用权同时转让。因此，无论在估价中是否计入土地使用权价值，一旦房产价值转移，土地使用权价值也一并转移。国家国有资产管理局也多次强调对土地使用权价值的评估，要求在整体资产和房地产评估中，将土地使用权纳入评估范围。在房地产抵押评估中，也应从遵循房地产权利主体一致的角度来考虑。凡有建筑物的抵押，房屋所有权抵押时，土地使用权随之抵押；土地使用权抵押时，房屋所有权随之抵押，不能只抵押房屋或土地使用权。因为一旦抵押人到期不能偿还债务时，房屋和占用范围内的土地使用权将一同拍卖。因此，在房地产抵押估价时，也应当将房屋和土地使用权一并考虑，计入房地产总价。有鉴于此，在为房地产买卖、赠与、继承、交换、兼并、联营、投资入股、抵押等交易活动进行估价时，都应当注意房地产权利主体一致。（二）应根据具体情况区别对待房地产权利在城镇国有土地范围内，土地除非发生剧烈的、极具破坏力的地壳运动，一般不会灭失，而房屋就其自然属性而言，有可能遭受火灾、水淹、风力摧毁等自然破坏，房屋就其社会属性而言，还可因国家建设需要而拆迁，或因权属受侵而诉讼等。所以，在为房屋投保、受损赔偿和拆迁补偿等进行估价时，不能盲目、生搬硬套地将房地产价值结合在一起进行评估，也不能机械地将房、地收益率划定为各占50％，或简单地在房地产总价值中扣除房屋重置成本后，将所有收益归于土地，而应当在估价中根据不同的委估目的，采用适当的估价方法，科学、合理地进行，并将房地产经营中的机会成本、风险收益等在房价和地价中合理分摊，正确评估房地产的价值，维护房地产权利人的合法权益。例如，在为委估人进行房屋投保评估时，可以只评估房屋的价值。因为房地产权利人投保后，一旦发生房屋被火烧、水淹、风毁等情形，保险公司在办理理赔时，因土地未灭失，只对被毁损的房屋价值进行赔偿。如果在受理保险评估时，将房地产价值结合在一起，势必使房地产权利人不但要多付评估费用；而且要多付保险费用。（三）充分考虑相关因素由于房地产交易的类型呈多样性，既有权属(指房屋所有权和土地使用权)转移的房地产买卖、赠与、继承、析产、兼并、入股、土地使用权出让、转让等，也有权属不转移的房地产租赁、抵押、典当等。在权属转移的交易中，由于房地产权利一次性让渡，所以在一般情况下是比较容易把握住市场因素的，但在权属不转移的交易中，就应注意市场波动因素对该类交易的作用。同时，由于我国现阶段土地的供给存在出让和行政划拨双轨制，即使在出让或转让中，也有熟地、毛地出让、转让的情形。所以在为这类交易进行估价时，尤其应当重视政策因素。1.为房地产租赁评估时，应当考虑客观租价水平。在房地产交易中，房地产租赁是最活跃的部分。由于租赁价格与政府征收税费联系在一起，不少单位或个人都能按国家有关规定如实申报租价，但也有一些单位或个人相当程度地存在着瞒租、瞒价现象，表现在租赁合同中的租金往往是不真实的，以此逃避国家税收。虽然这是房地产市场管理问题，但也给评估机构确定市场租金、判断房地产收益造成了一定的难度。因此，我们在评估时，不能简单地将租赁合同中的租金作为参照系，而要在掌握各类市场信息的前提下，从中剖析有关信息资料，对租赁合同以外的相关合同中的附加条件进行分析和价值折算，从合理受益角度求取合理租、售比值，以此估算房地产租赁市价。2.为房地产抵押、典当评估时，应当考虑市场波动因素。房地产抵押、典当不同于房地产转让那样一次性将产权让渡，其存续期较长，少则三个月或半年，多则一、二年甚至更长。在此存续期间，由于受供求状况、经济因素、社会因素等影响，房地产市场价格呈波动状态。今天这类结构、用途的房地产因供小于求价格上扬，过一段时间又可能因供大于求价格下跌。因此，我们为抵押、典当等行为进行估价时，应当把握房地产市场波动趋势，求取估价值时取一定比例的下限，以保障抵押权、典权实现的安全性。例如，某房地产开发企业准备以其所属的高档商品住宅楼作抵押向银行申请贷款，评估机构接受委托评估时，分析到这类高档商品住宅楼目前供求状况趋于饱和，国家正抓紧实施安居工程，大力发展经济实用住房建设的情况后，就应在估价中考虑销售实现的风险因素，适当下调评估值，以维护银行的抵押权益。当然，在评估中也不能任意压低评估值，否则将损害抵押人、出典人的经济利益。3.为土地使用权出让、转让评估时，应当考虑政策因素。长期以来，我国在土地使用权上实行的是行政划拨、无偿使用制度。党的十一届三中全会以后，从理论与实践上逐步确定了社会主义初级阶段土地的商品属性。1990年国务院55号令颁布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，开始了土地有偿、有限期使用。因此，我们在为土地使用权出让、转让评估时，要考虑相关的政策因素。

