房地产开发与经营第讲

房地产开发与经营北京理工大学珠海学院主讲人：李春保第一讲*房地产开发与经营概述

（4学时，包括课程介绍）一、房地产二、房地产业三、房地产市场五、房地产经营四、房地产开发六、房地产开发经营的概念导言：本章是全书的基础。要求掌握房地产、房地产业、房地产市场、房地产开发、房地产经营、房地产开发经营等概念的含义和分类，着重掌握房地产开发的基本流程。一、房地产（一）概念1、财产：具有权属意义的有价值的物（包括有形物和无形物）。根据《物权法》

第317页，物权包括所有权、用益物权、担保物权三种。2、土地：地球表面的陆地（第2页）

我国实行土地公有制（包括国有、集体所有），西方有些国家是土地私有。3、房产和地产：某些人所拥有的作为财产的房屋和土地。4、房地产：房产和地产的总称。狭义房地产是指城市商品化的房地产。【房地产=房产+地产=房地产实体+房地产权益】（二）特征第4页~第5页（三）分类

1、根据土地用途分类

2、根据使用情况分3、根据享有权益的程度分4、根据房地产实体的实现情况分现房：已建成使用期房：尚在建设中居住类房地产工业类房地产教育、科技、文化、卫生、体育类......商业、旅游、娱乐类......综合及其他类自用类房地产投资类房地产具有完全权益的房地产具有限制性权益的房地产二、房地产业（一）概念：从事房地产这种产品开发经营的行业或者部门。（二）我国房地产业的地位和作用1、地位：是国民经济的基础产业和支柱产业。2、作用：第10页（三）房地产业与建筑业是上下游的产业关系（四）房地产业与金融业房地产开发需要金融业的支持，同时，房地产信贷（开发信贷和消费信贷）也是金融业的优质业务（风险小，收益多）。三、房地产市场（一）概念1、房地产交易：是指房地产转让、房地产抵押和房屋租赁2、房地产市场：是房地产各种权益（所有权、用益物权、担保物权）在不同市场主体之间流转的过程中形成的各种交易关系的总和。（二）分类1、按要素分2、按开发经营流程分3、按是否拥有房产证分土地市场：即城市国有土地使用权的有偿出让有期限和转让的市场房产市场：即房产的转让、抵押、租赁等交易的市场土地一级市场：土地储备开发房地产二级市场：把新建、初次使用的房屋向消费者转移房地产三级市场：再次将房地产转让或租赁的市场现房市场：具备办双证条件的房地产期房市场：不具备办双证条件的房地产（在建）四、房地产开发（一）概念：在依法取得国有土地使用权的土地上进行市政基础设施、房屋建设的行为。（二）房地产开发的特征1、复杂性2、区域性3、长期性4、资源密集性5、高收益和搞风险性6、政策影响性

（三）分类1、按区域性质分2、按规模分3、按对象分新区开发旧区改造（珠海的“三日改造”）单项开发成片开发土地开发房屋开发综合开发（四）*房地产开发的基本流程1、项目立项阶段（1）项目投资决策：①开发商研究投资环境和机会；②编制（自编或委托）项目建议书；③编制项目（自编或委托）项目可行性研究报告；④政府主管部门（发改委或行业主管部门）及贷款银行委托专业评估机构论证可研，进行项目立项或者不立项。（2）申请规划选址、定点开发商向规划部门申办《项目选址意见书》、申请项目定点，初步选定项目用地的具体位置和界限。（3）办理用地手续开发商通过竞标获得土地，与土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》，并交纳土地使用权出让金。（4）申领规划红线图、规划设计条件通知书等文件这是项目勘察、设计的重要依据和控制指标。（5）开发商委托规划设计院编制规划设计总图（6）开发商向规定部门申领《建设用地规划许可证》2、项目前期准备阶段（7）招标选定项目勘察、设计单位、编制两阶段设计文件（8）招标选定施工承包单位和工程施工监理单位（9）申办《建设工程规划许可证》、《房屋拆迁许可证》，进行征地补偿和地上房屋拆迁（10）申办《施工许可证》（11）完成现场“七通一年”3、项目建设阶段（12）施工单位进场施工，同时，开发商和工程监理开工项目管理（三管三控一协调）（13）开发商申办《商品房预售许可证》，开始房屋销售申办条件：

①项目建设手续齐备②已完成预售项目总投资的25%或主体封顶③已确定项目竣工日期，且进度有保证④已确定定向收款的监管机构和监管方案（14）项目竣工验收，交付使用4、项目销售及售后服务阶段（15）办理产权登记，申领《商品房销售许可证》（16）房产营销，签订合同，入住，物业管理（17）项目后评价（五）房地产开发的主要参与者1、房地产开发商根据《城市房地产管理法》第三章，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应同时具备以下条件：（1）有自己的名称和组织机构（2）有固定的经营场所（3）有符合国务院规定的注册资本（4）有足够的专业技术人员（5）法律、行政法规规定的其他条件

根据《房地产开发企业资质管理规定》（建设部令第77号，2000年3月），房地产企业根据注册资本、经营年限、业绩、人员等划分为：（1）一级资质：注册资本不低于5000万元，开发经营5年以上，专业人员40人（2）二级资质：注册资本不低于2000万元，开发经营3年以上，专业人员20人（3）三级资质：注册资本不低于800万元，开发经营2以上，专业人员10人（4）四级资质：注册资本不低于100万元，开发经营1年以上，专业人员5人（5）暂定资质：有效期1年2、政府机构（1）作用：①判定法规、规则②监督管理（2）机构类别：[十二大类]发改、土管、规划、城建、房管、消防、环保、水务、电力、人防、抗震、市政等3、金融机构：[现代金融体系包括：银行、保险、证券、信托]（1）作用：①评估、论证项目②提供资金支持（2）机构类别：银行、信托公司、企业、个人。（信托：委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者持定目的进分管理或者处分的行为。（房地产信托：信托投资公司[受托人]发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金，用于房地产开发项目，为委托人获取一定的利益的行为。）4、专业顾问（1）作用：提供房地产开发、经营方面的专业咨询服务（2）名称：建筑师、工程师、会计师、造价师、经济师、估价师、经纪人、律师、营销人员、策划人员等5、建筑承包商6、消费者或者买家7、土地所有者或当前的使用者五、房地产经营（一）定义：房地产开发企业将减少完成的房地产项目转移到使用者手中的过程。（二）类型：1、出租：（1）房地产开发企业将自己开发的房地产[全部或部分]用于自行租赁业务优点：①抗通胀风险②享有升值收益③安置人员④便于开展多种经营缺点：①投资回收期长②承担贬值风险③禁言不专一，分散精力

（2）合营出租：将自己开发的全部或部分房地产与他人合伙经营租赁业务优点：除“自营出租”的优点外，可以做到风险合理分担缺点：利益分享2、出售（1）期房出售[房地产预售]：期房尚未竣工，不具备办双证条件的房地产。我国的房地产管理法预售政策：《城市房地产管理法》第四章第四十五条，商品房预售应符合以下条件：

①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书②持有建设工程规划许可证③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期④向省级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证⑤预售人将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案⑥