某房地产企业管理手册

xxxx房地产（管理xxxx房地产（管理手册第A/0版实施日期：2003年11月01日本文件由xxx房地产有限公司行政事务部提出；本文件解释和修订权属于xxx房地产有限公司行政事务部。本手册编制人:审核人:批准人:修订状态控制页序号修订单编号修改页码条款号修订方式修改人修改日期注：修订方式有：划改和换页(换版)等。修订时应注明页次，如A/0到A/1、A/3到B/0；修订日期要注明年月日。也许你阅历尚浅，也许你身无分文，但只要你拥有梦想、智慧和勤奋，就可以好梦成真。——这就是****！王者之手点石成金董事长致辞亲爱的各位员工：海纳百川，英贤汇聚。xxx房地产热忱欢迎您的加盟！我们将在相互信任、相互理解的基础上，一起度过在公司工作的美好岁月——充分的理解和信任是愉快奋斗的桥梁与纽带。****房地产是一个以农业、生物工程和房地产开发为主要投资领域的大型业务多元化投资控股公司。她将让您感受到融洽的工作氛围、先进的企业管理模式，为您提供了一个非常宝贵的成长机遇和一个广阔的发展空间。希望您能够珍惜这来之不易的机会，珍惜这宝贵的时光，为您个人和公司的发展做出最大的贡献。大家每个人都有成功的理想。在****，您完全可以实现这一理想，凭借开拓、创新、挑战、拼搏的职业精神，每个人都有施展才华的广阔舞台，并凭自己的出色才干和不俗业绩取得丰厚的回报。脚踏实地、一丝不苟、爱岗敬业，相信您定能与****共创辉煌。“千金何足贵，一士固难求”！我们一向尊重知识、尊重人才，把德才兼备和认真负责的员工看作是公司最大的财富。只有员工的业务水平和综合素质得到提高，****才能在日趋激烈的竞争中立于不败之地。爱岗敬业是****房地产凝聚力之所在。企业家精神、创新精神、敬业精神和团结合作精神，是我们企业文化的精髓。每个员工不仅要全心全意地投入工作，热爱自己的岗位，认真地对待自己手中的每一件工作，更要走团队协作和集体奋斗之路。只有这样，大家才能最大限度地发挥自己的能量。家庭责任感和社会责任感是****对员工的又一要求。在为她不懈努力的同时，也应该为家庭的幸福奋斗、为社会的发展奉献一份热量；更要关心国家和民族的前途，成为国家建设的栋梁之材。千里之行，始于足下。公司在飞速的发展，需要大量的优秀人才。从您加入****房地产的第一天起，愿您尽快地熟悉和了解她，加速磨练，不断进步，胜任起您的工作，让您的智慧和才华，在****房地产“天生我材必有用”的最佳职业沃土里，随着公司的发展而升华，与我们一起共创美好的未来！xxx房地产董事长：目录第一章公司组织机构图…………6第二章公司简介…………………8第三章公司战略纲要……………9第四章员工守则和行为准则…………………14第五章质量手册………………17第六章专业规范索引…………17第七章岗位规范索引…………18第八章控制准则索引…………20第九章作业规范索引…………22第十章体系记录索引………………………28第一章集团组织机构图一、xxx房地产组织机构图董事长董事长行政事务部总经理副总经理副总经理副总经理市场营销部综合部技术部项目一部项目二部财务部材料部审计部管理者代表二、xxx房地产岗位设置图董事长董事长总经理副总经理副总经理副总经理管理者代表综合部经理行政事务部经理市场营销部经理技术部经理项目一部经理项目二部经理材料部经理财务部经理审计部经理董事会人事主管1人行政主管1人文秘主管1人司机3人营销主管1人招标主管1人审计主管1人财务主管1人预算主管1人规划设计主管2人技术监控主管1人安装主管2人土建主管2人土建主管2人安装主管2人材料信息主管1人材料主管2人管理员2人22人会计2人综合统计1人出纳1人文员2人预算员2人档案员1人管理员2人管理员2人管理员2人质保员1人文员2人文员1人文员2人第二章公司简介一、xxx房地产开发有限公司xxx房地产开发有限公司成立于2001年，隶属于xxx集团,公司注册资本1180万元,拥有固定资产及自有流动资金近4000万元。公司设有行政事务部、综合部、项目部、技术部、材料部、财务部、市场营销部、审计部八个部门。公司现有员工36人，中高级职称占50%以上，90%以上员工为大专以上学历。在山东省东营市开发建设的项目主要有****公园和“****家园”住宅小区。其中****公园总投资为4.8亿元人民币，占地2650亩，建成后将成为山东省最大的城市公园。“****·****家园”住宅小区是全国首家冠以中国建设银行个人住房贷款品牌“****”的高档住宅小区。两年多来，公司凭借实力和卓越的产品品质及优质的服务已成为当地最具开发实力和市场竞争力的房地产开发公司。公司拥有各类优秀的专业人才和高素质管理人才，实行高效灵活的经营管理机制，秉承“以人为本，科技兴业，诚实守信，追求卓越”的宗旨，力争把****事业做大、做强、做长。地址：邮政编码：2总机：传真：E-mail:第三章公司战略纲要一、集团战略规划的指导思想◆政府偏好原则：集团一般要选择政府鼓励的产业进行投资，在产业的发展过程中，取得政府的支持，实现经济效益和社会效益双重目标。◆行业整合原则：对于所进入的产业，一般要对行业进行整合，力争成为行业领导者或领导者之一；不进入不能成为主要企业的产业。◆多元化原则：在符合政府偏好原则和行业整合原则的前提下，从总体上来说，****集团是跨业经营，实行投资多元化。二、****房地产业务组合集团所从事的城市建设开发业务是从****公园开始的，从****公园开发和经营，拓展到房地产和市政工程。而****公园的开发和经营又包括较丰富的内涵，主要包括娱乐休闲、度假和商业。所以，****集团就城市建设开发这一业务系列来说，其组合如下图所示：（略）三、公司产业组合◆城市建设与开发业：房地产、****公园、市政工程、公园相关商业和娱乐业。◆生物工程业：生物肥和生物农药。****房地产产业时间组合一览表产业第一层面业务第二层面业务第三层面业务城市建设与开发房地产、*****公园公园相关商业和娱娱乐业市政工程四、企业愿景和目标以城市经营为主业，创立城市经营新模式：政府不投资、市民满意、企业不赔钱，力争成为东营市最大且具有全国影响的城市建设开发企业。五、战略目标成为大型业务多元化跨国投资控股公司和业界领袖。六、企业哲学◆为市民温馨建的花园，为东营造精致的“名片”◆心胸有多大，事业有多大◆梦想有多大，事业有多大◆梦想，忠诚，执着，专业◆山东最好，全国一流七、公司功能（一）组织战略目标根据城市建设开发总体战略和各相关业务单元战略的要求，组织战略目标如下：◆建立与战略要求相匹配的组织机构：根据战略要求对现有组织机构进行调整，并建立战略所要求的新机构。◆权责配置与战略要求相匹配：按战略要求，来确定各机构和岗位的功能和权限配置。（二）主要组织政策根据总体战略和各相关业务单元战略的要求和组织战略目标，主要组织政策如下：◆分权原则：在权责配置上，尽量向现场组织倾斜。◆分工原则：将集团城市建设开发价值链在各公司之间实行专业化分工合作。（三）支持组织目标和组织政策的核心工作为了实现组织战略目标，贯彻组织政策，核心组织工作如下：◆组织设计和调整：根据战略要求，对组织机构进行设计，并根据战略的要求，对现有组织机构进行调整。本报告建议的组建建设开发集团，组织结构和功能分工如下：建设开发集团各公司功能一览表公司名称公司功能备注****建设开发发集团混合型母公司，除除出资者功能能外，主要负负责*****公园建设和和开拓市政工工程。****商业街管管理公司全资子公司，主要要负责*****公园儿童童街、女人街街、餐饮街的的对外招租和和管理。