物业服务方案

君御海城东区八期Ⅰ区多层住宅及地下室工程屋面工程专项施工方案项目的管理方式为了确保项目物业管理服务人员的专业素质和综合素质，提供全方位的专业化服务，规范组织和个人的管理服务行为，运用现代管理手段，实施公司物业品牌和形象战略，物业服务中心必须贯彻落实七条标准：管理无空档、服务有标准、投诉有反馈、办事有时限、考核不迁就、奖罚有力度、满意见真情。1、项目物业服务中心架构图如下：保保安员（2人）保洁员（2人）项目主管（兼）绿化工（1人）水电工（1人）厨师（1人）组织机构图的设置原则是精干高效、一专多能。设置物业服务中心，实施统一管理，统一核算的管理模式：物业服务中心内部实行垂直领导，减少管理环节，提高工作效率。项目主管即项目现场物业管理服务总负责人，对服务中心各项工作负全责，制定管理方案，完成公司下达的管理任务，实施目标责任制，实现质量目标。物业服务中心是指挥调度中心及信息枢纽，在主管的领导下负责组织、协调各班组的管理服务工作以及业主的联系、沟通，受理并协调处理业主的各项服务要求及投诉，行使信息收集、归纳、整理以及信息交流与反馈。秩序维护人员实行24小时值勤制度，采取人防与技防、昼与夜紧密结合中，动态与静态管理相结合的措施，控制治安发案率。技防为主，人防为辅、全面防范；严格保安值班、交接班、巡逻工作规程，实行保安员半军事化管理。保洁员主要负责辖区办公楼公共部位及公共设施设备保洁、会议室保洁、道路保洁、停车场保洁等和装修垃圾、生活垃圾清理；绿化工负责辖区绿化的管理、造型、修剪、日常维护、施肥、补植、病虫害防治、中耕除草、绿化带的保洁、修剪后杂物的清理及绿化的补植等工作。水电工负责辖区公共部位、共用设施设备的日常维修养护工作；厨师负责严格按照要求保证工作人员每日能按时开餐及完成临时交办的其他烹饪任务。2、管理运作机制公司每年与服务中心签订管理责任目标、经济指标考核责任书，服务中心各级员工与服务中心签订服务质量保证书，实行计划目标管理，贯彻督导管理、全面质量管理及协调管理，将物业管理运作逐渐走向良性循环。实施物业管理服务运作机制如下：计划目标管理根据《全国城市物业管理优秀大厦（小区）》的要求，按照全国优秀物业管理大厦（小区）的标准及评分细则制定各项管理指标、实施物业管理服务，业主满意度达98%以上。督导管理采取有效的督导管理方式，对各物业管理服务人员实施监督指导管理，保证工作正常运作，提高工作效率和工作质量，具有以下四种做法：经济管理：服务中心与各级员工签订岗位责任状，明确员工的权利与义务，并制定各员工所在岗位和工作绩效相挂钩的工资制度，以此来调动员工的工作积极性。法规管理：遵循既定的规章制度和工作程序来规范员工的言行，提高工作质量。行政管理：实行部门每周、每月、每年详细的工作计划。物业服务中心每周召集各管理服务人员开一次办公会，讲评和布置工作，听取汇报，分析存在问题，提出解决办法；每天组织各员工召开“班前早会”，部署当日工作，总结前一天的工作情况，分析存在的问题，提出解决办法。激励、培训管理：物业管理是多工种的服务行业，平凡而朴实无华，为预防员工在一天天的重复工作当中滋生惰性，我们采取通过各种培训教育手段唤起、培养员工的敬业精神、职工的荣誉感和责任意识，让广大员工都在不断挑战平凡的过程中不断超越，提高员工自身素质和工作热情中。全面质量管理全面推行质量管理，成立全面质量管理小组，按照既定的质量管理操作规程标准，各级管理人员要认真检查情况，发现质量问题及时纠正，使工作质量不断提高。协调管理运用协调的管理办法解决在管理服务过程中经常发生的各岗位员工与员工之间、员工与业主之间的矛盾和冲突，一是鼓励员工、业主对管理服务工作提出合理性的建议、批评意见或投诉，增强服务气氛和管理的凝聚力，把存在的问题暴露出来，从而尽早防止严重后果的发生；二是在解决因员工士气低落、服务质量低下降，造成业主有不满情绪的问题，若说服或协商无效，可运用行政纪律与指令加以解决。管理运作规范规范ⅰ、基本要求·签订物业管理合同，制定管理规约，建立健全业主档案。·接收并完好保存完整的物业验收资料、图纸、档案。·服务及时、准确、安全、规范，非不可避免时，不影响业主的正常工作和生活。·人员要求：着工作装、佩工作牌上岗；胜任本职工作，服务及时、热情、周到、诚恳，有无业主监督一个样，有无上级监督一个样；遵纪守法，服从领导，团结同事，努力工作；讲文明、讲礼貌、守道德、尊重业主，不与业主发生争吵。ⅱ、保安和消防·实行封闭式管理。·实行24小时秩序维护和消防值班，每日上午上班、下午下班立岗迎送业主上、下班，维护正常工作生活秩序，消除安全隐患，避免因公司管理责任造成的重大刑事案件、安全事故和消防事故。·接到任何突发性刑事案件、安全事故和消防事故的报告，管理人员必须及时赶到现场处理，及时组织指挥。ⅲ、房屋及其配套设施设备管理、维修、保养。·按规定对房屋及公用配套设施设备进行管理和维修保养，无因公司管理责任造成损坏或服务中断。·按合同约定提供办公楼各办公室、宿舍区公共部位及其配套设施设备的安装维修。·接到任何原因造成的，影响(或潜在影响)业主正常办公、生活的房屋及公用配套设施设备损坏或服务中断的通知，危及(或潜在危及)业主生命财产安全的，管理人员应及时赶到现场检修限时处理。·电梯的日常维保和年检工作由甲方安排委托专业的电梯维保公司负责完成。ⅳ、环境卫生·整体环境及卫生设施随时保持清洁，无杂物、污渍、积尘、积水，无乱贴乱画。·卫生设备齐全完好，配置合理。并实行分类袋装化垃圾管理，日产日清。ⅴ、绿化·绿化环境整洁优美。·花草树木长势良好，修剪整齐美观。B、检验ⅰ、服务中心采用下述方法进行验收与评价：·服务中心每周组织各部门联合巡检、自检、互检；·公司总经理组织季度巡查和年终大检查。ⅱ、服务中心采用每年一至两次向业主发放《业主满意度征询意见表》的方式，书面征求业主对秩序维护、保洁、设备保障运行、环境绿化和服务质量的意见，作为改进物业管理服务质量的重要参考依据。ⅲ、服务中心对上述ⅰ、ⅱ收集的信息进行分析，并根据分析结果作合理的改进措施。