第七章 城市土地经济

第七章城市土地经济土地是财富之母，劳动是财富之父一、城市土地的涵义

城市土地是指城市市区（建成区）范围内的土地。从地域上看，城市土地有三个层次：城市市区（建成区）的土地，即城市建设用地城市规划区内，目前大部分仍为农副业生产和村镇占用的土地

城市行政区的土地，包括城市规划区和城郊土地

第一层次

第二层次

第三层次第一节土地的特性及权属关系城市土地的特征不以人们意志为转移的自然属性人们在利用城市土地过程中出现的一些生产力和生产关系方面的特性人们通过立法手段对城市土地权益予以界定的特性自然特性经济特性法律特性二、土地的特性1、土地的自然特性存在的永恒性位置的固定性功能的差异性使用的耐久性

地球表面总面积约5.1亿,陆地只占1.49亿km2

，不到30%，可供人类利用的土地面积只有0.7亿km2

，约13.73%；我国陆域总面积约960万，2005年实有耕地19.5亿母，人均仅1.49亩，只相当于美国的13%，不到世界平均水平3.7亩/人的一半。2、土地的经济特性资源的稀缺性资产的基础性：“地者，政之本也”；“有地斯有财”区位的效益性：

边际产出的递减性：

三、土地的开发与利用土地开发利用的方式初次开发：未利用土地被投入使用二次开发：已利用，持续投入劳动和技术变更开发：转变土地原有性质、改变用途影响土地开发利用的因素自然因素经济因素技术因素制度因素四、土地的权属关系土地所有权（物权）：占有权使用权收益权处分权：出让、出租、回收、赠与土地使用权（法权）：

自然因素经济因素技术因素制度因素土地的他项权利：与土地使用权、所有权有关的各项其他权利抵押权：担保权，债务入股权：合作、合资地役权：依法合法利用他人土地的权利相邻权：对于相邻土地提出合法主张或限制的权利五、各国土地制度的比较完全市场模式：土地主要属私人所有美国自1776年独立以来,一直是联邦制国家。目前,全美国的土地中59%为私人所有;39%为公有,其中联邦政府所有为32%、州及地方政府所有为7%;另有2%为印第安人保留地,专门辟给土著居民。日本的土地所有分三种形式:国家所有,占国土面积的23.7%;公共所有、即地方公共团体所有,占5.6%;其余70.7%均为私人和法人所有。非市场模式：前苏联、80年代中期前的中国、朝鲜、古巴政府控制下的市场模式：英国、中国香港我国城市土地所有制度：《宪法》第十条规定:“城市的土地属于国家所有。”国家为了公共利益,可以依照法律对集体土地实行征用,依法被征用的土地属于国家所有。《土地管理法》亦重申了城市土地的权属,即:“城市市区的土地属于全民所有即国家所有。”《宪法》第十条还规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有。”《土地管理法》亦作了同样规定。第二节地租理论与土地区位选择一、西方经济学地租理论古典经济学地租理论威廉·配第：地租是土地的恩赐，而不是劳动的产物。亚当·斯密：土地是地主的资本，地租是土地资本所带来的利息。大卫·李嘉图：级差地租。地租的产生由于土地的稀缺性和差异性。级差地租不仅存在于超额利润中，