目前可作为*****建设开发发集团的一个个部门对待，条条件成熟后再再成立公司****公园管理理公司全资子公司，*****公园内内部各种休闲闲、娱乐设施施的对外招租租和管理。目前可作为*****建设开发发集团的一个个部门对待，条条件成熟后再再成立公司****房地产公公司全资子公司，主要要负责房地产产开发。目前可作为*****建设开发发集团的一个个部门对待，条条件成熟后再再成立公司****物业管理理公司全资子公司，主要要负责*****家园等物物业管理理。目前可作为*****建设开发发集团的一个个部门对待，条条件成熟后再再成立公司◆岗位设计和调整：根据战略要求和组织设计，对岗位进行设计，并根据战略的要求和组织调整，对现有岗位进行调整。◆业务流程设计和调整：根据战略要求和组织设计，对业务流程进行设计，并根据战略的要求和组织调整，对现有业务流程进行调整。（四）公司各部门功能房地产各部门功能一览表部门功能行政事务部行政、文秘、人力力资源管理以以及整合管理理体系管理综合部招投标管理、合同同管理、工程程概算、预算算和决算市场营销部市场调研、寻找营营销代理、销销售合同管理理、协助营销销、与顾客有有关过程的相相关综合事务务管理。技术部土地批租、土地开开发、项目规规划设计管理理项目部施工项目、现场管管理材料部材料质询、材料商商评估和材料料控制管理财务部财务、会计、税务务、成本和统统计审计部审计工作及相关综综合事务管理理第四章员工守则和行为准则一、员工守则（一）思想品德端正，遵守国家法令。（二）爱岗敬业务实，工作分秒必争。（三）恪守职业道德，质量视同生命。（四）客户就是上帝，服务至信至诚。（五）开拓人人有责，经济效益为重。（六）做人忠诚守信，团结合作执著。（七）遵守规章制度，克制自我言行。（八）珍爱集体财物，处处廉洁奉公。（九）不断进步完善，举止大方文明。（十）一切从我做起，事业繁荣兴盛。二、经理以上管理人员的价值取向和行为原则（一）充满理想、富有激情、具有高度的责任感和使命感；（二）开拓创新、高度务实、诚实守信；（三）不懈努力，精通本行业知识；（四）对下级善于激励，合理授权，营造良好的沟通氛围；（五）积极培养下属，科学管理，果断决策；（六）胸怀坦荡，勇于批评与自我批评；（七）严于律己，守法廉洁，堪为员工之表率；（八）作风踏实，不急功近利，追求长远目标和效益。三、员工行为准则，个人表现直接影响集团形象，每位员工在各种场合必须时时具有"我代表****房地产"的强烈意识，并以此规范和指导自己的行动。（一）职业道德1、热爱公司，忠诚于公司，不做损害公司利益的事，不兼职于其它公司。2、尽忠职守，勤勉地履行职责，高效优质地完成各项任务，为社会提供一流的产品和服务。3、遵章守纪，严守国家法律法规及公司各项规章制度和行为规范。4、安全操作，重视质量，积极提出合理化建议，增加公司效益。5、克己奉公，见义勇为，助人为乐，积极参加社会公益活动。6、保守机密，严禁向外泄露公司的商业及技术秘密。（二）礼仪规范1、仪容、仪表★员工应讲究个人卫生，注意自我修饰，培养健康的生活习惯，保持良好的精神状态。★一线生产员工必须按规定依照不同工种的要求，穿着公司规定的工作服；管理人员及营销人员在工作场所提倡职业着装。★着装时，应注意发型、外套、衬衣、领带、鞋、袜及饰物的搭配。2、言谈、举止★与人交谈时，礼貌、热情，称谓得体。★姿态大方、自然。★注意目光接触和聆听。不随意打断对方说话和否定对方的意见。★举止文明，注意场合及礼节。3、电话★接听迅速，不让铃声超过三次。★使用礼貌用语，如"您好、请讲、谢谢、再见"等。★交谈简短扼要，确保线路畅通。★同事暂离时，主动代接并及时转告。★工作时避免打私人电话，严禁打有奖声讯电话。4、就餐★员工在用餐时间内就餐，自觉排队领取饭菜。★节约粮食，不准将食品带出餐厅。★用餐时，保持餐厅卫生；注意文明用餐，不高声喧哗；用餐完毕，将碗盘送回指定窗口。5、乘车★司机准则：遵守交通法规，服从交警指挥。确保行车安全，规定区域停放。保持车辆整洁，保证车况良好。不与乘客交谈，严禁接打手机。仪表端庄大方，展现公司形象。★乘客准则：上车严禁吸烟，体现公司形象。不与司机交谈，不得争抢座位。举止谈吐文明，雨具收放到位。爱护车内设施，共共同维持卫生生。四、工作风纪（一）公司鼓励员员工间积极沟沟通交流，但但不能因此妨妨碍工作，因此办公期期间，你应该该坚守岗位，不不得随意窜岗聊聊天；需要暂时离离开时，应知知会上级或同事。（二）保持办公室室的整齐、干干净、卫生是是每一位员工工的责任；请不要在办办公区域进食食，如要吸烟烟请到吸烟室室。（三）公用办公室室是员工共同同办公场所，接待来访、业业务洽谈应在在洽谈室或会会议室进行。五、礼仪仪表从进入公司上班的的第一天起，你你的一言一行行就代表着公公司，你应注注意遵守下列列要求：（一）工作期间，你你应保持精神神振作、彬彬彬有礼、干练练高效。（二）上班时，你你应注意衣着着整洁、大方方、得体，不不得染带色头头发、指甲。男职员不可留长发，蓄胡须，女职员不可浓妆艳抹。周一至周五，男职员着衬衫、西裤、皮鞋；女职员着有袖套装、皮鞋；周六可着便装，但短裤、无袖装、超短裙、凉鞋、拖鞋不在此列。其它另有统一着装要求的，应按具体着装规定执行。（三）同事间应相相互尊重，互互帮互爱，语语言文明。（四）对外交往应应有礼有节，不不卑不亢，礼礼貌大方，简简朴务实。六、保密由于竞争的存在以以及你对公司司的责任，每每个员工都有有保守公司秘秘密的义务。这这种保密的义义务，不仅限限于你在公司司工作的合同同期内，而且且还应注意在在离职后，你你也将承担这种种义务。（一）你务必保管管好你持有的的公司涉密文文件。（二）未经授权或或批准，你不不得对外提供供有机密的公公司文件或其其他未公开的的经营状况、财财务数据等。（三）对非本人职职权范围内的的公司机密，应应作到不打听听、不猜测、不不传播。第五章质量手手册1质量手册颁布令……………0442范围…………………0053质量管理体系过程程职责分配表表…………………084质量管理理体系4.1总要求……………………094.2文件要求求………………095管理职责责5.1管理承诺诺………………145.2以顾客为为关注的焦点点………………145.3质量方针针………………155.4策划………………………175.5职责、权权限和沟通…………………175.6管理评审审………………196资源管理理6.1资源提供供………………216.2人力资源源………………216.3基础设施施………………226.4工作环境境………………227产品实现现7.1产品实现现的策划……………………247.2与顾客有有关的过程…………………247.3设计和开开发…………………………257.4采购控制制………………267.5生产和服服务提供……………………277.6监视和测测量装置的控控制…………308测量、分分析和改进8.1总则………………………318.2监视和测测量…………………………3318.3不合格品品控制………………………348.4数据分析析………………358.5改进………………………36xxx房地产质量量手册版次A/01质量手手册颁布令实施日期2003年11月月01日实施1质量手册颁颁布令为适应xxx房地地产开发有限限公司的生产产经营战略，持持续改进并提提高公司业绩绩，确保提供供的产品和服服务符合规定定并满足顾客客的需求和期期望，特依据据GB/T119001--2000《质量管理理体系要求》标准准，结合本公公司的实际，制制定了本公司司整合型管理理体系的纲领领性文件——《质量手册册》，现予以以批准颁布实实施。