仙女山旅游地产可行性报告改

仙女山旅游地产市场报告2012年6月通过协卓对仙女山开发项目实地考察，结合现有环境调查，为更全面的了解仙女山投资环境，更好的把握仙女山旅游房地产市场动态，特做此报告，以供领导参考决策。前言区域解读PART-01距离主城区180公里，通行时间2小时武隆县地处渝东南乌江下游，东连彭水，西邻涪陵、南川，北接丰都，南界贵川道真，幅员面积2901.3平方公里，辖26个乡镇186个村，人口40万。武隆位于“一圈两翼”中的渝东南区域（渝东南区域包括：黔江区、武隆县、石柱县、秀山县、酉阳县、彭水县）武隆距重庆市区180公里，通过09年新建成的渝湘高速公路仅需两个小时。重庆主城武隆渝东南区域概况武隆县主城包括三个组团：主城区、仙女山组团、白马组团。主城区为全县的核心服务基地、交通枢纽；白马组团为全县的工业基地；仙女山组团为全县重点旅游服务接待基地。白马组团仙女山组团主城区总体规划为渝东南及乌江流域重要的观光旅游度假服务基地区域规划

2007200820092010年末总户数（万人）渝东南105.28107.48109.726117.57武隆12.112.3612.9313.64年末总人数（万人）渝东南354.94359.06363.228365.68武隆40.8441.0141.0841.27常住人口（万人）渝东南281.34280.9280.461283.59武隆34.4234.3434.5335.1城镇化率渝东南23.00%24.49%26.08%30%武隆28.40%29.94%31.57%33%区域经济武隆城市化率较高，约高出渝东南区域5%武隆渝东南平均