还存在于土地的素质之中。新古典经济学地租理论兴起于19世纪末、20世纪初的新古典经济学派,以马歇尔、庇古等人为代表。尽管地租是因为使用了土地而给予的支付,但它还与土地这个生产要素的一大特性相关联——即土地的供给是非弹性的。商业租金：使用土地的报酬，包含转移收入和经济租金。前者是对地力消耗的补偿,后者则是一种反映土地稀有价值的支付土地供给弹性与地租构成之间存在如下关系:当土地是大量的,供给完全弹性时(如新开发的城镇),则商业租金完全由转移收入组成,经济租金可以忽略不计。当土地是有限的,供给有一定弹性时(如城市郊区),则经济租金与转移收入同时存在,二者的比例关系取决于供给弹性的大小。一般来说,城市规模越大,土地供给弹性越小,则经济租金比例越高；反之亦然。当土地是短缺的,供给完全非弹性时(如城市中心区),则商业租金完全由经济租金组成,转移收入可以忽略不计。二、马克思的地租理论地租的性质和来源地租是因使用土地而支付的使用费，它是土地所有权在经济上的实现形式。从来源上看，地租是一种超额利润，是由劳动者的劳动所创造的剩余价值在各个资本之间按社会平均利润率分配之后所剩余的部分。绝对地租：C：固定资本V：投在劳动上的可变资本剩余价值是雇佣工人创造的被资本家无偿占有的超过劳动力价值的价值。级差地租经营优、中等地的农业资本家的个别生产价格低于社会生产价格,就能获得一定的超额利润。土地的社会平均价格比个别价格低等于高于为了满足社会对农产品的需求,必须以劣等地条件决定的个别生产价格作为社会生产价格。

级差地租I：在不同的地块上进行等量投资，但由于土地肥力的大小和土地位置的优劣所形成的级差地租级差地租Ⅱ：由于在同一块土地上实行集约化经营，由于各个连续投资劳动生产率的差异而产生的超额利润转化的地租级差地租

I的产生先于级差地租Ⅱ级差地租Ⅱ是级差地租

I的另一种表现级差地租

I与粗放经营相联系，级差地租Ⅱ与集约经营相联系级差地租

I以土地的自然丰度为基础，级差地租Ⅱ则以土地的经济丰度为基础三、地租杠杆对城市经济的调节作用绝对地租促使土地的集约经营级差地租影响城市产业的布局级差地租控制城市规模的膨胀

级差地租调节国民收入的分配

四、城市土地的区位选择城市土地的投标租金德屠能1826《孤立国》由土地使用者在对土地使用权的竞争中产生的ABdr(d)or(d)=q(p-c-π-fd)r(d)=q(p-c-π-fd)r(d)代表某一土地需求者的投标租金曲线,d代表到城市中心的距离,p为产品价格,q为产量,c为与距离无关的单位生产成本,f为单位距离的运费率,π为平均利润率AB为投标租金曲线其斜率为f。只要企业选址在这条曲线上,则无论其位置在AB线段上的何处,企业的利润率π都是一定的。城市土地地租曲线的形成在完全竞争条件下，城市土地在不同用途的使用者进行分配时产生的针对三个土地使用者的城市土地的投标租金包洛线AEFC’，是实际上的城市土地市场地租曲线。A点：土地所有者获得最大租金，土地的使用者获得最大利润商业竞争促进城市中心区的形成一般的商业企业在选址时都要考虑其竞争者的位置,因为这关系到市场的占有份额和各自市场的覆盖范围。相同的商业企业总倾向于在相邻的地段选址。1/23/45/61/2ABXCMDY第三节城市土地的供给与需求1、城市的土地供给包括土地的经济供给土地的自然供给城市人口数量和人口密度城市经济发展阶段和发展规模土地质量是一种引致需求，是人们对城市土地产品——生产与生活资料的需求所引起的，主要包括各类房屋在内的地上构筑物。城市土地需求城市中有大量闲置土地为了便于分析，将城市土地市场分解为两个层次：第一层次是土地所有者同房地产开发公司之间的市场，即一级市场；第二层次是房地产开发公司同房地产需求者之间的市场，即二级市场。城市内无闲置土地，且城市建筑密度和容积率都极高城市各类用房紧张，价格趋升大量房地产空置一级市场土地供过于求一级市场土地供不应求二级市场土地供不应求二级市场土地供过于求极少数黄金地段所要求的额外地租在同一块土地上连续投资而产生的级差收益城市中最差的土地所要求的最低限度的地租位置较好的城市土地所要求的高于绝对地租的差别地租绝对地租级差地租Ⅱ级差地租Ⅰ垄断地租包括城市土地价格的本质，是土地出让年限内地租的贴现值总和，即地租的资本化。2、城市土地价格土地价格的不同类型：总地价，又称土地总价格，是指某地块的全部价格。单位地价，是指每平方米土地面积的价格，反应地价水平的高低。单位地价=总地价/土地面积。楼面地价，又称单位建筑面积地价，是单位地价分摊到单位建筑面积上的土地价格。楼面价格=土地总价格/建筑总面积=单位地价/容积率。土地基准价格，是指政府根据土地市场状况和收益情况，在一个地区土地分等级的基础上，定期确定的不同等级的平均土地价格。城市土地使用权出让金，是指城市政府代表国家将城市土地使用权按一定年限和条件出让给受让方并从受让方收取的土地有偿使用的费用。土地征用费（绝对地价）土地开发费（级差地价Ⅱa）土地位置差价（级差地价Ⅰ）城市建设配套费（级差地价Ⅱb）城市实际地价3、城市土地利用和城市经济发展城市土地利用程度对城市经济发展会产生促进或制约作用城市土地利用结构直接影响城市经济结构和功能结构城市土地的市场运作会为城市筹集更多的资金，为城市经济增长提供启动力城市土地利用是城市生态经济的基础，是城市居民消费经济不可缺少的条件城市土地的利用直接影响城市企业的外部聚集经济效益城市土地市场4.1城市土地经济的内涵和基本特征4.220世纪90年代我国城市土地市场的分析4.3城市土地市场体系的构建4.4推动现有城市土地市场转换的途径4.