信息反馈机制信息是我们重要的经营资源，它来自业主、员工、传媒、上级及其他渠道，汇集了项目物业管理服务所有相关的方方面面；保证信息反馈通道的畅通，使所有信息汇集到服务中心，经分析整理，再由服务中心发出指令，跟踪检查。在信息跟踪检查中，我们将采用专项检查、交叉检查、外部监督等各种方式。激励是人性化管理的主要方式。通过建立并运用工资福利待遇机制、奖惩机制、培养提升机制、文化活动机制、思想工作机制等五个方面的激励机制，达到引导员工积极进取，激发潜能，把员工目标与公司目标紧密结合起来，充分发挥每个员工的主观能动性，增强员工主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围内创造性地开展工作。实施计划全面推行科学的物业管理模式，一方面强调对物业公共部位、公共设施设备保养维修管理，另一方面为业主提供细致完善的个性化服务。依法管理、按章办事，在原有的一整套规章制度和管理基础上有更多更新的创新，以管理服务为中心，以业主满意为目标。坚持“以人为本”抓好员工队伍的教育和培训，员工持证上岗。在服务中加强管理，寓管理于服务之中，以情感人、以理服人。建立健全管理制度、岗位责任制及操作规范：实施参与式的培训机制、情感式的教育方法、自我约束量化考评制、目标管理业绩考评制。以专业及严谨的培训计划，训练管理人员及保安队伍，使员工达到：人员精干、专业性强、业务熟练、素质较高、彬彬有礼。以保证业主能享受到高水平的物业管理服务，更安心更舒适地享受各项物业服务。对物业形象的定位，按照物业管理优秀示范大厦（小区）的标准，对大厦（小区）的标识牌、警示牌、上墙制度等统一制作，目标清楚，行为规范。提供公共区域及领导办公室、会议室的清洁服务。做好物业公共设备设施的维修及保养，令各项公共设备设施能更有效发挥其功能：做好绿化养护工作，令业主居于其中能更好地享受园林特色。治安保卫消防·上、下班立岗执勤，以饱满的精神迎送业主、履行职责；·严格执行保安员管理制度，做好来访人员、车辆的询问、确认、登记、引导工作；按规定时间、规定路线做好巡查工作；严格执行值班制度、交接班制度，详细填写各项记录表单。·定期进行消防演练及宣传，做到“预防为主、防消结合”，确保无火灾发生。拟定质量管理目标公司的服务宗旨公司的服务宗旨：竭诚为业主提供完善、周到、优质、理想的服务，努力创造一个安全、文明、和谐、舒适的办公和居住环境。引入尽善尽美的个性化服务理念，本着“以人为本”的原则，以高起点的管理、高标准的服务、高素质的人员，让业主享受人性化服务，从而达到社会、环境、经济的高效益。在内部管理上，实行定员、定量、定额方式，以规范严谨的管理方法，合理调配各工作岗位人员，量化各岗位的工作指标，实行严格有效和考核制度，使管理队伍的素质不断地提高，降低管理成本，为管理好该小区，服务于业主打好坚实的基础。通过社会化、市场化、专业化和规范化的物业服务，延长物业及其设施、设备、绿化等使用期，发挥物业设施及其环境效益的整体功能与最佳效益。拟定的质量管理目标自接管之日起严格按照“全国城市物业管理示范大厦（小区）标准”进行物业运作，为业主创造一个便捷、舒适、安全的办公和居住环境。拟定项目物业管理的各项指标，同时制定保障各项指标完成的实施措施（每年与公司签定目标管理责任书，完成公司下达的管理目标、服务与经营目标）。目标管理责任书：房屋及配套设施完好率拟定标准98%管理指标及实施措施：实行岗位责任制，建立房屋档案，作好房屋记录，分区负责，责任到人。建立完善的巡查制度同，严格装修审批管理，健全档案记录。房屋零修、急修及时率A、拟定标准98%B、管理指标及实施措施：在接到维修通知时保证在15分钟内到达维修现场，零修及时完成，急修不过夜，及时处理故障，对建立维修档案，确保维修质量。维修工程质量合格率A、拟定标准100%B、管理指标及实施措施：分项监督，工程部严格把关，并通过质检人员的检查和业主的验收来确定维修质量。建立维修回访制度，及时征求业主意见，保证反馈渠道畅通，以确保维修服务质量。道路完好率及使用率A、拟定标准98%B、管理指标及实施措施：落实道路养护责任人，坚持对道路、车场等公用设施进行日常巡视检修和定期维护保养，由于水电维修人员监督执行，检查落实。并建立健全档案记录，完善规章制度，确保区内道路完好畅通。(5)路灯完好率A、拟定标准99%B、管理指标及实施措施：责任到人，巡查到位，定期清洁，确保完好。(6)清洁保洁率A、拟定标准98%B、管理指标及实施措施：划分责任区，落实责任人，实行定人定时清扫制度，进行8小时保洁工作，巡查记录完善，监督检查得力，严格考核制度。(7)绿化完好率A、拟定标准95%B、管理指标及实施措施：责任到人，发现问题及时修复，确保公共绿化无破坏、无践踏。(8)治安案件发生率及车辆被盗率A、拟定标准1‰以下B、管理指标及实施措施：实行24小时保安员巡查制度，落实秩序维护岗位职责，明确责任区域及重点部位，确立“技防为主，人防为辅、全面防范”的治安思路。层层防卫，以配合公安派出所和社区居委会搞好项目综合治安管理，防范盗窃案件和人身伤害案件的发生。(9)业主有效投诉率及业主投诉处理率与投诉回访率A、拟定标准2%以下、98%以上B、管理指标及实施措施：加强与业主的沟通，采取措施，定期走访业主，征求管理意见，强化服务意识，提高员工素质，及时为业主排忧解难。投诉处理有结果、有记录和回访。(10)消防设施完好率A、拟定标准100%B、管理指标及实施措施：责任到人，检查到位，定期维护，建档记录，确保完好。(11)管理人员培训合格率A、拟定标准100%B、管理指标及实施措施：按照公司培训管理相关规定对管理人员进行多种形式的培训，以淘汰培训考核不合格者的约束机制，促使参加培训的每个员工达到合格，确保合格率。(12)业主对物业管理的满意率A、拟定标准98%以上B、管理指标及实施措施：开展温馨服务、亲情服务，在日常工作中注意收集业主的广泛意见，加强住管双方的沟通交流，以确保业主对物业管理工作的满意。