20062007200820092010人均GDP（元）渝东南6567790799741258111833武隆965511581144891719217547武隆县人均GDP高于渝东南区域的平均水平，区域人民生活水平提高较快，对周边人口进驻的吸引力较强。区域经济武隆渝东南平均武隆位于渝东南六市第二位，占区域生产总值的16.8%。为渝东南区域发展的经济重点城市。区域经济随着仙女山旅游业的快速发展，武隆第三产业的比重跳跃式增加，10年占比已经达到48%区域总结协卓观点武隆距离主城近：1.5小时车程，渝湘高速通达主城及周边经济实力强：城市化进程领先渝东南其他区域，人均GDP名列渝东南第二旅游发展快：政府大力扶持旅游业发展，第三产业已成为区域支柱性产业武隆有着良好的市场环境和政策优势，借势开发旅游地产项目，将有较高的发展势头。仙女山解读PART-02重庆市武隆县仙女山组团，具体范围为：东以“武天路”（武隆—天坑三硚）至小湾一带；北以仙女山镇至中心庙水库岔路口为界；南以黄瓜坨至将军坨一带为界；西以现状“垫道路”（垫江—道真）为界。仙女山一期规划总用地面积4.6平方公里。2006年5月和2007年1月，市政府批准实施《武隆县城市总体规划》和《仙女山组团控制性详细规划》，把武隆仙女山推向了对外开放的前沿。作为武隆县城的一个组团，仙女山新区规划常住人口2.5万人，远景规划8万人，将转移世界自然遗产保护区的原住民1.5万人。同时，还将大量吸纳重庆主城区具有建第二居所欲望的人员到新区居住。仙女山定位为：度假旅游之城、户外运动之城、生态环保之城仙女山规划规划合理，定位明确度假地的分类按照国际标准，一流的旅游度假地因其资源禀赋和顾客市场的不同可分为以下三类一流旅游度假区根据自身资源水平和竞争力，形成不同层次的度假地，覆盖不同范围的客户群。不同层次的度假地之间在市场覆盖度上存在包含关系，但客户结构各自不同。在同一层次的度假场所中，存在较大竞争。资源客户与主要市场的距离所用交通工具停留时间每年光顾频率典型案例目的地型非常强势的资源，如高品质的海滩，滑雪场全国性乃至跨国客户几百公里甚至更远绝大多数乘飞机一到两周或更长时间最多去一次科罗拉多州BeaverCreekResort三亚夏威夷区域旅游度假型(包括商务旅游)一线景观资源或人文资源分散，但本区域客户占较大部分100-300公里。1.5-4小时车程多数自驾车前往2-7天每半年1-2次宾夕法尼亚州HiddenValley，省内游本地旅游休闲自住型不必是特别强势的资源大部分来自本区域<100公里，45分钟车程自驾车或捷运系统；购房自住周末1天或一居数次ForestHighlands，亚利桑那州“一流旅游度假胜地”的分类仙女山度假地的分类度假地的功能单一复合本地旅游休闲自住区域旅游度假目的地型空间和人口的覆盖广泛集中本地需求机场等基础条件的兴建资源条件竞争力的进一步提高产品和活动符合更广泛市场的需求更大范围的区域推广具备区域内的强势资源条件和吸引力相对复合功能，综合满足市场需求与区域市场保持100-300公里黄金距离一般性资源具备部分休闲度假功能区域市场广泛市场三亚仙女山长寿湖仙女山与主城保持100-300公里黄金距离，客户一般情况下每半年会选择去1—2次。乌江画廊仙女山森林公园仙女湖天生三硚万峰林海芙蓉洞芙蓉江白马山大溪河小三峡武隆境内共有9个主要景点，其中仙女山组团周边分布有4个著名的景点，以仙女山森林公园最为出名。仙女山平均海拔1900米，有16块大小不等的高原牧场，占地约100平方公里。仙女山旅游资源概况日常娱乐项目跑马、遛马、山地越野车、卡丁车、彩弹射击、射箭、滑雪、滑雪圈、滑雪橇、芙蓉江过江速滑、滑翔伞、滑草、高尔夫、狩猎等。冬季娱乐项目双板滑雪、单板滑雪、雪上飞碟（雪圈）、滑雪橇、滑雪轿、滑雪船、雪爬犁、雪地遛马、雪地摩托、雪地自行车、雪地彩弹射击等。特色娱乐项目土家族风情表演、苗族歌舞表演、民风民俗篝火晚会、摆手舞等。仙女山雪景雪景是仙女山的极品景观，无垠的林海和草原被冰雪所笼罩，呈现出一派林海雪原的圣洁美景，白雪皑皑，银装素裹；雾松、冰瀑令人情潮涌动。每当此时，仙女山就成为重庆周边观赏雪景、开展雪上运动的绝佳旅游运动休闲胜地。仙女山资源概况仙女山作为武隆旅游产业的品牌项目，不仅仅因为美丽风光让旅客流连忘返，还用别具风格的特色旅游、娱乐项目使旅客留恋。景区核心看点核心竞争力交通配套吸引游客能力接待游客能力综合评价仙女山山景、雪景★★★★★★★★★★★★★☆★★★★金佛山山景、雪景★★☆★★★★★★☆★★★★★★黑山谷山景、峡谷★★★★★★★☆★★☆★★☆四面山山景、溶洞★★☆★★☆★★☆★★☆★★☆缙云山温泉、山景★★★★★★★★☆★★★★★☆长江三峡峡谷自然风光★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★大足石刻佛教历史石刻★★★★★★★★★☆★★★★★★长寿湖湖景★☆★★★★★★☆★★从重庆周边主要旅游景区各方面综合分析，除长江三峡外，数仙女山拥有较强势的旅游资源；其余不具备强势的旅游资源，仙女山景区核心竞争力与吸纳游客能力较强。