城市土地市场——城市土地经济运作的核心

4.1城市土地市场的内涵和基本特征

在社会主义市场经济条件下，城市土地市场应是以土地公有制为基础，以土地其他权利的让渡、租赁、抵押、证券化作为基本内容，允许与其他生产要素合理组合，鼓励公开、公平竞争以及具有较强约束力的规范性市场。

4.1城市土地市场的内涵和基本特征TitleinhereTextinhereTextinhereTextinhereTextinhere

必须实行垄断供给与开放经营相结合的运行机制

必须符合建立市场经济体制的根本要求1.2.必须以“认地不认人”的原则来理顺土地市场各种交易过程中的权益关系

必须建立相应的法律、法规体系和有效的管理体系3.4.4.220世纪90年代我国城市土地市场的分析土地资源通过市场可以变为土地资产的观念被普遍接受土地的无偿、无期限和无流动使用正逐步为有偿、有期限和有流动取代城市土地市场逐步形成和发展起来

4.2

20世纪90年代我国城市土地市场的分析TitleinhereTextinhereTextinhereTextinhereTextinhere

土地市场的市场化程度不高1.土地市场的竞争机制和约束机制不力

土地市场中竞争机制薄弱

2.3.城市土地市场发展过程中主要存在以下几个问题：4.3城市土地市场体系的构建土地市场城市土地市场集体土地市场集体土地国有土地土地征用出让出租入股非农业用地农业用地转让、出租转租到期收回转让收回其他收回土地入股出租转租发包出租转包转租转让收回到期收回其他收回金融市场服务市场基本市场土地市场体系框架图4.3城市土地市场体系的构建主体构建：城市土地市场的主体是指参与土地交易活动的组织和个人。衡量市场主体是否合格的基本标准：第一，具有较强的经济独立性和自担风险的约束力；第二，主体行为受到行政干预小，基本按市场规范作出决策并参与交易。4.3城市土地市场体系的构建市场主体即土地开发公司，它是一个法定机构，受政府委托以市场主体身份进行市场运作。特殊的市场主体包括各类股份制企业、商业银行、外资投资企业、乡镇企业、私营企业、个体工商户以及城市和农村居民。合格的市场主体

即按法律和有关规定无权参与但实际已介入土地市场交易的单位和个人。非市场主体包括拥有全部法人财产、独立开展生产经营活动的各类国有企业、个人承包企业和个人租赁企业等。准合格的市场主体4.3城市土地市场体系的构建客体构建：