拟定物业管理服务内容及标准物业管理的日常管理服务工作是个长期连续的阶段，主要有如下几个方面：综合管理、房屋管理及设施、设备维修养护、环境管理、绿化管理、安全防范、公共秩序管理、消防管理、车辆行驶与停放秩序的管理、空置房的管理、社区文化建设等。1、管理内容及标准（一）综合服务标准1、项目设物业服务中心，办公设施设备较先进完备，应使用计算机及物业管理软件，导入ISO管理体系等现代化管理手段进行科学管理，办公场所整洁有序。2、物业服务企业持有效证照，人员配备合理，有管理人员、水电等专业操作人员，并按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书，岗位责任制明确。3、物业服务人员统一着装、佩戴标志，服务主动、热情。4、签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。5、承接项目时，对项目共用部位、共用设施设备等进行认真查验，按《物业管理条例》等相关法规政策规定验收，手续齐全，并有相关记录存档。6、有完善的物业管理制度、作业流程及物业管理工作计划。各项记录齐全。7、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。及时解答业主的咨询、受理业主的报修及处理业主投诉等。业主咨询、投诉在24小时内予以答复处理；业主报公共区域急修的半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修记录，并有回访制度，满意率达98%以上。8、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率98%以上；对业主提出的意见进行分析并在1个月内予以整改，因客观原因确实无法整改的应向相关业主说明原因，并有相关征询情况及整改记录备案。（二）公共秩序维护1、门岗整洁。设专人24小时值勤，并有详细交接班记录和外来人员、车辆登记记录。对外来人员进入前通过电话、核对信息等方式联系业主，决定是否放行；劝阻、制止外来人员、车辆随意进入辖区；劝阻、制止车辆随意、无序停放行为。2、对安全监控设施实施24小时监控并及时记录。专职安防人员能开展并处理辖区公共秩序维护工作，掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故应急预案。3、维护辖区公共区域秩序，按照法规政策等相关规定，采取各种有效安全防范措施，落实辖区安防力量。通过人防、技防、物防相结合的办法，做好物业管理区域内安全防范工作。安防人员按照指定路线和时间进行24小时巡逻；对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次，有巡查记录存档。接到业主报警或求助电话等发生安全事故时，立即到达现场，并及时采取应急措施，同时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案。接到火警、警情后立即赶往现场，协助保护现场并报告消防、公安等相关主管部门及相关业主、物业使用人，同时协助采取相应措施。（三）房屋等公共部位管理1、每半年至少1次编制房屋等共用部位日常管理和维修养护计划，每日至少巡查2次楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃、消防器材及表井盖等配套的共有部位，做好巡查记录，有损坏现象的一周内恢复正常（物业服务企业无法掌控时间如外修或到外地购零件等特殊原因除外）。及时维修养护，维修率达95%以上。巡查、维修和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，属于大中修和更新改造的，每年至少1次编制大中修、更新改造计划，及时上报相关部门审批，并组织维修。3、（四）共用设施设备运行、维修养护1、设施设备标志齐全、规范，容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。2、对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。3、加强对视频监控、电子巡更等技防设施日常维护，确保运转正常有效，维护及时。4、制定消防安全制度、消防安全操作规则、灭火和应急疏散预案。对消防设施每半年进行1次全面检测，确保完好有效，可随时启用，消防通道畅通。检测记录应当完整、准确并存档备查。5、水电、电梯、监控等技术人员严格执行设施设备操作规程及保养规范,保证正常运行。6、每天至少1次对电梯实行巡查，保证载人电梯24小时正常运行。接到故障报告后物业维修人员15分钟内赶到现场进行危急处理，需要联络专业维修人员到现场维修的应及时联络，尽快恢复正常运行。7、每天至少1次检查路灯、楼道灯等公共照明，完好率不低于98%，并按规定时间定时开关。（五）清洁卫生保洁服务1、每日主要清洁工作：a)办税大厅、公共会议室、楼内通道、楼梯每天拖扫一次，全天保洁、定时巡视，楼梯扶手擦试1次，屋顶面及平台、停车棚，每天保洁1次，定时巡视，确保屋顶面及平台不积水。局长楼层每间办公室清洁2次以上。b)硬化地面、主次干道、绿化带、人工草地，清扫2次，全天保洁。c)电梯间拖扫二次，全天保洁。d)上午7:00一下午17:00时间段公共卫生间在使用期间每2小时全面清洁一次。e)垃圾桶每日清理，定期清洗，保洁所产生的所有垃圾及时处理，做到垃圾日产日清，每日到各办公室收集的垃圾、封闭运送防止污染环境，发现有与业务有关的材料，要交到国税局办公室，不得泄密。f)按时巡视、清洁各楼层公共洗手间，保持洗手间清洁、干燥、无异味；2、每周主要清洁工作：a)室外标识、消防栓、过道门、宿舍楼公共楼梯和走廊每周擦试2次。b)天台、车棚、停车场、天井、沟渠，清扫一次。