重庆各景区综合实力对比仙女山青城山旅游价值国家重点风景名胜区国家AAAA级旅游区国际森林公园世界文化、自然双遗产国家重点风景名胜区国家AAAAA级旅游区道教名山世界文化遗产生态价值植被丰富，80%绿色资源覆盖气候凉爽，年平均气温17.4度空气新鲜，富含氧离子是主城的108倍海拔1288米海拔1260米，全山林木青翠，四季常青资源价值集险、幽、雄、奇于一身，誉为”南国第一牧场”和”东方瑞士”素有”青城天下幽“的美誉交通价值陆路：渝湘高速全程128公里；渝怀铁路全程167公里水路：重庆港—乌江—芙蓉江码头；小三峡—乌江—芙蓉江码头航空：2010年底开工建设仙女山旅游支线机场。成青快速通道、成灌快速、成灌快铁发展时间2006年开始，现发展4年时间2000年开始，现发展已有10年游客量从2007年开始游客年均增长率保持在24%左右，2010年武隆旅游人数降达到270万人。2000年接待国内游客300万人次2005年年达到520万人次2010年达到670万人次发展目标“运动”、生态、环保之称，渝东南片区旅游基地事宜多种度假活动，环境优美，自然环境良好的度假区现阶段房价普通类别墅产品4500-6000元/平方米多层产品3900-4700元/平方米普通类别墅产品10000-12000元/平方米多层产品7000-9000元/平方米仙女山和青城山发展历程对比，目前仙女山发展时间较短，文化积淀较弱。但从资源状况来看，两地区域价值类似，未来发展潜力大。周边旅游地综合实力对比市政配套情况仙女山新区基础设施完善。新修建的5条城市道路配套管网及路面工程已结束，武仙路主干道管网全面完工；供水、供电等基础设施和医院、福利院等公共设施已竣工并投入使用。仙女山新区仙女山旅游地产现状游客接待中心天秀仙居木里小镇云深处仙女山1号戴斯大卫营夏宫仙女山国际假日社区仙女山上的院子仙山流云清风雅居依云美镇塞拉维花漾的山谷仙山人间21度洋房卡地亚雪岭仙山寸土寸金，大盘云集一期4.6平方公里的土地，共分布有16个项目，其中在售项目13个，单个项目的占地面积均在200亩以上。且已基本无地可拿。在售项目情况项目名称规模建筑形态容积率近期推盘量主力产品销售均价户型区间总价区间（万元）仙山人间4万方洋房、别墅0.59216套（在售）A/B型一、两房4700元/㎡一房39—66㎡18.3—31两房80㎡37.6戴斯大卫营12万方酒店公寓、别墅0.5100套（在售）精装公寓双拼别墅四拼别墅双叠拼别墅6300—9700元/㎡别墅86—123㎡叠拼别墅54.1—77.4单配5000元/㎡，套房7000元/㎡精装公寓48、86㎡装修款2万、5万、8万精装公寓20—30万云深处6.3万方洋房、别墅0.5在售78套景观洋房4800元/㎡两房60—77㎡27—34.7万三房85㎡38万卡萨布兰卡13万方洋房0.5330套（存量）山景公寓清水4900/㎡起精装8000/㎡起一房53㎡两房85㎡清水28万精装60万芳草地法米亚9万方别墅、洋房0.61180套独院别墅复合洋房爬坡别墅爬坡组院6200元/㎡复合洋房5100元/㎡精装标准1260元/㎡复合洋房30-80㎡爬坡组院53-80㎡爬坡组院33-50万复合洋房16-40万仙山流云4万方别墅、洋房0.689栋534套，目前开出9栋别墅9500元/㎡69-72㎡50-70万21度洋房8万方洋房0.6150套花园洋房5300元/㎡30-103㎡最低18万/套；主力产品总价25-30万；二房31-40万，三房45-55万依云美镇10万方别墅、公寓、洋房0.6700套（存量+新推）别墅公寓洋房精装8300元/㎡清水6300元/㎡30-65㎡公寓精装22.5-48.8万；清水18-33.8万木里小镇10万方洋房0.6522套景观洋房5700元/㎡单配35㎡一房40-60㎡两房60-80㎡15-45万仙女山1号9.3万方洋房0.65113套洋房+19套别墅景观洋房洋房5200-5800元/㎡别墅7000-9000元/㎡26-78㎡15-40万夏宫4.6万方洋房0.79300套（新推）景观洋房5800元/㎡单配35㎡一房40-60㎡两房60-80㎡27-40万塞拉维假日5万方精装公寓、洋房、别墅0.6150套（新推）精装公寓、洋房精装公寓7300元/㎡起洋房均价5300元/㎡精装公寓29-36㎡洋房40-60㎡洋房22-35万公寓23-30万仙女山上的院子5.7万方别墅0.5联排、独栋40-60㎡26-40万仙女山总结协卓观点仙女山规划定位明确自然资源丰富综合实力强劲仙女山新区定位明确、自然资源丰富；较周边而言，旅游综合实力强劲；加之目前新区已大盘云集，配套完善，区域成熟度高，现在入市市场机遇巨大。区域成熟度高仙女山旅游地产解读PART-03为了更好的了解仙女山旅游地产，协卓选取了