(1)要以基准地价为基础进行评估。《中华人民共和国城市房地产管理法》以法律的形式规定政府应当定期确定和公布基准地价。作为评估机构，应当以基准地价为基础，按有关规定，结合委估地块的具体情况，进行系数修正，不宜参照因特殊情况而产生的低价出让、转让的交易实例，以免造成估价结果的偏差。如果没有基准地价可供参考，也可采用收益法、成本法或假设开发法等方法进行评估。

(2)要依据规划要求进行评估。一定的出让、转让合同总是与一定的规划条件相联系的，出让、转让合同一旦生效，受让人就必须按合同中的约定(如建筑容积率、规定用途等)对受让地块进行开发利用。因此，我们在评估时，应当根据政府规定的规划条件进行合理估价，而不能根据土地受让人在开发利用过程中超过规划条件限制或末合理使用规划条件的情况进行评估。

(3)要依照规定的土地使用年限进行评估。自我国实行土地有偿、有限期使用以来，凡经出让后的土地均在土地使用合同中规定了土地使用年限。我国土地使用权出让的最高年限根据土地用途分为70年、50年、40年。由于土地使用权转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。因此，在为出让后土地使用权的转让进行评估时，应注意原出让年限与转让后剩余使用年限的关系，加以扣减，合理确定转让后的土地使用权价值。对于出让合同标明的土地使用年限与国家规定的最高使用年限相悖时，我们认为应不超过国家规定的相应土地用途最高使用年限。例如，在为某综合大厦评估时，当时出让合同中标明的土地使用年限为70年，但对照国务院规定的综合用途的土地使用最高年限为50年，故我们在评估中只能按50年计算。（四）房地产区位的含义区位原本是房地产的外在因素，因房地产不可移动而内在化，成了房地产的重要组成部分。房地产区位（Location）是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通，周围环境和景观、外部配套设施等方面。一宗房地产的位置，是指该宗房地产所在的地方，包括：①坐落——该宗房地产所在的具体地点（如门牌号等）。②方位——该宗房地产所在的方向和位置，特别是在所在区域（如城市、住宅小区、十字路口地区等）中的方向和位置。③距离——该宗房地产与有关场所（如市中心、汽车客运站、火车站、机场、码头、政府机关、同行业、工作地、居住地等）的远近。④朝向——该宗房地产的建筑物正门或房门窗户等正对着的方向。⑤楼层——当该宗房地产为某幢房屋中的某层、某套时，其所在的楼层。

一宗房地产的交通，是指进出该宗房地产的方便程度——通达性（accesibility)。可分为从其他地方到达该宗房地产的可及性和从该宗房地产去往其他地方的便捷性。用“可及性”表达由“外”到“内”，“进来”的方便程度，用“便捷性”表达由“内”’到“外”，“出去”的方便程度，是为了更好地衡量和描述一宗房地产的交通。某些房地产由于受单行道、道路隔离带、立交桥、交通出入口方位等的影响，其由外到内的方便程度与由内到外的方便程度是不同的。一宗房地产的周围环境和景观，是指该宗房地产周围的自然环境、人文环境和景观。其中，人文环境包括该宗房地产所在地区的声誉、居民特征（如职业、收入水平、文化程度、宗教信仰等）、治安状况（如犯罪率）、相邻房地产的利用状况（如用途）等。