c)室内地砖／花岗石的养护：每周进行刷洗一次；3、每月清洁工作：a)天花板灰尘和蜘蛛网清除一次;b)公共走廊及路灯的灯罩清拭;c)玻璃窗擦试一次；d)中水处理系统;e)公共区域地砖／护栏的养护：每月进行刷洗一次；公共区域内的强化木地板，每月抛光五次，喷磨一次。4、每季主要清洁工作a)拆装窗帘和隔帘等；b)空调过滤网清洗；c)强化木地板每季进行补蜡1次。5、每年主要清洁工作（排水、排污管道）a)公共雨、污水管道全面疏道1次；b)化粪池月检查1次，一年清掏1次；c)玻璃幕墙每年1-2次；d)玻璃天棚每年1次；e)定期鼠、嶂、蝇、蚊、白蚁消杀和其他虫害的预防，以及整个院区的定期消毒工作；f)公共区域的强化木地板每半年进行全部打蜡一次；g)外墙每年清洗1次。5、保洁工作的例外要求A、室内部分a) 早晨6：30～8：00清洁楼道口,及清运生活垃圾；b) 上午8：30～11：30清扫、拖抹楼道，清洁墙面，清扫天面、雨蓬，清洁水池，清运杂物；c) 下午13：30～17：30擦抹扶手、电表箱、窗户、消防栓管、开关、灯具等。B、室外部分a)早晨6：30～8：00清扫车道、草地、公共场地各一遍；清洁水池,清运垃圾池、垃圾箱里的垃圾，并用清水冲洗；b)上午8：30将垃圾拖运到垃圾中转站上车，并清洗中转台和排水沟以及各自的手推垃圾车，值班员用喷雾器对中转台及周围地面消杀喷药；c)对各自责任区内的车道、草地、污、雨水井、沙井、散水坡、排水沟全面清洁；d)13：30～17：30清运责任区垃圾池、箱内的垃圾、清洗垃圾中转台，并消杀喷药；清洗垃圾池或箱，对各自责任区进行保洁；e)公共场所，如广场周围、停车场等在中午12：00～13：30、16：00～17：30安排清洁员值班保洁。17：30-22：00安排保洁员对院区跟踪保洁。C、垃圾清运、消杀工作的实施计划：a)垃圾收集、清运：各保洁区域的保洁人员定时将收集整理好的垃圾统一集中，由保洁员用清洁车将垃圾统一运至垃圾定点投放点。时间初定每日二次，即：早7：30前，晚上7：00b)四害消杀计划：春夏季（3-9月）消杀1次/星期，秋冬季（10-12月、1、2月）1次/月，消杀计划将规定在周五下班后进行，以免影响业主和工作人员的工作环境。每次消杀都将会有消杀记录，以备查阅。c)定期消毒工作：每个季度定期安排人员对全局进行消毒，以确保干部职工及办税人员健康。（六）公共区域绿化日常养护服务标准1、有技术人员实施绿化养护管理。2、花草树木每年分不同种类及时整形修剪，发现枯萎的植物应在1周内清除并报甲方购买苗木进行补种。做到树木基本无倾倒，花草树木无枯枝，无斑秃黄萎，保持良好的观赏效果。3、根据气候状况和季节，对花草树木按肥力、植物种类、生长情况适时浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。4、定期喷洒药物，预防病虫害，发现病虫害及时灭杀。（七）安全管理应急预案1、火警应急处理方案初期火警扑救无效，火势无法控制并进一步蔓延时，在场消防总指挥根据已制定的消防制度带领义务的消防队伍进行疏散工作。启用消防紧急广播，通知受火灾威胁的人员紧急疏散。 向市消防局拨119报警，讲清楚起火地点、楼层、火势以及报警人姓名和电话。 通知服务中心主管和业主方。 将监控镜头定在起火区域密切监视。 检查电梯有无闲人，若发现电梯闲人，即时进行抢救，并利用电梯对讲机安定被困者情绪。 现场消防队伍以最快速度到达现场，指挥用户疏散并参加扑救，疏散顺序先从着火层以上各层开始，安抚暂不需疏散楼层的用户。 关闭防火分区的防火门或卷闸。 安排人员携带灭火工具检查相邻房间和上下层通道是否有火势蔓延。 针对燃烧性质不同采取响应的灭火方法。 协助市消防队伍引导着火房间或楼层人员安全疏散，随后查漏；引导用户从消防走火梯疏散到首层，无法从消防走火梯疏散到首层时；引导用户疏散到天台上风处等待营救，并组织水枪掩护。 清除路障，指挥无关车辆离开现场，维持场地外围秩序。 禁止无关人员进入场地，指挥疏散人员离开场地。（1） 失火事故调查程序 初期火警处理完毕a. 对现场拍照；b. 留守现场；c. 调查事故原因；d. 做好事故记录。 火灾扑灭后a. 保护现场，禁止无关人员进入现场；b. 对现场拍照；c. 协助消防部门到场调查失火原因。2、盗窃应急处理措施 发生盗窃案件时，控制现场，第一时间上报业主方领导，或领导批复后方可拨打“110”报警。 管理人员在接到报警同时，应立即采取应急程序如下：a.各岗实施二级危机方案，通报业主方领导，由项目主管担任总指挥，加强对各进出通道的人员和车辆、物品进出管理，必要时对重点区域予以封锁，防止罪犯逃逸。b.安排物业维护员员驻守于被盗区域户外，用隔离绳、栏将事发区域分隔，做好现场保护工作，禁止无关人员进入现场。c.服务中心安排人员对主要通道、事发区域进行安全检查，以便能及时发现可能藏匿的罪犯或犯罪线索如：侵入部位、隐匿场所、赃物等。d.封锁有关案件的任何消息，防止扩散及惊动传媒人士，从严控制人员进出，谢绝采访，并注意因任何情况泄露而造成妨碍警方侦破案件。 服务中心在当事人到场后，对被盗现场及案件进行调查，一般情况要求调查程序如下：a.由服务中心根据安全巡逻、岗位及监控中心录象记录进行案件分析和调查，核实案件真实性及案件背景资料。b.由当事人确认现场受损情况，并拍照及书面记录。c.由当事人确定是否对轻微损失或其内部人士不良的行为作报案处理，但如服务中心判定该罪案情况将不利于本项目安全利益和人员安全时，服务中心应向公安部门报警备案。d.紧急情况下，可直接拨打“110”匪警e.非第一时间发生的案件向所辖地区警署报案处理。f.当值物业维护员班组和物业维护员队长第一时间对案件作详细的书面报告。 服务中心在警方到场或罪案受控制后，应采取善后措施如下：a.服务中心尽量向警方提供帮助，按警方要求召集当值员工陈述案情经过，并提供相关工作报告、记录、录象资料等。b.配合警方、公司认识对事件进行调查，查找起因和安全隐患，制定整改措施，追究肇事者及责任者之责任，由公司和物业主管组成专案组进行事故调查及善后工作。