隆鑫.花漾的山谷芳草地.雪岭仙山普度.仙女山1号远大.戴斯大卫营千鸿.仙山流云五个目前仙女山较成熟的旅游地产项目，对其户型、配套、建筑风格、价格及去化情况等进行研究。仙女山旅游地产现状部分竞争项目实景仙女山上在售项目基本都是现房发售，建设周期较快项目名称产品规划户型建筑面积比例隆鑫·花漾的山谷酒店、洋房、别墅单间配套38—4850%2*1*16630%2*1*183、11220%芳草地·雪岭仙山小洋房、小联排单间配套3620%1*1*149—5420%1*1*150—6020%2*1*168—7620%三房、四房跃层118—15920%依云美镇类别墅单间配套29-3420%1*1*145-5860%2*1*173-8310%(10%)夏宫假日国际社区洋房、联排、双拼、独栋单间配套25-3050%1*1*150-6030%2*1*163-8520%产品户型研究备注:蓝色标注为跃层情况项目名称产品规划户型建筑面积比例21度洋房多层单间配套3510%1*1*130-5360%1*1*25410%2*1*2/2*1*164-78(10%)10%仙山流云洋房、小别墅单间配套/1*1*132—4840%1*1*254—8035%2*2*168—7520%3*2*2100—1105%备注:蓝色标注为跃层情况产品户型研究多数项目开发初期，以30-60m2洋房、小公寓产品为主，部分项目在资源条件优的区域规划少量类别墅产品。重点项目研究隆鑫.花漾的山谷隆鑫.花漾的山谷项目名称隆鑫。花漾的山谷开发商重庆隆鑫花漾湖地产有限公司楼盘地址武隆县仙女山镇前行200米总建筑面积130000平方米占地面积200000平方米容积率0.4总户数2392户物业类型洋房、别墅停车位553个现推单位洋房交楼日期2012年6月物业管理费2.50元/平方米·月物业管理公司重庆隆鑫物业管理有限公司销售价格均价6200元/平米在售户型42-76㎡配套六星级奢华酒店、琥珀酒店、琥珀酒店公寓、森林公园、运动公园、青青农场、悬崖公园、月光营地公园重点项目研究项目优势：紧邻仙女山，景观资源较好，地块内部高层较大，前后排均可享受到景观，地块狭长，景观面较长。项目劣势：喀斯特地貌，覆土少，打造成本高。重点项目户型研究联排端头户型97㎡赠送面积是别墅的主要特点，大量的赠送草坪花园、地下室和露台，增加产品性价比和舒适度。联排中套户型74㎡花园花园负一楼全赠送独立户型157㎡花园负一楼全赠送97㎡的别墅户型：占地220平米销售面积97㎡实际使用面积240平米赠送比例：255%别墅户型特征：创新别墅产品，突出大面积赠送。户型特征：超大露台设计和开敞式厨房设计，功能空间分区明确，注重隐私考虑；随面积的增大，户型舒适感增强。标准层平面图A型户型B型户型洋房重点项目户型研究建筑面积A型48.7/49.7㎡B型57.4-59.6㎡芳草地.雪玲仙山重点项目研究芳草地.雪岭仙山项目名称芳草地.雪岭仙山开发商重庆芳草地房地产开发有限公司楼盘地址仙女山镇(距仙女山森林公园6公里)总建筑面积90000平方米占地面积133400平方米容积率0.6总户数1447户物业类型洋房、别墅停车位生态露天独立车位现推单位洋房交楼日期2012年物业管理费1.80元/平方米·月物业管理公司重庆芳草地物业销售价格均价6200元/平米在售户型50-80㎡配套西班牙风情商业街、中央运动公园、主题文化酒店、九洞高尔夫球场、茶吧、雪茄吧项目优势：区域项目规模较大，内部配套设计丰富，且紧临小镇，生活配套完善，另外项目海拔1350米，所有仙女山组团中最高的楼盘，向上可仰望仙女山主峰，向下鸟瞰整个仙女山新区，且出游方便。项目劣势：无明显的劣势。重点项目户型研究洋房单间配套，面积30-32.85㎡；露台达到70%的赠送率；功能空间有厨房、卫生间、卧室、双阳台设计；