一宗房地产的外部配套设施，是指该宗房地产外部的基础设施和公共服务设施。如果是该宗房地产内部的配套设施，则属于该宗房地产的实物因素。基础设施一般是指道路、供水、排水（雨水、污水）、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施。公共服务设施一般是指教育（如幼儿园、中小学）、医疗卫生（如医院）、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等设施。虽然任何资产在某一时点都有一个具体的位置，但房地产不可移动，其位置固定不变；其他资产可以移动，其位置能够改变。因此，区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的（不排除相同的商品在不同的购物环境中的售价不同）。“loca-tion,locationAndlocation"是西方认为的投资房地产的三大秘诀，即“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”。当然，区位并不能代表房地产的一切．但它强调了区位对房地产的极端重要性,一般你能够改变房地产除了区位以外的东西，但你改变不了房地产的区位，这就是为何区位对房地产如此重要的原因。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果它们的位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等区位状况不同，价值会有很大的不同。

如一栋房屋，其价值既受建筑结构、设备、装修的影响，又受产权状况的影响，例如，该房屋的产权是全部产权还是部分产权，价值就有很大的差异。两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，其价值可能有很大的不同两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，其价值也可能有很大的不同。区位是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，除了地理坐标位置外，还包括可及性，与其他地方往来的便捷性，与重要场所(如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同业等)的距离，周围环境、景观，在城市或区域中的地位等。任何资产虽然在某一时点都有—个具体的位置，但房地产的位置不可移动，其他资产的位置可以随时改变，因此，区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位不同、其价值可能有很大的不同。三、房地产的基本存在形态房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味只有土地与建筑物合成一体时才被称为房地产，单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。归纳起来，房地产有下列三种存在形态：（一）土地最简单的情形是一块无建筑物的空地。另外，即使土地上有建筑物，也可能需要把它单独看待、只评估其中的土地价值。例如为征收土地税费，或者确定划拨土地使用权进入市场需要补交的土地使用权出让金数额，就只单独评估土地的价值。对于有建筑物的土地，在具体估价中如何单独看待土地，有两种做法：(1)无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地；（2）考虑建筑物存在对土地价值的影响。至于在估价中采用哪种看待方式，如何考虑建筑物存在对土地价值的影响。将在最高最佳使用原则中介绍。（二）建筑物建筑物虽然必须建造在土地上，在实物形态上与土地连为一体，但在某些情况下需要把它单独看待，只评估其中的建筑物价值。例如，在房地产投保火灾险时评估其保险价值，灾害发生后评估其损失，为计算建筑物折旧服务的估价等，都只单独评估建筑物的价值。在在具体估价中如何单独看待建筑物，有下列两种做法：（1）无视土地的存在，即将其设想为“空中楼阁”；(2)考虑土地存在对建筑物价值的影响。而在估价中应采用哪种看待方式，如何考虑土地存在对建筑物价值的影响，将在最高最佳使用原则中介绍。（三）房地当实物形态上土地与建筑物合成一体，且在估价时也把它们作为一个整体来看待。在现实房地产估价中，建筑物已开始建设建筑物尚未建成的房地产，即在建工程(包括停建工程)，往往成为估价对象；也有要求对正在开发建造或计划开发建造，但尚未出现的房地产，如期房(虽然称为期房，但实际上包含土地)进行估价，还可能因民事纠纷或理赔等原因，要求对已经消失的房地产进行估价，如对人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；估价对象也可能是房地产的某一部分，如某个楼层、某套房或其中的装修装饰部分；另外，房地产估价中也可能含有属于房地产以外的，作为房地产的一种附属财产的价值，如为某一可供直接使用的宾馆或办公楼的交易做估价，该评估价格除了包含该宾馆或办公楼的建筑物及其基地的价值外，还可能包含其中的设施、设备(如室内配备的家具、电视机、电话机等)的价值。

概括起来，从实物角度来看的现实中的房地产估价对象的房地产存在形态，主要有下列几种：(1)空地；(2)有建筑物(包括尚来建成的建筑物)的土地；(3)地上建筑物；(4)土地与建筑物的合成体(已建成的建筑物)；(5)在建工程（土地与尚未建成的建筑物的合成体，包括停建工程）；(6)未来状况下的房地产；(7)已经消失的房地产；(8)房地产的过去状况与现在状况的差异部分，如后来增加的装修状况；(9)包含有其他资产的房地产；(10)作为企业整体的一部分的房地产；(11)房地产的局部。(四)房地产的其他名称