本手册是本公司质质量管理体系系的法规性文文件，是指导导本公司质量量管理体系建建立、实施、保保持和持续改改进的纲领和和行动准则，阐阐述了本公司司的质量，规规定了各部门门职责权限及及相互关系、描描述了质量管管理体系过程程之间的相互互作用、程序序文件的引用用和持续改进进的活动。本手册明确了质量量管理体系的的基本要求，适适用于房地产产开发的各项项管理活动，本本公司全体员员工必须认真真学习并遵照照执行。xxx房地产开发发有限公司总经理：二○○三年十月二十八日日xxx房地产质量量手册版次A/02范围实施日期2003年11月月01日实施2范围2.1适用范范围本手册适用于公司司房地产开发发经营的管理理和服务活动动。本手册可用于：a)进行培训教育育和培训的教教材；b)公司内部开展展质量活动的的依据；c)编制程序文件件的依据；d)进行管理评审审和内部审核核的评价准则则；e)向第二方认定定和第三方认认证提供质量量管理体系存存在的客观证证据。应用本公司以房地产开开发为主要生生产经营活动动，由于本公公司产品的特特点，不存在在顾客财产，也也不存在特殊殊过程，因此此“生产和服务务提供过程的的确认”、“7.5.44顾客财产”在本公司不不适用。而“7.3设计和开发”、“7.6监视和测量量装置的控制制”在本公司主主要是外包过过程，通过对对服务供应商商进行选择与与评价进行控控制，因此整整合型管理体体系要求在本本公司的建立立、实施、保保持和持续改改进符合GB/T190011-20000、GB/T224001--1996标准。2.2术语质量管理体系文件件采用GB/T119001--2000idtIISO90001:20000所给出的的术语。本手册中使用的供供应链的表述述如下：供方（供应应商）→组织→顾客（业主主）公司、本公司：指指xxx房地产开发发有限公司。xxx房地产质量量手册版次A/03质量管管理体系职能能分配表实施日期2003年11月月01日实施3质量管理体体系职能分配配表职职能部门体系要求总经理管理者代表行政事务部市场营销部综合部技术部项目部材料部财务部审计部4.1总要求4.2文件要求5.1管理承诺诺5.2以顾客为为关注的焦点点5.3服务品质质方针5.4策划5.5职责、权权限和沟通5.6管理评审审6.1资源提供供6.2人力资源源6.3基础设施施6.4工作环境境7.1服务提供实实现的策划7.2与顾客有有关的过程7.4采购7.5生产和服服务提供7.6监视和测测量装置的控控制8.1测量分析和和改进总则顾客满意内部审核过程的监视和测量量产品的监视和测量量8.3不合格品品控制8.4数据分析析8.5改进注：负部部xxx房地产质量量手册版次A/04质量管管理体系实施日期2003年11月月01日实施4.1总要求求1目的确保按GB/T119001--2000idtIISO90001:20000标准的要求求建立文件化化的质量管理理体系并予以以实施、保持持和持续改进进。2适用范围适用于GB/T119001--2000质量管理体体系的建立、实实施保持和持持续改进。3职责总经理对质量管理理体系的建立立、实施、保保持和持续改改进负责。4要求4.1公司在实施施质量管理体体系时采用过过程的方法，对对在房地产开开发经营和管管理服务中的的管理活动、资资源提供、产产品实现和测测量有关的过过程进行有效效的管理，且且遵循PDCA循环思想：：a)识别房地产开开发经营和服服务的过程，并并确定其顺序序和相互关系系；b)确定准则和方方法，对房地地产开发经营营和服务过程程进行控制，并并确保其有效效运行；c)配备和利用必必要的资源和和信息，对过过程的运行进进行测量、监监视和控制；；d)对过程实施中中出现的偏差差和不符合采采取改进措施施，确保质量量管理体系的的充分性、适适宜性和有效效性，并进行行持续改进。4.2公司制定并并实施相关的的文件对工程程勘察、设计计、工程施工工、安装、监监理、市场营营销等外包过过程进行有效效的控制。4.2文件要要求文件要求总则1目的建立适宜的质量管管理体系文件件，并符合标标准的要求。2适用范围适用于公司所建立立的质量管理理体系文件。3职责管理者代表统筹质质量管理体系系文件的建立立，行政事务务部负责组织织编写。4要求4.1公司按GBB/T190001-20000标准建立文文件化的质量量管理体系。4.2公司员工应应按质量管理理体系文件规规定的程序、要要求和方法进进行管理、工工作和作业。4.3公司质量管管理体系文件件包含在以下下六个层次文文件中，即：：★管理手册/质量手手册（含质量量方针、质量量目标）；★专业规范；xxx房地产质量量手册版次A/04质量管管理体系实施日期2003年11月月01日实施★控制准则/程序文文件；★岗位规范；★作业规范；★体系记录。4.4公司编制相相关文件索引引，作为管理理手册的内容容。质量手册1目的确保质量手册编制制的符合性、适适用性和使用用的有效性。2适用范围适用于质量手册的的形成、使用用和处置。3职责管理者代表负责质质量手册的控控制，行政事事务部负责具具体实施。4要求4.1质量手册的的内容公司质量管理体系系的范围，包包括产品、过过程以及组织织机构等的内内容，对于产产品实现过程程要求的任何何删减、细节节及合理性说说明。说明为组织质量管管理体系而编编制的形成文文件的程序或或对其引用的的情况。对质量管理体系中中众多相互关关联的过程之之间的相互作作用和顺序进进行描述。4.2质量手册的的编制在总经理的授权下下由管理者代代表负责组织织编制。质量手册的编制原原则a)符合GB/TT190011-20000标准的要求求；b)满足本公司房房地产开发、建建设、经营和和服务的需要要；c)切合本公司的的实际；d)符合适宜的法法律法规、条条例的规定和和要求；e)繁简程序与工工作的复杂性性、所需技能能和员工的培培训程度或资资格相适应。质量手册由管理者者代表审核，总总经理批准发发布。4.3质量手册的的发放质量手册的发放范范围a)在质量管理体体系覆盖范围围内的所有领领导层和部门门；b)经管理者代表表批准，不属属于体系覆盖盖范围内的集集团公司及下下属有关部门门或人员；c)经管理者代表表批准，向第第二方(顾客)提供，向第第三方如认证证机构提供。发放和提供的质量量手册是规范范的文本并加加盖文件控制制印章。xxx房地产质量量手册版次A/04质量管管理体系实施日期2003年11月月01日实施质量手册的发放记记录及正本由由行政事务部部保存，发放放和提供的质质量手册均为为副本。4.4质量手册的的更改质量手册的更改需需经管理者代代表审核，总总经理批准。具具体的更改方方式、方法和和更改标识按按《文件控制制程序》的有有关规定执行行。质量手册的更改仅仅对受控文件件进行。行政政事务部保存存的正本同时时进行更改，且且需将质量手手册的更改通通知单一并保保存。储存于于电子媒体上上的相应文件件在更改时应应同时更改。换版更改的实施者者应在换版和和更改的同时时，在质量手手册的“修订状态控控制页”上予以记录录，并按《文文件控制程序序》的规定做做好其他相关关更改记录。当公司内外部环境境发生重大变变化或总经理理认为有必要要时，质量手手册应予以换换版，以保持持其适宜性。质量手册的换版按按《文件控制制程序》的相相应规定执行行。4.5质量手册的的使用质量手册的持有者者应认真学习习、深刻理解解质量手册的的内容、规定定和要求，并并贯彻实施。质量手册应妥善保保存、不得复复制、转借和和未经授权的的更改。4.6质量手册的的作废质量手册更改或换换版的同时，应应撤出作废的的文件，须留留作资料的应应在作废文件件上加盖“作废文件”的印章。