资产评估师资格全国统一考试《资产评估实务(一)》第四章考点分析及典型例题讲解

第四章建（构）筑物及在建工程评估第一部分重要考点一、收益法的运用二、剩余法的运用三、市场法的运用第二部分次要考点一、成本法相关知识二、房地产概述及其他知识第一部分重要考点【考点1】收益法的运用一、要求收益和折现率的计算与匹配；各种折现率之间的关系；建筑物年贬值额与年限关系；收益额的认定。二、出题模式：单选题、多选题和综合题（一）综合题【例题1.综合题】注册资产评估师受托评价一处土地的价值，经过调查，获得以下资料：（1）该土地位于繁华商业街，于2000年5月以有偿出让方式取得，但是获得使用权是商业用地的最高出让年限，并于2001年5月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼。经济耐用年限为35年，残值率为5%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。（2）当时该写字楼的造价是每平米3000元，2001年5月至评估基准日间，物价每年上涨2%。（3）该被评估房地产，2005年1月订约了2年期的租约，整幢出租月租金收入为3万元。评估基准日预计同类房地产年租金应为1000元／平方米；空置率为22%，房产税按租金收入的12%计算，管理费以年租金的3%计算；（4）各年修缮费以评估基准日房屋现值的1.5%计算；各年保险费以房屋评估基准日现值的3%。计算；土地使用税以每年每平方米2元计算。（5）假设建筑物的资本化率为10%，土地资本化率为8%。（6）该土地面积360平方米，建筑面积510平方米。试评估本例房屋基地在2007年5月的土地使用权价格。『正确答案』（1）房屋的重置成本=3000X510X（1+2%）6=1723028.5元（2）计算房屋现值（3分）①房屋年贬值额土地出让总年限是商业用地的最高出让年限40年（应该记住155页土地出让年限的数据），但是房屋建设完成于获得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是40-1=39年，房屋的使用寿命年限是35年，折旧年限应该是取两者中的短者，同时由于房屋使用寿命小于土地剩余使用年限，计算折旧应该考虑残值，所以年贬值额=建筑物重置价（1-残值率）/使用年限=1723028X（1-5%）/35=46767.92（元）②房屋现值二建筑物重置价-年贬值额X6二1723028-46767.92X6=1442420.5元（3）计算房地产总收入：年租金总收入=1000*78%*510=397800（元）（4）计算房地产年总费用①房产税按租金收入的12%计算，故应纳房产税为：397800X12%=47736（元）②管理费以年租金的3%计算：397800X3%=11934（元）③修缮费以房屋现值的1.5%计算1442420.5X1.5%=21636.3（元）④保险费以房屋现值的3%。计算：1442420.5X3^=4327.26（元）⑤土地使用税以每年每平方米2元计为：2X360=720（元）⑥房地产年总费用=47736+11934+21636.3+4327.26+720=86353.56（元）（5）计算房地产净收益=397800—86353.56=311446.44（元）（6）求取土地纯收益①房屋年净收益为：1442420.5/（P/A,10%,29）=1442420.5/9.3696=153946.86（元）②土地纯收益=房地产的净收益-房屋纯收益二311446.44-153946.86=157499.58（元）（7）求土地使用权价格评估基准日土地剩余使用年限是：40-7=33年土地总价二157499.58X〔1-（1+8%）-33〕/8%二157499.58X11.5139=1813434.41（元）土地单价二1813434.41:360=5037.32（元）【说明】有的同学认为这里土地应该按照房屋的剩余使用年限35-6=29年的收益对待,土地总价为157499.58X〔1—（1+8%）-29〕/8%。这种处理是不正确的，因为评价的是土地价值，土地尚有剩余年限33年,不能够说土地上的房屋剩余年限29年之后,房屋寿命期结束了,土地就没有收益了,合理的理解是认为房屋寿命期之后土地仍然能够获得同样的收益。因为可以假设再在土地上建房等获得33-29=4年的收益。【例2.综合题】（08年度考试题）被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用,租期为5年（租期到2011年5月31日结束）,租赁合同规定,使用人在5年租用期间,租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准,每年增加10元,房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产A的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到,评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%,评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为10%。要求：评估房地产A的最佳转让价值（写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据）。