1、中国、法国、意大利、日本及台湾地区将房地产称为不动产；

2、中国香港地区通常使用“物业”来代替房地产。

(六)本课程对房地产的用词

为了避免引起歧义，我们主要使用“房地产”、“房地”、“土地”和“建筑物”几个关键词，

其含义分别如下：

1．“房地产”：可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体，即它可能为土地，也可能为建筑物，还可能为土地与建筑物的合成体。

2．“房地”：专指土地与建筑物的合成体，如说房地价格时，此价格既包含土地的价格，也包含地上建筑物的价格。

3．“土地”：仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格。值得说明的是，这里的“地上建筑物”，不仅是指地面以上的建筑物，还包含地面以下的建筑物，是指在该土地范围内的所有建筑物，以区别于建筑物真正的地上部分和地下部分。

4．“建筑物”：仅指建筑物部分，如说建筑物价格时，此价格不含建筑物所占用的土地的价格。

第二节房地产的特性房地产包括土地和建筑物，其中，土地是大自然的产物，人工生产不出来，并且是永存的；建筑物为人工所建造，它固定在土地之上。因此，房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现和保值增值十个特性。

一、不可移动不可移动特性也称为位置固定性，是房地产最重要的一个特性，也是房地产区别于其他财产的主要之处。土地上的土壤、砂石等虽然可以移动、搬走，但是作为立体空间、完整意义上的土地，其位置是固定的，不能移动。建筑物由于“扎根”在土地之中，其位置通常也是固定的，不能移动。有时为了道路建设和古建筑保护等，需要对建筑物实施整体平移。例如，因城市道路扩建需要，广西壮族自治区一级保护文物“英国领事馆旧址”被整体平移了35m.尽管如此，建筑物被移动的情况很少见，被移动的建筑物数量相对于现存的建筑物数量微不足道，并且这种移动的耗费很大，往往是不得已而为之，移动的距离也很短。建筑物被拆除的情况倒是比较常见，但建筑物被拆除之后就不是建筑物了，而成了废物、建筑垃圾或是还原成了建筑材料。

由于不可移动，每宗房地产与重要场所（如市中心）的距离、对外交通、周围环境和景观、外部配套设施等，均有一定的相对稳定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分。同时值得指出的是，房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变，房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。因为对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置，而这些通常是随着城市建设和发展而发生变化的，特别是在中国目前城市建设和发展变化较大较快的情况下。房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境（当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系等），而不像其他产品，原料地、生产地和消费地可以不在同一个地方，可以在不同地区之间调剂余缺，从生产地或者供给过剩、价格较低的地区，运送到消费地或者供给短缺、价格较高的地区。由于人们无法把房地产价格较低地区的房地产搬到房地产价格较高的地区去，所以房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场，房地产的供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间可能不同，甚至其变动是反方向的。一般一个城市的房地产市场可视为一个市场，但特大城市的东西南北中各个方向，其房地产供求状况也会有很大的不同，可细分为若干个市场。

二、独一无二独一无二特性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产不像工厂生产出来的汽车、电视机等产品那样整齐划一，每宗房地产都有自己的独特之处，如同没有两个完全相同的人那样，没有两宗完全相同的房地产。即使两处的建筑物可能一模一样，但由于它们的位置、朝向、地形、地势、周围环境和景观等的不同，该两宗房地产实质上也是不相同的。房地产的独一无二特性，使得房地产市场上难以出现相同房地产的大量供给，房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别并容易受个别因素的影响。此外，尽管有样板房、样板间、售楼书、沙盘、照片等，房地产交易不适宜采取样品交易方式，而必须到交易对象实地观察、感受或体验，房地产估价也必须到估价对象实地查看。值得指出的是，房地产尽管有独一无二特性，但一些房地产之间特别是住宅之间、写字楼之间、商业门面房之间，仍然具有一定程度的替代性，从而存在一定程度的竞争，在价格上也有一定程度的牵掣。房地产估价的替代原则（见本书第五章第六节）及估价方法之一的市场法（见本书第六章）正是基于这一点。