作废的文件由行政政事务部负责责回收，定期期或立即集中中销毁。文件控制1目的确保影响质量管理理体系运行的的文件处于受受控的状态。2适用范围适用于质量管理体体系文件，包包括适宜的外外来文件的控控制。3职责3.1行政事务部部负责文件控控制的归口管管理。3.2总经理负责责批准和发布布质量方针、质质量目标。3.3管理者代表表负责审核质质量手册、和和批准分管的的控制准则和和程序文件。3.4主管副总经经理负责批准准其分管部门门的程序文件件和作业性文文件。3.5各部门经理理负责审核本本部门负责的的作业性文件件，当授权人人空缺时，由由主持工作的的负责人负责责其审核工作作。4要求4.1控制要求：：文件在发布布前由授权的的审核者和批批准人对文件件的符合性、充充分性、适宜宜性和相容性性进行审核、批批准。4.2行政事务部部应确保凡质质量管理体系系运行涉及的的部门、场所所或人员能及及时得到有效效版本的相关关文件，xxx房地产质量量手册版次A/04质量管管理体系实施日期2003年11月月01日实施及时撤出作废或失失效的文件。各各部门及所有有工作人员应应确保不持有有、不使用作作废或失效的的文件。若因因工作需要而而保留作废文文件，应对保保留的作废文文件进行标识识。4.3文件和资料料应保持清晰晰，易于识别别。4.4文件控制范范围各部门或相关人员员应确保涉及及文件的编制制、审核、批批准、发布、发发放、使用、更更改、保管、贮贮存、归档、作作废、回收、处处置等均处于于受控状态。4.5外来文件中中与房地产开开发有关的法法律法规、标标准、供方提提供的图样、产产品标准、验验收标准等文文件应按程序序的规定进行行识别、登记记、阅批、传传递、转化、保保管、归档。4.6公司制定并并实施《文件件控制程序》、《整整合管理体系系文件编写导导则》等，对对文件的控制制活动予以规规范。记录控制1目的确保为已完成的活活动和达到的的结果提供有有效的客观证证据和为进行行追溯性提供供依据。2适用范围适用于对质量管理理体系记录的的控制。3职责3.1行政事务部部负责对记录录的编号、更更改进行控制制，编制记录录的管理性文文件。3.2各部门负责责对要求的记记录在相关文文件中提出并并进行表格设设计。3.3各部门和记记录的填写人人员应对其时时效性、准确确性、完整性性和规范性负负责。4要求4.1公司各部门门形成的记录录应遵循下列列规定：a)使用规范的记记录表格；b)由规定的人员员填写；c)及时准确、完完整清晰；d)按规定履行审审核、批准手手续。4.2记录应保持持清晰，便于于识别和检索索。4.3记录应控制制下列内容：：a)标识：确保同同一名称和编编号的记录，其其格式、内容容是一致的，有有追溯性要求求的应予编号号。b)贮存：贮存条条件应确保便便于存取和检检索，应防止止记录的丢失失、损坏、霉霉变、污染。c)保护：采取适适当的保护措措施，确保不不泄露、不疏疏散；d)检索：规定检检索的方法，确确保方便快速速；e)保存期限：按按记录的使用用价值规定适适当的保存期期限，不能过过长，也不能能过短；f)处置：超过保保存或归档期期的应按《记记录控制程序序》的规定进进行处置。4.4公司编制并并实施《记录录控制程序》，以以规范记录的的控制活动。xxx房地产质量量手册版次A/05管理职职责实施日期2003年11月月01日实施5.1管理承承诺1目的通过公司总经理的的活动和作用用，并作出承承诺，确保持持续改进质量量管理体系的的有效性。2适用范围总经理在建立、实实施和改进质质量管理体系系所作出的承承诺。3职责公司总经理负责对对持续改进质质量管理体系系的有效性作作出承诺并提提供充分的证证据。4要求4.1总经理在公公司相关会议议上或授权相相关部门在公公司内部向全全体员工传达达满足顾客要要求和与产品品有关的法律律法规要求及及其重要性，从从而提高全员员的质量意识识和主观能动动性。4.2总经理制定定、签署和发发布质量方针针，质量方针针已随质量手手册一起发布布，或单独发发布。4.3总经理授权权公司相关部部门或人员制制定公司和各各层次的质量量目标，并组组织实施。4.4总经理主持持或授权管理理者代表主持持管理评审工工作，评价质质量管理体系系的适宜性、充充分性和有效效性。4.5总经理应确确保提供与建建立和改进质质量管理体系系有关的必要要的资源，从从而最终实现现产品、体系系和过程的要要求。4.6公司提供重重要的批示文文件、会议记记录和纪要以以及有关的体体系文件等，以以证实总经理理作出的承诺诺。5.2以顾客客为关注的焦焦点1目的理解和满足顾客的的需求和期望望。2适用范围适用于公司质量管管理体系所涉涉及的管理和和服务有关的的所有顾客。3职责3.1公司总经理理在满足顾客客需求方面起起领导和决策策作用。3.2相关部门及及人员通过实实施相关的过过程来实现和和满足顾客的的需求和期望望。4要求4.1公司应首先先识别顾客明明确的或隐含含的需求和期期望，包括组组织应尽的，与与产品有关的的责任或义务务以及法律法法规方面的要要求。4.2通过房地产产项目开发设设计将顾客要要求转化为公公司可以实施施的要求。4.3通过产品实实现和测量、分分析和改进等等过程，并通通过持续改进进和预防不符符合的发生来来达到使顾客客满意的要求求。4.4公司保留在在为满足顾客客要求所采取取的一系列过过程和活动的的有关证据。xxx房地产质量量手册版次A/05管理职职责实施日期2003年11月月01日实施5.3质量方方针和质量目目标1目的为规范企业行为，提提高管理水平平，适应公司司发展和满足足顾客的需要要和期望，公公司制定并实实施质量方针针和质量目标标。2适用范围适用于房地产项目目开发经营管管理和服务中中质量方针和和质量目标的的制定、发布布和控制。3职责总经理负责制定、发发布质量方针针和质量目标标，各职能部部门负责实施施质量方针和和质量目标。4要求4.1质量方针和和质量目标及及解释。质量方针精心策划、开拓创创新、科学管管理、争创一一流。质量目标预售商品房按期交交付率100%；商品房年销售额完完成计划指标标率90%以上；企业信誉或其开发发项目工程被被评为优级；；业主有效投诉率<<1%；年度内无重大责任任事故。质量方针的内涵★精心策划——聘请请全国最有名名的策划咨询询机构(功能定位、容容积率、建筑筑风格、空间间布局、景观观设计、材料料设备选用)；挖掘用地地最大潜能；；发挥用地环环境价值(自然环境、人人文环境、商商业环境、交交通环境、城城市区位定位位环境)；不断拓展展延伸价值(售后服务、品品牌效应、质质量保证、文文化艺术含量量)。★开拓创新——树立立创新意识、培培育创新能力力、做别人想想不到也做不不到的，树立立品牌知名度度。★科学管理——树立立以人为本的的理念，建立立一切以客户户为中心的宗宗旨，规范企企业行为，实实现整体优化化。★争创一流——一流流的规划、一一流设计、一一流的施工、一一流的材料设设备、一流的的品质、一流流的服务。质量目标的核定(1)预售商品房房按期交付率率。●按年度统计计算；；●按房地产开发项目目分别计算；；●每一份预售合同为为一个计算单单位；●以办理手续为交付付。预售商品房按期交交付率＝所按按期交付预售售合同数／年年签订预售合合同数×100％xxx房地产质量量手册版次A/05管理职职责实施日期2003年11月月01日实施(2)企业信誉评评价。●三年内获得的最高高等级评价；；●当有关部门进行相相关评价时此此项目标成立立；●评价的名片可以是是“信誉度”、“资信度”、“守法度”、“等级”、“示范小区”、“优质工程”、“样板工程”、“最佳设计”、“环境美化”等及其相关关名称；●评价的部门可以是是，如工商行行政管理部门门；银行；房房地产行政主主管部门；建建设行政主管管部门及其他他具有资格进进行评价的部部门。