06.504.5.3112商业用房1000m1土地权取得二的,5,31+40年506.504.5.3112商业用房1000m1土地权取得二的,5,31+40年5年 2011.57基港日08.506.5完工5年租金:市价：150 150K1.01一＜150：＜1.or—年年年年年——V

12345110兀加工1120130' ：=＞违约金5万140f3150; ，|比年|r=10%1、2、收茗年限m如一2—2=3日年是否违的：J有租约=31元租约=33年若违约，各年收益：2009：E150X(1+1%)-1301Xiaod=21500I2010：[150X1.or-140]X1000=13015现值2011：[L50Xl.or—150]X1OOO=|454E.15|21500X1.1-1+13O15X1.1-£+4545.15X1.1-3=34100小于违约金5万『正确答案』1、收益总年限二40(法定最高年限)-2-2=36年2、现有合同是否应该违约目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为2009年：[150X(1+1%)-(110+20)]X1000=21500元2010年:[(150X(1+1%)2-(110+30)]X1000=13015元2011年:[(150X(1+1%)3-(110+40)]X1000=4545.15元这些违约多获得的收益现值之和为21500X(1+10%)-1+13015X(1+10%)-2+4545.15X(1+10%)-3=34100元违约的收益小于违约赔偿金5万，所以不能够违约。130140 130150X1.or0 12 3 4 36〜 1 150X1.0P3年评估值=普+腺+暮-L_L■J..Li.L+150XI.orX(P/$10%,33)XI.I-3=1457703.013.现有合同的收益现值基准日后前三年按照合同租金计算，因为违约产生的收益不足以支付违约金，需要继续执行合同规定。收益现值=(110+10+10)X1000/(1+10%)+140X1000/(1+10%)2+150X1000/(1+10%)3=346581.52(元)4.合同结束之后的收益为客观收益，其收益现值为客观收益年限=40-2-5=33年基准日三年后未来年租金收益=150X(1+1%)3X1000=154545.15(元)收益现值=154545.15X[[1-1/(1+10%)33]/10%]/(1+10%)3=1111126.49(元)5.最佳转让价值=346581.52+1111126.49=1457708.01(元)(二)单选题【例题1.单选题】假定土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，土地价值为1000万元，建筑物价值为5000万元，房地产的综合资本化率应为()。A.7% B.7.50%C.7.67% D.14%『正确答案』C『答案解析』参见教材136页，公式变形可得：(L+B)Xr=LXr1+BXr2所以：r=[B/(L+B)]Xr1+[L/(L+B)]Xr2(三)多选题【例题1.多选题】下列关于房地产评估收益法中收益额的说法正确的有()。A.房地产的收益额应该是净收益，指归属于房地产的总收入除去各种付现费用后的收益B.净收益不应该是实际净收益，而应该是客观净收益，只有客观净收益才能作为评估的依据C.净收益二客观总收益-客观总费用D.总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用E.总费用包括折旧费等非付现支出『正确答案』ABCD『答案解析』实际净收益(指在现状下被估房地产实际取得的净收益)。客观净收益(房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期)。计算净收益的总费用只能够包括付现成本，所以E不正确。【考点2】剩余法的运用一、要求公式的基本原理，利息、利润的计算。二、出题模式：综合题和选择题(一)综合题【例1.综合题】(协会模拟题)丙房地产公司拥有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，主要情况如下：(1)土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费用为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。(2)该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。要求：根据上述资料估算该宗地地价。【答案】剩余法基本公式一：P=A－(B＋C＋D＋E) (4－24)式中，P—待估对象价值(土地)；A一开发完成后的房地产总价值(销售额)；B一项目后续开发的开发成本(建设成本+专业费用)；C一后续开发的投资利息；D一开发商后续开发的合理利润[(土地成本+建设成本+专业费用+销售费用)X投资利润率];E一后续开发的正常税费(销售费用+销售税费)。