房地产的独一无二特性导致了（）。（2007年试题）（2003年相关试题）

A．难以出现相同房地产的大量供给

B．房地产市场不能实现完全竞争

C．房地产交易难以采取样品交易的方式

D．房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响

E．房地产价值量大

三、寿命长久寿命长久特性也称为耐久性，对于土地而言，也称为不可毁灭性、永续性。尽管土地可能塌陷、被洪水淹没或者发生荒漠化、盐渍化等，但它在地球表面所标明的场所、作为空间是永存的。实际上，人们对土地只要给予适当保护，土地的生产力或利用价值一般不会丧失，能够一次又一次地被反复利用。而其他物品，都会在使用中磨损，经过一定期限或者较长久的使用之后，最终会报废，丧失使用价值。建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭性，但其寿命通常可达数十年甚至上百年。在正常情况下，建筑物很少发生自然倒塌，通常是为了土地的更好利用或更高价值才会被拆除。

由于寿命长久，房地产可以给其所有者带来持续不断的利益。但需要指出的是，从具体使用者的角度看，土地在某些情况下是有寿命的，例如在中国通过出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的。目前，建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。建设用地使用权期间届满，除了住宅建设用地使用权自动续期之外，非住宅建设用地使用权人未申请续期或者虽申请续期但依法未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。对此点的认识在房地产估价上具有重要的意义，例如，坐落位置很好、建筑物状况也很好的房地产，可能由于土地使用期限较短而价值较低。另外，对于耕地来说，如果采用一种会破坏土壤肥力的方式耕作，或不注意环境保护，土地也有“毁灭”的可能。

四、供给有限土地是大自然的产物，人工生产不出来，地表面积基本上是固定不变的，因此土地总量不能增加。土地的这种特性被称为有限性、不可再生性、不增性。但是对于狭义的土地（可用的陆地）来说，如果地价高到一定的程度，可以吸引人们移山填海或者将荒漠改造为良田，从而“创造”出可用的土地来。中国香港、澳门地区和日本、新加坡等国家，都有填海造地的大量实例。例如，日本的关西机场就是用填海的方式建成的。即使如此，这种“造地”的数量相对于现存的土地数量是微不足道的。由于土地不能增加，特别是区位较好的土地供给有限，导致了建筑物特别是区位较好的建筑物数量也是有限的。

房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性。一定区位特别是好区位的房地产被人占用之后，占用者可以获得生产或生活的场所，享受特定的光、热、空气、雨水和风景（如海水、阳光、沙滩），或者可以支配相关的自然资源和生产力。在市场经济中，除了占用者之外，他人除非支付相当的代价，否则无法享有。进一步来看，房地产具有供给有限的特性，本质上还不在于土地总量不能增加。目前，相对于人类的需要来说，土地总量还是较丰富的。如果没有不可移动特性，土地总量不能增加就没有这么重要。因此，房地产具有供给有限特性，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处。这是房地产供给与一般物品供给的最主要区别。要增加房地产供给，一是向更远的平面方向发展，例如向郊区扩展；二是向更高的立体方面发展，例如增加容积率或建筑高度、建筑密度。但这些又要受到耕地保护、环境保护、交通等基础设施条件（包括容量）、城乡规划、资金、建筑技术等的约束。

房地产具有供给有限特性，本质上于（）。（2004年试题）（2003年相关试题）

A．土地总量有限

B．规划限制

C．房地产不可移动

D．价值量大

五、价值量大与一般物品相比，房地产不仅单价高，而且总价大。从单价高来看，每平方米土地或每平方米建筑面积房屋的价格，少则数百元，多则数千元甚至上万元，繁华商业地段经常有“寸土寸金”之说。从总价大来看，房地产不可以按照平方米之类的小单位零星消费，必须有一定的规模（如面积），因此，可供利用的一块土地或者一套住房的价值，比一件家具或者一台电视机的价值要大得多，一般在十万元以上。对于普通居民来说，购买一套普通商品住宅通常需要其一生的积蓄。至于一幢别墅、一座商场的价值就更大了，通常为上百万元，甚至上千万、上亿元。

六、用途多样用途多样特性也称为用途的竞争、转换及并存的可能性，主要是空地所具有的特性。土地上一旦建造了建筑物，用途即被限定，通常难以改变，因为可能受到原有建筑结构等的限制而不能改变，或者改变的费用很高而在经济上不可行。当然，也有随着交通条件、周围环境等的变化，将原厂房改造为办公楼、超级市场或者拆除重新利用的大量实例。多数土地就其本身来看，可以有多种不同的用途，如可用于林业、农业、工业、居住、办公、商业等。如果愿意的话，即使是城市商业中心的土地，也可以用来种植农作物，而且该农作物可能与在农地上生长得一样好。在不同用途中还可以选择不同的利用方式，例如居住用途有普通住宅、高档公寓和别墅，有老年公寓、青年公寓和学生公寓，既可以建平房也可以建多层楼房或者高层建筑。房地产虽然具有用途多样的特性，但现实中房地产的用途并不是可以随意决定的。房地产的利用一方面要符合城市规划等的规定，另一方面存在着不同用途以及利用方式之间的竞争和优选问题。在市场经济中，房地产拥有者趋向于将其房地产用于预期可以获得最高收益的用途和利用方式。因此，房地产估价中有“合法原则”和“最高最佳利用原则”。从经济角度看，土地利用选择的先后顺序一般是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。