可以是是地方性的，可可以是国家部部委的，也可可以是协会性性的。(3)业主有效投投诉率。●以办理手续的业主主为投诉主体体；●以房地产开发项目目分别计算；；●以公司责任为判定定有效的依据据；●以年度为计算。业主有效投诉率＝＝业主有效投投诉件数／业业主总数×100％(4)年度内无重重大责任事故故。●按房地产开发项目目分别统计计计算；●重大责任事故系指指：a)国家相关法规规规定的工伤伤、死亡事故故；b)由消防主管部部门判定的重重大责任火灾灾；c)公司自责造成成的重大停工工、延期完工工、返工(指经济损失失在20万元以上或或影响交付使使用)；d)由于管理和工工作失误造成成的材料、构构件、配件、设设备损坏报废废及其他不适适用(指经济损失失在20万元以上)。4.2质量方针和和质量目标的的实施要求。在公司内部宣传质质量方针和目目标，在各个个层次上进行行沟通和传达达，使相关人人员都能理解解并贯彻执行行，以确保质质量方针/目标的有效效实施。将总体质量目标进进行分解和细细化，建立一一个按部门或或层次展开的的质量目标系系统，质量目目标应根据实实施情况和环环境变化进行行适当的调整整/修订。为保持质量方针的的持续适宜性性，应每三年年进行一次评评审和修订，以以适应公司发发展和内外部部环境变化的的需要。5.4质量策策划1目的确保质量目标的实实现。2适用范围适用于公司所开展展的质量管理理体系的策划划。3职责xxx房地产质量量手册版次A/05管理职职责实施日期2003年11月月01日实施3.1管理者代表表负责ISO90001：2000质量管理体体系建立、保保持、改进和和变更的策划划。3.2行政事务部部具体负责质质量管理体系系策划的实施施和落实。4要求4.1公司编制并并实施《管理理体系策划控控制准则》，以以对房地产开开发项目的质质量管理体系系进行策划，确确保公司具备备满足预期目目标和规定要要求的能力。4.2质量策划的的结果通常是是编制并实施施各项有关的的质量计划，质质量计划至少少应针对下列列事项作出明明确规定：a)确定质量目标标；b)明确职责和权权限；c)明确资源(含含人力资源)配置及调整整方案；d)确定现行质量量管理体系文文件中适用和和不适用的部部分；e)确定需新编制制的文件和记记录；f)确定验收准则则。4.3针对待定开开发项目的服服务、管理所所编制的文件件应确保与现现行适用文件件的相容性。职责和权限1目的确保公司各级各部部门和岗位权权责明确、接接口清楚、运运行协调有序序。2适用范围适用于对公司质量量管理体系运运行的实施和和控制。3职责3.1公司总经理理负责各部门门的权责和规规定或调整。3.2行政事务部部负责职责、权权限和相互关关系的具体落落实和督导。4要求4.1总经理通过过组织结构设设计，明确公公司的组织机机构图，并进进行职能划分分。4.2总经理通过过岗位设计，明明确公司岗位位设置图，指指定各部门间间、决策层、管管理层及作业业层的相互关关系。4.3行政事务部部在总经理授授权下，负责责组织各部门门进行岗位功功能分解和作作业配置，明明确各部门、各各岗位的功能能和作业事项项，经各分管管副总经理审审核，总经理理审批后施行行，具体参见见各部门的《岗岗位规范》。4.4通过培训和和学习体系文文件等方式，确确保职责和权权限在各个职职能层次间进进行相互沟通通和交流，使使全体员工了了解相关的职职责和权限方方面的信息。4.5随公司组织织机构和岗位位的调整/变更，职责责和权限也应应随之进行调调整/修改。xxx房地产质量量手册版次A/05管理职职责实施日期2003年11月月01日实施5.5.2管理者代表表1目的确保有效组织质量量管理体系的的建立、实施施、保持和改改进。2适用范围适用于对管理者代代表的任命及及职责、权限限的明确。3职责总经理负责任命管管理者代表，规规定其职责、权权限。4要求4.1管理者代代表可专职或或兼职，无论论在其他方面面的职责如何何，必须保证证管理者代表表的职责和权权限能够落到到实处，不存存在利害冲突突。4.2管理者代表表的职责和权权限：a)确保公司的质量管管理体系的过过程能够得到到建立、实施施和保持；b)向最高管理者报告告公司在质量量管理体系方方面所取得的的业绩和整体体运行情况，以以及质量管理理体系需要改改进和方面，以以供评审和作作为体系改进进和基础；c)促进公司内部人员员质量意识和和满足顾客要要求意识的提提高；d)负责与质量管理体体系有关的包包括顾客、供供方和认证机机构等在内部部外部联络和和沟通。4.3为贯彻执行行GB/T119001--2000《质量管理理体系要求》，加加强对质量管管理体系过程程运作的领导导，特任命公公司副总经理理刘中华为管理理者代表，全全面负责xxx房地产开发发有限公司的的质量管理体体系推行工作作。内部沟通1目的使相关人员获得所所需信息，增增进理解、协协调行动，有有效地参与质质量活动，从从而确保质量量管理体系的的有效性。2适用范围适用于公司内部各各部门和各级级人员。3职责3.1行政事务部部负责内部沟沟通的归口管管理，协调和和管理跨项目目和部门之间间的沟通。3.2各部门负负责协调、管管理本部门的的内部沟通。4要求4.1内部沟通通方式通常有有：单向、双双向或多向。4.2内部沟通的的手段通常采采用：会议、通通讯、内部发发文、电子邮邮件、内部局局域网络等。4.3沟通的内容容：涉及产品品、过程和体体系的质量要要求、质量目目标的完成情情况、作为性性文件的执行行情况，xxx房地产质量量手册版次A/05管理职职责实施日期2003年11月月01日实施各过程的输出及评评价结果等。4.4公司在内部部建立一个全全方位的信息息沟通网络、保保证信息沟通通渠道的畅通通及接口住处处传递的正确确性和及时性性，以便促进进活动开展的的效率和过程程输出的实现现。4.5公司制定定并实施《内内部沟通管理理规定》、《会会议管理规定定》，确保内内部沟通的有有效进行，并并取得成果。5.6管理评评审1目的确保质量管理体系系的适宜性、充充分性和有效效性。2适用范围适用于对管理评审审的组织、实实施和改进措措施的验证全全过程的控制制。3职责3.1总经理主持持管理评审。3.2管理者代表表负责具体组组织实施管理理评审，行政政事务部协助助。4要求4.1公司在一年年的间隔期内内至少进行一一次管理评审审。4.2下列情况况之一时应及及时进行4.1条规定外的的管理评审：：a)公司选用的ISOO9001：2000质量管理体体系标准换版版时；b)不能按约定时间交交付业主所购购房产，或因因交付的房产产质量问题受受到业主集中中投诉时；c)公司组织机构发生生重大变化时时；d)总经理认为必要进进行时。4.3管理评审审的内容(输入)：a)内审、外审及自我我评定的结果果；b)顾客反馈信息；c)体系过程运行的业业绩及产品的的合格情况；；d)所采取纠正/预防防措施的实施施情况及其有有效性；e)以往管理评审审所确定采取取措施的实施施情况和效果果；f)可能导致质量管理理体系发生变变化的内外部部因素；g)任何对体系改进的的建议。4.4管理评审审的输出：a)依据评审输入，找找出现有体系系的差距和不不足，提出整整改需求并采采取相应的措措施；b)对与顾客要求有关关的产品实施施改进；c)考虑自身资源配置置适应内外部部环境的问题题，对当前和和未来潜在的的资源需求进进行适当调整整。4.5评审以会会议的形式进进行。评审前前管理者代表表应组织相关关部门完成评评审资料的准准备工作。4.6评审应按按规定的程序序进行。