一室一厅一卫，建筑面积53.12-57.19㎡；赠送比率约为20-60%；房间功能齐备，兼具居家和度假的功能户型特征：户型设计比较传统，结构紧凑，功能齐全，赠送较大露台或者阳台。重点项目户型研究

两室两厅单卫，建筑面积75.19-78.13㎡；赠送比率约为13-15%；三室两厅双卫，建筑面积108.23-109.18㎡；赠送比率约为25-30%；洋房户型特征：两房和三房户型采用控制面积，加大露台和阳台赠送的设计原则，客厅开间只有3.5米，次卧室开间甚至只有2.4米，但露台阳台设置较多，增加休闲功能。产品小结隆鑫.花漾的山谷和芳草地.雪岭仙山，是仙女山品质型楼盘的代表作。其户型设计以提升客户的舒适性和使用率为目的，都强调大面积的赠送空间，拉开了与周边其他楼盘的距离，成功的吸引较高档次的客户。品质型远大.戴斯大卫营戴斯•大卫营项目名称戴斯•大卫营开发商重庆远大置业有限公司楼盘地址武隆仙女山新区银杏大道66号（景区游客接待中心对面）总建筑面积70000平方米占地面积150000平方米容积率0.50总户数1152户物业类型公寓、洋房、别墅停车位900个现推单位产权式酒店交楼日期2011年12月物业管理费3.00元/平方米·月物业管理公司戴斯酒店销售价格23.6万/套起在售户型45-97㎡配套假日酒店、休闲会所在售项目情况项目优势：地段：项目在仙女山接待中心对面，第一时间吸引非自驾游客户的注意力；戴斯酒店品牌：24万每套，每年享受1.5万元的投资回报；精装修：公寓全部精装，减少客户后顾之忧。项目劣势：远大无精装修产品经验，装修产品质量的监管存在一定难度，另外别墅产品面积虽然小，但户型功能布局较差，单层面积较小，每层功能单一。别墅酒店公寓四拼别墅使用面积：110㎡赠送面积：46㎡花园面积：35—70㎡双拼别墅使用面积：170㎡赠送面积：70㎡花园面积：80—125㎡休闲区休闲区休闲+居住区居住区休闲区休闲区休闲+居住区居住区重点项目户型研究别墅户型特征：单层面积较小，较好的控制了面积，功能分区清晰，动静互不干扰。酒店公寓（单配）面积：48㎡清水价格：5000元/㎡委托装修标准：2万、5万、8万酒店公寓（跃层）面积：49㎡清水价格：7000元/㎡委托装修标准：5万、8万、15万露（阳）台面积：23㎡户型特征：二层为整层赠送，每层皆配置10㎡大阳（露）台及独立卫生间，主卧卫生间为7㎡户型特征：卧室开间4.2米，进深4.4米，直连4.2米宽大阳台；配备简易厨房及独立卫生间重点项目户型研究公寓产品小结在大部分楼盘均以休闲养生为主流概念的情况下，戴斯大卫营却在定位上强化了投资的概念，全精装修产品，运用戴斯酒店的号召力，签约前五年每年返还1.5万，每年可享受30天的自住期（需预约），带动了大量的投资型客户。投资型仙山流云仙山流云项目名称仙山流云开发商重庆千鸿房地产开发有限公司楼盘地址武隆仙女山新区（仙女山旅游接待中心对面）总建筑面积39149平方米占地面积97000平方米容积率0.48总户数1120户物业类型洋房、别墅停车位私家免费车位现推单位MINI别墅交楼日期2013年6月物业管理费1.80元/平方米·月物业管理公司重庆千鸿物业管理公司销售价格约58-78万/套在售户型约70㎡配套网球场、篮球场、旱冰场、羽毛球场、门球场、养生休闲广场、休闲娱乐会所在售项目情况项目优势：创新单独入户小别墅设计，吸引不少的投资客户和第二居所客户。另外，户型设计灵活多变，扩大客户群群体。项目劣势：单价高，相应总价也高，与消费者心理接受度有一定的悬殊，导致去化较慢。重点项目户型研究别墅底层户型图建筑面积：50.74㎡使用面积：72.24㎡赠送率：43%二层户型图建筑面积：45.31㎡使用面积：75.81㎡赠送率：67%三层户型图建筑面积：37.44㎡使用面积：56.44㎡赠送率：51%户型特征：三叠拼创新户型，每层独立入户，不仅是一楼，2、3楼均有较大赠送面积。二期户型三期户型户型特征：前庭后院，独立私家车位，可变户型空间，部分户型可自行隔出空高1.6-2.2米的隔楼。重点项目户型研究洋房产品小结仙山流云是仙女山较早开发的项目，自身配套设施不足，主要依靠临近仙女山镇的地段优势，依附仙女山镇的相关配套来弥补。前期产品特色并不突出，二期、三期在户型上做了很大程度的改善，引起客户关注。配套型仙女山1号仙女山1号项目名称仙女山1号开发商重庆普度置业有限公司楼盘地址武隆仙女山新区香叶路8号总建筑面积144007平方米占地面积93000平方米容积率0.65总户数当期300户物业类型洋房、别墅停车位不出售现推单位洋房、别墅交楼日期2013年6月物业管理费1.80元/平方米·月物业管理公司——销售价格洋房均价5300元/平米、别墅90万/套-140万/套在售户型洋房：25-75㎡、别墅：102-200㎡配套四星级酒店在售项目情况项目优势：规模优势，200多亩，规划齐备，以主题公园撬动项目热销。产品丰富，面积段30-63㎡，洋房、别墅、公寓等产品，增加客户选择面。项目劣势：覆盖土较差，景观打造单一，缺乏水环境。另外，公园的规划加大项目成本，增加了运营难度。重点项目户型研究洋房