建筑面积=2000X2.5=5000平方米销售额=9000X5000=45000000元建筑费用=3000X5000=15000000元专业费=15000000X10%=1500000元投资利息=990000+地价X12.36%二地价X[(1+6%)2-1]+(15000000+1500000)X[(1+6%)2/2-1]销售费用=45000000*2.5%=1125000元销售税费=45000000X6.5%=2925000元开发利润=(地价+建设成本+专业费用+销售费用)X投资利润率=(地价+15000000+1500000)X10%=(地价+16500000)X10%地价=销售额-建筑费-专业费-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润销售额=地价+建筑费+专业费+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润45000000:地价+15000000+1500000+990000+地价X12.36%+1125000+2925000+(地价+16500000)X10%地价X1.2236=2181000解得，地价=17824452.4元【特别注意】本题是对待开发土地的评估，适用公式4-26。如果是对已经建成房地产，则注意教材162-166页的内容，利息及利润的计算等稍微有些不同。【例题2.综合题】评估对象宗地A的具体资料如下：(1)评估目的：评估宗地A在评估基准日的市场价值。(2)评估对象基本情况：宗地A为一宗2000平方米的“七通一平”建筑用地，规划用途为住宅、公寓，土地使用年限为70年，规划容积率为4。(3)宗地开发情况：不论是用于住宅开发或公寓建设，建设周期均为2年，住宅的建筑费用为每平方米1800元，公寓的建筑费用为每平方米2000元，专业费用均为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在建设期内均匀投入，评估基准日银行贷款利率为6%，建成后预计每年折旧费为320000元，建设过程中的相关税费均为楼价的4%，开发商要求的利润率为15%，住宅及公寓的正常综合折现率为8%。(4)市场调研情况：评估基准日两年后住宅的市场情况是：售价为每平方米4000元，按此价格住宅建成后就可以售出，销售税费占楼价的3%。评估基准日两年后公寓建成第一年的市场情况是：年净租价为每平方米350元(扣除维修等费用后的租价)，以后每年的租价以2%的比率递增，出租率为90%，出租过程中需交纳的税款占租金的5%。【要求】根据给出的资料，运用假设开发法评估该宗地在评估基准日的市场价值；(1)写出评估思路或技术路线；(2)写出评估步骤和评估结果；(3)对评估结论作出必要的说明。『正确答案』(1)评估技术路线①比较宗地开发方案；②选择开发方案并给出宗地A的市场价值。(2)比较开发方案①计算开发住宅的地价卖楼净价=2000X4X4000X(1-3%)=32000000X0.97=31040000(元)建筑费=2000X4X1800=14400000(元)专业费用=14400000X10%=1440000(元)利息:地价X[(1+6%)2-1]+(14400000+1440000)X[(1+6%)1—1]=0.1236X地价+15840000X0.06=0.1236地价+950400利润二(地价+14400000+1440000)X15%=0.15地价+2376000建设中的税费=32000000X4%=1280000(元)地价=31040000-14400000-1440000-0.1236地价-950400-0.15地价-2376000-12800001.2736地价=10593600地价=8317839②计算开发公寓的地价建成后第一年净租金=2000X4X350X0.9X(1-5%)=2394000(元)总租金净收入=2394000/(8%-2%)X{1-[(1+2%)/(1+8%)]68}=39900000X(1-0.0205)=39900000X0.9795=39082050(元)建筑费=2000X4X2000=16000000(元)专业费用=16000000X10%=1600000(元)利息:地价X[(1+6%)2-1]+(16000000+1600000)X[(1+6%)1—1]=0.1236X地价+17600000X0.06=0.1236地价+1056000利润二(地价+16000000+1600000)X15%=0.15地价+2640000建设中的税费=39082050X4%=1563282(元)地价=39082050-16000000-1600000-0.1236地价-1056000-0.15地价-2640000-15632821.2736地价=17786050地价=13965177.45(元)(3)评估结论及其说明评估宗地A在评估基准日的市场价值接近于13965177.45元。这个评估结论符合市场价值要求的最有效使用原则。(二)选择题【例题1•单选题】某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1000万元，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8%。该土地投资利息为()。A.79.23万元 B.80万元C.60万元 D.100万元『正确答案』A『答案解析』500X[(1+8%)1-1]+1000X[(1+8%)0.5-1]=79.23万元。