xxx房地产质量量手册版次A/05管理职职责实施日期2003年11月月01日实施4.7行政事务部部应编制“管理评审报报告”并经审批后后下达，报告告应对质量管管理体系进行行正式的评价价和对质量管管理体系的改改进措施提出出要求。4.6各部门应应针对管理评评审提出的质质量改进措施施要求，制定定并实施改进进措施。行政政事务部应对对改进措施的的实施情况及及效果进行验验证。4.7管理者代代表应对改进进措施的实施施及其效果检检查验证情况况进行审批。4.8公司制定定并实施《管管理评审控制制准则》，保保存管理评审审形成的记录录。xxx房地产质量量手册版次A/06资源管管理实施日期2003年11月月01日实施6.1资源配配置1目的通过合理配置必要要的资源，确确保质量目标标的实现。2适用范围适用于对实施、改改进质量管理理体系和达到到顾客满意所所需要资源的的控制。3职责3.1主管行政副副总经理负责责提出资源配配置计划。3.2行政事务部部负责固定资资产的调配、安安排和管理。3.3总经理负责责资源配置计计划的审批。4要求4.1识别资源需需求a)建立、实施、保持持质量管理体体系，必须及及时准确地提提供相应的资资源；b)满足顾客的需求和和期望，实现现并增强顾客客满意，必须须提供一切必必要的资源。4.2依据资源需需求编制资源源配置计划，资资源配置应做做到必要性、适适宜性、有效效性、平衡性性、及时性。4.3有效地使用用资源，并对对其使用效果果进行评价。6.2人力资资源1目的对人力资源进行控控制，确保员员工能够有效效完成其职责责规定的工作作任务，以达达到质量方针针和质量目标标所规定的要要求。2适用范围适用于公司所聘用用员工的管理理。3职责3.1行政事务部部负责人力资资源的管理和和控制工作，负负责制定公司司的培训计划划，并组织实实施。3.2主管副总经经理负责批准准公司年度培培训计划。3.3各部门负责责按规定提出出培训需求，按按公司下达的的计划组织员员工培训。4要求4.1行政事务部部根据公司和和质量管理体体系运行的实实际需求，确确定人力资源源的配备要求求，并对人力力资源进行评评审。4.2行政事务部部规定各岗位位员工录用的的条件和资格格要求，员工工招聘按规定定的要求进行行，确保所聘聘人员符合岗岗位工作要求求。4.3应从教育、培培训、技能和和经历等方面面来考察所聘聘用的员工的的能力状况，使使其能胜任的的所承担的质质量职责。xxx房地产质量量手册版次A/06资源管管理实施日期2003年11月月01日实施4.4培训应切合合实际、因材材施教、形式式多样、分级级分层进行。4.5培训内容以以适应岗位需需要为宜，包包括适用的法法律法规、标标准技术、技技能、业务和和管理知识等等诸多方面。4.6公司确保所所有在岗、转转岗、和新入入职的员工均均接受适宜的的培训，满足足岗位的需要要。4.7公司确保凡凡法规或政府府主管部门规规定需持证上上岗的岗位，其其管理和作业业人员均持有有有效的资格格证件。4.8行政事务部部应按规定保保存在职员工工的培训记录录，包括委外外培训的记录录。行政事务务部应采取适适宜的方式对对培训的有效效性进行评价价。4.9公司编制并并实施《人力力资源控制准准则》、《教教育培训管理理制度》及相相关的作业规规范。6.3基础设设施/6.4工作环境1目的对基础设施和工作作环境进行控控制，确保提提供的产品能能够满足顾客客和法律法规规的要求。2适用范围适用于在产品质量量形成过程中中所需的基础础设施和工作作环境。3职责3.1总经理负责责基础设施的的提供。3.2行政事务部部负责基础设设施的配备、维维护和保养以以及工作环境境的归口管理理。4要求4.1公司在房地地产开发经营营和服务过程程中所需的基基础设施通常常包括：办公公室、硬件、软软件及工作所所需的设施、设设备、运输或或通讯等支持持性服务。4.2行政事务部部根据工作运运作需要配备备必要的基础础设施，并根根据需求进行行补充和更新新。4.3使用合适的的基础设施并并安排适宜的的工作环境。4.4对基础设施施进行适当的的维护保养，以以保持过程能能力。4.5工作环境因因素通常包括括：a)卫生和安全条条件；b)创造性的工作作方法和更多多的参与机会会；c)社会的、心理理的和人的因因素；d)周围的工作条条件，如温湿湿度、洁净度度、噪声、粉粉尘、振动、污污染等；4.6对上述影响工作或或服务的符合合性的因素进进行识别、分分类、管理和和控制。4.7公司各相关关部职的进控作作环境支持公公司质量方针针和目标的实实现。4.8公司制定并并实施《固定定资产实物管管理办法》、《施施工现场安全全管理规定》、《现现场5S管理规范》等等，以确保基基础设施和工工作环境满足足规定要求。xxx房地产质量量手册版次A/07产品实实现实施日期2003年11月月01日实施7.1产品实实现的策划1目的确保产品实现过程程有效的进行行。2适用范围适用于房地产开发发经营中管理理和服务实现现过程的策划划。3职责3.1总经理和公公司各部门按按业务分工和和职责权限对对确定的过程程的实现进行行策划，确保保过程和结果果符合规定，并并满足需要。4要求4.1识别、确定定管理和服务务实现所需的的过程。4.2对管理和服服务过程加以以策划，运用用管理和控制制的手段，加加以筹划和安安排，策划应应包括以下几几个方面的内内容：a)管理和服务的质量量目标和要求求；b)确定所需的过程、文文件和资源；；c)确定对各个过程输输出所需的验验证、确认、监监视、检查及及质量验收准准则；d)建立证实管理和服服务实现过程程运行有效、管管理和服务符符合规定要求求的有关记录录。4.3将过程策划划的结果形成成文件，针对对特定的产品品、项目或合合同制定质量量计划。7.2与顾客客有关的过程程1目的确保与顾客有关的的要求明确、合合理且公司具具备满足要求求的能力。2适用范围适用于对公司房地地产项目销售售、投标及提提供相关服务务和管理的要要求进行评审审控制。3职责3.1总经理或主主管副总经理理负责重大产产品要求的评评审其审批。3.2市场营销部部及各部门负负责人评审由由其职责权限限内独立履行行的有关产品品的要求。4要求4.1通过投标、招招标、市场调调研、与顾客客洽谈、收集集顾客反馈信信息等方式确确定顾客对产产品的有关要要求，顾客要要求包括以下下方面：a)顾客明确规定定的要求；b)顾客要求必须须达到的与产产品有关的法法律法规要求求；c)公司确定的与与有关的任何何附加要求。4.2凡涉及公司司的房地产销销售、投标及及提供相关管管理、服务的的合同在正式式签订或发布布前应进行评评审。评xxx房地产质量量手册版次A/07产品实实现实施日期2003年11月月01日实施审应确保：a)产品的各项要要求得到明确确规定，形成成合同、标书书等书面文件件；b)对顾客要求（包包括口头要求求）能准确理理解，对公司司与顾客书面面合同或订单单中表述不一一致的条款或或要求予以解解决。c)公司有能力通通过有效的策策划满足顾客客对产品的各各项要求。4.3评审的方式式应根据产品品要求涉及的的范围、内容容和重要性，采采用下列方式式进行：a)评审会议；b)通过文件进行行会签；c)审核和批准；；d)组织相关专业业人员进行确确认。无论采取何种形式式，均应满足足产品要求评评审的目的及及适用方便。4.4当顾客对产产品的要求发发生变更时，责责任部门应及及时将变更的的信息以适宜宜的方式传递递到所有相关关的职能部门门，并对产品品要求评审的的文件进行相相应修改。4.5公司制定并并实施《与顾顾客有关过程程控制准则》，以以规范产品要要求评审的活活动，并对评评审结果及后后续的跟踪措措施进行记录录。