七、相互影响一般物品的使用基本上是孤立的，相互间较少有影响，并由于可以移动，即使有影响，也易于排除，影响通常是暂时的。而房地产由于不可移动，其用途、建筑高度、外观等利用状况通常会对周围其他房地产甚至社会公众利益产生较大和较长久的影响；反之，周围房地产的利用状况也会对该房地产产生影响。例如，影响到采光、日照、通风、视野、可视性，使环境美化或者带来人流、噪声、异味等。因此，房地产具有相互影响的特性。从而一宗房地产的价值不仅与其自身的状况直接相关，而且与其周围房地产的状况密切相关，受其周围房地产利用的影响。例如，在一幢住宅附近建造一座工厂或者垃圾站、公共厕所，可导致该住宅的价值降低；而如果在该住宅旁边兴建一个花园、开辟一块绿地，则可使其价值升高。修筑一条道路或者建造一个购物中心，对其周围房地产的价值也有很大的影响。正是由于房地产具有相互影响特性，产生了“相邻关系”，并且法律规定“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”

进一步来看，房地产利用存在经济学里所讲的“外部性”。外部性也称为外部效应、外部影响，是指某个经济行为主体（生产者或消费者）进行生产或消费等活动时，对其他经济行为主体带来的影响。外部性分为有利的外部性和有害的外部性。有利的外部性也称为正的外部性、外部经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价。例如，某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但不会为此向他支付任何费用。有害的外部性也称为负的外部性、外部不经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受损，而该经济行为主体却没有为此承担成本。例如，工厂向河流排放废水、汽车产生噪声，污染了环境使他人受害，但可能并没有因此向受害者支付任何补偿费。

八、易受限制房地产由于具有不可移动、相互影响的特性，并且是各种生产、生活活动都不可缺少的基础要素，关系民生及社会、经济稳定，所以世界上几乎所有的国家和地区，即使是那些标榜“私有财产神圣不可侵犯”的私有制国家和地区，对房地产的利用、交易等都有一些限制，甚至是严格管制的。“私有财产神圣不可侵犯”的国家和地区对房地产进行限制的一种理由是：“正为了要维护自由才限制自由”-“私有财产的存在是美国生活方式的基础之一……但‘私有财产’这个名称很需要诠释一番，因为不论联邦、州或市政府都时常为了公众利益而干预私有财产，或规定所有人如何才能享用其财产，或向私产所有人抽税，甚或把他的财产完全没收。”“一个地主享有‘天然权利’使其土地不受邻人开掘工作的损害，可是倒过来说，他自己的自由也不免受到限制。同样，如果他的土地沿着一条水道，那末他有权要求上游的地主不使流到他那里的水受到‘不合理’的污染或在量方面减少。更广泛地说在不成文法里有一项有关‘骚扰’的理论，要求每一个业主避免在自己的土地上进行‘不合理’的侵扰附近土地使用或享受的活动（例如以烟、气味或嘈杂声）。”

政府对房地产的限制一般是通过下列4种特权来实现的：（1）管制权（policepower）。政府为了增进公众安全、健康、道德和一般福利，可以直接对房地产的利用作出限制。例如，通过城市规划规定用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率，限制在居住区内建设某些工业或商业设施等。（2）征收权（eminentdomain）。政府为了公共利益的需要，例如修公路、建学校等，可以强制取得单位和个人的房地产，哪怕是违反了被征收单位和个人的意愿，但要对被征收单位和个人给予公正、合理的（just，fair）补偿。（3）征税权（taxation）。政府为了增加财政收入等，可以对房地产征税或提高房地产税收，只要这些税收是公平课征的。（4）充公权（escheat）。政府在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下，可以无偿收回房地产。房地产易受限制的特性还表现在，由于房地产不可移动（不可搬走、不可携带）、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这一点既说明了房地产投资的风险性，也说明了政府制定长远房地产政策的重要性。一般地说，在社会动乱、战争年代，房地产价格低落，而动产特别是食品、黄金的价格暴涨；在社会安定、经济发展时期，房地产价格往往有上涨的趋势，而动产的价格趋于平稳或者低落（不考虑通货膨胀因素）。