c.对安全隐患立即采取整改措施，并加强近期内安全管理，防止罪案再次发生。(2)注意事项 服务中心员工在巡逻中若发现有单元被撬窃时，不得擅自进入现场，以免破坏证据和痕迹，亦避免自盗嫌疑。 物业秩序维护员在巡逻中发现案犯行窃时，应立即采用安全通讯方法向监控中心和其他同事通报，寻求支援。在其他同事未到达时勿惊动案犯。 赶赴现场的物业维护员必须携带器械，必要时用以自卫。 服务中心在安排全面安全检查时应采用双人巡逻，并要求能检查所有机房和死角部位。 管理员在致电当事人通报案情时，即应征询其是否需要报警，有关回答复录音留存。 在现场清点损失时，服务中心应选派有侦破经验人士陪同，并提醒用户勿破坏犯罪现场，同时记录其触动位置。如现场情况复杂，在警方未到场前，禁止任何人士进入现场。 在案件调查期间，人员进出及物品应严格仔细检查，防止有第二次赃物转移可能。3、防火、用火应急预案： 1）加强施工现场管理，严禁使用明火，一旦发现违反《临时动火、电焊氧割》管理制度，秩序员应立即向违规单位（业主）提出书面警告，严重者给予停工处理，并报告相关部门。2）因使用电器造成火险（灾）的当事人应立即报告消控室，消控室值班人员立即通知工程人员对事发区域线路实施拉闸断电，查明原因确认已修复后方可送电。3）对二次装修场所，要求施工方与管理处签订《施工消防安全协议》携带2瓶以上灭火器，并有专人负责消防工作。4、公共卫生应急预案1）在突发重大传染病疫情时，应采取一系列预防措施防止病毒传播，对公共部位及公用设施消毒、擦拭；①在电梯轿厢内，厅门按钮进行消毒、擦拭。②在大堂入口范围、电梯前厅、门柄、把手进行消毒、擦拭；③在中庭、信报箱、消防通道、公共卫生间及门把手进行消毒、擦拭。④定期清洁、润滑电梯轿厢内的排风扇，做到运行良好。⑤每天清除室内外垃圾及废弃物，用政府和卫生防疫部门推荐的消毒药液（如过氧乙酸及次氯酸钠等）对辖区公共区域垃圾转运站及垃圾桶、卫生间、电梯轿厢进行消毒。2）对辖区设施设备加强巡视养护、保持运行良好。①确保排水系统畅通无阻，如有堵塞或泄漏及时疏通和修复。②盖好所有储水箱，如有水外溢，及时修复，定期清洁养护地下层排烟道隔网。③确保地下层通风设备运行良好。④服务中心管理的电话每日一次用浸透消毒药液的毛巾擦拭，然后用清水抹干，保持办公场所和消控室、设备房运行值班室的空气流动。⑤定期为员工测量体温，对疑似感染病毒的员工及时送医院诊治，以预防交叉传染。⑥由服务中心通知业主、其他人员避免前往人员稠密的地方活动，保持家居及办公地点空气流通，定期进行室内消毒，清洗空调机隔尘网。⑦服务中心应加强与政府防疫部门的联系，及时了解疫情动态，及早做出相应反应：a.接报辖区有疑似或确定感染病例时，立即通知防疫部门跟进。b.指定相关电梯为专用通道，防止病毒扩散。c.执行政府防疫部门指令，封闭病毒污染区域。d.配合政府做好宣传工作，不听信、散布谣言，不要惊慌。3）、触电抢救、防台风预案等未尽事宜按《紧急情况处理作业指导》执行。以上各项均需记录详尽完整，相关负责人必须在24小时内向总主管书面报告。第四章管理服务人员配备在人员配置上坚持以“精干”、“敬业”的用人原则为基础，严把人才选聘关。在管理队伍的建设上，采用规范管理和人性化管理相结合的方式，运用激励机制，充分调动全体员工的工作积极性，严格考核，并实行10%的淘汰率，确保管理目标得以实现。一、物业服务中心管理人员配置一览表职位数量岗位说明项目主管（兼）1全面负责物业服务中心日常事务管理工作及完成业主交办的各种临时性工作。保洁员2负责办公楼、电梯、卫生间、公共设施设备、停车场地、道路、明沟、暗沟、管道等的卫生保洁。保安员2实行二班倒，负责辖区的外来人员、车辆出入的盘查、控制工作。负责辖区内24小时值岗、巡逻。负责车辆疏导、停放整齐有序。负责每日上下班立岗迎送业主。负责突发事件的协助处理。水电工1负责辖区公共部位、共用设施设备及业主报事报修的日常维修养护工作绿化工1负责辖区绿化管理及日常养护工作厨师1负责辖区工作人员日常用餐事宜合计8人第五章经费收支预算一、月支出核算1、人员配置及月工资标准表（单位：元）岗位月工资标准（元）人数（人）合计（元）备注项目主管1工资不计本项目保洁员190023800保安员200024000绿化工200012000水电工220012200厨师190011900合计8139002、物业管理费用月支出预算表（单位：元）项目名称金额（元/月）计算方法人员经费员工工资1390013900元/月养老保险250213900元×18%小计16402办公费通讯费50办公电话费50元（与业主联络沟通、满意度调查等）办公能耗200文印、办公用品耗品、报刊小计250清洁卫生费300包括扫把、拖把、尘推、洗洁精、清洁剂、垃圾袋等保洁工具与保洁用品费用。工程费100仅包含电工维修工具的费用。服装折旧费245按每人35元/月计提公司管理费519上述费用总计*3%以上合计17816税收114417816*6.42%合计18960目录188_WPSOffice_Level1第一章编制依据 226583_WPSOffice_Level21.1编制 228100_WPSOffice_Level1第二章项目概况 2753_WPSOffice_Level1第三章施工准备 31149_WPSOffice_Level23.1技术准备 323252_WPSOffice_Level23.2材料要求 311343_WPSOffice_Level23.3工具 318956_WPSOffice_Level23.4项目管理结构及岗位职责 319254_WPSOffice_Level1第四章施工工艺 817860_WPSOffice_Level24.1工艺流程 829801_WPSOffice_Level24.2操作工艺 81087_WPSOffice_Level24.3防水层施工 923898_WPSOffice_Level24.4保温层施工 1025697_WPSOffice_Level24.5西班牙瓦铺贴 1021428_WPSOffice_Level1第五章质量细部要求 141587_WPSOffice_Level25.1防水找平层质量要求 141084_WPSOffice_Level25.2屋面质量要求 1517602_WPSOffice_Level1第六章验收规范要求 158639_WPSOffice_Level26.1主控项目 15976_WPSOffice_Level26.2一般项目 1613429_WPSOffice_Level1第七章质量保证措施 166188_WPSOffice_Level1第八章成品保护 1623940_WPSOffice_Level1第九章安全文明施工管理 16第一章编制依据1.