4.6为充分而准准确地了解顾顾客的要求，公公司建立与顾顾客沟通的双双向机制，以以了解顾客对对公司的产品品或服务的满满意度，以不不断发现问题题、采取措施施实施持续改改进，与顾客客沟通的内容容包括以下方方面的信息：：a)顾客规定的要要求，包括对对交付及交付付后活动的要要求及变更方方面的要求；；b)问询、合同或订单单在执行中发发生问题时的的协商处理或或修改；c)顾客反馈的信息，包包括受理顾客客的抱怨和投投诉意见。4.7与顾客沟通通的方式通常常包括：顾客客来人、电话话、传真、通通信、上门等等。4.8必要时，与与顾客的沟通通应形成记录录。4.9公司制定并并实施《投诉诉处理管理办办法》以确保保持续满足顾顾客的要求，增增强顾客满意意。7.3设计和和开发1目的对设计和开发中与与本公司有关关的过程进行行控制，确保保产品能满足足顾客的要求求和期望及有有关法律法规规的要求。2适用范围适用于本公司新产产品的设计开开发的有关过过程，主要是是开发立项、设设计和开发的的更改控制。3职责3.1综合部负责责工程规划设设计的委托的的控制。3.2技术部负责责设计更改的的控制。xxx房地产质量量手册版次A/07产品实实现实施日期2003年11月月01日实施4要求4.1有关删减的的说明本公司不具备工程程设计和开发发的人力资源源和设施条件件，并在实际际运作中是将将工程设计和和开发委托给给规划单位负负责完成，所所以公司的质质量管理体系系对此条按“7.4采购”条款进行控控制。具体执执行《服务供供应商评价细细则》，因此此将ISO90001：2000标准中的7.3.1～7.3.6条款予以删删减，是基本本合理的。尽管对7.3.11～7.3.6条款予以删删减，但并不不意味着对规规划设计的外外包过程不控控制，而是通通过服务采购购的控制来对对设计和开发发过程加以控控制。在该程程序的执行过过程中，不仅仅明确了有关关部门和人员员的职责，而而且能体现出出对贯彻7.3.1～7.3.6条款的间接接控制要求。4.2开发立项策策划本公司对房地产开开发立项进行行策划，策划划的项目来源源主要有：a)公司董事会会会议决策方案案；b)应政府招标的的投标中出者者；c)董事长决定并并经过可行性性论证的方案案。公司编制并实施《开开发立项策划划控制准则》，以以确保项目开开发立项满足足本公司确定定的质量目标标。4.3设计更改的的控制设计更改是在所委委托的设计和和开发过程进进行当中或在在工程施工期期间和交付后后的服务过程程中所进行的的更改。更改改由技术部实实施进行控制制，具体执行行《设计更改改控制准则》。若有更改由技术部部负责填写《设设计更改申请请单》，报主主管副总经理理批准后，由由综合部协调调原委托设计计单位进行设设计更改，更更改中的文件件管理按《文文件控制程序序》执行。当更改涉及到主要要技术参数和和功能、性能能指标的改变变或人身安全全及相关法律律法规要求时，应对更更改进行适当当的验证和确确认，验证和和确认的结果果须得到主管管副总经理的的认可，经总总经理批准后后，更改才进进一步实施。设计更改的评审内内容应包括评评价更改对产产品组成部分分和已交付产产品的影响程程度。7.4采购1目的确保采购的有形产产品和服务符符合规定的要要求。2适用范围适用于公司房地产产开发项目工工程及提供管管理所需的有有形和无形产产品的采购。3职责3.1公司各部门门负责对其所所需的有形产产品和服务提提出采购申请请。3.2综合部负责责招投标等工工作的归口管管理，负责对对无形产品供供方的评价工工作。3.3材料部负责责对有形产品品的供方的评评价工作。3.4总经理或主主管副总经理理负责对对采采购计划和供供方的审批。xxx房地产质量量手册版次A/07产品实实现实施日期2003年11月月01日实施4要求4.1对供方的选选择与评价材料和设备供应商商的选择与评评价本公司的材料和设设备全权委托托乙方进行采采购，材料部部通过材料询询价、材料招招标等方式选选择和评价材材料和设备供供应商，执行行《材料供应应商评价细则则》。服务采购的选择与与评价公司制定并执行《服服务供应商评评价细则》，明明确根据项目目的需要选择择与之相适应应的评价方法法和评价程度度，确保服务务提供商提供供的服务满足足产品质量目目标的要求。4.2采购信息采购计划按照公司确定的材材料和设备的的质量和等级级要求，由乙乙方根据施工工进度要求提提出材料和设设备的采购计计划，具体按按《材料计划划表报送要求求》。采购的实施乙方严格按照材料料核准的材料料采购计划在在本公司确定定的合格材料料供应商处采采购，采购回回的材料和设设备放在指定定的地点，由由材料部组织织验证。服务供应商的采购购信息服务供应商的采购购信息，根据据项目开发及及项目开发阶阶段的需要，分分别由责任人人提出采购的的质量要求，通通常以报告的的要求提出。4.3采购产品的的验证材料和设备采购验验证，具体执执行《材料（设设备）质量检检验控制准则则》、《材料料及设备不合合格品控制程程序》的有关关规定。服务采购的验证，具具体执行各相相应作业规范范明确的验收收、再评价的的有关规定。生产和服务提供过过程的控制1目的确保公司房地产开开发项目的管管理和服务过过程在受控的的状态下进行行。2适用范围适用于房地产开发发项目的投资资策划立项过过程、开发项项目前期准备备过程、施工工及验收交付付过程以及与与上述过程相相关的管理和和服务工作的的控制。3职责3.1公司各部门门负责对已确确定的过程按按业务分工和和职责权限进进行管理，确确保过程和结结果符合规定定并满足要求求。3.2行政事务部部、项目部、技技术部、市场场营销部及材材料部分别负负责对投资立立项、前期准准备、施工过过程及验收、销销售及交付等等过程及相关关的管理和服服务工作负责责组织、协调调和跟进，确确保各项工作作有序、衔接接、xxx房地产质量量手册版次A/07产品实实现实施日期2003年11月月01日实施协调进行。4要求4.1财务主管总总经理应根据据项目开发进进度及公司的的决定筹集资资金，确保所所需的资金足足额到位。4.2行政事务部部应及时组建建项目所需机机构、招聘或或调配适当的的技术管理人人员，并明确确其职责和权权限。4.3行政事务部部应根据工作作的需要，配配置必要的办办公设施，通通讯设备及计计算机硬件和和软件。4.4行政事务部部根据工作的的需要，组织织编制必要的的控制或管理理性文件，防防止随意性或或偏离要求。4.5各部门经理理有责任对所所属工作人员员进行教育、培培训和指导，使使他们了解和和熟悉工作范范围内的规定定和要求，并并按管理体系系及其文件要要求、适宜的的法律法规开开展工作。4.6各部门应对对达到的目标标和参数进行行控制或监视视，并采取有有效措施以确确保符合规定定。4.7对影响公司司目标实现或或直接提供给给顾客使用的的设备，应按按规定进行适适宜的维护、保保养和维修，以以确保其功能能的发挥和安安全、可靠的的使用。4.8应配备并使使用合适的测测量和监控设设备。4.9对管理和服服务放行及交交付后的活动动，实施控制制。4.10公司编制制并实施《项项目开发过程程控制准则》、《施施工前期准备备控制准则》、《招招标组织和实实施控制准则则》、《工程程施工过程控控制准则》、《工工程委托监理理控制准则》、《工工程预结算审审查控制准则则》、《物业业介入与接收收管理规程》及及相关作业文文件等，对房房地产开发项项目全过程进进行控制。生产和服务提供过过程的确认本公司在管理和服服务中不存在在特殊过程，所所以此条款不不适用。标识和可追溯性1目的对服务、管理工作作及有形产品品的特性及其其状态进行标标识，以便于于识别并防止止不合格产品品或服务的使使用或流出，通通过标识为追追溯提供依据据。