单间配套面积在20-27㎡；功能房间有厨房、卫生间、卧室、阳台等；赠送空间在5-10㎡。20.16㎡24.48-27.3㎡厨房厨房阳台户型特征：面积小，阳台较大。42.26㎡43.61㎡阳台阳台

一室一厅面积在40-50㎡；功能房间有厨房、卫生间、卧室、阳台、客厅等；赠送空间在7-10㎡。重点项目户型研究洋房

一室一厅面积在40-50㎡；功能房间有厨房、卫生间、卧室、阳台、客厅等；赠送空间在7-10㎡。42.26㎡43.61㎡阳台阳台户型特征：面积小，阳台较大，部分户型设置有入户花园。产品小结仙女山一号、依云美镇等产品均属于该类型，产品面积控制在25~45㎡左右，集中为单价配套和一房产品，总价控制在18~22万左右。高性价比是吸引客户购买的主要原因。性价比型项目名称资源配套隆鑫·花漾的山谷3200米绝世凌空崖线景观、236米悬崖落差超五星奢华渡假酒店、顶级云顶泉浴俱乐部酒店、五大主题公园芳草地·雪岭仙山仙女山大环境资源足球场、网球场、沙滩排球场、九洞高尔夫球场、茶吧、雪茄吧依云美镇仙女山大环境资源海滩式游泳池21度洋房仙女山大环境资源星级酒店仙山流云仙女山大环境资源网球场、篮球场、旱冰场、羽毛球场、门球场、养生休闲广场、休闲娱乐会所仙女山1号仙女山大环境资源四星级度假酒店夏宫假日国际社区仙女山大环境资源1200亩，18洞高尔夫、体育运动主题公园、超五星级酒店重点产品配套研究项目主要依托仙女山景观资源，以酒店、运动休闲配套打造增加项目竞争力项目名称建筑风格隆鑫·花漾的山谷西班牙风格芳草地·雪岭仙山巴维亚西班牙风格依云美镇法式风格21度洋房中式现代风格仙山流云西班牙风格夏宫假日国际社区欧洲风格仙女山1号欧洲瑞士风格重点建筑风格研究承袭欧式风格，尤以西班牙风格为最无论从物业形态、配套打造、建筑风格上看，仙女山区域供应项目：同质化严重产品特征总结协卓观点项目价格特征产品类型开发初期价格（元/m2）单价水平（元/m2）年增长率总价水平公寓、小洋房3500-40005000-700010-25%，集中在15-18%20-40万，集中在25-35万叠拼、联排别墅4000-60008000-900010%左右60-140万独立别墅6000-700010000-12000/200-300万4年时间，售价增幅最高近一倍。重点产品价格研究供应面积与去化交叉对比区域内29~50㎡单配和一房产品最为畅销，其次是50—60㎡说明：以上数据是基于隆鑫·花漾的山谷、21度洋房、芳草地·雪岭仙山、依云美镇和仙山流云二期销售数据为分析基础。研究后得出。重点项目去化情况研究产品总价与去化交叉分析总价在20万以下和20~25万区间为畅销产品，但该价位货量较多说明：以上数据是基于隆鑫·花漾的山谷、21度洋房、芳草地·雪岭仙山、依云美镇和仙山流云等项目洋房产品销售数据为分析基础，研究后得出。重点项目去化情况研究整体市场淡旺季明显，夏季（6-8月）销售火爆，月均消化量达100-200套；开发节奏较慢，去化平均，年均消化量集中在3-5万方。项目名称总体量（万m2）年均消化量隆鑫·花漾的山谷33.9约5万方芳草地·雪岭仙山35约3万方依云美镇10约3万方21度洋房7.76约3万方仙山流云5.6约2万方项目去化特征重点项目去化情况研究仙女山旅游地产总结协卓观点仙女山旅游地产竞争激励，无论是别墅还是洋房均已小户型为主，各产品同质化严重，去化速度平稳。但凭借良好的自然资源和政府扶持，整个区域的升值空间巨大，价格增长迅猛，区域可持续发展势头突出。协卓认为要在这一阶段入市，并取得良好的销售佳绩，必须采取两种路线：一、产品差异化路线二、品质差异化路线旅游地产客户分析PART-04A顶级高端中端度假投资置业目的BCEGH财富层次低端DF项目吸引的客户核心客户客户特征目前仙女山项目吸引的客户以纯度假性质为主，度假兼投资为辅。