房地产经济学-房地产价格

第五章房地产价格本章主要内容第一节房地产价格的含义与特征第二节房地产价格的构成与影响因素第三节房地产价格评估本章学习要求熟悉房地产价格的含义与特征；掌握房地产价格的构成与影响因素；了解房地产价格评估的基本思路。第一节房地产价格的含义与特征房地产价格的典型定义序号价格概念房地产价格备注1为获得一种商品或服务必须付出的东西和平地取得他人的房地产所必须付出的代价——货币、实物、无形资产或其他经济利益现象2是凝结在商品中的一般的无差别的人类劳动在房地产开发、建设、经营过程中所耗费的全部社会必要劳动所形成的价值及土地所有权价格的综合货币表现本质房地产价格的特征异质性趋升性权益性政策性多样性地域性第一节房地产价格的含义与特征1、房地产价格的地域性房地产是不动产，具有位置固定性特点。区位是决定房地产价格的关键性因素。不同区域（区位）房地产价格差异显著。区位与房地产价格的定量分析住宅价格函数：分析家庭愿意为不同区位住宅支付多少费用住宅投标函数：分析住宅供应商愿意为不同区位的土地支付多少费用参考文献：丰雷.房地产经济学（第三版）.北京：建筑工业出版社，20082、房地产价格的异质性平层总价总价区间（万）0406080100临沂市洋房项目总价区间统计120跃层沂龙湾金泰华城香醍荣府奥林匹克城市主人开元香舍里数据截止到2011年5月资料来源：世联怡高2013房地产市场总结和2014年房地产市场展望.洋房总价在60-90万间，跃层总价一般在85-130万之间3、房地产价格的趋升性资料来源：世联怡高2013房地产市场总结和2014年房地产市场展望.房地产增值土地增值房地产增值需求拉动型增值投资累积型增值用途转换型增值4、房地产价格的权益性房地产价格实际是一种产权价格，是房地产权利未来的收益价格；实物状况相同的同一宗房地产根据其不同的权益要求可以有不同的价格。房地产权益价格类型：

所有权价格、使用权价格、其他权益价格5、房地产价格的政策性资料来源：/content/100071房地产价格分类成交价、市场价格、理论价格、评估价格市场调节价、政府指导价、政府确定价基准地价、标定地价、房屋重置价格土地价格、建筑物价格、房地产价格总价、单位价格、楼面地价所有权价格、使用权价格、其他权益价格6、房地产价格的多样性房地产价格的特征异质性趋升性权益性政策性多样性地域性第二节

房地产价格的构成与影响因素一、房地产价格的构成房地产价格成本利润？？？……2009年，临沂市房地产业协会、临沂市建设工程标准造价及招标投标协会先后发布了《关于公布临沂中心城区高层商品房开发成本的公告》、《关于公布临沂市市区多层商品住宅开发成本构成的公告》，对不同类型居住房地产开发成本的构成进行了详细计算。成本项目构成占总成本比例（%）高层多层土地成本7.59-31.3712.23-34.09前期工程费6.35-9.586.07-16.43建筑安装工程费36.85-52.8230.08-54.91配套设施费5.5-7.262.43-9.41开发间接费用（管理费用）7.68-10.593.71-11.04经营税金及附加9.34-10.395.84-10.99不可预见费用2.24-2.961.62-3.79临沂市不同类型居住房地产开发成本构成房地产价格成本土地费用前期工程费建筑安装工程费市政公共设施费用管理费用贷款利息税费其他费用（不可预见费用）利润房地产价格中的利润房地产开发利润表现为房地产开发企业年销售收入扣除成本后的余额。房地产开发利润是指按房地产开发行业平均利润率计算、为开发房地产而投入的全部资本所应获得的正常利润。2003年前后，我国房地产行业的毛利润率大致在20%左右，与大多数工业行业相近。

但随着房价的不断上涨，房地产利润率明显上升，2007年之后年均达到30%左右，超出工业整体水平约10个百分点。国内部分知名开发商的毛利润率接近甚至超过了50%，远远高于日本和美国的房地产开发企业。资料来源：国务院发展研究中心研究丛书(2012)房地产价格成本利润房地产项目定价方法基本思路：在定价时首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价成本导向定价法成本加成定价法目标利润定价法单位产品价格=单位产品成本×（1+加成率）其中，加成率为预期利润占产品成本的百分比单位产品价格=（总成本+目标利润）/预计销售量例：某房地产企业开发一楼盘，开发成本为2000元/m2,加成率为15%，求该楼盘单位售价。例：某房地产企业开发一总建筑面积为20万m2的小区，估计未来在市场上可实现销售16万m2，其总开发成本为4亿元，企业的目标成本利润率为15%。求该小区单位定价应为多少？由开发商说了算？由房地产专家说了算？由政府说了算？……房地产价格谁说了算？二、影响房地产价格的主要因素影响因素房地产自身因素房地产外部因素实物因素权益因素区位因素经济因素社会因素制度因素心理因素二、影响房地产价格的主要因素房地产自身因素：房地产实物因素：土地的位置、面积、形状、开发程度……；建筑物的规模、外观、结构、内部格局、设施设备、装饰装修、采光、日照、隔热、隔声、防水、维护与完损情况……房地产权益因素