建筑有关部门批准的建筑红线图、设计要点及审批意见2.建设单位提供的使用要求及生产工艺等设计资料3.施工现场实际情况4.《民用建筑设计通则》（GB50352-2005)5.《建筑设计防火规范》（GB50016-2014)6.《工程建设标准强制性条文》房屋建筑部<2013版>7.《住宅建筑规范》（GB50368-2005）8.《住宅设计规范》（GB50096-2011）9.《建筑防水工程技术规程》（DBJ15-19-2006）10.《屋面工程设计规范》（GB50345-2012）11.《预拌砂浆应用技术规程》（JGI/T223-2010）12.《预拌砂浆》（GB/T25181）13.《干混砂浆应用技术规程》（DBJ/T15-36）第二章项目概况工程名称：君御海城东区八期Ⅰ区多层住宅及地下室工程建设单位：佛山市高明富逸湾实业开发有限公司设计单位：广东名阳建筑设计有限公司监理单位：广东竞成工程项目有限公司勘察单位：佛山市顺德区勘察有限公司施工单位：广东一真建设有限公司君御海城东区八期Ⅰ区多层住宅及地下室工程项目由佛山市高明富逸湾实业开发有限公司所拟建，拟建场地位于佛山市高明区,项目包含14栋低层住宅、一层地下室和局部沿街商铺、配套用房,用地面积20881.11平方米,总建筑面积17391.75平方米，是低层居住社区项目,最大高度17.5米,场地平均标高为13.5m。基坑占地面积16837.5㎡，周长631m，整平至11.3m标高后开挖深度4.4m。建筑±0.000相对于绝对标高12.5m。第三章施工准备3.1技术准备熟悉设计图纸及相关施工验收规范。按照本方案要求，施工负责人做好技术交底、安全交底。3.2材料要求3.2.1材料瓦的固定方式主要有钉钢钉、扎线及灰浆垫底三种，可依屋面情况配合选用，

其材料规格如下1.瓦钉:使用直径约3.5mm钢钉，长度足以深入挂瓦条的厚度大约3/4的尺寸。檐口瓦、边瓦每片均应钉钢钉。2.挂瓦条:使用宽3Omm、高15mm直纹杉木。(经防腐处理为(佳)。3.絮线:使用直径0·9mm(22#)防锈铁线。4.灰浆:水泥、熟石灰和砂，按照1:3:5的比例加水调成糊状;使用在屋脊部位，可加少许麻绒减少龟裂。5.色料:按瓦面颜色采购色料，调配在白水泥灰浆内，拌合成接近瓦的颜色，作抹缝灰浆使用。6.导水沟板:配合屋面交接惜况选用，以防锈金属材料为佳。3.3工具

切割机、灰匙、水平尺、墨斗、工业布等。3.4项目管理结构及岗位职责建立以项目经理部为核心的施工管理机构，定岗定员，建立施工项目管理工作体系，编制施工管理规划，确定管理点和工作流程图；项目经理部的管理班子主要由业务精干、业绩突出、责任感强与有类似施工管理经验的人员担任本项目的项目经理、生产经理、技术总工等。项目经理由陈雄年担任，授权全面负责组织实施施工管理，对整个项目的合同、方案、质量、安全、财务和进度全面负责，在本项目实施全过程中，进行高效的计划、组织、指挥、协调、控制。因本工程施工工期紧、体量大、技术含量和标准高、社会关注与影响广，特此，我们将充分发挥全司优势，全面整合人、财、物、机等各项资源，迅速组建一支管理严谨、技术精湛、办事高效、善打硬仗的项目经理部。项目经理部主要工程技术和管理人员选派具有丰富类似工程施工经验、专业技术和管理能力强的人员，做到分工明确、安排合理、工作饱满。3.4.1项目管理机构项目部除各部门的负责人外，每个部门均配多名技术管理人员，包括施工员、质量员、安全员、材料员、机械员、资料员、预结算员等，本工程项目经理部施工技术人员及管理人员为10人。项目经理部实行统一计划、统一指挥、统一调度、统一组织、统一行动的“五统一”管理。通过落实管理机构的职责，达到机构落实、职责分明、事事有人管、人人有专职的管理格局，为工程的顺利进行奠定扎实的组织基础。3.4.2项目部管理职责1.执行公司的质量方针和质量目标，实现本部门质量目标；2.组织编制、贯彻、落实施工组织设计，参与及组织图纸会审工作。确保合同的履行；3.对施工管理人员进行岗位分工，要特别明确质量管理体系文件专（兼）职管理人员的职责，确保满足质量管理体系有效运行的需要；4.在相关部门的指导下对施工员、技术员、质检员进行业务培训，确保按国家规定的施工规范施工，按规定的施工工程质量验评标准进行检验。要特别注意到关键过程和特殊过程的监控；5.负责具体工程新工人上岗前的教育和培训，确保所有施工人员持证上岗；6.承担施工工程项目的工期、产量、产值、质量和安全指标，降低施工成本，确保公司的施工计划和质量目标的实现；7.负责施工工程项目不符合项的纠正和纠正预防措施的实施；8.负责做好施工过程中的各种原始记录，保证各种原始资料的完整、准确和可追溯；9.组织施工工程项目竣工交付；10.对施工队进行具体监督、检查、指导；3.4.3项目部各组成人员的岗位职责（1）项目经理岗位职责1.按有关规范标准及合同要求，参与编制施工组织方案，负责工程施工组织实施，安排人力、财力，负责工程施工进度的控制。2.为该项目安全及质量第一责任人，负责该工程安全、文明施工，确保施工保证质量按期竣工。3.领导管理项目部日常工作，对项目部人员进行具体分工，确保项目安全，按期保质完工。4.协调业主（甲方）关系，负责项目竣工验收、资料提交和工程结算，负责催收工程款。5.定期或不定期向有关领导汇报施工进度资金回收情况。（2）项目副经理（生产）岗位职责