九、难以变现难以变现也称为变现能力弱、流动性差。变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度。凡是能够随时、迅速地转换为现金且没有损失或者损失较小的，称为变现能力强；反之，称为变现能力弱。房地产由于具有独一无二、价值量大、易受限制等特性，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要出售，通常需要较长的时间才能脱手。例如，需要数月甚至一两年才能找到合适的买者，讨价还价的时间一般也较长。因此，房地产与股票、债券、黄金等相比，变现能力弱。当需要将房地产快速变现时，通常要以一定幅度的降价为代价才能实现；有时即使作了一定幅度的降价，在短期内也可能找不到买者。值得注意的是，这里只是讲一定幅度的降价，没有讲无限度地降价。从理论上讲，没有卖不出去的商品，只有卖不出去的价格。只要价格低到一定程度，总会有人购买。另外，对于房地产持有人来说，有时可以采取房地产抵押贷款的办法来解决所需资金问题。

不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力有所不同。影响某宗房地产变现能力的因素主要有：①该宗房地产的通用性。所谓通用性，通俗地说就是是否常见、是否普遍使用。一般地说，通用性越差的房地产，如用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力就越弱。例如，厂房通常比住宅的变现能力弱；厂房中，特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱。②该宗房地产的独立使用性。所谓独立使用性，通俗地说就是能否单独地使用而不受限制。例如，某个单位大院内或厂区内的一幢房屋的独立使用性就不好，如果大门封闭，便难以出人。一般地说，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力就越弱。③该宗房地产的价值大小。一般地说，价值越大的房地产，购买所需要的资金越多，越不容易找到买者，变现能力就越弱。例如，大型商场通常比小店铺的变现能力弱。

④该宗房地产的可分割转让性。所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。例如，保龄球馆的一个球道，高尔夫球场的一个球洞，工厂的一个车间，一般在物理上是不可分割转让的。由于价值越大的房地产的变现能力越弱，所以容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。⑤该宗房地产的开发程度。一般地说，开发程度越低的房地产，不确定因素越多，变现能力就越弱。例如，生地、毛地通常比熟地的变现能力弱，在建工程通常比现房的变现能力弱。⑥该宗房地产的区位。一般地说，所处区位越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力就越弱。例如，郊区的房地产通常比市区的房地产的变现能力弱，商圈外的商业用房通常比商圈内的商业用房的变现能力弱。⑦该类房地产的市场状况。房地产市场越不景气，出售房地产越困难，变现能力就越弱。例如，房地产在经济萧条时期比在经济繁荣时期的变现能力弱。十、保值增值

一般地说，豆腐、牛奶之类的易腐烂变质物品，经过一段时间以后，其价值会完全丧失；电脑、手机之类的高科技产品，随着新技术新工艺不断出现、生产效率提高、生产成本降低、更好产品面世等，其价值会大幅度降低。但是，房地产由于土地面积不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移，价值会自然增加，即自然增值。

引起房地产价格上涨的原因主要有以下5个方面：①房地产拥有者自己对房地产进行投资改良，例如更新或添加设施设备，重新进行装饰装修，改进物业管理等；②外部经济，例如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等；③需求增加导致稀缺性增加，例如经济发展和人口增加带动房地产需求增加；④通货膨胀，即商品和服务的货币价格总水平的持续上涨现象，或者简单地说，是物价的持续普遍上涨；⑤房地产使用管制改变，例如将农用地转为建设用地，将原工业用途改变为居住用途或商业用途，增加容积率。其中，房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，不是房地产的自然增值；通货膨胀所引起的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。

房地产通常具有保值功能，因为它能抵御通货膨胀。如果出现通货膨胀，货币的购买力会下降，今天能用1元钱买到的商品或服务，以后很可能得花不止l元钱才能买到。而说某项投资是保值性的，意味着所投入资金的增值速度能抵消货币的贬值速度，具体地说，就是能保证投资一段时间后所抽回的资金，完全能够购买到当初的投资额可以购买到的同等商品或服务。房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来讲的。房地产价格是波浪式上涨的，不排除随着社会经济发展的波动而波动，房地产本身的功能变得落后或者环境恶化、景观被破坏导致的房地产贬值，甚至过度投机、房地产价格泡沫破灭后出现的房地产价格大幅度下跌。