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房地产权利及其限制、房地产使用管制房地产区位因素：方位、与相关场所的位置、临街状况、楼层、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观。二、影响房地产价格的主要因素房地产外部因素经济因素：国家、地区或城市的经济发展水平、居民收入水平、物价水平、利率、汇率……社会因素：人口、家庭、城市形成历史、城市化水平、社会治安、文化与时尚。制度政策因素：国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通、社会保障等方面的制度、法规、政策、行政措施。心理因素：对未来的预期、购买或出售时的心态、个人偏好、跟风或从众心理、讲究风水……知识链接：房地产价格确定的HEDONIC模型理论思想：一种多样性商品具有多方面的不同特征或品质(如房地产商品的面积、楼层、朝向和是否有保安服务等特征)，商品价格则是所有这些特征的综合反映和表现。当商品某一方面的特征改变时，商品的价格也会随之改变。知识链接：房地产价格确定的HEDONIC模型房地产价格指数（Realestatepriceindex）房地产价格指数是动态描述一定区域内各类房地产价格变动趋势和变动程度的相对数。2、

收集资料了解国内外房地产价格指数编制方法及主要的房地产价格指数类型。本节课外自学内容1、下载阅读温海珍.城市住宅的特征价格：理论分析与实证研究[D]浙江大学，2004.，了解特征价格模型的原理及应用。第三节房地产价格评估房地产价格评估简称房地产估价，是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价的最高行为准则独立、客观、公正合法原则最高最佳使用原则替代原则估价时点原则房地产估价的技术准则体现公平的原则，要求估价人员：1、换位思考2、站在专家的立场反复、精细地权衡评估价值3、具有良好的职业道德一、估价原则行为准则技术准则合法原则最高最佳原则替代原则估价时点原则合法原则合法原则1、产权合法2、利用、使用合法3、处分方式合法4、估价过程合法一、估价原则行为准则技术准则合法原则最高最佳原则替代原则估价时点原则最高最佳使用原则最高最佳使用最高最佳使用原则也称为最有效使用原则，是指在合法的前提下，以待估房地产最有效使用的方式为估价基础。1、最佳用途2、最佳规模3、最佳集约度最高最佳使用，是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。一、估价原则行为准则技术准则合法原则最高最佳原则替代原则估价时点原则替代原则替代原则当处于同一供需圈内的房地产市场上同时存在两宗或两宗以上效用相同或相近的房地产时，其价格将在市场机制的作用下趋于一致。替代原理在房地产市场中的特殊性表现为：房地产商品的替代关系具有不完全性；房地产市场必须处于同一供需圈。获得最高性价比一、估价原则行为准则技术准则合法原则最高最佳原则替代原则估价时点原则估价时点原则估价时点原则同一宗房地产在不同的时点，往往会有不同的价格。必须依据估价目的来确定在估价时，是采用法律、法规、政策包括税收政策的颁布、更改、实施日期之前还是之后的，就应该根据估价时点来确定。一、估价原则行为准则技术准则合法原则最高最佳原则替代原则估价时点原则一、估价原则行为准则技术准则合法原则最高最佳原则替代原则估价时点原则估价时点原则估价时点原则估价时点估价对象状况估价对象房地产市场状况过去（回顾性估价）过去过去现在过去现在现在未来未来（预测性估价）未来未来多出现在房地产损害赔偿案件中，根据过去的状况和现在状况的对比估价中最常见、最大量的的，包括在建工程的估价评估房地产的预售或预购价格多出现在房地产纠纷案件中，复核估价多出现于房地产市场预测，为投资分析提供依据市场（比较）法成本法假设开发法收益法二、房地产估价方法一、

市场法1、定义:市场实例比较跟谁比？怎么比？比什么？市场上类似的交易实例比较间接比较与直接比较2、核心问题:3、操作步骤:5、适用范围:与近期类似房地产进行比较并以交易价格为基础，经因素修正得到评估对象价值。4、关键词:具备发育完善的房地产市场，并且在市场上能够收集，到大量的与被评估房地产相类似的市场交易实例资料。针对交易性房地产效果良好，如商品住宅、高档公寓、别墅、标准工业房。交易实例房地产状况资料交易日期、价格、情况付款方式、市场状况等资料收集选取可比实例利用差额法或系数法综合修正确定价值可比实例因素修正交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正二、

成本法1、定义:重置成本折旧如何确定重置成本？如何确定贬值？土地取得成本、开发成本分类2、核心问题:3、操作步骤:5、适用范围:估测房地产的重置成本，扣除房地产各种贬值，确定价值资料收集估算重置成本估算各种贬值4、关键词:原则上适用于所有待评估的房地产，但针对于那些既无收益又很少发生市场交易，且其他方法无法进行评估时，效果最好。如学校教学楼、体育馆、医院、公益性用房地产。方法确定价值管理费用、销售税费、开发利润投资利息——注意计息期的确定实体性贬值功能性贬值经济性贬值成新率法使用年限法综合法三、

收益法1、定义：净收入预期收益、净收益房地产收入有哪些？如何确定收入？折现应考虑的问题？租金、销售、直接经营收入、其他出租型房地产折现的种类2、核心问题：3、操作步骤:5、适用范围：将房地产未来的净收益通过资本化求取房地产的价值4、关键词:房地产未来未来预期收益及风险能够预测和量化、房地产的收益年限能够确定。如商场、商务办公楼、酒店、娱乐场、影剧院等。计算公式收集预期收益资料估测未来收益确定价值估测折现率直接经营型潜在总收入预测空置损失营运费用收入-成本-费用-税金及附加-管理费用-财务费用-正常经营利润土地折现率建筑物折现率综合折现率折现的求取方法市场提取法、累加法四、假设开发法1、定义：最佳开发方利用式的选择对未来开发完成后项目的预测预测开发完成后房地产价值途径现实社会需要程度未来