旅游地产客户研究重庆长安邓小姐个人特征：32岁，法务助理已婚有小孩，一起居住的家庭成员数3人已购仙山流云，拥有QQ车家庭收入1万/月置业偏好：休闲度假车位、绿化越多越好安静的小区环境和良好的人文气息对物业产品及景区的配套的需求强烈景观环境、配套个人特征：50岁，个体摩配已婚有小孩，一起居住的家庭成员数3人已购仙山流云，拥有力帆520家庭收入1万/月置业偏好：养老养生居住要有活动娱乐场所、超市、购物中心。把各个楼道都装监视器。个体黄先生景观环境、配套个人特征：37岁，个体酒吧已婚有小孩，一起居住的家庭成员数3人已购芳草地雪岭仙山，拥有丰田汽车家庭收入2万/月置业偏好：休闲度假、父母养老对比物管、户型、环境。绿化面积，游玩项目对物业的管理及代为出租服务要求比较高个体谢小姐景观环境、物管景观环境、配套和物管是客户最看重方面，也是决定他们购买度假物业的关键因素客户特征旅游地产客户研究客户来源：重庆主城区为主，其他区域、邻近城市消费群体为补充。年龄：30~55岁为主，其中40岁以上中老年比重较大；职业：自由职业和企事业单位职员为主，私企职员与公务员为辅。家庭结构：三口之家为主，二人世界、三代同堂为辅。置业次数：多次购房。购房目的：度假、养老为主，度假兼投资为辅购房看重属性：景观环境与配套为客户最关注的因素，其次是物管、价格及交通。仙女山旅游地产客户以重庆市主城区中端收入人群客户为主兼有少数高端收入人群。旅游地产客户情况总结协卓观点项目开发建议PART-05大盘开发以自我运营为导向，兼顾市场竞争小盘以市场竞争为导向，研究竞争对手，找出差异化项目开发建议原则协卓观点项目开发启动期建议启动期要立势，引起市场高度关注。立足于本土区域市场，引导客户需求。考虑客户置业主要敏感性因素，其中独一无二景观资源要体现，可考虑资源价值较优区域。启动期选择成熟度相对较高，交通便捷、与配套区距离近区域，昭示性强、可开发性强。协卓观点项目具体实施建议差异化方向建议：配套差异主题酒店：项目引入高端主题酒店拉斯维加斯——金字塔酒店Luxor以古埃及文明为主题设计。酒店外观形象依照金字塔设计。通过尼罗河将客户送到客房。MINI别墅——创新产品，70m2产品特色建议差异化方向建议：产品差异中间没有隔墙,显得整个空间开阔,通透卧房和客厅外宽阔的阳台可以充分享受室外的自然风光.游泳池旁点缀的小品充满度假风情产品特色建议户型——建筑面积70平米产品特色建议别墅架空，避免潮气过重；抬高视线，远眺景观挑高产品特色建议室内——公共活动区域空间挑高，增大采光面，满足度假人士聚会社交需要设置简易厨房卧室与客厅无明显区隔产品特色建议尽量不用隔墙，部分室内功能空间融合或简化，增强空间感产品特色建议室外——用原生态材料围成的半私密性私家花园；增加小型私家泳池，使室内到室外的过渡空间更富有轻松度假的气氛奥地利风格：seifert、weidling、萨尔茨堡等风格特别适合在山坡上修建，利用窗户的垂直角度来最大限度的利用自然光的流通，并在二楼设置大阳台感受周围的风景。强调与自然的融和产品特色建议差异化方向建议：建筑风格差异价格定位项目首期受区域竞争影响大，在此我们将针对目前的市场，通过市场比较法和自然增长法进行分析。产品形态参照项目售价水平（元/m2）独栋别墅依云美镇10000洋房雪岭仙山6200公寓花漾的山谷6800价格修正系数修正因素权重本项目依云美镇雪岭仙山花漾的山谷项目规划201871110资源价值201881010品质107766建筑打造1512101010环境打造1512111010配套108777开发商品牌108779总分10083576162修正系数