【考点3】市场法的运用一、要求各个修正系数的计算，修正原因分析，计算结果合理性的判定。二、出题模式：综合题和选择题（一）综合题【例1.综合题】有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如下：宗地成交价交易时间交易情况区域因素个别因素A6902011.8.10+2%-1%B7002010.8.1+7%0-2%C7302012.8.10-3%-1%D7302013.8.1-5%+3%+8%上表中成交价的单位为：元/平方米，该城市地价指数如下表：时间200920102011201220132014指数100107110108113115表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素，个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，回答下列问题:.为什么要进行交易情况修正？.在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个？.根据所提供条件，评估该宗土地2014年8月1日的价值。（若需计算平均值，为简化计算，要求用算术平均值）『正确答案』.为什么要进行交易情况修正？房地产市场受政策因素，人为因素影响较很大，决定了房地产市场不能成为完全竞争市场，而是一个不完全竞争市场。因此运用市场法进行房地产评估，需要对选取的交易实例进行交易情况修正，将交易中由于具体交易情况所产生的价格偏差予以剔除，使其成为正常价格。房地产交易中的特殊情况较为复杂，主要有以下几种：①有特殊利害关系的经济主体间的交易如亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与本单位职工之间，通常都会以低于市价的价格进行交易。②交易时有特别的动机急于脱售或急于购买最为典型。如按照相关政策，限期处置低效闲置建（构）筑物，往往会使交易价格降低。③采取拍卖、挂牌、协议等不同交易方式往往使房地产交易表现出不同的价格。④其他特殊交易的情形如房地产开发土地出让中，包含保障性住房的相关条款。.在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个？『正确答案』根据交易情形修正系数，B参照宗地价格高于正常价格7%，应该属于收购临近房地产，支付了超出正常市场价格的价格，而D参照宗地价格低于正常价格5%，应该属于急于出售。在上述可比案例中，B是收购邻近房地产，D是急于出售房地产。3.根据所提供条件，评估该宗土地2014年8月1日的价值。A.690X115 X110100100-X100102-X10099-=714.36B.700X115V100.y100-X-100-=717.47产、10710710098C.730X115V100100-X100=800.45八10S100陷9709D.730X115¥100X-100V100=703.00八11395103A108分析所有修正系数，单一修正幅度都没有超过20%,综合修正幅度没有超过30%，修正后的最大和最小值的比例也没有超过1.2倍，所以评估参照物选择及评估结果都有效，可以取其平均值作为评估结果。因此，待估宗地的评估值为：（714.36+717.47+809.45+703）:4=736.07（元/平方米）（二）单选题【例题1•单选题】某一待估宗地剩余使用年限为25年，土地资本化率为10%,所选的参照物剩余使用年限为20年，则土地使用年限修正系数为（）。A.0.92 B.1.07C.1.09 D.0.94『正确答案』B『答案解析』〔1-（1+10%）-25〕/〔1-（1+10%）-20〕=（1-0.0923）/（1-0.1486）=1.066【例题2•单选题】运用市场法评估房地产价值时，交易日期修正的主要目的是将参照物价格修正为（）的价格。A.评估时期 B.参照物交易时C.评估基准日 D.未来预期『正确答案』C【例题3•单选题】基准地价修正法评估一商业用地的价值，实际转让年限为36年,若资本化率为9%,则土地年限修正系数为（）。A.0.992 B.0.937C.0.986 D.1.067『正确答案』C『答案解析』土地使用年期修正的公式，使用基准地价修正法需要修正年限时候，基准地价的使用年限一定要采用法定最高出让年限，但是一般的市场法，应该采用参照物和评估土地的各自的剩余使用年限。（三）多选题【例题1•多选题】以替代原则为理论基础的房地产评估方法有（）。A.成本法 B.收益法C.基准地价修正法 D.市场法E.剩余法『正确答案』ACD『答案解析』市场法的基本原理就是替代原理,基准地价修正法本质上就是市场法的一种,所以其理论基础也是替代原理。第二部分一般考点【考点1】成本法的相关知识一、要求掌握成本法的计算公式，以及利息等成本构成项目的计算。二、出题模式：综合题（可能性相对小）和单选题（一）综合题（参见教材例题）（二）单选题【例题1•单选题】用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为（）。A.整个开发期 B.整个销售期C.整个开发期和销售期 D.整个开发期和销售期的一半『正确答案』C『答案解析』土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。