1.项目副经理是项目经理的助手，为项目经理负责，受项目经理委托，组织实施生产计划。2.统筹项目质量计划编织及落实，开展质量安全教育，保证各项制度的正常进行，协调和处理好各部门之间的关系。3.负责组织对所承担的工程项目检查，进行分项、分部工程检查和评定。4.深入现场解决问题，及时处理施工中的质量问题和其它难题。5.组织有关人员参加项目承担工程的交验工作。负责安全标准化工地的建设，搞好安全生产，对安全生产及文明施工负主要责任。6.负责项目宣传教育工作，搞好后勤人保障工作，定期组织检查项目的安全、质量、进度、文明施工，搞好评比奖罚工作。7.主持、安排好生产任务保证施工进度按计划进行。8.完成领导交办的其它工作。

（3）项目技术负责人岗位职责1.负责承担项目的生产、技术管理工作，负责项目设计和施工组织编写、质量检查及成果报告编写、资料归档、送发。2.负责工程项目表格的使用控制，指导监督施工现场，正确及时填写施工记录表格。3.对承担项目质量负直接责任，确保其符合规范、设计要求。4.对承担项目行使质量否决权，解决项目实施中各类技术问题。5.对实施项目各阶段形成的资料、成果负检查、验收责任。6.负责妥善处理报告提交后顾客提出持疑、问题等；做好质量信息反馈工作，经常收集顾客对所提交报告、成果的意见。（4）施工员岗位职责1.在项目经理统一领导下，负责施工过程中各工序、工艺参数、技术要求。2.按施工组织方案要求严格执行、实施。3.全过程跟踪、控制施工质量、进度。4.负责施工日志编写、资料整理，协助安全员对工人安全生产管理。（5）质量员岗位职责1.负责工程及分项工程质量的检查及验收工作。2.负责贯彻执行质量计划、及时制止不按施工组织设计要求和违反规范的操作行为开展QC小级活动。3.负责对材料、成品、半成品的质量检查和鉴定。4.负责对质量事故的调查和处理工作。5.负责收集、整理质量检查资料。6.参与工程交工验收工作。7.完成领导临时交办的工作。（6）安全员岗位职责1.贯彻执行国家、地方及公司颁发的各项安全管理、文明施工管理规章制度，完善管理台帐、报表。2.参与制定施工措施，并监督实施。3.负责进入现场人员的安全教育工作。坚持执行不教育不上岗、不安全不上岗制度。4.建立安全检查值班制。5.建立安全台帐，及时报送有关安全统计报表。6.做好现场设备维修、维护保养。7.做好对安全事故的调查与处理。8.完成领导临时交办的任务。（7）材料员岗位职责1.按计划负责材料、半成品的保质、保量、按时进场。2.协助项目施工队签订材料供应、周转材料及架料工具的租赁合同，并负责组织进场、使用及退场工作。3.认真贯彻执行材料限额领料的管理工作。4.按上级主管部门授权，做好部分材料的采购工作。5.按现场平面布置图的要求堆放各类材料，并随进保持整洁，做到文明施工。6.建立各类材料台帐，按时向有关部门报送材料报表。7.完成领导临时交办的工作。（8）机械员岗位职责1.负责机械组固、建档、报废、报损等相关手续的办理。2.负责机械报表的汇总统计。3.掌握项目经理部机械分布动态情况。4.进行每月机械完好率、利用率的统计分析。5.参与机械设备的检查与评比。6.参与机械事故的调查、分析与处理。7.负责机械设备台帐、油水更换台帐、维修台帐的建立和更新。8.掌握和监督设备定人定机、持证上岗情况，外租机械进退场验收。负责施工区之间或施工区内机械设备的协调及核算。9.组织机械保养计划下达、监督保养实施和维修的落实。10.进行机械使用和维修成本的统计与分析。11.参与法律法规及其他要求的识别、评价和环境因素、危险源的辨识。根据自己的工作流程，提出自己的意见和建议，并根据分工对评价出的重要环境因素、不可接受的风险制定目标、指标、管理方案、应急预案。（9）测量员岗位职责1.听从工作安排，按时完成各项施工测量、放线任务。2.熟悉施工图纸，根据有关规定、标准的要求编制好测量方案，准备好测量所需的工具的表格。3.测量时仔细认真安设、调整仪器、读数准确，记录整洁，并使用法定计量单位。4.熟悉所使用测量仪器的性能，管好测量仪器按时进行仪器周检。5.协助施工工长做好测量方面的技术复核工作。第四章施工工艺4.1工艺流程坡屋面（有保温）:基层处理→防水层→保温层→细石砼找平层→铺设挂瓦条→挂瓦→细部处理→检查验收→淋水试验

坡屋面（无保温）:基层处理→防水层→水泥砂浆保护层→细石砼找平层→铺设挂瓦条→挂瓦→细部处理→检查验收→淋水试验

不上人平屋面：基层处理→保温层→水泥砂浆找平层→防水层→细石砼保护层→水泥砂浆保护层→嵌缝→细部处理→检查验收上人平屋面：基层处理→防水层→保温层→细石砼刚性层4.2操作工艺4.2.1基层处理将屋面结构层上面的松散砂浆、混凝土、水泥浆及其他杂物清除干净，对凸出表面的混凝土用凿子凿去，扫净，用水冲洗干净；露筋部位用1：2水泥砂浆抹压，并浇水养护；女儿墙、烟道根部用1：2.5水泥砂浆粉刷压光，所有阴阳角做半径为5cm的圆弧；管道直径500mm范围内做高度不小于30mm的圆台；女儿墙水平留槽高度为500mm；水落口安装正确，不倒返水；出屋面管道套管高度不低于300mm。4.2.2找平层施工工艺1.基层清扫：将表面的松散杂物清扫干净，凸出基层表面的灰渣等粘结杂物要铲平，不得影响找平层的有效厚度。2.洒水湿润：抹找平层水泥砂浆施工前，适当洒水湿润基层表面，主要是利于基层与找平层的结合，但不可洒水过量，以免影响找平层表面的干燥，防水层施工后窝住水气，使防水层产生空鼓。3.砂浆拌制：找平层水泥砂浆配合比为1∶3，采用砂浆搅拌机搅拌，拌合稠度控制在7cm。贴饼冲筋：根据屋面找平厚度要求，拉线贴点标高（贴灰饼，间距不大于2m），铺抹找平砂浆时，先按流水方向以间距不大于2m冲筋，并设置找平层分格缝，缝宽一般为20mm，分格缝最大间距为6m。4.