城市土地市场客体是指投入市场可供交易的对象。包括土地的占有权、使用权、租赁权、开发经营权、有限处分权（抵押、转让、转租、典当）。4.3城市土地市场体系的构建

城市国有土地的出让、出租、转包、转租、转让；农村集体所有土地的发包、出租、转租、转让；对农村集体所有土地的征用；土地入股。主要表现为资金和抵押品呈反向流动的抵押机制，土地产权细分并转换成资金证券化机制，土地信托机制，以及双方签订契约有一方付费另一方提供相应服务的中介服务机制。是保障土地市场正常有序运行的基本条件。其发挥作用的基本手段是法规、规划、房地产税收、工商行政登记和执法监督。交易机制支持机制约束机制机制建设：

城市政府调控——城市土地资源优化配置的保证保证市场经济基本原则的实现，并且排除非市场因素的干扰提高城市综合效益的同时维护城市的生态平衡调节城市土地收益，增加城市收入，补偿城市政府投资之出依法调控原则适度调控原则调控行为规范原则调控原则：保证城市经济社会活动对各类用地的需要调控目标：其主要手段包括：批地计划审批许可制度

其他，包括低价政策、税收政策和金融政策。法律法规城市总体规划和城市土地利用规划

案例1：我国房地产业的发展阶段雏形抑制发展至今19981997197819781949国家优先发展重工业，房地产业作为非生产性投资的一部分被抑制。城市住宅供求矛盾日益突出。随着改革开放的逐步深入，政府一方面加大了对房地产业的投入，另一方面稳步推进房地产市场化。国家实现了由“卖方市场”向“买方市场”的转变，房地产业成为“新的经济增长点”，出现了房价过高的问题。1997-2009房地产开发投资情况年份房地产开发投资额（亿元）经济适用房开发投资额（亿元）年份房地产开发投资额（亿元）经济适用房开发投资额（亿元）19973178.4185.5200413158.3606.419983614.2270.9200515909.2519.219994103.2437.0200619422.9696.820004984.1542.4200725288.8820.920016344.1599.6200830579.8983.020027790.9589.0200936231.71139.0200310153.8622.0数据来源:中国经济信息网促进房地产市场健康发展的对策合理利用金融货币政策加快保障性住房建设合理引导房产购买者预期案例2：美国房地产郊区拓展中政府调控的

制度工具中的经验20世纪50年代后期，美国城市房地产开发以强劲的势头向郊区蔓延，带来很多问题。为此，美国各地制定了各种制度工具来调节城市土地资源的利用。这些制度工具在应对城市房地产向郊区的无序蔓延，推进城市土地的集约利用，保证城市空间健康成长的过程中发挥了重要作用。一、控制拓展类制度工具1.城市拓展边界制度通过直接宣布超出城市发展边界的房地产开发为非法，以达到保护城市非开发用地的目的。该工具由俄勒冈州首创，就是围绕现有城市划出的法律界限，所有房地产开发都被限定在界限以内；界限之外是农田、林地和开敞地，仅限于发展农业、林业和其他非建设用途。2.

基础设施配套制度基础设施配套制度，即是要求新开发的房地产项目上马时，必须确保足够容量的道路、给水、排水和学校设施到位，以满足该地区未来发展的需要。例如，华盛顿州要求城市政府在颁布房地产开发许可前，必须确定该项目是否具备足够的配套基础设施，如果不能逐一证明从事该项房地产开发时，已经拥有或将要拥有足够的基础设施，该项开发将不能获得批准。3.社区影响报告和环境影响报告制度社区影响报告是指当某些大型房地产开发项目会对整个社区造成影响时，就应在项目提案批准之前对其影响进行评估，并将评估结果公之于众。报告需包含如下因素：项目可能增加的各年龄组的人口数量；现有市政设施和公共设施可利用程度，以及所面临的新要求；项目内外的道路系统情况；社区（市、县、学校系统）财务影响分析。环境影响报告环境影响报告类似于社区影响报告，它是城市政府在批准房地产开发提案前获取其环境影响信息的一种手段。提案必须证明符合下面几点要求：不致对