1.451.361.34结合修正系数，建议独栋别墅售价为9000—11000元/m2，洋房售价为5500-6000元/m2，公寓售价为6500-7000元/m2。产品价格建议项目经济效益预测PART-06项目单价（元/㎡）备注配套费200.00建筑设计费25.00投资在3亿元以上的项目，其费额最高不得大于概算比例的1.5%地堪费、地灾评估费3.00人防费60.00场地平整40.00总计328.00备注：由于无项目地块数据，部分项目数据取自区间价格，不作为最终执行参考。前期工程费用估算项目单价（元/㎡）备注主体建筑工程费1100.00（包括门窗、保温、外漆）消防工程60.00强弱电、发电机35.00电梯

30.00总计1225.00备注：由于无项目地块数据，部分项目数据取自区间价格，不作为最终执行参考。建筑安装工程费用估算项目单价（元/㎡）备注电力工程（含临时施工用电）90.00供水安装工程

30.00燃气安装

30.00有线电视、网络

25.00环境绿化

16.00涵洞、挡墙

20.00道路工程、排污、生化池、管网、环保环评

46.00总计257.00备注：由于无项目地块数据，部分项目数据取自区间价格，不作为最终执行参考。基础设施建设费用预算项目单价（元/㎡）备注健身设施、网球场、篮球场等

11.00售房部

10.00监理费

5.00预决算费

4.00总计30.00备注：由于无项目地块数据，部分项目数据取自区间价格，不作为最终执行参考。基础设施建设费用预算项目单价（元/㎡）备注营业税约5005%企业所得税25%土地增值税商业2.5%；非普通住宅2%；普通住宅1%印花税0.05%城建税5%教育附加费3%地方教育附加费1%土地使用税总计月500备注：由于无项目地块数据，部分项目数据取自区间价格，不作为最终执行参考。项目销售过程中税费估算项目单价（元/㎡）备注管理费用230财务费用230营销费用（含推广、代理）85总计545备注：由于无项目地块数据，部分项目数据取自区间价格，不作为最终执行参考。项目开发费用估算序号项目单价（元/㎡）一开发成本2340.001前期工程费用估算328.002建筑安装工程费用估算1225.003基础设施建设费用估算257.004基础设施建设费用估算30.005项目销售过程中税费估算500.00二项目开发费用估算545.00三不可预见费用30.00四合计2915.00备注：由于无项目地块数据，部分项目数据取自区间价格，不作为最终执行参考。开发成本约为2915元/㎡（不含拿地成本）投资成本费用估算受让单位地块编号地块位置土地用途土地面积（亩）出让年限成交价（万元）单价（万元）夏宫置业有限公司WL2012-2-10号仙女山镇石梁子社区居委中低价位、中小套型普通商品住房用地103.4265