在某些情况下，房地产价格出现长时期的连续下跌也是可能的。例如，日本1955年至1991年的几十年间地价持续上涨，但1991年以后随着“泡沫经济”的破灭，地价一路下滑。就日本全国而言，其地价峰值出现在1991年9月，而东京等6大城市的地价峰值出现在1990年9月。地价下跌尤以东京等6大城市为甚，如1999年3月底，东京等6大城市商业用地和住宅用地的平均价格只有1990年9月泡沫经济高峰时的21．7%和45%.再如一座矿山城镇，如果矿产资源被开采完后没有其他产业相继兴起，则其房地产价格会随着城镇的衰落而有逐渐低落的趋势。另外，中国现行的土地价格是有期限的建设用地使用权价格，对于一宗使用期限较长的土地来说，在其使用期限的前若干年，价格可能随着需求增加而呈现上涨趋势，但因总有一天土地剩余使用期限会降为零，所以具体一宗有土地使用期限的房地产价格从长远看是趋于下降的；但如果预计可以续期且续期的补地价很少或者完成了续期，则该宗房地产的价格又会高起来。

房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。（2005年试题）（2007年相关试题）

A．装饰装修改造

B．通货膨胀

C．需求增加导致稀缺性增加

D．改进物业管理

E．周围环境改善第三节

房地产的种类一、按用途划分的种类按照房地产的用途，首先可把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产和特殊用途房地产，具体可细分为下列10类：（1）居住房地产：是指供家庭或个人居住使用的房地产，又可分为住宅和集体宿舍两类。住宅是指供家庭居住使用的房地产，又可分为普通住宅、高档公寓和别墅。集体宿舍又可分为单身职工宿舍、学生宿舍等。（2）办公房地产：是指供处理各种事务性工作使用的房地产，即办公楼，又可分为商务办公楼（俗称写字楼）和行政办公楼两类。（3）商业房地产：是指供出售商品使用的房地产，包括商业店铺、百货商场、购物中心、超级市场、批发市场等。（4）旅馆房地产：是指供旅客住宿使用的房地产，包括宾馆、饭店、酒店、度假村、旅店、招待所等。

（5）餐饮房地产：是指供顾客用餐使用的房地产，包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。（6）体育和娱乐房地产：是指供人健身、消遣使用的房地产，包括体育场馆、保龄球馆、高尔夫球场、滑雪场、影剧院、游乐场、娱乐城、康乐中心等。（7）工业房地产：是指供工业生产使用或直接为工业生产服务的房地产，包括厂房、仓库等。工业房地产按照用途，又可分为主要生产厂房、辅助生产厂房、动力用厂房、储存用房屋、运输用房屋、企业办公用房、其他（如水泵房、污水处理站等）。（8）农业房地产：是指供农业生产使用或直接为农业生产服务的房地产，包括农地、农场、林场、牧场、果园、种子库、拖拉机站、饲养牲畜用房等。（9）特殊用途房地产：包括汽车站、火车站、机场、码头、医院、学校、博物馆、教堂、寺庙、墓地等。（10）综合用途房地产：是指具有上述两种以上（含两种）用途的房地产，如商住楼。

二、按开发程度划分的种类按照房地产的开发程度，可把房地产分为下列5类：（1）生地：是指不具有城市基础设施的土地，例如荒地、农地。（2）毛地：是指具有一定的城市基础设施，有待征收的房屋，尚未完成房屋拆迁补偿的土地。（3）熟地：是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。按照基础设施完备程度，熟地又可分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地。“三通一平”，一般是指通路、通水、通电和场地平整：“五通一平”‘一般是指具有了道路、供水、排水、电力、电信等基础设施条件以及场地平整：“七通一平”，一般是指具有了道路、供水、排水、电力、电信、燃气、热力等基础设施条件以及场地平整。

（4）在建工程：是指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在开发建设之中，也可能停工了多年，因此在建工程包括停缓建工程。另外，有些在建工程从另一角度通常又被称为“房地产开发项目”。在实际估价中，判定是否为在建工程，以是否完成工程竣工验收为标志。未完成工