土地开发费利息：如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费（或资金投入）为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。【例题2•单选题】根据我国土地管理法的有关规定，国家征用耕地需支付给农村集体经济组织的费用一般包括（）。A.土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费B.土地补偿费、安置补助费和青苗补偿费、新菜地开发基金C.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、地上附着物和青苗补偿费D.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、青苗补偿费『正确答案』A『答案解析』具体内容包括：土地补偿费，青苗补偿费和被征用土地上的房屋、水井、树木等附着物补偿费，安置补助费，耕地占用税或城镇土地使用税，土地登记费及征地管理费，征地动迁费，水利水电工程、水库淹没处理补偿费等。【例题3.单选题】某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2%。该建筑物2000年1月的重置成本为500万元，2000年1月的评估值接近（）。A.400万元 B.392万元C.402万元 D.390万元『正确答案』C『答案解析』500-10X[500（1-2%）/50]=402万元【例题4.单选题】开发对象为某市经济技术开发区的一宗土地，面积为10000平方米，土地开发费为每平方米250元，土地开发周期为两年，土地开发费每年均匀投入，第一年投入资金占总开发费用的40%，银行贷款年利率为6%，则该宗土地开发费利息为（）。A.12.41万元 B.13.57万元C.15.73万元 D.16.84万元『正确答案』B『答案解析』10000X250X{40%X[（1+6%）1.5-1]+60%X[（1+6%）。.5-1]}=135681.32元（三）多选题【例题1•多选题】房地合估模式下，房地产评估中的开发成本主要包括（）。土地取得费 B.前期工程费C.基础设施建设费 D.公共配套设施建设费E.开发期间税费『正确答案』BCDE『答案解析』开发成本主要包括勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费与其他工程费、建筑安装工程费、开发期间税费等。【例题2•多选题】运用成本法对房地产价格评估，其适用范围主要是（）。A.新开发地 B.学校用地C.公园用地 D.商业用地E.机场用地建筑物『正确答案』ABCE『答案解析』关注各种方法的适用范围。成本法与其他评估方法相比具有特殊用途，一般适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况。对于既无收益又很少有交易情况的政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发地等特殊性的建（构）筑物评估比较适用。【考点2】房地产概述及其他知识一、要求掌握土地出让年限；土地特征；容积率。二、出题模式：单选题、多选题（一）单选题【例题1•单选题】根据国家有关规定，用于体育用途的国有土地使用权出让最高年限为（）。A.30年 B.40年C.50年 D.70年『正确答案』C『答案解析』土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。【例题2•单选题】某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为（）。A.500万元 B.300万元C.280万元 D.360万元『正确答案』B『答案解析』最佳使用和合法原则的运用。【例题3•单选题】某宗土地1000平方米，国家规定容积率为5,建筑密度小于或等于60%,下列建设方案比较起来最可行的方案是（）。A.建筑物建筑总面积为5000平方米,底层建筑面积为700平方米建筑物建筑总面积为1500平方米,底层建筑面积为300平方米建筑物建筑总面积为4800平方米,底层建筑面积为600平方米建筑物建筑总面积为7000平方米,底层建筑面积为400平方米『正确答案』C『答案解析』容积率=建筑总面积/土地总面积;建筑密度=建筑物底层建筑面积/土地总面积,综合比较,C方案最可行.A不满足建筑密度的要求,B没有充分利用土地,D超过了国家规定的容积率。【例题4•单选题】单位建筑面积地价是指平均到每单位建筑面积上的土地价格，称为（）。A.单位价格 B.土地使用权价格C.总价格 D.楼面地价『正确答案』D『答案解析』楼面地价，又称单位建筑面积地价是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价=土地总价格/建筑总面积容积率指地块的建筑面积与地块总面积的比率容积率=建筑总面积/土地总面积楼面地价=土地单价/容积率【例题5•单选题】对于已经完工或接近完工，只是尚未交付使用的在建工程可按（）评估。A.成本法 B.形象进度法C.假设开发法 D.工作量法『正确答案』B『答案解析』整个建设工程已经完成