2适用范围适用于对公司有形形产品（场所所、设备、人人员）和无形形产品（服务务）的标识。3职责3.1行政事务部部负责管辖范范围内提供服服务的标识控控制。3.2项目部、材材料部负责对对采购的有形形产品的标识识进行控制。4要求4.1产品和服务务特性的标识识。标识应易于识别，无无能是产品、项项目、服务，还还是机构、部部门或人员。公司以标识牌、标标签、色彩、场场所、特定的的符号、图形形、图表，按按规定使用的的各种票据、记记录、员工着着装的型式、颜颜色及佩戴的的工作卡和提提供的相关书书面程序等形形式进行标识识和向顾客提提供指南。xxx房地产质量量手册版次A/07产品实实现实施日期2003年11月月01日实施标识应规范、清晰晰，标识的位位置应合理并并便于顾客观观察、了解。当有追溯要求时，应应根据标识、追追溯管理服务务的要求、提提供的服务的的过程和结果果。4.2产品和服务务检验状态的的标识采购的有形产品的的标识a)采购的有形产产品，由经办办检验的人员员在相关凭证证上签字确认认，作为检验验状态标识；；b)贮存产品，不不论是库房内内贮存的或是是在露天规定定场地存放的的，合格的按按相关凭证上上签字确认人人作为标识，未未经检验或检检验不合格的的应采用标牌牌或标签形式式进行标识。采购的服务，如勘勘察设计、土土建工程施工工、装饰工程程施工、设备备安装、劳务务等，相关部部门有服务提提供过程中和和结束后进行行检验或验收收结论，标识识其检验状态态。对内或对外提供服服务的结果，以以公司定期或或专项检查和和评价结论，为为其是否符合合规定的标识识。服务或管理工作的的有效性，以以公司和顾客客双重评价确确定，但以顾顾客评价为主主（回访记录录、投诉记录录标识）。有形产品检验状态态的标识，应应随其后的检检验状态改变变而改变，保保持其标识与与状态的一致致性。4.3公司制定并并实施《标识识和可追溯性性控制程序》以以及《施工现现场标识设置置管理规定》等等，并保存相相关的标识记记录。顾客财产本公司针对顾客有有提供顾客财财产的如对物物业的分割、装装饰装修材料料等，一律由由顾客自行负负责，因此在在本公司不存存在顾客财产产。产品防护1目的确保公司控制的有有形产品在搬搬运、贮存和和保护过程中中的质量。2适用范围适用于对公司控制制的有形产品品的防护标识识、搬运、贮贮存、保护。3职责3.1材料部负责责规范分包方方对采购产品品的防护标识识、搬运、贮贮存、保护。3.2项目部负责责在建项目的的有形产品的的防护标识、搬搬运、贮存、保保护。4要求4.1对有形产品品保持适当的的防护标识。4.2必要时应对对搬运工具、搬搬运方法作出出规定或提出出要求，防止止由于搬运不不当，造成产产品的损坏、污污染。4.3应按规定办办理接收和发发放手续，并并在规定的仓仓库或场地存存放，其贮存存环境应适宜宜，防止丢失失、损坏。4.4贮存产品的的场所、场地地及产品应标标识清楚、便便于存取、摆摆放合理。4.5产品在贮存存期内应采取取适宜的防护护措施和检查查，以保持贮贮存产品的状状态、可使用用性或价值。xxx房地产质量量手册版次A/07产品实实现实施日期2003年11月月01日实施7.6监视和和测量装置的的控制1目的确保测量设备的配配置、使用、校校准、贮存在在受控状态下下进行及测量量结果的准确确性。2适用范围适用于现有的或新新采购的或借借用的测量设设备的控制。3职责3.1项目部负责责测量设备的的归口管理。4要求4.1为确保本公公司工程质量量的监视和测测量装置的最最低配置为确保资源共享，在在监视和测量量装置提出配配置需求时，可可以由甲方、施施工单位和监监理单位三家家之和满足监监视和测量的的需要。所有配置的检测和和测量设备的的精密度及使使用时的准确确度应符合国国家规定的相相关标准。4.2对施工单位位和监理单位位的监视和测测量装置的管管理要求由项目部敦促施工工单位和监理理单位提供监监视和测量装装置清单或台台帐，并要求求其按规定的的周期，委托托国家授权的的计量检定机机构进行校准准，并负责日日常保养和维维护。各种检验和试验活活动所使用的的检测设备，对对施工过程中中用于控制特特殊工序、特特性的测量设设备也应进行行必要的校准准，对所有的的监视和测量量装置都应粘粘贴《合格标标签》、《限限用标签》或或《不合格标标签》，如果果是自行检验验的设备，项项目部还应敦敦促其编制内内部校准规程程。项目部必须要求施施工单位和监监理单位提供供相应校准记记录和清单的的复印件。监视和测量装置未未经校准不得得使用，当发发现设备偏离离校准状态时时，由项目部部组织追踪和和评定此前检检验和试验结结果的有效性性，分析相关关记录，并采采取相应的纠纠正措施。各单位和部门必须须保证监视和和测量装置有有适宜的使用用环境，使用用条件不具备备时，不得进进行工程测量量检验。4.3监视和测量量装置的停用用和报废当监视和测量装置置不能满足使使用要求时，应应予以停用，并并由项目部敦敦促施工单位位和监理单位位进行维修和和校准.停用的监视和测量量装置应予以以标识。4.4经维修的监监视和测量装装置仍不能达达到规定使用用要求时，应应予以报废，报报废的监视和和测量装置没没有撤出施工工现场时应予予以标识，项项目部在一定定时限内要求求施工单位或或监理单位把把报废的监视视和测量装置置从施工现场场撤出。4.5公司编制并并实施《测量量设备控制准准则》，以对对现场使用的的监视和测量量装置实施控控制，确保达达到使用的要要求。xxx房地产质量量手册版次A/08测量、分分析和改进实施日期2003年11月月01日实施8.1测量、分分析和改进的的策划1目的确保产品和质量管管理体系符合合规定，并持持续改进质量量管理体系。2适用范围适用于体系、过程程、产品和服服务的监视、测测量、分析和和改进。3职责3.1行政事务部部负责对质量量管理体系的的测量、分析析和改进进行行策划与实施施。3.2项目部负责责项目开发过过程的监视、测测量、分析和和改进的策划划与实施。3.3其他各部门门分别负责在在业务分工和和职责权限范范围内对管理理和服务工作作进行监视、测测量、分析和和改进的策划划与实施。4要求4.1公司确定和和实施测量、分分析和改进过过程，以确保保质量管理体体系过程以及及产品和服务务符合规定要要求。4.2确定实施测测量和监控活活动的主体、内内容、方法、装装置、频次、基基准以及所需需的文件等。4.3确定实施测测量和监控活活动所适用的的管理方法和和必要的技术术手段，包括括对统计技术术的应用。4.4定期评价测测量和监控活活动的有效性性。4.5保留策划结结果的文件、所所用的方法以以及实施所规规定活动的记记录证据。顾客满意1目的确保持续改进公司司质量管理体体系的业绩，并并增强顾客满满意。2适用范围适用于对顾客满意意度的测量和和监控。3职责3.1市场营销部部负责收集、分分析、处理销销售业务方面面的顾客满意意度的信息。3.2各职责部门门各自工作中中充分利用顾顾客满意度的的有关信息。4要求4.1公司建立有有效的监控机机制，对收集集、整理、分分析、处理和和使用顾客满满意度信息的的程序和方法法作出规定。4.2监控顾客满满意度信息的的过程通常包包括：识别信信息源，获取取信息渠道、信信息载体，整整理、分析信信息的方法以以及输出的形形式。4.3收集信息的的方式可以是是口头的或书书面的，包括括走访调研顾顾客和市场，发发放问卷，收收集有关市场场报告，来自自消费者组织织的反映及媒媒体的曝光等等。4.4采用适当的的方法或手段段，包括使用用统计技术，对对顾客满意度度信息加以分分析利用。4.5建立并保存存收集、分析析和使用顾客客满意度信息息的记录。4.6公司建立并并实施