铺摊砂浆：根据标高控制点铺水泥砂浆，用铝合金刮尺刮平，木抹子搓揉、压实。为避免气温过高影响施工质量，夏季施工找平层时宜于夜间施工。砂浆铺抹稍干后，用铁抹子压实三遍成活。头遍提浆拉平，使砂浆均匀密实；当水泥砂浆开始凝结，人踩上去有脚印但不下陷时，用铁抹子压第二遍，将表面压平整、密实；注意不得漏压，并把死坑、死角、砂眼抹平；当水泥开始终凝时，进行第三遍压实，将抹纹压平、压实，略呈毛面，使砂浆找平层更加密实，切忌在水泥终凝后压光。5.养护：水泥砂浆找平层抹平压光后，一般过12h进行洒水养护，视用料和气温作调整，以达到表面不出现裂缝和不受养护水冲刷为准。养护期7d，在养护期间保持表面潮湿。4.3防水层施工4.3.1铺贴前在基层面上排尺弹线，作为掌握铺贴的标准线，使其铺设平直。4.3.2卷材粘贴面涂胶：将卷材铺展在干净的基层上，用长把滚刷蘸胶涂匀，应留出搭接部位不涂胶。晾胶至胶基本干燥不粘手。4.3.3基层表面涂胶：底胶干燥后，在清理干净的基层面上，用长把滚刷蘸胶均匀涂刷，涂刷面不宜过大，然后晾胶。4.3.4卷材粘贴：在基层面及卷材粘贴面已涂刷好胶的前提下，将卷材用Φ30mm、长1.5m的圆心棒（圆木、或塑料管）卷好，由二人抬至铺设端头，注意用线控制，位置要正确，粘结固定端头，然后沿弹好的标准线向另一端铺贴，操作时卷材不要拉太紧，并注意方向沿标准线进行，以保证卷材搭接宽度。1.卷材不得在阴阳角处接头，接头处应间隔错开。2.操作中排气：每铺完一张卷材，应立即用干净的滚刷从卷材的一端开始横向用力滚压一遍，以便将空气排出。3.滚压：排除空气后，为使卷材粘结牢固，应用外包橡皮的铁辊滚压一遍。4.接头处理：卷材搭接的长边与端头的短边100mm范围，用丁基胶粘剂粘结，将甲、乙组份料，按1：1重量比配合搅拌均匀，用毛刷蘸丁基胶粘剂，涂于搭接卷材的两个面，待其干燥15-30min即可进行压合，挤出空气，不许有皱折，然后用铁辊滚压一遍。凡遇有卷材重叠三层的部位，必须用聚氯酯嵌缝膏填密封严。5.收头处理：防水层周边用SBS改性沥青嵌缝，并在其上涂刷一层SBS改性沥青涂层。4.4保温层施工4.4.1基层清理：将混凝土屋面上的杂物、垃圾等清理干净，保持干燥，基层验收合格并作隐检记录。4.4.2保温层铺设：将60mm硬泡聚氨酯板板铺设在屋面上，铺平垫稳，排列紧密，当保温板需要裁切时，边角一定要顺直、整齐，保温板之间拼缝一定要密实，相邻两板面高度一致。4.4.3保温板铺设过程严禁有明火，施工现场不得吸烟，在已铺完的板状保温层上行走或用胶轮车运输材料时，应在其上铺脚手板。保温层施工完成后，应及时进行下一道工序，以减少破坏和雨水进入，使保温层含水。4.5西班牙瓦铺贴4.5.1施工前的准备工作1.山墙上的人字板高度，应与挂瓦条的背面一般高。2.在铺设屋面瓦之前，须沿排水沟（斜沟）装置好水槽及其它通道。3.清除一切障碍，如完成所有水泥砂浆的工序、拆除脚手架、木板模子等。4.灌好钢筋水泥檐口翼，并修抹整齐。4.5.2挂瓦条安装1.先在顺水条顶端两侧各安装一根挂瓦条，使挂瓦条顶端间距为4cm。挂瓦条规格不小于25×25mm，在开放式及木板铺设屋面上要有油毡衬垫，且至少伸过屋脊顶处150mm。2.中间部分：从第一根挂瓦条开始往下，每间隔332mm-356mm便装挂瓦条(要求详见技术要点之“挂瓦间距”)。确保面瓦用量不少于9.5片／平方米。3.安装檐口最后一根挂瓦条：让它紧贴着檐边，高度跟檐口压板齐，但须比其它挂瓦条高出一寸。4.挂瓦条的连接点，应放在顺水条的中线上，并要相互错开。5.用卡条调整挂瓦条，使各行均匀、平齐。必要时，只能转动顺水条来调节，而不应轻易斧削挂瓦条。4.5.3屋面瓦的安装1.从屋檐右下角开始铺第一张瓦，自右向左排列，至铺满第一排，注意左右两端的瓦片，必须保持在瓦楞突起的部位。否则，须重新调整瓦片的排列。2.铺第二排瓦时，将瓦片更第一排瓦片交错搭接，使整个屋面更牢固，雨水的排泄更有效。再用卡条从边至屋脊，每十片瓦的距离固定一次，以保持瓦片边缘连接成一直线。3.固定瓦片：用2寸半长的镀锌钢钉或18号镀锌铁丝，根据屋面的坡度，将瓦固定在挂瓦条上，原则是：

屋面坡度<35度空两排固定一排；

屋面坡度35度-45度空一排固定一排；

屋面坡度45度以上，每排都要固定；

屋檐处理：在屋檐处所有孔隙都必须采用水泥浆、木板或装饰物并打部分通气孔，让积聚在瓦下面的水分排出挥发掉。

如设排水沟或檐沟，瓦头伸出檐口一般为50-70mm。4.5.4脊瓦的安装1.在开放式及木板铺设屋面上必须保证衬垫至少伸过屋脊顶处150mm。2.将脊瓦有钉孔的一面朝向风雨方向安装，并从山墙顶三角形周围的一边开始铺至另一边。3.将第二片脊瓦叠放在第一片脊瓦的头部，搭接部分为70-100mm。确保每米用量不少于2．8片。4.用水泥沙浆固定脊瓦，施工时必须注意，防止砂浆超越脊瓦头部，弄脏瓦面，在每一片波浪形瓦的波(向上仰处)，钻一个直径l／4寸的排水孔，并在脊瓦下勾出点儿水泥沟。通用排水沟瓦的安装1.通用排水沟经过特别设计以适应中国的具体施工情况。(一般亦可用镀锌钢板自制排水槽。)2.在坡度为20度-40度之间使用挂瓦条的屋面上与伯林盖姆型、s型瓦均可以搭配使用，但排水沟两侧倾角必须一样。在檐子侧面钉一些小木条，用以支撑放排水沟瓦的木板，在木板上铺上1米宽的油毡并压在相邻的屋面上铺的油毡下，然后再放上排水沟瓦。3.在排水沟与其它屋面接合处需用铅制挡雨板罩在下面的瓦上。(参考垂直结合部六)水流量的计算决定排水沟的规格，其宽度最小为125mm，最大为140mm。4.5.5檐口脊瓦的安装1.持瓦条在离檐口40mm处截止，檐口需固定一条30×60mm顺水条。2.铺好的主瓦距檐口50mm。3.装檐口封瓦以水泥砂浆坐实及以钉子在屋檐处固定，并封住与其搭接的主底部。4.檐口瓦间的上下搭接不得小75mm。确保每米用量不少于2.8米。屋檐结合处和檐口瓦应固定在最上一排瓦上。5.脊瓦封头应覆盖檐口瓦的连接处。注：檐口有时也称“山墙”．檐口瓦也称“封山脊”4.